מבצע בוטוקס

دعاة

abc.org.il מספק לכם מנוע חיפוש פסקי דין משוכלל בטכנולוגיית HT היחיד בישראל
חיפוש פסקי דין לפי עורך דין חיפוש פסקי דין לפי שופט חיפוש פסקי דין לפי בית משפט חיפוש פסקי דין לפי סוג תיק חיפוש פסקי דין לפי נושא חיפוש פסקי דין חופשי
לפי עו"ד לפי שופט לפי בית משפט לפי סוג תיק לפי נושא חיפוש חופשי
DOC
PDF

פסק דין

לפני

כב' השופטת תמר בר-אשר צבן

התובעת/נתבעת שכנגד
בת"א 9529/00

התובעת/נתבעת שכנגד
בת"א 10708/00

נכסי סוזן בן אבו בע"מ

סם מור, המרכז לעבודות עפר ובנייה בע"מ

נגד

הנתבעות/תובעות שכנגד

בא-כוח התובעות והנתבעות שכנגד (בשתי התביעות): עו"ד דורון לנגה
באי-כוח הנתבעות והתובעות שכנגד (בשתי התביעות): עו"ד יהושע ננר, עו"ד עזריאל יעקובוביץ

פסק דין

שתי התובעות בשתי התביעות (שהן הנתבעות בשתי התביעות שכנגד) התקשרו עם הנתבעות בשתי התביעות (שהן התובעות בשתי התביעות שכנגד) בהסכם, שעל-פיו כל אחת מהתובעות רכשה יחידת משרדים בבניין משרדים בשכונת גבעת שאול בירושלים. בכל אחת מהתביעות העיקריות שהגישו התובעות נתבעו אלו: פיצוי מוסכם בשל איחור במסירת יחידת המשרדים, פיצוי בשל כך שעל-פי הנטען, שטח יחידת המשרדים קטן מזה שנקבע בהסכם ופיצוי בשל ליקויי בניה נטענים. הנתבעות הגישו תביעות שכנגד, שבהן טענו שהתובעות לא שילמו את מלוא התמורה וכי התמורה ששולמה, לא שולמה במועדים שנקבעו בהסכם. לפיכך נתבע הפרש התמורה וכן נתבע סכום הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם בשל איחור בתשלומים.

בשתי התובענות הנדונות, שהוגשו נגד אותן נתבעות, ישנן עובדות זהות רבות (ההסכם, המועדים הרלוונטיים ועוד עובדות מהותיות) ובשתיהן עולות שאלות זהות. כך גם שתי התובעות מיוצגות בידי אותו עורך-דין וכך גם הנתבעות מיוצגות בידי אותו עורך-דין. הגם שהתובענות (משום מה) לא אוחדו, העדויות בשתיהן נשמעו במאוחד. פרט לכך, כל המסמכים (כתבי-טעות, הליכי ביניים, תצהירים, חוות-דעה של מומחים, סיכומים וכל כיוצא באלו) הוגשו בנפרד. למרות זאת, בשל זהות השאלות הטעונות הכרעה ובשל השמיעה המאוחדת של העדויות, שתי התביעות אוחדו לצורך מתן פסק הדין, אשר ניתן בעניין שתי התביעות ושתי התביעות שכנגד.

א. הערה על שמיעת התיקים ומתן פסק הדין

2. תובענות אלו לרבות הראיות שנשמעו במסגרתן, נשמעו לפני כבוד השופט (בדימוס) יצחק מילנוב, אשר פרש לגמלאות לאחר שהצדדים הגישו את סיכומי טענותיהם וקודם למתן פסק הדין. משחלף המועד שנקבע בסעיף 15(א) בחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984 ובהתאם להנחיית נשיאת בית משפט זה, הועבר התיק אליי למתן פסק-דין.

תקנה 177 בתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, שעניינה "רציפות הדיון", קובעת כי אם נמנע משופט לסיים את הדיון, רשאי שופט אחר לנהוג בעדויות כאילו הוא עצמו שמע אותן, ורשאי הוא להמשיך מן השלב שבו הפסיק קודמו. לפיכך, פסק הדין יינתן מבלי שהעדויות שנשמעו בפני כבוד השופט מילנוב תשמענה פעם נוספת (ראו: ע"א 2449/08 טואשי נ' בנק מרכנתיל דיסקונט (2010), פסק-דינו של כבוד השופט ס' גובראן בפסקאות 12-11. ראו גם: ע"א 534/69 אהרן שושני נ' יפה אלזם, פ"ד כד(1) 145, 147 (1970); ע"א 79/72 האפוטרופוס לנכסי נפקדים נ' פולק, פ"ד כז(1) 768, 773 (1973); ע"א 387/74 יוסף אברהם נ' בתי מרגוע ומלונות "היוזם" בע"מ, פ"ד כט(1) 353, 356 (1974); ע"א 577/94 אורות ייצוג אמנים והפקות ואח' נ' גלי עטרי, פ"ד נא(5) 241, 249 (1997)).

ב. עיקרי העובדות ועיקרי ההליכים

בפתח הדברים

3. כל אחת מהתובעות (הנתבעות בתביעות שכנגד) התקשרה ביום 5.2.1996 עם הנתבעות (התובעות בתביעה שכנגד) בהסכם, שעל-פיו כל אחת מהתובעות רכשה יחידת משרדים בבניין משרדים הנקרא "בית התאומים" המצוי ברחוב כנפי נשרים בשכונת גבעת שאול בירושלים (להלן לפי העניין – ההסכם, היחידה, הבניין).

למען הנוחות, הצדדים יכונו כלהלן: התובעת והנתבעת שכנגד בת"א 9529/00, תכונה להלן – בן-אבו; התובעת והנתבעת שכנגד בת"א 10708/00 תכונה להלן – סם מור; במקום שבו ההתייחסות תהיה אל שתי התובעות, הן תכוננה – התובעות; הנתבעות והתובעות שכנגד בשתי התביעות (פאר התאומים ורמגור השקעות), תכוננה להלן – הנתבעות.

כאמור לעיל, בכל אחת מהתביעות העיקריות שהגישה כל אחת מהתובעות, נתבע הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם בגין איחור במסירת יחידת המשרדים, פיצוי בשל כך שעל-פי הנטען, שטח יחידת המשרדים קטן מזה שעל-פי הנטען, נקבע בהסכם ופיצוי בשל ליקויי בניה נטענים. הנתבעות הגישו תביעות שכנגד בשתי התביעות, שבהן טענו שהתובעות לא שילמו את מלוא התמורה וכי התמורה ששולמה, לא שולמה במועדים שנקבעו בכל אחד מההסכמים ולפיכך על התובעות לשלם את הפיצוי המוסכם שנקבע בשל איחור בתשלומים.

4. כפי שכבר נאמר לעיל, בשתי התובענות הנדונות, שהוגשו נגד אותן נתבעות, עולות שאלות זהות. כך גם ישנן עובדות רבות, שהן זהות בשתי התביעות (ההסכם, המועדים הרלוונטיים ועוד עובדות מהותיות) וכאמור, שתי התובעות מיוצגות בידי אותו עורך-דין וכך גם הנתבעות מיוצגות בידי אותו עורך-דין. לכך גם יש להוסיף את העובדה ששני המצהירים מטעם שתי התובעות (סמי מיכאל ומוריס בן-אבו) הם שותפים בחברת סם מור ושניהם הצהירו ששתי היחידות, שביחס לכל אחת הוגשה תביעה נפרדת, הן יחידות צמודות בבניין. למרות זאת, וחרף זהות כמעט מלאה של המסמכים בשתי התביעות (כתבי-טעות, הליכי ביניים, תצהירים, חוות-דעה של מומחים, סיכומים וכל כיוצא באלו), משום מה התביעות לא אוחדו ורק שמיעת העדויות בעניין שתי התביעות אוחדה. ככל הנראה מסיבה זו, הגישו הצדדים סיכומי טענות נפרדים בעניין כל אחת מהתביעות, שאף הם זהים ברובם.

רק עכשיו, לצורך מתן פסק הדין, אוחדו שתי התביעות וניתן לגביהן פסק-דין משותף. התנהלות תמוהה זו בשני התיקים עבי הכרס המחזיקים מאות דפי מסמכים וראיות, שהם כמעט זהים בשתי התביעות ושבעניינם אף התקיימו הליכי ביניים רבים, אף הם כמעט זהים, יצרו קושי והכבדה בלתי סבירים (שלא לומר בלתי נסבלים), בשל הצורך בבדיקת שני התיקים ובקריאתם. כך במיוחד נוצר קושי בקריאת הסיכומים, שנוסחו באופן כמעט זהה. התנהלות זו הפכה את משימת קריאת התיקים ואת משימת קריאת הסיכומים למשימה מתישה (גם בשל הצורך בקריאת עשרות עמודי סיכומים של שני הצדדים בשני התיקים, הגם שכאמור, היו כמעט זהים) שהייתה כרוכה כל העת ב"משחק" מתיש של "מצא את ההבדלים".

