תוקפו של רישום

1. מקרקעין מוסדרים
1.1 כללי
ב- ע"א 7237/13 {מדינת ישראל נ' עזבון המנוח מוסטפא יאסין (עלי ערמוש) ז"ל, תק-על 2015(4), 9438 (2015)} בוטל פסק-דין של בית-משפט קמא שביטל את רישומה של המדינה בפנקסי רישום המקרקעין ונקבע:

"הליכי ההסדר במקרקעין נועדו ליצור 'לוח חלק' לעניין הזכויות במקרקעין (ע"א 492/83 עזבון המנוח איברהים חסן דיאב נ' תאופיק מוחמד חסן דיאב (09.05.88) (להלן: "עניין דיאב")), באופן שמרגע הרישום בפנקס המקרקעין לאחר ההסדר, נמחקות הזכויות שקדמו לו (ע"א 2449/00 עזבון המנוח יוסף מוסטפא נ' מדינת ישראל, פ"ד נה(3), 519, 525 (2001) (להלן: "עניין עזבון יוסף")). בהתאם לכך, סעיף 81 לפקודת ההסדר קובע כי:

"הרישום של מקרקעין בפנקס החדש יבטל כל זכות הסותרת אותו רישום, אם אין בפקודה זו הוראה אחרת לעניין זה."

מוסיף סעיף 125(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") וקובע כי:

"רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו, אולם אין בכך כדי לגרוע מהוראות סעיפים 93 עד 97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין (נוסח חדש), התשכ"ט-1969."

העיקרון העומד בבסיס סעיפי חוק אלה הוא עיקרון סופיות המרשם, ולפיו נקודת המוצא היא כי הרישום בפנקס המקרקעין משקף נכוחה את מצב הדברים לאשורו. תכליתו של עיקרון זה היא לבצר את אמינות המרשם ואת ודאותו, ולהבטיח את יציבותן של זכויות רשומות במקרקעין מוסדרים (ע"א 7744/12 מרזוק פואז שעלאן נ' מדינת ישראל (2014) (להלן: "עניין שעלאן")). על חשיבותו של עיקרון סופיות המרשם נאמר כי הוא "מהווה את 'הבריח התיכון' של שיטת ההסדר" (עניין דיאב).

18. מחמת חשיבותו של עיקרון סופיות המרשם, ועל-מנת שלא לפגוע בבעל הזכות הרשומה וביציבות המרשם, הותיר המחוקק בסעיפים 97-93 לפקודת ההסדר פתח צר בלבד לסתירת נכונות הרישום (סעיף 125(א) לחוק המקרקעין; עניין שעלאן). זו לשונו של סעיף 93 לפקודת ההסדר:

"שוכנע בית-המשפט לאחר ההסדר שרישומה של זכות בפנקס הושג במרמה, או שזכות שהיתה רשומה בפנקס קיים הושמטה מן הפנקס החדש או נרשמה בו שלא כשורה, רשאי בית-המשפט, בכפוף לדין החל על התיישנות תובענות, להורות על תיקון הפנקס, אם דרך ביטול הרישום או בדרך אחרת כפי שבית-המשפט ראה לנכון; אולם בית-המשפט לא יורה על תיקון הפנקס אם רכש אדם מקרקעין בתום-לב ובתמורה, מבעל רשום, אחרי ההסדר."

19. הפסיקה קבעה כי תיקון הרישום יֵעשה במקרים חריגים בלבד (עניין דיאב; רע"א 5436/02 מדינת ישראל נ' עבוד, פסקה 8 לפסק-דינה של השופטת ט' שטרסברג-כהן (09.02.03) (להלן: "עניין עבוד"); רע"א 8771/09 מינהל מקרקעי ישראל נ' הוישל ג'דוע חסאן אלאעסם (12.01.10) (להלן: "עניין אלאעסם"), וכי את ההוראות המאפשרות את תיקון הרישום או את שינויו, ובהן הוראת סעיף 93, יש לפרש בצמצום (עניין דיאב; עניין עבוד; עניין אלאעסם)."

ב- פר"ק (ת"א) 59196-02-16 {אור סיטי נדלן קבוצת ענבל אור בע"מ נ' ענבל אור-גרינפלד (בכינוס נכסים זמני), תק-מח 2016(2), 9591 (2016)} קבע בית-המשפט:

"לטעמי, הוכח שהזכויות בדירה מוקנות לחברה ולא לחייבת:

15.1 בסעיף 125 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), נקבע...

יפים בהקשר זה דברי כב' השופט עמית ב- ע"א 7744/12 מרזוק פואז שעלאן נ' מדינת ישראל (פורסם באתר האינטרנט נבו, 14.08.14) בהתייחסו לסעיף 125 לחוק המקרקעין:

"נקודת המוצא היא שהרישום משקף נכוחה את מצב הדברים... פקודת ההסדר (בנוסח החדש) וחוק המקרקעין באו לעולם באותה שנה, ואחת ממטרות המחוקק היתה לבצר ולחזק את מעמדו של בעל הזכות הרשומה."

אין חולק כי בהתאם לרישום בפנקס רישום המקרקעין, הזכויות בדירה רשומות על-שם החברה. יישום הוראת סעיף 125 לחוק המקרקעין על המקרה שלפניי מחייב איפוא דחיית גרסת החייבת שטוענת שהרישום אינו משקף את המצב נכוחה.

לא זו בלבד; החייבת לא שכנעה בגרסתה גם לגופם של דברים ולא הוכיחה את גרסתה באשר לשגגה שנפלה לטענתה ברישום. לעניין זה נבהיר שפרט לאמירה בעלמא של החייבת, שהיא כמובן בעלת עניין, ושלפיה הרישום שגוי, לא הובאה על ידה כל ראיה ואף לא ראשית ראיה, שלפיה נפלה שגגה ברישום. למעשה, די בכך כדי לדחות את עמדת החייבת שלפיה הזכויות בדירה מוקנות לה.

מעבר לדרוש;

15.2 בין החברה לבין הבנק נחתמו הסכמי שיעבוד, שבהם הצהירה החברה שהדירה היא בבעלותה. החברה הינה בשליטת החייבת, שלדבריה היא מורשית החתימה היחידה בשם החברה (עמוד 9, שורה 1 לפרוטוקול). משכך, יש לראות בה כמחוייבת לאמור במסמכי המשכנתא ויש, איפוא, לפנינו הודאה של החייבת שלפיה הדירה שייכת לחברה שכן אחרת לא היה נחתם שטר המשכנתא בין החברה ובין הבנק, שלפיו החברה משעבדת את הדירה לבנק. אציין, שלא היה בפי החייבת הסבר ענייני לכך שרישום הזכויות בדירה על-שם החברה, כמו גם שטר המשכנתא שנחתמו על-ידי החייבת כמורשית החתימה בשם החברה, היקנו לחברה את הזכויות בדירה (עמוד 12, שורות 5-2 לפרוטוקול). ההסבר של החייבת שלפיו הדירה נרשמה בהתחלה על שמה והנהלת הכספים שינתה את הרישום בהמשך, אינו מתיישב עם המסמכים, לא כל שכן הנהלת חשבונות לא יכולה לשנות רישומים. מעל ומעבר, החייבת כמורשית חתימה של החברה, היתה אמורה לדעת בעת שחתמה על המסמכים האמורים בשם החברה שהחברה היא זו שמקבלת את הזכויות בדירה ולא החייבת באופן אישי.

15.3 החברה היא זו שהשכירה את הדירה לשוכרים הקודמים ולא החייבת, קרי, אם הדירה היתה שייכת לחייבת, הדעת נותנת, שהסכם השכירות היה בין החייבת ובין השוכרים ולא בין החברה לבין השוכרים. לא כל שכן, שעה שהחייבת היא זו שחתמה בשם החברה על הסכם השכירות עם השוכרים. לפנינו ראיה נוספת, שלפיה הדירה שייכת לחברה ולא לחייבת אשר מנועה הלכה למעשה מלטעון שהחברה אינה בעלת הזכויות בדירה, כגרסתה היום.

15.4 בנוסף, לאחרונה נרשמה כאמור הערת אזהרה על הדירה לטובת נרקיס, מכוח התחייבות של החברה כלפיו. אם החברה אינה בעלת הזכויות בדירה, הכיצד היתה יכולה החברה להתחייב כלפי נרקיס ולהעניק לו זכות לרשום הערת אזהרה על זכויותיה בדירה, אם כגרסת החייבת הדירה לא של החברה.

15.5 התנהגות החייבת, גם לאחרונה, עומדת כנגד גרסתה. אם סברה החייבת שהדירה בבעלותה, היא לא היתה נדרשת להסכם שכירות עם החברה. עצם השכירות בינה לבין החברה מלמדת שגם לגישת החייבת, הדירה היא של החברה ולא שלה. גם בהקשר זה לא סיפקה החייבת הסבר ענייני מדוע נעשה על ידה הסכם שכירות עם החברה (עמוד 12, שורות 9-8 לפרוטוקול). אדגיש, שבהסכם השכירות האמור מצהירה החברה שהדירה בבעלותה, ומבלי שיש כל הסתייגות של החייבת באשר לטענותיה היום שלפיהן הדירה שלה ולא של החברה, ודוק. אם לגרסת החייבת הדירה היא שלה ולא של החברה, מצופה היה שיהיה לכך ביטוי מפורש בהסכם השכירות. החייבת נשאלה מדוע לא צויין בהסכם השכירות שהדירה שייכת לה, לא כל שכן ישנה הכרה חד-משמעית בהסכם השכירות בזכויות החברה בדירה, אך לא היה בפיה מענה ענייני (עמוד 12, שורות 13-12 לפרוטוקול).

15.6 ראיה נוספת שמקימה מניעות בידי החייבת היא תצהירה של החייבת מיום 24.03.16, שניתן במסגרת בקשה שהגישה החברה ביחד עם חברות נוספות שנמצאות בשליטת החייבת, שבו פירטה החייבת מהם נכסי החברות. בגדר זאת אפנה לעמוד 10 לרשימת הנכסים שבו מופיעה הדירה בבעלותה של החברה תוך ציון שהדירה משועבדת לטובת הבנק וכי נרשמה הערת אזהרה לטובת נרקיס. כאמור, תצהיר זה עומד בניגוד לגרסת החייבת. לתצהיר זה אתייחס גם בהמשך.

15.7 למותר לציין, שהחייבת כבעלת השליטה חתמה או הסמיכה אחר לחתום בשם החברה על מסמכים שלפיהם הזכויות בדירה יירשמו על-שם החברה, תירשם משכנתא על הזכויות של החברה בדירה ותינתן הערת אזהרה על זכויות החברה בדירה לטובת נרקיס. לא ניתן הסבר, הכיצד לא הבחינה החייבת בשגגה, שעה שפעם אחר פעם נחתמים מסמכים בשם החברה שלפיהם החברה היא בעלת הזכויות בדירה ולא החייבת באופן אישי.

משכך, נקבע בזאת שדין טענת החייבת שלפיה הדירה שייכת לה ורק בשגגה נרשמה על-שם החברה, להידחות."

1.2האם בית-משפט הדן בתביעה לפירוק שיתוף מסומך להתחשב במסגרת פירוק השיתוף בעסקאות שנעשו ולא זכו לרישום?
ב- ת"א (חי') 18316-05-10 {סמי חלבי נ' עזבון המנוח חליל חלבי ז"ל, תק-של 2015(4), 102815 (2015)} נבחנה הסוגיה ונפסק:

"25. הוראות סעיף 125 (א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 הקובע...

26. לדעתי התשובה לשאלה שהצגתי היא שלילית. ראשית, פסק-דין המורה על-פירוק השיתוף ניתן לרשום אותו בלשכת רישום המקרקעין בפרוצידורה הקבועה בחוק (ראה סעיף 123(ב) לחוק המקרקעין). לכן במידה ויינתן פסק-דין הנוגד למעשה את המרשם אנו הופכים את הוראת סעיף 125 לחוק המקרקעין לכלי ריק. שנית, בית-משפט שלום רשאי במסגרת סמכותו לדון בתביעה לפירוק שיתוף במקרקעין להכריע בשאלות שבגררא גם אם שאלות אלו מצויות בסמכותו הייחודית של בית-משפט אחר (סעיף 76 לחוק בתי-המשפט). אולם אין סמכות לבית-משפט לתת סעד הנמצא בסמכותו של בית-משפט אחר. לכן במידה ובמסגרת תביעה לפירוק שיתוף אתן סעד של חלוקה בעין המתחשב בזכות הנתבעים הנובע מפסק-דין שטרם נרשם והמקנה לו שטח נוסף מעבר לזה הרשום בפועל יוצא כי ניתן לו סעד העוסק בבעלות במקרקעין ואשר אינו בסמכות בית-משפט השלום. לכן על הנתבעים להגיש את פסק-הדין לרישום בפני רשם המקרקעין ובמידה ולא ניתן לרשום אותו בשל חלוף הזמן ופטירת המעורבים להגיש תובענה חדשה לבית-משפט המחוזי לאכיפת פסק-הדין ולתת הוראות לרשם המקרקעין לרושמו.

27. שלישית, נפסק ב- רע"א 101/86 קדמאני ואח' נ' אלחאג', פ"ד מ(1), 613, 616:

'מכל מקום, יחידת המקרקעין היא הנושא לרישום, היא זו שאותה רושמים לראשונה או שמחדשים את רישומה, היא זו שלגביה רושמים הערה, והיא, כמובן, גם זו הנוצרת כתולדה מן ההסדר, שתהליכיו נשענים על הוראת חוק אחרת, המשלימה את חוק המקרקעין, כפי שהשלימה את החוקים שקדמו לו. סיכומה של נקודה זו. היחידה, שלגביה מכירים בשותפות בבעלות, היא זו המוכרת על-פי החוק על יסוד מרשם המקרקעין, לא גדולה הימנה ולא קטנה הימנה. ממילא מתייחס גם הפירוק לאותה מסגרת פורמאלית.'

אמנם דברים אלו נאמרו בכל הקשור לתביעת פירוק שיתוף בחלק מהמקרקעין ולא בכל החלקה אך מהם אני מסיק כי מסגרת פירוק השיתוף היא מסגרת פורמאלית שבהם מתחשבים בזכויות כפי שהן רשומות.

28. ב- ת"א (נצ') 4620/06 הימנותה בע"מ נ' מוסא מונדר ואח' (פורסם באתר האינטרנט נבו) הבעתי דעה דומה. ערעור שהוגש על החלטה זו במסגרת רע"א (מחוזי נצ') 490-10-10 טרודי נ' הימנותה בע"מ (פורסם באתר האינטרנט נבו) נדחה. בית-משפט המחוזי קבע:

"לאחר עיון בבקשה על כלל צרופותיה, לא ראיתי כל פגם שנפל בהחלטת בית-המשפט קמא. לשופט בית-משפט השלום, הדן בתובענה לפירוק שיתוף, אין כי אם את הרישום בלשכת רישום המקרקעין, ועל-פיו עליו לפרק את השיתוף (נוסף, כמובן, לכללי יסוד אחרים הנוגעים לפירוק שיתוף, כגון התחשבות במצב בשטח וכדומה). אין בסמכותו להידרש לטענה, שמשמעותה אכיפתו של הסכם, שמי מבעלי הדין טוען כי נכרת, אודות העברת זכויות בקרקע. טוב יעשו המבקשים אם יקבלו את עצתו של השופט קמא, ויפנו לבית-המשפט המוסמך בתובענה לאכיפתו של ההסכם הנטען. אם תתקבל עמדתם - כי אז תעמוד בפני בית-משפט השלום, העוסק בפירוק השיתוף, תמונת זכויות שונה, ועל-פיה ינהג. כל עוד לא נעשה כך, תמונת המצב היא זו המשתקפת מן הרישום."

