botox
הספריה המשפטית
מימוש נכסי מקרקעין

הפרקים שבספר:

מימוש המשכנתה באמצעות כונס הנכסים - דרכי מכירה

1. כללי
מינוי כונס נכסים בהליכי המימוש מהווה שלב ראשון בהליך למימושו של נכס המקרקעין שעניינו מימוש משכנתה. מינויו של כונס הנכסים הינו על-פי הליכי המינוי האמורים לעיל, אם כי על דרכי פעולתו קיימים הליכים וקווים מנחים השונים במעט, ואולי חמורים יותר, מפעולותיו ככונס נכסים למכירת נכס מקרקעין בהליכי עיקול מקרקעין. מכירת נכס במסגרת ההוצאה לפועל יצרה גל כבד של ציפיות מצד משקיעים בתחום הנדל"ן שרואים בהליך כזה משום הזדמנות לזכות בנכס במחיר "מציאה". משום כך, ההלכה הפסוקה הכבידה את עולה על כונסי הנכסים, הן באשר להליכי המכירה והן באשר לחובות הנאמנות החלות על כונסי הנכסים. הדיון בסוגיה זו גם ייעשה בדרך של דיון בנושאים המבליטים את המיוחדות של הליכי מימוש המשכנתה כמו גם את הבעייתיות במימוש שכזה.

2. אישור המכירה וזכויות הקונה
בעבר לא ניתן היה לבטל אישור מכירה שניתן על-ידי רשם ההוצאה לפועל. על-פי גישה זו, תקנה 68(ב) לתקנות ההוצאה לפועל מצביעה על סופיות האישור, ואולם, וכפי שנכתב לפני כעשור, "בשנים האחרונות נשתנו פניה של ההלכה" {רע"א 2404/01 ועקנין נ' בראון ואח', פ"ד נו(1) 913}. השינוי נגזר מהרגישות כלפי החייב, בעל נכס שעומד לאבד את קניינו, אפילו הסיבה לכך הינה שאינו עומד בתשלום חובו לזולת. כדברי כב' השופט י' טירקל בפסק-דין ועקנין:

"מכירת נכס לשם גביית חוב של בעליו היא מהלך חמור וקיצוני הפוגע בזכות הקניין שלו לשם מימוש זכות אחרת. לפיכך יש להקפיד במיוחד על כך שכל ההליכים יעשו תוך הקפדה מלאה על הוראות הדין ועל כך שיתנהלו בהגינות וביושר."

זה צד אחד של מטבע האיזון. הליכי הגביה בהוצאה לפועל בנוגע למכירת נכס אמורים להסתיים בתפיסת קניינו וביתו של החייב. תוצאה זו, גם אם היא מוצדקת, הינה פגיעה קשה בחייב. על-כן יש לפקח על ההליך, ולוודא שהוא נעשה כראוי. הפסיקה קבעה רשימה של מקרים בהם יהא מוצדק לבטל עסקת מכר שאושרה.

לדוגמה: קנוניה בין הקונה לבין הכונס, פעילות של הכונס בניגוד לצו המינוי של רשם ההוצאה לפועל, ואי-תיאום הליכים עם המוציא לפועל {ראה גם רע"א 5080/97 אברהם כהן נ' עורך-דין דוד רום ואח', פ"ד נב(2) 332; רע"א 583/88 פרוקומרץ שטלום נ' שטנדר אריה, פ"ד מב(4) 281 ו- רע"א 5609/03 אד מרי השקעות בע"מ ואח' נ' בנק דיסקונט למשכנתאות, תק-על 2004(1) 322}.

הכלל המנחה הוא קיומו של הליך הגון וישר. אי-עמידה בדרישה זו עלולה לפגוע בזכות הקניין של החייב. זכות זו אינה מוגבלת, כפי שנהוג לחשוב, למניעת לקיחת רכושו של האחר שלא כדין, אלא - לא פחות - מעניינה לקביעת תנאים טרם יועבר הקניין מיד ליד, כגון שתישמע עמדת בעל הנכס, וכדומה.

הצד האחר של מטבע האיזון בהקשר זה הינו, כמובן, זכותו של הקונה. הפסיקה התייחסה להיבט הכלכלי של העניין. נקבע שאל לרשם ההוצאה לפועל להתערב יתר על המידה בעסקת מכר שאושרה, שכן תוצאה שכזו תשדר מסר לקונים פוטנציאלים בהליכי הוצאה לפועל שאין זה המקום לביצוע עסקאות. כתוצאה מכך ירד מספר המתחרים על הקניה, ומנגנון המכירה לא יצליח לגבות סכום מכובד, מצב שמנוגד גם לאינטרס של החייב {ראה למשל שיקולים כלליים שאוזכרו ב- ע"א 555/71 אמסטרדמר נ' מוסקוביץ ואח', פ"ד כו(1) 793}.

התערבותו של בית-המשפט בהסכם מכר שנקשר עם זוכה בהליך תקין והוגן ובתמורה סבירה והמרתו בזוכה אחר שהצעתו גבוהה יותר, הינה נדירה וחריגה ותיעשה בנסיבות מיוחדות בלבד.

במסגרת התערבות זו, על בית-המשפט לשקול זה כנגד זה את התועלת הצפויה לקופת פשיטת הרגל מול פגיעה אפשרית בצדדים שלישיים, וכן את העניין הקיים בביטחון ההליכים של פשיטת הרגל, ולאזן כראוי בין אינטרסים נוגדים מסוג זה העלולים להיווצר.

כן עליו לשקול את המשמעות העלולה להתלוות לפגיעה בצד השלישי מבחינת ההשפעה ארוכת הטווח על הליכי מכירה, על נכונות מציעים להגיש הצעות וההשלכה על תקינות ויעילות הליכי כינוס הנכסים ומכירתם.

על יסוד כל אלה ניתן לומר, כי צד שלישי המתקשר בהסכם עם כונס הנכסים מודע, אמנם, לכך כי ההסכם עימו טעון אישור בית-המשפט וכי תוקפו הסופי מותנה באישור כזה, אולם הוא רשאי לצפות לכך כי בחינת ההסכם לצורך אישור כאמור תיעשה במסגרת אמות-המידה שפורטו לעיל, וכי בית-המשפט יתן את דעתו בשיקוליו לכל הצדדים המעורבים במימוש הנכסים, וצדדים שלישיים בכלל זה.

כאמור, קיימת מגמה נוספת בפסיקה, המרחיבה את אפשרותם של מתמודדים נוספים להתחרות ולהציע הצעות לאחר סיום הליכי התמחרות, ושמה את הדגש על קבלת המחיר המירבי עבור הנכס הנמכר.

ב-רע"א 8305/01 {הסתדרות מדיצנית הדסה נ' דורון שורר, תק-על 2001(3) 755} קבע בית-המשפט העליון (כב' השופטת ד' דורנר) כי אין מקום להתערבות בהחלטת בית-המשפט המחוזי שקבע כי יש לקיים התמחרות נוספת בה יתווספו מתמודדים נוספים. עם-זאת, נקבע שם כי "דינו של כל מקרה, איפוא, להיות מוכרע על-פי נסיבותיו".

המקרה כאן עסק במפרק שפרסם מכרז וקיים התמחרות לצורך מכירת נכס. בית-המשפט אישר קיום התמחרות נוספת במצב שבו לאחר שהתקיימו מספר התמחרויות בין שני מתמודדים, כאשר כשירות שניהם למימוש הסכם המכירה היתה מוטלת בספק.

כמו-כן ההצעות היו נמוכות באופן משמעותי מהערכת השמאי. יש לציין כי המפרק ציין בפני בית-המשפט בפירוש כי קיימים מתמודדים נוספים המעוניינים להגיש הצעות נוספות לרכישת הנכס בסכומים הגבוהים מאלו שהוצעו במקרה הנדון. נסיבות אלו אינם קיימות במקרה הנדון.

שיקול נוסף שציינה כב' השופטת ד' דורנר באותו פסק-דין היה נוסח ההזמנה שהבהיר את אופיו הגמיש של הליך המכירה וחוסר הסתמכות הרוכשים שהיה באותו מקרה. עם-זאת סייגה כב' השופטת ד' דורנר את דבריה ואמרה, כי גם בהליך מסוג זה חוייב המפרק לנהוג בנורמות הגינות שאחד מביטוייה הוא עמידה בתאריכים שנקבעו כסופיים להגשת מועמדות.

ב-ע"א 5609/03 {אד מרי השקעות בע"מ נ' בנק דיסקונט למשכנתאות, פ"ד נח(3) 97}נדונה טענת המבקשים כי הנכסים נמכרו במחירים נמוכים. המבקשים טענו בין היתר, כי כונס הנכסים צריך היה לפרסם הנכס פעם נוספת, וכי קיימים שני קונים המתעניינים ברכישת הנכס.

כב' השופט י' טירקל דחה טענות המבקשים וקבע כי לא הוכח קיומם של מציעים נוספים.

אין ספק, כי כאשר המחיר המוצע הינו נמוך באופן בלתי-סביר בנסיבות העניין, הרי שימנע רשם ההוצאה לפועל מאישור העסקה, ויקיים מכרז נוסף או התמחרות נוספת {ראה רע"א 4131/02 חזן נ' טפחות, תק-על 2003(3) 1896}.

יחד-עם-זאת, לא כל מחיר הנמוך מהערכה שנעשתה לנכס הוא בלתי-סביר, וקיימות נסיבות בהן יאשר רשם ההוצאה לפועל את המכירה למרות המחיר הנמוך, וזאת במסגרת שיקול-הדעת הרחב הנתון לו.

אם המחיר שאושר נמוך מעט, אך סביר מבחינה אובייקטיבית, הרי שיש לאשר את המכירה, ואין לבטלו רק בשל סיכוי תיאורטי כי אם יקיימו מכרזים נוספים, אפשר שבעתיד ימצא מציע עם הצעה גבוהה יותר. ללא עיקרון סופיות הליך המכירה, לא יתאפשר אמון רוכשים בהליך המכירה בהוצאה לפועל {בר"ע 4016/02 חזן משה נ' טפחות בנק משכנתאות לישראל בע"מ, פדאור 04(5) 98}.

3. פגמים בהליך המימוש
3.1 כללי
מכירת נכס לשם גביית חוב של בעליו היא מהלך חמור וקיצוני הפוגע בזכות הקניין שלו לשם מימוש זכות אחרת. לפיכך יש להקפיד במיוחד על כך שכל ההליכים ייעשו תוך הקפדה מלאה על הוראות הדין ועל כך שיתנהלו בהגינות וביושר {רע"א 2404/01 וקנין נ' בראון, פ"ד נו(1), 913; רע"א 10379/02 פינקלשטיין נ' ריבנוביץ, תק-על 2003(1) 363}.

מן הראוי שמכירת מקרקעין בהוצאה לפועל תיעשה בזהירות ובקפדנות. חובה מיוחדת מוטלת, בעניין זה, על כונס הנכסים. עליו לפעול תוך הקפדה יתירה על תקינות ההליכים {דברי כב' השופט א' ריבלין ב- רע"א 2501/01 גולדמן נ' בנק ירושלים בע"מ, תק-על 2001(3) 1552}.

לפיכך, פגמים מהותיים שנפלו בהליך המכירה הם עילה לביטול אישור מכירה שניתן לפי תקנה 68(ב) לתקנות ההוצאה לפועל {רע"א 5609/03 אד מרי השקעות בע"מ ואח' נ' בנק דיסקונט למשכנתאות ואח', פ"ד נח(3) 97; ע"א 555/71 אמסטרדמר נ' מוסקוביץ, פ"ד כו(1) 793; רע"א 583/88 פרוקומרץ נ' שטנדר, פ"ד מב(4) 281; רע"א 5080/97 כהן נ' רום, פ"ד נב(2) 332; רע"א 667/01 עזבון אל רחמן דרביה ז"ל נ' היפר מטל בע"מ, פ"ד נו(2) 5; רע"א 3315/03 מיסיוק נ' עקיבא, תק-על 2003(2) 3354}.

אכן, בעבר היתה מקובלת ההלכה כי רשם ההוצאה לפועל אינו רשאי לחזור בו מאישור מכירה שניתן לפי תקנה 68(ב) לתקנות ההוצאה לפועל. טעמה של הלכה זו היה כי:

"מטרת חוק ההוצאה לפועל, התשכ"ז-1967, והתקנות שהותקנו לפיו היא - להחיש ולפשט את הליכי ההוצאה לפועל. סחבת בהליכים אלה מעודדת אי-קיום התחייבויות ופוגעת ללא צדק בנושים במיוחד בתקופה שבה ערך הכסף יורד, מחירי הנכסים עולים במהירות, והריבית הרגילה איננה נותנת פיצוי נאות לנושה. טובת החייבים שנכסיהם מוצעים למכירה פומבית דורשת, שמציעים רבים ישתתפו במכירה, כדי שיציעו מחירים שאינם נופלים מהשווי של הנכס. דבר זה לא יושג, אלא אם המציע יידע, שתוך זמן קצר יוברר, אם הוא זכה בנכס, והוא לא יהיה צפוי לאחר מכן לסכנה, שהמכירה תבוטל."
{ע"א 555/71 אסתר אמסטרדמר נ' יוסף מוסקוביץ ואח', פ"ד כו(1) 793, 800}

בשנים האחרונות נשתנו פניה של ההלכה. כך נכתב באחת הפרשות:

"מכירת נכס לשם גביית חוב של בעליו היא מהלך חמור וקיצוני הפוגע בזכות הקניין שלו לשם מימוש זכות אחרת. לפיכך יש להקפיד במיוחד על כך שכל ההליכים ייעשו תוך הקפדה מלאה על הוראות הדין ועל כך שיתנהלו בהגינות וביושר."
{בר"ע (ב"ש) 142/94 שפר תעשיות לאטקס בע"מ נ' בנק הפועלים בע"מ, פ"מ התשנ"ו(א) 157, 160}

סמכותו של רשם ההוצאה לפועל להורות על ביטול מכירת נכס שאישר קודם לכך, בשל שמצא פגם מהותי בהליך, כדוגמת שומת מקרקעין נמוכה מערך הנכס, כונס נכסים אשר לא איפשר לחייב להשתתף בתחרות, או אי-המצאת דו"ח שמאות לחייב {רע"א 667/01 עזבון אל רחמן דרביה ז"ל נ' הופר מלט בע"מ, פ"ד נ(2) 5}.

פגמים כדוגמת אלו מהווים עילה לביטול אישור מכירת נכס על-ידי רשם ההוצאה לפועל ראה גם רע"א 2404/01 דוד וקנין ואח' נ' רון בראון ואח', פ"ד נו(1) 913 שם נקבע כי פגמים מהותיים בהליך המכירה הם עילה לביטול אישור המכירה שניתן על-פי תקנה 68(ב) לתקנות.

אלא שכל אלה אין בהם כדי ללמדינו על סמכותו השיפוטית, או פעולתו כבית-משפט. אלא, מכירה שאושרה רשאי הוא לבטל בשל פגמים מהותיים שנמצאו בהליך האישור. סמכותו לאשר כסמכותו לבטל. אולם מכאן אין כדי ללמד שרשם ההוצאה לפועל יכול, בהליך אישור מכירה, או בדחות בקשה לביטולה, לקבוע ולפסוק בשאלת זכויות בעלי הדין וצדדים שלישיים, בפרט כאשר הטענות מתייחסות לזכויות במקרקעין שבעניינים אלה מוסמך רק בית-המשפט המחוזי לדון ולפסוק.

רשם ההוצאה לפועל אינו רשאי לקבוע זכויות ולהכריע בשאלה האם צד ג' הטוען לזכויות בנכס הממושכן, אכן הינו בעל זכויות בו או שמא לאו. תפקידו מתמצה בבחינה מינהלית גרידא, של שטר המשכון - מהי הגדרת הנכס הממושכן והאם הנכס הממושכן נמכר בהליך עליו הורה כדין {בש"א (נצ') 1904/04 בנק לאומי לישראל בע"מ נ' רות פינקלשטיין, תק-מח 2004(4) 5774}.

