רשלנות המדינה במרשם

ת"א (ת"א-יפו) 11949/01 {בנק ירושלים בע"מ נ' זבגלוב ולדימיר ואח', תק-של 2006(1) 7447} עניינו בדירה שחמקה מאחיזתו של בנק, בעקבות תרגיל עוקץ, שהוביל למחיקתה של משכנתה בלשכת רישום המקרקעין בנצרת. המשכנתה נמחקה באמצעות טופס בקשה מזוייף, שהוגש ללשכת הרישום על-ידי עורכת-דין מעפולה. הבנק, אשר לא זכה לקבל את כספי ההלוואה בחזרה, טוען כי הדירה נשמטה מידיו, עקב רשלנותן של המדינה ושל עורכת-הדין.

כמו-כן, נדונה השאלה, האם חלה על הנתבעות אחריות לפצות את הבנק? נפסק מפי כב' השופטת ד"ר דפנה אבניאלי:

"אף אני איני מתכוונת לחדש חידוש עולמי בנושא זה, שכן דעתי היא, כי ראוי אף ראוי לקבוע, כי המדינה חבה חובת זהירות מושגית כלפי אזרחי המדינה וגופים הנזקקים לשירותיה של לשכת רישום המקרקעין, ועליה לוודא כי משכנתה שנרשמה בספריה לא תמחק ביום אחד בהיר, סתם כך...
הנה-כי-כן, בהתאם לנוהל העובדה שגובש בשנת 1990 או בסמוך לכך, הופטרו עובדי לשכות הרישום מהצורך לבדוק אם החותם בשם הבנק אכן מורשה לכך, והבנקים חדלו מלעדכן את לשכות הרישום בנוגע לרשימות המורשים לחתום מטעמם. נפסק, כי האחריות בעניין זה הועברה אל הבנק באמצעות עורך-דין מטעמו, המצהיר שהחותם הוא מורשה חתימה של הבנק ומוסמך לחתום על המסמכים בשמו (ת"א 378/97 זכריה רסטגר נ' יורן קפון עורך-דין (לא פורסם), צורף כנספח ב' לסיכומי בא-כוח המדינה).
ברם, אליה וקוץ בה. להוראות הקובץ אין חיים עצמאיים בעולם המקרקעין. מצטרפות הן לאמור בתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התש"ל-1969, המסדירות את אופן רישומן של עסקאות בלשכת רישום המקרקעין. תקנה 16 מגדירה את תפקידו של רשם המקרקעין, הנדרש לרשום עסקה - לרבות בקשה ביטול משכנתה - שנחתמה בפני עורך-דין. התקנה קובעת בסעיפים (ג) ו- (ד)...
בא-כוח המדינה סבור, שלא בצדק, כי די בקיומם של התנאים שפורטו בסעיף 1.6.2200 לקובץ, כדי לשחרר את פקידי לשכת הרישום מאחריות לתקלה כלשהי. לטענתו, יש לאמץ את דבריה של המפקחת על רישום מקרקעין, עורך-דין פרנקל, שהעידה כי
'בהתאם לנוהל העבודה... הופטרו עובדי לשכות הרישום מהצורך לבדוק אם החותם מטעם הבנק אכן מורשה לכך.'
כבודו של הקובץ במקומו מונח, ודבריה של עורך-דין פרנקל נכונים הם, כל עוד אין עסקינן במעשה זיוף. פקידי לשכת הרישום אכן הופטרו על-פי הקובץ, מהצורך לוודא אם החותם מטעם הבנק מורשה לכך. כל זאת בתנאי שמדובר בחתימה אותנטית, ולא במעשה רמיה וזיוף.
מתי איפוא תקום אחריותם של פקידי לשכת הרישום?
התשובה לכך פשוטה: אחריותם קמה כאשר הטופס נחזה על פניו להיות טופס מזוייף, וכאשר די בבדיקה פשוטה כדי "לעלות" על הזיוף.
רשלנות עובדי לשכת רישום המקרקעין
על-פי הדין וההלכה הפסוקה בישראל, אין המדינה זוכה לחסינות מפני תביעות נזיקיות, ודינה כדין כל נתבע...
נבחן, איפוא, אם התקיימו התנאים להטלת אחריות על המדינה במקרה שבפני.
מתוך 11 ליקויים, שבא-כוח הבנק מצא בטופס הבקשה המזוייף, מזדקרים לעין שני ליקויים, שגם עין בלתי-מקצועית היתה מאתרת מייד - לא כל שכן עינם המנוסה של פקידי לשכת הרישום.