5. עוד ראוי להעיר, כי תביעה נוספת שבה נדונו טענות כמעט זהות לאלו העולות במסגרת התביעה הנדונה, נדונה והוכרעה בבית-משפט זה (בפני כבוד סגן הנשיא ש' פיינברג) במסגרת ת"א (שלום ירושלים) 4783/02 מירב חברה לפיתוח תוכנות בע"מ נ' פאר התאומים ירושלים (1994) בע"מ ורמגור השקעות בע"מ (להלן – עניין מירב). גם בתביעה זו התובעת הייתה מיוצגת בידי בא-כוחן של התובעות בתביעות הנדונות והנתבעות היו מיוצגות בידי בא-כוחן של הנתבעות בתביעות הנדונות. בעניין תביעה זו ניתן ביום 22.8.2006 פסק-דין ארוך, מנומק ומפורט, ומסיכומי טענות הצדדים בתיק הנדון למדתי, שעל פסק הדין הוגש ערעור אל בית המשפט המחוזי בירושלים, אשר הסתיים בהסדר פשרה שאושר בפסק-דין. אולם איש מהצדדים לא טרח לצרף את פסק הדין של בית המשפט המחוזי ואף לא לציין את פרטיו, כך שלא ניתן היה לאתרו (הנתבעות ציינו בסיכומיהן שהן מצרפות את העתקו, אך בפועל לא עשו כן).

בסיכומי טענות הצדדים, הטיל כל אחד מהם על כתפי הצד השני את האחריות לכך שההליכים הנדונים נמשכו על פני שנים רבות (מעבר לעיכוב במתן פסק הדין), מבלי שהסתיימו בהסדר פשרה לפני שנים. הגם שאין רלוונטיות לשאלה מדוע התביעות הנדונות לא הסתיימו לפני שנים בהסדר פשרה, נראה ראוי להעיר, שמוטב היה אילו כבר לפני שנים היו הצדדים מביאים לסיומם של ההליכים בשתי התביעות, ולמצער, לאחר שעניין מירב הסתיים בדרך זו (זאת הגם, שכפי שעוד יובהר להלן, לא כל מסקנות פסק הדין בעניין מירב מקובלות עליי). כך במיוחד בשים לב להיקף התביעות, להיקף המסמכים ולמספר הליכי הביניים בשתי התביעות, שנראה כי חרגו מעל ומעבר לדרוש ביחס לנושא התביעה ואף אינם עומדים ביחס סביר להיקף הנושאים השנויים במחלוקת.

עיקרי ההליכים

6. התביעה של בן-אבו הוגשה ביום 15.6.2000 ובה נתבע סך של 560,626 ₪ (פיצוי מוסכם בשל איחור במסירת היחידה בסך של 184,732 ₪; פיצוי בשל שטח יחידה קטן מהמוסכם בסך של 190,896 ₪; פיצוי בגין ליקויי בנייה בסך של 185,000 ₪).

התביעה של סם מור הוגשה ביום 17.7.2000 ובה נתבע סך של 263,481 ₪ (פיצוי מוסכם בשל איחור במסירת היחידה בסך של 61,493 ₪; פיצוי בשל שטח יחידה קטן מהמוסכם בסך של 66,988 ₪; פיצוי בגין ליקויי בנייה בסך של 135,000 ₪).

כתבי ההגנה והתביעות שכנגד (שהוגשו בכל תביעה במסמך אחד, המחזיק בכל אחת מהתביעות שלושים וחמישה עמודים(!) מודפסים בצפיפות), הוגשו בעניין שתי התביעות ביום 2.10.2000. בתביעה שכנגד נגד בן-אבו נתבע סך של 280,512 ₪ ובתביעה שכנגד נגד סם מור נתבע סך של 92,559 ₪. כתבי תביעה שכנגד מתוקנים הוגש בשתי התביעות ביום 24.6.2004. בעניין בן אבו תוקן הסכום הנתבע לסך של 821,690 ₪ ובעניין סם מור תוקן הסכום הנתבע לסך של 219,824 ₪.

ביום 2.11.2000 הוגשו כתבי הגנה לתביעות שכנגד וכתבי תשובה לכתבי ההגנה המקוריים.

7. תביעות התובעות נתמכו בחוות דעה של המהנדס יגאל ברגמן (מחברת מיל"ב מכון ישראלי לביקורת בניה) ומטעם הנתבעות הוגשו חוות-דעה של המהנדס אברהם סופר (מחברת אדן הנדסה בע"מ. להלן – חברת אדן).

בית המשפט מינה שני מומחים כדי שיחוו את דעתם בעניינים השנויים במחלוקת, כלהלן:

המהנדס אחי קליין (להלן – המהנדס מטעם בית המשפט), התבקש לחוות את דעתו בנושא ליקויי הבניה הנטענים ביחידות שרכשו התובעות. כן התבקש לחוות את דעתו בעניין שטחי היחידות ובשאלה אם לכאורה, ירד ערכן של כל אחת מהיחידות בשל כך שעל-פי הנטען שטחן קטן מזה שצוין בהסכם, וכן אם יש צורך במינוי שמאי כדי שיחווה את דעתו בעניין זה. שתי חוות הדעה מטעמו הוגשו ביום 15.8.2005. בעניין מדידת שטחי היחידות, הסתמך המהנדס מטעם בית המשפט בין השאר, על המדידות של שטחיהן שערך המודד המוסמך, מר ראובן אלסטר. התובעות הציגו למהנדס מטעם בית המשפט שאלות הבהרה, שהתשובות להן הוגשו ביום 12.1.2006.

רואה חשבון יהודה בר-לב (להלן – רואה החשבון מטעם בית המשפט ), התבקש לחוות את דעתו בכל הקשור במצב ההתחשבנות והתשלומים שבין הצדדים. בחוות-דעתו נבחנו מספר חלופות בעניין התחשבנות זו וכפי שעוד יפורט להלן, החלופות מתייחסות בין השאר, לשתי חלופות בעניין שטחה של כל אחת מהיחידות ולשתי חלופות בעניין האיחור הנטען במסירת החזקה ביחידות. שתי חוות הדעה מטעמו הוגשו ביום 21.1.2008.

8. תצהירי העדות הראשית בשתי התביעות היו כמעט זהים, למעט הבדלים שאחריהם נאלצנו כאמור לעיל, לתור ולחפש. מטעם התובעות הוגשו ביום 12.1.2009 תצהירי עדות ראשית של סמי מיכאל ושל מוריס בן-אבו. מטעם הנתבעות הוגשו ביום 5.3.2009 תצהירי עדות ראשית של כרמי סער, מנכ"ל הנתבעת 1 (פאר התאומים).

כל המצהירים נחקרו על תצהיריהם ביום 14.4.2010. המומחים מטעם בית המשפט לא נחקרו על תצהיריהם.

לבקשת הצדדים, סיכומי טענותיהם הוגשו בכתב וכאמור לעיל, הוגשו בנפרד בעניין כל אחת מהתביעות. שני סיכומי התובעות הוגשו ביום 26.9.2010, שני סיכומי הנתבעות הוגשו ביום 10.2.2011 ושני סיכומי התשובה שהגישו התובעות הוגשו ביום 10.3.2011.

ג. עיקרי טענות הצדדים

9. להלן יובאו עיקרי טענות הצדדים בעניין ארבעת הנושאים השנויים במחלוקת: האיחור במסירת החזקה ביחידות; טענות התובעות כי שטח היחידות קטן מזה שנקבע בהסכם; ליקויי הבניה הנטענים; המחלוקות בעניין התשלומים שבגינן הוגשה התביעה שכנגד.

(1) עיקרי טענות התובעות

10. האיחור הנטען במסירת היחידות – מועד מסירת החזקה ביחידות נקבע ליום 30.6.1998 (מועד המסירה נקבע בסעיף 6.1 בהסכם, המפנה אל נספח ג' של ההסכם), וסעיף 6.6 בהסכם קובע שעל הנתבעות להודיע על מועד המסירה. לטענת התובעות, בניגוד להוראות אלו של ההסכם, החזקה ביחידות לא נמסרה במועד שנקבע והנתבעות אף לא הודיעו על המועד למסירתן. זאת חרף פניות חוזרות של התובעות אל הנתבעות בעניין זה, שכללו התראה באשר לאי עמידת הנתבעות בלוחות הזמנים שנקבעו בהסכם וטענות כי אף לא ניתן היה לקבל את היחידות בשל ליקויים רבים שנמצאו בהן (מכתבי בא-כוחן של התובעות אל הנתבעות מתאריכים 18.10.1998, 22.2.1999, 18.5.1999, 1.9.1999, 6.12.1999 – נספחים ה' עד ט' של תצהיר התובעות). בסופו של דבר, לטענת התובעות, הן נאלצו לתפוס חזקה ביחידות ביום 15.12.1999, כעבור שבעה-עשר חודשים וחצי מהמועד שנקבע בהסכם למסירת החזקה ביחידות.