השוואת ההחלטות לדחות את הבקשות לביטול אישור המכירה, להחלטות דומות אשר ניתנות לעניין מימוש משכון ומשכנתה, מלמדת גם היא, על אופיה המינהלי-ביצועי, של ההחלטה ועל היעדר סמכות להכריע בדבר הזכויות הנטענות בנכס. מימוש משכון ומשכנתה רשומה על מקרקעין כמוהן כביצוע החלטות, צווים ופסקי-דין של בית-המשפט אשר לגביהם נקבע כי יש לבצעם כלשונם. סעיף 17 לחוק המשכון, קובע כי מימוש משכון, יתבצע על-פי צו של רשם ההוצאה לפועל. סעיף 18 לחוק המכר וסעיף 81 לחוק ההוצאה לפועל קובעים כי שטר משכון הוא מסמך אשר יש לבצעו כמו פסק-דין של בית-המשפט. אם מוגשת התנגדות למימוש המשכון על רשם ההוצאה לפועל לדחותה על-הסף. הסמכות לדון בטענות החייב כנגד מהות החוב, נתונה לבית-המשפט {דוד בר-אופיר הוצאה לפועל - הליכים והלכות (מהדורה חמישית, חלק ראשון) 97}.

כמימוש משכנתה כך גם מימוש משכון, שונים מגביית חוב רגיל בהוצאה לפועל בכך שתפקידו של רשם ההוצאה לפועל מצטמצם לגביית החוב אך ורק מתוך הנכס הממשכן. אין לרשם ההוצאה לפועל סמכות להורות על עיכוב הליכי המימוש, או להתנותם בתנאים. הסמכות לדון בטענות החייב בדבר החוב מסורה לבית-המשפט.

ב- בר"ע (חי') 1761/98 {ניר רווח נ' בנק לאומי למשכנתאות בע"מ, תק-על 99(3) 2134} נדונה השאלה האם רשם ההוצאה לפועל מוסמך לדון ולבחון את אומד-דעת הצדדים ולתקן פגם שנפל ברישום המשכון. נקבע כי תפקידו של רשם ההוצאה לפועל הינו מינהלי ובדרך-כלל אין בידו כוח שיפוטי, אלא שהיה רשאי להיעזר בהסכם המשכון כדי להתגבר על טעות שנפלה ברישום כדי ליצור התאמה בין הודעת המשכון שנרשמה אצל רשם המשכנתאות, לבין הסכם המשכון שנחתם בין הצדדים. פעולות אלה אינן משנות זכויות קיימות ואינן יוצרות חדשות ואין בהם משום יצירת סמכות שיפוטית.

ברוח זו גם נקבע ב- המ' 18/86 {עלית בע"מ נ' צור חברה לביטוח, פ"מ מז(3) 408, 414-415} שם נדונה טענה מקדמית לפיה ראוי למחוק בקשה לביצוע משכנתה מאחר ובשטר המשכתנה קיים תנאי המאפשר זאת.

בית-המשפט קבע כי חוק ההוצאה לפועל אינו קובע כל הוראה פוזיטיבית המאפשרת מחיקת בקשה לביצוע. בקשה שכזו מוגשת לצורך ביצוע הליכים, ובלבד שנספח אליה פסק-דין או מסמך אחר הניתן לביצוע כמו שטר משכנתה.
סוגיה הנלוות לבקשת הביצוע אשר יש בה כדי לתקוף את עצם החבות על-פי השטר, איננה בסמכות רשם ההוצאה לפועל, אלא בפני בית-המשפט המוסמך לפסוק בזכויות שבין הצדדים, כגון בקשה לפי סעיף 19(א) לחוק ההוצאה לפועל על-פיו מוקנית לרשם ההוצאה לפועל סמכות לברר ולפסוק בטענות שהחייב מעלה ולפיהן איננו חייב למלא אחר פסק-הדין.

בקשה לביטול הליך המכירה, כמוה כבקשה למחיקת בקשה לביצוע משכנתה, מבחינה זו שבמהותה ובבסיסה שאלות שאינן בסמכות רשם ההוצאה לפועל, אלא אם הן נוגעות לפגמים שנמצאו בהליך המכירה. ברור כי טענות כאלה המועלות בתובענה אינן בסמכות רשם ההוצאה לפועל.

כך גם נקבע ב- ע"א (חי') 4200/97 {קרושינבסקי נ' בנק הפועלים, תק-מח 98(2) 476} כי לעניין תוקף שטר המשכון לא היה רשם ההוצאה לפועל מוסמך לדון ולהכריע בטענות בדבר מהות שטר המשכון, היקפו, תוקפו ותחולתו.

טענות "בדבר כפירה בעצם קבלת ההלוואה שהמשכון בא להבטיח את פרעונה, או פגם בכריתת הסכם המשכון מקומן בבית-המשפט, בעוד שרשם ההוצאה לפועל בסמכותו רק לבצע את שטר המשכון בדרך יעילה וצודקת שתיראה לו בנסיבות העניין" {בש"א (נצ') 1904/04 בנק לאומי לישראל בע"מ נ' רות פינקלשטיין, תק-מח 2004(4) 5774}.

3.2 ביטול מכירה מחמת שימוש בשמאות ישנה
ב- בר"ע (ב"ש) 142/94 {שפר תעשיות לאטקס בע"מ נ' בנק הפועלים בע"מ, פ"מ התשנ"ו(א) 157, 160} בוטל אישור מכירה שנתן רשם ההוצאה לפועל מן הטעם שניתן על בסיס שומות ישנות ולא מעודכנות. קבלת שומה מעודכנת היא "עיקרון כה יסודי וכה מובן מאליו עד שיש לראות בו מעין "תנאי מכללא" למכירה שאי-קיומו יורד לשורש ההליכים ופוגם אותם מעיקרם".

3.3 קנוניה בין קונה לכונס
קנוניה בין קונה לבין הכונס, או ידיעה של הקונה על הפגמים המהותיים שנפלו בעסקת המכר עובר לקבלת האישור לרשם המקרקעין, כל אחת מהן בנפרד וודאי ששתיהן יחדו, מהוות עילה לרשם ההוצאה לפועל לבטל את אישור המכירה שנתן {דברי המשנה לנשיא ש' לוין ב- רע"א 5080/97 אברהם כהן נ' עורך-דין דוד רום ואח', פ"ד נב(2) 332; ראה גם רע"א 583/88 פרוקומרץ שטלום נ' שטנדר אריה, פ"ד מב(4) 281}.

4. אי-הגשת דו"ח על המכירה
אי-הגשת דו"ח לרשם ההוצאה לפועל כמצוות תקנה 68(ב); פעולה בניגוד לצו המינוי של רשם ההוצאה לפועל, ובכך שלא המציא לרשם ההוצאה לפועל מדי חודשיים דו"ח פעולות, מכירת הנכס לא תואמה עם המוציא לפועל; ההצעות לא הובאו לעיונו, וכן לא תואם עימו הסכם המכר - כל אלה אינן עניין של מה בכך והן מעוררות חשש שהליכי המכירה לא נעשו תוך הקפדה מלאה על הוראות הדין ועל כך שיתנהלו בהגינות וביושר. על רשם ההוצאה לפועל היה לדון בטענות אלה של החייבים לפני שאישר את המכירה, ומשלא עשה כך, דין החלטתו להתבטל {ראה גם ד' בר-אופיר הוצאה לפועל - הליכים והלכות (מהדורה חמישית, 2001) 401}.

ב- רע"א 2404/01 {דוד וקנין ואח' נ' רון בראון ואח', פ"ד נו(1), 913} נפסק מפי כב' השופט י' טירקל:

"1. המשיב מס' 3 (להלן: "הזוכה") פתח בלשכת ההוצאה לפועל בנתניה בהליכים כנגד המשיבים מס' 1 ו- 2 (להלן: "החייבים") למימוש משכנתה שנרשמה לטובתו על מגרש שבבעלותם. רשם ההוצאה לפועל מינה את המשיב מס' 4 לכונס נכסים.
כונס הנכסים ערך מכירה פומבית ובעקבותיה ביקש מרשם ההוצאה לפועל לאשר את מכירתו של המגרש למבקשים. החייבים הגישו "התנגדות לאישור מכירת הזכויות" בשל פגמים מהותיים בהליכי המכירה ומשום שיש ביכולתם לפרוע את החוב. רשם ההוצאה לפועל הורה לעכב את אישור המכירה ב- 60 ימים, שבמהלכם יהיו החייבים רשאים "להמציא קונה לפי חוות-דעתם", וזאת בתנאי שיפקידו ערובה להבטחת תשלום החוב. משלא הפקידו החייבים את הערובה, אישר רשם ההוצאה לפועל את מכירת המגרש בלי לדון בהתנגדותם של החייבים. אחרי האישור הגיעו החייבים והזוכה להסדר בדבר החזרת החוב והגישו בקשה משותפת לבטל את האישור. בהחלטתו מיום 25.6.00 דחה רשם ההוצאה לפועל את בקשתם. החייבים הגישו לבית-המשפט המחוזי בתל-אביב בקשה להרשות להם לערער על ההחלטה. בית-המשפט המחוזי (כב' השופטת ש' סירוטה), בפסק-דינו מיום 20.2.01, דן בבקשה כבערעור, וביטל את האישור.
המבקשים ביקשו להרשות להם לערער על פסק-הדין. המשיבים השיבו על הבקשה וברשותי השיבו המבקשים לתשובה. החלטתי לדון בבקשה כאילו ניתנה רשות ערעור והוגש ערעור על-פי הרשות שניתנה.
2. טעם החלטתו של רשם ההוצאה לפועל בדחותו את הבקשה לבטל את אישור המכירה היה ש'האינטרס הציבורי מחייב שהציבור ירכוש אמון במכירה שנעשית על-ידי לשכת ההוצאה לפועל ויידע שעם אישור המכירה רכש הקונה בתום-לב את הנכס שבכינוס וכי רכישתו הינה מוחלטת וסופית'. אכן, בעבר היתה מקובלת ההלכה כי רשם ההוצאה לפועל אינו רשאי לחזור בו מאישור מכירה שניתן לפי תקנה 68(ב) לתקנות ההוצאה לפועל, התש"ם-1979...
בפרשה נוספת עמד בית-משפט זה על עילות ביטול נוספות:
'קנוניה בין קונה לבין הכונס, או ידיעה של הקונה על הפגמים המהותיים שנפלו בעסקת המכר עובר לקבלת האישור לרשם המקרקעין, כל אחת מהן בנפרד וודאי ששתיהן יחדו, מהוות עילה לרשם ההוצאה לפועל לבטל את אישור המכירה שנתן.' (דברי המשנה לנשיא ש' לוין ב- רע"א 5080/97 אברהם כהן נ' עורך-דין דוד רום ואח', פ"ד נב(2) 332; ראו גם רע"א 583/88 פרוקומרץ שטלום נ' שטנדר אריה, פ"ד מב(4) 281).
3. בהתנגדות שהגישו העלו החייבים לפני רשם ההוצאה לפועל, בטרם אישר את המכירה, טענות בדבר פגמים מהותיים שנפלו בהליך המכירה. בין היתר טענו כי כונס הנכסים: לא הגיש לרשם ההוצאה לפועל דין וחשבון כמצוות תקנה 68(ב); פעל בניגוד לצו המינוי של רשם ההוצאה לפועל, ובכך שלא המציא לרשם ההוצאה לפועל 'מדי חודשיים דו"ח פעולות' ובכך ש'מכירת הנכס לא תואמה עם המוציא לפועל, ההצעות לא הובאו לעיונו, וכן לא תואם עימו הסכם המכר'. טענות אלה אינן עניין של מה בכך והן מעוררות חשש שהליכי המכירה לא נעשו תוך הקפדה מלאה על הוראות הדין ועל כך שיתנהלו בהגינות וביושר. על רשם ההוצאה לפועל היה לדון בטענות אלה של החייבים לפני שאישר את המכירה, ומשלא עשה כך, דין החלטתו להתבטל...
4. לפיכך אני דוחה את הערעור..."

5. אי-מסירת מלוא הפרטים על המכירה על-ידי כונס הנכסים
ב- רע"א 2501/01 {צביקה גולדמן ואח' נ' בנק ירושלים בע"מ, תק-על 2001(3) 1552} נפסק מפי כב' השופט א' ריבלין:

