botox

פסיכולוגיה ואימון והדרך לניהול משא-ומתן בפרוייקט תמ"א 38

1. ניהול משא-ומתן
להבדיל מניהול משא-ומתן רגיל בפרוייקט בניה יזמי או עסקת קומבינציה מול בעל קרקע בודד, במשא-ומתן לקידום פרוייקט על דרך תמ"א 38, מתנהלים חילופי הדברים לא פעם, בעזרת המושגים - אסטרטגיה וטקטיקה, מושגים ידועים בתורת המשחקים.

ליזם המקדם פרוייקט המבוסס על תמ"א 38, צריך להיות ידע מוקדם כיצד לנהל משא-ומתן מוצלח ובכך למעשה לשפר את תהליך השגת המטרה הרצויה בסוף תהליך המשא-ומתן והיא הוצאתו לפעול של הפרוייקט.

שיטות המשא-ומתן לקידום פרוייקטים מסוג תמ"א 38 הינן רבות ומגוונות, והן כמובן תלויות באופי בעלי הזכויות במיתחם והרצון לקדם את הפרוייקט. משקעים מהעבר בין בעלי הזכויות יכולים ואף עלולים ליצור בעיות קשות בהליך השיתוף, יצירת הקהילה הנדרשת לצורך ביצוע הפרוייקט.

לא פעם יזמים שנקטו טקטיקה מסויימת, נדרשו בשלב מאוחר יותר, לשנות את אופני המשא-ומתן אל מול בעלי הזכויות. כיום לאור המודעות הגדולה של בעלי הזכויות במיתחמי התחדשות עירונית והמידע הרב שקיים באינטרנט נראה כי גישה זו תופסת תאוצה דווקא אצל יזמים.


יזם המבקש לנהל משא-ומתן יעיל, דרוש מידע מוקדם על הפרוייקט, היזם ינתח את הפרוייקט תחילה על-ידי סקר ראשוני כפי שיוצג כאן בספר. חשוב מאוד, כפי שאומרים מומחים רבים לניהול משא-ומתן, כי יש לגשת לתהליכי משא-ומתן תוך בירור מראש של מאפייני בעלי הזכויות איתם ינהל היזם את המשא-ומתן.

על יזם המקדם פרוייקטים, לקבל החלטה רק לאחר תהייה אמיתית ובדיקת הצרכים המתאימים ופרוייקט הספציפי, מאפייניו, רצונותיו ויכולתו הממשית לספק את המבוקש, לבעלי הזכויות. לעיתים, הרצוי והמצוי אינם נפגשים ובמקרה זה, יהיה קשה להוציא את הפרוייקט לפעול.

משא-ומתן יעיל דורש ניהול ההליך על-ידי עורך-דין המומחה בליווי פרוייקטים של תמ"א 38 וזאת על-מנת לשמור על זכויותיהם והאינטרסים של בעלי הזכויות בבניין/בניינים במסגרת פרוייקט תמ"א 38 אל מול היזם המבקש להוציא לפועל את הפרוייקט.

מציאת מקום מגורים חלופי, מיפרט טכני, לוח זמנים, משך זמן העבודה, מועד מסירת הדירות בפועל הם רק חלק מהגורמים הרלוונטיים.

2. המשא-ומתן
נהוג לכנות את המשא-ומתן בתמ"א 38 כמודל "מנצח-מנצח" או באנגלית עסקת win-win. אין "מנצח-מפסיד", אין "מפסיד-מנצח". שני הצדדים מרוויחים כי הוגי התכנית דאגו לפלטפורמה כזו שמובילה להסכם בו שני הצדדים צריכים לצאת מרוצים.

יחד-עם-זאת, אי-אפשר להסתפק בכך וכלל ראשון להצלחה במשא-ומתן הוא הידע. אמרתי את זה קודם כשהסברתי מדוע חשובה הכנה ואני חוזר ומדגיש שנית. רק כשיהיה לכם הידע המתאים לגבי מי יושב מולכם, מהם רצונותיו ומהם יכולותיו לספק לכם את מבוקשכם, אפשר להתחיל במשא-ומתן יעיל.