לטענת התובעות במועד שנקבע למסירת החזקה ביחידות, בנייתן עדיין לא הושלמה ואף היו בהן ליקויים רבים, אשר מנעו את מסירתן. ביום 27.7.1999 ערכה חברת אדן מטעם הנתבעות, ביקורת ראשונית לפני מסירת החזקה ביחידות ובפרוטוקול שערכה (שם, נספח י"ג), פורטו הליקויים שנמצאו שנקבע כי יתוקנו עד יום 3.8.1999. בשל האיחור המשמעותי במסירת היחידות, ביקשו התובעות מהמהנדס ברגמן לחוות את דעתו בעניין מצב היחידות. ביום 18.9.1999 ביקר ברגמן בנכס ועל-פי חוות-דעתו שנתמכה בתמונות (שם, נספח י'), נמצאו ביחידות ובשטחים הציבוריים ליקויים רבים ומפגעים בטיחותיים, שמנעו את קבלת החזקה ביחידות.

לטענת התובעות, אף לטענת הנתבעות, לא ניתן היה לאכלס את היחידות לפני יום 30.5.1999, מאחר שרק אז התקבל מעיריית ירושלים טופס אישור אכלוס ('טופס 4' – נ/1), שבו נאמר כי הוא תקף, בכפוף להמצאת ערבות בנקאית ומכתב התחייבות. לטענת התובעות, הערבות וההתחייבות ככל הנראה, לא הומצאו, ולכן ניתן טופס מעודכן רק ביום 18.1.2000. בעניין זה טענו התובעות, שאין לקבל את טענת הנתבעות כי בשל העיכוב בקבלת 'טופס 4', יש לראות בסיבת העיכוב דבר אשר לא היה בשליטתן ולפיכך לטענת הנתבעות, על-פי סעיף 6.4 בהסכם, אין התובעות זכאיות לפיצוי בשל האיחור במסירת החזקה ביחידות. בעניין זה הפנו התובעות לאמור בפסק הדין בעניין מירב (פסקאות 33-31), ששם טענו הנתבעות, שהאיחור במסירת החזקה נבע מהעיכוב שחל בקבלת היתר בניה. לטענת התובעות, כפי שנקבע בעניין מירב ועל יסוד הפסיקה המובאת שם (ע"א 345/89 נאות דברת נ' מעליות ישאליפט, פ"ד מו(3) 350 (1992)), תנית פטור הקובעת שקבלן לא יחויב לשלם פיצוי בשל אי עמידה בלוח הזמנים שנקבע, היא תניה הצופה פני עתיד, המתייחסת רק לגורמים שייווצרו בעתיד ושלא ניתן לצפותם בעת כריתת החוזה. לטענת התובעות, ככל שחל עיכוב בקבלת 'טופס 4', הרי שהוא נבע מאי עמידת הנתבעות בהתחייבויותיהן כתנאי לקבלתו וכי הדבר היה צפוי ובשליטת הנתבעות. יוער, כי טענה זו אינה רלוונטית עוד, מכיוון שהנתבעות זנחו את טענתן כי העיכוב במסירת היחידות נבע מהעיכוב בקבלת 'טופס 4'.

טענה נוספת של הנתבעות שהתובעות ביקשו לדחות, עניינה בכך שלטענת הנתבעות, על-פי סעיף 5.2.ג בהסכם, רוכש שהיה מעוניין שהנתבעות יערכו את השינויים הפנימיים ביחידה, צריך היה להודיע על כך בטופס בקשה לעריכת שיניים פנימיים וכי התובעות לכאורה, לא עמדו בחובתן בעניין זה. התובעות טענו, כי הנתבעות אישרו שתוכניות הפנים של שתי התובעות אמנם נמסרו לידיהן כנדרש (פסקאות 46-45 בתצהירים מטעם הנתבעות). התובעות טענו עוד, כי ההוראה בהסכם הייתה פרוצדוראלית וכי לא הייתה כל השלכה מעשית למועד שנקבע בו בעניין מסירת תוכניות הפנים וכי בכל מקרה, לא דובר בחובה שחלה על התובעות. התובעות אף הוסיפו, כי אף לא היה לכך כל היבט מעשי, מכיוון שחצי שנה לפני המועד שנקבע למסירת החזקה, אפילו שלד הבניין לא הושלם עדיין. התובעות הפנו אל פסק הדין בעניין מירב (בפסקאות 40-34), שבו נדחתה טענה זו של הנתבעות ונקבע בין השאר, כי ניסיונן להיאחז בעיכוב במסירת תכניות הפנים, אינו אלא משום "מימוש זכות חוזית שלא בתום לב". זאת בין השאר מטעמים אלו: לא היה כל צורך בתכניות הפנים בטרם הושלם השלד והחלה בניית מחיצות הפנים, ובמועד זה התכניות כבר הוגשו; רק מעט רוכשים הגישו את תכניות הפנים במועד שנקבע, מאחר שהרוכשים והנתבעות הניחו שלא היה צורך בכך באותה עת; הנתבעות לא התרו באף רוכש על אי מסירת תכניות הפנים במועד שנקבע בהסכם.

באשר לפרק הזמן שבגינו זכאיות התובעות לפיצוי המוסכם, טענו הן, כי יש למנות את התקופה החל מיום 30.6.2000, שזה המועד שנקבע בהסכם למסירת החזקה ביחידות (סעיף 6.1 ונספח ג' של ההסכם). אמנם נקבעה בהסכם פרק זמן של שישה חודשים נוספים של איחור ("ארכת חסד"), אשר "לא יהווה הפרה של התחייבויות המוכרות בהסכם" (סעיף 6.3), אולם לטענת התובעות, במקרה של איחור במסירת החזקה, יש למנות את התקופה שבגינה על הנתבעות לפצותן, החל מהמועד שנקבע למסירת החזקה ולא מתום ששת חודשי "ארכת החסד". בעניין זה ביקשו התובעות להסתמך על פסק הדין בע"א 4337/02 ירמיהו עייני חברה לבניין בע"מ נ' קו-אופ צפון היפרשוק, רשות שיווק בע"מ, פ"ד נח(1) 799 (2003) (להלן – עייני).

בעניין סכום הפיצוי, הפנו התובעות אל חוות-דעתו של רואה החשבון מטעם בית המשפט, יהודה בר-לב, אשר קבע שסכום הפיצוי שכל אחת מהתובעות זכאית לו בשל האיחור במסירת החזקה, על-פי אופן החישוב שנקבע בסעיף 16.2 בהסכם (אשר נגזר משטחה של כל יחידה), הוא לבן-אבו, בסך של 278,165 ₪ ולסם מור, בסך של 94,451 ₪.

טענה נוספת שנטענה רק בעניין התביעה של בן-אבו, עניינה בטענת הנתבעות, כי העיכוב במסירת היחידה לידי בן-אבו נבע לכאורה, מכך שתובעת זו לא שילמה במועד את מלוא התמורה שנקבעה בהסכם. בעניין זה טענה בן-אבו כי שילמה את מלוא התמורה בהתאם לשטח היחידה בפועל ולכן יש לדחות טענה זו של הנתבעות. לטענתה, התמורה שנקבעה בהסכם, נגזרה משטח היחידה בכך שנקבעה לפי מחיר לכל מטר רבוע ולטענתה, שילמה את מלוא התמורה על-פי שטח היחידה, שלטענתה נמסר לה בפועל, הקטן מזה שעליו הוסכם בשיעור של 9.66%.

11. שטח היחידות – על-פי טענת התובעות, הן זכאיות לפיצוי בשל כך ששטחן של כל אחת מהיחידות בפועל נופל מהשטח שנקבע בהסכם. בעניין בן-אבו נקבע בהסכם ששטח היחידה יהיה 200.558 מ"ר, בעוד שלטענתה, שטחה בפועל הוא 181.18 מ"ר, כך ששטחה בפועל קטן ב-9.66% ממה שהוסכם. בעניין סם מור נקבע ששטח היחידה יהיה 67.575 מ"ר, בעוד שלטענתה, שטחה בפועל הוא 61.5 מ"ר, כך ששטחה בפועל קטן ב-9.9% ממה שהוסכם.

אין מחלוקת על כך ששטחי היחידות נקבעו בכל אחד מההסכמים במבוא להסכם (בפסקה השלוש עשרה (ה"והואיל" השלושה-עשר), במפרט הטכני וכן בתשריט שצורף להסכם (שם, נספחים ב', ג' ו-ד')). המחלוקת היא אפוא, במשמעות שיש לתת למילים "בשטח של ... נטו", המופיע בהסכם ובנספחיו, בעוד שאין מחלוקת שביטוי זה לא הוגדר בהסכם (הגם שהוגדר בהסכמים מאוחרים יותר שערכו הנתבעות עם רוכשים אחרים).