"זוהי בקשת רשות ערעור על החלטת בית-המשפט המחוזי בתל-אביב (כב' השופט ע' פוגלמן), לפיה נדחתה בקשה למתן רשות ערעור על החלטת רשם ההוצאה לפועל (כב' הרשמת א' גזית), שלא לבטל צו מכר של דירת המבקשים בגבעתיים (להלן: "הדירה").
ביום 6.11.98 מונה עורך-דין סטמרי, בא-כוח המשיב 1, ככונס נכסים על זכויות המבקשים בדירה (להלן: "כונס הנכסים"). זאת, בגין חובם של המבקשים למשיב 1.
משנכשלו הנסיונות להסדיר את פירעון החוב, נמסרה לכונס הנכסים הערכה של שמאי מקרקעין, לפיה ערך הדירה במימוש מהיר הינו 85,000$, המייצגים שווי שוק של 95,000$. על-פי מכתב ששיגר כונס הנכסים, ביום 26.7.00, אל המבקשים, הוגשו שתי הצעות למכירת הדירה, בעקבות מודעה בעיתון, ולאחר ניהול התמחרות בין המציעים, הועלתה אחת ההצעות לסכום של 79,000$. במכתב נתבקשה התייחסותם של המבקשים להצעה, בטרם הפניה לרשם ההוצאה לפועל.
המבקשים השיבו לכונס כי הם מעוניינים לקבל מסמכים שונים, ובמכתב נוסף, מיום 7.8.00, ציינו כי בכוונתם לשלוח שמאי מטעמם לדירה. כונס הנכסים הודיע למבקשים, במכתב מיום 9.8.00, כי אין לו התנגדות לכך. ואכן, ביום 18.8.00 ביקר שמאי מקרקעין מטעם המבקשים בנכס.
2. ביום 31.8.00 הגיש כונס הנכסים לרשם ההוצאה לפועל דו"ח כינוס נכסים ובקשה לאישור מכירת דירה למשיבה 2. לאור חוות-דעת השמאי ובהיעדר תגובה מטעם המבקשים למכתב ששוגר אליהם כאמור, אישר רשם ההוצאה לפועל את המכר בסך 79,000$. ביום 6.9.00 ניתנה שומת הנכס מטעם השמאי שמינו המבקשים, ובה הוערך הנכס בסכום של 115,000$, ובמימוש מהיר - 103,500$. המבקשים הגישו בקשה לביטול צו המכר בגין הטעיית רשם ההוצאה לפועל. הבקשה נדחתה על-ידי רשם ההוצאה לפועל, בנימוק שהמכר אושר ונחתם צו פורמלי המופנה לרשם המקרקעין.
3. על החלטה זו הגישו המבקשים בקשת רשות ערעור לבית-המשפט המחוזי. בית-המשפט קבע, כי אמנם ראוי היה שכונס הנכסים יפרוש את התמונה העובדתית המלאה בפני בית-המשפט ויציין במפורש את העובדה ששמאי מטעם המבקשים ביקר בנכס. אך גם משלא נעשה כן - כך קבע בית-המשפט קמא - לא נפל בהליך המכירה פגם מהותי, המצדיק את ביטול אישור המכירה. בית-המשפט עמד על כך, שההצעות שהוצעו בפועל בהליך המכירה הפומבי היו בסך 60,000$ ו- 70,000$, ורק בסוף הליך ההתמחרות הועלתה אחת ההצעות ל- 79,000$. עוד צויין, כי בשום שלב לא הוצע על-ידי המבקשים רוכש אחר. עוד הביא בית-המשפט בחשבון החלטתו את אינטרס ההסתמכות של המשיבה 2, אשר הגישה הצעה בתום-לב, הפקידה ערבות בנקאית, ומשניתנה החלטת רשם ההוצאה לפועל, חתמה על החוזה, שילמה את יתרת התשלומים, ביצעה שיפוצים בדירה וקיבלה בה חזקה. בית-המשפט קמא סבר, כי אף אם היה המידע המלא בפני רשם ההוצאה לפועל, עדיין היתה הדירה נמכרת במחיר שאושר, וזאת בהיעדר חלופה ממשית אחרת.
4. כנגד החלטה זו מופנית בקשת רשות הערעור. בין היתר טוענים המבקשים, כי העובדה שכונס הנכסים לא גילה גילוי נאות לרשם ההוצאה לפועל, כי שמאי מטעמם ביקר במקרקעין, מהווה פגם מהותי. הליך המכר, כך הם טוענים, בוצע בניגוד לחוק ההוצאה לפועל ובניגוד להוראות רשם ההוצאה לפועל, ומבלי לאפשר למבקשים להשתתף בהתמחרות ולהכין שומה מטעמם, מבעוד מועד. כן עומדים המבקשים על הפער המשמעותי שבין השומה מטעם כונס הנכסים לבין השומה מטעמם, וטוענים טענות שונות כנגד הראשונה. המבקשים מוסיפים וטוענים, כי הדירה נרכשה על-ידי המשיבה 2 לצורך השקעה, ולא לצורך מגורים, וכי היא אינה מתגוררת בדירה אלא משכירה אותה לאחרים.
5. לטענת המשיב 1, לא החל כונס הנכסים בהליך מכר הדירה אלא לאחר נסיונות חוזרים ונשנים להסדיר את פירעון החוב בדרכים אחרות - נסיונות שלא צלחו בשל שהמבקשים הפרו את ההסכמים שנחתמו עמם. חוות-הדעת מטעם המבקשים - כך טוען המשיב 1 - הינה "חוות-דעת מוזמנת", אשר הוגשה רק ביום 6.9.00.
המבקשים - כך מדגיש המשיב 1 - לא הציעו מעולם קונה חלופי, המוכן להציע מחיר גבוה יותר תמורת הדירה.
המשיבה 2 טוענת כי רכשה את הדירה על-פי הדין, בתום-לב ותוך השקעת כספים בשיפוץ הדירה. יחד-עם-זאת, מאשרת המשיבה 2 כי הדירה הושכרה לדיירת, והיא מציעה, כי עסקת המכר תבוטל בכפוף להשבה ולתשלום פיצוי.
6. החלטתי לדון בבקשה כאילו ניתנה רשות ערעור והוגש ערעור על-פי הרשות שניתנה.
מכירת מקרקעין בהוצאה לפועל, במיוחד מקום בו מדובר בדירתו של החייב, מן הראוי לה שתיעשה בזהירות ובקפדנות. חובה מיוחדת מוטלת, בעניין זה, על כונס הנכסים. עליו לפעול תוך הקפדה יתירה על תקינות ההליכים. בענייננו, לא הוכנסו המבקשים לסוד הליך המכירה, אלא במכתבו של הכונס מיום 26.7.00.
עד לאותו שלב הם לא היו מודעים להליך המכר שהתנהל, ולשומה שנערכה לנכס.
משנתבקשה התייחסותם של המבקשים להצעת המשיבה 2 - כפי שנדרש על-פי צו המינוי של כונס הנכסים - השיבו כי ברצונם לקבל מסמכים שונים, ולשלוח שמאי מטעמם לנכס. כונס הנכסים הודיע כי אין לו התנגדות לכך - ואכן שמאי מטעם המבקשים נשלח לנכס. ואולם, בטרם נתקבלה תשובת השמאי, ובחלוף כשבועיים מיום ביקורו בנכס, הוגשה מטעם כונס הנכסים בקשה לאישור מכר הדירה למשיבה 2, וזאת מבלי שהודע לרשם ההוצאה לפועל כי השמאי מטעם המבקשים ביקר בנכס. החלטת רשם ההוצאה לפועל, אשר ניתנה במעמד צד אחד, נשענת, איפוא, על אדנים עובדתיים חסרים, והנימוק שביסודה, לאמור - 'לאור חוות-דעת שמאי ובהיעדר תגובת החייב למכתב אשר נשלח...' - אינם יכולים לעמוד.
7. בנסיבות המקרה, סבורני כי לא ניתנה למבקשים אפשרות מעשית להתייחס להצעת המשיבה 2, והדבר אף אינו עולה בקנה אחד עם הוראות רשם ההוצאה לפועל בצו המינוי של כונס הנכסים. אף אם מצא כונס הנכסים כי יש מקום לפנות לרשם ההוצאה לפועל עוד בטרם ניתנה חוות-הדעת מטעם שמאי המבקשים, הרי היה עליו להבהיר כי שמאי מטעם המבקשים ביקר בנכס וצפוי ליתן חוות-דעת מטעמו. משהדבר לא נעשה, יש לומר, בנסיבות העניין, כי נפל בהליך פגם מהותי, המצדיק את ביטולו של אישור המכירה שניתן. עוד הבאתי בחשבון החלטתי את העובדה, כי המשיבה 2 אינה מתגוררת בנכס.
התוצאה היא שהערעור מתקבל. החלטת רשם ההוצאה לפועל מיום 4.9.00 מתבטלת, והתיק מוחזר לרשם ההוצאה לפועל, על-מנת שייתן החלטה חדשה..."

6. המצאת בקשה לאישור המכר
התחמקות החייב מלמסור כתובת, שינוי כתובתו, ופעולה יסודית של הכונס לאיתור והמצאת המסמכים, כאשר החייב ידע דבר קיומה של החלטה של רשם ההוצאה לפועל, יאיינו בקשת החייב לפסול אישור מכר בטענה כי לא הומצאה לו הבקשה לאישור המכר.

כלומר, כונס נכסים שפעל ועשה כל שניתן לעשות על-מנת לבצע מסירות למערערת שהתחמקה מלמסור כתובת פעל כדין. לעניין זה נפסק לאחרונה על-ידי כב' השופטת ד' דורנר ב- רע"א 8402/03 {Raytheon Company נ' אשבורן חברה לסוכניות ומסחר בע"מ פורסם באתר נבו}:

"אומנם, בפסיקה ובספרות הובעה הדעה, כי הקפדה על קיומן של הדרישות הפורמליות הקשורות לאופן ההמצאה היא תנאי לקיום ההליך בפני בית-המשפט. ראו דברי השופט אליעזר גולדברג ב- רע"א 324/87 צרצור נ' דלתה (לא פורסם, ניתן ביום 29.5.88) וכן זוסמן, שם, בעמ' 230. אלא שאין זו הלכה פסוקה. ובמספר פסקי-דין והחלטות של בית-המשפט העליון נקבע כי ניתן לוותר על הדרישות הטכניות הקבועות בחוק ובתקנות אם ניתן להוכיח את ההמצאה בדרך אחרת, ישירה או עקיפה. דעתי היא, כי דרך ההמצאה הינה שאלה טכנית גרידא, ואין בה כדי להשפיע על הסוגיה המהותית של האפשרות לקיים הליך נגד צד, שהוכח כי קיבל בפועל את כתבי הטענות הרלבנטיים. ראו גם דברי השופט גבריאל בך ב- ע"א 203/84 יעיש נ' אהרון, פ"ד מ(1) 325..."

סוגיה זו נדונה גם ב- בר"ע (ת"א-יפו) 2137/03 {שיכון אזרחי בע"מ נ' בנק למסחר בע"מ (בפירוק) ואח', תק-מח 2003(4) 2973} שם נפסק מפי כב' השופטת יהודית שטופמן:

"ו. בערעורה טוענת המערערת כי שגתה רשם ההוצאה לפועל כאשר חרף הנסיבות הברורות של העניין והפגמים שנפלו בהליך המכירה, נמנעה מלבטל את מכירת הנכס ולדחות את הבקשה לאישור המכר.
המערערת טוענת כי לא נתנה לה הזדמנות להמציא תגובתה לבקשה לאישור המכר, כאמור בהחלטה מיום 28.4.03, מאחר שבין המועדים 30.4.03 ו- 15.5.03 התקיימה שביתה כללית במערכת בתי-המשפט ובלשכות ההוצאה לפועל.
משכך, לא רשאית היתה רשם ההוצאה לפועל כבר ביום 22.5.03, שלושה ימים לפני חלוף עשרת הימים המוקצבים לתגובת המערערת, ליתן החלטתה בדבר אישור המכר.
לטענת המערערת, הבקשה לאישור המכר לא נמסרה לה.
הרשמת הורתה לכונס הנכסים להמציא את הבקשה לאישור המכר במסירה אישית כדין למערערת, באמצעות מנהלה מר יוסף דיאמנט. אולם, כונס הנכסים לא ביצע את הוראות רשם ההוצאה לפועל ולא מסר את הבקשה "במסירה אישית" או באופן אחר כלשהו.
לטענת המערערת, לא קיבלה את הבקשה לאישור המכר, אלא צילמה אותה מאוחר יותר מתיק ההוצאה לפועל.
המערערת טוענת כי לא קיבלה את הבקשה באמצעות הפקסימיליה, מאחר שבמועדים הרלבנטים היה מכשיר הפקסימיליה שבבית מר דיאמנט בתיקון. כן טוענת המערערת, כי לא קיבלה את הבקשה לאישור המכר, שלטענת המשיב 1 גם הומצאה לה על דרך ההדבקה, ועוד טוענת לעניין זה כי הדבקה איננה בבחינת המצאה, כמצוות התקנות.
בנוסף טוענת המערערת כי לא התקיים הליך התמחרות כדין. המערערת או מנהלה לא הוזמנו להתמחרות ולא הוצע למערערת לפדות את המשכנתה הרובצת על הנכס במחיר הרכישה המוצע. למערערת זכות קנויה להשתתף בהליך ההתמחרות והיעדרה הוא פגם מהותי היורד לשורשו של עניין.
עוד טוענת המערערת, כי לא נתנה למערערת הזדמנות לחקור את השמאי מטעמו של כונס הנכסים על חוות-הדעת מטעמו, במיוחד כך, משהוגשה, מטעם המערערת, שומה נוגדת, בה הוערך הנכס בשיעור של למעלה מכפלים משוויו של הנכס (רע"א 2508/98 מתן נ' מילטל, פ"ד יג(3) 26).
המערערת מפנה להלכה הפסוקה לפיה עצם העובדה שהמכר אושר איננו מהווה עילה המאפשרת לרשם ההוצאה לפועל לדחות על-הסף טענות המתייחסות לפגמים מהותיים שנפלו בהליך המכר. (רע"א 5080/97 כהן נ' עורך-דין דוד רום ואח', פ"ד נב(2) 332).
בנוסף טוענת המערערת כי שגתה רשם ההוצאה לפועל שהטילה, הלכה למעשה, על המערערת לפועל למכירתו של הנכס ולמימושו, בכך שקבעה כי על המערערת להציע הצעות גבוהות וממשיות תוך 45 יום.
עתירתה החלופית של המערערת היא להאריך למערערת את המועד ולאפשר לה לאתר רוכש לנכס, תוך שישה חודשים.
לטענת המשיבים פעל כונס הנכסים כדין ועשה כל מאמץ אפשרי על-מנת לבצע מסירות למנהל המערערת, מר דיאמנט, אשר התחמק ממתן כתובות ולמעשה לא איפשר לבצע לו מסירה על-פי הוראות רשם ההוצאה לפועל.
הליכי ההוצאה לפועל נמשכים מאז שנת 2000 והתמורה שהושגה בגין הנכס, לאחר שני מהלכי מכירה, זה האחרון והקודם לו בשנת 2001, היא תמורה גבוהה, העולה בשיעור ניכר על הערכת השמאי.
המשיבים, כונס הנכסים כמו גם הקונה, עותרים לדחיית הערעור מכל וכל.
ז. סבורה אני כי דין הערעור להידחות.
נראה לי, כי כונס הנכסים עשה כל מאמץ אפשרי על-מנת לבצע מסירה למערערת, באמצעות מנהלה מר דיאמנט. כונס הנכסים ביצע מסירה, כדין, למענה של המערערת ברח' אבן גבירול 68, שהוא המען אותו מסרה המערערת כמען למסירת מסמכים, שלא שונה על ידה.
עוד ביצע כונס הנכסים מסירה למענו של מר דיאמנט ברח' בורלא 12 בתל-אביב ובשיחת טלפון ניסה לשכנע את מר דיאמנט למסור לו כתובת מעודכנת שם ניתן יהיה לבצע מסירה.
בתצהירו מיום 3.6.2003 (שצורף כחלק מנספח 5 לבר"ע) אומר מר דיאמנט, בין היתר:
'2. ביום 28.4.2003 קבעה רשם ההוצאה לפועל, בין היתר, כי כונס הנכסים... יעביר העתק בקשה זו במסירה אישית כדין למנהל המיוחד של החייבת... וכן למר דיאמנט יוסף...
3. זמן מה לאחר מכן, קיבלתי בדואר את ההחלטה מיום 28.4.03...'
לשון אחר, מר דיאמנט אכן מקבל באמצעות הדואר את המסמכים הנשלחים אליו.
סבורה אני כי אכן עשה כונס הנכסים כל מאמץ אפשרי על-מנת לבצע מסירה למערערת ואכן נראה, בעליל, כי המערערת קיבלה גם קיבלה את החלטות רשם ההוצאה לפועל והודעות הכונס.
אין בידי לקבל את טענות המערערת לעניין ביצוע המסירות שבוצעו לה. סבורה אני כי כונס הנכסים, כאמור, פעל כדין ועשה כל שניתן לעשות על-מנת לבצע מסירות למערערת שהתחמקה מלמסור כתובת. לעניין זה נפסק לאחרונה על-ידי כב' השופטת ד' דורנר ב- רע"א 8402/03 Raytheon Company נ' אשבורן חברה לסוכניות ומסחר בע"מ, תק-על 2003(3) 2721...
וגם לענייננו כך. המערערת, שכאמור התחמקה מלמסור כתובת מעודכנת, קיבלה, ללא ספק, את מסמכי הבקשות והחלטות רשם ההוצאה לפועל. כאמור, הודה מר דיאמנט עצמו בתצהירו כי קיבל את החלטת רשם ההוצאה לפועל באמצעות הדואר. נראה כי מעבר לקיומן של כל הדרישות הפורמליות ניתנו למערערת הזדמנויות חוזרות ונשנות לרכוש את הנכס בין בעצמה ובין באמצעות קונה שיובא על ידה.
ח. נראה לי, כי בהחלטתה נשוא הערעור, הלכה רשם ההוצאה לפועל כברת דרך משמעותית על-מנת להגן על זכויות המערערת.
רשם ההוצאה לפועל איפשרה, למעשה, למערערת, מחוץ לכל הליך ולפנים משורת הדין, להציע הצעה לרכישת הנכס. רשם ההוצאה לפועל אפשרה למערערת לא רק לרכוש את הנכס במחיר שהוצע על-ידי הקונה, אלא גם להביא רוכש מטעמה ולמעשה פתחה רשם ההוצאה לפועל, בפני המערערת את הדרך לבטל, הלכה למעשה, את המכר.
אם אמנם הסכום בו אושר המכר הוא סכום הנמוך, כטענת המערערת, באופן משמעותי משווי הריאלי של הנכס אין כל ספק כי היתה המערערת מצליחה להביא רוכש מטעמה שיקנה את הנכס במחיר מציאה זה.
מכל מקום, בהחלטתה נשוא הערעור התלתה רשם ההוצאה לפועל את אישור המכר, ועל כך, כמובן, אין למערערת כל יסוד לטרוניה ומנגד אפשרה למערערת, אם אמנם נתקפחה זכותה בכך שלא השתתפה בהתמחרות, לרכוש את הנכס או להציע הצעה טובה יותר לרכישתו.
אינני סבורה כלל ועיקר כי רשם ההוצאה לפועל נתפסה לכלל טעות כלשהי ומשכך דין הערעור להידחות.
ט. סוף דבר הערעור נדחה."

