עסקאות יד ראשונה - רכישה מקבלן

1. אי-רישום במשך שש שנים - פיצוי בגין ירידת ערך
ב- ת"א (ת"א) 5804-05-12 {איתן פאר נ' י.ד. לוי אלברט (2000) חברה לבניין (1997) בע"מ,תק-של 2015(1), 32883 (2015)} קבע בית-המשפט:

"פיצויים בגין אי-רישום הדירות בלשכת רישום המקרקעין
79. בסעיף 11 להסכם, נקבע:

"בגמר בנייתם של הבניינים, מתחייבת החברה להכין את תשריט הבניינים ולגרום לרישומם בלשכת רישום המקרקעין כבית משותף, וזאת בתוך 24 חודשים מיום גמר בניית הדירות."

80. אין חולק כי הדירות נמסרו לתובעים ביום 20.07.09, ולפיכך בהתאם לקבוע בהסכם, הנתבעת היתה חייבת לרשום את הדירות בלשכת רישום המקרקעין על-שם התובעים לכל המאוחר בתוך 24 חודשים לאחר מועד זה, דהיינו עד יום 20.07.11.

81. הנתבעת לא דאגה לרישום הדירות על-שם התובעים בלשכת רישום המקרקעין במועד שנקבע, וכך גם עד ליום כתיבת פסק-דין זה.

82. בכתב ההגנה לא היתה בפי הנתבעת כל טענת הגנה עניינית בפני טענה זו, וכל שטענה בכתב ההגנה הוא: "מוכחש האמור בסעיפים 13 ו- 14 לכתב התביעה. אי-רישום בית משותף לא מהווה הפרה בנסיבות העניין". למעט טענה סתמית זו שאין בה דבר, לא נתנה הנתבעת כל טעם מדוע לא השלימה את רישום הדירות על-שם התובעים במועד ובכלל.

83. התובעים עותרים לפסוק להם בגין אי-רישום הדירות פיצויים בשיעור 2% מערך כל דירה, ובסך הכל - 80,000 ש"ח למועד הגשת התביעה.

84. אינני מקבל את טענת הנתבעת לפיה אין באיחור ברישום הדירות על-שם התובעים משום הפרת ההסכם. בעניין זה נקבע ב- ע"א 7862/11 חברת התחנה המרכזית החדשה בתל-אביב בע"מ נ' מרקור (פורסם באתר האינטרנט נבו):

"יסודיות ההפרה: לעמדת בית-המשפט הקביעה שלפיה מדובר בהפרה יסודית מוסכמת, דהיינו - בהפרה שבחוזה הוגדרה כהפרה יסודית, אינה חפה מקשיים. אך מכל מקום, סעיף 6 לחוק התרופות מגדיר הפרה יסודית כ"הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה." מבחן זה מתקיים בענייננו. דומה כי אדם סביר לא היה מתקשר בהסכם לו היה צופה מראש מצב של עיכוב משמעותי בקיום ההסכם באופן שאף מטיל בספק את עצם האפשרות לקיימו, וזאת גם בשים-לב למהות ההפרה - אי-רישום זכויות במקרקעין על-שם מרקור; שכן משמעותה של הפרה זו היא שאף שמרקור קיים את חלקו בהסכמים נותרו בידיו זכויות אובליגטוריות בלבד."

85. אין בליבי ספק כי אי-רישום דירות בלשכת רישום המקרקעין על-שם בעליהם גורם לאותם בעלים נזק ומקשה על מכירת הדירות.

86. ב- ת"א (ת"א) 2262/05 בן זקן אילנית נ' נווה איתנים (פורסם באתר האינטרנט נבו, 23.05.10) נקבע:

"החזקה בדירה נמסרה לידי התובעים לפני כשלוש עשרה שנים שהוא מעל ומעבר לזמן סביר לצורך השלמת הליכי רישום הבית המשותף, והזכויות בדירה על-שם התובעים. בנסיבות אלה, עבר הנטל על הנתבעים לשכנע שאין באמור כדי הפרת ההסכם על-ידי החברה."

87. וב- ה"פ (ב"ש) 2057/02 ובר נ' הר נשגב השקעות בניה ופיתוח בע"מ ו- 243 אחרים (פורסם באתר האינטרנט נבו, 17.03.09) נקבע:

"יש לקבל את טענת המבקשים. אין כל ספק כי עיכוב ברישום, מכל סיבה שהיא, של למעלה מ- 11 שנים, חורג מגדר "זמן סביר". בפסיקת בית-המשפט העליון נקבע "זמן סביר" לרישום הזכויות כפרק זמן של מס' חודשים (ע"א 10474/03 כהן נ' מלונות הים התיכון בע"מ ואח' (לא פורסם)), ובפסיקה מוקדמת יותר (ע"א 305/87 שרביב בע"מ ואח' נ' משה פרוביזור (פז) ואח', פ"ד מד(3), 40) נקבע זמן סביר של ארבעים יום."