התובעות טוענות, בניגוד לטענת הנתבעות, כי שטח "נטו" משמעו כפשוטו, השטח הכולל של היחידה ללא השטח המצוי מתחת לקירות החיצוניים של היחידה ואף ללא מחצית שטח הקירות הגובלים בה. בעניין זה הפנו התובעות אל התשובות לשאלות ההבהרה שהציגו למהנדס מטעם בית המשפט, אשר לטענתן ולפי פירושן את התשובות, תומכות בעמדתן, בניגוד למסקנות הנתבעות מהתשובות. גם בעניין זה הפנו התובעות אל פסק הדין בעניין מירב, אשר קיבל את העמדה שלה טוענות התובעות. זאת בין השאר, תוך השוואה להסכם המאוחר יותר שעליו חתמו הנתבעות עם רוכש אחר, שבו נקבעה הגדרה לצירוף "שטח נטו", באופן שונה מ"המשמעות הטבעית והרגילה של המונח" (שם, פסקאות 88-87). כן הפנו התובעות אל פסקי-דין שעליהם הסתמך בית המשפט בעניין מירב (פסקאות 90-68), בהגיעו אל המסקנה כי יש לפרש את הצירוף "שטח נטו" כפשוטו וכטענתן (בין השאר, ע"א 8913/02 מלכה יוסף נ' שיכון עובדים בע"מ, פ"ד נח(2) 59 (2003) (להלן – מלכה); ע"א 6025/92 צמיתות (81) בע"מ נ' חרושת חימר בע"מ, פ"ד נ(1) 826 (1996) (להלן – צמיתות), שבו לטענת התובעות, נדרש בית המשפט לשטח "ברוטו").

באשר לסכום שלפי טענת התובעות, על הנתבעות להשיב להן בשל כך ששטח היחידות קטן מזה שעליו הוסכם, הפנו הן אל מסקנות רואה החשבון מטעם בית המשפט, שעל-פי טענת התובעות, בן-אבו זכאית להחזר בסך של 470,947 ₪ וסם מור זכאית להחזר בסך של 196,900 ₪.

12. ליקויי בניה – התובעות טענו, כי את סכום הפיצוי שלו הן זכאיות, לטענתן, בגין ליקויי הבנייה, יש לקבוע על סמך מסקנות המהנדס ברגמן מטעמן, ולא על סמך מסקנות המהנדס קליין, מטעם בית המשפט. לטענתן, המהנדס מטעם בית המשפט ביקר בנכס ביום 22.10.2002 וביום 15.3.2005, לאחר שהתובעות עצמן תקנו את הליקויים. לפיכך לטענתן, לא נסתרו ממצאי המהנדס ברגמן מטעמן, בעניין הליקויים במועדים הרלוונטיים ובהתאם לכך יש לפסוק להן פיצוי, כלהלן:

קירות המעטפת – קירות אלו נבנו בעובי של 16 ס"מ בלבד, בעוד שהיה עליהם להיבנות בעובי של 20 ס"מ. לאחר הוספת קיר גבס בעובי של 4 ס"מ (לבן-אבו 14 מ"ר ולסם מור 20 מ"ר), ייגרע שטח נוסף מהיחידות, שאף אותו נטען כי יש לחשב (לבן-אבו ייגרע 0.11 מ"ר; לסם מור ייגרע 0.15 מ"ר). לפיכך על-פי חישוב התובעות, בן-אבו זכאית לפיצוי בסך של 35,000 ₪ וסם מור זכאית לפיצוי בסך של 25,000 ₪.

מספר חדרי השירות בקומה – בשל החסר בחדרי השירות על-פי התקנות, זכאית כל אחת מהתובעות לפיצוי בסך של 25,000 ₪.

הנמכת גובה היחידות – בשל כך ומהטעמים שפורטו בסיכומי התובעות, זכאית כל אחת לפיצוי בסך של 30,000 ₪.

איחור בהשלמת בניית השטחים הציבוריים – בעניין זה נתבע פיצוי בשל עבודות לא מושלמות בכניסה לבניין, ליקויים במעברים בקומות, אי תפקוד ראוי של המעליות וליקויים בדלת חסינת אש בכניסה הראשית של היחידה של בן-אבו. כל זאת במועד ביקורו של ברגמן בנכס. בשל כך נתבע פיצוי בסך של 70,000 ₪ לבן-אבו ובסך של 50,000 ₪ לסם מור.

תיקון הליקויים בידי התובעות – מאחר שהתובעות טענו שהן תיקנו בעצמן חלק ניכר מהליקויים שנמצאו כנטען, תבעה כל אחת מהן פיצוי בשל כך בסך של 25,000 ₪.

13. התביעה שכנגד – התובעות טענו כי התביעות שכנגד נעדרות אחיזה וכי הוגשו רק כמשקל נגד לתביעותיהן. לטענתן, מחוות-דעתו של רואה החשבון מטעם בית המשפט עולה, כי בפועל שילמה כל אחת מהתובעות מעבר לסכום שנקבע בהסכם, מאחר שלטענתן, נמצא ששטח היחידות קטן מזה שהוסכם. בן-אבו שילמה סך של 1,472,991 ₪, ובכך לטענתה, שילמה 75,225 ₪ מעבר לסכום שהיה עליה לשלם. בדומה, סם מור ששילמה 516,231 ₪, שילמה לטענתה, 51,440 ₪ מעבר לסכום שהיה עליה לשלם.

מכאן לטענת התובעות, שהן שילמו את מלוא התמורה שנקבעה בהסכם, שנגזרה כאמור, משטח היחידות, ואף מעבר לכך. לפיכך לטענתן, אינן חייבות עוד דבר לנתבעות, אף אין לומר שלא שילמו את מלוא התמורה שנקבעה או שלא שילמו את התשלומים במועד. לפיכך לטענתן, יש לדחות את התביעות שכנגד.

(2) עיקרי טענות הנתבעות

14. האיחור הנטען במסירת היחידות – הנתבעות טענו שהחזקה ביחידות נמסרו לתובעות כבר בחודש יולי 1999 ולטענתן, סמי מיכאל אף אישר זאת בעדותו, הגם שטען שעד חודש דצמבר 1999 לא תוקנו הליקויים שנמצאו בעת מסירתן (עמ' 41-40). לטענתן, הוא גם אישר בעדותו, שבמועד ביקורו של ברגמן, המהנדס מטעם התובעות, בנכס, ביום 18.9.1999, החזקה ביחידות כבר הייתה בידי התובעות (עמ' 54-53). לפיכך טענו הנתבעות, שבכל מקרה יש לקבוע שהיחידות נמסרו בחודש יולי, כשנה לאחר מועד המסירה שנקבע בהסכם (שהיה ביום 30.6.1998), ולא כטענת התובעות.

עוד טענו הנתבעות, כי לאור הוראת סעיף 6.3 בהסכם, הקובע שאיחור "מכל סיבה שהיא" שלא יעלה על שישה חודשים "לא יהווה הפרה של התחייבויות המוכרות בהסכם זה", בכל מקרה יש למנות את האיחור רק החל מתום ששת חודשי "ארכת החסד" וכי אין התובעות זכאיות לפיצוי בשל התקופה שקדמה ליום 1.1.1999. עוד טענו הנתבעות, כי פסק הדין בעניין עייני, קובע שפיצוי בגין איחור במסירת חזקה בנכס יהיה בגין התקופה שראשיתה במועד שנקבע בהסכם למסירת החזקה, רק אם בהסכם לא נאמר אחרת. לטענתן, בהסכם נקבע כאמור, אחרת, ולכן אין לחייבן בפיצוי בגין התקופה שראשיתה במועד שנקבע בהסכם למסירת החזקה ביחידות. לטענתן, אין להסתמך בעניין זה על הקביעה בעניין מירב, מאחר שבשל הטעות בקביעת המועד שהחל ממנו תמנה התקופה שבגינה ישולם הפיצוי בגין האיחור במסירת החזקה, נקבע בערעור על פסק-דין זה, שעל התובעת שם להשיב חלק מהסכום שנפסק לטובתה (יוער שכאמור לעיל, פסק הדין שניתן בערעור לא הוגש ואף לא צוינו פרטי ההליך).

עוד טענו הנתבעות, כי בהתאם להסכם (סעיף 5.2.ג), היה על התובעות להמציא את תכניות הפנים בתוך ששים יום ממועד החתימה על ההסכם. לטענתן, ביום 7.6.1998 הן פנו אל התובעות ואל שאר רוכשי היחידות בקומה הראשונה, כדי שימציאו את תכניות הפנים (נספח ג' של תצהיר הנתבעות). למרות זאת, התכניות הומצאו בשלבים, עד אמצע שנת 1999. בעניין זה הפנו הנתבעות אל ההתכתבות שממנה עולה לטענתן, שהתובעות המציאו את התכניות ואת הבקשות לשינויים פנימיים ביחידות, רק לאחר שורה של פניות ובקשות (מכתבים מתאריכים 1.10.1998, 23.11.1998, 9.12.1998, 17.12.1998, 28.2.1999, 25.3.1999, 5.5.1999, 2.6.1999 – שם, נספחים ה, י"ב, ט"ז, כ"ג, כ"ה, כ"ז, ל). עובדה זו לטענת הנתבעות, אף עולה מעדותו של מר סמי מיכאל (עמ' 48-44). לפיכך, אפילו לא עמדו התובעות במועד שנקבע בהסכם להמצאת תכניות הפנים, בכל מקרה היה עליהן להמציאן לכל המאוחר עד ששה חודשים קודם למועד שנקבע בהסכם למסירת החזקה (עדות סער מטעם הנתבעות, בעמ' 74). עוד טענו הנתבעות, כי התובעות ביצעו חלק מהעבודות בעצמן ואף זאת באיחור ניכר. כך למשל ביצעו בעצמן את עבודות הריצוף, כפי שאישרו זאת בעדותם סמי מיכאל (עמ' 43) ומוריס בן-אבו (עמ' 53), שאישרו שלא ניתן להקים מחיצות גבס כל עוד לא הושלם הריצוף. עם זאת, יש להדגיש כבר עתה, כי גם מההתכתבויות שאליהן מפנות הנתבעות וגם מטענותיהן בעניין מועד מסירת תכניות הפנים, לא ברור מתי מסרו התובעות את התכניות ואם אמנם היה בכך כדי להוות גורם מעכב. מבדיקת העדויות של בן-אבו ושל מיכאל, במקומות שאליהם הפנו הנתבעות עצמן, עולה דווקא, שהתכניות נמסרו סמוך למועד שבו התבקשו למסור אותן. כך שדומה שלא במקרה, ישנה אי בהירות בעניין זה בטענות הנתבעות, אשר לא בוססו בראיות כנדרש.