29. דעה דומה נשמעה ב- ת"א (שלום ת"א-יפו) 59539-03-11 ורדימון נ' ניסים (פורסם באתר האינטרנט נבו) וכן בבש"א (ראשל"צ) 1632/06 פאתאי נ' שמש ואח' (פורסם באתר האינטרנט נבו).

30. לאור זאת יש ממש בטענה כי בית-משפט השלום אינו מוסמך לעסוק אגב תביעה לפירוק שיתוף בתביעות שהינם במהותן תביעות בעלות במקרקעין. גם אם קיים כבר פסק-דין שקובע שבעלות בחלק מסויים עברה מצד לצד כל עוד הוא לא נרשם אין סמכות לבית-המשפט השלום להורות על רישומו במסגרת תביעה לפירוק שיתוף. יש לזכור כי עסקה במקרקעין מסתיימת עם רישומה (סעיף 7(א) לחוק המקרקעין). לכן האינסטנציה המוסמכת לדון בעסקה על כל היבטיה עד לשלב הרישום היא בית-משפט המחוזי. לכן צודק התובע בטענה זו ועל הנתבעים לפנות ולפתוח הליך מקביל על-מנת שהמרשם ישקף את זכויותיהם הנטענות בהתאם לפסק-הדין."

2. נטל ההוכחה במקרקעין בלתי מוסדרים
ב- תא"ק (ת"א) 5189-06-12 {מדינת ישראל נ' ציון דדון ואח', תק-של 2016(2), 25787 (2016)} קבע בית-המשפט:

"56. ב- ע"א 127/77‏ מלכה קפה נ' יוסף לוי ואח'‏, פ''ד לא(3), 455 (1977), נפסק על-ידי כב' השופטת בן פורת: "הלכה פסוקה היא, כי בעל בית יכול לבסס תביעת פינוי או סילוק יד על זכות קנינו, בטענה שהנתבע מחזיק ברכושו ללא כל זכות... ואז על הנתבע להראות, ולו גם לכאורה, זכות חוקית לישיבתו במקום".

הלכה זו עולה בקנה אחד עם האמור בסעיף 16 לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), לאמור: "בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין", ועם האמור בסעיף 30 לפקודת הנזיקין (נוסח חדש), שכותרתו "חובת הראיה", בהאי לישנא: "בתובענה שהוגשה על הסגת גבול במקרקעין - על הנתבע הראיה שהמעשה שעליו מתלוננים לא היה שלא כדין".

הנה-כי-כן, התובעת יכולה לבסס את תביעת הפינוי שהגישה בתיק זה על זכות הבעלות שלה במקרקעין בטענה שהנתבעים מחזיקים ברכושה שלא כדין. יתר-על-כן, מכוח זכות הבעלות זכאית התובעת לדרוש את מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין, ועל הנתבעים מוטל הנטל להוכיח שהחזקתם במקרקעין אינה נעשית שלא כדין.

57. בהינתן חלוקה זו של נטלי ההוכחה המוטלים על הצדדים, יש לקבוע התובעת הרימה את הנטל המוטל עליה להוכיח את בעלותה במקרקעין. סעיף 125(א) לחוק המקרקעין קובע כי "רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו". על-פי נסחי הרישום שהציגה התובעת, המקרקעין הם מקרקעין מוסדרים והבעלות בהם רשומה על-שם המדינה או על-שם רשות הפיתוח. רישום זה מהווה ראיה חותכת לתכנו, ובהתאם לכך הוכחה בעלות התובעת במקרקעין.

עתה יש לבחון אם הוכיחו הנתבעים זכות חוקית כלשהיא לישיבתם ולהחזקתם במקרקעין.

58. אדון בטענות השונות שהעלו הנתבעים כלפי התביעה וביחס לזכות הנתבעים להוסיף ולהחזיק במקרקעין. טענות הנתבעים - רובן ככולן - חוזרות זו על זו ועל-כן אדון בהן ללא ייחוס הטענה לנתבע זה או אחר. כאשר אדון בטענות שיוחדו לקבוצת נתבעים מסויימת - אציין זאת במפורש. בפתח הדברים אני רואה לציין שריבוי הטענות שבפי הנתבעים עומד ביחס הפוך לכמות הראיות שהציגו. הנתבעים לא טרחו להציג תצלומי אוויר שעשויים לתמוך בטענותיהם באשר למצב החזקה במקרקעין לאורך השנים, ולא טרחו אפילו להציג תרשימים ברורים באשר לשטח שמחזיק כל אחד מהנתבעים. דומה היה שנוח לנתבעים להותיר עמימות באשר למצב ההחזקות המדויק במקרקעין, כשהם מותירים ללא מענה את טבלת ההחזקות שצירפה התובעת לתביעתה, לאחר סקר שערכה במקרקעין. בסופו-של-יום, מרבית הראיות מטעם הנתבעים הם דברים שבעל-פה שנשמעו מפי הנתבעים עצמם. דברים אלה משקלם מועט כדין עדות יחידה של בעל דין.

59. הנתבעים העלו טענות סף שונות, ובהן היעדר יריבות והיעדר סמכות עניינית לבית-משפט זה. חלק מהנתבעים טענו למעשה בית-דין בעניינם. בטענות אלה אדון תחילה. עוד העלו הנתבעים טענות בדבר הזכות להחזיק במקרקעין מכוח הזכויות הבאות: בעלות, חזקה נוגדת, דיירות מוגנת, רשות מכללא. לבסוף טענו הנתבעים כי גם אם יורה בית-המשפט לפנותם מהמקרקעין יש להתנות את הפינוי בפיצוי.

עיקר הדיון ייוחד לטענות שנשמעו מפי בני משפחת דדון. בתוך כך, אייחד מקום לטענות הנתבעים 14 ו- 25. מקום שאינני מבחין בין אלה לאלה מתייחסים הדברים לנתבעים כולם.

טענת היעדר יריבות והיעדר סמכות עניינית
60. הנתבעים טענו כי התובעת החכירה את המקרקעין או את רובם לצד שלישי (חברת פרדס בחיסכון וחברת נופר יואב חברה לבניין בע"מ), ועל-כן אין יריבות בין התובעת ובין הנתבעים. התובעת אינה מחזיקה במקרקעין ואינה עושה בהם שימוש ועל-כן אין היא יכולה לתבוע את פינוי הנתבעים מהמקרקעין. למצער, תביעת התובעת היא בבחינת "תביעה אחרת הנוגעת למקרקעין" ועל-כן הסמכות לדון בה מסורה לבית-המשפט המחוזי.

61. אין ממש בטענה זו. כפי שראינו לעיל, חוק המקרקעין קובע בסעיף 16 כי "בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין". ודוק, זכות התביעה לדרוש את מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין נתונה גם לבעל המקרקעין וגם למי שזכאי להחזיק בהם (כגון שוכר ששכר את המקרקעין מבעליהם). החכרת המקרקעין לצד שלישי אינה מאיינת את זכות התובעת כבעלת המקרקעין לדרוש לסלק מהמקרקעין פולשים שמחזיקים בהם שלא כדין. לא-זו-אף-זו, כפי שעולה מהמרצת הפתיחה בעניין פרדס בחיסכון, חלק מהסכסוך שבין התובעת לבין חברת פרדס בחיסכון מקורו בטענותיה של האחרונה כלפי התובעת על שנמנעה במשך שנים מנקיטת הליכים כלפי הנתבעים שפלשו לשטח שהוחכר לחברת פרדס בחיסכון, ומנעו ממנה שימוש בשטח המוחכר. אין זו הפעם הראשונה שבה מבקשים הנתבעים ליהנות מפרות פלישתם למקרקעין, והפעם בדרך של כבילת ידי התובעת מהגשת תביעת פינוי נגדם. בית-המשפט לא ייתן ידו להתנהלות זו, המחוסרת בסיס בדין.

62. כשם שאין יסוד לטענת היעדר יריבות, אין יסוד גם לטענה בדבר היעדר סמכות עניינית. סעיף 51(א)(3) לחוק בתי-המשפט (נוסח משולב), התשמ"ד-1984, קובע, בין היתר, כי בית-משפט השלום ידון ב"תביעות בדבר חזקה או שימוש במקרקעין". התביעה שלפנינו עוסקת אך ורק בשאלת זכות החזקה והשימוש במקרקעין. תביעה זו אינה שונה בדבר מאלפי תביעות אחרות אשר מתבררות בבית-משפט זה ובהן נדרש בית-המשפט לקבוע אם מחזיקים הנתבעים במקרקעין מכוח זכות שבדין או שמא עומדת לתובע הזכות לדרוש את סילוק ידם מהמקרקעין. ודוק, לצורך הכרעה בטענות של חזקה ושימוש מוסמך בית-משפט זה להכריע גם במחלוקות שעניינן זכויות בעלות במקרקעין כסמכות נגררת, והדבר נעשה כדבר שבשגרה בהתאם להוראות סעיף 76 לחוק בתי-המשפט (נוסח משולב), התשמ"ד-1984.

נמצא, איפוא, שקיימת יריבות בין התובעת לבין הנתבעים, וכי בית-משפט זה הוא בית-המשפט המוסמך על-פי דין לדון בתביעה.

טענה בדבר מעשה בית-דין
63. הנתבעים המיוצגים ע"י עו"ד הופטמן (נתבעים מס' 1, 27, 37, 38 ו- 39) טוענים כי יש לדחות את התביעה מחמת מעשה בית-דין. בניגוד לנטען על-ידי התובעת כוללת התביעה שטח מקרקעין שלגביו קיים מעשה בית-דין. בתיק ה"פ 200943/08 נ.ת.ע. - נתיבי תחבורה עירוניים להסעת המונים בע"מ נ' יצחק דדון ואשר דדון, ניתן ביום 07.01.09 תוקף של פסק-דין להסכם פשרה שבגדרו הסכימו יצחק ואשר דדון למסור לנת"ע חזקה בשטח המהווה חלק מחלקה 369 בגוש 6195 לתקופה של 9 שנים מיום 01.02.09 תמורת תשלום. בסעיף 2.3 להסכם התחייבה המדינה באמצעות נת"ע להחזיר את השטח לחזקתם של יצחק ואשר דדון בתום תקופת החזקה הזמנית, דהיינו ביום 31.01.18.

הנתבעים המיוצגים על-ידי עו"ד שוב (נתבעים מס' 2, 7 ו- 8) מבקשים אף הם להסתמך על פסק-הדין שניתן ב- ה"פ 200943/08 הנ"ל, המהווה לטענתם הכרה בזכויות בני משפחת דדון במקרקעין. נתבעים אלה מפנים גם להסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק-דין ב- ה"פ 201018/08 וגם בו - לשיטתם - הוכרו זכויות בני משפחת דדון במקרקעין. על פסק-דין זה מבקשים להסתמך גם הנתבעים המיוצגים על-ידי עו"ד אלבוים (נתבעים מס' 3, 4, 6, 17 ו- 35). הנתבע 5 מבקש אף הוא להסתמך על פסקי-הדין שנתנו בתיק ה"פ דלעיל. עוד נטען כי הוכרו זכויות הנתבעות 2 ו- 7 במקרקעין במסגרת תביעה שהגישו הנתבעות נגד מע"צ בגין מטרדים ואשר הסתיימה בהסכם פשרה ובתשלום פיצויים.

אל מול טענות הנתבעים השיבה התובעת כי פסקי-הדין שנתנו בהמרצות הפתיחה אינן עוסקים במקרקעין מושא התביעה וכי אין בהם הכרה בזכויות הנתבעים במקרקעין. גם תביעת המטרדים אינה מלמדת על הכרה בזכויות הנתבעות 2 ו- 7 במקרקעין.

64. אני רואה להעדיף את טענת התובעת על פני טענות הנתבעים. אני סבור שפסקי-הדין שעליהם מבקשים הנתבעים להסתמך אינם יוצרים מעשה בית-דין מפני התביעה שלפני, וזאת מן הטעמים הבאים:

א. טענה בדבר קיומו של מעשה בית-דין היא טענה עובדתית הטעונה הוכחה ככל טענה עובדתית אחרת. נטל ההוכחה לעניין מעשה בית-דין מוטל על הטוען טענה זאת (ראה לדוגמה בש"א (רח') 1568/08 ‏AIG‏ ישראל חברה לביטוח בע"מ נ' יובל גולני (2009); וכן נינה זלצמן מעשה בית-דין בהליך האזרחי סעיף 12 (1991)). קרי, על הנתבעים מוטלת החובה להוכיח כי פסק-הדין או פסקי-דין שניתנו בעבר משתיקים את התובעת מלתבוע את סילוק היד מהמקרקעין בתביעה זו. "הוכחת הטענה תיעשה בהבאתו של פסק-הדין כראיה, ובית-המשפט המשפט יעיין, לצורך הכרעתו, בתיק בית-המשפט, כולל כתבי הטענות שהוחלפו, הליכי ביניים, אם היו ופרוטוקול הדיון" (נינה זלצמן, שם).

הנתבעים לא הרימו את הנטל המוטל עליהם. הנתבעים הסתפקו בהצגת הסכמי הפשרה אשר קיבלו תוקף של פסק-דין בתיקי המרצת הפתיחה, כשאליהם מצורפים העתקים צילומיים של תרשימים בשחור-לבן.

בהסכם הפשרה ב- ה"פ 201018/08 מוגדר השטח המופקע מושא הסכם הפשרה כשטח "המתוחם בתכלת ובירוק בתשריט המצ"ב כנספח א'" (ראה "והואיל" מס' 2 בהסכם הפשרה).

בהסכם הפשרה ב- ה"פ 200943/08 מוגדר השטח המופקע מושא הסכם הפשרה כשטח "מסומן בצבע סגול על גבי התשריט המצ"ב כנספח א'" (ראה "והואיל" מס' 2 בהסכם הפשרה).

הנתבעים לא טרחו לצרף לכתבי הטענות או לראיות מטעמם את תרשימי הצבע המקוריים המהווים חלק מהסכמי הפשרה (השווה התנהלות זו של הנתבעים להתנהלות התובעת אשר דאגה להציג עותק מלא וכרוך, כולל נספחים בצבע, של המרצת הפתיחה בעניין פרדס וחיסכון, ברגע שנדרשה לכך). עוד זאת, גם לו צירפו הנתבעים את מלוא המסמכים לרבות תרשימי צבע של המקרקעין מושא הסכמי הפשרה, לא היה די בכך. כדי לקשר בין המקרקעין מושא הסכמי הפשרה לשטח התביעה, ועל-מנת להוכיח שהסכמי הפשרה דנים בשטח שכלול בשטח התביעה דכאן, היה על הנתבעים להגיש חוות-דעת מומחה, למשל מודד מוסמך, שיערוך תרשים שמדגים את שטח התביעה ואת שטח המקרקעין מושא הסכמי הפשרה ויראה שמדובר בשטחים חופפים. כזאת, לא נעשה. התוצאה היא שלא ניתן לקשר בין התרשימים המצורפים להסכמי הפשרה לתרשים שטח התביעה דנן - ת/1.