הליקוי הראשון, לפי סדר החשיבות, מתבטא בהיעדרה של חותמת הבנק על גבי הבקשה (ליקוי מס' 10). מדובר בפרט הכרחי, המהווה תנאי לקבלת בקשה לביטול משכנתה במשרדי לשכת הרישום, כפי שהעידה המפקחת, עורך-דין פרנקל (עמ' 40). עורך-דין פרנקל אף צירפה לתצהירה דוגמאות של טפסים שונים, שנעשה בהם שימוש על-ידי תאגידים בנקאיים. בכולם מופיעה חותמת מודפסת או מוטבעת של הבנק, המבקש את ביטול רישום המשכנתה, לצד שמותיהם וחתימותיהם של נציגי הבנק. במיוחד נכון הדבר לגבי בנק ירושלים (התובע), שעיון בטפסים שלו מלמד, כי יש בהם משבצת עם חותמת מודפסת או מוטבעת של בנק ירושלים מחלקת גביה, ולעיתים גם שמו של הסניף הרלבנטי (נספחים ה/5-ה/16 לתצהירה של עורך-דין פרנקל).
הליקוי השני הוא בפירוט החלקים שבבעלות כל אחד מה"ה זבגלוב, שם צויין "בשלמות" לכל אחד במקום ½ (ליקוי מס' 9). זוהי טעות היורדת לשורשו של עניין, ולא ניתן לראותה כטעות הדפסה גרידא.
בוחן עסקאות מנוסה, מסוג הבוחנים המועסקים בלשכות רישום המקרקעין, אינו אמור לקבל לטיפולו בקשה, שנפלו בה ליקויים מסוג זה. בוחן עסקאות מנוסה אמור לדחות בקשה לביטול משכנתה, הכוללת שני ליקויים כה בולטים, ולדרוש כי הליקויים יתוקנו על-ידי מבקש הביטול.
בא-כוח התובע מציין בסיכומיו, כי פקידות המשמשות כבוחנות עסקאות בלשכת הרישום, בחנו ודחו מספר רב של בקשוות לביטול משכנתה, ביניהן בקשות של התובע שנפלו בהן פגמים. לדבריו, לא היתה כל הצדקה לכך שבוחני העסקאות הסכימו לטפל בבקשה דנא, למרות שנפלו בה ליקויים בולטים.
בא-כוח המדינה אינו מציע הסבר למחדל זה. חלף זאת הוא מפנה בסיכומיו לדבריה של עורך-דין פרנקל, שטענה כי לבוחני העסקאות יש שיקול-דעת רחב ו'עצמאות בשטח... הם מקבלים תיק, בוחנים אותו... לפעמים גם החזרת תיק יכולה להיות שרירותית, ולו היו פוני לרשם הוא היה פותר את הבעיה' (עמ' 31).
אכן, "עצמאות בשטח" דבר מבורך הוא, אך עצמאות אין פירושה עצימת עין או התעלמות.
בוחני העסקאות ולאחריהם הרשם, אמורים לבחון את המסמכים המוגשים לטיפולם, במיוחד מסמך מהותי כדוגמת בקשה לביטול משכנתה. במקרה של ספק, עליהם לפנות למפקח על רישום המקרקעין ולבקש את עזרתו, או להחזיר את התיק למבקש הביטול, על-מנת שיתקן את הטעויות והשיבושים שנפלו בבקשתו. בשום מקרה, אין הם מוסמכים להתעלם מאותם שיבושים וטעויות, משל אין הם קיימים, ולהשלים את הטיפול בעסקה המבוקשת, ללא כל הסתייגות.
בוחני העסקאות ו/או הרשם לא הפעילו את שיקול-דעתם כיאות במקרה דנן. אין מדובר בשיקול-דעת חזק או רחב, אלא בשיקול-דעת חלש. כאשר מדובר בשיקול-דעת חלש, נטית בתי-המשפט להטיל אחריות על מפעיל שיקול-הדעת גדולה יותר מאשר במקרים בהם מדובר בשיקול-דעת רחב...
בא-כוח המדינה טוען, כי להבדיל משיקול-הדעת הרחב, הניתן לממונה על מרשם המקרקעין, הרי ששיקול-הדעת המסור לרשם המקרקעין מצומצם ביותר, קל וחומר שיקול-הדעת המוקנה לבוחן העסקאות, ואין הוא רשאי לסרב לבצע עסקאות על-פי נטיות לבו. כתימוכין לכך מובאים דברים מספרו של א' איזנשטיין יסודות והלכות בדיני מקרקעין (חלק ראשון) 248-249 ומהפסיקה, שמהם עולה, כי לא נדרש מן הרשם להיכנס לעובי הקורה, אלא תפקידו מתמצה "ברישום טכני של עסקאות המופנות אליו"...