לטענת הנתבעות, דרישת קבלת תכניות הפנים לא הייתה פרוצדוראלית וכי הפרתה גרמה לעיכובים רבים. עוד טענה, ש'טופס 4' כבר היה ברשות הנתבעות בחודש מאי 1999 (נ/1).

הנתבעות הוסיפו וטענו, שהתובעות איחרו בתשלום עבור עבודות הפנים, כפי שלטענתן, אף עולה מחוות-דעתו של רואה החשבון מטעם בית המשפט.

15. שטח היחידות – הנתבעות טענו כי שטח היחידות שנמסר לתובעות בפועל, תואם את השטח המסומן בתשריטים שצורפו אל כל אחד מההסכמים שנחתמו עם כל אחת מהתובעות. לטענתן, המידה של שטח היחידות כוללת גם את השטח שמתחת לקירות החיצוניים של היחידות ומחצית השטח שמתחת לקירות הגובלים ביחידות סמוכות. מידות אלו, כך לטענת הנתבעות, פורטו בתשריט הכולל גם פירוט של עובי הקירות, כך שלטענתן, שטח היחידות בפועל, תואם את שטחן כפי שנקבע בהסכם. לטעתן, זו המשמעות של שטח יחידות "נטו", בשונה משטח "ברוטו", הכולל גם את החלק היחסי בשטחים המשותפים של הבניין. עוד טענו הנתבעות, כי מדובר בעסקה שנערכה על סמך התכניות ובטרם נבנה הבניין ("על הנייר"), לפיכך לטענתן, המידות בתשריט הן אלו שמחייבות ואכן, אין מחלוקת על כך שהיחידות נבנו על-פי התשריט.

עוד טענו הנתבעות, שאף מסקנת המהנדס מטעם בית המשפט היא, ששטח היחידות שנמסרו לתובעות תואם את שטחן על-פי התשריט וכי ישנה התאמה בין השניים. בכל מקרה, על-פי המפרט, חריגה של עד 2% במידות היחידה, מהווה חריגה מותרת, שאינה מזכה בפיצוי. עוד נטען, שבכל מקרה, מהטעמים שפורטו בחוות-דעתו של המהנדס מטעם בית המשפט, יש לאמץ את מסקנותיו, שנסמכו על המדידה של המודד המוסמך ראובן אלסטר. כך גם המהנדס מטעם בית המשפט דחה את ממצאי המדידה של המהנדס ברגמן וקבע שאינה נכונה, בין השאר, בשל כך שבמדידה שערך, הוא לא הפריד בין שתי היחידות וכן נקבע שהוא שגה בחישוב עובי הקירות החיצוניים. הנתבעות גם טענו, שאין לקבל את הפרשנות של התובעות לאמור בתשובותיו של המהנדס מטעם בית המשפט, כאילו הסכים עם טענותיהן של התובעות.

בעניין אופן מדידת שטחי דירות (או יחידות משרדיות), הפנו התובעות לתיקון משנת 2008 של צו מכר דירות (טופס של מפרט), תשל"ד-1974, המגדיר בסעיף 5 של התוספת שלו את נוסח המפרט בעניין שטח דירה ובעניין אופן חישובו. כפי שטענו התובעות בסיכומי התשובה שלהן בצדק, לתיקון זה לא יכולה להיות רלוונטיות לתביעה הנדונה, שעניינה במפרט ובעסקה שנערכו שנים קודם לכן ואף התביעות הוגשו שנים רבות קודם לתיקון זה.

16. ליקויי בנייה – בעניין הפיצוי הנתבע בגין ליקויי הבניה הנטענים טענו הנתבעות, כי יש לאמץ את מסקנותיו של המהנדס מטעם בית המשפט, אשר דחה את כל טענות התובעות, למעט בעניין תיקון אחד, שלעניין בן-אבו אמד את התיקון בשווי של 1,400 ₪ ולעניין סם מור אמד את התיקון בשווי של 2,000 ₪.

17. התביעה שכנגד – בעניין התביעה של בן-אבו טענה התובעת, כי לפי ממצאי חוות-דעתו של רואה החשבון מטעם בית המשפט, ומאחר שלטענתה, לא הייתה חריגה בשטח היחידה ואף לא היה איחור במסירתה, הרי שתובעת זו חייבת לנתבעות סך של 354,320 ₪. יוער, שההסבר המובא בסיכומי הנתבעות לעניין סכום זה היה לא ברור.

בדומה ומאותם טעמים נטען, שסם מור היא זו שחייבת לנתבעות סך של 75,165 ₪ מהטעמים שפורטו בסיכומיה.

(3) טענות התובעות בסיכומי התשובה

18. בסיכומי התשובה מטעמן, טענו התובעות כי ממספר טעמים, אין לקבל את טענת הנתבעות כי אי הגשת תכניות הפנים במועד גרמה לעיכוב במסירת החזקה ביחידות. ראשית, הוכח שתכניות הפנים נמסרו במועד, אך כדי להצדיק את העיכוב במסירת היחידות, בכל פעם מצאו הנתבעות "תירוץ" לכך שלכאורה, אינן מתאימות. שנית, בכל מקרה, אין מחלוקת על כך שביום 30.6.1998, המועד שנקבע בהסכם למסירת החזקה, בניית שלד הבניין לא הסתיימה. כך שממילא לא הייתה כל תועלת במסירת תכניות הפנים שישה חודשים קודם לכן. גם לא הוכח כל קשר בין מועד מסירת תכניות הפנים לבין העיכוב במסירת החזקה ביחידות, ואף לא הוכח שאילו נמסרו תכניות אלו במועד שנקבע בהסכם, היו הנתבעות מוסרות את החזקה במועד שנקבע. שלישית, בין שאר טענות הנתבעות נטען, כי היחידות נמכרו כשטחים פתוחים (open space), בעוד תכניות הפנים הותאמו לכל רוכש לצרכיו. בעניין זה טענו התובעות, כי טענה זו סותרת את טענת הנתבעות, שאי הגשת תכניות הפנים במועד, עיכבה את מסירת החזקה ביחידות. רביעית, בעניין מירב דחה בית המשפט את הטענה שהוראת ההסכם הקובעת את מועד הגשת תכניות הפנים היא תניה מחייבת, אשר בשל אי הגשתן במועד, עוכבה מסירת החזקה ביחידות. בעניין זה הדגישו התובעות, שבבית המשפט המחוזי הגיעו הצדדים להסדר פשרה, מבלי שבית המשפט התערב במסקנות פסק-דין זה.

19. בעניין מועד מסירת החזקה ביחידות הדגישו התובעות, כי לא היה זה בחודש יולי 1999. לטענתן, במועד זה נערכה הבדיקה של חברת אדן מטעם הנתבעות, אך לאחר עריכתה, עוד נדרשו עבודות רבות, כפי שעולה מטופס הבדיקה עצמו (נספח י"ג של תצהיר התובעות ועדותו של סמי מיכאל בעמ' 40). לטענת התובעות, במועד זה הן רק הורשו להיכנס אל הבניין, אך טרם נמסרה להן החזקה ביחידות (עדות סמי מיכאל – עמ' 41; עדות מוריס בן-אבו – עמ' 54).

20. עוד טענו התובעות, כי בהסכם לא נקבעה הוראה שלפיה במקרה של איחור לא יינתן פיצוי גם עבור איחור בן ששת החודשים ("ארכת החסד"), שלגביו נקבע כי איחור בפרק זמן זה לא יהווה הפרה של ההסכם. לפיכך האמור בנושא זה בעניין עייני, אינו רלוונטי למקרה הנדון.

באשר לטענת הנתבעות כי חל עיכוב בתשלום התמורה, טענו התובעות, כי אילו היה ממש בטענה זו, לא היו הנתבעות עורכות בחודש יולי 1999 בדיקה של הנכס קודם למסירתו. לטענתן, היחידות לא נמסרו במועד שנקבע, בעוד שהתמורה בגינן שולמה במועד ובהתאם להסכם.

