בדיקת חוקיות המקרקעין הנמכרים, בדיקת התאמת השימוש במקרקעין בפועל להיתר, חובת הגילוי וקיומה של בניה בלתי-חוקית בנכס

"... צד לעסקה, היודע על בעייתיות מסויימת הכרוכה בה (ובענייננו הוכח שכל אחד מהם יכול היה לדעת) ואיננו מעלה אותה עם הצד שכנגד ביודעו שפעולה כזו עשויה לגרום למעשה לסיכולה של העסקה, איננו יכול לטעון כי הסתמך על כך שהאחר יבדוק. בטענה כזאת עצמה יש מידה רבה של חוסר תום-לב..."

{דברי בית-המשפט ב- ע"א 3912/90eximin s.A, תאגיד בלגי נ' טקסטיל והנעלה איטל סטייל פראררי בע"מ, פ"ד מז(4), 64 (1993) אשר צוטט ב- ע"א (חי') 4030-10-14 מ. נ. כנעאן מבנים לתעשיה ובתי מלאכה בע"מ נ' קרייטיב וריפוי סנטר, תק-מח 2015(2), 29429 (2015)}

בעימות שבין מוכר-מפר שידע {או היה עליו לדעת} בעת גמירת החוזה את דבר קיומן של עובדות מסויימות, אותן לא גילה לקונה - לבין רשלנות הקונה שלא בדק ולא גילה אותן עובדות {ואפילו הצהיר שעשה כן} - יד הקונה על העליונה. הוא זכאי לפיכך למלוא התרופות המוקנות בדין לנפגע עקב הפרה בשל אי-התאמה, ובכללן: ביטול החוזה, בצירוף השבה ופיצויים מוסכמים. במקרה שכזה - אין לייחס אשם תורם לחובת הקונה. מספר סיבות לדבר:

הראשונה, אם תאמר אחרת - נמצאת מכרסם בהוראת סעיף 16 לחוק המכר, התשכ"ח-1968, שהיא קוגנטית וחלה "על-אף האמור בכל הסכם". בכך יש, בין השאר, ביטוי לעקרון של אין חוטא נשכר.
השניה, ב- ע"א 2286/07 {ג. מ. ח. ל נ' דוריס רפאלי, פורסם באתר האינטרנט נבו (28.03.11) קבע בית-המשפט כי "ראוי שהמוכר יודיע לקונה במפורש את תנאי היתר הבניה שקיבל בהקשר לנכס שבו מתעניין הקונה".

השלישית, אפילו בנזיקין, שבה תורת האשם התורם היא סטטוטורית {והיא חלה לכאורה לגבי העוולות כולן} - הכלל הוא שבמקרה שבו המזיק, הטוען לאשם התורם של הניזוק, הוא מי שעיוול כלפי הניזוק בעוולת התרמית והנזק מתבטא בהעברתם הישירה של כספים מכיסו של הניזוק לכיסו של המזיק - אין מקום להפחית מחיובו של המזיק בנימוק של אשם תורם בגין רשלנותו של הניזוק {ראה גם ע"א 9057/07 דוד אפל נ' מדינת ישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (02.04.12)}.

קביעה זו צריכה לחול מקל וחומר גם על הגנת אשם תורם בדיני החוזים, שאיננה סטטוטורית והיא פרי פיתוח של הספרות והפסיקה. ואכן פרופ' אריאל פורת, שהציג בספרו {הגנת אשם תורם בדיני חוזים (1997)} את האפשרויות להרחבת הדוקטרינה האמורה גם לתחום דיני החוזים - סייג את החלתה במצבים כמו אלה שלפנינו, שיש בהם הוראת חוק מפורשת נוגדת, כמו סעיף 16 לחוק המכר {ראה גם גבריאלה שלו ויהודה אדר דיני החוזים - תרופות (2009), 378-377 ו- 508; ע"א 607/88 אהרון נ' קרסטי, פ"ד מב(1), 397 (1988); ע"א 8068/11 אורי עיני ואח' נ' חם שיפריס ואח', תק-על 2014(1), 9871 (2014)}.