לא ניתן, איפוא, לקבוע שהמקרקעין מושא הסכמי הפשרה מצויים בתחום שטח התביעה, וממילא לא הוכחה הטענה בדבר קיומו של מעשה בית-דין.

ב. השטח מושא הסכם הפשרה ב- ה"פ 201018/08 הוא שטח של 1,826 מ"ר (ראה "הואיל" מס' 2 להסכם הפשרה). השטח מושא הסכם הפשרה ב- ה"פ 200943/08 הוא שטח של 1.1 דונם (ראה העתק התרשים המצורף להסכם). גם ללא חוות-דעת מומחה ניתן לקבוע בעזרת העתקי התרשימים המצורפים להסכמי הפשרה שבשני ההסכמים מדובר בשטחים קטנים המצויים בסמוך לכביש מס' 4. השטח מושא שני הסכמי הפשרה גם אם הוא מצוי כולו בתחום שטח התביעה - ועובדה זו לא הוכחה - הרי שמדובר בשטח של כ- 3 דונם בלבד שמצוי בשולי שטח התביעה אשר עומד על כ- 90 דונם. הנה-כי-כן, גם לו הוכיחו הנתבעים קיומו של מעשה בית-דין בנוגע לשטחים שבהסכמי הפשרה אין בכך כדי לאיין את תביעת הפינוי המשתרעת על שטח שגדול עשרות מונים משטח הסכמי הפשרה.

ג. חלק משטח הסכם הפשרה ב- ה"פ 201018/08 וכל השטח מושא הסכם הפשרה ב- ה"פ 200943/08 מצויים בתחום חלקה 369. ב"כ התובעת הבהיר ששטח התביעה דנן אינו כולל את השטח הכלול בחלקה 369 ותחום בקו צהוב בתרשימים ת/1 ות/2. שטח זה הוא השטח של נת"ע (נתיבי תחבורה עירוניים) אשר עוסקת בהקמת הרכבת הקלה בגוש דן, והוא כולל את השטחים המוזכרים בהסכמי הפשרה. בהתחשב בכך שנטל ההוכחה בדבר קיומו של מעשה בית-דין מוטל על הנתבעים, ובהתחשב בכך שהשטח מושא ה"פ 201018/08 הופקע באופן זמני על-ידי מע"צ לצורך הקמת מחלף שבו תחובר דרך אם המושבות עם כביש מס' 4 (ראה "והואיל" מס' 3 של הסכם הפשרה) והשטח מושא הסכם הפשרה ב- ה"פ 200943/08 הופקע באופן זמני על-ידי נת"ע לצורך ביצוע עבודות הקמת הקו האדום של הרכבת הקלה, אני מוצא היגיון רב בטענת ב"כ התובעת לפיה השטח מושא הסכמי הפשרה (או לפחות רובו המוחלט) מצוי בשטח התחום בקו צהוב בתרשימים ת/1 ו- ת/2 ואינו חלק משטח התביעה. בהינתן העובדה שהשטח שבהסכמי הפשרה אינו חלק משטח התביעה דנן, ודאי שלא ניתן לדבר על מעשה בית-דין שמקורו בהסכמי הפשרה אשר קיבלו תוקף של פסק-דין.

ד. המלומדת נינה זלצמן מציינת בספרה מעשה בית-דין בהליך האזרחי שהכלל בדבר מעשה בית-דין עשוי להידחות מפני שיקולים שבתקנת הציבור. דוגמה למקרה כגון זה הוא פסק-דין המאשר הסכם פשרה שערכו הצדדים ובו תניה השוללת או מגבילה את זכותו של אחד מבעלי הדין לשוב ולפנות לבית-המשפט באותו עניין. וכך היא כותבת: "אולם אין בכוחה של הסכמת בעלי הדין, ואפילו קיבלה תוקף של פסק-דין, לכבול את ידיו של בית-המשפט כאשר שיקולים שבתקנת הציבור מחייבים שלא יושם סוף להתדיינות באותו עניין, נושא הסדר הפשרה, ואין בעלי הדין יכולים להתנות על כוחו של בית-המשפט להעניק סעד על-פי דין בכלל וסעד מן הצדק בפרט. לעניין זה, העובדה שההסכם קיבל תוקף של פסק-דין הינה חסרה משמעות" (נינה זלצמן מעשה בית-דין בהליך האזרחי סעיף 328 (1991)).

בענייננו, התביעות שהוגשו בתיקי המרצת הפתיחה הוגשו לפי סעיף 4 לפקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) 1943. כותרתו של סעיף זה היא "סמכות לקנות חזקה בקרקע ולבצע עבודה עליה". התביעות לא נועדו לברר זכויות במקרקעין אלא לאפשר למע"צ ולנת"ע לתפוס במהירות וביעילות מרבית חזקה במקרקעין שהיו דרושים לצורך דרכים. דבר זה נאמר במפורש ב"והואיל" מס' 4 של שני הסכמי הפשרה, בהאי לישנא: "והואיל ועל-מנת לקצר הליכים, לחסוך משאבים ולקדם את ביצוע הפרוייקט, הגיעו הצדדים לידי הסכמה, לפיה כנגד פיצויים שתשלם המבקשת למשיבים, ובכפוף לאמור להלן, ימסרו המשיבים את החזקה בשטח המופקע למבקשת כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ לתקופה של..."

אני סבור שאם בהסתמך על הסכמי פשרה אלה, תימנע האפשרות מהציבור - ומהתובעת כשליחת הציבור - לברר את סוגיית הזכות שמכוחה מחזיקים הנתבעים במקרקעין, תהא זו פגיעה משמעותית בתקנת הציבור, והנתבעים אשר פלשו למקרקעין ללא זכות שבדין יימצאו נשכרים פעמיים: פעם אחת בקבלם פיצויים עבור מסירת החזקה במקרקעין שבהם החזיקו שלא כדין, ופעם שניה במניעת השבת החזקה במקרקעין לבעלת המקרקעין...

לשון אחרת, על-מנת שהנתבעים שחטאו בפלישה למקרקעי ציבור לא יצאו נשכרים מפלישתם אני סבור שאין לקבל את הטענה בדבר מעשה בית-דין. הגיעה העת לשים קץ לתמריצים החיוביים הניתנים לפולשים למקרקעי ציבור בדמות פיצויים כנגד הפינוי או הימנעות מפינוי.

ה. בהמשך לדברים האמורים בסעיף-קטן ד' לעיל, באשר לתכלית הסכמי הפשרה ונסיבות כריתתם, אני סבור שגם לגופם של דברים, תהא זו פרשנות מרחיבה וגורפת לקבוע שבהסכמי הפשרה הכירו המדינה או מי מטעמה בזכויות שיש לנתבעים במקרקעין, או ויתרו על כל טענה או דרישה עתידית בעניין הזכויות במקרקעין.

ראשית, בשני ההסכמים נאמר במפורש בפתח ההסכם, "והואיל" מס' 5, כי "מטרת הסכם זה להסדיר את הפיצוי שתשלם המבקשת למשיבים בגין פינוי ומסירת החזקה הזמנית בשטח המופקע בתקופת החזקה הזמנית". הא ותו לא. ההסכם נועד להסדיר תשלום בגין תפיסת חזקה זמנית, ואין בו כדי לקבוע זכויות מעבר להעברת החזקה באופן זמני לידי מע"צ או לידי נת"ע, לפי העניין - לכאן או לכאן. הסכמי הפשרה אינם קובעים שהנתבעים או מי מהם מחזיקים במקרקעין כדין ואף לא את ההיפך. ההסכמים שותקים בעניין זה.

שנית, בהסכם הפשרה ב- ה"פ 201018/08 אין כלל ויתור של מע"צ או מי מטעם המדינה כלפי המחזיקים, אלא רק ויתור של המחזיקים על טענות כלפי מע"צ ואחרים וכלפי המדינה (ראה סעיפים 6.2 ו- 6.3 להסכם הפשרה).

שלישית, וככל שיש ספק למאן דהוא באשר לפרשנות שיש להעניק להסכם הפשרה ב- ה"פ 200943/08, בא סעיף 6 להסכם ומפרש בלשון ברורה: "כי שאלת הבעלות בשטח המופקע ו/או זכויותיהם של המשיבים בשטח המופקע, אם וככל שקיימות, אינה מוסדרת ואינה בגדר הסכם פשרה זה".

עינינו הרואות כי אין בסיס בדין או בלשון הסכמי הפשרה לקבוע מכוחם זכויות של הנתבעים במקרקעין, ובוודאי שאין בהם כדי למנוע מהמדינה לתבוע את סילוק ידם של הנתבעים מהמקרקעין.

ו. הנתבעות 2 ו- 7 טענו כי הסכם פשרה שנחתם בינן ובין מע"צ בתיק 3466-07-10 שבו הגישו הנתבעות תביעה לצו מניעה נגד מע"צ בגין מטרדי רעש, אף הוא בגדר מעשה בית-דין המלמד על הכרה בזכויותיהן במקרקעין, ומגביל את התובעת מהגשת תביעת פינוי נגדן. ולא היא. ראשית, הסכם הפשרה לא הוגש כראיה מטעם הנתבעות ולא הוצג לפני בית-המשפט בדרך אחרת כלשהיא. שנית, מעיון בהסכם הפשרה באמצעות תכנת "נט המשפט" עולה כי אין בהסכם הפשרה ויתור של מע"צ או של המדינה כלפי הנתבעות 2 ו- 7 אלא רק ויתור שלהן כלפי מע"צ ואחרים וכלפי המדינה על כל טענה בעניין המטרדים. שלישית, בסעיף 4.8 להסכם הפשרה נקבע באופן דומה לאמור בהסכם ה"פ 200943/08 כך: "שאלת הזכויות בשטח העבודות ו/או זכויותיהן של התובעות בשטח העבודות, אם וככל שקיימות, אינה מוסדרת ואינה בגדר הסכם פשרה זה, כפי שלא הוסדרה גם עם מחזיקים אחרים". נמצא כי גם בהסדר פשרה זה נמנעה מע"צ מהכרה בזכויות של הנתבעות במקרקעין, ואין שחר לטענה בדבר קיומו של מעשה בית-דין, או קיומן של זכויות של הנתבעים או מי מהם במקרקעין על יסוד הסדר פשרה זה.

מכל הטעמים דלעיל החלטתי לדחות את טענות הנתבעים בדבר קיומו של מעשה בית-דין, ובדבר זכויות שניתן ללמוד עליהן מהסכמי הפשרה שנכרתו עם הנתבעים בקשר למקרקעין או בהתייחס לשטחים סמוכים.

טענת הבעלות
65. להלן פירוט טענות בעלות שמופיעות בכתבי טענות ובתצהירים שונים של בני משפחת דדון:

הבעלות בשטחי המקרקעין שבהם מחזיקים בני המשפחה שייכת למשפחת דדון. בני המשפחה הם בעלים במשותף במקרקעין כשהחזקה במקרקעין מחולקת בין בני המשפחה. הנתבע 1 - ציון דדון - מצהיר כי "ההורים רכשו את המגרשים במסגרת רכישת צריפים אליהם היתה מסופחת חצר גדולה, מעין משק עזר לגידול גידולי שדה" (סעיף 7 לתצהיר ציון דדון בבר"ל). לאחר הרכישה חילקו ההורים עוד בחייהם את המגרש ובכל פעם שילד התחתן או נזקק לשטח קיבל חלק מהמקרקעין, כאשר בין הילדים ברורה החלוקה בפועל. (סעיף 12 לתצהיר ציון דדון בבר"ל).

אביהן של קארין ולירז (הנתבעות 2 ו- 7) - נסים דדון ז"ל - הוריש להן את החלקים שבהם החזיק במקרקעין, ובהם: 5 דירות המצויות ברח' אברבנאל 10 בבני ברק (3 דירות תחתונות ו- 2 עליונות); מחסן בשטח של כ- 400 מ' שהיה מושכר ליוסף קרסו; מגרש שהיה מושכר לזנזורי; מגרש שהכניסה אליו מרח' משולם ראט 8 ובו שלוש חממות, שתי חצרות וארבעה מחסנים; שטח סמוך למוסך של אייל לחמי (צוואה וצו קיום צוואה צורפו כנספח ג' לבר"ל). נסים דדון ז"ל לא היה כולל בצוואתו רכוש שאינו בבעלותו ושאין לו בו זכויות כלשהן.

ההורים פיבי ומסעוד דדון עלו ארצה בשנת 1951 ועברו להתגורר במעברת פרדס כץ. לאחר כשלוש שנים מיום עלייתם ארצה רכשו ההורים משק חקלאי שהיה במקרקעין (להלן: "המשק" או "בית ההורים"). תמורת המשק החקלאי שילמו ההורים 20,000 ל"י לזוג המבוגר שהיו בעלי המשק. האם - פיבי דדון - הורישה את כל רכושה לבת ברוריה (בלוריס), הנתבעת 6. (צוואה וצו קיום צוואה צורפו כנספח א' לבקשת רשות להתגונן). לאחר מספר שנים רכשו ההורים משק נוסף שהיה סמוך למשק הנ"ל תמורת 10,000 ל"י. המשק נרכש עבור הבן נסים דדון ז"ל, אשר הוריש את המשק לבתו לירז גדרי. גם מבנה זה (להלן: "בית נסים דדון") מצוי בשטח עד היום. לאחר ששונתה התב"ע במקום בתחילת שנות ה- 80 של המאה הקודמת רכשה האם פיבי את המבנים שנותרו במתחם שנבנה על חורבותיו של פרדס אבו לבן בסמוך לרח' אברבנאל 10 בבני ברק. כל חלקי המתחם המוחזקים על-ידי בני משפחת דדון הם מקשה אחת. בית ההורים הוא המבנה המסומן 26 בתרשים ת/1 ובית נסים דדון הוא המבנה המסומן 28 בתרשים.

66. התובעת כופרת בטענות הבעלות של הנתבעים. לשיטתה אין לאף אחד מהנתבעים זכויות בעלות בשטח כלשהו שבמקרקעין. זכויות הבעלות במקרקעין שייכות למדינה בהתאם לנסחי הרישום שהוצגו ומהווים ראיה חותכת לתכנם.

67. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים אני רואה לדחות את טענות הנתבעים בעניין בעלות במקרקעין. טענות הנתבעים בני משפחת דדון וטענות הנתבע 14 בדבר רכישת שטחי מקרקעין בתחום שטח התביעה, הן טענות בעל פה של בעלי דין אשר עומדות בניגוד לרישום בלשכת רישום המקרקעין. אם סבור מי מהנתבעים שנפלה טעות ברישום, יתכבד ויפנה בהליך מתאים לבית-המשפט המחוזי. הדבר לא נעשה עד היום. יתר-על-כן, הנתבעים עצמם אינם טוענים לרכישות שנעשו על ידם אלא נסמכים על קטעי סיפורים ששמעו מהוריהם, בדבר רכישות כאלה ואחרות שנעשו במקרקעין. על אלה לא ניתן לבסס טענת בעלות בניגוד למרשם. זאת לדעת, למעט המסמך נ/3 שאליו אתייחס להלן, אין בידי הנתבעים מסמכים כלשהם שיש בהם ולו ראשית ראיה לקיומן של העסקאות הנטענות. בהתחשב בכך שלדברי הנתבעים נעשו חלק מהעסקאות בתחילת שנות ה- 80 ניתן היה לצפות שיימצא זכר בכתובים לעסקאות אלה. הנכון בעיניי, שגם אם עברו אי אלה כספים מיד ליד, נעשה הדבר תמורת קבלת חזקה במקרקעין ממחזיקים אחרים שהחזיקו בשטחי מקרקעין ללא זכות שבדין, ולא כחלק מעסקאות של רכישת מקרקעין.

