זכויות וחובות עורך-הדין במסגרת עסקת מכר ורכישה של נכסי מקרקעין - זהירות רשלנות לפניך!

חובותיו של עורך-הדין הינן כבדות וחשובות, והן יוצקות משמעות חשובה ביחסי מוכר וקונה בעסקות מקרקעין, שכן יש להן שתי השפעות קריטיות לעסקה. האחת, לעניין עצם אחריות הצדדים, לאחריותם להצהרותיהם על-פי החוזה, ניהולו של המשא-ומתן ועוד. השניה, לביצועה בפועל של עסקה במקרקעין. כך, עוגנה חובתו של עורך-הדין, לעניין מהות הבדיקה טרם כריתת העסקה.

בשנים האחרונות, עם ריבוי עורכי-הדין בישראל ומבנה שוק עריכת-הדין בישראל יצא מצב בו עורכי-דין מקבלים לידם ייצוג בעסקאות מקרקעין בסכום זעום, כשהמחבר שימש כסגן יו"ר ועדת האתיקה במחוז ת"א בלשכת עורכי-הדין, התקבלו תלונות מעורכי-דין כנגד קולגות אשר טענו שהנילונים גבו שכר-טרחה מבזה בעסקת מקרקעין {200 דולר בלבד}, נכון לעת כתיבת מהדורה זו, הדבר חוקי, ישנו תעריף מינימלי של לשכת עורכי-הדין אולם זהו תעריף מומלץ בלבד וגביה של סכום שונה ממנו אינה יכולה להוות עבירה אלא במקרים קיצוניים.

לא רק השכר - מבחינה מקצועית, בבתי הספר למשפטים לא מלמדים מקרקעין, אלא דיני קניין, קרי חוק המקרקעין והפן האקדמי של הקניין בישראל, כך יוצא שעורך-דין צעיר אינו מוכשר לייצג צדדים בעסקת מכר ביום שלאחר קבלת רישיון עריכת-הדין.

מקור הבעיה: בדיקות מקדימות בטרם התקשרות בעסקת מקרקעין מחייבת בדיקות רבות - היתרי בניה, תקנון הבית המשותף, היעדר שעבודים, צווי הריסה, חבות בהיטל השבחה, חבות במס שבח וכו'. כל אלה דורשים מעורך-הדין מאמץ רב ויציאה מהמשרד תוך השקעת שעות רבות ואת השרות הזה, לא ניתן להעניק בצורה מקצועית ללקוח כששכר-הטרחה עומד על כמה מאות שקלים.

כדי להבין עד כמה הנושא סבוך, נניח נתבקש עורך-דין לבצע עסקת מכר דירה, דירת מינהל בכפר סבא. על עורך-הדין יהיה לגשת למינהל בתל אביב, למס שבח בנתניה, לטאבו בפתח תקווה ולוועדה המקומית ברחוב ויצמן בכפר סבא ועוד לא דיברנו על דרישות הבנק למשכנתאות לרשום משכון.

בפרק זה ננסה להבהיר ולפשט את חובותיו של עורך-הדין יחד עם אחריותו של עורך-הדין כלפי לקוחו וכלפי הצד שכנגד:

מהי בדיקה ראויה? ב- ע"א 624/13 {אסתר מורדכיוב נ' שלמה מינץ, תק-על 2014(3), 5654 (2014)} קבע בית-המשפט כי מבחינה כללית ניתן לומר, כי האחריות לבדיקת המידע מוטלת באופן מעשי, רובה ככולה לפתחם המקצועי של עורכי-הדין המייצגים את הצדדים בעסקת מקרקעין.

הדברים נאמרים על דרך-הכלל, בלא נטיעת מסמרות, שכן עורכי-הדין שעסקו בתיק אינם עוד צד להתדיינות.

