מקרקעי ציבור - כללי

סעיף 107 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע לאמור:

"107. הגדרות
"מקרקעי ציבור" - מקרקעי ישראל כמשמעותם בחוק יסוד: מקרקעי ישראל, ומקרקעין של רשות מקומית או של תאגיד שהוקם על-ידי חיקוק; ..."

תכנית בניין עיר היא חיקוק וייעודן של החלקות הכלולות בתחומה נקבע על-פי הקבוע בתכנית {ראו למשל: ע"א 3213/97 נקר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה, פ"ד נג(4) 625, 646 (1999); ע"א 8797/99 אנדרמן נ' ועדת הערר המחוזית לפי חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, חיפה, פ"ד נו(2) 466, 474 (2001); עע"מ 7336/10 ארנה אסתר לוקר ואח' נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז חיפה ואח', תק-על 2012(4), 4547 (2012)}.

ב- עת"מ (חי') 28293-10-11 {שרה ברנשטיין ואח' נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז חיפה ואח', תק-מח 2013(1), 4025 (2013)} נקבע כי המוסד התכנוני רשאי לשנות מקרקעי ייעוד במסגרת תכנית שאושרה סופית לפי חוק התכנון והבניה.

בית-משפט לא קיבל את פרשנות העותרים למונח "תכנית שאושרה סופית", היינו, תכנית מקדימה או תכנית ביניים. נקבע, כי אין זה סביר שמוסדות התכנון יידרשו להגיש תכנית ביניים, במסגרתה ישונה ייעוד מקרקעי הייעוד ורק לאחר שתכנית מקדימה זו תאושר, יהיו רשאים הם להגיש תכנית איחוד וחלוקה ולכלול בה גם את השטח הציבורי. כפילות זו תביא לסרבול ההליך שלא לצורך ואין בה כל היגיון תכנוני או אחר.
אשר-על-כן, מקבל בית-משפט את עמדת הוועדה בעניין זה אשר קבעה כי:

"משמוצע בתכנית לשנות את ייעודה התכנוני של הקרקע באופן שהיא לא תיחשב עוד כ"מקרקעי ייעוד", אין כל מניעה משפטית כי לצד שינוי זה יבוצע גם שינוי בהקצאה הקניינית של הקרקע במסגרת של תכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמה. הקצאה זו צריכה להיעשות, כמובן, לפי החוק בנושא זה והיא באה לידי ביטוי בתכנית זו ובטבלת ההקצאות ולוח השומה המצורפים אליה ואשר לפיהם כלל השטח המיועד לדרכים אף גדל בהשוואה למצב הקיים."

זו גם היתה עמדת החוקרת שמינתה הוועדה אשר סברה כי יש לדחות את טענת העותרים לפיה לא ניתן לשנות את ייעודה של דרך ציבורית, אף אם מדובר במקרקעי ייעוד, כאמור בסעיף 107 לחוק המקרקעין. לדעת החוקרת, קבלת טענת העותרים תביא להטלת מגבלה בלתי-סבירה בקידום תכניות קידום וחלוקה הכוללות גם דרכים מאושרות, בניגוד גמור לפרקטיקה המקובלת.

ככלל, מטרתה של תכנית איחוד וחלוקה היא לשנות את פריסת ייעודי הקרקע על-פי המצב המאושר ולכן, תכנית איחוד וחלוקה משנה תדיר ייעודם של מקרקעין מדרכים לייעודים אחרים. אפשרות לפיה תכנית איחוד וחלוקה על מתחם הכולל דרכים מאושרות, תדרוש תחילה להצטייד באישור הממשלה או אישור תכנית ביניים, שאינה תכנית לאיחוד וחלוקה, בה ישונה ייעוד הדרכים לייעוד הרצוי - אינה מעשית ואף עומדת בסתירה לפרקטיקה הנוהגת של תכניות איחוד וחלוקה המאושרות מדי יום על-ידי מוסדות התכנון.

סעיף 113(ג) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע כדלקמן:

"113(ג). התיישנות
(ג) במקרקעי ציבור לא יחול סעיף 94."