רגשות ממלאים גם תפקיד חשוב במשא-ומתן. רגשות שליליים גורמים בדרך- כלל למשא-ומתן מתוח, להחרפת חילוקי-הדעות ואף לפיצוף המשא-ומתן ואילו גישות חיוביות ואפילו מהולים קצת בהומור, תורמים לשחרור מתח, להבנה טובה יותר של הצדדים, לנטיה של שיתוף פעולה ומציאת פתרונות ונקודות הסכמה.

חשוב לציין, כי במרבית המקרים הקבלן מעוניין, לא פחות מהדיירים, שהעבודות יבוצעו כראוי וכי כל הצדדים יהיו מרוצים מהתוצאה הסופית. הוא הרי צריך למכור בסופו-של-יום את הדירות, לכן כמו בכל משא-ומתן, יש להותיר מרווחים מספיקים לשני הצדדים, כדי שכל אחד יוכל לבצע את המוטל עליו בדרך הנכונה לטובת הצלחת הפרוייקט. הכבדת-יתר על הצדדים עלולה בסופו-של-דבר להשפיע לרעה, ובאופן ישיר, על הדיירים (נלקח מתוך יסודות, אתר www.yesodot.biz).

פרק זה, מציע לשפר את רמת המקצועיות של תהליך התחדשות עירונית באמצעות עקרונות וכלים ממדעי ההתנהגות, כדי ליצור מפגש בין האינטרסים והעמדות של בעלי הזכויות עם אלו של היזם/קבלן, תוך חיסכון בזמן והגדלת שביעות הרצון, בשיתוף עם בעלי המקצוע הינוספים.
3. חדשנות ויצירתיות בליווי דיירים להנעת עסקאות התחדשות עירונית
תכנית לווי לבעלי הבתים המממשת את החלטת הממשלה 376 (דר/12) באמצעות יצירת דפוסי חשיבה ופעולה המובילים מהתנגדות להסכמה.

3.1 מטרת התכנית
לשלב תהליך מובנה ליצירת הסכמות בין הדיירים לבין עצמם ובין הדיירים לחברה המבצעת בפרוייקטי התחדשות עירונית.

תכנית זו, מממשת את החלטת הממשלה 376 (דר/12) שניתנה לנוכח תרומתה החיונית של קידום פרוייקטים של ההתחדשות העירונית, וקובעת כי יש "להעצים את הדיירים בתהליך ההתחדשות העירונית באמצעות תמיכה בהתארגנות קהילתית, הבטחת זכויות הדיירים וצמצום האי-אמון בין הדיירים והיזמים".

3.2 רעיון התכנית
במאמר "גישור כפילוסופיית חיים" הציע נשיא בית-המשפט העליון (בדימוס), הפרופסור אהרון ברק, "כי הפתרונות שיתקבלו בהליכי הגישור לא יתבססו על אלטרואיזם ועל התפיסה 'אדם לאדם מלאך', וגם לא יתבססו על כניעה של האחד לרצונו של השני, בבחינת 'אדם לאדם - זאב', הפיתרון המוסכם מבוסס על התנהגות אנושית רציונאלית בבחינת אדם לאדם - אדם". תכנית הליווי מציעה כלים וכללים להגשים רעיון זה.

3.3 רקע כללי
מסקר הנדל״ן הישראלי של חברת Deloitte בתחילת 2014 עולה כי הסיבה העיקרית לאי הצלחת פרוייקטים להתחדשות עירונית הינה אי-הסכמה של הדיירים לעסקה. על-פי הסקר כ- 40% מכלל הפרוייקטים לא מגיעים לכדי מימוש בשל סיבה זו. חלקם לא הצליחו לעבור את שלב התכנון, אחרים לא הבשילו לחתימה ובחלקם הבניה נעצרה.

לפיכך, נראה כי שילוב תהליך המאפשר יצירת הסכמות בין הדיירים ובין החברה מבצעת כחלק מהפרוייקט הינו קריטי להצלחת כל פרוייקט התחדשות עירונית.

התכנית מאפשרת לדיירים למצות באופן הוגן ושקוף את פוטנציאל הרווח הגלום בזכויות הנכס שבבעלותם ומאפשרת לחברה המבצעת למצות את הרווחיות הגלומה בפרוייקט ולבצעו בזמן קצר ללא סיכונים מיותרים.

