מימוש נכסי מקרקעין
הפרקים שבספר:
- מבוא
- מהותה של משכנתה
- הדרכים למימושו של מישכון בנכסי מקרקעי
- חוקים מיוחדים הנוגעים להליכי מימוש נכסי מקרקעין
- חוקי החוזים הכלליים
- חוק החוזים האחידים
- חוקי הבנקאות, מאיר זנטי
- חוק הגנת הצרכן
- החובות החלות ביחסי בנק-לקוח - פרי ההלכה
- כללי
- מימוש משכנתה כביצועו של פסק-דין בהוצאה לפועל
- הליכי המימוש על-פי הוראות חוק ההוצאה לפועל ותקנותיו
- מבוא
- מינוי כונס נכסים
- סמכויות וחובות כונס הנכסים
- זכויות צד שלישי
- אחריותו של כונס הנכסים
- שכרו של כונס הנכסים
- סיום תפקידו של כונס הנכסים
- מבט לפסיקת בתי-המשפט - כונס הנכסים
- מימוש המשכנתה באמצעות כונס הנכסים - דרכי מכירה
- ההליכים במסגרת בית-המשפט נגד הליכי מימוש המקרקעין
- עיכוב ביצוע וסעד זמני בערעור
- זכות אישה למחצית הדירה מול בעל המשכנתה
- משכון להבטחת חיובו של אחר
- הגבלת העבירות והמשכנתה
- נושה מובטח שעשה יד אחת עם חייב כדי שלא לממש נכס
- אחריות עורך-הדין
- אחריות בנק בגין אי-רישום משכון
- רשלנות המדינה במרשם
- תשלום על חשבון פירעון ההלוואה באמצעות חשבון עו"ש אשר נמצא ביתרת חובה - משמעותו
- והמרת משכנתה לנכס אחר - כפיית הנושה להמרה כז
כללי
הליכי מימוש המשכנתה דינם כדין הליכי מימוש פסק-דין, בשינויים המחוייבים. זאת נקבע בסעיף 81 לחוק ההוצאה לפועל, התשכ"ז-1967 {להלן: "חוק ההוצאה לפועל"; ראה גם בש"א 2637/05 עמרם אזולאי נ' בנק הפועלים בע"מ, פדאור 05(20) 216}.הוראות סעיפים 38 ו- 81ב1 לחוק ההוצאה לפועל מקימות הגנות מיוחדות הניתנות לבית מגוריו של האדם, במסגרת הליכי הוצאה לפועל המופעלים כנגדו.
ההגנה לה ראויה דירת מגוריו היחידה של אדם, גם על-פי חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, התשנ"ב-1992, ולאור עקרונות חוק יסודות המשפט, התש"ם-1980, נרחבת היא לאין ערוך מזו הראויה לנכס אחר - שכן פגיעה בה מהווה פגיעה נרחבת, במספר זכויות יסוד העומדות לאדם ופגיעה בעקרונות החירות, הצדק והיושר של מורשת ישראל. כך מצינו ב- בג"צ 7015/02 {כיפאח אחמד עג'ורי ואח' נ' מפקד כוחות צה"ל, תק-על 2002(3) 1021} בו נאמר:
"נקודת המוצא העקרונית הינה, כי הוצאתו של אדם ממקום מגוריו והעברתו הכפויה למקום אחר פוגעת קשות בכבודו, בחירותו ובקניינו. ביתו של אדם אינו רק קורת גג לראשו, אלא גם אמצעי למיקומו הפיזי והחברתי של אדם, של חייו הפרטיים ויחסיו החברתיים."
{ראה גם בר"ע 2319/03 עופרה ויינברג נ' משכן בנק הפועלים למשכנתאות בע"מ, פדאור 05(18) 395; בג"צ 7015/02 עגורי נ' מפקד כוחות צה"ל, תק-על 2002(3) 1021, 1026}
לעניין משכנתה על דירת מגורים, המשמשת למגורים של יחיד, קובע סעיף 81ב1(ד) הסדר ספציפי. תקנות ההוצאה לפועל (שכר-טרחת עורכי-דין וכונסי נכסים), התשס"ב-2002, אשר הותקנו מכוח סעיף 81ב1(ד) לחוק ההוצאה לפועל, מסדירות את אופן חישוב שכר-טרחתו של עורך-הדין המשמש ככונס הנכסים {בר"ע 2345/04 קלימי קוחייק מורד נ' יצחקי דוד, פדאור 05(18) 225}.
הליכי מימוש שיעבוד נועדו מעיקרא להיות יעילים ומהירים, והליכים משפטיים נועדו לברר טענות שיש בהן לכאורה ממש ולא טענות שעל פניהן הינן טענות בדים {בש"א (ת"א) 50807/99 דליה קצירי ואח' נ' בנק הפועלים בע"מ, תק-מח 99(2) 2009}.
כאמור, שטר משכנתה כמוהו כפסק-דין שרשם ההוצאה לפועל ממונה אך על ביצועו, מכוח סעיף 81 לחוק ההוצאה לפועל. אין זה בסמכותו של רשם ההוצאה לפועל לקבוע זכויות או חובות שאינם כלולים בשטר המשכנתה, וסעיף 54 לחוק ההוצאה לפועל אינו מקנה לו סמכות כזו. סעיף 54 הנ"ל מסמיך את רשם ההוצאה לפועל לבצע פעולות שונות בשם החייב לצורך מכירת הדירה, אך זאת, אך ורק לשם ביצוע שטר המשכנתה, ולא מעבר לכך. אם ישנן טענות של צד להתחייבות לצד האחר כלפיו שאינה כלולה בשטר המשכנתה, כגון ההתחייבות למכור את הדירה בפטור ממס שבח מקרקעין, עליו לפנות בתביעה רגילה לבית-המשפט ולהוכיח בה את זכיותיו {רע"א 4114/98 בנק הפועלים בע"מ נ' משה לויאן ואח', תק-על 98(3) 1525}.