מהו התנאי להפעלת סמכותו של המפקח על הבתים המשותפים

התנאי להפעלת סמכותו של המפקח על הבתים המשותפים לפי סעיף 5 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידת אדמה), התשס"ח-2008 הוא, כי ניתן היתר בניה לביצוע העבודה המבוקשת ברכוש המשותף על-פי תמ"א 38.

ב- ערר מס' ת"א/5516/07 {מזרחי זהבה נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה-תל אביב ואח', פורסם באתר האינטרנט נבו (2008)} פסקה ועדת הערר:

"החלטה
המשיב מס' 2 הגיש בקשה להיתר בניה המתייחס לבניין המצוי ברחוב בבלי 44 תל-אביב, גוש 6106 חלקה 300, עליו ניצב בניין משותף ישן, שנבנה בשנת 1954.

המדובר בבניין טורי בעל 3 כניסות, בן 3 קומות מעל קומת קרקע .

הבקשה להיתר הוגשה לפי תמ"א 38, כאשר מבוקש בין היתר: הקמת קומה נוספת עבור 6 יחידות דיור, תוספת פירי ממ"דים, ביצוע חיזוק קונסטרוקטיבי לפי תקן עמידות בפני רעידות אדמה, הרחבת הדירות הקיימת עד 110 מ"ר, הוספת מעליות ועוד.

העוררת מתגוררת בבניין האמור בדירת קרקע. גם דירת העוררת אמורה להיות מורחבת במסגרת הבניה המבוקשת. למרות זאת, מתנגדת העוררת לבניה המבוקשת.

במהלך הדיון התברר כי העוררת מעוניינת כי לבד מהרחבת דירתה כאמור, לבנות מרתף מתחת לדירתה, בקונטור של דירתה, דבר המותר על-פי התוכניות החלות במקום.

ועדת הערר עשתה מאמץ להביא את הצדדים לידי הידברות, כך שבניית מרתף זה ישתלב בפרוייקט הבניה המבוקש, אך מאמצים אלה לא נשאו פרי.

עם-זאת, הוברר לנו כי העוררת יכולה לבנות את המרתף ללא קשר לעבודות הבינוי המבוקשות על-ידי המשיב מס' 2, וכי בניית המרתף לא תפגע בחיזוקים הקונסטרוקטיביים המתוכננים על-ידי המשיב.

על החלקה בנויים שלושה בניינים נפרדים.

טענות העורר הינן כולן קנייניות, והן מכוונות, אחת לאחת, נגד החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובניה לתת את היתר הבניה המבוקש למרות שלטענתו, לא הושג במקרה דנן הרוב הדרוש על-פי דין להתרת הבניה המבוקשת.

את דרך הפעולה בה על הוועדה המקומית לנקוט כאשר מועלות טענות קנייניות על-ידי מי שמתנגד לבקשה להיתר מסכם בית-המשפט ב- בג"צ 1578/90 הלן אייזן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ת"א (להלן: "הלכת אייזן") כדלקמן:
'אין אנו סבורים שהלכת בג"צ 879/89 בנייני טץלץמץ בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה בחולון, פ"ד מד(2), 831 (1990) הישימה גם לעובדות המקרה שלפנינו, מונעת בעד הוועדות לתכנון ולבניה להחליט לפי שיקול-דעתן מקום שעל פני הדברים אין למבקש זכויות בניה מבחינת דיני הקניין, שלא יתקיים דיון בבקשה כל עוד לא ניתן פסק-דין מטעם בית-משפט מוסמך הקובע שלמבקש זכות קניינית. הטעם לדבר: יכולות הוועדות להישמע בטענה שאין טעם שהן תקדשנה דיון סרק לשאלות התכנוניות המתעוררות כאשר נראה לכאורה שזכות הבניה, אם תאושר, אינה ניתנת למימוש. לפיכך, אם יוצא לכאורה מהחומר שהומצא על-ידי המבקש או בעלי הקניין האחרים בנכס שאין למבקש זכות קניינית, תוכלנה הוועדות להפנות את המבקש לבית-המשפט המוסמך; מאידך גיסא, אם השאלות הקניינות שנויות במחלוקת או אם יוצא שלכאורה יש למבקש זכויות בניה מבחינת דיני הקניין או שבאין התנגדות לאחר שנשלחו הודעות כדין לזכאים, אין זכויות הקניין שנויות במחלוקת, תדונה הוועדות בשאלות התכנוניות המתעוררות. בשום מקרה לא תכרענה הוועדות בשאלות הקנייניות לגופו של עניין, הואיל והפונקציה המוטלת עליהן היא תכנונית בלבד.'

