טענת הקיזוז בחוק הגנת הדייר

1. הדין

סעיף 43 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972 (להלן: חוק הגנת הדייר) קובע כי:

"43. דין דמי שכירות למעלה מן המותר

הועלו דמי השכירות של דירה למעלה מדמי השכירות לפי חוק זה, אין העודף ניתן להיפרע מאת הדייר, על-אף כל הסכם, וכל סכום עודף כאמור ששילם דייר, זכאי הוא - תוך שישה חודשים מיום ששילם - להיפרע מבעל הבית, אם בניכוי מדמי שכירות המגיעים לבעל הבית ואם בכל דרך אחרת."

2. זכות הקיזוז בחוק הגנת הדייר
בהתייחס לדירת מגורים לעומת דייר בבית-עסק

במסגרת הדיון בסוגיית הקיזוז, יאה ליתן את הדעת לזכות הקיזוז הספציפית המוצאת את ביטויה בחוק הגנת הדייר.

בהתייחס לדירת מגורים, קבע המחוקק בסעיף 43 לחוק הגנת הדייר, סעיף מפורש המאפשר לדייר לבצע קיזוז של דמי השכירות שנגבו ממנו ביתר.

בפסיקה נקבע כי המנגנון שבסעיף 43 לחוק הגנת הדייר, הינו מנגנון חריג, שכן הינו פוגע באופן משמעותי בחופש ההתקשרות בין הצדדים. חרף זאת, מצא המחוקק לנכון להתערב ביחסים החוזיים בין הצדדים וליתן בידי הדייר יתרון על פני בעל הבית. הקניית יתרון שכזה מוצדקת כאשר יש צורך לאזן בין צדדים בעלי כוחות בלתי-שווים וזאת כאשר מדובר בדייר בדירה. המחוקק דאג ליתן הגנה מיוחדת לשוכר בדירה ועל-כן קבע הסדר אשר ימנע את ניצולו לרעה על-ידי בעל בית אשר גבה ממנו שכר דירה בניגוד לתקנות. במטרה להיטיב עם דייר בדירה, קבע המחוקק כי ביחס לדירה, שיעור העלאת דמי השכירות יהיה קוגנטיבי, באופן שלא ניתן יהיה להתנות עליו ולהגדילו מעבר לקבוע בתקנות.80

הסעיף האמור מצוי בפרק ב' לחוק הגנת הדייר, פרק הדן בדירות מגורים, בעוד שבפרק ג' לחוק הגנת הדייר, הדן בבתי-עסק, אין סעיף דומה.

נשאלת השאלה מה משמעות השמטת המנגנון המאפשר קיזוז דמי שכירות שנגבו ביתר מן הפרק הדן בבתי-עסק.

ב-ת"א (שלום-ת"א) 34793/0781 התעוררה השאלה האמורה, מה משמעות השמטת המנגנון המאפשר קיזוז דמי שכירות שנגבו ביתר מן הפרק הדן בבתי-עסק?

כב' השופטת א' ברקוביץ ציינה בפסק-דינה כי הסוגיה האמורה נדונה על ידה באריכות ב-ת"א (ת"א) 46100/04,82 שם הוגשה תביעה להשבת דמי שכירות של בית-עסק, שנגבו, לפי הנטען, ביתר. התביעה נדחתה תוך קביעה כי:

"עיון במכלול סעיפי החוק, על רקע תכליתו ומגמותיו, מתיישב יותר עם הפרשנות לפיה הזכות לדרוש השבת דמי שכירות ששולמו ביתר, מוקנית, באופן ספיצפי רק לדייר של דירת מגורים ואינה עומדת לדייר בבית-עסק... המנגנון שבסעיף 43 לחוק, הינו מנגנון חריג שכן הינו פוגע באופן משמעותי בחופש ההתקשרות בין הצדדים. חרף זאת, מצא המחוקק לנכון להתערב ביחסים החוזיים בין הצדדים וליתן בידי הדייר יתרון על פני בעל הבית. הקניית יתרון שכזה מוצדקת כאשר יש צורך לאזן בין צדדים בעלי כוחות בלתי-שווים וזאת כאשר מדובר בדייר בדירה. המחוקק דאג ליתן הגנה מיוחדת לשוכר בדירה ועל-כן קבע הסדר אשר ימנע את ניצולו לרעה על-ידי בעל בית אשר גבה ממנו שכר דירה בניגוד לתקנות. במטרה להיטיב עם דייר בדירה, קבע המחוקק כי ביחס לדירה, שיעור העלאת דמי השכירות יהיה קוגנטיבי, באופן שלא ניתן יהיה להתנות עליו ולהגדילו מעבר לקבוע בתקנות. אותה הגנה, שניתנה לדייר בדירה, אינה מוצדקת ביחס לדייר בבית-עסק. הנחת המוצא היא כי דייר בבית-עסק מפעיל שיקולים כלכליים ובוחר מהו שיעור דמי השכירות הכדאיים לו. על-כן, מששולמו דמי השכירות הלכה למעשה, אין מקום לאפשר לדייר בבית-עסק לדרוש את השבתם. זאת ועוד. מתן זכות לדייר בבית-עסק לתבוע השבת דמי שכירות שנגבו ביתר, תביא לתוצאה אבסורדית שכן, תהא בכך הרחבת זכותו של דייר בבית-עסק לתבוע השבה בלא מגבלת הזמן הקבועה בסעיף 43 לחוק. לפי שיטה זו, יהא רשאי דייר בבית-עסק לדרוש החזר דמי שכירות למשך 7 שנים, בעוד שזכות ההשבה של דייר בדירה מוגבלת לחצי שנה בלבד. תוצאה זו אינה מתקבלת על הדעת ואינה עולה בקנה אחד עם המדיניות הרצויה והמקובלת, המחמירה עם דייר בבית-עסק יותר מאשר עם דייר בדירה. מן המקובץ עולה, כי הכללת סעיף 43 רק בפרק הדן בדירות והשמטתו מהפרק הדן בבתי-עסק, מצמצמת את הפעלתו רק לדירות ולא לבתי-עסק."

בית-המשפט הוסיף, בהתייחס לבתי-עסק, כי חוק הגנת הדייר אינו מאפשר לדייר לקזז דמי שכירות, אף אם נגבו מעבר לשיעורי ההעלאה שבתקנות.

אי-לזאת ומאחר ובמקרה דנן מדובר במושכר שהוא בית-עסק, אזי אף אם היתה מתקבלת גרסתו של הנתבע באשר לתשלום דמי שכירות ביתר במשך 17 שנים (בית-המשפט אינו קובע כי כך הדבר), הרי שלא היה זכאי לביצוע קיזוז של דמי השכירות מכוח חוק הגנת הדייר. מכל אחד מהטעמים האמורים, נדחתה טענת הקיזוז.

____________________
80. ת"א (שלום-ת"א) 46100/04 מסאלחה אחמד נ' מנשה דוד, תק-של 2006(4) 1020 (2006).
81. ת"א (שלום-ת"א) 34793/07 אי-פי-אף יזמות והשקעות בע"מ נ' לזרוב יוסף, תק-של 2008(1) 10632, 10635 (2008).
82. ת"א (שלום-ת"א) 46100/04 מסאלחה אחמד נ' מנשה דוד, תק-של 2006(4) 1020 (2006).

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

טענת הקיזוז בחוק הגנת הדייר