21. בעניין שטח היחידות טענו התובעות, כאמור לעיל, כי לא ניתן להסתמך על צו מכר דירות שתוקן בשנת 2008. עם זאת, עצם תיקונו ודברי ההסבר שפורסמו בעניין תיקון זה מלמדים, שנועד למנוע מקרים כמו המקרה הנדון. שכן כאמור בדברי ההסבר, הצו תוקן "לאחר מאבקים עקרוניים ומשפטיים בין רוכשי דירות לקבלנים על רקע חישוב שטח הדירה".

ד. דיון והכרעה

השאלות הטעונות הכרעה

22. ארבעת הנושאים הטעונים הכרעה הם כאמור אלו: נושא האיחור במסירת החזקה ביחידות; המחלוקת בעניין שטח היחידות; ליקויי הבנייה; התביעה שכנגד בעניין אי תשלום מלוא התמורה והאיחור בתשלומים.

אם ייקבע כי אמנם על הנתבעות לפצות את התובעות בשל האיחור במסירת החזקה, כי אז יהיה צורך לבחון מהו סכום הפיצוי בשל איחור זה. על-פי ההסכם, הפיצוי בשל איחור במסירת החזקה נגזר משטח היחידות. לפיכך, תחילה יידון נושא המחלוקת בעניין שטח היחידות. בהתאם לכך, הנושאים שיידונו יהיו אפוא, לפי הסדר הבא:

(1) המחלוקת בעניין שטח היחידות – בעניין זה תיבחן השאלה, אם אמנם כטענת התובעות, שטח היחידות נופל משטחן כפי שנקבע בהסכם, או שמא כטענת הנתבעות, ישנה התאמה בין שטחן בפועל לבין השטח שנקבע בהסכם. במסגרת זו ייבחן אופן מדידת שטחי יחידות, כפי שנקבע בפסיקה. רק אם ייקבע כי אין התאמה בין המוסכם לבין שטח היחידות בפועל, כי אז נדרש לבחון את שטחן בפועל.

(2) נושא האיחור במסירת החזקה ביחידות – ארבעה עניינים טעונים הכרעה בעניין האיחור הנטען במסירת החזקה ביחידות, שאלו הם: האחד, המועד שבו נמסרה החזקה ביחידות בפועל; השני, השאלה אם כטענת הנתבעות, התובעות אחראיות לאיחור במסירת החזקה ביחידות; השלישי, ככל שייקבע שרק הנתבעות אחראיות לעיכוב במסירת החזקה, כי אז יש לבחון מהו המועד שהחל ממנו יש למנות את התקופה שבגינה עליהן לשלם את הפיצוי מוסכם; הרביעי, אופן חישוב הפיצוי המוסכם, אשר על-פי ההסכם נגזר משטחה של כל יחידה.

(3) ליקויי הבניה – בדיון בנושא ליקויי הבניה נבחן אלו מבין ליקויי הבניה שלקיומם טענו התובעות אמנם הוכחו, ומה סכום הפיצוי שהן זכאיות לו בגינם.

(4) התביעה שכנגד – בעניין התביעה שכנגד תיבחן הטענה שבן אבו לא שילמה את מלוא התמורה וכן הטענה כי על שתי התובעות לשלם את הפיצוי המוסכם שנקבע למצב שבו יאחרו התובעות בתשלום התמורה.

(1) שטח היחידות

23. בפסקה השלוש-עשרה בחלק המבוא של כל אחד משני ההסכמים (ה"והואיל" השלושה-עשר) הוגדרה כל אחת מהיחידות כך "יחידה בשטח ... מ"ר נטו המצויה בקומה ... והמסומנת בתשריט המצורף להסכם זה כ'נספח א'' ...". בהסכם של בן-אבו צוין שטח של "200.558 מ"ר נטו" ובהסכם של סם מור צוין שטח של "67.575 מ"ר נטו".

סעיף 3 במפרט המצורף לכל אחד מההסכמים ישנו "תיאור היחידה" ובסעיף 3.1, נאמר "יחידה לפי התשריט המצורף בזה, ששטחה נטו הינו ... מ"ר. בקומה מס' א'". בכל אחד מההסכמים מצוין השטח כאמור לעיל.

על גבי כל אחד משני התשריטים נכתב בכתב יד השטח המתאים, "... מ"ר נטו". חשוב להדגיש, כי עיון בתשריטים מעלה כי שני שטחי היחידות, הן של בן-אבו הן של סם מור, הם שטחים שהקו החיצוני התוחם כל אחד מהם, יוצר צורת מלבן.

המחלוקת בין הצדדים היא בשאלה, אם שטחי היחידות, כפי שנקבעו בהסכם, תואמים את שטחן בפועל. המחלוקת היא אפוא, כיצד יחושב שטח היחידות או מה המשמעות שיש ליתן לביטוי "נטו" בהקשר זה.

24. צו מכר דירות (טופס של מפרט), תשל"ד-1984 (להלן – צו מכר דירות) קובע כי לחוזה המכר של הנכס הנמכר יצורף מפרט בנוסח הקבוע בתוספת של הצו. נוסח המפרט תוקן בשנת 2008 (ק"ת תשס"ח 6649 מיום 24.2.2008, עמ' 532) ובסעיף 5 שבו, שעניינו "שטח הדירה", נקבעו הכללים לחישוב שטח זה. על-פיהם, שטח הדירה הוא "השטח הכלוא בתוך המצולע הנוצר על-ידי הקווים העוברים על פניהם החיצוניים של קירות החוץ של הדירה". לעניין זה נקבע כי "קיר חוץ" הוא כל קיר המפריד בין הדירה לבין כל מה שמחוץ לדירה, לרבות מרפסות פתוחות, שטח משותף או יחידות אחרות. במקום שבו קיר החוץ מפריד בין יחידות אחרות, יעבור הקו המפריד במרכז קיר החוץ. במקום שבו קיר החוץ הוא חיצוני, יעבור קו המצולע בחלקו החיצוני, כולל חיפוי האבן, אם ישנו.

במילים אחרות, על-פי התיקון של צו מכר דירות, שטח דירה כולל את השטח המצוי מתחת לקירות החיצוניים ואת מחצית השטח המצוי מתחת לקירות המפרידים בין שתי יחידות צמודות. כל השטח הכלוא בתוך מסגרת זו (היוצרת את המצולע המהווה את קו הגבול של הנכס), הוא שטח הדירה.

לפי טענת הנתבעות, הפרשנות הנכונה של הביטוי "נטו" בהסכם הנדון, היא זו שעוגנה כאמור, בתיקון משנת 2008 של צו מכר דירות. זאת הגם שאין מחלוקת על כך, שתיקון זה אינו חל על המקרה הנדון, בהיותו מאוחר לו.

מנגד טוענות התובעות, כי שטח היחידה "נטו", לא כולל את השטחים המצויים מתחת לקירות החיצוניים ואף לא את השטח המצוי מתחת למחצית הקירות הגובלים בשטחים הציבוריים או ביחידות הצמודות. לטענתן, יש לפרש את הביטוי "נטו" כפשוטו, ככולל רק את השטח הפנימי, הכלוא בתוך הקירות החיצוניים, לרבות השטח שמתחת לקירות הפנימיים, אך ללא כל חלק מהשטח המצוי מתחת לקירות המקיפים את כל אחת מהיחידות. בכך מבקשות התובעות להסתמך על הפרשנות שניתנה להסכם הנדון ולביטוי "יחידה בשטח ... נטו", בעניין מירב, אשר בפסק הדין בעניין זה הגיע בית המשפט למסקנה זו, בין השאר, לאחר שניתח את פסקי הדין בעניין מלכה ובעניין צמיתות.

25. בפסק-דינו של בית המשפט העליון בע"א 8949/07 י.ר. אחים עזרא חברה לבניין בע"מ נ' משה זאב (2009) (להלן – אחים עזרא), עומד בית המשפט על כך ש"הנושא 'ברוטו' או 'נטו' ומעמדו של הפרוספקט בהקשר זה, ממשיך להעסיק את בתי המשפט, למרות שהשדה כבר נחרש ונפסקו הלכות בנושא זה". לפיכך וכאמור שם, "וככל שנוצרה אי בהירות בסוגיה", ראה בית המשפט לנכון, לשוב ולסקור בהרחבה "את אבני הדרך בפסיקת בית המשפט בנושא" (כבוד השופט י' עמית, בפסקה 6. הסקירה שעיקריה יובאו להלן, מובאת שם, בפסקאות 10-6). בטרם נעמוד על עיקרי הדברים, נעיר שבעניין זה נדונו הסכמים לרכישת דירות שנחתמו שנים בטרם תוקן צו מכר דירות בשנת 2008, ובית המשפט אכן נדרש לנוסח הצו קודם שתוקן. עם זאת, הגם שפסק הדין ניתן לאחר תיקון הצו (הצו תוקן כאמור לעיל, ביום 24.2.2008 ונכנס לתוקף כעבור שלושה חודשים, ופסק הדין ניתן ביום 18.11.2009), נראה שהתיקון נעלם מבית המשפט, שראה לנכון לקרוא למחוקק המשנה לתקן את הצו אשר כאמור בפסק הדין, תיקונו האחרון היה בשנת 1984 (כבוד השופט א' רובינשטיין, פסקה א').