ב- בר"ע (חי') 1843/04 {בן דוד שלי נ' בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ ואח', תק-מח 2005(2) 1694}בבטלו את הליכי ההוצאה לפועל מחמת אי-ביצוע המצאת האזהרה כדין קובע כב' השופט עודד גרשון:

"5. דיון
א. לאחר עיון בטענות באי-כוח הצדדים ובמכלול נסיבות העניין, החלטתי ליתן למבקשת רשות לערער, לדון בעניין כאילו הוגש ערעור על-פי רשות שניתנה, בסופו-של-יום החלטתי לקבל את הערעור ולבטל הן את ההחלטה נשוא הבקשה בר"ע 1843/04 והן את כל הליכי ההוצאה לפועל שהתקיימו בתיק הוצאה לפועל (חי') 0206371049, וזאת בשל הפגמים היסודיים שנפלו בהליכי ההוצאה לפועל.
כוונתי לפגמים בשני עניינים: ראשית, כוונתי לכך שהליכי ההוצאה לפועל ננקטו כנגד עזבון המנוח מבלי שצויין ליד שם העזבון שמו של אדם בשר ודם שאליו ימוענו דברי הדואר ובהם המצאת האזהרה. שנית, כוונתי לכך שעל-פי תקנות סדר הדין המצאת האזהרה על דרך של הדבקה במקרה שלפנינו, היתה פסולה מעיקרה.
ב. תקנה 11 לתקנות סדר הדין קובעת לאמור:
'מקום שהתובע תובע בחזקת נציג או שהנתבע נתבע בחזקת נציג, צריך שכתב התביעה יראה בחזקת מי הוא תובע או נתבע.'
כידוע, דין הוא שיורש אחד, או אפילו יורשים אחדים, אינם יכולים לעמוד בדין לבדם לזכותו של המת או לחובתו אלא אם קיבלו את אישורו של בית-המשפט או את הסכמתם של יתר היורשים לכך...
ג. למותר לציין כי לאור האמור לעיל, לא זו בלבד שלא ניתן לנקוט הליך בהוצאה לפועל כנגד עזבונו של מנוח פלוני, כך סתם, אלא שאף לא ניתן לנקוט בהליך הוצאה לפועל כנגד עזבון המנוח ואחד מיורשיו בלבד כאשר יורשיו האחרים לא הביעו הסכמתם לכך שאותו יורש יתייצב ויעמוד לבדו בשם עזבון המנוח, אלא אם בית-המשפט עצמו נתן את אישורו לכך.
ד. בענייננו הדבר זועק לשמיים ממש:
הבנק נקט בהליך הוצאה לפועל נגד אדם שמת. העובדה שהבנק הוסיף ליד שמו את המילים 'עזבון המנוח" ולאחר שמו הוסיף את המילה "ז"ל', אינה עושה ולא כלום.
שהרי, אם כך, למי אמורה האזהרה להמסר? לאדם שמת? והרי אין מחלוקת על כך שהבנק לא הוסיף ליד שם עזבון המנוח שמו של אדם חי וקיים.
בנסיבות אלה, לדעתי, הרי שכבר מטעם זה ההליך שננקט היה פסול והתוצאה מכך צריכה להיות ביטול כל ההליכים.
ה. כפי שאראה להלן הליכי ההוצאה לפועל נפגמו גם בשל ליקויים בהמצאת האזהרה. הלכה פסוקה היא כי המצאת האזהרה בפועל ממש היא תנאי מוקדם לקיום הליכי ההוצאה לפועל ולתחילת מניינם של מועדים. המטרה העיקרית של המצאת האזהרה לחייב היא העמדתו על כך שעליו לשלם את החוב הפסוק בבת אחת או בתשלומים שאם לא כן, אפשר שיינקטו נגדו הליכי אכיפה שונים. למותר לציין כי עניין זה אינו עניין של מה בכך: רע"א 2793/01 לידיה לאופר נ' דוד גבאי, פ"ד נו(1) 668.
ו. על-פי הוראת סעיף 7(ב) לחוק 'המצאת האזהרה לידי החייב תהיה בדרך שממציאים כתבי בית-דין לפי תקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 (...)'.
תקנה 489 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 (להלן: "תקנות סדר הדין") קובעת לאמור:
'489. שליח בי-דין שלא מצא שום אדם שאפשר לפי תקנות אלה להמציא לו כדין את הכתב, אף על-פי שפעל בשקידה ראויה וסבירה, או שהאדם כאמור סירב לקבל את הכתב, ידביק את הכתב על הדלת החיצונית או במקום אחר נראה לעין בבית שבו רגיל האדם לגור או לעסוק.'
ז. בענייננו, אין מחלוקת על כך שהמצאת האזהרה נעשתה על דרך של הדבקה.
ואולם, מה טעם יש בהדבקה של כתב טענות או אזהרה אם הנמען הינו אדם שמת?
תקנה 489 לתקנות נועדה למנוע סיכול הליכי משפט, מקום ששליח בי-הדין לא מצא אדם שאפשר להמציא לו כתב בי-דין כדין או אם האדם כאמור, סרב לקבל את הכתב. התקנה יוצרת, למעשה, חזקה. היינו, כי בנסיבות המתוארות בתקנה, כאשר שליח בי-הדין לא מצא אדם שאפשר להמציא לו כדין את הכתב 'אף על-פי שפעל בשקידה ראויה וסבירה או שהאדם כאמור סרב לקבל את הכתב', והוא הדביק את הכתב על הדלת החיצונית או במקום אחר הנראה לעין, 'שבו רגיל האדם לגור או לעסוק', הרי שחזקה שהכתב נמסר כדין וניתן להמשיך בהליכים.
אם זוהי תכלית התקנה, מה טעם ומה תועלת יש בהדבקת אזהרה המיועדת לאדם שמת על דלת הבית שבו גר בחייו? וכי ניתן לאמר שקיימת חזקה שהמת יקום מקברו, יראה את הכתב, יקרא בו ויפעל לסילוק חובו?
הנה-כי-כן, גם טעם זה, לבדו, די היה בו כדי להצדיק את ביטול ההליכים כולם.
ח. זאת ואף זאת: כיום ברור לנו כי בעת שבוצעה הדבקת הכתב על דלת הנכס, התגוררה בנכס הגברת שיר אינגבר. איש לא טען כי המצאת הכתב לגברת אינגבר כמוה כהמצאת הכתב לעזבון המנוח באמצעות יורשיו.
מכאן, שאפילו היינו אומרים כי ההדבקה נעשתה כדין, בסופו-של-דבר, נעשתה ההדבקה על נכס שבו לא מתגורר איש מיורשיו של המנוח האמורים להתייצב בשם העזבון.
הנה, פעם נוספת, אנו רואים כי המצאת האזהרה היתה פסולה מעיקרה. גם מטעם זה, לבדו, ניתן היה לפסול את כל ההליכים.
ט. ואם לא די בכל האמור לעיל, הנה אין מחלוקת על כך שאחד מילדיו של המנוח מתגורר בארצות הים.
ברור מאליו, על-כן, כי גם אילו היו המשיבים מצרפים את שמות כל יורשי המנוח ליד שם העזבון כדי להזמינם לדין, היה על המשיבים לפעול לביצוע המצאה אל מחוץ לתחום השיפוט, לבן המנוח המתגורר בחו"ל.
למותר לציין, כי המשיבים לא עשו כן.
לפיכך, גם מטעם זה דין ההליכים להתבטל.
י. למען הסר ספק אני מדגיש שאינני טוען שהבנק איננו יכול לנקוט הליכים נגד עזבון המנוח. טענתי היא רק כי לא ניתן לנקוט הליכים נגד עזבון המנוח מבלי לציין ליד שמו את שמות הנציגים שיכולים לייצגו, אם יורשי המנוח ואם מנהל העזבון.
בענייננו, כאמור לעיל, לא נעשה כן.
יא. המשיבים טוענים כי טענות היורשים באשר להמצאה כבר נטענו בפני כב' השופט כהן בהליך הנזכר לעיל וכבר נוצר מעשה בית-דין.
חוששני כי המשיבים לא דקו פורתא בעניין זה. כפי שעולה מציטוט החלטתו של כב' השופט כהן, לעיל, בית-המשפט לא הכריע בסוגיית ההמצאה ואף לא בעניין נקיטת ההליך כנגד עזבון המנוח. בית-המשפט הכריע את הכרעתו על-סמך נימוקים אחרים כמפורט לעיל.
לפיכך אינני רואה כל מניעה לכך שבית-משפט זה יכריע בעניין כפי שאני עומד לעשות.
יב. הליך משפטי, כל הליך משפטי, והליכי הוצאה לפועל בכלל זה, אינו יכול להשתכלל אלא אם נעשתה המצאת כתבי בי-הדין וההזמנה או האזהרה ל"אידך גיסא" כדת וכדין.
נעשתה המצאה כדין, מוסמך בית-המשפט (ומוסמך רשם ההוצאה לפועל) לדון בעניין שלפניו כפי סמכותו. לא נעשתה המצאה - לא קנתה הרשות השיפוטית סמכות כלל.
עניין ההמצאה הוא מהותי ויורד לשורש העניין.
לפיכך, משעה שההליכים שננקטו בעניין שלפנינו היו פגומים ושגויים מיסודם, כאמור לעיל, הרי שהרשות השיפוטית לא קנתה סמכות כלל לדון בעניין. ממילא, על-כן, כל ההליכים שננקטו במסגרת תיק ההוצאה לפועל, החל ממינוי כונס הנכסים, עבור דרך ההחלטה בדבר הפינוי וכל יתר ההחלטות שניתנו לאחר מכן, כל אלה כאילו לא היו משום שהבסיס שמתחתיהם נשמט.
יג. למעלה מן הדרוש אוסיף כדלקמן:
אמנם כן, בנו של המנוח, עופר בן דוד, פנה והיג שלרשם ההוצאה לפועלב קשה לעיכוב הליכים כאמור לעיל. ואולם, יושם-אל-לב שכבר בשלב האמור כבר נוצרו עובדות בשטח, היינו, מונה כונס נכסים וכבר הוחלט על-פינוי ועל מועד פינוי. עובדות אלה שנקבעו לא צריכות היו להקבע בטרם נעשתה המצאה כדת וכדין לעזבון המנוח באמצעות יורשיו.
מטיעוני המשיבים אני למד כי הם מייחסים משקל נכבד לעובדה שניתנה ליורשי המנוח ההזדמנות להתמחר במסגרת ההליך שהתקיים במשרדו של כונס הנכסים, עורך-הדין יוסף ברינט.
ואילו אני אומר כי בעובדה שרשם ההוצאה לפועל איפשר ליורשים להתמחר כאמור, לא עשה כל חסד עם היורשים. לדידי, החלטות רשם ההוצאה לפועל בעניין זה לא היו אלא המשך יצירתן של עובדות שמלכתחילה לא היה מקום ליצירתן.
6. אחרית דבר
העיסוק בתיק זה העלה על שולחן הדיונים עניין רציני וכבד משקל. למרבה הצער, נוכחתי לדעת שבנק נכבד נהג בעניין שלפני באופן לא נכון כאשר נקט בהליך כנגד עזבונו של מנוח וכנגד המנוח עצמו, מבלי לציין לידם את שמם של אנשים בשר ודם החיים עמנו כדי שאלה יוכלו להגיב על האזהרה. ואם לא די בכך, הנה נפלו פגמים כבדי משקל גם בהמצאת האזהרה וכתבי בי-הדין.
הפגמים האמורים הינם פגמים יסודיים היורדים לשורש העניין ויש בהם כדי לאיין את הליכי ההוצאה לפועל כולם.
על שום כך אני מורה כדלקמן:
א. אני מבטל את החלטתו של רשם ההוצאה לפועל מיום 26.10.04 בתיק ההוצאה לפועל (חי') 0206371049.
ב. אני מבטל את כל ההחלטות וההליכים שננקטו בתיק ההוצאה לפועל הנ"ל."

7. סבירות המחיר - פגמים הנוגעים לשמאות ודרך הפקתה
מכירת מקרקעין באמצעות מערכת ההוצאה לפועל וכונס נכסים, צריכה להתבצע בזהירות רבה כדי לא לפגוע, באורח בלתי-הפיך, בקניינם של החייבים ושל הזוכים ובזכויותיהם המוקנות של קונים בכוח אשר נוטלים חלק בהליכי המכירה {בר"ע (ת"א) 1189/03 קומפיוטסט מעבדות ממוחשבות לרכב בע"מ נ' בנק הפועלים בע"מ, תק-מח 2003(1) 2061}.

בפסיקה ניתן למצוא גישות שונות ביחס לאיזון הראוי בין אינטרסים אלו, ולשאלת סבירות המחיר וקיום התמחרות חוזרת. היו שנקטו בגישה הנותנת משקל רב לאינטרס הסתמכות הקונה (צד שלישי). מצד שני, היו שצמצמו את מתחם סבירות המחיר, ושמו דגש על השגת התמורה הגבוהה ביותר שניתן להשיג עבור הנכס {ראה דברי כב' השופט דרורי ב- בר"ע (יר') 4070/02 מלליס נ' בר-הלל, תק-מח 2002(3) 4278}.

ב- ע"א 509/00 לוי נ' ברכה, פ"ד נה(4) 410} ניתן משקל רב לאינטרס ההסתמכות של הקונים, ולשיקולי המדיניות התומכים בסופיות הליכי המכירה.