88. ב- ע"א 4481/90 ישראל אהרון ואח' נ' ג. פרץ מ. בן גיאת חברה להנדסה ובניין בע"מ, פ"ד מז(3), 427, בעמוד 437 בו נדון איחור של כחמש שנים וחצי ברישום הדירות ונתבקש בו סעד של פיצויים נקבע:

"... וצד שנטל סיכון על עצמו (ובצידו של הסיכון זכה גם בסיכוי), לא יישמע בטענה כי להוותו נתגשם הסיכון, וכי מטעם זה אין הוא יכול לקיים את החוזה כהלכתו."

89. ואילו ב- ע"א 354/89 נאות דוברת נ' מעליות ישראליפט י. מ. ש אילן ניהול והשקעות בע"מ, פ"ד מו(3), 350, בעמוד 360 נקבע באשר לאי-עמידה במועדים והפרת הסכם על-ידי קבלנים כדלקמן:

"רעה חולה היא במקומותינו - ולתופעה זו הדים רועמים בפסיקה - שקבלנים נוטלים על עצמם חבויות אלו ואחרות, הגם שיודעים הם כי לא יוכלו לעמוד בהן אלא בעזרת שמים, ומכל מקום, כי יקשה עליהם במאוד מאוד לעמוד בלוח הזמנים שקבעו לעצמם. ואולם ברצותם למשוך את ליבם של קונים בכוח, ובאומרם אל ליבם ואל אותם קונים בכוח, בלשון העם "יהיה בסדר", עומסים הם על שכמם נטל זמנים שאין ביכולתם לעמוד בו... ובבוא יום פקודה, יום בו אין הם עומדים במשא הכבד, מוצאים קבלנים תירוצים וטעמים לרוב, מדוע החטאת לא לפתחם הוא רובץ אלא לפתחיהם של אחרים. דומה, כי רק מיצוי הדין אפשר שיעמידנו על רגלינו ויוליכנו קוממיות על דרך הישר; וכך נאמר: הסכמים יש לכבד - זו כל התורה כולה - והמפר ישלם."

90. במקרה שבפני, קצבה לה הנתבעת בהסכם תקופה של 24 חודשים כדי לרשום את הדירות על-שם התובעים. זהו פרק זמן מספיק, אך הנתבעת לא עמדה בו ומאז חלפה תקופה נוספת של כארבע שנים, שבמהלכה טרם נרשמו הדירות.

91. נזק מסוג זה ניתן להעריך על דרך האומדנה ואני קובע כי התובעים זכאים לפיצוי בסך 30,000 ש"ח בגין כל אחת מהדירות, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד ליום התשלום בפועל."

2. חיוב הקבלן ברישום הבית המשותף
ב- ת"א (חיפה) 41905-02-13 {משה לביא נ' מ. מ. בוני המרכז חברה לבניין והשקעות בע"מ, תק-מח 2014(4), 22036 (2014)} קבע בית-המשפט:

"התובעים קיימו את כל התחייבויותיהם כלפי הנתבעת עוד בשנת 1999. על-פי האופן בו נוסחו הסעיפים, שחייבו את הנתבעת לרשום את הבית כבית משותף ואת המשרד והמחסן כיחידות נפרדות בבעלות התובעים, היה על הנתבעת לסיים רישומים אלה לכל המאוחר בתוך 7 (שבע) שנים, דהיינו עד לשנת 2007. אזכיר, כי במכתב הנתבעת לתובע, מתאריך 28.05.03, התחייבה הנתבעת לרשום את הבית כבית משותף עד לתאריך 27.05.06.

14. בסעיף 13 לתצהיר עדותו הראשית האשים מנהל הנתבעת, מר משה קורן, את התובעים, אשר ביחד עם דיירים אחרים בבניין "עשו ועושים כל שלאל ידם לעכב את רישום הבית המשותף". ואולם, בחקירתו הנגדית של מר קורן התברר, כי האשמתו זו חסרת בסיס, שכן מר קורן אישר, כי התכוון לדיירים אחרים בבניין ולא לתובע ("אתה אישית לא עכבת את הרישום").

הניסיון להטיח אשמת שווא בתובעים, מלמד דבר מה ויותר, על מידת האמון שיש לייחס להצהרותיו של מר קורן.

15. כידוע, "הפרה יסודית" היא הפרה "שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה, או הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתיחשב ליסודית" (וראו סעיף 6 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970).

בשני חוזי המכר שכרתו התובעים עם הנתבעת לא נרשם סעיף, הקובע איזה מהפרות החוזה הן הפרות יסודיות. ואולם, הנני סבור, שניתן להניח לגבי ההפרה העומדת לדיון במשפט שלפני, שאדם סביר לא היה מתקשר עם הנתבעת, אילו היה רואה מראש, שבמשך תקופה כה ארוכה, הנתבעת לא תבצע את רישום הבית כבית משותף, ולא תרשום את היחידות שרשם בבעלותו. לא יהיה זה נועז להניח, שגם הנתבעת לא היתה מסכימה להשלים עם איחור כה גדול בביצוע התשלומים עבור המשרד והמחסן מצדם של התובעים.