"מקרקעי ציבור" הוגדרו בסעיף 107 לחוק המקרקעין כ"מקרקעי ישראל כמשמעותם בחוק יסוד: מקרקעי ישראל, ומקרקעין של רשות מקומית או של תאגיד שהוקם על-ידי חיקוק".

סעיף 1 לחוק יסוד: מקרקעי ישראל מגדיר כך:

"1. איסור העברת בעלות
מקרקעי ישראל, והם המקרקעים בישראל של המדינה, של רשות הפיתוח או של הקרן הקימת לישראל..."

התכלית של הוראת סעיף 113(ג) לחוק המקרקעין היא לשלול פגיעה בזכותה של המדינה במקרקעין אשר בבעלותה, בעת שאין באפשרותה לפקח על כל המקרקעין שלה.

ראו בעניין זה גם ויסמן, 518:

"חוק המקרקעין שולל רכישת זיקת הנאה ב"מקרקעי ציבור"... הטעם לכך שההתיישנות כדרך לרכישת זיקת הנאה נשללה במקרקעי ציבור נעוצה בקושי המעשי של הבעלים של מקרקעין אלה לפקח על הנעשה במקרקעין שלהם, בהתחשב בשטחיהם הנרחבים ובאמצעים העומדים לרשותם..."
{ראה גם תא"ק (ת"א) 6844-09-11 עיריית ת"א נ' אשר בן שמואל, תק-של 2013(3), 71661 (2013)}

ב-ת"א (ת"א) 61344-07 {רשות הפיתוח באמצעות עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ נ' חסן כחיל ואח', תק-של 2013(1), 681 (2013)} נקבע כי בהתייחס למקרקעי המדינה, חזרו בתי-המשפט וקבעו כי יש לנהוג משנה זהירות בגזירת זכויות בהסתמך על התנהלות הרשויות. לעניין זה יפים הדברים שנאמרו ב- רע"א 10346/06 שלהלן:

"ואולם, אטעים כי "רשות מכללא" כזאת היא במהותה "רשות מכללא על-ידי מחדל", שהרי התנהגות המשיבה כלפי המבקשת לא נבעה מחשיבה כזאת או אחרת, אלא פשוט מכבדותו ואיטיותו לעיתים של המינהל הציבורי, העוסק ברכוש הציבור וידיו מלאות עבודה, ופעמים הוא יעיל יותר ופעמים פחות, וראיה לדבר שנקפו שנים עד שהוחל בטיפול בפינוי, וגם משהוחל נקפו עוד שנים עד הגשת תביעה, ומי ימלל אם ישנם עוד מקרים כאלה.

בכגון דא על בית-המשפט לדקדק היטב בבואו לגזור זכויות מנסיבות של מימי המינהל הציבורי ההולכים להם לאט."
{רע"א 10346/06 ארז נ' מדינת ישראל- משרד הביטחון, פורסם באתר האינטרנט נבו (12.06.07)}

כן נקבע ב- רע"א 9076/05 שלהלן:

"אטעים במקום זה, כי אל נכון ציין בית-המשפט המחוזי את שציין באשר למדינה, שאין להחזיקה כמודעת בכל עת למצב קרקעותיה. חזון נפרץ הוא, שהמדינה אינה שומרת כדבעי על קרקעותיה, אם מחוסר כוח אדם וחוסר סדר ואם במקרים מסויימים (ואיני מדבר דווקא בפרשה זו) מהתרשלות. גורמי המדינה צריך שיתנו אל ליבם את חובותיהם, אך גם אין להחיל על קרקעות המדינה אותן אמות-מידה מחמירות של חזקת ידיעה."
{רע"א 9076/05 אלדוח נ' מינהל מקרקעי ישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (02.05.06)}

זאת ועוד, בית-המשפט חזרו וקבעו כי רשות חינם - לא כל שכן ברכוש הציבור - אינה יכולה ככלל להיות בלתי-הדירה {רע"א 977/06 בן חמו נ' מדינת ישראל משרד הבריאות, פורסם באתר האינטרנט נבו (26.02.06); רע"א 1156/02 חיר נ' לידאי, פ"ד נז(3), 949 (2003)}.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

מקרקעי ציבור - כללי