התכנית מתבססת על עקרונות הפסיכולוגיה ההומניסטית והחיובית, גישות ניהול מודרניות, הדרכה, אימון וגישור ומציעה מגוון כלים המתבססים על מחקרים איכותניים, תיאורטיים ומעשיים בנושא יצירתיות וחדשנות.

התכנית נעשית באמצעות מפגשים אישיים וקבוצתיים המתפתחים על-פי שלבים מובנים שמטרתם ליצור חיבור בין החלום/המטרה של בעל הזכויות (הדייר) לקבל את דירת החלומות הידועה גם כדירת התמורה החדשה, לבין אפשרויות המימוש שלו בפועל בהתאם ליכולות התכנוניות והכלכליות של העסקה.

הדעה הרווחת היא שהבעיות בעסקאות התחדשות עירונית מתחילות ונגמרות בכסף. אולם התבוננות מעמיקה מראה שטענה זו נכונה בחלקה. יש גורמים נוספים המשפיעים על כישלון העסקאות ואלו מגיעים מתוך סל שלם של אינטרסים וצרכים לא ממומשים של הבעלים, אותם צריך לגלות, בכל עסקה.

בנוסף לחוסר המודעות לצרכים האמיתיים, חקר החסמים לכישלון עסקאות התחדשות עירונית מצביע על כך שבעלי הזכויות מתפקדים באופן לקוי בהליך.

כך, הבעיה המהותית עימה התכנית מתמודדת היא שדרכי הפעולה של בעלי הזכויות במקרים רבים, לא הובילה אותם למטרה, אליה, שאפו מלכתחילה, מימוש העסקה.

ולכן, הפיתרון שהתכנית מציעה הוא יצירת דפוסים המובילים להגשמה כדי לאפשר יצירת דפוסים חדשים, התכנית מביאה את הבעלים להסתכלות אחרת על ארבעה נושאים:

1. תפיסה עצמית - התפיסה של התכנית היא כי הבעלים מנהלים עסקת נדל"ן וכמנהלי העסקה תפקידם לקחת אחריות על התחומים שבשליטתם.

2. אי-הסכמות - התפיסה של התכנית, כתפיסת הלכי גישור, אי-ההסכמות הם עניין טבעי, המתקיים בכל חברה, הרואה כל פרט כאדם ייחודי בעל אישיות משלו ואינטרסים משלו ויש לכבד אותו כפי שהוא. יושרה, דיאלוג ואמפתיה יכולים לפתור אי-הסכמות.

3. כבוד - הזכות לכבוד והחובה לכבד יהיו נר לרגלי בעלי הזכויות. חינוך לכבוד האדם הוא בעל חשיבות ממדרגה ראשונה לחברה דמוקרטית. הוא מציין את המחוייבות לשמירת צלם אנוש של בני האדם כיצורים אוטונומיים, תבוניים, רגשיים, ערכיים, יצירתיים וייחודים. ברמת הפרט הוא משמש אבן פינה במאבק נגד אלימות, דיכוי, דורסנות והשפלה ולמען טיפוח יחסים בין אישיים של התחשבות, הגינות, דרך ארץ, ריסון עצמי וסובלנות (אלוני, 1999). ולכן, יטפלו בבעיית אי-ההסכמות בדרך של הליך ליצירת הסכמות.

4. טיפוח מערכות יחסים - מתוך הנכונות לטפל במערכות יחסים הם ישאפו למערכת יחסי הגומלין, שיש בה שיתוף אינטרסים ולא ניגוד אינטרסים.

תרומת הסטנדרטים החדשים שמציבה החלטת הממשלה: העצמת הדיירים; התארגנות הדיירים; הבטחת זכויות הדיירים וצמצום האי-אמון בין הדיירים והיזמים.

סטנדרטים אלומהווים כלים ניהוליים ואבני דרך בהליך הליווי של הדיירים. אמנם, הצעת הממשלה ניתנה עבור גופים ציבוריים, אולם, המהות היא אותה מהות. הנחת היסוד היא כי דיירים מועצמים, מאורגנים, בעלי עמדה בניהול המשא-ומתן מפתחים נורמות חדשות שיאפשרו מימוש עסקאות בדרך דמוקרטית, ערכית ואזרחית.

כך, החלטה זו יוצרת תקן לארגון מרכיב "היחסים" של העסקה ותורמת לאיזון יחסי הגומלין בין בעלי העניין, איזון קריטי להנעת העסקה ולמימושה.