68. בשלב מתקדם של הדיון איתרו הנתבעים את המסמך שסומן נ/3. המסמך נ/3 הוא "חשבון מס רכוש על מקרקעין לשנת המס 1973". להלן תצלום חלקו העליון של המסמך. חלקו התחתון של המסמך דומה ואף הוא שובר לתשלום. המסמך כולל שוברי תשלום נוספים בגין אותו חשבון וכן דברי הסבר שהודפסו ככל הנראה בגב הטופס.

חשבון מס רכוש על-שם מסעוד דדון
כפי שניתן לראות, על גבי הטופס תיקן מאן דהוא את מס' הבית מאברבנאל 20 לאברבנאל 10.

69. יחד עם המסמך הגישו הנתבעים חוות-דעת של מר יצחק סיוון, שמאי מקרקעין ויועץ למיסוי מקרקעין. מר סיוון שימש בעברו בתפקידים שונים במחלקת מיסוי מקרקעין במחוז חיפה והצפון, לרבות בתפקיד המנהל. חוות-הדעת של מר סיוון כוללת, בין היתר, את המסקנות הבאות:

(1) המנוח דדון מסעוד ז"ל היה רשום במרשמי מס רכוש כבעל נכס שסווג כדירת מגורים ששימשה למגוריו, המצויה ברחוב אברבנאל 20 סמל ישוב 6100, בגוש 6195 חלקה 367 תת חלקה 22. בהקשר זה יצויין כי רישום תת חלקה הנו לצורך זיהוי הנכס ברישומי מס רכוש בלבד. לא נמסר לי כל מידע ביחס לרישום צו בית משותף בחלקה.

עוד יצויין כי החלקה בוטלה במסגרת הליך איחוד וחלוקה שבוצע לחלקות באזור, והנה כיום חלקה 513 שהנה בשטח 31,359 דונם.

(2) על-פי הגדרות חוק מס רכוש וקרן פיצויים, התשכ"א-1961 שהיה בתוקף בשנת 1973 חלה חובת התשלום על מי שהחזיק בקרקע לפי חוזה או רישיון גם אם היתה הקרקע בבעלות המדינה.

(3) המקור לרישומי הבעלות של מס רכוש לצורך חיוב היה בדרך-כלל רישומי ספרי הטאבו או דיווחי מינהל מקרקעי ישראל.

(4) על-פי שוברי התשלום נראה שהנישום מסעוד דדון ז"ל שילם את החיוב שנשלח אליו, ב- 3 תשלומים, של 27 ל"י כל תשלום.

(5) "לסיכום, בהתאם לחוק מס רכוש כפי שהיה בתקופה הרלבנטית לחיוב הנדון בחוות-דעת זו, מי שהחזיק במקרקעין, בהתאם להגדרות בחוק, קיבל חיוב לתשלום מס רכוש".

70. הנתבעים מבקשים להוכיח באמצעות נ/3 ובאמצעות חוות-הדעת את טענתם בדבר בעלות שהיתה לאבי המשפחה בשטח שבמקרקעין מושא התביעה.

71. התובעת שלחה למומחה מטעם הנתבעים מספר שאלות הבהרה ולאחר קבלת תשובותיו ויתרה על חקירתו, והסתפקה בהגשת חוות-דעת מומחים מטעמה במענה לחוות-הדעת מטעם התובעים. התובעים ביקשו להגיש ראיות נוספות בתגובה לחוות-הדעת מטעם התובעת ובקשתם נדחתה בהחלטה מנומקת מיום 01.10.14 (בקשה מס' 133). בר"ע שהגישו הנתבעים על החלטה זו - נדחתה (רע"א 9233-11-14).

72. התובעת ביקשה מהמומחה סיון להבהיר כיצד קבע שחלקה 367 בעבר היא חלקה 513 כיום, בהתחשב בכך ששטחה הרשום של חלקה 367 היה כ- 36,500 מ"ר ואילו חלקה 315 כיום היא בשטח של כ- 31,500 מ"ר בלבד. המומחה השיב שבנסח הרישום של חלקה 513 רשום שמספר ישן של חלקה זו הוא 367. על-פי תשריט חלוקה שהמומחה עיין בו לצורך מענה לשאלות ההבהרה, נמצא שחלקה 367 חולקה כך שחלקה הצפוני בשטח של כ- 31,500 מ"ר הפך לחלקה 315, ואילו חלקה הדרומי בשטח של כ- 5,000 מ"ר קיבל מס' זמני 512. על-פי עיון בתצ"א ובתכניות בניין עיר ישנות ניתן לזהות כיום את שטח החלקה הזמנית 512 בחלקות 523, 524, 525 וחלק מ-526, שכולן חלקות מגורים בנויות. השמאי סיוון מציין כי על-פי מידע שנמסר לו מבניו של המנוח מסעוד דדון (הנתבעים י"ק) "בית המגורים של מסעוד דדון היה בסמוך לחלק האחורי של חלקה 523, בתחום חלקה 513 דהיום". עוד מציין השמאי סיון שנמסר לו על-ידי בני המנוח שהכתובת שאליה נשלחה דרישת החיוב של מס רכוש - אברבנאל 20 בני ברק - היתה כתובת למסירת דברי דואר שנעשה בה שימוש בשל מיקום הבית מאחורי בית מס' 20 ברח' אברבנאל, וכי כתובת זו אינה מהווה אינדיקציה למיקום הנכס שבגינו נשלח החיוב.

73. בהתייחס לקביעת השמאי סיוון שהמנוח מסעוד דדון היה רשום במרשמי מס רכוש כבעל נכס שסווג כדירת מגורים ברח' אברבנאל 20 בבני ברק, התבקש השמאי להשיב מתי וממי רכש המנוח את הדירה, האם הדירה קיימת גם כיום והאם עשה המומחה ניסיון לאתר את מיקומה הנוכחי של הדירה. השמאי השיב כי מתוך האישור לא ניתן להסיק מתי נרכש הבית, אך נראה כי נרשם לפני שנת 1972. המומחה אינו יודע מי מכר את הדירה למנוח מסעוד דדון, ואינו יודע אם הבית קיים גם כיום ומה מיקומו.

74. כאמור, במענה לראיות החדשות שהגישו הנתבעים הגישה התובעת שתי חוות-דעת מומחים מטעמה. לחוות-הדעת צורפו מסמכי מש"ח שאותרו על-ידי התובעת בקשר לנכס מושא המוצג נ/3 (נכס בגוש 6195 חלקה 367/22). מסמכים אלה סומנו מאוחר יותר בסימן במ/1. מעיון במסמך במ/1 עולים, בין היתר, הנתונים הבאים:

(1) הטופס הוא טופס "הצהרה על מכירת/רכישת זכות במקרקעין", ומס' התיק שעל גבי הטופס הוא 838/72; מועד הדיווח הוא 11.12.72 (הצהרת המוכר נחתמה ביום 01.11.72).

(2) המקרקעין מזוהים לפי פרטי גוש חלקה הנ"ל וכתובת הנכס היא פרדס אבו לבן, בבני ברק.

(3) מוכרת הנכס היא מלכה ליבמן מרח' אברבנאל 22 בני ברק, ורוכש הנכס הוא מסעוד דדון מפרדס אבו לבן בבני ברק.

(4) הנכס הנמכר על-פי הצהרת המוכרת הוא דירת 2 חדרים + מחסן. הנכס נמכר ביום 11.09.67 תמורת 11,500 ל"י. הנכס שימש למוכרת כדירת מגורים בין השנים 1952 ל- 1967.

(5) על-פי מעריך השומה כולל הממכר מגרש בשטח של 1,750 מ"ר בפרדס כץ. על המגרש בנתה המוכרת בשנת 1952 מבנה המכיל 2 חדרים ומחסן בשטח של 70 מ"ר (הערכת השווי ותוספת המס אינה דרושה לענייננו).

(6) מסמך במ/1 כולל בסופו תדפיס מתוך רישומי מרשם האוכלוסין ולפיו המוכרת מלכה ליבמן נפטרה ביום 17.05.86.

75. חוות-דעת אחת שהגישה התובע היא חוות-דעת של מר ארז אבני, מומחה לפענוח תצלומי אוויר. המומחה התבקש לבדוק אם בתחום שטח חלקה 367 ההיסטורית, אשר כלול בשטח התביעה, דהיינו החלק הצפוני של חלקה 367, קיים מבנה מגורים בשטח של כ- 70 מ"ר ובמיוחד בין השנים 1972-1952, והאם במהלך השנים 1970-1949 היתה במקום מעברת עולים. המומחה פענח תצלומי אוויר מהשנים 1949, 1956, 1963, 1970, 1975, 1985. מר אבני מציג בחוות-דעתו הגדלה של תצלומי האוויר של השטח הנבדק בשנים השונות ומפרט את השינויים שחלו בשטח בין תצלום אחד למשנהו.

מסקנת חוות-הדעת שעולה הן מתצלומי האוויר והן מהניתוח בכתב היא שבין השנים 1985-1949 לא היה בשטח חלקה 367 ההיסטורית אשר כלול בשטח התביעה - חלקה 513 דהיום - מבנה בשטח של כ- 70 מ"ר או מעברת עולים. שטח חלקה 513 אשר כלול בתחום התביעה היא מעובד בין השנים 1958-1963.

76. חוות-דעת שניה, שהגישה התובעת, שנעזרת בתוצאות חוות-הדעת הראשונה, היא חוות-דעת של גב' כוכבית ברק, מהנדסת מיפוי וגיאו אינפורמציה, ומנהלת מחלקת מיפוי, מדידות ו- GIS ברשות מקרקעי ישראל. בחוות-דעת זו התבקשה המומחית להכין תשריטים של חלקה היסטורית 367 על רקע החלקות כיום, ומיקום שכבות הקדסטר הנוכחי וההיסטורי (חלוקת לגושים וחלקות) על גבי תצלומי אוויר ממספר שנים בין השנים 1985-1949. התשריטים שבחוות-הדעת עולים בקנה אחד עם תשובת השמאי סיוון לשאלות ההבהרה של התובעת, לאמור, חלקה 367 ההיסטורית חולקה כך שמרבית שטחה (החלק הצפוני) הוא כיום חלקה 315 ומיעוטו (החלק הדרומי) כולל היום את חלקות 523, 524, 525 וחלק מחלקה 526. יוזכר כי חלקות 526-523 אינן בתחום שטח התביעה ובנויים בהן בתים ברח' אברבנאל בבני ברק.

מסקנת חוות-הדעת היא: "ככל שמר מסעוד דדון ז"ל רכש ביום 11.09.67 זכויות במבנה הכולל 2 חדרים ומחסן בשטח של כ-70 מ"ר אשר הוקם בתת חלקה 22 בחלקה 367 בגוש 6195 בבני ברכק, הרי שמבנה זה אינו ממוקם בשטח חלקה 513 בגוש 6195 המהווה חלק מתביעת הפינוי שסימונה ת"א (שלום ת"א) 5189-06-12" (עמ' 13 סעיף 7).

77. המומחים מטעם התובעת נחקרו על-ידי באי כוח הנתבעים, ובחקירתם נשאלו אם יכול להיות שהבית שבו מדובר אינו מצוי בשטח חלקה 513 המצויה בחלק המערבי של שטח התביעה, אלא בחלקה 369 ממזרח לחלקה 528, מאחורי בית מס' 10 ברחוב אברבנאל. המומחים לא בדקו שאלה זו ולא יכולים היו להשיב עליה.

78. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים ובמכלול הראיות בקשר עם המסמך נ/3 הגעתי למסקנה שמסמך זה אינו יכול לסייע לנתבעים להוכחת בעלות או זכויות כלשהן בשטח התביעה. להבנתי, המסמך נ/3 ועמו מסמכים במ/1 מעידים על נכס מקרקעין הכולל 2 חדרים ומחסן ואולי גם מגרש בן 1,750 מ"ר, אלא שנכס זה אינו מצוי בתחום התביעה, לא בחלקה 513 - כטענת המומחה מטעם הנתבעים - ולא בחלקה 369 כטענתם החדשה של הנתבעים. אבהיר דבריי.

79. במהלך הסיור שערכתי במקום הצביעו הנתבעים על מבנה שהוא לטענתם "הבית המקורי" של ההורים מסעוד ופיבי דדון ז"ל, הבית שאותו רכשו בעסקה מושא נ/3. המבנה שעליו הצביעו הנתבעים אכן מצוי בחלקה 369 ממזרח לחלקה 528 (בסמוך למבנים מס' 32-31 בתרשים ת/1), ולא בחלקה 513. טענה חדשה זו, שמיד אדון בה לגופה, מתיישבת עם מסקנות המומחים מטעם התובעת לפיהן הבית מושא העסקה נ/3 לא מצוי בתחום חלקה 513. בכך, התייתר הדיון בחוות-הדעת של המומחים מטעם התובעת. למעלה מן הצורך אציין, כי מסקנות המומחים מטעם התובעת מקובלות עליי במלואן. הוכח להנחת דעתי שבחלקה 513 שהיא חלק מחלקה 367 ההיסטורית, לא היה מבנה שמתאים לתיאור הדירה בעסקה מושא מסמך נ/3. לא היתה במקום גם מעברת עולים, והשטח כולו היה מעובד בעיבוד חקלאי ברוב השנים הרלוונטיות (1985-1963).

80. נפנה, איפוא, לטענה חדשה שהעלו הנתבעים ולפיה "הבית המקורי" של ההורים מסעוד ופיבי דדון ז"ל, הבית שאותו רכשו בעסקה מושא נ/3 מצוי בחלקה 369 מאחורי הבית שברח' אברבנאל 10 בבני ברק. לא אוכל לקבל טענה זו של הנתבעים אשר עומדת בניגוד לראיות שהובאו מטעמם.

ראשית, המסמך נ/3 והמסמכים במ/1 מחזקים זה את זה ובשניהם צויין שמדובר בנכס שהיה בחלקה 367 ולא בחלקה 369. לא הונח בסיס ראייתי כלשהו לטענה כי נפלה טעות ברישום מספר החלקה.

שנית, בתשובות לשאלות ההבהרה ציין המומחה מטעם הנתבעים כי על-פי מידע שנמסר לו מבניו של המנוח מסעוד דדון (הנתבעים י"ק) "בית המגורים של מסעוד דדון היה בסמוך לחלק האחורי של חלקה 523, בתחום חלקה 513 דהיום". הנה-כי-כן, באוזני המומחה מטעמם טענו הנתבעים כי הבית מושא העסקה היה דווקא בתחום חלקה 513 (עובדה שהוכחה כבלתי-נכונה).

שלישית, המומחה מטעם הנתבעים סותר בתשובותיו לשאלות ההבהרה את האמור בחוות-הדעת באשר לכתובת הנכס, ואינו טורח לציין באופן ברור אם חזר בו ממסקנה מרכזית שבחוות-הדעת. ובמה דברים אמורים? - בחוות-הדעת קובע השמאי סיון כי המנוח דדון מסעוד ז"ל היה רשום במרשמי מס רכוש כבעל נכס שסווג כדירת מגורים ששימשה למגוריו, המצויה ברחוב אברבנאל 20 סמל ישוב 6100, בגוש 6195 חלקה 367 תת חלקה 22. לעומת-זאת בתשובות לשאלות ההבהרה הוא מציין שנמסר לו כי הכתובת אברבנאל 20 שימשה ככתובת למסירת דברי דואר בלבד והיא אינה אינדיקציה למיקום הנכס שבגינו נשלח החיוב.