ב- בר"ע 4016/02 {חזן משה נ' טפחות בנק משכנתאות לישראל בע"מ, פדאור 04(5) 98}בית-משפט המחוזי דחה בקשת ערעור על החלטת רשם ההוצאה לפועל מיום 20.12.2001, אשר נתן אישור למכירת ביתם של המבקשים על-ידי כונס נכסים, וזאת לצורך מימוש משכנתה. בערעור שהוגש על-ידי המבקשים-לבית-המשפט העליון נקבע כי הדיון יחזור לבית-משפט לצורך דיון בטענה הנוגעת לסבירות המחיר של הבית {רע"א 4131/02 חזן נ' טפחות, תק-על 2003(3) 1896}. נפסק מפי כב' השופט יעקב צבן:

"10. לצורך מכירת הבית על-ידי כונס נכסים, יש להביא בחשבון גורמים נוספים. הנכס בו מדובר הוא ייחודי, גדול ונדיר ובו חדרים רבים. נכס כזה קשה יותר למכור, וכדברי השמאית סמולסקי בעדותה 'הבית מתאים למשפחה עם 20 ילדים' וכי 'אף אחד לא קנה את הבית (עד) היום כי הנכס מיוחד מאוד' (עמ' 8 לפרוטוקול לפני רשם ההוצאה לפועל - סוף הדיון). לנכס נדיר כזה יש מעט מציעים ומעט קונים. ואכן, הנכס שלפנינו הוצע למכירה פעמיים במסגרת הליכי הוצאה לפועל, ומספר ההצעות שהתקבלו היה זעום.
בנוסף, השמאי ביר אמר בחוות-דעתו, כי לצורך מימוש מהיר, שווי הנכס יורד בכ- 20%. השמאית סמולסקי לא התייחסה לנושא זה כלל. נראה לי, שאין להתעלם מנתון זה: הליכי כינוס הנכסים וניסיון המכירה של הנכס נמשכים כבר מספר שנים, ההליכים הם כבדים ומכבידים וחלקם פורט בפסק-דין קודם וניתן להיווכח בהם ללא קושי בתיק ההוצאה לפועל עב הכרס. המכירה באמצעות הליכי הוצאה לפועל אינה כה פשוטה בדרך-כלל, ובוודאי במקרה זה. המבקשים יצרו מצב מובהק של חוסר ודאות כשהם מערימים קשיים על כל שלב של ההליכים, ולהתנהלות כזו יש גם כן מחיר. מדובר הן בהכבדה על ההליכים המשפטיים לפני הערכאות, והן בסוגיית הפינוי. התחייבות שנטלו המשיבים לפני מספר שנים בהליך לפני כב' השופט זילברטל, לא קויימה על ידם. הצורך במימוש מהיר, שהפך כאן למימוש כפוי, שהסתבך לא מעט, גורע אף הוא מהשווי הריאלי ומנכונות של קונים פוטנציאליים רציניים להיכנס לעסקה זו. לפיכך, הפחתה של כ- 20-15 אחוז משווי הנכס בשל הצורך למימוש מהיר או מימוש כפוי, הינה הכרח בל יגונה בהליכי הוצאה לפועל בכלל ובמקרה זה בפרט, ומכאן, ששווי הנכס לצורך מימוש, בענייננו, יכול לעמוד על סכום של כ-400,000 דולר.
סבירות הצעתם של הרוכשים לאור הערכת המחיר
11. האם למרות קיומו של פער בין סכום הרכישה 385,000$ לבין השווי הריאלי, יכל רשם ההוצאה לפועל לאשר את העסקה הנ"ל? או שמא צריך היה רשם ההוצאה לפועל לקיים התמחרות נוספת, תוך ניסיון להשיג מחיר גבוה יותר עבור הנכס?
במהלך אישור מכירת נכס בהוצאה לפועל קיימים אינטרסים לגיטימיים שונים ולעיתים מנוגדים, אשר רשם ההוצאה לפועל חייב למצוא האיזון ביניהם.
'מכירת מקרקעין באמצעות מערכת ההוצאה לפועל וכונס נכסים, צריכה להתבצע בזהירות רבה כדי לא לפגוע, באורח בלתי-הפיך, בקניינם של החייבים ושל הזוכים ובזכויותיהם המוקנות של קונים בכוח אשר נוטלים חלק בהליכי המכירה (בר"ע (ת"א) 1189/03 קומפיוטסט מעבדות ממוחשבות לרכב בע"מ נ' בנק הפועלים בע"מ, תק-מח 2003(1) 2061, פסקה 4 להחלטתו של כב' סגן הנשיא ד' בר-אופיר)'.
בפסיקה ניתן למצוא גישות שונות ביחס לאיזון הראוי בין אינטרסים אלו, ולשאלת סבירות המחיר וקיום התמחרות חוזרת. היו שנקטו בגישה הנותנת משקל רב לאינטרס הסתמכות הקונה (צד שלישי). מצד שני, היו שצמצמו את מתחם סבירות המחיר, ושמו דגש על השגת התמורה הגבוהה ביותר שניתן להשיג עבור הנכס (ראה דברי כב' השופט דרורי ב- בר"ע (יר') 4070/02 מלליס נ' בר-הלל, תק-מח 2002(3) 7278).
ב- ע"א 509/00 לוי נ' ברכה, פ"ד נה(4) 410, ניתן משקל רב לאינטרס ההסתמכות של הקונים, ולשיקולי המדיניות התומכים בסופיות הליכי המכירה. פסק-הדין הנ"ל עסק בהליכי פשיטת רגל, אם כי ניתן ללמוד ממנו גם לעניין הליכי מימוש נכסים בתחום ההוצאה לפועל (סעיף 9 לפסק-הדין). בית-המשפט העליון הדגיש את השמירה גם על זכויות הצדדים השלישיים המסתמכים על הליכי מכירה אלו. כב' השופטת א' פרוקצ'יה עשתה היקש מתחום מימוש הנכסים בהליכי הוצאה לפועל לתחום מכירת נכסים על-ידי הנאמן בפשיטת רגל, וכך אמרה באותו פסק-דין (סעיף 10):
'... התייחסות זו של החקיקה והפסיקה לעניין דרכי מימוש נכסים בהוצאה לפועל מדגימה את עיקרי אמות-המידה הצריכות להדריך גם את הנאמן בפשיטת רגל וכן ממלאי תפקידים אחרים מטעם בית-המשפט הנזקקים למימוש נכסים בתחום תפקידם. לגבי אלה, אין מדובר בקיום כללים טכניים הנובעים מהסדר סטטוטורי (החסר לגביהם), אלא בשמירה על עקרונות בסיסיים של הגינות, תום-לב ותקינות הליכים המחייבים לשקול לא רק את התכלית הישירה שלשמה מתבצע מימוש הנכס - העשרת קופת הכינוס - אלא גם להתחשב בגורמים אחרים המעורבים בתהליך, ובכלל זה בצדדים שלישיים המציעים הצעות ומתקשרים בהסכמים ורוכשים בכך זכויות הראויות להגנה. על ממלא התפקיד לדאוג לאיזון ראוי בין כל הערכים הרלבנטיים ובין כל הגורמים המעורבים בעניין.'
בהמשך הדברים קבעה כב' השופטת א' פרוקצ'יה מה משמעות פיקוח בית-המשפט על פעולותיו של הנאמן בפשיטת רגל:
'מהיות בית-המשפט של פשיטת רגל גורם המפקח על פעולות הנאמן, נובעים הכללים הבאים: דרך-כלל, לא יחליף בית-המשפט את שיקול הנאמן בשיקולו הוא, ולא ימהר להתערב באופן בו הוא מפעיל את סמכויותיו, אלא-אם-כן מצא כי שיקול-דעתו הופעל באורח בלתי-סביר או בלתי-תקין באופן מהותי. הוא עשוי להתערב מקום שמצא כי הנאמן סטה באופן קיצוני מחובתו למצות את התמורה הראויה ממימוש נכסי פושט הרגל. הוא יתערב גם מקום שהשתכנע כי הנאמן הפר את חובות תום-הלב וההגינות שהוא חב בהן, בין כלפי הגורמים הישירים המעורבים בהליך פשיטת הרגל, ובין כלפי צדדים שלישיים... מכאן ניתן להבין את מידת האיפוק בה נוקט בית-המשפט בדרך-כלל בהתערבותו בתוצאות הליך התמחרות...'
התערבותו של בית-המשפט בהסכם מכר שנקשר עם זוכה בהליך תקין והוגן ובתמורה סבירה והמרתו בזוכה אחר שהצעתו גבוהה יותר, הינה נדירה וחריגה ותיעשה בנסיבות מיוחדות בלבד. במסגרת התערבות זו, על בית-המשפט לשקול זה כנגד זה את התועלת הצפויה לקופת פשיטת הרגל מול פגיעה אפשרית בצדדים שלישיים, וכן את העניין הקיים בביטחון ההליכים של פשיטת הרגל, ולאזן כראוי בין אינטרסים נוגדים מסוג זה העלולים להיווצר. כן עליו לשקול את המשמעות העלולה להתלוות לפגיעה בצד השלישי מבחינת ההשפעה ארוכת הטווח על הליכי מכירה, על נכונות מציעים להגיש הצעות וההשלכה על תקינות ויעילות הליכי כינוס הנכסים ומכירתם. על יסוד כל אלה ניתן לומר, כי צד שלישי המתקשר בהסכם עם כונס הנכסים מודע, אמנם, לכך כי ההסכם עמו טעון אישור בית-המשפט וכי תוקפו הסופי מותנה באישור כזה, אולם הוא רשאי לצפות לכך כי בחינת ההסכם לצורך אישור כאמור תיעשה במסגרת אמות-המידה שפורטו לעיל, וכי בית-המשפט יתן את דעתו בשיקוליו לכל הצדדים המעורבים במימוש הנכסים, וצדדים שלישיים בכלל זה.
כאמור, קיימת מגמה נוספת בפסיקה, המרחיבה את אפשרותם של מתמודדים נוספים להתחרות ולהציע הצעות לאחר סיום הליכי התמחרות, ושמה את הדגש על קבלת המחיר המירבי עבור הנכס הנמכר.
ב- רע"א 8305/01 הסתדרות מדיצנית הדסה נ' דורון שורר, תק-על 2001(3) 755, קבע בית-המשפט העליון (כב' השופטת ד' דורנר) כי אין מקום להתערבות בהחלטת בית-המשפט המחוזי שקבע כי יש לקיים התמחרות נוספת בה יתווספו מתמודדים נוספים. עם-זאת, נקבע שם כי 'דינו של כל מקרה, איפוא, להיות מוכרע על-פי נסיבותיו'.
אותו מקרה עסק במפרק שפרסם מכרז וקיים התמחרות לצורך מכירת נכס. בית-המשפט אישר קיום התמחרות נוספת במצב שבו לאחר שהתקיימו מספר התמחרויות בין שני מתמודדים, כאשר כשירות שניהם למימוש הסכם המכירה היתה מוטלת בספק. כמו-כן באותו מקרה ההצעות היו נמוכות באופן משמעותי מהערכת השמאי. יש לציין כי באותו מקרה ציין המפרק בפני בית-המשפט בפירוש כי קיימים מתמודדים נוספים המעוניינים להגיש הצעות נוספות לרכישת הנכס בסכומים הגבוהים מאלו שהוצעו במקרה הנדון. נסיבות אלו אינם קיימות במקרה הנדון. שיקול נוסף שציינה כב' השופטת ד' דורנר באותו פסק-דין היה נוסח ההזמנה שהבהיר את אופיו הגמיש של הליך המכירה וחוסר הסתמכות הרוכשים שהיה באותו מקרה. עם-זאת סייגה כב' השופטת ד' דורנר את דבריה ואמרה, כי גם בהליך מסוג זה חוייב המפרק לנהוג בנורמות הגינות שאחד מביטוייה הוא עמידה בתאריכים שנקבעו כסופיים להגשת מועמדות.
בהחלטה שניתנה לאחרונה בבית-המשפט העליון (רע"א 5609/03 אד מרי השקעות בע"מ נ' בנק דיסקונט למשכנתאות, פ"ד נח(3) 97, נדונה טענת המבקשים כי הנכסים נמכרו במחירים נמוכים. המבקשים טענו בין היתר, כי כונס הנכסים צריך היה לפרסם הנכס פעם נוספת, וכי קיימים שני קונים המתעניינים ברכישת הנכס. כב' השופט י' טירקל דחה טענות המבקשים וקבע כי לא הוכח קיומם של מציעים נוספים וציטט הדברים הבאים מתוך ספרו של כב' השופט ד' בר-אופיר:
'אין מקום לבטל הליכי מכירה כאשר ברור, מתוך הנתונים העובדתיים, כי שיקולו העיקרי של רשם ההוצאה לפועל התמקד בקבלת מחיר מקסימלי עבור הנכס לטובת החייבים, בעוד שהם הפריחו סכומים תלושים מן המציאות, בלא שקם אפילו רוכש פוטנציאלי אחד שהציע סכומים בסדר גודל שנטען על ידם.'...
יש לציין כי אותו מקרה היה בעל מספר מאפיינים הדומים למקרה הנדון בפני. גם באותו מקרה היו נסיונות של הכונס והמבקשים במשך תקופה ארוכה למכור את הנכס ללא הצלחה, וכמו-כן הנכס שעליו דובר שם היה נכס שבגלל סוגו ומאפייניו קיים קושי למכרו. הנכס נמכר בסופו-של-דבר במחיר נמוך, אשר אמנם תאם את הערכת השמאי הנמוכה יותר (ראה פסקה 4 להחלטה). כאמור, באותו מקרה החליט כב' השופט י' טירקל כי הבנק זכאי לממש את המשכנתה שנרשמה לטובתו.
אין ספק, כי כאשר המחיר המוצע הינו נמוך באופן בלתי-סביר בנסיבות העניין, הרי שימנע רשם ההוצאה לפועל מאישור העסקה, ויקיים מכרז נוסף או התמחרות נוספת (ראה 4131/02 הנ"ל בפסקה 4, וכן ראה בר"ע (ת"א) 1189/03 הנ"ל בפסקה 5; ד' בר-אופיר בספרו הנ"ל בעמ' 395). עם-זאת, לא כל מחיר הנמוך מהערכה שנעשתה לנכס הוא בלתי-סביר, וקיימות נסיבות בהן יאשר רשם ההוצאה לפועל את המכירה למרות המחיר הנמוך, וזאת במסגרת שיקול-הדעת הרחב הנתון לו (ראה בר"ע (ת"א) 1189/03 הנ"ל בפסקה 4). אם המחיר שאושר נמוך מעט, אך סביר מבחינה אובייקטיבית, הרי שיש לאשר את המכירה, ואין לבטלו רק בשל סיכוי תיאורטי כי אם יקיימו מכרזים נוספים, אפשר שבעתיד ימצא מציע עם הצעה גבוהה יותר. ללא עיקרון סופיות הליך המכירה, לא יתאפשר אמון רוכשים בהליך המכירה בהוצאה לפועל (ראה: כב' השופט ד' בר-אופיר בספרו הנ"ל, בעמ' 393-392).
במקרה שבפני חברו מספר גורמים אשר בגינם המחיר הנמוך יחסית עבור הנכס הוא מחיר סביר. התקיימו שתי התמחרויות, מספר המציעים היה נמוך מאוד, המבקשים אמרו לא אחת שיציגו קונה רציני במחיר גבוה יותר אך לא עשו דבר, הנכס נמצא באיזור קו תפר, הנכס עצמו הינו בעייתי מאוד, הן בשל יחודו הבולט והן בשל הבעיות המשפטיות החמורות שיצרו המבקשים בספחם שטחי מגרש, בבנותם מאות מטרים מרובעים ללא היתר ובשנותם יעוד חלקים אחרים. מצב זה גרם לכך כי המחיר שנקבע אינו חורג באופן דרמטי מהערכה שנעשתה לעיל. עמדה זו נתמכת באינטרס ההסתמכות של רוכשי הנכס, מהצורך לחזק אמון הציבור בהליכי הוצאה לפועל, שכן אם לא ניתן יהיה לשלים עסקה כזו תוך זמן סביר, יפגע אינטרס חיוני זה. במצב שנוצר, וגם אם ההערכה היתה גבוהה קצת יותר, היה מקום לאשר העסקה, שכן בנתונים שבפני המחיר עליו הוסכם אינו חורג באופן בולט מהמחיר הסביר.
לאור כל האמור, הבקשה נדחית..."
{ראה גם רע"א 5609/03 אד מרי השקעות בע"מ נ' אדמונד לוי, פ"ד נח(3) 97}

8. פעילות כונס באורח מזורז ובניגוד למהלך פעולות כקבוע בהחלטת מינויו
ב- בר"ע 520/02 {רפאל דריי נ' בנק הפועלים בע"מ, פ"ד סא(2) 226} נפסק מפי כב' הנשיא י' אברמוביץ כי מהלך העניינים מצביע על כך כי הכונס הזדרז יתר על המידה במהלכיו למימוש הנכס עד כדי שחרג מהדרך שנקבעה בהחלטת מינויו.

בהחלטת המינוי נקבע כי ראשית יגיש כונס הנכסים את חוות-דעת השמאי לרשם ההוצאה לפועל ולחייב, ולאחר קבלת הצעות לרכישה ימציא לחייב הודעה בדבר ההצעה הגבוהה על-מנת לאפשר לחייב לפדות את הנכס שבכינוס, בין בתשלום המחיר על-פי ההצעה הגבוהה ביותר או בתשלום החוב בתיק - הכל לפי המחיר הנמוך ביותר.

החלטת רשם ההוצאה לפועל קבעה את סדר הפעולות שעל-פיהן היה אמור הכונס לפעול הן מבחינת מהותן והן מבחינת מועדיהן. ברי כי המשיב 3 לא קיים, לפי סדרן, את הפעולות הנדונות.

