botox

הערת אזהרה

סעיף 126 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע כדלקמן:

"126. הערת אזהרה (תיקונים: התשל"ג, התשנ"ד)
(א) הוכח להנחת-דעתו של הרשם כי בעל מקרקעין, או בעל זכות שכירות, שאילה, זיקת הנאה, זכות קדימה או משכנתה, התחייב בכתב לעשות בהם עסקה, או להימנע מעשות בהם עסקה, ירשום הרשם, על-פי בקשת מי שהתחייב או מי שזכאי לפי ההתחייבות (להלן - הזכאי), הערה על-כך; לעניין זה אין נפקא מינה אם ההתחייבות היתה בהסכם, בהרשאה בלתי-חוזרת או במסמך אחר, ואם היתה מפורשת או משתמעת, מוחלטת או מותניית.
(ב) נרשמה ההערה על-פי בקשת הזכאי בלבד, יודיע הרשם מיד על רישומה למי שהתחייב כאמור."

על-פי סעיף 126(א) לחוק המקרקעין הערת אזהרה תירשם לאחר שהוכח "להנחת-דעתו של הרשם" כי ישנה התחייבות מצד בעל הזכויות במקרקעין לטובת הזכאי או אז אין לדרוש מהזכאי להוכיח שוב את זכאותו {תמ"ש (משפחה ת"א) 54400/02 ז.ר.ל. נ' ז.ד., תק-מש 2003(3), 544, 545 (2003)}.

רישום הערות מוסדר בסימן "ב" בפרק "ט" בחוק חוק המקרקעין. סעיף 126 לחוק המקרקעין מסמיך את הרשם של המקרקעין לרשום הערת אזהרה.

לרשום הערה או להימנע מרישום הערה היא החלטה של רשם או מפקח וככזו היא ניתנת לערעור בפני הממונה על המרשם בהתאם להוראת סעיף 121 לחוק המקרקעין {ה"פ (שלום קר') 27359-05-10 מאיר שוורץ נ' יונה קוגל, תק-של 2010(2), 79097 (2010)}.

מי שאינו מסתפק בהחלטת הממונה יוכל להגיש ערעור לבית-המשפט המחוזי המוסמך וזאת בהתאם לסעיף 122 לחוק המקרקעין לפיו "הרואה עצמו נפגע על-ידי החלטת הממונה על המרשם, כולל החלטה בערר לפי סעיף 121, רשאי, תוך תקופה שנקבעה בתקנות, לערער עליה לפני בית-המשפט המחוזי שבאיזור שיפוטו נמצאים המקרקעין הנדונים."

זאת ועוד. בית-המשפט השלום מוסמך לפי הוראת סעיף 51(א)(3) לחוק בתי-המשפט לדון בחלק מענייני המקרקעין {"תביעות בדבר חזקה או שימוש במקרקעין או בדבר חלוקתם או חלוקת השימוש בהם, לרבות תביעות הכרוכות בהן שעניינן חזקה או שימוש במיטלטלין, יהיה שוויו של נושא התביעה אשר יהיה; אך בית-משפט שלום לא ידון בתביעות בדבר חכירה לדורות ובתביעות אחרות הנוגעות למקרקעין"}.

כב' השופט יצחק עמית (כתוארו אז) במסגרת בש"א (חי' מחוזי) 6576/08 שרה שוייצר ואח' נ' אילן רפאל, תק-מח 2008(3), 1027, 1028 (2008), סקר חלק מסמכויות בית-המשפט המחוזי בעניין רישום הערות וביטולן וכלשונו:

כאמור, רישום או ביטול הערות אזהרה, נדון כעניין שבשגרה בבית-המשפט המחוזי, מבלי להידרש לטיבה של הערת אזהרה כזכות קניין או כזכות מעין-קניינית.

כך לדוגמה, ראובן רוכש דירה מקבלן במסגרת עסקת קומבינציה ונרשמה הערת אזהרה לזכותו. על הערת האזהרה הרשומה לזכותו מוטל עיקול, ומתעוררת סוגיה לגבי תוקפו של העיקול נוכח עסקה קודמת שביצע ראובן בזכויותיו. האם נאמר כי מאחר שלראובן זכות חוזית, הסמכות העניינית מסורה לבית-משפט השלום לאור שווי הדירה מושא הערת האזהרה, או שמא הסמכות מסורה לבית-המשפט המחוזי, וניתוח הסוגיה ייעשה לאור הלכות "הקניין שביושר" כפי שנפסק בפרשת בנק אוצר החייל {ע"א 189/95 בנק אוצר החיל נ' אהרונוב, פ"ד נג(4), 199 (1999); ראה גם ע"א 790/97 בנק המזרחי המאוחד בע"מ נ' גדי, פ"ד נט(3), 697 (2004); ע"א 468/03 חברת יואב קיין בע"מ (בפירוק) נ' דוד דייני, פורסם באתר האינטרנט נבו (2005)}.