מה זה העצמה (empowerment)? העצמה היא תהליך שמשמעותו: מעבר ממצב של חוסר אונים למצב של שליטה יחסית בחיים (פרטוש 2004.(

תהליך העצמה הוא האופן שאנשים, ארגונים או קהילות משיגים באמצעותו שליטה בחייהם (סדן, 1993). זהו תהליך שינוי המתרחש ברמה אישית, קהילתית או ארגונית במהלכו אנשים מכירים בזכותם להחליט ולפעול בנושאים הקשורים לחייהם ולסביבתם. על-פי המודל של ברנטרו (1990) קיימים ארבעה צרכים בסיסיים של האדם, שאם אינם מתמלאים, בני אדם לא יוכלו לחוש מועצמים. ארבעת הצרכים הם: שייכות (Belonging) - שליטה (Mastery) - עצמאות אוטונומיה(Independence) ונדיבות לתת(Generosity) .

3.4 התארגנות קהילתית
המושג קהילה מתייחס לכלל הדיירים. שפ"י (השירות הפסיכולוגי ייעוצי במשרד החינוך) מגדיר את תרבות הארגון כמקבץ הנהלים, דפוסי החשיבה וההתנהגות שהעובדים בארגון סיגלו לעצמם במשך הזמן. באופן מעשי, מושג זה מוגדר באמצעות שישה רכיבים: (1) דרכי ההתנהגות של חברי הארגון; (2) נורמות העבודה בארגון; (3) הערכים הדומיננטיים שהארגון קובע; (4) הפילוסופיה ותפיסת העולם; (5) כללי הניהול וההפעלה של הארגון; (6) האווירה הנוצרת בארגון כתוצאה מן המערך הפיזי שלו. טילורנתן הגדרה למושג תרבות כללית - מכלול מורכב של דעות, אמונות, אמונות, מוסר, חוק, מנהגים, ושאר כשרים והרגלים, שהאדם רוכש כאחד מבני החברה.


3.5 הבטחת זכויות הדיירים
מהן זכויות הדיירים? בראש וראשונה מדובר בזכויות בניה, הקובעות את אפשרויות הבניה על הקרקע. לאופן חישוב הזכויות, לאופן חלוקת הזכויות בין החברה המבצעת ובין בעלי הבתים ובין הבעלים לבין עצמם יש ערך כלכלי רב. מהי הדרך הנכונה לחשב את זכויות הבניה בתמ"א?

התקווה היא כי, התיקון הרביעי לתמ"א 38 ייצור הבהרות בסוגיה זו. עד שתהיינה הבהרות ברורות חשוב לתת את הדעת לסוגיה זו.

זכויות נוספות הן האפשרות לקבל תקציב לייעוץ מומחים כמו יועצי מיסוי ויועצי מימון, תקציב לארגון הדיירים המאפשר לממש את תכנית הליווי במלואה, ועוד אוסף של זכויות משפטיות, קנייניות.

3.6 יחסי אמון בין בעלי הבתים והחברה המבצעת
הגורם הבסיסי ליחסי אי-האמון בין הבעלים היא, שהעסקה נערכה באופן אינטואיטיבי. "העברת זכויות תמורת חדר ומרפסת", התנהלות זו יצרה חשדנות רבה.

בהליך, בו, הבעלים מועצמים מגובשים , וככאלה שותפים לתכנון הפרוייקט, לעיצוב התכנית העסקית וגם לבחירת החברה המבצעת מתפתחת פלטפורמה לפיתוח יחסי אמון.

עקרונות התכנית
1. הנעת העסקה - התכנית נותנת לבעלי הזכויות כלים לנהל את העסקה ובכך מגדילה את השליטה על התהליך ומאפשרת קבלת החלטות באופן מודע ומושכל.

התכנית מעצימה את תחושת הביטחון מתוך כך שמציגה בפניהם מלכתחילה את האתגרים העומדים מולם ומראה להם כיצד ניתן להתמודד איתם.

התכנית יוצרת יחסי אמון ושקיפותמתוך הליך פתוח ונגיש. כל מסמכי העסקה גלויים לבעלי הזכויות באתר המלווה של העסקה ובכך מבטיחים שוויון בקבלת התמורות, כל הבעלים מקבלים את התמורות בהתאם לחלק היחסי שברשותם.