81. כללו של דבר, אין כל יסוד לטענה לפיה הבית בחלקה 369 שעליו הצביעו הנתבעים כביתם המקורי של מסעוד ופיבי דדון ז"ל, הוא הבית מושא העסקה נ/3. אדרבה, פרטים רבים מתיישבים דווקא עם המסקנה שהבית שרכש מסעוד דדון מהגב' מלכה ליבמן בעסקה מושא המסמך נ/3 והמסמכים במ/1 מצוי מחוץ לתחום התביעה.

הנכון בעיניי שהבית מושא המסמכים נ/3 וב- מ/1 אכן מצוי בתחום חלקה 367 ההיסטורית, בחלק הדרומי של החלקה ההיסטורית אשר מצוי מחוץ לשטח התביעה, בתחום החלקות 526-523. זאת לדעת, הבית ברח' אברבנאל 20 - בכתובת המופיעה על גבי נ/3 בטרם תוקן מספר הבית בכתב יד, ומקום הנכס של מסעוד דדון על-פי חוות-הדעת המקורית של השמאי סיוון, בטרם שינה את טעמו בתשובות לשאלות ההבהרה - מצוי בפינה הדרומית של חלקה היסטרית 367, בשטח שהוא כיום חלקה 523. כתובתה של המוכרת מלכה ליבמן ז"ל על-פי טופס מש"ח במ/1 היתה רח' אברבנאל 22 בבני ברק. אך טבעי הדבר שהמוכרת מכרה שטח שהיה שייך לה וסמוך לבית שבו גרה (ואולי את הבית ברח' אברבנאל 22 עצמו). ודוק, אפשר שהבית שעליו הצביעו הנתבעים בסיור - הבית בחלקה 369 - הוא הבית שבו התגוררו ההורים פיבי ומסעוד דדון ז"ל, ובו גדלו הנתבעים כילדים, אלא שלא הוכח קשר כלשהו בין בית זה לנכס מושא העסקה שבמסמך נ/3.

לסיכום - לא הוכחה טענת בעלות של הנתבעים בני משפחת דדון במקרקעין שבתחום שטח התביעה.

82. הנתבע 14 טען כי הוא מחזיק בשטח שבמקרקעין מאז לידתו בשנת 1962. קודם לכן החזיקו במקום אביו וסבו. הסב רכש חלק מהמקרקעין מבעליהם בתחילת שנות ה- 40 של המאה הקודמת, כשעלה לארץ. הסב חזר ללוב כדי להעלות לארץ את כל משפחתו ומסר את המקרקעין לשמירה לצד שלישי שזהותו אינה ידועה לנתבע. עם עלות המשפחה לארץ החזיר לה אותו צד שלישי את החזקה במקרקעין. אין בידי הנתבע מסמכים שיוכיחו את רכישת המקרקעין בכסף מלא על-ידי הסב המנוח.

עדות זו של הנתבע 14 אינה יוצאת מגדר עדות יחידה של בעל דין, שהיא גם עדות מפי השמועה. ודאי אין די בעדות זו כדי לקבוע שיש לנתבע זכויות בעלות במקרקעין, בניגוד למרשם המקרקעין המוכיח את בעלות התובעת.

הנתבע 25 אינו טוען לבעלות במקרקעין.

טענת החזקה הנוגדת
83. חזקה נוגדת פירושה החזקה של מקרקעין שאינה באה מכוח זכויות הבעלות או מכוח זכויות אחרות של בעל הזכויות במקרקעין (ראה ע"א 69/85 יחזקאל להבי נ' רשות הפיתוח, פ''ד מ(3), 624, וכן ע"א 3217/91‏ ‎בנימין פלר‎‎נ' יורשי המנוח דב אקסלרוד ז"ל‏, פ''ד מז(2), 281).

84. טענה זו שמעלים הנתבעים עומדת בסתירה לטענותיהם האחרות. תקנה 72(ב) לתקנות סדר האזרחי, התשמ"ד-1984 קובעת כי "בכתב טענות אין לטעון כנגד אותו בעל דין טענות עובדתיות חלופיות".

אם טוענים הנתבעים לבעלות במקרקעין, מכוח רכישה שרכשו אותם הוריהם, הכיצד יכולים הנתבעים לטעון לחזקה נוגדת?! טענה בדבר חזקה עומדת גם בניגוד לטענות כגון דיירות מוגנת, ורשות במקרקעין. הנתבעים טוענים שהוריהם יושבו במקרקעין על-ידי המדינה בראשית שנות ה- 50 במעברה שהיתה במקום. היכן היא החזקה הנוגדת?! אין זאת אלא שהנתבעים בחרו להעלות כל טענה אפשרית מן הגורן ומן היקב, בבחינת "טוֹב אֲשֶׁר תֶּאֱחֹז בָּזֶה וְגַם-מִזֶּה אַל-תַּנַּח אֶת-יָדֶךָ" (קוהלת ז יח).

85. זאת ועוד, הנתבעים מעלים את טענת החזקה הנוגדת מבלי לתמוך אותה בטענות ובראיות מינימאליות באשר למועד בו הוסדרו המקרקעין (לטענתם הוחזק השטח בחזקה נוגדת קודם להסדר המקרקעין), מועד תחילת החזקה בכל שטח ושטח מקרקעין (שהרי מדובר בסיפוח "זוחל"), ועוד כיוצא באלה טענות וראיות שבלעדיהן נותרת טענת החזקה נוגדת בגדר סיסמה בלבד.

86. לסיכום הדיון בטענה זו אזכיר כי חוק המקרקעין קובע בסעיף 159(ב) כי "חוק ההתיישנות, התשי"ח-1958, לא יחול על תביעות לקיום זכות במקרקעין מוסדרים, אולם אין בכך כדי למנוע טענה מכוח ההתיישנות שאדם היה זכאי לטעון אותה לפני תחילת חוק זה". סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958 קובע כי תקופת ההתיישנות במקרקעין מוסדרים היא 25 שנה. חוק המקרקעין החל ביום 01.01.79. הנתבעים טוענים כי הם מחזיקים במקרקעין מאז שנות ה- 50. על-כן, גם אם היו הנתבעים מוכיחים קיומה של חזקה נוגדת הרי שלא מלאה תקופת התיישנות בת 25 שנה קודם לתחילת חוק המקרקעין, ועם תחילת החוק לא חלות עוד הוראות חוק ההתיישנות על תביעות לקיום זכות במקרקעין מוסדרים.

לפיכך, אני דוחה את טענות הנתבעים בדבר קיומן של זכויות כלשהן במקרקעין מכוח חזקה נוגדת.

טענת הדיירות המוגנת
87. הנתבעים טוענים כי דינם כדין דיירים מוגנים במקרקעין ועל-כן אין לפנותם מהם. כל שתתקבל התביעה לפינוי הנתבעים יש להתנותה בתשלום פיצויים דוגמת הפיצויים הניתנים לדייר מוגן כנגד פינוי על-פי חוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר").

למרבה הצער, גם בטענה זו של הנתבעים אין ממש, והיא מחוסרת בסיס שבדין.

88. "דייר" מוגדר בחוק הגנת הדייר כ"מי שמחזיק בנכס בשכירות ראשית על-פי חוזה או מכוח חוק זה". (סעיף 1). סעיף 2 לחוק הגנת הדייר קובע הוראת תחולה כללית, לאמור: "חוק זה חל על שכירות של בניין או של חלק מבניין ושל חצר או גינה המשמשות את מטרת השכירות".

עינינו הרואות כי תנאי הכרחי - גם אם לא מספיק - לקיומה של דיירות מוגנת הוא קיומם של יחסי שכירות בין בעל המקרקעין למחזיק. בהיעדר שכירות - דיירות מוגנת מנין?!

הנתבעים במקרה שלפנינו אינם מחזיקים במקרקעין כשוכרים ומעולם לא התקיימו יחסי שכירות בינם ובין התובעת. הנתבעים אינם משלמים לתובעת דבר בגין החזקתם במקרקעין ולא שילמו לה דמי שכירות מעולם. מקום בו לא קיימת דיירות מוגנת אין גם בסיס לדרישה בדבר פיצויים לפי חוק הגנת הדייר בגין פינוי המקרקעין (ת"א (שלום - ת"א) 58810/03 אגודת בתי יתומים ויתומות תל-אביב נ' השחר דוד (2007)).

89. הגדילו לעשות הנתבעים כשביקשו להכיר ב"הגנה" שהגנו על המקרקעין מפני פולשים, כתשלום דמי מפתח לתובעת. על כגון דא נאמר "לא מדבשך ולא מעוקצך" (מדרש תנחומא, פרשת בלק). הנתבעים עצמם הם שפלשו למקרקעין והשתלטו על שטחים נרחבים מהם, לרבות שטחים שהוחכרו כדין לחברת פרס בחיסכון. הנתבעים גרמו לתובעת נזק רב בהתנהלותם, ובוודאי שאין הם זכאים להיחשב כמי ששילמו לתובעת דמי מפתח עבור החזקתם במקרקעין.

אני דוחה, איפוא, את טענות הנתבעים לזכויות או לפיצויים שמקורם בדיירות מוגנת.

טענת בני רשות
90. הנתבעים טוענים שהם מחזיקים במקרקעין ברשות ובסמכות מאז יושבו הוריהם במקרקעין בשנות ה- 50. שתיקת המינהל מלמדת על הסכמתו לשימוש שעושים הנתבעים במקרקעין. רשות זו עולה כדי זכות שימוש בלתי הדירה. גם הנתבעים 14 ו- 25 העלו טענה בדבר בחזקה במקרקעין כבר רשות.

התובעת מכחישה את טענת הרשות וטוענת כי הנתבעים פלשו למקרקעין והם מחזיקים בהם ללא רשות וללא הסכמת הבעלים.

עיינתי בטענות הצדדים ובחומר הראיות ואני סבור שהדין עם התובעת.

91. טענת בני משפחת דדון לפיה הם מחזיקים במקרקעין כבני רשות מאז קיבלו הוריהם חזקה במקרקעין ברשות ובסמכות, היא טענה בעל פה ולא נמצאה לה תמיכה בחומר הראיות. אדרבה, במסמכים שהוצגו על-ידי הנתבעים עצמם כדי להוכיח את הסכמת הרשויות מצאתי חיזוק לכך, שמעולם לא ניתנה לנתבעים הסכמה להחזקתם במקרקעין ובודאי לא הובטחו פיצויים תמורת פינוי המקרקעין (למעט הסכמי הפשרה בעניין מסירת חזקה זמנית שבהם דנתי לעיל). לא בכדי מציינים הנתבעים כי ככל שאין מדובר ברשות מפורשת הרי שהיתה זו רשות מכללא אשר נלמדת מכוח שתיקת הרשויות. כך למשל צירפו הנתבעים המיוצגים ע"י עו"ד הופטמן את מכתב מ"מ ראש העיר דאז מר יעקב אשר (נספח ח' לתצהיר עיוש דדון) על-מנת להוכיח שהעירייה ידעה על החזקת הנתבעים במקרקעין. אפס, ממסך זה אני למד שהעירייה, הגם שאין היא בעלת השטח, ראתה בנתבעים פולשים שגורמים נזק רב למקרקעין. וכך נרשם במכתב בין היתר:

"שילוב כוחות לחילוצו של המתחם מן הפולשים ועיסוקיהם הינו אינטרס עירוני וממשלתי גם יחד. מדובר במפגע תברואתי, חזותי וכלכלי במימדים בלתי-נסבלים. רק מאמץ משותף מתואם ונחוש של העיריה ומינהל מקרקעי ישראל לפינוי הפולשים יצור סיכוי לשווק את המתחם באופק הנראה לעין."

92. הנתבעים המיוצגים על-ידי עו"ד אלבוים צירפו אף הם מסמכים המלמדים לטענתם על-ידיעת הרשויות על דבר החזקת הנתבעים במקרקעין. דא עקא, מסמכים אלה מאששים את המסקנה כי מעולם לא ניתנה רשות לנתבעים להחזיק במקרקעין. ראה בהקשר זה את תלונת חברת פרדס בחיסכון למינהל מקרקעי ישראל מיום 30.09.79 על דבר פלישת בני משפחת דדון לשטח הפרדס והפיכת שטח של 800 מ"ר למגרש לעשיית בלוקים. תלונה הוגשה גם למשטרת ישראל. ראה גם ממסמכים נוספים ובהם תכתובת המעידה על התייחסות הרשויות השונות אל הנתבעים כאל פולשים המחזיקים במקרקעין שלא כדין ומבצעים בהם בניה ללא היתר (נספחים א/3 וא/4 לתצהיר דניאל דן (דדון)).

93. הנה-כי-כן, ודאי לא ניתן לדבר על החזקת הנתבעים במקרקעין ברשות מפורשת. זאת ועוד, גם אם אכן הובאו הורי הנתבעים להתגורר במעברה שהיתה במקום, וגם אם הורשו הורי הנתבעים לעשות שימוש בשטח מוגבל שנמסר לחזקתם (שטח שמיקומו, היקפו וגבולותיו אינם ידועים עד היום, ואיש מהנתבעים לא ידע להצביע עליו, למרות שביקשתי מהם לעשות כן במהלך הסיור במקום), הרי שגם לשיטת הנתבעים מעולם לא נמסר לשימושם השטח המוחזק על ידם כיום. שטח זה נתפס על-ידי הנתבעים במהלך השנים, חלקו מתוך השטח שהוחכר לחברת פרדס בחיסכון וחלקו אולי מתוך שטחים שפונו על-ידי מתיישבים אחרים. בסופו-של-יום, מחזיקים הנתבעים שטח עצום בגדלו שלגביו בוודאי לא קיבלו מעולם רשות שימוש מרשות כלשהי בכלל, ומבעלי הקרקע בפרט.

94. אשר לטענה בדבר רשות מכללא
מזה שנים רבות נשמעות בבתי-המשפט טענות של פולשים למקרקעי ציבור כי שתיקת הרשויות ואזלת ידן כלפי הפולשים מלמדת על הסכמת הרשויות להחזקה במקרקעין ועל מתן רשות מכללא לפולשים. טענה זו מבוססת על ההלכה שנקבעה מקדמת דנא בעניין רישיון מכללא להחזיק במקרקעין, כדלקמן: "לשם יצירת רישיון של שימוש במקרקעין אין צורך בהסכם מפורש ומספיקה התנהגותם של בעלי המקרקעין שממנה ניתן להסיק שהסכימו בדיעבד והשלימו עם שימושו של אדם אחר ברכושם". וכן: "העובדה שעבר זמן רב מאז תפס אדם את הקרקע ושבמשך כל אותו זמן נמנע בעל הנכס מתגובה כלשהי למרות שידע על התפיסה, יכולה להעיד על הסכמתו, וליצור רישיון מכללא שלא היה קיים מלכתחילה" (ע"א 32/77 טבוליצקי נ' בית כנסת ובית מדרש החסידים, פ"ד לא(3), 210; ע"א 496/82 רוזן נ' סלונים, פ"ד לט(2), 337).