סעיף 126 לחוק המקרקעין, מסדיר רישום הערת אזהרה בדבר התחייבות לעשות עסקה במקרקעין, כבמקרה דנן, ולפיו הרישום יעשה "על-פי בקשת מי שהתחייב או מי שזכאי לפי ההתחייבות". משמע, התובע יכול היה בעצמו לרשום הערת אזהרה על-פי ההסכם, ומשלא עשה זאת, הוא לא ישמע בטענה כאילו הנתבעת הפרה את ההסכם בסרבה לרשום הערת אזהרה לטובתו {ת"א (שלום חי') 17362-06 עמוס תייר נ' חברת מוניות ספיר חיפה בע"מ, תק-של 2009(2), 36099, 36104 (2009)}.

סעיף 126 לחוק המקרקעין מאפשר רישומה של הערת אזהרה על התחייבותו של בעל זכות במקרקעין כלפי אדם אחר, לעשות בהם עסקה, כלומר לגבי הקניה של בעלות או של זכות אחרת במקרקעין לפי רצון המקנה {המ"פ (מחוזי ת"א) 999/96 מרים חודאדד נ' שושנה בורשטיין, תק-מח 97(3), 1381, 1385 (1997)}.

ההערה על ההתחייבות יכולה להירשם על-פי בקשתו של המתחייב, מחד גיסא, או על-פי בקשת הזכאי על-פי ההתחייבות, מאידך גיסא {אלא שאז יודיע הרשם על-כך מייד למתחייב}.

סעיף 126(א) לחוק המקרקעין פותח במילים "הוכח להנחת-דעתו של הרשם כי בעל מקרקעין... התחייב בכתב לעשות בהם עסקה, ירשום הרשם... הערה על-כך..."

נעיר כי על-פי סעיף 126 לחוק המקרקעין, ההוכחה המניחה את הדעת, מחייבת קיומה של מערכת נתונים ראייתיים שמתוכם ניתן להסיק על דבר קיומה של הזכות הנטענת.

בתי-המשפט כבר נתנו בעבר את דעתם לשאלה מהו היקף שיקול-הדעת הנתון לרשם בכגון דא, והגישה המקובלת היא כי אם ניתן להסיק מהמסמכים המוגשים לרשם על דבר קיום לכאורה של הזכות הנטענת, כי אז על הרשם לבצע את הרישום, ואין זה מתפקידו להיכנס לבירור משפטי מורכב.

למשל, די אם המסמכים המוגשים על-ידי המבקש משקפים התחייבות משתמעת, מוחלטת או מותניית, כדי לספק את דרישת הרישום, והדבר אף עולה מהסיפא לסעיף 126(א) לחוק המקרקעין {ראה גם אריה איזנשטיין יסודות והלכות בדיני מקרקעין, חלק א', 246; ע"ש (מחוזי יר') 117/96 ההסתדרות המדיצינית "הדסה" נ' הממונה על המירשם, תק-מח 98(2), 1894, 1896 (1998)}.

אולם גם בהינתן חובתו של הרשם לרשום הערת אזהרה על יסוד הוכחה לקיום התחייבות "מפורשת או משתמעת, מוחלטת או מותניית", הרי ראשית ראיה לקיום התחייבות כזו צריכה להיות בפניו, שאם-אל-כן, לא מתקיימת תשתית ראייתית כלשהי עליה יוכל להשתית ממצא בדבר קיומה של הזכות הנטענת.

המתבונן בלשון סעיף 126 לחוק המקרקעין, יבחין ביסודות הבאים המאפיינים את הערת האזהרה המוסדרת על-פיו:

1. בעל זכות המקרקעין - בעלים או בעל זכות קניין פחותה מבעלות.

2. התחייב בכתב - פירושו, כי בעל זכות הקניין התחייב בכתב בעסקה רצונית לעשות עסקה. אין מדובר כאן בחיוב מכוח חוק להקנות לאחר זכות במקרקעין בניגוד לרצון הבעלים {ראה פרופ' א' רייכמן "הערת אזהרה - מהות, יצירה והגנה, כנגד עסקאות נוגדות" עיוני משפט י' (1984), 319}.

