סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

• כללי - מבוא
• דיני החוזים
• דיני הרשלנות
• "ירידת ערך" - הגדרה ומהות
• שמאי ושמאות
• קביעת שווי למטרות שונות
• נתונים ראשוניים המשפיעים על שווי המקרקעין
• שיטות ההערכה השונות של שווים של מקרקעין
• שיקולי בית - המשפט בקביעת הפיצוי בגין ירידת ערך
• ירידת ערך פסיכולוגית
• גישות בתי-המשפט לנושא ירידת ערך - היסטוריה וביקורת
• המומחה וחוות-הדעת - מבוא
• מומחה מטעם בית-המשפט
• פסילת חוות - דעת מומחה ומומחה בית-משפט
• הודעה על רצון לחקור מומחה שהגיש חוות-דעת
• בקשת הוראות
• חוות - דעת מומחה שמינה בית-המשפט ושליחת שאלות הבהרה
• תיקון כתב טענות עקב חוות - דעת מומחה
• אי-קיום התקנות
• חוות-דעת מומחה בראי פקודת הראיות
• ליקויי הבניה והפיצוי בגין ירידת ערך - מבוא
• ליקויים שהורתם היא בתקופה הטרום חוזית וביחסים הטרום חוזיים
• ליקויים שלא ניתנים לתיקון שהורתם לאחר כריתת חוזה הרכישה
• ליקויי בניה שניתנים לתיקון ופיצוי בגין ירידת ערך
• פסיקת בית-המשפט העליון
• פסיקת בית-המשפט המחוזי
• פסיקת בית-המשפט השלום

שיטות ההערכה השונות של שווים של מקרקעין

1. כללי
באורח כללי הכירה הפסיקה בשלוש שיטות המקובלות בהן ניתן להעריך שווים של מקרקעין, והן נדונו כבר בפסיקתו של בית-המשפט העליון: "השיטה השיורית" (RESIDUAL VALUE) ו"השיטה ההשוואתית". {ראה ע"א 45/79, 81 חברה קדישא גחש"א נ' חברת חלקה 4 בגוש 3947 בע"מ ואח', פ"ד לו(3), 233 (1982); ע"א 883/80 יוסף קליימן ו- 35 אח' נ' עיריית חיפה וערעור שכנגד, פ"ד לז(4), 50 (1983)}. ואולם כפי שנצביע בין מרחבי שתי השיטות מצינו שיטות הערכה שונות המותאמות לאותם מצבים בהם לא ניתן להתמקד באחת משתי השיטות הנ"ל.

זאת ועוד, בבחינת הגישות השונות נמצא כי לעיתים מזומנות נוקט שמאי מקרקעין בשתי גישות גם יחד על-מנת להגיע לשווי הנכס האמיתי.

2. השיטה השיורית
השיטה השיורית בנויה על הערכתו של שווי הנכס כאילו היה מוכן לשימוש מיידי למטרתו, תוך ניכוי ההוצאות וההפחתות השונות הדרושות לשם הכנתם של המקרקעין לשימוש למטרתם. כפי שנאמר כבר ב- ע"א 161/79 {שר האוצר נ' הרברט זילברשטיין ואח' וערעור כנגד, פ"ד לד(3), 225 (1980)}.

חולשתה של השיטה השיורית, בין היתר, בכך שהפרש קטן יחסית בהערכה של ההוצאות עשוי לשנות את התוצאה מן הקצה אל הקצה. בהיעדר ידיעה מספקת על נתון זה או אחר מסוכן על-כן, לא אחת, להישען על הערכה בדרך זו.
3. שיטת החילוץ
שיטת החילוץ הדומה לשיטה השיורית. שיטה זו משמשת על-פי-רוב לקביעת ערכם של בניינים שהופקעו, ואולם ניתן גם להשתמש בה לקביעת שוויה של קרקע פנויה על-פי מחיר נתון של בניין. ממחירו הנתון של הבניין יש להפחית את הוצאות הבניה, תוך שהן מותאמות למצבו הנוכחי של הבניין - הסכום שיתקבל מייצג את שווי הקרקע כשהיא ריקה. אולם שיטה זו לא נתפסה בפסיקה כבטוחה:

"בהיעדר ידיעה מספקת לגבי נתון אחד או יותר, מסוכן בדרך-כלל להישען על הערכה גרידא לגביו, הפרש קטן יחסית בהערכת ההוצאות (למשל כדי 5%) לכאן או לכאן, עשוי לשנות מן הקצה אל הקצה את התוצאה המתקבלת לגבי הנעלם."
(ע"א 161/79 הנ"ל בעמ' 228)

4. השיטה ההשוואתית
יישום שיטה זו בהערכת הפיצוי בתביעות ליקויי בניה נעשה על-ידי השוואת שווי הנכס עם הליקויים הבלתי הפיכים לשוויו של נכס תקין.

כאמור, קיימות מספר שיטות להערכת שווי מקרקעין, לרבות שיטת היוון ההכנסות המופקות מהמקרקעין, ההוצאות שהושקעו בפיתוחם ("השיטה השיורית") וכן עליית המחירים הכללית של שוק הנדל"ן. עם-זאת ככלל, שיטת ההערכה המועדפת על בתי-המשפט היא "השיטה ההשוואתית" ("שיטת שווי השוק"), לפיה נבחנות עסקאות סמוכות במקום ובמועד לעסקה הנדונה, תוך התאמה לתכונותיהם המיוחדות של המקרקעין, כגון מיקום, ריחוק ממרכז העיר, טופוגרפיה, פוטנציאל תכנוני, קיומו או היעדרו של פיתוח בסיסי וכדומה {ראו ע"א 161/79 שר האוצר נ' זילברשטיין, פ"ד לד(3), 225 (1980); ע"א 323/85 מדינת ישראל נ' מזרחי, פ"ד לט(4), 185 (1985); ע"א 738/10 דבאח נ' מדינת ישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (17.11.2013); ע"א 6132/12 ח'ג'אזי נ' מדינת ישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (7.01.2014); ת"א (חי') 27326-11-12 סעיד מוחמד חלאילי נ' מדינת ישראל, תק-מח 2016(1), 33866 (2016)}.

שיטת ההשוואה מהווה כלי מהימן לקביעת שווי שוק על-פי השוואה לעסקאות דומות. שיטה זו אומצה כבר בפסיקה כשיטה מתאימה לקביעת שווי שוק של נכס, ובלבד שאין עסקינן בנכס בעל מאפיינים ייחודים וכי קיימים נכסים מתאימים להשוואה. יחד-עם-זאת, יש לבצע את ההשוואה, בזהירות המתבקשת, תוך התייחסות להבדלים הקיימים, אם ואכן קיימים, בין הנכסים המושווים. פעמים רבות, די בהבדל קטן במיקום הפיסי, גודל הנכס, צורת הנכס כדי להשפיע באופן ניכר על שוויו לעומת עיסקת ההשוואה.

יפים לעניין זה דבריו של המלומד פרופ' י' הדרי, בספרו מס שבח מקרקעין {מהדורת תשנ"ד, כרך ב', 54} כדלקמן:

"יש שיטות שונות במקצוע של שמאות מקרקעין. השיטה המקובלת ביותר על רשויות המס היא שיטת ההשוואה עם עסקאות דומות, זו שיטה טובה בתנאי שהעסקאות אכן דומות לעסקה הנדונה. אין זו השוואה בעלמא, אלא השוואה תוך התאמה לשינויים העובדתיים בין העיסקה הנדונה לבין עיסקאות ההשוואה."