מודל חלוקת הדירות החדשות נקבע על-פי טבלת איזון של שמאי. הטבות שיקבל האחד יגרור באופן גורף הטבות לכלל הבעלים.

2. עצמאות כלכלית - הגורם המרכזי לפיתוח התנהגות רציונאלית בעסקת התחדשות עירונית הוא הכנת תכנית עיסקית. התכנית מציעה ליצור תכנית עסקית (כלי המפרק את מרכיבי ההיבטים העיסקיים כמו: אופן חישוב הזכויות, מיסוי, מימון, הכנסות מול הוצאות ועוד והרכבתם לתכנית ברת ביצוע במציאות התכנונית והכלכלית). תכנית זו מהווה בסיס ליצירת מכרז לבחירת החברה המבצעת.

את התכנית מעצבים הבעלים בשיתוף בעלי מקצוע מומחים בתחומם. כך, החברה שתיבחר תהיה החברה המתאימה לביצוע העסקה. כל הבעלים רשאים להציע בעלי מקצוע.

3. חוסן ועמידות - התנהלות אתית - הגורם המרכזי לפיתוח דפוסי התנהגות אנושיים הוא עיצוב קוד אתי לעסקה. הסכמה לקוד אתי: מערכת ערכים, עליה מבוססת התנהלות הבעלים, יוצרת שפה משותפת ותשתית לפיתוח "תרבות ארגונית". הקוד האתי מבוסס על ערכי הדמוקרטיה בישראל, מסורת העם היהודי וערכי מוסר אוניברסאליים המהווה מעין תעודת זהות ערכית-נורמטיבית של המוסר והמצפון ונועד להתוות ולעודד התנהלות שתוביל לכיוון של צמיחה ובניה משותף לכל הבעלים.

4. יחסים חיוביים - הבנות והסכמות -אחת הבעיות הנפוצות היא, שרוב העסקאות נעשות מעמדת "מנצח-מפסיד".

עמדה זו מייצרת הפסד הדדי לשני הצדדים. פיתוח מתמיד של מערכות היחסים ברוח של win-win - גישת הרווח ההדדי, יוצרים הלך רוח חיובי.

מערכות יחסים ברוח זו מאפשרת לייצב מחדש את התפיסות והערכים, משנה את הציפיות והשאיפות ויוצרת תובנות חדשות, תובנות המאפשרות את הליך השינוי.

4. פיתוח אחריות אישית-חברתית - ניתן לאפיין את הגורמים לאי-הנעת עסקאות התחדשות עירונית בשני מימדים. "המימד החיצוני": מאפיינים הקשורים למרחב הציבורי, חקיקה, רשויות, שוק הנדל"ן, ול"המימד הפנימי" למרחב האישי, לדרכי החשיבה והפעולה של בעלי הזכויות. תכנית זו עוסקת במימד הפנימי.

המימד הפנימי קשור למידת "פרואקטיביות" הקיימת. פרואקטיביות היא היכולת לקחת אחריות על מה שבתחום שליטתנו וחשוב לנו. ביסוד התנהגות זו קיימת ההבנה היא התנהגותנו היא פועל יוצא של בחירותינו, ולא של התנאים בהם אנו נתונים. בידינו היוזמה והאחריות לגרום לדברים שיתרחשו.

המחוייבות ללקיחת אחריות ולפעול באופן שיקדם את העסקה מתחילתה ועד סופה בא לידי ביטוי בהסכם לשיתוף פעולה בין הבעלים.

5. התנהלות בדרך היצירה - בעסקאות התחדשות עירונית יש צורך לא רק לנהל את העסקה אלא גם את הליך ההתחדשות. כל שלב בהתפתחות העסקה כמוהו כשלב נוסף בהליך יצירה. להליך יצירה יש מאפיינים כמו להליך צמיחה בטבע: בהתחלה זורעים זרע, אחר-כך הוא נובט, בהמשך מצמיח גבעול ובסוף נותן פרי או פרח. התייחסות למאפיינים אלו יאפשר ליצור "התחדשות" והתעלמות ממנה יעצור את ההליך. לכן פיתוח העסקה יהיה פיתוח מתמיד של פתרונות יצירתיים לבעיות שמתעוררות, בהתאם לשלב, בו, הם מתרחשות.