אכן, אין זה תפקידו של הרשם לנבור בנבכי העסקה, או לקבוע שהסכם כלשהו אינו בר-תוקף, כפי שנאמר בספרו של המלומד א' איזנשטיין (עמ' 248). ברם, תפקידו של הרשם מחייב אותו בהחלט לבדוק את תקינותה של בקשה המוגשת אליו. תקנות המקרקעין (ניהול ורישום) מסמיכות ואף מחייבות את הרשם לבדוק, אם אין פגם על פני הבקשה. משנמצא פגם, אין הרשם רשאי להמשיך בפעולות הרישום. במקרה שבפני נפלו לפחות שני פגמים משמעותיים בטופס הבקשה, ולכן היה על בוחן העסקאות או על הרשם לחדול מכל מלאכה, ולדרוש כי הפגמים יתוקנו. יש להניח, כי הפגמים לא היו מתוקנים, מאחר שלא היו בידי הזייפנים אמצעים לעשות כן, ובכך היתה מסתיימת הפרשה.
ודוק: העובדה שלשכת הרישום בנצרת נפלה קורבן למעשי תרמית קודמים, כפי שאישרה עורך-דין פרנקל בעדותה בבית-המשפט, חייבה את העוסקים במלאכת הרישום לנהוג בזהירות יתר. בוחני העסקאות והרשם היו צריכים לבדוק כל בקשה בקפידה ראויה, כדי לסכל את תופעת הזיופים שפשתה בלשכתם. למרבה הצער, לא כך אירע במקרה המונח בפני.
במקרה דומה נפסק, כי לשכת רישום היתה יכולה לצפות, כי אי-איתורה של בקשה מזויפת לביטול משכנתה יגרום נזק לבנק הלווה (ע"א (חי') 2957/02 בנק הפועלים בע"מ נ' מדינת ישראל - הנהלת בתי-המשפט, תק-מח 2003(3) 7484). בא-כוח התובע צירף את פסק-הדין לסיכומיו וביקש לגזור ממנו גזירה שווה. בא-כוח המדינה סבור, כי מדובר בעניין שונה, שכן בפסק-הדין הנ"ל נאמר מפורשות, כי הנתבעת לא פעלה על-פי נוהל קיים, על-אף שהיה מקום לבצע חובת זיהוי ובדיקה מוגבלת. לעומת-זאת, בענייננו, יש נוהל מוסכם לפיו פועלת לשכת הרישום, ולכן סבור בא-כוח המדינה כי מדובר במקרה שונה.
כפי שכבר הסברתי, הטענה כי לשכת הרישום פעלה על-פי הנוהל, לא תועיל למדינה במקרה דנן. משהוברר, כי לשכת הרישום לא פעלה על-פי תקנות המקרקעין (ניהול ורישום), מה לי הנוהל והנחיותיו, או הטענה כי קוימו ככתבם וכלשונם? הרשלנות בבדיקת טופס הבקשה המזוייף זועקת על פניה. לפיכך, לא תישמע טענת המדינה, כי פעלה על-פי הנוהל, לפיו הופטרו עובדי לשכת הרישום מהצורך לבדוק האם החותם מטעם הבנק אכן מורשה לכך. כאשר המסמך אינו תקין על פניו, אין עובדי הלשכה יכולים להסיר מעצמם את האחריות ולטעון, כי חובת הבדיקה הועברה אל הבנק, שכלל לא ידע על קיומו של הטופס המזוייף...
טענת גורם זר מתערב ואשם תורם של הבנק
טענה מעניינת בפי בא-כוח המדינה בהקשר זה. לדבריו, לא מתקיים במקרה זה קשר סיבתי-משפטי, בשל גורם זר מתערב, קרי, הזייפן. במילים אחרות - בא-כוח המדינה סבור, כי הגורם לנזק הינו מי שביקש לבטל בעורמה את רישום המשכנתה, ולא הרשם. לחילופין ובנוסף נטען, כי מדובר בשרשרת מחדלים של הבנק, אשר לא מיהר להגיש תביעה נגד הלווים, למרות שחדלו לשלם את החזרי ההלוואה כסדרם, ולא דאג לרשום את המשכנתה לזכותו מבעוד מועד. מחדלים אלה הם הם אשר גרמו, כך לדברי בא-כוח המדינה, לנזק הנטען.
טענה מעניינת היא, אך היא בבחינת "פסיק רישא ולא ימות?" (בבלי, סוכה לג(ב)), שכן, אלמלא מעשיהם ומחדליהם של עובדי לשכת הרישום, לא היה הזייפן מצליח לבצע את מזימתו. אמנם, הבנק ידע כי הלווים אינם עומדים בתשלומי המשכנתה כסדרם, ולא מיהר לנקוט באמצעים משפטיים נגדם, אך מה לידיעה זו ולעובדה שהמשכנתה נמחקה בלשכת הרישום? אמנם, המשכנתה נרשמה באיחור לטובת הבנק, אך מה לרישום מאוחר זה ולעובדה שהמשכנתה נמחקה על-סמך בקשה מזויפת? אמור מעתה, רשלנותם של עובדי לשכת הרישום גרמה במישרין לנזק הנטען, היא ולא אחרת.