3. לעשות "בהם" {במקרקעין} עסקה - יסוד זה מפנה במשתמע להגדרת המושג "עסקה במקרקעין" שבסעיף 6 לחוק המקרקעין המגדיר "עסקה במקרקעין" כהקניה של "בעלות או של זכות אחרת במקרקעין לפי רצון המקנה". הוא איננו עוסק בעסקה שאיננה עסקה בעלת אופי קנייני ושאיננה טעונה רישום או ניתנת לרישום בהתאם לחוק המקרקעין. זאת ניתן ללמוד לא רק ממילות סעיף 126 לחוק המקרקעין אלא גם מתכלית ההוראה הגלומה בו.

הערת אזהרה על-פי סעיף 126 לחוק המקרקעין נועדה בעיקרה לשמש אמצעי ביניים להגנה על הצדדים המתקשרים בהתחייבות לעשות עסקה במקרקעין כל עוד זו לא נרשמה במירשם.

מטרתה לגשר על-פני השלב שבין קשירת ההתחייבות לעשות עסקה במקרקעין לבין השלמתה של העסקה ברישום.
ההערה אינה תחליף לרישום מלא של העסקה אלא נועדה לספק הגנה - פורתא לזכאי על-פי ההתחייבות כלפי צדדים שלישיים העשויים להתקשר עם בעל הקרקע בעסקה נוגדת, וכהרתעה כלפי הבעלים של הקרקע עצמו מפני התקשרות סותרת כזו.

יש לראות בהערה אמצעי זמני בלבד להגנה על התחייבות לעשות עסקה. הערת האזהרה קיימת בדרך-כלל לתקופה קצרה יחסית. אין היא מהווה מטרה בפני עצמה, אלא שלב בהליך לקראת רכישתה של זכות במקרקעין {דברי פרופ' רייכמן, שם, בעמ' 315}.

לעסקה במקרקעין יוחדו שני שלבים: שלב יצירת החיוב ושלב העברת הקניין.

מרחב הזמן הקיים לעיתים בין שניהם מלווה בסיכונים גדולים. הערת האזהרה נועדה לרכך מקצת מסיכונים אלו ולספק ביטחון מסויים מפניהם בשלב הביניים.

בהיות הערת האזהרה על-פי סעיף 126 לחוק המקרקעין מכוונת לשמש אמצעי ביניים להגן על הזכאי על-פי ההתחייבות בטרם תירשם העסקה במרשם, ממילא היא חלה על עסקאות שסופן להירשם במירשם ואלה הן עסקאות קנייניות המוכרות ככאלה מכוח חוק. {י' ויסמן דיני קניין – חלק כללי, 301}.

יוצא, איפוא, כי קיים קשר גומלין בין המושג "התחייבות לעשות בהם עסקה" שבסעיף 126 לחוק המקרקעין, לבין הגדרת "עסקה במקרקעין" שבסעיף 6 לחוק המקרקעין, וממילא יש לפרש "עסקה" בהקשר להערת אזהרה כעסקה במקרקעין ולא כ"עסקה" כלשהי {ראה ע"א 2590/90 ניסים נ' דניאלי, פ"ד מח(3), 846 (1991)}.
"עסקה במקרקעין" על-פי סעיף 6 לחוק המקרקעין מדברת כאמור בהקניה של בעלות או "זכות אחרת במקרקעין לפי רצון המקנה".

"זכות במקרקעין" מתפרשת קודם לכל, על זכויות במקרקעין המוכרות בחוק המקרקעין שהן בעלות, שכירות, משכנתא וזיקת הנאה. אולם ישנו בסיס להנחה כי ניתן להוסיף לאלה גם זכויות אחרות במקרקעין מכוח חוקים אחרים.

עשוי, על-כן, להיות מצב שבו מתחייב המקנה כלפי הזכאי לעשות עסקה במקרקעין שעניינה הקניית זכות במקרקעין שאינה נובעת בהכרח מחוק המקרקעין אלא נובעת מחוק אחר.

ההגנה הנפרשת על-ידי הערת האזהרה ההגנה הנפרשת על-ידי הערת האזהרה על-פי סעיף 126 לחוק המקרקעין הינה כפולה:

היא יוצרת, מצד אחד, מניעה טכנית הנועלת את פנקסי המקרקעין בפני עסקאות סותרות. זאת קובע סעיף 127(א) לחוק האומר כי "נרשמה הערת אזהרה וכל עוד לא נמחקה, לא תירשם עסקה הסותרת את תוכן ההערה אלא בהסכמת הזכאי או לפי צו בית-המשפט".