95. כבר לפני מספר שנים ציינתי במספר פסקי-דין כי ההכרה בפולשים למקרקעי ציבור כבני רשות מכללא פוגעת במלחמתן של הרשויות נגד מכת מדינה זו. כך לדוגמה כתבתי ב- ת"א (שלום - ת"א) 18879-11-10 עיריית רמת השרון נ' פרחיה שהרבני (2013), תוך הסתמכות על דברי כב' השופט רובינשטיין בפרשת לילי ארז, המובאת אף היא לקמן:

"את שתיקת הרשויות לאורך שנים ואזלת ידן באכיפת החוק בכל הנוגע להרחבת השטח המוחזק על-ידי הנתבעת, מבקשת הנתבעת לפרש כהסכמה של התובעת לתפיסת המקרקעין, בבחינת "רשות מכללא". ולא היא. יפים לעניין זה דברים שכתבתי ב- תא"ק 49043-11-11 רשות הפיתוח באמצעות "עמידר" נ' חמאתי:

"אינני סבור שניתן לדבר במקרה זה על רשות מכללא. הגיעה העת לומר בקול צלול וברור שאזלת ידן של הרשויות במלחמתן נגד הפולשים למקרקעי ציבור אינה מקימה לאותם פולשים רשות מכללא. אין דין שתיקתו של היחיד אשר עשויה בנסיבות מסויימות להקים למחזיק רשות מכללא, כדין שתיקתן של הרשויות..." (סעיף 12).

"לדידי, לא תישמע כלל טענה של רישיון מכללא כשמדובר במקרקעי ציבור. התובעת מופקדת על ניהול מקרקעי הציבור לטובת הציבור ועל-פי הוראות שבדין, ואין היא רשאית לוותר על זכויות אלה השייכות לציבור, לטובת פלוני אלמוני, אלא בכפוף לכללים הקבועים בדין בעניין מקרקעי ציבור, ובוודאי לא בדרך של הסכמה שבשתיקה" (סעיף 19).

ועוד יפים לענייננו דברים שנאמרו בבית-המשפט העליון בעניין אותה "רשות מכללא", שמקורה בשתיקת הרשויות לאורך זמן:

"ואולם, אטעים כי "רשות מכללא" כזאת היא במהותה "רשות מכללא על-ידי מחדל", שהרי התנהגות המשיבה כלפי המבקשת לא נבעה מחשיבה כזאת או אחרת, אלא פשוט מכבדותו ואיטיותו לעיתים של המינהל הציבורי, העוסק ברכוש הציבור וידיו מלאות עבודה, ופעמים הוא יעיל יותר ופעמים פחות, וראיה לדבר שנקפו שנים עד שהוחל בטיפול בפינוי, וגם משהוחל נקפו עוד שנים עד הגשת תביעה, ומי ימלל אם ישנם עוד מקרים כאלה. בכגון דא על בית-המשפט לדקדק היטב בבואו לגזור זכויות מנסיבות של מימי המינהל הציבורי ההולכים להם לאט."
(רע"א 10346/06 לילי ארז נ' מדינת ישראל משרד הביטחון)

96. לשמחתי, השקפה זו קיבלה לאחרונה אישור בפסיקה של בית-המשפט העליון. בפסק-דין מפורט מסביר כב' השופט מזוז מדוע אין להכיר בקיומו של "רישיון מכללא" כמקרה של פלישה למקרקעי ציבור. מחמת חשיבות הדברים אביאם כמעט במלואם, ואלה הדברים:

"הסוגיה של המשך תחולת דיני הרישיון לאחר חוק המקרקעין היא מורכבת ולא זה המקום להאריך בה. אך מכל מקום, בין כך ובין אחרת, כאשר מדובר בפלישה למקרקעי ציבור, אין לדעתי בסיס ענייני ולא צידוק חוקי להכיר בקיומו של "רישיון מכללא", המבוסס אך על כך שהרשות הציבורית לא נקטה בהליכי פינוי נגד הפולש, או אף לא מחתה בידו. כאמור, מוסד הרישיון בכגון דא מבוסס על דיניההשתקשביושר, היינו על קיומה של הסכמה מדעת של בעל הזכות במקרקעין לכך שאחר יחזיק או יעשה שימוש במקרקעין. הסכמה זו נלמדת מהתנהגותו של בעל הזכות, אשר ידע על ההחזקה או השימוש במקרקעין שלו ולא מחה נגד המחזיק או המשתמש ולא פעל לסילוקו, אף שהיה בידו לעשות כן. ממחדלו המודע של בעל הזכות במקרקעין להביע התנגדותו ולפעול לסילוק הפולש מוסקת הסכמתו להחזקה או השימוש במקרקעיו.

כל ההנחות האלה אין להן תוקף כאשר מדובר בפולש למקרקעי ציבור. אין בסיס - לא במציאות ולא בדין - לייחס לרשות ציבורית הסכמה מכללא להעניק הרשאה לפולש להחזיק או להשתמש במקרקעי ציבור, וזאת מעצם העובדה שהיא לא פעלה נגד הפלישה.

כידוע מקרקעי הציבור הם רבים ומפוזרים, וקיים קושי מעשי רב בפיקוח קרוב ובגילוי של כל החזקה או שימוש בקרקע ציבורית ללא רשות. לא פעם הרשות אינה מודעת כלל לפלישה למקרקעין שבניהולה, ובמקרה כזה אין בוודאי מקום לייחס לה הרשאה מכללא. גם מקום שדבר הפלישה מגיע לידיעת הרשות, לעיתים היא אינה משכילה לטפל בפלישה באופן יעיל, או בכלל. גם כאן מעצם מחדלה זה של הרשות אין להסיק על קיומה של הסכמה של הרשות להחזקה ולשימוש במקרקעי הציבור. מציאות מורכבת זו היא שעמדה ביסוד חקיקת חוק מקרקעי ציבור (פינוי קרקע), התשמ"א-1981 המחיל דינים מיוחדים באשר לסילוק פולשים ממקרקעי ציבור.

יתרה מזו, בניגוד לבעל מקרקעין פרטי, שברצונו פועל נגד הפולש למקרקעיו וברצונו הוא מוחל על זכויותיו, כאשר מדובר במקרקעי ציבור קיימת מערכת של דינים של המשפט המינהלי - הדיוני והמהותי - החלה על ניהולם של מקרקעי ציבור והענקת זכויות בהם. ברשות הציבורית אין סמכות לאיש להעניק זכויות במקרקעי ציבור על-ידי העלמת עין מפולש או על-ידי מחדל בפעולה לפינויו של הפולש. הענקת זכות במקרקעי ציבור נשלטת על-ידי שורה של דינים: אלה הקובעים מי הם בעלי הסמכות להחליט על הענקת הזכות, אלה הקובעים את ההליך המתחייב למתן זכות, כגון הצורך במכרז, וכמובן דיני המשפט המינהלי המהותי השולטים על כל החלטה מינהלית, לרבות חובות השוויון, היעדר שיקולים זרים, התאמה לאינטרס הציבורי ועוד.

ראוי עוד לציין לעניין זה, כי ברשויות ציבוריות קיימת הפרדה בין גורמי הפיקוח, שתפקידם לאתר פולשים ולפעול נגדם, לבין הגורמים בעלי הסמכות להעניק הרשאה לשימוש במקרקעין. על-כן לא ניתן לייחס למחדלם של גורמי הפיקוח לאתר פולש או לפעול נגדו, הסכמה של בעלי הסמכות ברשות להעניק הרשאה להחזיק או להשתמש במקרקעיה.

כל אלה מובילים למסקנה, כי כל המושג של רישיון מכללא, אף ככל שיש לו עדיין זכות קיום לאחר חוק המקרקעין, הוא זר לחלוטין לסביבת המשפט הציבורי ואינו מתיישב עם נורמות המשפט המינהלי ועם מערכת הדינים והכללים החלים על רשויות ציבוריות באשר לניהול מקרקעי ציבור, כמו גם עם המציאות של הפיקוח על מקרקעי ציבור...

גם התוצאה, הנגזרת מהחלת מוסד הרישיון מכללא על פולשים במקרקעי ציבור, לפיה מצבו של פולש למקרקעי ציבור טוב מזה של מי שזכה בהרשאה כדין - בדרך-כלל לאחר הליכי מכרז ותוך תשלום דמי שימוש - אינה מתקבלת על הדעת. אין לקבל ואין להשלים עם מצב בו פולש למקרקעי ציבור עושה בהם שימוש ללא תשלום ומצפה אף לפיצויים בגין פינויו, כעולה מהפרשה מושא ערעור זה."
(ע"א 3846/13 מדינת ישראל מינהל מקרקעי ישראל נ' היפר-חלף (21.07.15), להלן: "פרשת היפר-חלף")

97. על דברים אלה של כב' השופט מזוז כותב המשנה לנשיאה רובינשטיין את הדברים הבאים:

"אחר הדברים האלה עיינתי בהערותיו של חברי השופט מזוז, שעיקרן כי באה עת להיפרד לשלום במשפטנו ממוסד הרישיון ובמיוחד הרישיון מכללא, ולא כל שכן כשעסקינן בפלישה למקרקעי ציבור, כמושג זר למשפט ציבורי. דברים אלה מקובלים עלי בעיקרם - ב- רע"א 7226/08 עיריית קרית אתא נ' יצחק (2010) נזדמן לי לומר (פסקה ז'): "חובתם של בתי-המשפט ליתן יד למאבק רשויות הציבור גם אם בא במאוחר, מאוחר מאוד - לפינוי פולשים ממקרקעיהן. אשר לפיצויים בגין השקעה והשבחה, אלה נבחנים בכל מקרה לגופו, תוך התחשבות בשיקולי צדק (רע"א 1156/02 חיר נ' לידאי, פ"ד נז(3), 949, 953 (השופט טירקל)); אך ברי כי היסוד הוא חובת הפינוי, משעסקינן בפלישה, והפיצוי הוא נספח לה. במקרה דנא - כמו במקרים רבים במקרקעי ציבור - אותה טענת רשות מכללא, שלטעמי מוטלת בספק ספיקא וקרובה שלא להיות... ושבכל מקרה בוטלה עתה, נבעה כפי שנאמר במקרה אחר, "מכבדותו ואיטיותו לעיתים של המינהל הציבורי, העוסק ברכוש הציבור, וידיו מלאות עבודה, ופעמים הוא יעיל יותר ופעמים פחות", וראיה לדבר שנקפו שנים עד שהוחל בטיפול בפינוי... בכגון דא על בית-המשפט לדקדק היטב בבואו לגזור זכויות מנסיבות של מימי המינהל הציבורי ההולכים להם לאט" (רע"א 10342/06 ארז נ' משרד הביטחון (לא פורסם) (פורסם באתר האינטרנט נבו))"...

"המקובץ מכל אלה הוא, כי צריכות להתקיים לטעמי נסיבות חריגות ונדירות עד מאוד כדי שיוכר רישיון מכללא במקרקעי הציבור, וככל הנראה תמה דרכה ונלוהו כעיקרון לבית עולמו" (פרשת היפר חלף, סעיפים לא-לב לחוות-דעת המשנה לנשיאה)

98. לאחר פרשת היפר חלף דן בית-המשפט העליון שוב בסוגיית הרישיון מכללא במקרקעי ציבור, ופסק כך (מפי כב' השופט זילברטל בהסכמת השופטים חיות והנדל):

"אכן, פעולות האכיפה של הרשויות נגד פולשים למקרקעי ציבור אורכות זמן רב לעיתים, וכפי שנלמד מן המקרה שלפנינו - לעיתים אף זמן רב מידי. במקרים חריגים ונדירים ביותר, יכול ובית-המשפט ייקבע כי הפולש הפך לבר רשות במקרקעין נוכח שתיקת הרשויות, תוך שייחס בכלל שיקוליו משקל הולם לפעולות האכיפה הרבות שעל הרשויות לבצע בהקשר זה. ואולם, רשות שכזו לא תתגבש לכדי רשות בלתי-הדירה, וזאת נוכח האינטרס הציבורי בדבר השמירה על רכוש הציבור והרצון שלא לתמרץ פולשים על-ידי הקניית רישיון שאינו ניתן לביטול ויצירת זכות מעין צמיתה בנכס."

(ע"א 6757/13 מרים אביטסם נחום נ' מדינת ישראל - רשות הפיתוח (19.08.15) (להלן: "פרשת אביטסם")

הנה-כי-כן, ההלכה הנוהגת היום על-פי פסיקת בית-המשפט העליון בפרשת היפר חלף ובפרשת אביטסם היא שבמקרים חריגים ונדירים ביותר, אפשר שבית-המשפט ייקבע כי הפולש הפך לבר רשות במקרקעין נוכח שתיקת הרשויות, ואולם, רשות שכזו לא תתגבש לכדי רשות בלתי-הדירה. יושם אל לב, כי ככל שמדובר במקרקעי ציבור אין די עוד בהחזקה רבת שנים בידיעת הרשות בעלת המקרקעין ובשתיקתה, ורק במקרים חריגים ונדירים יקבע בית-המשפט ששתיקת הרשויות הופכת את הפולש לבר רשות.

99. אינני סבור שהמקרה שלפנינו בא בגדר אותם מקרים חריגים שבהם שתיקת הרשויות הופכת את הנתבעים לבני רשות במקרקעין. ראשית, כפי שניתן ללמוד מההתכתבות בין מינהל מקרקעי ישראל לחברת פרדס בחיסכון (הוזכרה לעיל ומופיעה בנספח א/3 לתצהיר דניאל דן (דדון)), שתיקת הרשויות במקרה זה נבעה במידה רבה כתוצאה מהמחלוקת בין המינהל לחברה על מי מוטלת האחריות לפעול לסילוק הפולשים. שנית, פלישת הנתבעים לשטחים השונים נעשתה טיפין טיפין ואין דין זהה לכל השטח. שלישית, אין מקום לדבר במקרה זה על שתיקת הרשויות שכן גם אם לא הוגשה תביעה לסילוק יד התקיימו מגעים שונים לאורך השנים בין הרשויות ובין הנתבעים בהם הביעו הרשויות את מחאתן כלפי החזקת הנתבעים בשטח. עובדה זו אך היא עולה מן המסמכים שהוצגו על-ידי הנתבעים עצמם. רביעית, היקף הפלישה ואופן השימוש במקרקעין לצרכי מסחר והפקת רווחים מצדיקים כשלעצמם שלילה של הכרה בנתבעים כבני רשות במקרקעין.

100. בין כך ובין כך... הרי שעל-פי פסיקת בית-המשפט העליון רשות מכללא במקרקעי ציבור היא לעולם רשות הדירה, ועם הגשת התביעה פקעה הרשות ועברה מן העולם.

התוצאה היא שגם טענת הרישיון אינה יכולה לעמוד, ועל הנתבעים לפנות את המקרקעין.

טענות כלליות שהעלו הנתבעים נגד תביעת הפינוי
101. הנתבעים העלו טענות כלליות בדבר פגיעה בזכות חוקתית לדיור אשר הוכרה במשפט זכויות האדם הבינלאומי. פינוי הנתבעים מהמקרקעין מהווה פגיעה בזכויות חוקתיות של הנתבעים לקניין, לדיור הולם ולתעסוקה. טענות אלה נשמעות לא אחת לצד טענות בדבר "צדק חלוקתי".