החל משנת 2003, שונו נהלי העבודה בלשכות רישום המקרקעין, כחלק מהליך הפקת הלקחים בעקבות מקרים רבים של מרמה וזיוף, שאירעו בלשכות הרישום. כיום פועלים עובדי הלשכות על-פי נהלים חדשים, תוך שימוש בטכנולוגיה מתקדמת, בנייר מיוחד ועוד. ברם, אנו עוסקים כרגע בתקופה שקדמה לאותם שינויים, ולנהלי העבודה שהיו נהוגים באותה עת.
אין כל יסוד לטענת המדינה, כי גורם זר מתערב, או אשם תורם של הבנק הביאו על ראשו של הבנק את הנזק הנטען. מחדליו של הבנק לא גרמו ואף לא תרמו למחיקתה של המשכנתה. אין כאן שרשרת מעשים, אלא מעשה אחד, שראשיתו בזיוף על-ידי הזייפן וסופו במחיקת המשכנתה, על-ידי עובדי לשכת רישום המקרקעין בנצרת.
סיכום ביניים
אני קובעת, כי עובדי לשכת רישום המקרקעין בנצרת (המדינה) התרשלו, כאשר מחקו משכנתה, שהיתה רשומה לזכותו של התובע, על-סמך בקשה מזויפת שהוגשה ללשכה על-ידי עורך-דין אובניק. עתה אפנה לדיון ברשלנות המיוחסת לעורך-דין אובניק, ולאחר מכן לשאלת חלוקת האחריות בינה לבין המדינה...
עורך-דין אובניק לא סיפקה הסבר לתמיהות הנלוות להתנהגותה. עורך-דין אובניק היתה ללא ספק מודעת לאפשרות, שהמשכנתה תמחק על-פי הבקשה, שכן פקידי הלשכה לא החזירו אליה את הבקשה לשם השלמה או תיקונים. למרות זאת, בחרה לתייק את העתקי הבקשה במשרדה, ולאחר זמן אף השמידה אותם - מבלי לדווח לנוגעים בדבר, כי פעלה על-סמך פנייתו של אדם שאינו מוכר לה ואותו אדם נגוז מייד לאחר מכן ונעלם.
כבר ציינתי לעיל, כי התנהגותה של עורך-דין אובניק - עובר להגשת הבקשה ללשכת הרישום ובמיוחד לאחר מכן - תמוהה ובלתי-הגיונית בעליל. במקום להתמודד עם תמיהות אלה ואולי אף ליישב אותן, בחר בא-כוחה לטעון בסיכומיו, כי היה על התובע להוכיח, מהם האמצעים הסבירים שעורך-דין אובניק נדרשה לנקוט במקרה הנדון. אמנם בא-כוח התובע פירט בסיכומיו רשימת מחדלים המיוחסים לעורך-דין אובניק, אך בא-כוחה של עורך-דין אובניק סבור, כי לא הורם הנטל על ידו, מאחר שלא הוגשה חוות-דעת של עורך-דין מומחה במקרקעין ולא הוכח, כי היה על הנתבעת לצפות את התנהגותם העבריינית של הנוכלים, כאמור ב- ע"א 500/82 עציוני נ' עזקר בע"מ, פ"ד מ(2) 733.
אין ממש בטענותיו של בא-כוח הנתבעת. לא בציפיות עסקינן, אלא בידיעה ממשית של עורך-דין אובניק, כי נפלה קורבן למעשה נוכלות, לאחר שהנוכל נעלם והותיר אותה עם עותק של הבקשה, שהוגשה על ידה ללשכת הרישום. פעולה פשוטה של מסירת מידע, על התעלול שהופעל כלפיה, נדרשה עורך-דין אובניק לבצע, אך היא בחרה לשתוק, לתייק את המסמכים במשרדה ולאחר מכן אף להשמיד אותם. מדובר בהתנהגות רשלנית של עורך-דין, שהעידה על עצמה כי היא בקיאה בתחום המקרקעין, עוסקת בכך שנים ומבינה, ללא ספק, את המשמעות הכספית הנלווית למחיקתה של משכנתה מספרי הרישום.
הסיפור כפי שסופר על-ידי עורכת-דין אובניק עצמה מלמד, כי התרשלה במילוי תפקידה כעורכת-דין, והתרשלות זו תרמה באופן ישיר לכך שהמשכנתה נמחקה, סמוך למועד הגשת הבקשה המזוייפת על ידה...
בנסיבות אלה, אני קובעת, כי עורכת-דין אובניק נושאת ב- 25% מהאחריות לנזק, ואילו המדינה נושאת ב-75% הימנו..."

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

רשלנות המדינה במרשם