אולם בצד המניעה הטכנית האמורה, היא מקנה גם עדיפות מהותית לבעל ההערה על-פני נושים אחרים של המקנה - החייב במתן הבטחה כי זכויותיו של הראשון לא תפגענה בשל עיקול מאוחר או בשל חדלות פירעון של המקנה, בין בפשיטת רגל ובין בפירוק, לפי העניין {ראה לעניין זה סעיף 127(ב) לחוק המקרקעין; וכן ע"א 261/88 בנק המזרחי המאוחד נ' רוזובסקי, פ"ד מח(2), 102 (1994)}.
יוצא, איפוא, כי הערת האזהרה על-פי סעיף 126 לחוק המקרקעין מקנה הגנה בעלת שני פנים:

הגנה טכנית מפני רישום עסקה סותרת, והגנה מהותית המקנה עדיפות כלפי בעל עיקול או נושים בפשיטת רגל, או פירוקו של המקנה.

שתי הגנות אלה לא היו עומדות לרשותו של הזכאי על-פי ההתחייבות לעשות עסקה במקרקעין אלמלא הוראות סעיף 127 לחוק המקרקעין.

כפי שנראה להלן, ניתן לרשום הערת אזהרה בהסתמך על הסכם מכר שנכרת בין צדדים {מוכר ורוכש}. כך לדוגמה, ב- ה"פ (מחוזי חי') 3660-11-09 {שמואל ברונשטיין נ' עזבון המנוח שמואל פיק ז"ל, תק-מח 2011(2), 21163, 21164 (2011)} קבע בית-המשפט כי ביום 12.12.78 נרשמה בלשכת רישום מקרקעין הערת אזהרה לטובת המנוח, בתנאי שטר 12302/1978 {הערת האזהרה}. הרישום נעשה על-פי סעיף 126(א) לחוק המקרקעין, על בסיס ההסכם.

וכך גם נקבע ב- ת"א (שלום ר"ל) 3033/06 {ב.מ.ח. רוזנקרץ (2004) בע"מ נ' מרים שנק, תק-של 2011(1), 197711, 197713 (2011)} קבע בית-המשפט כי ביום 13.10.04, יום מתן פסק-הדין, התקשרה התובעת עם כהן בהסכם לרכישת זכויותיו במקרקעין, וביום 14.10.04 רשמה לטובתה הערת אזהרה לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין {ההסכם צורף כנספח לתצהיר הנתבעת}.

ב- ה"פ (מחוזי ת"א) 650-07 {יעקב רומנו נ' א.פ.פ קונסטרקשן בע"מ (בפירוק), תק-מח 2010(4), 7773, 7783 (2010)} קבע בית-המשפט כי אין כל יסוד לטענה של הפרת חובת תום-הלב, בשל אי-רישום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין.

החברה הקבלנית לא היתה בעת חתימת ההסכם בעלת זכות במקרקעין שהתחייבה לעשות בהם עסקה, שלגביה ניתן היה לרשום הערת אזהרה לפי הוראת סעיף 126 לחוק המקרקעין.

מדובר בקרקע של המינהל שהוקצתה לעמותת "נס ציונה לחיים חדשים", ובעת חתימת ההסכמים עם המבקשים אפילו טרם נחתם הסכם פיתוח בין המינהל לבין החברה הקבלנית והעמותה, שרק לאחריו נחתם חוזה חכירה עם המינהל, כפי שעולה מן המבוא להסכם {הסכם גליס נחתם לאחר חתימת הסכם הפיתוח, כפי שעולה מן המבוא להסכם שהוא חתם}.

בסעיף 16 להסכם הסטנדרטי עליו חתמו המבקשים וגליס נאמר כי הקבלן יודיע לקונה כאשר ניתן יהיה לרשום הערת אזהרה בגין ההסכם. בסעיף 2 להתחייבות לרישום שיעבוד על המגרש לטובת בנק דיסקונט, שנחתמה יחד עם ההסכם על-ידי המבקשים וגליס, נקבע שהקונה לא יהיה זכאי לרישום הערת אזהרה על זכויותיו כל עוד הוא מחזיק בערבות בנקאית שניתנה לו לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות).

ב- ה"פ (שלום ת"א) 200387/07 {נוף ים כחול איזור יא' בע"מ נ' יעל עזרן, תק-של 2009(2), 2049, 2051 (2009)} קבע בית-המשפט כי הערת האזהרה שנרשמה לטובת המשיבה נועדה לאכיפת התחייבותה של המבקשת להעביר על-שמה את הזכויות בדירה ולמנוע עסקאות נוגדות.

משהמשיבה כבר התפנתה מהדירה ואיננה עותרת עוד לקיומו של ההסכם, אין עוד תכלית להותרתה של הערת האזהרה.

