דייר של דירה שזנח את משפחתו (סעיף 22 לחוק הגנת הדייר)

סעיף 22 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972, קובע כדלקמן:

"22. דייר של דירה שזנח משפחתו
(א) דייר של דירה שחדל להחזיק בה בגלל שזנח בן זוגו, יהיה בן זוגו לדייר, ובלבד שהשניים היו בני זוג לפחות שישה חודשים סמוך ליום שהדייר חדל להחזיק בדירה והיו מתגוררים יחד תקופה זו.
(ב) דייר של דירה שחדל להחזיק בה בגלל שזנח ילדיו או הוריו, ולא היה בן זוגו לדייר, יהיו ילדיו לדיירים, ובאין ילדים - הוריו, כל אלה בתנאי שהיו מתגוררים בדירה יחד איתו לפחות שישה חודשים סמוך ליום שהדייר חדל להחזיק בדירה, ולא הייתה להם אותו יום דירה אחרת למגוריהם.
(ג) בית-המשפט רשאי לקבוע, לפי בקשת בעל הבית, שהילדים וההורים האמורים יהיו לדיירם רק לגבי חלק מן הדירה, ובלבד שאם בדירה היו כלולים מטבח וחדרי שירות, יכלול חלק זה את המטבח וחדרי השירות."

סעיף 22 קבע מסגרת נוספת של "הורשת" זכות בדיירות לבן הזוג או לילדיו או הוריו בנסיבות שאינן בשליטתם. קיימת סימטריה במקבץ הדרישות המקימות את זכות בן הזוג או הילדים או ההורים להיכנס בנעלי ה"זונח" כדיירים מוגנים, למקבץ הדרישות המקימות את "הורשת" זכות הדיירות של דייר בדירה שנפטר.

למעשה ה"זונח" נכנס לססטוס של ה"נפטר" ובדומה בכל הקשור לזכויות המקורבים הנ"ל. אולם, בשונה מן ההוראות בדבר "הורשת" זכויות במקרה של פטירה, קיימת הוראת סעיף 22(ג) לחוק לפיה לבית-המשפט שיקול-הדעת לאפשר המשך קיומה של זכות הדיירות למקורבים, לבקשת בעל הבית ובחלק מן הדירה, ובלבד ששירותים ומטבח, יהיו חלק הימנה.

סייג זה ל"הורשת" הזכות - מלמד על חולשתה של "הורשה" זו של זכות הדיירות לעומת מקרה של פטירת הדייר. קיים גם הגיון בקיומו של סייג כזה לאור העובדה שאין מדובר בארוע שבו אין לדייר הנותר כל שליטה, כגון, מוות של בן הזוג, אלא מדובר בארוע, שגם אם אכן הינו פועל יוצא של פעולה חד-צדדית של בן זוג, הרי מדובר בארוע שלעיתים הינו הפיך ומשתנה, לעיתים כתוצאה מהכנסת שלום בית בין בני הזוג.

ואמנם, הפיכותו של הארוע, הביא לגיבושן של הלכות שקבעו את אופי ה"זניחה" שמקים את זכויות המקורבים על-פי הסעיף.

הפסקת החזקה בדירה וגם זניחת האישה, האמורות בסעיף 18(א) לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) התשט"ו-1955 (הערת המחבר: סעיף 22 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972), צריכות להיות, מטבע הדברים, מוחלטות וסופיות ולא זמניות. כך למשל, במקום בו בעל הלוקח לעצמו חופש של שנה או שנתיים מאשתו ומשאירה בדירתו בתקופת העדרו ואף משלם דמי שכירות עבורה, לא חדל, משום העדרו הזמני בלבד, מלהחזיק בדירה, ולא "זנח" את אשתו כי אם רק נפרד ממנה זמנית {ע"א 721/68 אברהם מזרחי נ' חמדון חוסיין, פ"ד כג(2), 206 (1969)}.

יודגש, כי בעל ייחשב כ"זונח" את אשתו, במובנו של סעיף 22(א) לחוק, כאשר מבלי לדאוג לה למקום מגורים אחר הוא הולך ממנה, אף-על-פי שהייתה זכאית לדרוש שלא יעזבנה. הבעל "זונח" את אשתו, במובנו של סעיף 22(א) לחוק, אף על-פי שהוא משלם לה ולילדים מזונות על-פי צו של בית-הדין הרבני {ע"א (חי') 56/61 מסדר הכרמליתים נ' עמרם ומרים רייך, פ"מ ל 199 (1962)}.