הנסיבות שנדונו בעניין אחים עזרא היו שונות מהמקרה הנדון. שם דובר במצב שבו בפרוספקט שהוצג לצדדים קודם לחתימת חוזה המכר נכתב ששטח הדירה הוא "ברוטו". בחוזה המכר נכתב שהדירה הנרכשת היא על-פי התרשים המצורף לחוזה המהווה חלק בלתי נפרד ממנו, ובתיאור הדירה במפרט נכתב ששטח הדירה הוא לפי התכנית המצורפת. לא הייתה מחלוקת על כך שהדירה תאמה בצורתה ובמידותיה את האמור בחוזה, בנספחיו ובפרוספקט, אך בפועל שטחה היה קטן מזה שצוין בפרוספקט. הפער נבע מכך שהשטח ברוטו כלל את החלק היחסי של הדירה בשטח הרכוש המשותף. המחלוקת באותו עניין הייתה בשאלה, אם היה מקום להבין ששטחי הדירות חושבו באופן שכלל גם את חלקן ברכוש המשותף. באותו מקרה, הרוכשים ראו את הדירות קודם לרכישתן.

בית המשפט פותח את סקירת הפסיקה בנושא הנדון בפסק הדין בעניין מלכה (שהוזכר לעיל, שכאמור, ניתן בשנת 2004) , שבו נקבע כי "בקרב אנשי המקצוע נהוג לתאר את שטח הדירה כ'שטח נומינלי' (ראה צמיתות, סע' 10) כהגדרתו בתקן ישראל 975 המפורסם על ידי מכון התקנים הישראלי. שטח נומינלי, כפי שמוגדר בתקינה, כולל את השטח המקורי של הדירה, לרבות השטח מתחת לקירות הפנימיים והחיצוניים, מחצית השטח מתחת לקירות המשותפים, ובנוסף, החלק היחסי בשטח חדר המדרגות ופיר המעליות, הנמצאים בשטח הקומה" (כבוד השופט ס' גובראן, בפסקה 11).

באשר למונח "שטח ברוטו", מוסיף בית המשפט, כי משמעותו שנויה במחלוקת אף בקרב אנשי מקצוע, וכי אינו נהיר לרוכש הדירה הטיפוסי, "שמן הסתם לא מעלה על דעתו שהמונח כולל גם חלק יחסי בחדר המדרגות ואף בפיר המעלית", כפי שעמד על כך בית המשפט בעניין צמיתות (שגם הוזכר לעיל, שניתן בשנת 1996). מסיבה זו ולאור כללי פרשנותם של הסכמים שעליהם עמד בית המשפט בעניין צמיתות, נקבע באותו עניין, כי "אין חברת הבנייה יכולה להשתמש במונח 'ברוטו' מבלי להסביר כי 'שטח ברוטו' כולל גם חלקים שמחוץ לדירה" (כבוד השופטת ד' דורנר, בפסקה 10). עם זאת, בית המשפט בעניין אחים עזרא הטעים, כי בשונה מהעניין שנדון לפניו, בעניין צמיתות, הפרוספקט שבו צוין שטח הדירה היה המסמך היחיד שבו נמסר לרוכשי הדירות מידע על שטח הדירה. מסיבה זו ועל סמך הלכת צמיתות, נקבע בע"א 6271/95 אדוניה נ' פרוייקט גן העיר, פ"ד נה(1) 577 (1998), שבו לא התעוררה מחלוקת בעניין היקף השטחים, כי יש לראות את שטח הרכוש המשותף בהתאם למצג שהוצג בפרוספקט.

בהמשך, כפי שעמד על כך בית המשפט בעניין אחים עזרא, אובחנה ההלכה שנקבעה בעניין צמיתות וצומצמה. באותם מקרים שבהם צורפו להסכם המכר תוכניות, תשריטים או תרשימים שמהם ניתן היה ללמוד על שטח הדירות נקבע, "כי אם בפני רוכש הדירה הוצגה תוכנית של הדירה, ממנה ניתן לחשב ללא קושי מיוחד את שטח הדירה, יש בכך כדי לגבור על האמור בפרוספקט" ( האחים עזרא, פסקה 7). כך למשל, בע"א 9085/00 שטרית נ' אחים שרבט חברה לבניין בע"מ, פ"ד נז(5) 462 (2003) (להלן – שטרית), נדחתה טענת הרוכשים כי שטח הדירה שרכשו קטן מהשטח שפורסם בפרוספקטים ובמסמכים מקדמיים שהוצגו להם לפני חתימת חוזה הרכישה. זאת מאחר שבאותו עניין צורף תשריט להסכם המכר, וזאת בשונה מהמקרה שנדון בעניין צמיתות, ששם לא נמסרה לרוכשים כל תכנית למעט זו שפורסמה בפרוספקט. לפיכך נקבע בעניין שטרית, כי בנסיבות אלו, שבהן לכל חוזה מכר צורף תשריט של הדירה הכולל את שטחו של כל חדר ושל כל חלל, "אך סביר הוא כי הדייר יניח כי השטח המופיע במפרט החוזה הוא השטח הנכון והמחייב של הדירה, ולא יסתמך על כל נתון אחר, חיצוני להסכם המכר" (כבוד השופטת א' פרוקצי'ה, בפסקה 7). כך גם בעניין מלכה הנזכר, נדחתה תביעת הרוכשים, שטענו ששטח הדירה קטן מזה שפורסם, תוך אבחון הלכת צמיתות ומאותו טעם. כאמור מלכה, "בענייננו קיבלו הרוכשים לידם, כחלק בלתי נפרד מחוזה המכר, תכניות מפורטות של הדירה, כולל מידות של כל חדר שבה, ואין חולק כי תכניות אלה משקפות נאמנה את תיאור הדירות שנמסרו בפועל. במובן זה, שונה מצבם של המערערים ממצב הקונים בפרשת צמיתות, שבפניהם לא הונחה תוכנית שכזו" (כבוד השופט ס' ג'ובראן, בפסקה 12).

הלכת שטרית אף הורחבה בע"א 10944/02 שיכון ופיתוח לישראל בע"מ נ' אוחנה, פ"ד נח(3) 673 (2004) (להלן – אוחנה). באותו עניין שטח הדירה לא צוין בתוכניות הדירות באופן מלא וברור וחלק ממידות החללים אף לא צוינו בתשריט. למרות זאת קבע בית המשפט , שאין משמעות לפרוספקט. כאמור שם, מצג או התחייבות ששטח דירה ברוטו יהיה בגודל מסוים, תפורש הכוונה כך שאינו כולל חלקים ברכוש המשותף. "אך אם יש הוראה בהסכם המפנה לתכנית המהווה חלק ממנו, תוך הסכמה שהשטח כפי שהוא משתקף בתכנית הוא שטח הדירה המתחייב, וניתן בנקל לברר את השטח כפי שהוא מופיע בתכנית, התחייבות המוכר היא לכך שהדירה תהיה בשטח על פי התכנית". לכן, הגם שבתוכנית לא צוינו מידות חלק מהחללים (חדרי המקלחת והמסדרון) ואף לא שטחם של כל החדרים, אלא רק מידותיהם (אורך ורוחב) נקבע כי "אף על פי כן, דומה שעל אף ההבדלים בין המקרה שלפנינו לבין פרשת שטרית, דברי השופטת פרוקצ'יה שלעיל יפים, בעיקרם, גם לענייננו. חישוב שטח החדרים במקרה בו אנו עוסקים מצריך מכפלה פשוטה של אורך ורוחב החדרים. אני סבור כי מדובר בחישוב פשוט יחסית, שהקונה הסביר מסוגל לעשותו. לעניין המידות אשר אינן מסומנות במפורש, אין קושי לחשב גם אותן נוכח זאת שהתכנית היא לפי קנה מידה נתון (1:100). בנסיבות אלה, מדובר בחישוב אשר אינו מצריך התערבותו של בעל מקצוע ואשר יכול היה להיעשות על-ידי כל אחד מן הרוכשים" (כבוד השופט ת' אור בפסקה 5).