מ"הלכת אייזן" עולות העקרונות כדלקמן:

- הוועדה המקומית לא תכריע בשום מקרה בשאלות הקניינות המועלות על-ידי הצדדים במסגרת הדיון בפניהן.
- אם השאלות הקנייניות שנויות במחלוקת, או אם לכאורה יש למגיש הבקשה להיתר זכויות קנייניות בנכס נשוא הבקשה, הוועדה המקומית תדון בבקשה ותותיר את השאלות הקנייניות לבירור בין הצדדים בערכאות המתאימות.
- רק במקרה בו על פניו אין למבקש ההיתר זכויות קנייניות בנכס, כי אז יכולה הוועדה המקומית על-פי שיקול-דעתה לא לדון בבקשה עד אשר השאלה הקניינית תוכרע בערכאות המוסמכות, וזאת מנימוקים של יעילות, על-מנת שהוועדה לא תקיים דיון סרק בשאלה התכנונית אשר יתכן ולא תהיה ניתנת למימוש בשל הנושא הקנייני.

יצויין, כי כאמור, השאלה אם להקפיא את הדיון התכנוני בוועדה המקומית עד להכרעה בשאלה הקניינית הינה בשיקול-דעת הוועדה המקומית, כך שיכולה היא להחליט גם, כי למרות שלכאורה על פניו אין למבקש ההיתר זכויות בנכס נשוא הבקשה, לדון ולהחליט בכל זאת בבקשה.

לסיכום עד כאן: אם קיימת מחלוקת קניינית ביחס לזכויות מבקש ההיתר בנכס נשוא בקשתו ולדעת הוועדה המקומית, על-פי החומר המונח בפניה, אין לו לכאורה זכויות בנכס, הרי שלכל היותר יכולה הוועדה המקומית שלא לדון בבקשה עד לבירור זכויותיו בנכס, ולכל הדעות, אין הוועדה יכולה להכריע בשאלה הקניינית או לדחות את הבקשה להיתר בשל היעדר לכאורה של זכויות קנייניות.

עולה מן האמור, כי הוועדה המקומית יכולה (אך לא חייבת) להחליט שלא לדון בבקשה להיתר בניה, במקרה שעולה לכאורה מהחומר שהומצא לוועדה המקומית כי אין למבקש זכות קניינית בנכס נשוא הערר עד שתוכרע השאלה הקניינית, בערכאות המוסמכות.

נשאלת השאלה, האם זה המקרה בו היה מן הראוי להפעיל את הלכת "הלן אייזן".

הוראות חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידת אדמה), התשס"ח-2008
זה לא מכבר פורסם ברשימת חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידת אדמה), התשס"ח-2008 (להלן: "החוק").

חוק זה בא להסדיר את מערכת היחסים בבתים משותפים לעניין ביצוע בניה לפי תמ"א 38.

סעיף 2 לחוק קובע:

'(א) ניתן היתר בניה לביצוע עבודה ברכוש משותף, על-פי תוכנית החיזוק, ונדרשת לפי פרק ו' לחוק המקרקעין הסכמה או החלטה של בעלי הדירות בבניית המשותף לצורך ביצוע אותה עבודה (בחוק זה – עבודה ברכוש משותף), יחולו לעניין העבודה ברכוש המשותף הוראות חוק זה.

(ב) הוראות לפי חוק המקרקעין ימשיכו לחול על עבודה ברכוש המשותף, ככל שאינן סותרות את ההוראות לפי חוק זה.'