עוד נקבע, כי נסיבות המקרה מצביעות על כך שהכונס הזדרז יתר על המידה במהלכיו למימוש הנכס עד כדי שחרג מהדרך שנקבעה בהחלטת מינויו. בהחלטת המינוי נקבע כי קודם כל יגיש כונס הנכסים את חוות-דעת השמאי לרשם ההוצאה לפועל ולחייב, ולאחר קבלת הצעות לרכישה ימציא לחייב הודעה בדבר ההצעה הגבוהה על-מנת לאפשר לחייב לפדות את הנכס שבכינוס, בין בתשלום המחיר על-פי ההצעה הגבוהה ביותר או בתשלום החוב בתיק - הכול לפי הנמוך ביותר.

הוראות רשם ההוצאה לפועל וההפרדה בין שלב המצאת חוות-דעת השמאי למבקש, מן השלב שבו אמור כונס הנכסים לקבל הצעות לרכישת הנכס, נועדו ליתן למבקש מרווח זמן סביר וארוך יחסית על-מנת שיוכל לכלכל צעדיו ולנסות לפדות את הנכס, ולא היה כל מקום לנהוג אחרת ובכך להפר את האיזון בין זכויות המבקש, מחד, לזכויות המשיב 1, מאידך.

9. אי-מתן הזדמנות לחייבת להתייחס להצעת המכר
משלא ניתנה לחייב הזדמנות להביע את עמדתו לגבי מכירת המגרש וכן לא נשקלה הצעתו על-ידי רשם ההוצאה לפועל במסגרת שיקוליו בבואו לאשר את המכירה יש בכך פגם המביא לבטלות המכירה {רע"א 8646/01 אסקבל תיירות בע"מ נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ, פדאור 02(8) 192; רע"א 2404/01 דוד וקנין ואח' נ' רון בראון ואח', פ"ד נו(1) 913}.

10. מבט לפסיקת בתי-המשפט
10.1 האם קנו המבקשות זכות כלשהי כתוצאה מהשתתפותן בהתמחרות, והיותן (בשלב מסויים) המציעות שהגישו את ההצעה הגבוהה ביותר?
מכירת מקרקעין באמצעות מערכת ההוצאה לפועל וכונס נכסים, צריכה להתבצע בזהירות רבה כדי לא לפגוע, באורח בלתי-הפיך, בקניינם של החייבים ושל הזוכים ובזכויותיהם המוקנות של קונים בכוח אשר נוטלים חלק בהליכי המכירה. במכירה כזו נדרש מהקונים להיות מודעים לאפשרות כי כל עוד לא אושרה המכירה על-ידי רשם ההוצאה לפועל, לא רכשו זכויות על-ידי עצם השתתפותם במכרז או בהתמחרות.

ב- בר"ע (ת"א-יפו) 1189/03 {קומפיוטסט מעבדות נ' בנק הפועלים, תק-מח 2003(1) 2061} קבע בית-המשפט:

"1. המבקשות הגישו בקשה למתן רשות ערעור על החלטת רשם ההוצאה לפועל מיום 26.1.03. לפי החלטה זו, נדחתה בקשתן להורות על ביצוע התמחרות נוספת בעניינו של נכס מקרקעין הידוע בתור גוש 7108 חלקה 20 (להלן: 'הנכס').
המבקשות צרפו לבקשתן גם בקשה לעיכוב ביצועם של הליכי המכירה עד למתן החלטה ב-בר"ע 1189/03. בקשת העיכוב הונחה בפניי, אלא שתוך כדי עיון בה הצעתי לבאי-כוח הצדדים כי יסכמו בכתב, ויטענו לגופו של עניין בבקשה למתן רשות ערעור. הצדדים הביעו את הסכמתם, והחלטה זו ניתנת, אם-כן, בתחומיה של ה-בר"ע.
2. זכויותיו של החייב משה פיינגולד בנכס, מושכנו לטובת בנק הפועלים, והמשיב מס' 2, עורך-דין שלמה ובר, מונה בתור כונס נכסים על הזכויות הממושכנות של החייב. מאחר שהחייב לא פרע את חובו לבנק, נפתחו הליכי הוצאה לפועל למימוש המשכנתה. כונס הנכסים החל בביצוע ההליכים, ופרסם מודעה בעיתון שקראה להגיש הצעות לרכישת הנכס. במודעה זו נאמר כי הכונס איננו מתחייב לקבל הצעה כלשהי, הוא רשאי לערוך התחרות בין המציעים, לפי שיקול-דעתו הבלעדי, והמכירה כפופה לאישורו של רשם ההוצאה לפועל. בתחילה הגישו המבקשות הצעה שהיתה נמוכה במידה ניכרת מהערכתו של השמאי, ועל-כן נדחתה על-הסף על-ידי הכונס ולא התקבלה על-ידיו. במשרדו של הכונס התייצבה מציעה אחרת שהיא חברת צור רון ייזום בע"מ, שנכנה אותה 'המציעה הראשונה'. המציעה הזו הגישה הצעת רכישה בסך 400,000 דולר בצירוף מע"מ, היטל השבחה ו/או דמי היוון ככל שיהיו. הכונס קבע ישיבה להתמחרות בה נכחו נציגיה של המציעה הראשונה, והם קבלו לידיהם טיוטה של הסכם הרכישה.
החייב לא נכח בישיבה זו אף שהוזמן אליה.
3. ביום 17.12.02 המשיך הכונס בניהול משא-ומתן עם נציגיה של המציעה הראשונה, ובסופו-של-דבר נחתם הסכם מכר בינה לבין הכונס. ביום 19.12.02 הגישה המבקשת מס' 1 הצעת רכישה שעמדה על-סך 420 אלף דולר בצירוף מע"מ והיטל השבחה. כונס הנכסים מעריך את התשלומים הנוספים הנ"ל בשווי של תשעים אלף דולר. בשל הפער שבין שתי ההצעות (עשרים אלף דולר) פנה הכונס אל רשם ההוצאה לפועל בבקשה למתן הוראות. הכונס קבל הוראה לכנס ישיבה נוספת להתמחרות, וזו אכן כונסה. לישיבה זו התייצבו המתחרים הבאים:
המציעה הראשונה שהציעה כזכור 400 אלף דולר + מע"מ; המבקשת מס' 1 שהציעה 420 אלף דולר + מע"מ, והמבקשות 3+2 שהציעו 430 אלף דולר + מע"מ.
4. במהלך ההתמחרות יצאה המציעה הראשונה ממעגל המציעים ונשארה המבקשת מס' 1 אשר העלתה את הצעתה לסך של 450 אלף דולר + מע"מ. המבקשות 2 + 3 הצטרפו להצעתה, ושלוש המבקשות הציעו לרכוש את הנכס בסכום האמור. הן הפקידו ערבון כספי, בידי הכונס, בסך 45 אלף דולר. הכונס הגיש לרשם ההוצאה לפועל בקשה לאישור המכר בסך של 450 אלף דולר + מע"מ. בקשתו של הכונס הועברה לתגובתו של החייב, ועוד בטרם ניתן אישור למכירה, הוגשה לכונס הצעה חדשה של קונה עלום שם, המיוצג על-ידי עורך-דין רותם. הצעה זו עמדה על-סך של 480 אלף דולר + מע"מ. כונס הנכסים הודיע לחייב על ההצעה החדשה, ובא-כוחו של החייב הודיע לכונס על תמיכתו בהתמחרות חדשה, כדי שהנכס ימכר במחיר מירבי. רשם ההוצאה לפועל הורה איפוא על התמחרות חדשה. יודגש כי לרשם ההוצאה לפועל נתון שיקול רחב לאשר את המכירה או לתת כל הוראה או תנאי הקשורים בה. ואם המחיר המוצע יהיה נמוך מדי, רשאי רשם ההוצאה לפועל לעשות שימוש בשיקול-דעתו ולא לאשר את המכירה (ע"א 319/74 רובינשטיין ואח' נ' פיין, פ"ד ל(1) 454; הנשיא, לימים שופט בית-המשפט העליון, י' טירקל בר"ע (ב"ש) 142/94 שפר נ' בנק הפועלים ואח', פ"מ התשנ"ו(א) 161). ובלשון אחרת: מכירת מקרקעין באמצעות מערכת ההוצאה לפועל וכונס נכסים, צריכה להתבצע בזהירות רבה כדי לא לפגוע, באורח בלתי-הפיך, בקניינם של החייבים ושל הזוכים ובזכויותיהם המוקנות של קונים בכוח אשר נוטלים חלק בהליכי המכירה. במכירה כזו נדרש מהקונים בכוח להיות מודעים לאפשרות כי כל עוד לא אושרה המכירה על-ידי רשם ההוצאה לפועל, לא רכשו זכויות על-ידי עצם השתתפותם במכרז או בהתמחרות.
5. הכונס קיים התמחרות חדשה כהוראת רשם ההוצאה לפועל, וזימן אליה את המבקשות, את החייב ואת עורך-דין רותם שייצג את המציע האלמוני. המבקשות הודיעו לו על התנגדותן לכל התמחרות נוספת, אולם השתתפו בהתמחרות 'מתוך מחאה'. הן העלו את הצעתן לסכום של 555 אלף דולר + מע"מ. בסופו-של-דבר זכתה הצעתו של המציע האלמוני בסך 560 אלף דולר + מע"מ. סכום זה עולה על הערכת השמאי מר ליפה, לפיה ערכו של הנכס במכירה מהירה ומאולצת עומד על 547 אלף דולר + מע"מ. רשם ההוצאה לפועל נתן למשיב מס' 4 אישור מכירה באמצעותו של עורך-דין יצחק רותם (סעיף 11 לתגובת המשיב מס' 4 מיום 12.2.03). מאחר שאישור המכירה ניתן בעוד הליכים אלה מתנהלים כסדרם, אינני סבור שהמציע האלמוני קנה זכות יתרונית כלשהי על פני המבקשות. אני דן בבקשה זו כאילו לא ניתן אישור כלשהו למכירה.
6. האם קנו המבקשות זכות כלשהי כתוצאה מהשתתפותן בהתמחרות, והיותן (בשלב מסויים) המציעות שהגישו את ההצעה הגבוהה ביותר? אני עונה על שאלה זו בשלילה. לא ניתן לטובתן צו אישור מכירה לפי תקנה 68(ב) לתקנות ההוצאה לפועל. הליכי המכירה התנהלו כאן בפיקוח צמוד של רשם ההוצאה לפועל, וכך צריכים העניינים להתנהל. הוא הורה לכונס לערוך התמחרות, כאשר הוברר שקיים מציע נוסף (המשיב מס' 4) שהציע הצעה העולה בשיעור ניכר על הצעתן של המבקשות. פירוש הדבר הוא שכל המתמחרים ניצבים ברמה תחרותית שווה, ולאף אחד מהם אין זכות יתרונית כלשהי על זולתו. אינני מתעלם מכך שהמבקשות הפקידו, בידי הכונס, כעשרה אחוז מהתמורה שהוצעה על ידן. הפקדה זו איננה משנה את מצבן לרעה באופן כלשהו, מכיוון שההוראה שבתקנה 67(א) לתקנות ההוצאה לפועל מחייבת את המציע בהפקדת ערבון בשיעור הנ"ל. כלומר: הפקדת הערבון מהווה חלק בלתי-נפרד מהליכי המכירה, והמציע מביא בחשבון שיקוליו את העובדה שעליו להפקיד את הערבון הכספי, מכיוון שאחרת לא יוכל ליטול חלק בהתמחרות.
7. בענייננו היו המבקשות מוכנות לשלם סכום של 450 אלף דולר + מע"מ.
המשיב מס' 4 מוכן לשלם 560 אלף דולר, והרי זה פער משמעותי בין ההצעות.
הצדדים היו מודעים לתנאי ההתמחרות, לפיהם כפוף המכר לאישורו של רשם ההוצאה לפועל; ופירוש הדבר הוא שכל עוד לא אושרה הצעת הרכישה על יסוד תקנה 68(ב) - לא גובש אינטרס הסתמכות לטובת המציע. כתוצאה מכך ניתן להמשיך בהליכי ההתמחרות (באישורו ובפיקוחו של רשם ההוצאה לפועל) ככל שמוגשת הצעה העולה במידה משמעותית על קודמתה, כמו בענייננו.
8. עיקר הדברים
הבקשה למתן רשות ערעור נדחית בזה. ההליכים ימשכו כסדרם. המשיב מס' 4 הוא רוכש הנכס. המבקשים ישלמו למשיב מס' 4, באמצעות עורך-דין רותם, שכר-טרחת עורך-דין בסך 6,000 ש"ח בצירוף מע"מ, הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לפירעון."

10.2 פגמים בהליך מימושו של נכס בידי כונס הנכסים
בית-המשפט העליון קבע, במספר פסקי-דין, כי ההלכה היא לא לבטל מכירה סופית ולא לפגוע בזכותו של הקונה ולאפשר את העברת הנכס על-שמו למרות רצונו ויכולתו של החייב לשלם את החוב.

ניתן מעמד בכורה לעיקרון סופיות ההליך, וקונה שזכותו נקבעה סופית, מוגן מפני ביטול, בכל מקרה. עם-זאת הפסיקה איפשרה ביטול הליכי מכירה בהוצאה לפועל, למרות הנטיה לראות בכך סוף פסוק אך זאת בנסיבות חריגות וקיצוניות. בית-המשפט העליון ביטל הליכי מכירה במקרה בו התגלתה קנוניה בין הקונה לבין הכונס {בר"ע (נצ') 520/02 רפאל דריי נ' בנק הפועלים בע"מ, תק-מח 2002(2) 520}.