5. גישת העלות -THE COST APPROACH
בועז ברזילי בספרו הנ"ל מגדיר שיטת הערכה זו כדלקמן:

"גישת העלות או גישת ההוצאות המכונה בספרות העולמית בשם THE COST APPROACH מבססת את אמדן שווי הנכס על בסיס עלות הקמת נכס דומה לו ככל האפשר. שווי זה מהווה סכום של עלות הקרקע על-פי שוויה בשוק החופשי ובהתאם לניצולה היעיל ביותר. עלות ההשבחות שנעשו בנכס (עלויות בניה פיתוח וכד') ורווח לבעלי מקצוע (יזמים, קבלנים וכד'). משווי זה מפחיתים את הפחת שהצטב בנכס ובעיקר פחת פיזי, כלכלי ותפקודי."

גישת העלות הנקראת גם גישת השווי הפיזי-הינה גישה בה נקבע שווי הנכס על-פי סיכום מרכיבי השווי שלו - קרקע, בניה, השבחות שונות שנעשו בנכס ורווח יזמים. מקובל לבצע שילוב והצלבת נתונים ממספר גישות בהתאם למטרת השומה, אופי הנכס ונסיבות השומה {ת"א 258/98 בנק דיסקונט לישראל בע"מ נ' אחיקם ביתן, פדאור 04(3) 3, 409 (2004)}.

שיטת הערכה זו מיושמת בעיקר במקרים בהם נהרס הבניין או נשרף וקיים צורך בהשבת המצב לקדמותו {שיטה זו, אם כי ללא שננקב שמה ככזה, מצינו לאחרונה ב- ת"א 159/04, ת"א 15/04 סולל בונה בע"מ נ' מדינת ישראל - משרד הבריאות, פדאור 06(12) 260 (2012). כאן נדונה תביעה כספית שבבסיסה מחלוקת בדבר האחריות ושיעור הנזק כתוצאה מאירוע שריפה ושני אירועים של חדירת מים למרכזית טלפונים {ע"א 676/72 קפטה נ' לסקובסקי, פ"ד כז(2), 247 (1973), נדונה תביעה לנזק שנגרם למשיבים בגין כריתת שלושה עצי פרי, ע"א 292/80, 273/80 מדינה נ' כהן, פ"ד לז(2) 29 (1983), נדונה תביעה בגין התמוטטות חלק מבניין ישן. בין היתר, עסק בית-המשפט בסוגיה , קרי, האם לצורך קביעת הפיצוי על בית-המשפט להתחשב בבלאי של המבנה, או שיש לפסוק את מלוא הסכום הנדרש כדי להחזיר את המבנה לקדמותו}.

בתביעות בגין ליקויי בניה ניתן ליישם אף שיטה זו כאשר מכמתים את הדרוש לתיקון הנכס על-מנת להביאו למצב תקין.

6. גישת ההכנסה או גישת היוון ההכנסות
על-פי גישה זו אומדים את שווי השוק של הנכס על-ידי היוון ההכנסה המתקבלת או עשויה להתקבל ממנו לאורך זמן. מקדם ההיון נקבע לפי אופי הנכס, רמת הסיכון הגלומה וההכנסה השוטפת וגורמים נוספים.

7. היוון דמי השכירות כמודל הערכת שווי מקרקעין
בועז ברזילי, בספרו הנ"ל, שם מגדיר גישה זו כך:

"בגישה זו מהוונים את דמי השכירות המשולמים בגין זכות השימוש בקרקע לאורך תקופת השכירות או התקופה בה קיימת הכנסה מהקרקע. גישה זו מתייחסת להכנסה קיימת בקרקע נישומה, אולם כאשר ההכנסה מהקרקע אינה תואמת את הערכים הרווחיים בשוק, יש לבצע התאמות. בעוד גישה זו מביאה בחשבון את ההכנסה מהקרקע הנישומה (אם קיימים נתונים לכך) גישת ההיוון (ראה להלן) מתייחסת להכנסות הצפויות לאורך זמן, בין היתר, על-ידי השוואה לעיסקאות שכירות בנכסים אחרים שאינם בהכרח נלמדים מהנכס הנישום, אולם בסיס הנישום דומה."