חובת הגילוי המוטלת על צד המנהל משא-ומתן לקראת חוזה הוכרה ועוגנה היטב בפסיקת בתי-המשפט, והפרתה עלולה להגיע, בנסיבות מסויימות, כדי מצג-שוא והטעיה המקימים זכאות לביטול ההסכם {ע"א 494/74 חברת בית החשמונאים נ' אהרוני, פ"ד ל(2), 141 (1976); ע"א 373/80 וופנה נ' אוגש, פ"ד לו(2), 215 (1981); ע"א 794/86 החברה המרכזית לשכון ולבניין נ' פינק, פ"ד מד(1), 226 (1990); ע"א 9044/04 מיסטר מאני ישראל נ' צוניאשוילי, פורסם באתר האינטרנט נבו (24.06.07); רע"א 2324/07 עובדיה יוסף ברנס נ' יהודה לבדנסקי, תק-על 2007(4), 3559 (2007)}.

הסתרת דבר קיומה של בניה לא חוקית בנכס בהיקף לא מבוטל, בהשוואה לשטח הבנוי הכולל של הבית שבנכס יש בה כדי להפר את חובת הגילוי האמורה. אפילו לא המוכר הוא ששלח ידו בבניה ללא היתר, עצם היותו בעלים של נכס שיש בו בניה כזו חושפת אותו לסיכון שבהגשת כתב-אישום נגדה, על-יסוד סעיף 204 לחוק התכנון והבניה. מדובר בנתון שיש לו חשיבות מהותית להחלטתו של קונה לרכוש נכס. הדבר מקים חובת גילוי של מוכר הנכס ביחס אליו {ת"א (חד') 45117-06-11 חיים נ' דלית, תק-של 2015(1), 55590 (2015)}.

ב- ת"א (חי') 32600-08-10 {מיקל מיכאל נ' דר רות בר, תק-של 2014(4), 115093 (2014)} קבע בית-המשפט:

"עיקר עילת התביעה הוא הפרת החוזה והצהרת הנתבעות לפיהן אין כל חריגות בניה בנכס. אין מקום לקבל את טענת הנתבעות, כמפורט בכתבי הטענות, כביכול לא ידעו על חריגות הבניה. גם אם לא ידעו היה עליהן להיזהר ולא להצהיר הצהרות מאין אלו. הצהרתן היא הטעיית התובעים. אי-לכך יש לקבוע כי התובעים הוכיחו את עילת התביעה כדין.

הנתבעות הפרו את חובתן בהצהירן כי הבית נבנה על-פי היתר הבניה, ועל-כן מדובר בהפרה יסודית של ההסכם ויש לחייבן בפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם.

ב"כ התובעים הפנה לפסיקה רבה התומכת בעמדתו כי מקום אשר מוכר לא הצהיר כי קיימות חריגות בניה או בנה ללא היתר מהווה הפרת חוזה.

האחריות החוזית הינה מוחלטת כפי שנפסק, וכל חריגה ממנה מהווה הפרת חוזה המצדיקה חיוב בפיצוי המוסכם. כאן מדובר בהפרה יסודית חמורה ביותר שכן מדובר בחריגות בניה משמעותיות ולא בסטיות קלות הניתנות להסדרה.
ברור כי אילו התובעים ידעו כי ישנן חריגות משמעותיות מאין אלו בנכס לא היו רוכשים אותו."

העולה מן האמור לעיל משליך לא רק על חובת המוכר בגילוי של כל העובדות הצריכות לעניין חוזה המכר אלא אף על חובתו של עורך-הדין המלווה את העסקה מתחילתה ועד סופה {ועל כל אלה נפרט להלן בשערים נפרדים}.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

בדיקת חוקיות המקרקעין הנמכרים, בדיקת התאמת השימוש במקרקעין בפועל להיתר, חובת הגילוי וקיומה של בניה בלתי-חוקית בנכס