10.3 מעמדם של חובות ארנונה בהליכי מימוש נכס בהוצאה לפועל. אין המימוש כעסקת מכר לכל דבר והעיריה אינה רשאית לעכב אישורי על העברה מחמת חובות ארנונה קודמים
ב- בר"ע (יר') 2422/00 {עיריית ראשון-לציון נ' משכן בנק הפועלים למשכנתאות, תק-מח 2001(2) 16192}נפסק מפי כב' השופטת מיכאלה שידלובסקי-אור:

"לאחרונה, ובעקבות תביעות דומות שהגישה המבקשת, ניתנו מספר החלטות בעניינים הנדונים כאן, על-ידי מספר שופטים בבית-המשפט המחוזי בתל-אביב.
קראתי את פסקי-הדין האלה ומצאתי תמימות דיעים בעניין אחד, ומחלוקת בעניין אחר. אף אני אצטרף לדעת חבריי בתל-אביב בעניין הראשון, ואפסוק את דעתי בעניין השני.
העניין הראשון, מהותו בשאלה האם ארנונה ותשלומי עיריה אחרים, הינם בעלי מעמד של חובות בדין קדימה בהליך כינוס. שני מקורות עשויים להעניק לארנונה מעמד כזה: סעיף 324(א) לפקודת העיריות וסעיף 11א(1) לפקודת המיסים. יצויין כי מעמד כזה של תשלום הארנונה, פירושו סמכות של העיריה, להתנות את מתן האישור להעברת המקרקעין בסילוק החובות. אולם עוד בטרם נדון בכך, יהיה עלינו לדון בשאלת תחולתה של הכרזת שר האוצר מפברואר 2000 על החובות שנצברו בענייננו. אם נמצא כי יש להכרזה תחולה עליהם הרי שבכך יתייתר הצורך בדיון הראשון.
ב- ע"א (ת"א) 2526/99 עיריית ראשון-לציון נ' עורך-דין ד"ר ישראל וינבוים (טרם פורסם), פסקה השופטת שטיין כי ההכרזה תקפה מיום הכרזתה בלבד ועל-כן אין היא רלבנטית לחובות שהתגבשו קודם לה. השופטת ש' סירוטה ב- בר"ע (ת"א) 1886/00 עיריית ראשון-לציון נ' בנק כרמל למשכנתאות והשקעות בע"מ (טרם פורסם), פסקה, כי החלת ההכרזה על חובות שהתגבשו לפני פרסומה, אינה בגדר חקיקה רטרואקטיבית היות שחובות, ממשיכים להיות כאלה עד לפרעונם, ואולם להכרזה יש תחולה רטרוספקטיבית, הואיל וזכויות הנושים התגבשו בטרם פרסום ההכרזה. יש בידי להסכים לכך. החלת ההכרזה על חובות שהיו כאלה עובר לפרסומה היא, כפי שהגדיר אותה השופט א' ברק (כתוארו אז) ב-עע"א 1613/91 אורית ארביב נ' מדינת ישראל, פ"ד מו(2) 765, החלה אקטיבית: 'החלת חוק היא אקטיבית אם היא מוחלת על מצב דברים המתקיים ביום כניסתו של החוק לתוקף'. וכזה הוא המצב לעניין החובות. ואולם, להכרזה יש השפעה גם על מצב דברים שהסתיים לפני פרסומה, דהיינו, זכויות הנושים שהתגבשו, ובמובן זה זוהי החלה רטרוספקטיבית. על חקיקה רטרוספקטיבית אמר השופט א' ברק באותו פסק-דין:
'... נקודת המוצא העקרונית היא, כי חקיקה רטרוספקטיבית אינה ראויה. החזקה היא נגדה. ה-'נטל' מוטל על המבקש לסתור אותה. אין זה מספיק - לשם סתירתה של החזקה - להראות כי הסדרו של החוק החדש טוב מההסדר הישן, שאם-כן, כל חוק - שחזקה עליו שהוא טוב מקודמו - היה מוחל רטרוספקטיבית... נמצא, כי לא די בכך שהחוק החדש טוב מקודמו. יש להראות, כי קיים אינטרס ציבורי ליתן לחוק החדש תחולה רטרוספקטיבית, ואין להסתפק בתחולתו האקטיבית. זה אינו נטל קל, אולם זהו נטל שניתן להרימו בנסיבות מתאימות' (שם, עמ' 785).
המבקשת טוענת כי האינטרס הציבורי של רצון למנוע פגיעה בקופת הציבור ובקניינו - הם קופת העיריה שנועדה לצרכי התושבים - מצדיק החלה רטרואקטיבית של ההכרזה. לדעתי אין באינטרס זה כדי לספק את הנטל המוטל על המבקשת, אכן ההסדר החדש משכלל את מערכת הגביה של העיריה והוא מטיב עם הקופה הציבורית, אולם כדברי השופט א' ברק לעיל, אין די בכך שההסדר החדש טוב מהישן, שאילולא כן לא היה בא לעולם, ויש להצביע על אינטרסים מהותיים יותר. אשר-על-כן אני מצטרפת לדיעה, כי להכרזת שר האוצר אין תחולה על החובות לעיריה שבענייננו.
כעת נחזור לבחון את המצב המשפטי ביחס למעמדם של ארנונה ותשלומי חובה לעיריה, לפני ההכרזה, כחובות בדין קדימה. פסק-הדין הממצה בשאלת ארנונה כמס, ניתן על-ידי השופטת ט' שטרסברג-כהן ב- רע"א 2911/95 יוסי אברהם עורך-דין ואח' נ' עיריית רמת-גן ואח', פ"ד נג(1) 218. נקבע שם חד-משמעית, כי ארנונה איננה מס, כהגדרתו בפקודת המיסים (גביה), כל עוד שר האוצר לא הכריז עליה ככזאת. על-כן, לפני הכרזת שר האוצר ארנונה לא היתה יכולה להיות שיעבוד ראשון על מקרקעין כאמור בסעיף 11א(1) לפקודת המיסים. באותו פסק-דין נאמר גם על-ידי השופטת ט' שטרסברג-כהן כי באשר לסעיף 324(א) לפקודת העיריות:
'הלכה פסוקה היא, כי הוראת סעיף 324(א) לפקודת העיריות היא הוראה הנותנת בידי הרשות אמצעי גביה אדמיניסטרטיביים אשר נועדו לייעל את הליך הגביה. אין זו הוראה מהותית, המעניקה לחוב הארנונה עדיפות על פני חובות אחרים... ואין בה כדי לשנות סדרי קדימות...' (שם, בעמ' 226).
לסיכום עניין זה אומר, כי הדברים לעיל נאמרו בהקשר של הליכי פשיטת רגל ופירוק אולם, אין מקום לבצע אבחנה ביניהם לבין הליכי כינוס, באשר אופיה האדמיניסטרטיבי של ההוראה, בוודאי שאינו תלוי בטיבו של ההליך שלגביו מופעלים אמצעי הגביה.
התוצאה היא כי אין לעיריה שיעבוד ראשון על הדירה, וזאת מפאת העובדה, כי הכרזת שר האוצר איננה חלה על החובות בענייננו, ומעמדם בטרם ההכרזה אינו של חובות בדין קדימה. לפיכך העיריה איננה רשאית לדרוש את תשלום הארנונה המגיעה לה כתנאי למתן האישור הדרוש לצורך העברת בעלות במקרקעין, ובכך למעשה, לעקוף את ההסדר ולהעניק לחובותיה מעמד של דין קדימה.
העניין השני, אשר בו היו חלוקות הדיעות בפסקי-הדין, הוא שאלת המועד שממנו יש לחייב את כונס הנכסים בתשלום החובות לעיריה. גדר המחלוקת נוגע לשאלת החבות בשתי התקופות הבאות:
התקופה הראשונה - עד למינויו של כונס הנכסים.
התקופה השניה - מיום מינוי כונס הנכסים ועד ליום תפיסת החזקה.
הוראת סעיף 54(א) לחוק ההוצאה לפועל קובעת:
'כונס הנכסים יקח לרשותו את הנכס שנתמנה לו, ינהלו, ימכרנו, יממשו ויעשה בו כפי שיורה רשם ההוצאה לפועל; וידו של כונס הנכסים בכל אלה כיד החייב.'
ב- ע"א 2526/99 הנ"ל קבעה השופטת שטיין כי יש לחייב את הכונס בתשלום החובות רק מיום תפיסת החזקה בנכס וזאת לפי לשון החוק, על-פיה 'ידו של הכונס כידו של החייב (רק) כאשר הכונס לוקח לרשותו את הנכס שהוא התמנה ככונס לו...'. עוד נאמר שם כי כאשר החייבים ממשיכים להתגורר בנכס הרי שאז, זיקתם לנכס היא הזיקה הקרובה ביותר, ועל-כן ייחשבו הם כ-'מחזיקים', הם ולא הכונס. על-פי סעיף 1 לפקודת העיריות, המחזיק בנכס הוא החב בארנונה ולפיכך חוב הארנונה, עד לתפיסת החזקה על-ידי הכונס, יחול על החייבים.
בפסקה כך, איבחנה השופטת את המקרה דשם מזה שנדון ב- ע"א 5957/92 עורך-דין יהושוע באום נ' אשטורם נכסים ומימון בע"מ, דינים עליון נג 202 (להלן: "אשטורם"). בפרשה זו קבעה השופטת ט' שטרסברג-כהן, כי המפרק הינו המחזיק בנכס החל ממתן צו הפירוק, בהיותו בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס. האיבחון מפסק-דין זה התבסס על העובדה, כי בעניין אשטורם הנכס עמד ריק, ואילו שם כאמור, החייבים המשיכו להתגורר בנכס ולקיים את זיקתם אליו.
השופטת ש' סירוטה ב-בר"ע 1886/00 הנ"ל, לא קבלה אבחנה זו, וקבעה בעניין הנדון אצלה, כי החזקה המשפטית עוברת אל הכונס החל ממועד מתן צו הכינוס.
בעיניי עדיפה שיטתה של השופטת סירוטה הנסמכת על האמור בעניין אשטורם. על-פי דיני הפירוק, עם מתן צו הפירוק מקבל המפרק לידו, או לפיקוחו, את הנכסים שהחברה זכאית להם. מכוח צו הפירוק מכוננת זיקתו של המפרק אל הנכס כזיקה הקרובה ביותר. אין להבחין לעניין זה בין פירוק לבין כינוס. בנוסף, נאמר גם בעניין אשטורם כי 'היעדר יכולת של המפרק להשתמש בנכס כנטען על ידו, אין בה כדי לשלול את זהותו כמחזיק' (שם, עמ' 12).
סוף דבר, הערעור מתקבל בחלקו. החלטת רשם ההוצאה לפועל לעניין חיבור הדירה לרשת המים ומתן האישור להעברת הבעלות על הנכס, תישאר על כנה, בכפוף לתשלום המיסים לעיריה החל ממועד מתן צו הכינוס."

10.4 עיכוב בתשלום שכר-הטרחה שנקבע, כמוהו כחוב למשיב, ומהווה עילה למימוש המשכון
ב- בר"ע (חי') 328/99 {אברהם אדם נ' בנק לאומי למשכנתאות, תק-מח 99(3) 1607} נדון מקרה בו נגד המבקשים ננקטו הליכי הוצאה לפועל בגין מימוש שטר משכנתה, עקב אי-פירעון התשלומים שבגין ההלוואה כסדרם. סכום הפיגורים שבגינו נפתחו ההליכים, עמד על-סך של 22,367 ש"ח. ביום 3.12.98 פנו המבקשים אל רשם ההוצאה לפועל בחיפה בבקשה להפחית את שכר-טרחת בא-כוח המשיב אשר עמד על-סך של 33,000 ש"ח, ולעכב את הליכי הפינוי שננקטו נגדם. לאחר קבלת תגובת בא-כוח המשיב קבע רשם ההוצאה לפועל, בהחלטתו מיום 22.12.98 כי גובה שכר-הטרחה יעמוד על-סך של 25,000 ש"ח, ודחה את הבקשה באשר לעיכוב הליכי הפינוי.

המבקשים פנו אל רשם ההוצאה לפועל, בבקשה שיבחן שנית את החלטתו זו ויפחית סכום נוסף של שכר-הטרחה, וביום 11.1.99 נתן רשם ההוצאה לפועל החלטה נוספת הדוחה את בקשת המבקשים לשנות את גובה שכר-הטרחה, תוך שהוא קובע כי: "כל עוד קיים חוב ולו יקרא זה שכר-טרחה זכאי הזוכה למימוש המשכנתה גם אם החייבים משלמים תשלומים מחוץ לתיק".

המבקשים הגישו ביום 4.4.99 בקשה נוספת לרשם ההוצאה לפועל לעיכוב צו הפינוי והפחתת סכום החוב וחלוקתו לתשלומים, וגם בקשה זו נדחתה בהחלטה מיום 4.4.99, שזו לשונה:

"הבקשה נדחית, שכר-טרחה כבר הופחת ולא הוגש על כך ערעור, הבקשה לעיכוב הליכי פינוי נדחתה ביום 11.1.99. ברור שקיים חוב לגבי שכר-טרחה בסך של 25,000 ש"ח וקיים חוב בשל הלוואה עצמה. הזוכה רשאי לממש המשכנתה בשל הסכום במלואו אם קיים פיגור באחד מהתשלומים וברור שהיה קיים פיגור כזה. החוב בתיק הוא גבוה ביותר מעבר לסכום ההלוואה ושכר-הטרחה, לכן אין מנוס לעיכוב הליכים או לביטול הפינוי. סוף דבר הבקשה נדחית."
בית-המשפט קבע:

"הגעתי למסקנה כי דין ערעור זה להידחות.
אכן, בסמכותו של רשם ההוצאה לפועל להפחית את שכר-טרחת עורך-הדין, כדברי כב' השופט דוד בר-אופיר בספרו, הוצאה לפועל - הליכים והלכות, (מהדורה רביעית) 541:
'שיעורי שכר-הטרחה עבור הפעולות בהוצאה לפועל קבועים בכללי לשכת עורכי-הדין (התעריף המינימלי), התשל"ז-1977, כאחוז מסויים מהסכום העומד לגביה... ולכן קובעת הוראתו של סעיף 10(א) לחוק ההוצאה לפועל כי שכר-הטרחה יהיה כאמור בתעריף המינימלי, אלא-אם-כן קבע רשם ההוצאה לפועל שכר אחר על-פי בקשה שהוגשה לו. הוא רשאי במקרים מיוחדים ומתאימים, להקטין או להגדיל את שכר-הטרחה שנקבע בתעריף המינימלי, לקבוע שכר כולל לעורך-דין בשל הטיפול בתיק, כמו גם שכר-טרחה בשל פעולות מיוחדות שבוצעו על-ידי עורך-הדין.'
במקרה דנא, פנו המבקשים אל רשם ההוצאה לפועל בבקשה שיפחית מסכום שכר-טרחה שנקבע לזכות בא-כוח המשיב שעמד על-סך של 33,000 ש"ח, ולאחר שקילת הבקשה ובחינת תגובת המשיב הגיע רשם ההוצאה לפועל למסקנה כי יש מקום להפחית את סכום שכר-הטרחה לסך של 25,000 ש"ח.
המבקשים לא השלימו עם החלטת רשם ההוצאה לפועל ופנו אליו פעם נוספת על-מנת שישוב וישקול החלטתו.
בתיק הההוצאה לפועל ננקטו פעולות למכביר מעבר לפתיחת תיק ההוצאה לפועל ושכר-הטרחה שנקבע הינו סביר בנסיבות העניין.
באשר לשאלת מימוש המשכון ועיכוב צו הפינוי, סמכותו של רשם ההוצאה לפועל בעניין זה מוגבלת, שכן כדברי השופט דוד בר-אופיר בספרו, הוצאה לפועל - הליכים והלכות (מהדורה רביעית) 79:
'מהוראת סעיף 18 לחוק המשכון ברור כי לאחר שהוחל בהליכי מימוש המשכון בהוצאה לפועל, אין לרשם ההוצאה לפועל שיקול-דעת להפסיק את הליכי המימוש ולתת לחייב ארכה לתשלום החוב, אגב החזרת הנכס הממושכן לבעליו.'
לא ייתכן שהחייבים באמצעות הליך זה יגרמו להקפאת הליכי מימוש המשכון, זאת בניגוד לכוונת המחוקק לאפשר לבעל המשכון אמצעי מהיר ונוח לגביה שניתן להפעילו גם במקרה וקיימת מחלוקת על קיומו של החוב או על גובהו.
רשם ההוצאה לפועל (מר זאיד סלאח) בחן במסגרת סמכותו האם קיימים פיגורים במסגרת החוב וקבע בהחלטתו מיום 16.9.98 כי:
'בבקשת החייבים קיימת הודעה כי היו פיגורים בהחזר הלוואה. על-פי ההסכם אשר בין הצדדים, הסכם אשר לא שנוי במחלוקת, הזוכה זכאי להעמיד את ההלוואה לפירעון מיידי, במקרה של פיגורים וכך היא עשתה.'
ובהחלטתה מיום 4.4.99 קבע רשם ההוצאה לפועל (מר אורי אוחיון) כי 'ברור כי קיים חוב לגבי שכר-טרחה בסך 25,000 ש"ח, וקיים חוב בשל הלוואה עצמה, הזוכה רשאי לממש המשכנתה בשל הסכום במלואו, אם קיים פיגור באחד התשלומים, ברור שהיה פיגור כזה'.
נטל ההוכחה, באשר לגובה החוב ואי-קיומם של פיגורים בחוב, רובץ על כתפיהם של החייבים, היינו המבקשים. ואולם, המבקשים לא הוכיחו בפניי כי אכן עמדו בכל התשלומם ושלא קיים פיגור בתשלום, ולא-זו-אף-זו, ברור כי קיים חוב בגין אי-תשלום שכר-טרחת עורך-הדין, מאחר ועורך-הדין בא-כוח המשיב, תרם במלאכתו לגיבוש ההסכם בין הצדדים, הרי ששכר-טרחתו הינו חלק בלתי-נפרד מתשלום החוב על-פי ההסכם ומתווסף לו.
לכן, עיכוב בתשלום שכר-הטרחה שנקבע, כמוהו כחוב למשיב, ומהווה עילה למימוש המשכון.
לפיכך הנני קובע כי דחיית הבקשה לעיכוב הליכי פינוי בדין יסודה.
עם-זאת, לפנים משורת הדין ובהתחשב בהסדר התשלומים החודשיים שבמסגרת איחוד התיקים, אשר רובץ על גבם של המבקשים, החלטתי לקבוע כי יתרת תשלום שכר-הטרחה בסך 15,000 ש"ח ישולם ב-10 תשלומים חודשיים, החל מ- 1.10.99, ולא בשלושה תלשומים בלבד, כפי שקבע רשם ההוצאה לפועל..."