102. חוששני שבמקרה זה נושאים הנתבעים את שם הזכויות החוקתיות לשווא. דרושה מידה רבה של ציניות ועזות מצח לטעון לפגיעה בזכויות חוקתיות ובזכויות אדם יסודיות של הנתבעים, מקום בו הנתבעים הם שרומסים לאורך שנים ברגל גסה את זכויות הקניין של המדינה ושל הציבור, ועושים במקרקעי ציבור כבשלהם.

103. צדק חלוקתי, אין פירושו רק חלוקת משאבי הציבור באופן שוויוני בין הזכאים ליהנות מהם, כי אם גם מתן גמול הולם למי שממלא את חובותיו כלפי החברה ומקיים את ערכיה. יהיה זה בלתי צודק ובלתי-שוויוני לדרוש מאזרחים שומרי חוק לשלם עבור שימוש שהם עושים במקרקעי ציבור בשעה שאחרים משתלטים על מקרקעין בשטח עצום בכוח הזרוע ועושים בהם שימוש ללא תמורה (לדיון בסוגיית הצדק החלוקתי בתחום המקרקעין ר' דפנה ברק ארז צדק חלוקתי במקרקעי ישראל: בעקבות בג"צ הקרקעות החקלאיות, בעקבות בג"צ 244/00 עמותת שיח חדש למען השיח הדמוקרטי נ' שר התשתיות הלאומיות המשפט י' (תשס"ה), 291).

104. לשון אחרת, פינוי הנתבעים מהמקרקעין אינו פוגע בזכות הקניין של הנתבעים, אלא מעמיד על מכונה את ההגנה על זכות הקניין של המדינה. פינוי הנתבעים מהמקרקעין אינו פוגע בזכות הנתבעים לדיור הולם, אלא מבטיח כי זכות זו תוגשם על-פי חוק ועל-פי דין, ולא תוך השתלטות על מקרקעי ציבור. פינוי הנתבעים מהמקרקעין אינו פוגע בזכות הנתבעים לתעסוקה אלא מוודא שזכות זו לא תנוצל לעשיית עושר ולא במשפט על חשבון הציבור."

3. תיקון רישום גבולות
ב- ה"פ (ב"ש) 2051-06-15 {יצחק חכמון נ' רשות מקרקעי ישראל, תק-מח 2016(2), 5394 (2016)} נדונה בקשה למתן סעד הצהרתי, לתיקון רישום גבולות בספרי לשכת רישום המקרקעין, ביחס למקרקעין מוסדרים המצויים במושב שדה-עוזיה.

המדובר ברצועת קרקע ששטחה כ- 28 מ"ר, ממוקמת על קו תפר שבין 2 מגרשים סמוכים במושב, ומשתרעת לאורך קו הגבול של חלקות 4 ו- 5 בגוש 2498, ברוחב שנע בין 1.42 מ"ר בקטע הצפוני ל- 1.67 מ"ר בקטע הדרומי (להלן: "שטח המריבה"). הבקשה, נסמכת על סעיפים 93 ו- 97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין (נוסח חדש), התשכ"ט-1969 (להלן: "פקודת ההסדר"), ועיקרה, תיקון קביעת גבולות החלקות הנ"ל, בהתאם לתשריט שצורף לתב"ע 4/134/03/8, לעת רכישת מגרשים 211 ו- 212 (כפי שהיו מוגדרות החלקות אז), באמצע שנות ה- 90, באופן שבו שטחה של חלקה 4 (חלקת המבקשים 2-1) יעמוד על 500 מ"ר, ושטחה של חלקה 5 (חלקת המשיבים 3-2) יהא 557.5 מ"ר לערך.

נפסק תוך דחיית הבקשה כי:

"2. המבקשים והמשיבים הם שכנים, שבנו את ביתם במגרשים הסמוכים זה לזה וגובלים זה בזה, בהרחבה ששווקה במושב שדה עוזיה במהלך שנות ה- 90. המדובר בבניה עצמית, בהתאם לתב"ע שאושרה ביום 22.06.92, ומספרה 4/134/03/8.

ביום 14.11.95 חתמו המבקשים ומינהל מקרקעי ישראל (כיום ולהלן: "רמ"י" או "הרשות"), על הסכם פיתוח, לרכישת זכויות חכירה במגרש 211, בשטח של 500 מ"ר, והמשיבים, חתמו אף הם על הסכם דומה, ביחס למגרש 212, בשטח של 557 מ"ר, עוד קודם לכן, ביום 12.10.94. בהמשך, הגישו כל אחד מזוגות הרוכשים, שהם הצדדים בהליך זה, תכניות בניה, שהתבססו, בין היתר, על מדידת שטחים שאושרה על-ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה באר-טוביה, וקיבלו היתרים לבניית ביתם, וכן טופס 4 בסיומה. באותה עת, וזאת, כאמור, לפני למעלה מ- 15 שנים, נבנתה גם גדר אבן, החוצצת בפועל בין המגרשים.

במהלך שנת 2001, כחלק מתכנית מיפוי ארצית, להסדרת רישום קרקעות המדינה בלשכת רישום המקרקעין, על-פי גושים וחלקות (להלן: "הליך ההסדר" או "הפרצלציה"), שלחה הרשות מודד מטעמה, ובהתאם למדידות שביצע, חל שינוי במטראז' המקורי של המגרשים. פועל יוצא מכך, נגרע שטח המריבה מחלקת המבקשים, והתווסף, הלכה למעשה, לחלקת המשיבים, באופן שבו שטחה של חלקה 4, השייכת למבקשים, הועמד על 476 מ"ר, ואילו שטחה של חלקה 5, השייכת למשיבים, הועמד על 585 מ"ר (מתוכם 62 מ"ר כפופים לזיקת הנאה ומשמשים כדרך מעבר להולכי רגל וכלי רכב).

הודעה סדורה מטעם רמ"י בנוגע לשינוי גבולות השטחים, כמו-גם הטלת הוצאות הפרצלציה עליהם והזמנתם לחתום על חוזה חכירה, נשלחה לבעלי החלקות - למבקשים ביום 21.09.01, ולמשיבים ביום 23.01.02. שני הצדדים, כאחד, התעלמו מההודעות הללו, כמו גם מתזכורות שנשלחו אליהם במרוצת השנים (בשתי הזדמנויות שונות), ולרבות מעותק הסכם החכירה שעליו נתבקשו לחתום, ושנשלח אליהם, אף הוא, בשלהי שנת 2009.

ביום 24.09.12, ניגשו המשיבים לרשות, וחתמו על חוזה חכירה, המעגן את "סיפוח" שטח המריבה לחלקתם, וזכויותיהם נרשמו, בהיעדר התנגדות, בספרי המקרקעין, בסמוך לאחר מכן (30.10.12).

החל מחודש מרץ 2013, ומשעה שרישום הגבולות, לכל הדעות, הפך חלוט, פנו המשיבים למבקשים, באמצעות בא-כוחם דאז, עו"ד לנגה, וטענו כי אלה למעשה "פולשים" לשטחם הרשום. חילופי מכתבים בין באי-כוח הצדדים, לא הובילו לפתרון הסכסוך, ובראשית שנת 2015, הגישו המשיבים תביעה לסילוק יד המבקשים משטח המריבה, ולהריסת המחוברים שנבנו עליהם על-ידי המבקשים, במהלך השנים. בעוד תביעה זו תלויה ועומדת, הוגשה הבקשה הנוכחית על-ידי המבקשים, לתיקון רישום הגבולות בספרי המקרקעין, וכפי שציינתי לעיל, עד להכרעה בה, עוכבו ההליכים בתביעה האחרת.

3. לטענת המבקשים, יש להורות על תיקון רישום הגבול העובר בין החלקה שלהם (שמספרה 4) לבין החלקה הסמוכה לה (שמספרה 5), שזכויות החכירה בה רשומות, זה מכבר, ומוקנות למשיבים. הם משליכים יהבם על שני טעמים מרכזיים: האחד - עניינו בכך, שמדובר בטעות טכנית, כלשונם, שנפלה בקביעת הגבול, ביחס לשטח המריבה, על-ידי המודד שמונה מטעם הרשות, בהליך הפרצלציה. בהקשר זה, מפנים המבקשים למכתב שנשלח מהמרכז לפרצלציה והסדר מקרקעין למהנדס הוועדה המקומית באר-טוביה, ביום 28.12.14, ובמסגרתו, להבנתם, מודה הרשות בטעות. השני - עניינו בכך, שרישום הזכויות, כפי שנעשה, אינו תואם את הממכר ואת שטחו, שכן, הגבול הנכון, הוא זה המסומן בתשריט ההקצאה הראשונית, שצורף להסכם הפיתוח שנחתם עמם, ושנתמך בתב"ע, בהיתרי הבניה, בטופס 4 שקיבלו ובמצב העובדתי בשטח, מאז ועד היום, ולא זה שנקבע שנים מאוחר יותר, בתכנית שהוכנה לצרכי רישום הזכויות בספרי המקרקעין (תצ"ר). המבקשים מוסיפים, כי מאז גילוי הטעות, פועלים המשיבים, כמוצאי שלל רב, בחוסר תום-לב, ומנצלים אותה, בניסיון להתעשר מן הגזלה, שלא כדין ועל חשבונם.

המשיבים, מצידם, מתנגדים לתיקון הרישום, וסבורים כי גבול החלקות הוכרע והושלם, כמקובל ועל-פי הדין, וכי המבקשים לא השכילו להתנגד לו במועד הקבוע לכך, ככל שחפצו לעשות כן. הם אינם מסכימים עם הפרשנות שנתנו המבקשים למכתב הרשות, ולעמדתם, אין בו כל הודאה בטעות שנפלה, לכאורה, בהליך הכנת התכנית לצרכי הרישום, אלא, עסקינן בהצגת מצב עובדתי נתון, שבו ישנו פער בין שטח המגרשים, כפי ששווקו בשנות ה- 90 במסגרת חוזה הפיתוח, ולבין שטח החלקות, על רקע הצהרת הצדדים בסעיף 14(ג) לחוזה הפיתוח, כי ייתכן ובמדידה לצרכי הרישום, ישתנו גבולות המגרש ושטחו. תמיכה בעמדתם, מוצאים המשיבים בכך, שבשום שלב, לא פעלה הרשות לתיקון "הטעות" הנטענת, אלא הכירה בסופיות המרשם ובמעמדם כחוכרים רשומים.

הרשות, וליתר דיוק, משיבים 1 ו- 5, שהם רשות מקרקעי ישראל ולשכת רישום המקרקעין ברחובות, בהתאמה, הציגה, אף היא, עמדה ביחס להיתכנות תיקון הרישום המבוקש. היא סקרה את המסמכים המצויים בכל אחד מתיקי הצדדים המנוהלים אצלה, עמדה על השוני בגבולות המגרשים, לפני הרישום ואחריו, תוך ניסיון להסביר את הגורמים האפשריים שיצרו אותו, וסיימה בכך, שעריכת שינוי בשלב הנוכחי, תהא אפשרית רק בהסכמת המשיבים, כיוון שלראייתה, עניין לנו בסכסוך בין שכנים. יחד-עם-זאת, העלתה הרשות הצעה למינוי מודד מומחה מטעם בית-המשפט, שיסייע בליבון הסכסוך.

המשיבה 4, הועדה המקומית לתכנון ובניה באר-טוביה, לא הגישה כל עמדה או תגובה מטעמה בהליך.

4. הצדדים הסכימו להסדר דיוני שהוצע, ולפיו יינתן פסק-הדין על בסיס החומר הקיים, והשלמת טיעונים כתובה, ללא שמיעת מצהירים. ואולם, ערב ההכרעה, ומחמת שסברתי כי יש מקום להביא הצדדים לסיום הסכסוך בדרך של פשרה - בעיקר לנוכח העובדה כי בשטח המריבה מצויים כיום מחוברים - בריכת שחייה ומבנה מקורה, שלא ברור אם נבנו בהיתר, וקביעות פסק-הדין, יש בהן כדי להשליך לא רק על טיב הזכויות בשטח זה, כי אם גם על גורל המחוברים הללו, ששווים עשוי להיות משמעותי - זומנו כלל הצדדים לישיבה נוספת, אך הדבר לא הסתייע. משום כך, אין מנוס מהכרעה שהיא בבחינת "וייקוב הדין את ההר".

5. הסוגיה שלפנינו, עניינה כאמור, בשינוי רישום בפנקס הזכויות, כאשר הכלל, הקבוע בסעיף 125(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, הינו ש"רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים, יהווה ראיה חותכת לתוכנו", וסעיף 81 לפקודת ההסדר, מוסיף וקובע, כי "הרישום של מקרקעין בפנקס החדש יבטל כל זכות הסותרת אותו רישום, אם אין בפקודה זו הוראה אחרת לעניין זה". לצד עקרון זה, של סופיות הרישום, שעל תכליותיו ונפקויותיו עומדים המשיבים בטיעוניהם, קיימים חריגים, שלהם עותרים המבקשים בבקשה הנוכחית. אלו, נזכרים בהמשך לסעיף 125 שלעיל, הקובע כי "אין בכך לגרוע מהוראות סעיפים 93 עד 97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין (נוסח חדש), התשכ"ט-1969".

סעיפי ההחרגה בפקודת ההסדר, שעליהם נסמכים המבקשים שלפני (אף כי טיעוניהם מתמקדים בעיקר בחלופות המנויות בסעיף 93), הם כדלקמן...

"93. שוכנע בית-המשפט לאחר ההסדר שרישומה של זכות בפנקס הושג במרמה, או שזכות שהיתה רשומה בפנקס קיים הושמטה מן הפנקס החדש או נרשמה בו שלא כשורה, רשאי בית-המשפט, בכפוף לדין החל על התיישנות תובענות, להורות על תיקון הפנקס, אם דרך ביטול הרישום או בדרך אחרת כפי שבית-המשפט ראה לנכון; אולם בית-המשפט לא יורה על תיקון הפנקס אם רכש אדם מקרקעין בתום-לב ובתמורה, מבעל רשום, אחרי ההסדר.

97. (א) נרשם הסדר לפי פקודה זו ולאחר מכן נמצאה סתירה - (1) בין הגבולות או השטח של החלקות כפי שהם נראים על הקרקע ובין המופיעים בתכנית המדידה; או - (2) בין השטח של חלקה פלונית לפי מדידה חדשה, השטח הרשום בפנקס והשטח המחושב לפי תכנית מדידה; יכריעו הפרטים הרשומים בתכנית המדידה, בכפוף לשאר הוראות סעיף זה".

שתי העילות המרכזיות, אשר בהתקיימן, יכול בית-המשפט להורות על תיקון רישום של הזכויות בפנקס המקרקעין, הן: הראשונה, השגת הרישום בפנקס במרמה. והשניה, השמטת זכות שהיתה רשומה בעבר, מהפנקס החדש, או רישומה בו שלא כשורה. בענייננו, טוענים המבקשים לקיומה של העילה השניה, ולרישום שגוי של זכויות המשיבים בפנקס. ואולם, פסיקה ענפה מלמדת, שלא בנקל יבוצע השינוי, ואף בהתקיימן של אלו אין די, אלא, יש לפרשן על דרך הצמצום, ולהחילן על כל מקרה לגופו, ובמשורה. הטעם לכך הינו, שעצם התיקון, יש בו כדי לפגום באמינות המרשם וביציבותן של הזכויות הרשומות במקרקעין מוסדרים, עליהן ביקש המחוקק להגן.