המשמעות המעשית, הטלת הנטל על הקונה היא בעצם העברתו לעורך-הדין של הקונה, הרי שלא בדק כדבעי או לנוטריון שאישר את יפויי-הכוח, והם עתידים להיתבע על-ידי הקונה כאשר זה ימצא עצמו וידיו על ראשו.

תוצאות אלה רצויות, שכן עורך-הדין והנוטריון הינם אנשי-מקצוע האמורים להיות בעלי כישורים ראויים במניעת תאונות משפטיות כגון דא ואשר ברגיל הם אף מבוטחים כנגדן.

נזכיר שבעניין שלמה מינץ, נמכרה דירת הכנ"ר המפורסם בלא ידיעתו פעמיים מבלי שעורכי-הדין ידעו שמדובר בזיוף.

תקנה 16 לתקנות המקרקעין קובעת, כי אחריות עורך-הדין המייצג את הצדדים לעסקה, או אחד מהם, אינה מסתכמת רק בזיהוי הצדדים לעסקה, אימות חתימותיהם {תקנה 14(א) לתקנות המקרקעין}, וצירוף כלל המסמכים הדרושים לבקשה לרישום העסקה והגשתם לרשם {תקנה 9(ג) ותקנה 14(ג) לתקנות המקרקעין}.

עורכי-הדין נדרשים לפעול גם בשלבים מוקדמים יותר של העסקאות, שבהם ניתן למנוע מראש הסיכונים שעשויים להיווצר.

גם בתקנה 14(ב) לתקנות המקרקעין עולה כי מלאכת הבדיקה בשלבים אלה מורכבת ודורשת מומחיות.

עורך-הדין הפועל בשם הקונה נדרש ליצוק לבדיקה תוכן שיקיים את דרישת ההסתמכות בתום-לב. כאמור, אף משקונה הרוכש זכות ממוכר שזכותו רשומה, ראוי שלא ייתן אמון עיוור במרשם, אלא בנסיבות מסויימות לעורר חשד, קל וחומר שקונה ממוכר שאינו בעל זכות רשומה, אלא הערת אזהרה בלבד, נדרש לדרוש ולחקור.

תוכן הבדיקות הנחוצות נקבע על-פי הנסיבות המשתנות בין מקרה למקרה, ובין עסקה לעסקה.

בעריכת הבדיקות מתבקש לעיתים הצורך ליצור מטעם הקונה קשר ישיר עם בעל הזכות הרשומה, שכן בשלב בו זכותו של המוכר טרם נרשמה, הבעלים הרשום עודנו מצוי בסביבת העסקה, שכן מעורבותו חיונית להעברת הבעלות על-שם המוכר. משנוצר קשר עם הבעלים הרשום, על הקונה לבקש מן הבעלים פרטים אשר במהות עשויים להיות חיוניים לגביו.

בנוסף, ראוי שינחה את הקונה ובא-כוחו בבדיקותיהם צו השכל הישר, ויפה גישת בית שמאי, בחינת אם יש ספק - בִּדְקוּ. מה שאין ספק לגביו הוא, כי קונה ממוכר שאינו רשום, נדרש לגלות מודעות לסיכונים הכרוכים בנסיבות ההתקשרות, בראש וראשונה לשם בטחונו שלו, אך ככל שעסקינן בתקנת השוק כדי שיוכל לצלוח את משוכת ההסתמכות בתום-לב.

מלבד המורכבות הטמונה בתיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין, תקופת המעבר והמס המיטיב, על עורך-הדין גם להיות ער לכך שהקונה יוכל לקבל לטובתו הלוואה מובטחת במשכנתא ולכן חשוב לבדוק אם הנכס רשום בלשכת רשם המקרקעין או בחברה משכנת ואם הנכס רשום בחברה משכנת חובה לבדוק האם החל הליך רישום הבית המשותף.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

זכויות וחובות עורך-הדין במסגרת עסקת מכר ורכישה של נכסי מקרקעין - זהירות רשלנות לפניך!