10.5 טענות בדבר פגמים בהליכי המכר וניהולם ברשלנות
ב- בר"ע (ת"א-יפו) 1360/03 {יצחקי דוד נ' סוחייק מורד קלימי, תק-מח 2005(3) 3778} נפסק מפי כב' השופטת יהודית שטופמן:

"ו. סבורה אני כי דין הערעור להידחות מכל וכל.
מטעם בלתי-ברור, שב המערער וממחזר טענות קודמות, אשר נבדקו ונבחנו שוב ושוב על-ידי הערכאות השונות.
בקשת רשות הערעור שהוגשה על החלטת רשם ההוצאה לפועל מיום 19.2.03, אינה אלא בקשת רשות ערעור שעניינה, למעשה, החלטת רשם ההוצאה לפועל, מיום 26.6.02, לפיה אושר המכר.
המערער שב וטוען טענות כנגד אישור המכר, אופן ביצוע ההתמחרות, הזמנתו להתמחרות וכיוצא באלה טענות שעניינן פגמים בהליכי המכר.
כפי שכתבה רשם ההוצאה לפועל בהחלטתה 'טענות החייב בנוגע לפגמים בהליכי המכר, הועלו כבר בבקשה מיום 24.3.02 ונדחו על-ידי בהחלטה מיום 2.5.02'.
לא ברור לי מדוע סבור המערער כי יכול לשוב ולטעון בפני רשם ההוצאה לפועל טענות שנדחו בהחלטה קודמת, ובהמשך להגיש בקשת רשות ערעור על החלטת רשם ההוצאה לפועל המציינת את דחיית הטענות במסגרת החלטה קודמת.
יפים עד מאוד לעניינו דבריו של כב' השופט ד' בר-אופיר, ס"נ, בהחלטתו מיום 24.3.02, בעניין בקשה קודמת שהוגשה על-ידי המערער, בה נכתב:
'התנהגותו של המבקש גובלת בעזות מצח. בקשות קודמות שהוגשו על ידו, לעיכוב ההתמחרות נדחו גם על-ידי רשם ההוצאה לפועל וגם על-ידי ערכאת הערעור. כעת משנקבע מועד חדש להתמחרות הגיש המבקש בקשת דחיה לרשם ההוצאה לפועל. בקשה זו נדחתה, ולכן הגיש בקשה חדשה למתן רשות ערעור על החלטת רשם ההוצאה לפועל. בנוסף לבר"ע הוגשה גם בקשת ביניים לעיכוב ההתמחרות במעמד צד אחד...'
המערער פועל, כך נראה, בנחישות על-מנת לטרפד כל מהלך, שעניינו מימוש נכסי המקרקעין. הסיבה שפועל כך המערער, צויינה על-ידי בא-כוחו, בגלוי בישיבת יום 1.6.05, באומרו:
'אנו חוזרים על כל הטענות שהועלו ב- בר"ע.
אני רוצה להציג בפני בית-המשפט איזושהי תמונה שלדעתי היא בעצם התמונה הנכונה, מדובר במערער שהיקף החובות שלו עומד על 10 מיליון ש"ח, 5 מיליון ושש מאות אלף ש"ח הוא חוב כלפי מרשו של חברי, גם אם נמכור את כל הנכסים ואפילו במחיר ריאלי, כפי שמבקש חברי, לא יהיה די בהם בכדי לכסות את סכום החוב, אפילו לא רק כלפי מרשו של חברי.
לפיכך, לקחת נכסים ולמכור אותם ולו לשם המכירה בלבד, אין כל תועלת בכך... הטענה הזו הועלתה בהוצאה לפועל שאין כל תועלת במכירה עצמה.' (עמ' 3 לפרוטוקול)
נראה, איפוא, כי אכן, עמדת המערער, כפי שבוטאה בגלוי בדיון ונרשמה בפרוטוקול, היא העומדת בבסיס הדברים, ומהווה מאיץ להתנהגותו הבלתי-מובנת, לכאורה.
לדעת המערער, דווקא חובותיו הגבוהים אמורים להוות לו משום חסיון מפני מימוש הנכסים, משום שלדעתו אין תועלת במימוש.
אינני יכולה לקבל את עמדת המערער.
ברור לחלוטין כי מימוש הנכסים יצמצם את החובות.
עוד ברור כי גם תשלומים לרשויות, אותם רואה המערער כתשלומים מיותרים, ככל הנראה, מצדיקים מימוש הנכסים.
נראה לי כי רשם ההוצאה לפועל הלכה כברת דרך לטובת המערער, על-מנת לסייע למערער לפדות את הנכס.
הזימון להתמחרות כדברי המערער, הגיע לידיו חמישה ימים קודם להתמחרות, ולא היתה כל מניעה כי המערער יתייצב להתמחרות וישתתף בהתמחרות כדין.
רשם ההוצאה לפועל, לא מצאה כל פגם בהתנהגותו של כונס הנכסים, וסבורה אני כי בדין קבעה כך.
רשם ההוצאה לפועל נתנה אורכה למערער אורכה לפדות את הנכס וכן נתנה למערער אורכה נוספת בת 30 יום על-מנת שימצא קונה, כמשאלתו, המוכן לרכוש את הנכס, במחיר הגבוה מהמחיר שהושג בהתמחרות.
בנסיבות העניין, קיום ההתמחרות במועדה, למרות טענת המערער כי הוזמן לה רק חמישה ימים קודם לקיומה, לא פגעה כהוא זה בזכויות המערער, משניתנה למערער אפשרות להביא קונה נוסף, לאחר סיום ההתמחרות, אם אכן היה מאתר קונה המוכן לשלם סכום גבוה יותר בגין הנכס.
לטענת המערער, הקונה שאיתר המערער מוכן היה לשלם תמורת הנכס סכום העולה ב- 118,000 ש"ח על הסכום שהתקבל מהקונה שאושר.
אפילו נכונה טענה זו של המערער, אין בכך כדי לבטל את המכר.
רק כשמונה חודשים לאחר אישור הסכם המכר, איתר המערער את אותו קונה, ואין כל הצדקה או עילה מן הדין לבטל את ההסכם שנכרת עם הקונה רק מן הטעם שמקץ זמן ניכר איתר המערער קונה נוסף.
(ראו לעניין זה רע"א 7435/04 אבנר כהן נ' הבית העגול בע"מ ואח' (טרם פורסם); רע"א 4891/04 שמואל וינקלר נ' בנק הפועלים בע"מ ואח' (טרם פורסם))
ז. סוף דבר - לא מצאתי כל ממש בטענות המערער.
אינני רואה, כלל ועיקר, כי שגתה רשם ההוצאה לפועל משלא ביטלה ביום 19.2.03 מכר שאושר כשמונה חודשים קודם לכן, בנסיבות המתוארות בפסק-הדין.
אין זאת כי אם, למרבה האירוניה, דווקא מצבו הכלכלי הקשה של המערער וחובותיו הכבדים, הם המאפשרים לו, לשיטתו, להכביד בבקשות חוזרות ונשנות, חסרות כל בסיס ועילה מן הדין, דוגמת הערעור שבפני.
ח. הערעור נדחה."

10.6 קביעת שומה עדכנית
ב- בר"ע (ת"א-יפו) 1479/03 {אריק זמיר נ' בנק לאומי למשכנתאות בע"מ ואח', תק-מח 2005(3) 4451, 4452} נקבע כי:

"אין חולק כי הליכי הפרסום וההתמחרות ננקטו בטרם נקבעה השומה העדכנית על-פי פסק-הדין ב- בר"ע 1193/02, אולם, קביעת הזוכה בוצעה רק אחר קבלת השומה העדכנית.
יאמר מייד, כי לא נראה לי שבנסיבות העניין, אין לבטל את הצו להעברת הזכויות במגרש, לאחר שהקונה שילם את מלוא תמורת המגרש, למרות אי-ביצועו של הליך התמחרות נוסף, לאחר קבלת חוות-דעתו המעודכנת של השמאי.
בעניינו, בוצע מימוש הנכס על-ידי כונס נכסים. הליך ההתמחרות הינו הליך מעין מכרזי המאפשר מכירה של נכס בתנאי תחרות שווים, לכל המרבה במחיר, כתחליף להליך המכרז.
מטרת הליך ההתמחרות הינה להשׂיא את התמורה אשר ניתן להשיג מרוכש פוטנציאלי, בגין הנכס הנמכר, תוך מתן משקל ראוי לאינטרסים השונים של כלל המעורבים בהליך.
על עקרונות דרכי המימוש החלופיות האפשריות של נכסים עמד בית-המשפט העליון מפי כב' השופטת א' פרוקצ'יה ב- ע"א 509/00 לוי נ' ברכה, פ"ד נה(4) 410, 422...
ה. אין בידי לקבל את טענת המערער לפיה סכום התמורה שהתקבלה מהמשיבים מחייב את התערבותה של ערכאת הערעור, בהיותו נמוך משמעותית מהנקוב בחוות-דעתו של השמאי מטעמו.
בענייננו, בוצע הליך התמחרות, בנוכחות המערער, ואשר בסיומו לא הוכרזו המשיבים כזוכים, בהציעם הצעה יחידה, בסכום של 263,000$.
כונס הנכסים ראה בהצעה זו הצעה מספקת, והגיש בקשה, בהתאם, לאשר את המכר למשיבים - והמכר אכן אושר."

10.7 עיכוב ביצוע הליכי מכירה
ב- רע"א 667/01 {עזבון אל רחמן דרביה ז"ל נ' היפר מטל בע"מ, פ"ד נו(2) 5} נפסק מפי כב' השופט י' טירקל:

"1. המשיבה מס' 1 (להלן: "הזוכה") פתחה בלשכת ההוצאה לפועל בתל-אביב-יפו בהליכי ביצוע פסק-דין שניתן נגד המנוח עבד אל רחמן דרביה (להלן: "החייב"). רשם ההוצאה לפועל מינה את בא-כוחה של הזוכה להיות כונס נכסים על זכויות החייב במגרשים באיזור התעשיה "ארז" שברצועת עזה (להלן: "הנכס"). כונס הנכסים הציע את הנכס למכירה לציבור, ערך התמחרות בין המציעים וביום 3.4.00 הגיש "דו"ח מס' 1 של כונס הנכסים ובקשה למתן הוראות" שבו ביקש כי רשם ההוצאה לפועל יאשר את מכירת הנכס למשיב מס' 2 (להלן: "הקונה"). רשם ההוצאה לפועל העביר את הבקשה לתגובת החייב ומשלא התקבלה תגובתו, אישר את המכירה. כשבועיים לאחר מכן הגיש החייב "בקשה דחופה לביטול אישור המכירה". בהחלטתו מיום 8.11.00 דחה רשם ההוצאה לפועל את הבקשה. החייב הגיש לבית-המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו בקשה בכתב להרשות לו לערער על ההחלטה וכן ביקש לעכב את הליכי המכירה. בית-המשפט המחוזי, בהחלטתו מיום 30.11.00, דחה את הבקשה לעכב את ההליכים.
המבקשים - שהם עזבונו של המנוח ויורשיו - ביקשו לערער על ההחלטה.
המשיבים השיבו על הבקשה. החלטתי לדון בבקשה כאילו ניתנה רשות ערעור והוגש ערעור על-פי הרשות שניתנה.
2. כבר נפסק כי:
'העילה העיקרית לעיכוב ביצוע פסק-דין הכפוף לערעור היא מניעת שינוי במצב הקיים כאשר קיים חשש שלא ניתן יהיה להחזירו לקדמותו ... אם קיים חשש כזה די בדרך-כלל בסיכוי כלשהוא למערער, ולו גם הקלוש, לזכות בערעורו.
כנגד זאת יש לשקול את תוצאות העיכוב, אם יינתן, על הזוכה בערעור ואם העיכוב לא יגרום לו נזק בל ניתן לתיקון בכך שיסכל את פרי זכיתו בתביעה באם הערעור ידחה ופסק-הדין ישאר על כנו.' (ב"ש 839/86 נאות מרינה בת ים בע"מ נ' הבנק הבינלאומי הראשון, פ"ד מ(4) 126)
בשל החשש שלא ניתן יהיה להחזיר את המצב הקיים לקדמותו נוטים בתי-המשפט, בדרך-כלל, לעכב את ביצוען של החלטות שעניינן מכירת מקרקעין, כאשר מוגש ערעור עליהן. (ראו, בין היתר, בש"א 3158/91 שמואל פלאטו שרון ואח' נ' קומפני פריזיין דה פרטיסיפסיון, פ"ד מה(5) 499; ב"ש 839/86 הנ"ל; ד"ר י' זוסמן, סדרי הדין האזרחי (מהדורה שביעית 859 (1995).
המבקשים טוענים כי בהליכי המכירה היו פגמים רבים: לא הומצא לחייב דין וחשבון של שמאי המקרקעין כמצוות תקנה 65(ג) לתקנות הוצאה לפועל, התש"ם-1979; שומת המקרקעין שהוגשה אינה נכונה והיא נמוכה מערכו של הנכס; כונס הנכסים לא קיים את החלטת רשם ההוצאה לפועל לפיה היה עליו 'להודיע לחייב(י-ם) על ההצעה הגבוהה ביותר ולאפשר לו (להם) להשתתף בתחרות'; לא נערכה מכירה פומבית כמצוות תקנה 68 לתקנות; המחיר שאושר היה נמוך בשיעור משמעותי משומת המקרקעין. כאמור, השיבו המשיבים על הבקשה, אולם בתשובתם - כמו בהחלטתו הנזכרת של רשם ההוצאה לפועל מיום 8.11.00 - לא ניתנה תשובה לחלק מטענות המבקשים. יתר-על-כן, החייב ביקש לעכב את ההליכים עוד בטרם נערכו הליכי המכירה על-מנת שהנכס יימכר לקונה אחר שהציע מחיר גבוה יותר - פי שניים מהמחיר שהציע הקונה - אולם רשם ההוצאה לפועל לא החליט בבקשתו.
אכן, בתי-המשפט נוקטים מידת זהירות בבואם לבטל אישור מכירת מקרקעין (ראו רע"א 2404/01 דוד וקנין ואח' נ' רון בראון ואח', פ"ד נו(1) 913), אולם הפגמים שנמנו לעיל צריכים בדיקה ובירור ותוצאתם עלולה להיות בטול האישור שניתן. ברור כי במצב דברים זה עלול המשך הליכי המכירה לגרום נזק גדול ובלתי-הפיך למבקשים. מאידך גיסא, ניתן להבטיח על-ידי ערובה הולמת כי הקונה יזכה בפיצוי עבור העיכוב בהעברת הזכויות בנכס לידיו, אם ידחה ערעורם של המשיבים.
3. לפיכך אני מורה לעכב את הליכי מכירת הנכס המתנהלים בלשכת ההוצאה לפועל בתל-אביב-יפו בתיק הוצאה לפועל 01-113817-00-1, כנגד המצאת ערובה נאותה כפי שיורה בית-המשפט המחוזי. בנסיבות העניין לא יפסקו הוצאות."