סעיף 5(א) לחוק קובע:

'(א) ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה בניית דירה חדשה, טעון החלטה מראש של כל בעלי הדירות, כאמור בחוק המקרקעין; ואולם לעניין ביצוע עבודה שמטרתה בניית דירה חדשה או דירות חדשות, שמספרן אינו עולה על שליש ממספר הדירות שהיו בבית המשותף ערב ביצוע העבודה (בסעיף זה – המועד הקובע) וששטח רצפתן הכולל אינו עולה על שליש משטח רצפתן הכולל של כל הדירות בבית המשותף במועד הקובע, רשאי המפקח, אף אם לא התקבלה לכך החלטה מראש של כל בעלי הדירות בבית המשותף לאשר את ביצוע העובדה, על-פי תביעה של בעלי הדירות שבמועד הקובע היו בבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף ושני שלישים מהרכוש המשותף היו צמודים לדירותיהם, ובלבד שנתן לכל מי שהיה בעל דירה בבית המשותף במועד הקובע הזדמנות לטעון את טענותיו.'

דהיינו, במקרה של רצון להוסיף דירות לבית משותף קיים, קיימת סמכות למפקח על הבתים המשותפים לאפשר בניה כזו, גם אם יש רק 75% מבעלי הדירות המסכימים לבניה זו.

תנאי להפעלת סמכותו של המפקח על הבתים המשותפים לפי סעיף 5 לחוק הוא, כי ניתן היתר בניה לביצוע העבודה המבוקשת ברכוש המשותף על-פי תמ"א 38; כך קובע סעיף 2 המובא לעיל.

מכאן עולה כי סדר הדברים המחוייב הוא, כי קודם יינתן היתר הבניה המבוקש, גם אם אין בידי מבקש ההיתר את הרוב הנדרש לפי סעיף 5(א), ורק לאחר שניתן היתר הבניה יש למפקח על הבתים המשותפים את הסמכות לתת אישור לביצוע הבניה המבוקשת ברוב של 75%, במקום ברוב הרגיל הנדרש של 100% מדיירי הבניין.

הוראות החוק כמובא לעיל מתיישבות עם הפסיקה, כי אל להן לוועדות המקומיות לעסוק בשאלות הקנייניות, שכן כאמור, לפי הוראות החוק יכול ויינתן היתר בניה גם במקום בו לא קיים הרוב הנדרש לשם התרת הבניה מבחינה קניינית ללא אישור המפקח על הבתים המשותפים.

במקרה הנדון קיים בידי מבקש ההיתר, על פניו, הרוב הנדרש, של 75% מבעלי הדירות בבניין בו מתוכננות העבודות נשוא ערר זה, על-מנת לאפשר פנייה למפקח על הבתים המשותפים לפי סעיף 5(א) לחוק, ולפיכך צדקה הוועדה המקומית כאשר זו לא הקפיאה את הדיון בבקשה להיתר בניה לפי הלכת "הלן אייזן".

אומנם נכון הדבר כי על החלקה בנויים שני בניינים נוספים, ואולם השאלה אם יש לחשב את הרוב הנדרש מתוך דיירי שלושת הבניינים, או רק מתוך הבניין נשוא הבקשה, והאם יש להחיל במקרה דנן את סעיף 59 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, העוסק בבית משותף המורכב ממבנים אחדים, יש להותיר למפקח על הבתים המשותפים, ואשר לו הסמכות על-פי סעיף 59(ב) לחוק זה לקבוע כי כל בניין יתנהל מבחינת הרכוש המשותף באופן עצמאי.

לנוכח האמור אין לדעתנו להפעיל במקרה דנן את הלכת "הלן אייזן", ולפיכך אין אנו רואים מקום להתערב בהחלטת הוועדה המקומית לתת את היתר הבניה המבוקש למרות המחלוקת הקניינית הקיימת בין הצדדים.

בנוסף, משהשתכנענו כי אין בבניה המבוקשת על-ידי המשיב כדי למנוע מהעוררת לבנות את המרתף אותו היא יכולה לבנות על-פי התוכניות החלות במקום, גם לא מצאנו מקום להתערב, במתן ההיתר מבניה תכנונית.

אנו שבים ומציעים לצדדים למען היעילות, לשתף פעולה בביצוע הבניה, כך שהקבלן אשר יחזק את הבניין ויבצע את העבודות המבוקשות בהיתר הבניה יבצע גם את בניית המרתף בו חפצה העוררת – כל זאת כמובן על חשבון העוררת.

לפיכך הערר נדחה."

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

מהו התנאי להפעלת סמכותו של המפקח על הבתים המשותפים