3.7 היעדים
אבני הדרך של התכנית התחדשות בהסכמה הם: יצירת הסכמות בין בעלי הזכויות לבין עצמם; יצירת הסכמות בין בעלי הזכויות לחברה המבצעת.

4 המדדים הניתנים להגשמה באמצעות יעדים אלו תמורות: התמורות ידועות ומוסכמות מראש, מוגדרות במכרז, אותו, מכינים יועצים מטעם ובשיתוף הבעלים.

הסכמה: ההליך מנטרל את הגורמים לפחד והתנגדות לשינוי ובכך מגדיל את הסיכוי לקבלת הסכמות.

זמן: לאחר 3 חודשים ניתן לדעת אם אפשר להתקדם בעסקה או לא.

מקום: המרחב הנחוץ לביצוע התכנית הוא ברובו מרחב וירטואלי: אתר, ווצאפ ומייל הזמין בדרך-כלל לכל דייר.

3.8 היעדים וההבטחות של תכנית הליווי

הראשון,ליצור שקיפות - כל החומרים של העסקה נגישים לכלל הבעלים.

השני, ליצור שיוויון - כל הדיירים מקבלים את התמורות על-פי מפתח זהה.

השלישי, לפרסם את כל ההטבות וכי תהיינה זהות לכל הבעלים.

הרביעי, לפתח תכנית עסקית באמצעות יועצים, שנאמנותם נתונה לבעלים.

החמישי, לאפשר לכל בעל דירות להשתתף בעד 10 מפגשי Businees Coaching, מפגשי העצמה עם התמחות בביצוע עסקאות התחדשות עירונית.

השישי, לאפשר לבעלים המעוניינים לקבל עד 10 מפגשי Businees Coaching קבוצתיים, מפגשי הדרכה לגיבוש ותיאום בין הדיירים.

השביעי, ליצור 4 ניירות עמדה של כלל הבעלים שינוסחו בסופו-של-דבר למסמך עקרונות.

השמיני, ליצור הליך גישור ליצירת 10 הסכמות מהותיות.

3.9 איך זה מתבצע?


בעלי הבתים מקבלים תכנית הכשרה לניהול עסקת התחדשות עירונית.

ייחודיות תכנית ההכשרה היא, שבעלי הבתים מקבלים ידע וכלים, אולם הם מנהלים את העסקה ומקבלים את ההחלטות המהותיות.

להעצמת הדיירים, כל דייר מקבל תכנית ניהול אישית.

להתארגנות הדיירים מעצבים ביחד את הקוד האתי של העסקה.

להבטחת זכויות הדיירים - יוצרים מכרז בשיתוף בעלי מקצוע מומחים.

לצמצום האי-אמון בין הדיירים והיזמים -יוצרים הסכם עם החברה המבצעת המבוסס על הליך לבניית הבנות והסכמות.

3.10 תפקיד המלווה - ממאעכר למקצוען
על-פי תכנית זו, תפקיד המלווה הוא להדריך את בעלי הבתים איך לנהל, להתנהל ולממש את העסקה.

אחת הבעיות המונעות מימוש פרוייקטים היא היעדר ידע של מאפייני תהליכי שינוי המובילים להתחדשות, ולהשפעה שיש למרכיבים אלו על האנשים הלוקחים בו חלק. לכן חשוב שהליך ההדרכה יהיה מועשר במתודות שונות כמו:

ניהול תהליכי שינוי דרך העצמה - מאמן-מנטור. אימון אישי "הוא תהליך המכוון לסייע לאנשים מתפקדים להציב ולהשיג מטרות, להתגבר על מכשולים ולשמר מוטיבציה" (ויקיפדיה).

הנחיית קבוצות - יכולת להפוך את בעלי הבית מאוסף בודדים לקבוצה בעלת מטרה משותפת.

מיומנויות גישור - יכולת לפתור מחלוקות בדרך אלטרנטיבית.

יכולת אינטגרטיבית - יכולת לשכלל נתונים ולתאם בן כלל בעלי העניין.