על-כן, הנני סבור, כי אין מנוס מהמסקנה, שהנתבעת הפרה את התחייבויותיה הפרה יסודית.

16. המסקנה שהנתבעת הפרה את החוזים שכרתה עם התובעים הפרה יסודית, גוררת מאליו את זכות התובעים לקבלת הפיצוי המוסכם שנקבע בכל אחד מהחוזים.

על-פי החוזים שנכרתו בין הצדדים, סכומם הכולל של הפיצויים המוסכמים שנקבעו הוא 17,000 דולר. במועד הגשת התביעה (21.02.13) שערו (היציג) של הדולר היה 3.673 ש"ח לדולר. על-כן, במועד הגשת התביעה עמד הפיצוי המוסכם על סכום של 62,441 ש"ח.

17. אשר למתן ציווי, התובעים זכאים אף לסעד זה.

התובעים טענו כי שילמו את חלקם עבור רישום הבית המשותף, ועדותם בעניין זה לא נסתרה. לאחר שנים כה רבות, הגיעה העת שהנתבעת תקיים סוף כל סוף את התחייבותה לרשום את הבית כבית משותף, וכן תרשום את המחסן והמשרד בבעלותם של התובעים.

נראה הדבר, שלאחר הסכם הפשרה שקיבל תוקף של פסק-דין בתיק א' 245/08, בהתדיינות שבין הנתבעת ועירית חדרה, ולאור טענת מנהל הנתבעת, שהמסמכים הדרושים הוכנו, ניתן יהיה להשלים את הרישום בתוך זמן סביר. הדבר תלוי אך ורק בכך, שהנתבעת אכן תפעל כראוי ולא תמשיך לזלזל בתובעים, ולהטיח בהם האשמות שווא מסוג אלה שמנהלה, מר קרון, הטיח בתובעים על לא עוול בכפם.

על-כן, בסיפא לפסק-דין זה יינתן צו, המחייב את הנתבעת להשלים את הרישום עד לתאריך 30.06.16.

18. התובעים בתביעתם עתרו לכך שהנתבעת תחוייב לחתום על יפוי-כוח בלתי-חוזר לטובתם. על-פי כתב התביעה, התובעים מבקשים יפוי-כוח זה כדי שיוכלו לחתום בשם הנתבעת "על כל מסמך ו/או פעולה נדרשת בכל הקשור למשרד".

לאחר ששקלתי עתירת התובעים בעניין זה הנני מחליט לדחותה. כל מי שעסק פעם ברישום בית כבית משותף יודע, כי את הפעולה יש לבצע באמצעות אדם אחד, המרכז את כל הפעולות הדרושות. פיזור הסמכויות לבצע את פעולות הרישום בין מספר גורמים, יגרור את הליכי הרישום למבוי סתום.
ככל שהתובעים חוששים, שהנתבעת לא תקיים את הצו שיינתן נגדה, כי אז יוכלו הם לפעול לביצוע הצו באמצעות לשכת ההוצאה לפועל, ולבקש כי ראש ההוצאה לפועל ימנה כונס נכסים לצורך ביצוע כל הפעולות הדרושות. כמו-כן, הפרת הצו, תפתח בפני התובעים את הדרך לנקוט בהליכים לפי פקודת בזיון בית-המשפט, הן נגד הנתבעת והן נגד מנהלה.

על-כן, הנני דוחה את טענת התובעים לחייב את הנתבעת לחתום על יפוי-כוח.

19. במהלך הדיונים התעוררה מחלוקת ביחס להצמדת קרקע בשטח של כ- 70 מ"ר ליחידה שרכש בנק איגוד. כמו-כן התעוררה מחלוקת ביחס לשטח שהנתבעת גרעה מהרכוש המשותף לצורך הקמת מרכז מוגן קומתי (דמתקרא "ממ"ק").

עניינים אלה לא נזכרו בכתב התביעה, ועל-כן לא ניתן לדון בהם במסגרת התביעה שלפני.

ה. סוף דבר
20. אשר על כל האמור לעיל, הנני מחליט כדלקמן:

(א) הנני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים, ביחד ולחוד, סך 62,441 ש"ח, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית, כמשמעותם בחוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א-1961, החל ממועד הגשת התביעה (21.02.13) ועד ליום התשלום המלא בפועל.

(ב) הנני מצווה על הנתבעת להשלים את רישום הבית המשותף, במקרקעין המזוהים כחלקה 179 בגוש 10036, והמצויים ברח' הרצל 18 בחדרה, עד לתאריך 30.06.16.

(ג) הנני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים, ביחד ולחוד, הוצאות משפט בסכום כולל של 8,000 ש"ח."

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

עסקאות יד ראשונה - רכישה מקבלן