בעוד המבקשים סבורים כי הוכיחו התקיימות מי מהחריגים הללו בענייננו, עומדים המשיבים על טענתם כי אין המדובר בזכויות שהועתקו שלא כשורה או בזכות שהושמטה, אלא מבוקש למעשה להתאים את קו הגבול בתצ"ר לשטחים המוחזקים בפועל, בהתאם לקיר שבנו המבקשים טרם הליך ההסדר, על-פי מפת מדידה שערך מודד מטעמם לצורך קבלת היתר בניה, ולפיכך - לא מתקיימת מי מהעילות לתיקון המרשם.

6. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים, תגובותיהם, והשלמת הטיעונים שהוגשו מטעמם, לרבות הפסיקה שאוזכרה במסגרתם של אלה, נחה דעתי כי דין הבקשה להידחות, וכי אין הצדק לסטות מן הפסיקה ולשנות הרישום, כפי שעתרו המבקשים לעשות. זאת - משני טעמים מרכזיים, אותם אפרט להלן.

הראשון, עניינו המערכת ההסכמית שנחתמה בין הרשות לרוכשי המגרשים, ובראשם המבקשים, על השלכותיה. סעיף 14 (בעמ' 7) לתנאי חוזה הפיתוח, עליו חתמו המבקשים בספטמבר 95', עם רכישת המגרש, קובע כדלקמן:

"שינויים בגבולות ובשטח המגרש.

(א) היוזם מצהיר, כי ידוע לו ששטח המגרש וגבולותיו אינם סופיים וכי עלולים לחול בהם שינויים.

(ב) מוסכם בין הצדדים במפורש, כי אם ישתנו שטחו ו/או גבולותיו של המגרש כתוצאה משינויים בתכנית על-פי חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, הסדר קרקעות, הכנת מפת מדידה לצרכי רישום וכיוצא באלה, מתחייב היוזם לראות את המגרש בשטחו ו/או בגבולותיו החדשים כמגרש נשוא חוזה זה לכל דבר, ומלבד האמור בסעיף-קטן (ג) להלן מתחייב היוזם לא לבוא בתביעות או דרישות כלשהן כלפי המינהל בגין השינוי האמור וכל הנובע ממנו.

(ג) אם בעקבות שינוי בגבולות המגרש ו/או בשטחו ישתנה הערך היסודי של המגרש, יתוקנו הסכומים האמורים בסעיף 4 לעיל באופן יחסי לשינוי בערך היסודי של המגרש, וההפרש ישולם לצד הזכאי לו מיד עם דרישה בתוספת ריבית ו/או הצמדה מיום אישור העיסקה ועד למועד תשלומו בפועל, בהתאם למקובל במינהל בתאריך התשלום."

קריאת סעיפי החוזה הללו, אינה מותירה מקום לספק, שהרשות צפתה סיטואציה דוגמת זו שלפנינו, שבה ישתנו גבולות הממכר, לכאן או לכאן, לעת הסדרת רישומם, וביקשה למנוע תביעות עתידיות כלפיה. מדובר בהסכמה לגיטימית ומקובלת, עליה, אין חולק, המבקשים חתומים.

ההסדר החוזי מונע מהמבקשים לטעון להסתמכות או לוודאות שקמה להם בשעתו בהקשר לשטחה הסופי של חלקתם. לא מצאתי לקבל טענתם, בכל הקשור לאומד הדעת שעמד בפניהם לעת החתימה, ולהיעדר כוונה, שלא לומר הסכמה, שביום מן הימים, ייקטן שטח המגרש שלהם לטובת אחר. מסקנה זו מתעצמת אף לנוכח התעלמותם של המבקשים, שוב ושוב, ממכתבי הרשות, במהלך ביצוע המדידות והכנת תכניות הרישום, שאליהם, מצופה היה מהם להיות ערים וליתן דעתם, ובמידת הצורך התנגדותם, במועד הקבוע לכך.

השני, נעוץ במכתב, שעליו מבססים המבקשים את טענותיהם, ביחס לטעות שנפלה, כביכול, במדידת השטח על-ידי רמ"י. במכתבו של מר ליאור גורן, מרכז בכיר לפרצלציה, אגף בעלות ורישום ברמ"י, מיום 28.12.14, סעיף 5 (המכותר "סיכום"), נכתבו הדברים הבאים:

"מבדיקת הנתונים שלעיל עולה, כי נפלה טעות במדידת המגרשים והשטח שנקבע בתכנית לצרכי רישום, ומאוחר יותר כשטח חלקות 4 ו- 5, אינו תואם את השטח המוגדר בתב"ע ושטחי העסקאות שנחתמו". והוסף כי: "מאחר ומדובר בחוכר רשום, יש לקבל את הסכמתו לכל פעולה של תיקון הגבול".

בדברים אלה, רואים המבקשים משום הודאת בעל דין, שהוא גם הבעלים של הקרקע, בטעותו, ועל כך מבססים, למעשה, בקשתם למתן הסעד ההצהרתי. המשיבים, לעומתם, סבורים כי כל שנאמר במכתב הוא, כי אין התאמה בין השטח שנקבע בתצ"ר ובין השטח המוגדר ושטחי העסקאות שנחתמו.

בתשובת המדינה להמ"פ, היא סיכמה עמדתה, לפיה: "על-אף שבעקבות הפרצלציה נוצר פער בין שטחי המגרשים לפי התב"ע, לבין השטחים בעקבות התכנית, אין להסיק כי מדובר בטעות בקביעת הגבולות. בהתבסס על תשריטים שונים הקיימים בתיקים, לרבות בקשות להיתרי בניה, הפרצלציה אשר נעשה, ואשר על-פיה רשמו המשיבים זכויותיהם בלשכת רישום המקרקעין, נערכה בהתאם לתב"ע" (סעיף 3). והוסיפה, כי היא רואה בתביעה דנא סכסוך בין שכנים, ואינה רואה מקום להתערב בחוסר ההסכמה במיקום העברת הגבול ביניהם (סעיף 4). בהמשך תשובתה, סעיף 34, היא כותבת: "עמדת הרשות הינה, כי אכן קיים פער בין שטח המגרשים לפי התב"ע לבין שטח החלקות בהתאם לתכנית. יחד-עם-זאת, אין בכך כדי להסיק כי הפרצלציה אשר נרשמה לא נערכה בהתאם לתב"ע, ולא נראה כי קיימת סטיה בקביעת הגבולות. נוכח העובדה, כי התכנית אושרה על-ידי הועדה המקומית, הרי שאין מקום לתקן את התכנית וגבולות המגרשים, אלא בהתאם לשיקולי בית-המשפט ביחס לסכסוך בין השכנים", וניסתה להסביר כיצד קרה הדבר (סעיף 38): "ככל הנראה, במהלך ביצוע הפרצלציה, סימן המודד את הגבול בין המגרשים באופן שאינו תואם את שטח העסקאות, את שטח התב"ע ואת המצב הקיים (גדר האבן שנבנתה בין המגרשים). יחד-עם-זאת, אין בידי הרשות אפשרות להכריע במכלול השיקולים הקיימים, בשאלת מיקומו של קו הגבול".

זוהי עמדתה המוסמכת והעדכנית של הרשות. לא ניתן לסמוך עילות התביעה על ניסוח או ביטוי אקראי של עובד, אפילו בכיר, במכתב ששוגר בשעתו. לפיכך - עמדת הרשות היא, כי המצב הנתון כיום, נוצר בתהליך הרישום, וכי גודלן של החלקות כעת, שונה מהשטח שהוקנה לצדדים במועד החכירה - לא בשל טעות אלא כחלק מתהליך הרישום, שעליו יודעו הצדדים בזמן אמת.

משהמשיבים התנגדו למינוי מומחה, ומשלא עמדו המבקשים בנטל הכבד, להוכחת עילה לשינוי הרישום - אין מנוס מדחיית בקשתם.

7. לאור כל האמור לעיל - הבקשה לשינוי רישום הזכויות בשטח המריבה - נדחית."

4. הוכחת הזכות לקבלת הבעלות - רישום הערת אזהרה
ב- תא"ק (ת"א) 21588-07-14 {אומנינט תל-אביב 1 שותפות מוגבלת נ' שולומן יצחקוב, תק-של 2016(2), 38452 (2016)} קבע בית-המשפט:

"מעמדן של התובעות במקרקעין וזכותן להגיש את התובענה שבפניי
22. סעיף 16 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") קובע כי:

"בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין."

23. הכלל בעניין זה הוא כי שעה שהוכיח התובע סילוק יד ממקרקעין, שהם אכן בבעלותו, עובר נטל ההוכחה לכתפי הנתבע שיידרש להוכיח את זכותו להמשיך ולהחזיק בהם.

יפים לעניין זה דבריו של כב' השופט ע' בנימיני ב- ע"א (מחוזי ת"א) 16482/92 עיריית תל-אביב-יפו נ' גרינשטיין (פורסם באתר האינטרנט נבו) (26.01.94) לפיהם:

"בתביעה שכזו די לתובע להוכיח כי הוא הבעלים החוקיים של המקרקעין, ואז עובר נטל הראיה לנתבע להראות שהוא רכש זכות כלשהי במקרקעין, אשר זכות הבעלות של התובע כפופה לה."

יפים גם דבריה של כב' השופטת מ' בן פורת ב- ע"א 127/77 קפה נ' לוי, פ"ד לא(3), 455, 464 לפיהם:

"הלכה פסוקה היא, כי בעל בית יכול לבסס תביעת פינוי או סילוק-יד על זכות קנינו, בטענה שהנתבע מחזיק ברכושו ללא כל זכות... ואז על הנתבע להראות, ולו גם לכאורה, זכות חוקית לישיבתו במקום."

משכך, מי שהוכיח את בעלותו במקרקעין או את העובדה כי הוא זכאי להחזיק בהם, יוצא ידי חובתו ונטל ההוכחה עובר לכתפי המחזיק במקרקעין, להוכיח את זכותו החוקית להחזיק בהם.

24. על האמור יש להוסיף גם כי סעיף 125 לחוק המקרקעין קובע כי:

"רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו, אולם אין בכך כדי לגרוע מהוראות סעיפים 93 עד 97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין (נוסח חדש), התשכ"ט-1969."

25. בענייננו אין מחלוקות כי התובעות אינן רשומות כבעלים של חלקה 53; כי זכות הבעלות רשומה במשותף על שמם של כ- 140 יחידים (שהוגדרו לעיל כ"בעלים הרשומים של חלקה 53"), ביניהם גם יונה אבלסון (להלן: "אבלסון"); וכי לטובת התובעות נרשמה רק הערת אזהרה.

26. עם-זאת לטענת התובעות הערת האזהרה נרשמה על הזכויות של כל הבעלים הרשומים של חלקה 53. עוד לטענתן עסקת המכר טרם הסתיימה ברישום שכן מדובר בהליך בירוקרטי סבוך.

27. לתימוכין הגישו התובעות את כלל הסכמי המכר שנערכו בינן לבין כלל הבעלים הרשומים של חלקה 53. כלל ההסכמים הוגשו בדיסק והסכם לדוגמא - ההסכם עם אבלסון - הוגש גם בכתב (נ/1).

28. עיון בהסכם נ/1 מעלה כי האחריות לפינוי המקרקעין נשוא ההסכם (בכללם חלקה 53), מוטל על כתפי הקונים (קרי התובעות) (שם, בסעיף 3.2).

29. נציג התובעות, מר יעקב קוטלר, השיב בחקירתו בעניין זה כי:

"נחתמו חוזים עם 100 אחוז מהבעלים. אנחנו בשלבי קבלת, שלבים סופיים של קבלת אישורי עירייה להעברה בטאבו. חל עיכוב בגלל שהיה מחלוקות על היטל השבחה ואגרות ביטוח. המחלוקות כאילו נפתרו, נפתרו ואני מאמין שתוך זמן יחסית קצר זה יירשם על שמנו בטאבו. בינתיים יש לנו הערות אזהרה על כל האנשים.

ש: האם כל , מלוא הכספים נשוא ההסכם שולמו?

ת: כן.

ש: ומה קורה באשר לאגרות ולהיטלי ההשבחה ? הם שולמו כולם?

ת: היטל השבחה שולם הכל ואגרות פיתוח שולם, אני חושב בערך עד עכשיו 90 אחוז.

ש: אז מה בעצם נשאר?

ת: פשוט לגבי החשבונות, כי יש, רכשנו את הקרקע מ- 140 מוכרים ואנחנו בשלבי קבלת חשבונות כך שחסר לנו עוד 10 אנשים . העיריה פשוט עובדת מאוד לאט."
(ראו: פרוטוקול הדיון מיום 01.02.16 עמ' 5).

משנשאל העד, האם ייתכן שבהמשך ייאלצו לשלם סכומים נוספים משמעותיים, השיב בשלילה.

30. בהינתן כלל האמור מובן כי השלמת רישום עסקת המכר וזכויות הבעלות הינה הליך מורכב הלוקח זמן. אני מקבלת איפוא את הטענה כי רק מטעם זה טרם עלה בידי התובעות להשלימו.

31. לא למותר להוסיף בהקשר זה כי איש מן הנתבעים איננו טוען לזכות בעלות בחלקה 53.

32. די באמור כדי לקבוע כי התובעות הינן בעלות הזכות להחזיק במקרקעין ודי בכך על-מנת להתיר להן להגיש את התובענה שבפני לפינוי הנתבעים מחלקה 53.

מעמדם של הנתבעים 3-1 בחלקה 53
33. הנתבעים 3-1 לא הגישו סיכומים מטעמם במועד שנקבע לכך. בדומה גם לא הגישו כל בקשה להאריך את המועד להגשת סיכומיהם.

34. תקנה 160(ד) לתקנות סדר הדין האזרחי (נוסח משולב), התשמ"ד-1984 (להלן: "התקנות"), קובעת כי:

"דינו של בעל דין שלא הגיש כתב סיכומיו במועד הקבוע, כדין בעל דין שלא התייצב במועד שנקבע לדיון, זולת אם הורה בית-המשפט הוראה אחרת."

35. תקנה 157 לתקנות קובעת כי:

"157. בתאריך שנקבע לדיון או לדיון נדחה, ינהגו כך:

...

(2) התייצב התובע, ואילו הנתבע לא התייצב לאחר שנמסרה לו הודעה כראוי, רשאי התובע להוכיח את תביעתו עד כמה שחובת הראיה עליו, ואז יהא זכאי לסעד המבוקש ולכל סעד מתאים אחר.

...";

36. מן האמור עולה כי ניתן לקבל את התובענה במלואה שעה שהתובעות עמדו בנטל ההוכחה המוטל עליהן (ראו גם: א' גורן סוגיות בדיני הגנת הדייר (מהדורה 11, 2013), 564-563).

37. כפי שכבר קבעתי לעיל, הוכיחו התובעות את זכותן להגיש את התביעה שבפניי לפינוי הנתבעים מחלקה 53 ומכאן שהנטל להוכיח כי עומדת להם הזכות להחזיק בחלקה 53, חרף זכותן של התובעות, מוטל על כתפי הנתבעים 3-1.

38. משכך ומשלא הוגשו סיכומים מטעם הנתבעים 3-1, הרי שיש לקבל את התביעה ולהורות על-פינויים מחלקה 53 ולו רק מהטעם הזה."

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

תוקפו של רישום