3.11 עסקת ביאליק בראי החלטת הממשלה
תיאור המקרה
בבניין ברמת-גן מס' בעלי זכויות רצו לבצע עסקת התחדשות עירונית. באופן מובהק התחלקו הבעלים לשתי קבוצות קבוצה אחת שהשתמשה בכלים של תכנית הליווי המממשת את החלטת הממשלה, שלצורך העניין אקרא לה "הקבוצה המועצמת" ולקבוצה שהשתמשה בכלים קונבנציונליים, אקרא לה "הקבוצה הסטנדרטית".

שני התהליכים התנהלו במקביל. נקודת המוצא היתה שהבעלים מעוניינים באופן עקרוני לבצע עסקת התחדשות עירונית אולם היו חלוקים בניהם לגבי הדרך לממש אותה.

הקבוצה הסטנדרטית פעלה בגישת ההיררכיה: נציגות בעלים שעומדת מול היזם ומקבלת החלטות בגישת הרוב קובע. והקבוצה המועצמת פעלה בגישת ה"רשת": כל בעל זכויות שותף במידה הרצויה לו. הסכמות מתקבלות מתוך למידה, ניתוח וההערכה ופיתוח נייר עמדה המוסכם על כולם.

כל קבוצה השתמשה בדרכי חשיבה ופעולה שונים, וכמובן, כל קבוצה הגיעה לתוצאות אחרות.

על-מנת להמחיש את הבדלי הגישות שיצרו תוצאות שונות אביא דוגמאות מתוך שני ההליכים.

הבעיה: בשלב הבירורים הראשוני הסתבר כי יזמים אינם מעוניינים לבצע את העסקה מחוסר כדאיות כלכלית.

דרכי הפעולה והפתרון של הקבוצה הסטנדרטית - פנתה ליזמים. כאשר יזם לא הסכים לבצע את העסקה. פנתה ליזם אחר.

דרכי הפעולה והפתרון של הקבוצה המועצמת - למדה מה הם הפרמטרים לכדאיות כלכלית והטמיעה אותה בקרב הדיירים. הפירוש המעשי היה חיבור ארבעה בניינים במיתחם ויצירת כדאיות כלכלית.

הבעיה: איזה עורך-דין למנות?
דרכי הפעולה והפתרון של הקבוצה הסטנדרטית - ביקשו הצעות מחיר משלושה עורכי-דין ובחרו אחד.

דרכי הפעולה והפתרון של הקבוצה המועצמת - הכינה מסמך ובו כתבה מה היקף העבודה הרצוי מעורך-הדין ומצאה כי רצוי למצוא עורך-דין שיעצב ביחד עם הבעלים את התמורות ולא יעסוק רק ברישום העסקה. המשמעות המעשית היתה למצוא עורך-דין הבקיא, בין היתר, בתחום מכרז קבלנים.

הבעיה: תכנון העסקה.

דרכי הפעולה והפתרון של הקבוצה הסטנדרטית - התחברה עם חברה מבצעת והגישה לבעלים הצעה מסחרית.

דרכי הפעולה והפתרון של הקבוצה המועצמת - ערכה סיעור מוחות והבינה אלו מרכיבים של העסקה יגרמו להם לשביעות רצון ומה ביכולתם לעשות כדי לממש אותם. פנתה לבעלי מקצוע המומחים בתחום ויצרה תמונת מצב רצויה ואפשרית מבחינה תכנונית וכלכלית.

הבעיה: אי-שיתוף פעולה בין בעלי הזכויות.

דרכי הפעולה והפתרון של הקבוצה הסטנדרטית - החליפה את החברה המבצעת בחברה אחרת והביאה הצעה מסחרית חדשה.

דרכי הפעולה והפתרון של הקבוצה המועצמת - עיצבה קוד אתי, תקנון המגדיר את החזון העיסקי שלהם ואת הערכים, על-פיהם, הם מעוניינים שהעסקה תתבצע, התגבשו סביב תכנית פעולה להשגת היעדים שהציבו לעצמם: יצירת מכרז לעסקה.

הבעיה: חוסר שביעות רצון והתנגדות.

דרכי הפעולה והפתרון של הקבוצה הסטנדרטית - הגדלת הלחץ לחתום על העסקה.

דרכי הפעולה והפתרון של הקבוצה המועצמת - יצרה מסמך עקרונות וסטנדרטים להתחבר עם חברה מבצעת המתאימה לעסקה, ויזמה הליך ליצירת הבנות עם הקבוצה השניה. הליך יצירת ההבנות הוביל להבנה כי האינטרס של הקבוצה הסטנדרטית הוא להיות מיוצגים על-ידי עורך-הדין שבחרו וכי האינטרס של הקבוצה היצירתית לממש את העסקה באמצעות מכרז קבלנים.