כך נקבע גם ברע"א 659/05 סלומון נ' סלע חברת שיכון בע"מ (2005) (להלן – סלומון) (כ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח, על ידי www.court.gov.il

^
X

חיפוש פסקי דין:

إدارة الأحداث قريبة من فرقة غولاني 31، ديمونا، إسرائيل | بطاقات هوية قريبة من ناحوم غوتمان، روش هاعين، إسرائيل | شركات التأمين قريبة من هاغلغال 1-9، اشكلون، إسرائيل | أجهزة تنقية الهواء قريبة من يعقوب افينو 10، بئير شيبع، إسرائيل | قوة قريبة من | والرش قريبة من يعقب فرايمان، ريشون لتصيون، إسرائيل | الصحف قريبة من إيطاليا البناء، تل ابيب - يافا، إسرائيل | التخييم، معدات قريبة من Unnamed Road, Be'er Sheva, إسرائيل | الصيدليات قريبة من هانسي 26-28، كريات شمونه، إسرائيل | الهندسة الزراعية قريبة من شارع اسحاق رابين 7، ريشون لتصيون، إسرائيل | الحيوانات قريبة من 4, يفنيه، إسرائيل | نشر قريبة من شيزف 144، ديمونا، إسرائيل | منتجات النظافة قريبة من عار اصيل، حديرا، إسرائيل | إدارة الممتلكات قريبة من فكار 12، كريات ملاخي، إسرائيل | طهاة قريبة من نتان برنيتصكي 31، ريشون لتصيون، إسرائيل | الأدوات المنزلية قريبة من رفائيل ايتان، اشكلون، إسرائيل | دروس وورش العمل قريبة من 4, رمات جان، إسرائيل | مغاسل الملابس قريبة من جبل شغاي، متسبي رمون، إسرائيل | جرين تكنولوجيز قريبة من 40, إسرائيل | الحمية قريبة من هريمون 21، كدرون، إسرائيل | مغسلة المقاتلون غيتو المغاسل كيبوتس في مقاتل غيتو | زيمر Romntican في كورازيم | شواهد القبور شواهد القبور أتزمون في ريحاسيم | التوجيه للشباب ابتهاج الاسخريوطي في حيفا | علامات ملصقات عداء والقماش المشمع في ياشريش | الألوان ماير التجديدات في احيآزار | الفنون العسكرية جيمبو الخروع G'iog'tso في كفار سابا | الكابلات والأسلاك منع الحبال المحدودة في مسغاف | معدات للأحداث تأجير معدات الحدث - Tonirnt في كرميئيل | مهندس ميكانيكي هندسة Folimt في جفعتايم | بطاقات الذكية ايلي خياط - DiversityTech في زوران | الحبر سبيتزر إبراهيم HaAdmor Mmata-سلكا في القدس | إضاءة خمسة بارينجز - خمسة خواتم في بني براك | مقبرة المجتمع المجلس العام يمني في القدس | صعوبات التعلم الخصم معهد في نتانيا | الاستطلاعات لوحات في تل أبيب-يافا | إعدام إنشاء المحدودة في تل أبيب-يافا | حاويات فن الاشغال المعدنية المحدودة في حوراشيم | المصاعد المصاعد مراجعة Fi.ar.di في ريشون لتسيون | المنسوجات بابا التصاميم للقليل منها الذين يحبون في إياشمعמחירון כלונסאות ואלמנטי סלארי, לביסוס מבנים ולדיפון | מחירון עבודות איטום | מחירון פיתוח נופי | מחירון אלמנטים קלים לבניה | מחירון חומרי איטום ובידוד תרמי | מחירון מוספים וערבים לבטון, חומרי איטום צמנטיים | מחירון עבודות אבן | מחירון בדיקות מעבדה לקרקע, דרכים ובטון | מחירון עבודות ריצוף וחיפוי | מחירון מעליות ומתקני הרמה לנכים | מחירון חומרים לעבודות בטון | מחירון עבודות עפר והריסה | מחירון עבודות איטום | מחירון עבודות אינסטלציה | מחירון ריהוט וציוד מורכב בבנין | מחירון עבודות בטון בשלד המבנה | מחירון מתקני הסקה | מחירון חומרים לעבודות בטון | מחירון עבודות חשמל ומתח נמוך | מחירון עבודות נקיון, ליטוש, פינוי פסולת והובלת תכולת בית | מחירון אביזרי בטיחות | מחירון ביטומנים מנושבים ואלסטומרים ביישום חם | מחירון דודי מים חמים ומערכות סולריות (דודי שמש) | מחירון ספרינקלרים | מחירון חלון נגרר אגף על אגף (הזזה) של 2 אגפים ב | מחירון רצפות מאריחי פלדה | מחירון הערה: סעיפי "התקנה בלבד" שלהלן, כוללים את כל העבודה הנדרשת להתקנה מושלמת של הכליםהסניטריים וחיבורם למערכת המים והביוב, מלבד אספקת הכלים כמפורט בסעיף, שיהיו על חשבון המזמין. | מחירון שלוחות טפטוף | מחירון מערכות VRF | מחירון צינור פלדה עם עטיפה חיצונית | מחירון בדיקת כלונסאות | מחירון בנית כיסי גרירה | מחירון גופי תאורה שונים | מחירון צינורות נחושת | מחירון שוחות בקרה מרובעות מחוליות טרומיות | מחירון בניה בבלוקי סיליקט | מחירון ממסרים ומגענים | מחירון ריצופים ואביזרי עזר לנכים | מחירון עבודות ניקוי מבנים | מחירון בניה בבלוקי אשקלית 268 | מחירון חיפוי הקרקע על ידי חומרים שונים | מחירון מראות | מחירון בלוקים ולבנים לבנית ג | מחירון בדיקת כלונסאות | מחירון סיכוך בלוחות פוליקרבונט | מחירון אריחים לבריכות | מחירון מדרגות וחגורות בטון | מחירון קירות שיגומים (דיפון) מכלונסאות בקדיחה יבשה | מחירון תקרות גבס ופתחי שירות | מחירון איטום קירות מבנים וקירות מרתפים במריחות חמותלפני כב' השופט ירון גת מבקשים 1. אסתר יונה פיס נגד משיבים 1. ניסים פיס (אסיר) 2. הראל חברה לביטו | בפני כב' השופטת ישראלה קראי-גירון מבקשים 1. נעים עבאס נגד משיבים 1. כונס נכסים רשמי מחוז חיפה תז | לפני כב' הרשמת בכירה רבקה ארד תובעים 1. עירית לוד נגד נתבעים 1. אלכסנדר זלנצוב הודעה על פי הנחיו | בית משפט השלום בנצרת ת"ט 37137-03-10 בהנסי נ' ויינרייך 11 יולי 2011 בפני כב' הרשמת רגד | 8628-07-13 בפני כב' השופט אריאל חזק המבקשת מדינת ישראל נגד המשיב מאור אפנטר (עציר) <#1#> נוכח | בית משפט השלום בירושלים ת"א 14423-06 יוסף וגנר ואח' נ' ישראל עמיאל ואח' תיק חיצוני: | לפני כב' השופטת תמר בר-אשר צבן התובע פדל רשק נגד הנתבע עבד אלרחמן בדראן בא-כוח התובע: עו"ד | בעניין: בנק אוצר החייל פתח תקווה 14347 ע"י ב"כ עו"ד ישראל בודה המערער נ ג ד ע"י | בית משפט השלום בכפר סבא ת"פ 18884-02-10 מדינת ישראל נ' חליף ת"פ 12774-11-10 מדינת ישרא | בפני כב' השופטת איילת גרבי המבקשים צופי דיא ע"י ב"כ עוה"ד עלי אלקרינאוי נגד המשיב | בבית המשפט העליון ע"א 10139/01 בפני: כבוד הרשם בעז אוקון המערערת: גלי הדרום א.ב.נ. בע"מ נג | בפני כב' השופטת ג'ני טנוס תובעת דועא חוטבא נגד נתבעים 1.אבראהים עזאת 2.כלל חברה לביטוח בע&qu | בפני כב' הסגן נשיאה גד ארנברג מבקשים 1. מגשר מהו"ת נגד משיבים 1. נטלי ג'ואנה זהר 2. שלמ | החלטה בתיק בג"ץ 9646/10בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט גבוה לצדק בג"ץ 9646/10 בג"ץ | בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 185/96 - א' בפני: כבוד הנשיא א' ברק המער | בית משפט השלום באשקלון ת"פ 34944-12-10 + 12183-09-10 מדינת ישראל נ' בן אבו ואח' 30 אפרי | בקשה מס' 1 בפני כב' השופט חננאל שרעבי מבקש שאול חיים דוניאץ ת"ז XXXXXX715 נגד משיבים הח | החלטה בתיק רע"א 2237/04 בבית המשפט העליון רע"א 2237/04 בפני: כבוד השופט א' גרוניס המבקשת: | בית משפט השלום בעכו תא"מ 9395-04-09 יעקוביאן נ' זוהר תיק חיצוני: בפני כב' השופט ג'מ | בית משפט השלום בתל אביב - יפו ת"פ 18610-10-10 מדינת ישראל נ' תורגמן – בן-שבת בפני כב' ה | לפני כבוד השופט ג'ורג' אזולאי – נשיא מאשימה 1 מדינת ישראל נגד נאשם 1 חנא פרח החלטה לדחות לטי | בית המשפט המחוזי בנצרת 03 נובמבר 2011 פש"ר 12935-07-11 לסקר נ' כונס נכסים רשמי מחוז חיפה בפ | בפני כב' הנשיאה דיתה פרוז'ינין תובעת 1. מילי לוי לנגר נגד נתבעים 1. דן רכב ותחבורה ד.ר.ת בע& | בפני כב' השופטת תמר שרון נתנאל בעניין: פקודת פשיטת הרגל [נוסח חדש] התש"ם-1980 להלן: "ה