"זכויות בניה" - "נכס עוברי" הקשור בטבורו לקרקע ומהווה חלק אינטגרלי ממנה

ב- ע"א 3260/11 {רחל ברכה נ' אפריקה ישראל להשקעות בע"מ, תק-על 2015(1), 746 (2015)} נקבע מפי כב' השופט ח' מלצר:

"29. מאפיין יסודי של "זכויות הבניה" הינו היותן קשורות למקרקעין מסויימים, עד כדי כך שהן בבחינת זכות "השייכת לנכס" המקרקעין. הן יונקות את חיותן מההיתר שניתן על-ידי הרשות ביחס למקרקעין ספציפיים, ואין להן חיות במציאות המוחשית, במנותק מהקרקע שלגביה ניתן ההיתר. השופט י' טירקל תיארן כ"נכס עוברי" שעליו "להבשיל" כדי להגיע לשלמות, קרי: ללבוש צורה מוחשית (ראו: עניין שטרייכר, בעמ' 13-12 לחוות-דעתו). זכויות הבניה מהוות, איפוא, חלק אינטגראלי מהקרקע ו"קשורות בטבורן" אליה, בבחינת: "עובר ירך אמו" (יבמות ע"ח, ע"א), שהרי: "בידוע, זכויות הבניה נובעות מן המקרקעין אליהם הן מיוחסות, והן קשורות אליהם קשר בל-יינתק" (ראו: עע"מ 2832/09 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה גבעתיים נ' בני אליעזר בע"מ (09.01.11), בפסקה כ"ג לפסק-הדין והאסמכתאות הנזכרות שם). עמד על כך השופט ד' לוין כבר בעניין ארצי, בציינו, כך:

"...אי-אפשר לו לאדם לסחור באחוזי בניה במנותק מן המקרקעין שלהם הם מתייחסים, שהרי אחוזי הבניה אינם "זכות" במובן המוחשי של הדבר, אלא הם הגבלה ש"יורדת" על בעל המקרקעין מטעם הרשות."
(שם, בעמ' 504; ההדגשה שלי - ח"מ; ראו גם: עניין ביבי, בעמ' 504-503)

ב- רע"א 2821/95 לוסטיג נ' מייזלס, פ"ד נ(1), 517, 527 (1996) הסתמכה כב' השופטת (כתוארה אז) ד' ביניש, על הדברים שנפסקו בעניין ארצי שלעיל, וקבעה, בין היתר, כדלקמן:

"נוכח טיבם ומהותם של "אחוזי הבניה", דומה כי לא ניתן היה לקבוע יחס של שותפות בהם... בהיעדר הסכם שיתוף בין הצדדים, אין כלל יסוד לקביעת יחסי השותפות ביניהם...
בשל טיבן של "זכויות הבניה" כאמור לעיל, ובשל היותן כרוכות בבעלות, אין הן יכולות לשמש נושא לבעלות בנפרד מהזכויות במקרקעין."
(שם, בעמ' 527; ההדגשה שלי - ח"מ)

30. ככל שמדובר בזכויות בניה בבית משותף - הבעלות המשותפת בהן נובעת מהבעלות המשותפת של דיירי הבית המשותף בקרקע שעליה ניצב הבית. ובלשונו של הנשיא מ' שמגר, ב- ע"א 432/83 מזרחי נ' חביב, פ"ד מ(4), 673 (1986):

"זכויות הבניה הינן נכס בבעלות משותפת, אף-על-פי שאינו חלק מן הרכוש המשותף. הזכויות הללו נובעות מהבעלות בקרקע, וכיוון שהקרקע עליה ניצב בית משותף שייכת במשותף לדיירים, אף זכויות הבניה עליה שייכות להם במשותף..."
(ראו: שם, בעמ' 680; עיינו גם: עניין גלמן, בעמ' 393; עניין קליין, בפסקה 45 לחוות-דעתה של השופטת מ' נאור; ע"א 136/63 לווינהיים נ' שוורצמן, פ"ד יז 1722, 1726 (1963))

ועוד נאמרו בהקשר של תוספת אחוזי בניה למגורים בבית משותף, הדברים הבאים:

"...מה לי אחוזי בניה קיימים מלכתחילה ומה לי תוספת של אחוזי בניה הניתנת בדיעבד? אלה כמו אלה נלווים לנכס והם זכות בעלת ערך השייכת לנכס כלומר לבעלי הדירות כולם. לפיכך אין בעל דירה אחת רשאי לייחד את הזכות הזאת לעצמו שלא בהסכמת בעלי הדירות ובלי לשתפם בה. אפילו השיג הוא בשתדלנותו את התוספת מסיבה הזוכה לתמיכה ולעידוד מהרשויות הממלכתיות והציבוריות, מה שהשיג שייך לבית ולא רק לעצמו..."
(ראו: ע"א 395/74 לוי נ' סמואל, פ"ד כט(2), 39, 42 (1975))

31. כפועל יוצא מהגישה הנ"ל נטען כי זכויות בניה אינן "נכס" שניתן לרכוש בו בעלות במנותק מהקרקע שלה הן משויכות. בתוך-כך הובעה בספרות העמדה שלפיה:

"הסכמים שבהם מעניקים זכות לניצול אחוזי בניה אינם בגדר עסקה קניינית; אין הם עשויים להביא לשינויים בבעלות על אחוזי הבניה. הסכמים שכאלה עשויים להוליד זכויות שאופיין חוזי גרידא."
(עיינו: ויסמן, בעמ' 419; ההדגשות שלי - ח"מ)

עמדה דומה הביע הנשיא א' ברק בעניין שטרייכר, בכותבו כך:

"...נוטה אני לדעה כי אחוזי בניה אינם נכס שיש לו קיום עצמאי."
(שם, בפסקה 2 לחוות-דעתו; ההדגשה שלי - ח"מ)

32. הנה-כי-כן, זכויות בניה אינן "חי הנושא את עצמו" אלא "נכס עוברי" הקשור בטבורו למקרקעין שאליהן הוא משויך, היונק את חיותו מהמקרקעין. עתה אנסה להבחין בין "זכויות הבניה" לבין "הזכות לבנות במקרקעין" ואדגיש את משמעות ההבחנה."

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

"זכויות בניה" - "נכס עוברי" הקשור בטבורו לקרקע ומהווה חלק אינטגרלי ממנה