הפתרון היצירתי. שיתוף אינטרסים. עורך-הדין של הקבוצה הסטנדרטית ייצג את כלל בעלי הזכויות בדרך של מכרז קבלנים הבנוי מהליך משותף של כלל הבעלים ליצירת הסכמות, היוותה את הפתרון להנעת העסקה.

3.12 מהם שלבי התקדמות התכנית?
בשלב הראשון ממפים את המצוי והרצוי.

בהמשך מאחדים את כל בעלי הזכויות סביב "קוד אתי".

לב התהליך הוא יצירת תכנית עיסקית בשיתוף יועצים מומחים המשמשת בסיס למכרז לחברה המבצעת.

שיאו של ההליך הוא ביצירת 10 הסכמות עקרוניות וחיבור כלל הבעלים
לחברה המבצעת.

מי יכול להשתתף בתכנית? בעלי זכויות המעוניינים במכרז קבלנים.

3.13 איזה שינוי ייווצר באמצעות התכנית?
ü פיתוח "תרבות ארגונית" המממשת את חוק כבוד האדם וחירותו.
ü עיצוב דפוסי התנהלות המובילים לשיתוף פעולה.
ü עיצוב מודל עיסקי מובן, משמעותי ובר השגה.
ü אימוץ גישה של אחריות ומעורבות.
ü גיבוש הבעלים סביב נייר עמדה אחיד.
ü יצירת מדדים אובייקטיבים להערכת התמורות.

3.14 מחקר ופיתוח
תכנית זו פותחה בהמשך למחקר לתואר שני שבדק אלו דרכי חשיבה ופעולה יובילו להתפתחות (התחדשות), בהמשך לעבודת חקר בנושא: הגורמים להתנגדות/אי-הסכמת הדיירים לעסקת התחדשות עירונית ובהמשך למחקר איכותי ליצירת קוד אתי לביצוע עסקאות התחדשות עירונית.

3.15 שכר-טרחה
היתרון הכלכלי של תכנית ליווי זו הוא, שכל ההתנגדויות שמתעוררות על בסיס חוסר הבנה, חוסר תקשורת, מאבקי כוח, פיצול בין הבעלים, חוסר שקיפות וחוסר אמון - נפתרות.

כך נחסך, הליך שנמשך שנתיים-שלוש של ריצה הלוך ושוב בין הדיירים, שימוש באסטרטגיות לשכנוע, דרכים להתמודד עם סחטנות, סרבנות וניהול הליכים מול המפקחת על הבתים המשותפים, או בהליכים ארוכים המסתיימים בהחלטה לא לשתף פעולה.

גם על-פי תכנית זו היזם/החברה המבצעת משלמת את העלויות ובעלי הזכויות אינן משלמים דבר (בהתאם לתקן 21 ולקביעת שמאי העסקה; לפרטים בדבר תקן 21 ראו הפרק העוסק בתקן 21).

3.16 שיתופי פעולה להנעת עסקאות
1. למלווי דיירים המעוניינים להעצים ולארגן את הבעלים.

2. לבעלי דירות המעוניינים בהליך מלא מתחילתה ועד סופה.
חשוב להדגיש. תכנית ליווי ליצירת מכרז כוללת שיתוף פעולה עם בעלי מקצוע ויועצים מקצועיים.

תודה מיוחדת לגב' מיכל יוגב, בוגרת לימודי מדעי החברה באוניברסיטת ת"א: התכנית ליישוב וגישור סכסוכים על-שם אוונס ובית ספר לעבודה סוציאלית לימודי אימון פסיכולוגי, מפתחת תכנית ליווי לבעלי הבתים המעשירה את תפקיד מארגן הדיירים בכלים מקצועיים לטובת קידום עסקאות התחדשות עירונית, בעלת ניסיון בהובלת פרוייקטים עירוניים בחולון, תל-אביב, ירושלים וראש העין ויוצרת הקוד האתי לעסקאות התחדשות עירונית (זכויות יוצרים מספר 3463) - על עזרתה בכתיבת פרק זה.