עיסקה במקרקעין - גמר העיסקה - התחייבות לעשות עיסקה

1. הדין
סעיפים 8-6 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובעים:

"6. עסקה במקרקעין
עסקה במקרקעין היא הקניה של בעלות או של זכות אחרת במקרקעין לפי רצון המקנה, למעט הורשה על-פי צוואה.

7. גמר עסקה
(א) עסקה במקרקעין טעונה רישום; העסקה נגמרת ברישום, ורואים את השעה שבה אישר הרשם את העסקה לרישום כשעת הרישום.
(ב) עסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה.

8. צורתה של התחייבות
התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב."

2. תוקפה של עסקה במקרקעין ורישום - סעיפים 7-6 לחוק
הסכם חלוקה מהווה עסקה במקרקעין, כמשמעותה בסעיף 6 לחוק המקרקעין. הטעם לכך הוא שחלוקת הדירות שבבעלותם המשותפת של הצדדים וייחודן באופן בלעדי לכל אחד מיחידיו, מהווה עסקת חליפין במסגרתה מועברות זכויות הבעלות מאחד השותפים למשנהו, ביחס לכל דירה ודירה (ראו: א' איזנשטיין יסודות והלכות בדיני מקרקעין, חלק שלישי, עמ' 52 ואילך) {ה"פ (ת"א) 1300/09 הילה ר.ג. ייעוץ ניהול והשקעות בע"מ נ' נווה מורן בניין והשקעות בע"מ, תק-מח 2015(2), 32276 (08.06.2015)}.

לאור סעיף 6 לחוק המקרקעין בשילוב עם סעיף 5(ג)(4) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, וכן הוראת ביצוע מס' 7/2010, הסכם חלוקת עזבון שנעשה מכח זכויות במקרקעין שהתקבלו בירושה ו/או בצוואה, אינו עסקה במקרקעין, והוא פטור מדיווח לרשויות המס {ת"א (חי') 40143-11-13 עלי שעבאן נ' שעבאן מוחמד שעבאן, תק-מח 2015(2), 16442 (07.05.2015)}.

סעיף 4 לחוק המקרקעין, קובע כי: "משכנתה היא מישכון של מקרקעין". וסעיף 1(א) לחוק המשכון, התשל"ז-1967, קובע כי: "מישכון הוא שעבוד נכס כערובה לחיוב", וכי "הוא מזכה את הנושה להיפרע מן המשכון אם לא סולק החיוב". הקניית הזכות לנושה בנכס - מכוח המשכנתה, כמוגדר בסעיף 4 שלעיל, ככל הקניית זכות אחרת במקרקעין, מהווה עסקה במקרקעין (סעיף 6 לחוק המקרקעין). התחייבות לעשות עסקה אשר כזו - "טעונה מסמך בכתב", כאמור בסעיף 8 לחוק הנ"ל {ה"פ (ב"ש) 28553-02-14 מרדכי כהן נ' שלום פרימו, תק-מח 2015(1), 407 (01.01.2015)}.

הלכה היא, כי אופציה לרכישת מקרקעין כמוה כהתחייבות לעשות עסקה במקרקעין, בהתאם לסעיף 6 לחוק המקרקעין. הואיל וכך, מתקיימת לגביו דרישת הכתב, לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין, במשמע כי חוזה האופציה צריך להכיל את כל התנאים ההכרחיים והחיוניים להתקשרות בעסקה ועיקרם: שמות הצדדים, מיהות הנכס, מהות העסקה, המחיר, זמני התשלום, הוצאות, מיסים וכו' {ת"א (ב"ש) 753-01-13 - חברים השקעות אילת בעמ נ' מקס ראובן, תק-מח 2014(3), 22648 (25.08.2014)}.

3. עסקה במקרקעין טעונה רישום
חוק המקרקעין מכיר בחמש קטגוריות מרכזיות של עסקאות קנייניות הטעונות באופן עקרוני רישום: בעלות, שכירות לתקופה העולה על עשר שנים (כולל חכירה לדורות), זיקת הנאה, זכות קדימה ומשכנתה {ראו, סעיפים 5-2 ו- 99 לחוק המקרקעין, ולגבי תקופת השכירות הטעונה רישום ראו, סעיף 152 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר"); ראו גם ע"א 1321/02 נוה בניין נ' הוועדה לבניה למגורים ותעשיה, פ"ד נז(4), 119 (2003), (להלן: "עניין נוה בניין", 130-129); ע"א 9382/02 בולוס ובניו - חברה לאירוח ותיירות בע"מ נ' בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (10.06.08)}.

מהרישה של סעיף 1(א)(3) לתוספת השלישית עולה, כי המחוקק נקב במפורש בשתיים מחמש הקטגוריות הנ"ל (העברה, שהיא מכירה, וחכירה לדורות). נשאלת השאלה מדוע מצא המחוקק טעם להוסיף בהמשך ההגדרה אף את הדיבור "... או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין".

הפרשנות הלשונית המתבקשת לדיבור זה הינה, כי הוספת החלק השני של הסעיף באה על-מנת להבהיר, כי אף הזכויות האחרות הטעונות רישום, כולל משכנתה, הן בגדר "מימוש זכויות". לצד הדברים האמורים, חובה עלינו להיות ערים לכך שסעיף 1(א)(3) לתוספת השלישית אינו מתייחס במפורש למשכנתה, ומנגד, מתייחס הוא במפורש לעסקאות מכר וחכירה.

משכנתה הינה זכות במקרקעין אשר הענקתה טעונה רישום בפנקס (ראו, סעיפים 4, 6 ו- 7(א) לחוק המקרקעין; ע"א 2242/92 מדינת ישראל נ' בנק אמריקאי ישראלי בע"מ, פ"ד מח(3), 249, 254 (1994) (השופט ד' לוין); נמדר, 377-376; ולעניין דרישת הכתב בהסכם משכנתה ראו, ע"א 547/09 אוק אף איי אינבסטמנט קו בע"מ נ' פי בי סי מימון בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (23.05.11)}.

כאשר לשונה של הוראת דין הינה ברורה וחד-משמעית אין מקום ליתן לה משמעות שאין היא יכולה לשאת. אכן, כאשר הלשון אינה מאפשרת מתחם אפשרויות מילולי כלשהו, ומחייבת פרשנות לשונית אחת ויחידה, על בית-המשפט לחדול ממלאכת הפרשנות ואין הוא אמור להידרש לבחינת תכלית החוק {ראו, עע"ם 1621/08 מדינת ישראל - משרד הפנים נ' חטיב, פורסם באתר האינטרנט נבו (30.01.11)}.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

עיסקה במקרקעין - גמר העיסקה - התחייבות לעשות עיסקה