ב- ת"א (שלום ת"א) 12652/05 {וזאן ברוך נ' אמיר אלעד, תק-של 2008(3), 16511, 16514 (2008)] קבע בית-המשפט כי מעצם רישום הערת האזהרה על-ידי התובע ובשים-לב להוראת סעיף 126 לחוק המקרקעין {לפיו נרשמה הערת האזהרה כעולה מנספח ט' לתצהיר התובע} - יש משום גושפנקא לכך כי בעל המקרקעין "התחייב לעשות בהם עסקה". גם בכך די כדי לשמוט את הקרקע מתחת לטענה לפיה עסקינן בהסכם מקדמי גרידא שאינו מחייב.

ב- ע"פ (מחוזי ת"א) 70477/04 {יעקובוביץ אורי נ' מדינת ישראל - פרקליטות מחוז ת"א (פלילי), תק-מח 2006(2), 1915, 1919 (2006)} קבע בית-המשפט כי טופס הבקשה לרישום הערת אזהרה מכיל באופן מובנה בו מקום לרישום הכתובות, ולפיכך הדרישה הזאת היא דרישת הדין.

עוד נקבע כי אין מדובר ב"יוזמה" של פקיד לשכת רישום המקרקעין.

במקרה דנן, המערער ניסה להימנע מרישום כתובותיהם של לרנר, ועשה זאת מאותה סיבה שבגינה רשם כתובת לא נכונה וכדי למנוע מהם קבלת הודעה על רישום הערת אזהרה, על-פי הוראת סעיף 126(ב) לחוק המקרקעין.

זאת ועוד. הטענה כי לא ידע את כתובותיהם של לרנר היא בעליל מופרכת, שהרי המערער צירף לטופס הבקשה את הסכם האיזון, ובו מופיעות כתובותיהם המלאות של לרנר.

על-פניו, מדובר בהטעיה מכוונת ולא בחוסר ידע.
המערער מחק מהעתק הסכם האיזון שצירף לטופס הבקשה את הכתובות של לרנר ורשם במקומן את כתובתו שלו, כפי שרשם אותה גם בטופס הבקשה. כך עשה גם לגבי הכתובת שציין ליד שמו - מחק את הכתובת הרשומה בהסכם האיזון ורשם שם במקומה את כתובתו הקודמת, כפי שרשם בטופס הבקשה.

ב- ת"ק (תביעות קטנות פ"ת) 761/05 {ליאור אזולאי נ' משה עשת, תק-של 2005(2), 22505, 22506 (2005)} קבע בית-המשפט כי בהנחה שהערת האזהרה נרשמה על-פי בקשת הזכאי, במקרה זה בנק, כי אז חזקה שרשם המקרקעין הפועל לפי חוק המקרקעין, פעל כדין על-פי הוראותיו של סעיף 126 לחוק הנ"ל.

ב- תמ"ש (משפחה ת"א) 403031/95, תמ"ש (ת"א) 403032/95, תמ"ש (ת"א) 403032.1/95 {א' ב' נ' נ' ב' י', תק-מש 2003(3), 147, 155 (2003)} קבע בית-המשפט כי ביחס לדירה רשומה הערת אזהרה לטובת שני הצדדים.

נכונה טענת הנתבע, כי הערת אזהרה אינה מקנה לזכאי על-פיה זכות קניינית, אלא זכות אובליגטורית בלבד. ואולם, לא נכונה מסקנתו, כי משום כך מוטל על התובעת להוכיח כי היא בעלת זכויות בדירה.

הואיל והערת אזהרה נרשמת לאחר ש"הוכח להנחת-דעתו של הרשם" כי ישנה התחייבות כאמור - מצד בעל הזכויות במקרקעין לטובת הזכאי, אין מקום לדרוש מהזכאי להוכיח שוב את זכאותו.

זאת ועוד. תכלית רישומה של הערת אזהרה הינה מניעת עסקאות נוגדות במקרקעין. הערת האזהרה נרשמת בפנקס רישום המקרקעין בכדי להביא לידיעת כולי עלמא קיומה של התחייבות לטובת הזכאי.

לפיכך, אין היגיון בטענת הנתבע כי על התובעת להוכיח קיומה של זכות הרשומה בהערת אזהרה.

מן האמור לעיל עולה כי הערת האזהרה - הרשומה לטובת שני הצדדים - מהווה ראיה לכאורה כי לשני הצדדים זכויות בדירה ולפיכך, נטל ההוכחה כי לתובעת אין זכויות בדירה, מוטל על הנתבע, ולא על התובעת.