לפי פירוש מילולי של המונח "זנח", בסעיף 22(ב) לחוק, הן לפי פירוש ענייני של החוק והן לפי מטרותיו, יש לפרש את המונח בעזיבה או ניתוק מכל וכל של הקשר המשפחתי, ולא בנוגע למגורים בלבד {ע"א 622/75 חנה אבני נ' רות ואלכסנדר יונש, פ"ד ל(3), 203, 214-209 (1976); ע"א 705/70 שמעוני נ' גרשון, פ"ד כה(2), 717 (1970); ע"א 22/66 אסתר הררי-שמיר, ואח' נ' א' ברנר-רובינשטיין, פ"ד כ(2), 506, 508, 511 (1966)}.

בסעיף 19 לחוק הגנת הדייר, נקבע הכלל היסודי שאין הגנת החוק אלא על הדייר המחזיק בדירה בפועל ובזה נשללת, מבחינה עקרונית, כל הגנה מכל מי שנמצא בדירה מטעם הדייר אחרי שזה חדל להחזיק בה לצורך מגוריו.

החוק מונה מקרים היוצאים מן הכלל ההוא, בהם מוענקת ההגנה, על-פי הסעיפים שבאים אחרי-כן, לקרובים מסויימים של הדייר גם אחרי שחדל להחזיק בה כאמור.

הצד השווה בכל המקרים הוא שהמדובר בהגנה על קרובים מסויימים של הדייר שגרו יחד אתו בדירה סמוך לפני שהוא, עקב ניתוק כולל מהם, חדל להחזיק בה בפועל ושעזיבתה על ידיו הייתה עלולה להשאירם ללא קורת-גג.

ניתוק כולל זה, סיבתו, בסעיף 20 לחוק הגנת הדייר - בפטירת הדייר, בסעיף 21 לחוק - במצב אשר מבחינה משפטית שם קץ לקשר המשפחתי, היינו גירושין או ביטול הנישואין וכדומה, ובסעיף 22 לחוק - במצב אשר מבחינה עובדתית שם קץ לקשר המשפחתי, היינו זניחת בן הזוג או הילדים או ההורים של הדייר.

לפיכך המושג "זנח", שבסעיף 22 לחוק הגנת הדייר, פירושו ניתוק כולל של הקשר המשפחתי ולא מוגבל רק בחוסר דאגה למגורים של הקרובים עליהם מדובר שם. הפירוש כאמור לגבי המונח "זנח" מתחייב גם לאור העובדה שהמונח מופיע באותו סעיף פעמיים, פעם לגבי בן הזוג ופעם לגבי ילדו או הוריו של הדייר ולכן אין כל הצדקה לא לפרשו בכל פעם פירוש זהה.

כך למשל לעניין בן הזוג, לא יאמר שבעל זנח את אשתו אם הדבר היחידי שהוא נמנע מלדאוג בעדה הוא מגוריה, אלא יש להבין את המצב כך שהמדובר בתוצאה מעשית של ניתוק כולל של הקשר המשפחתי, ועל-כן יש לפרש כך את המונח, לפי אותו קו מחשבה, גם לגבי הבן.

פירוש אחר, המצמצם את ה"זניחה" לחוסר דאגת מגורים בלבד של הקרובים ההם, היה נותן בידי הדייר את האפשרות לעזוב את דירתו ולהעבירה כדיירים לילדיו, כלומר לא מתוך זניחתם במובן הנ"ל אלא דווקא מתוך דאגתו לטובתם, דבר שהחוק רוצה למנוע, כי אילו רצה במתן אפשרות כזאת, היה אומר כך בפשטות ולא היה צורך להשתמש בביטוי "זנח" דווקא {ע"א 705/70 צבי שמעוני נ' יוסף גרשון, כה(2), 717, 724 (1971), קטע 8; ת"א (ת"א) 33737/04 לנטון שולמית נ' צחורי (קלופפר) ישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (21.08.07)}.

המונח "זניחה" כולל בחובו ביטוי גנאי, וכי "זניחה" איננה עזיבה סתם, אלא עזיבה שיש בנסיבותיה כדי לעורר רגשי הסתייגות כלפי העוזב {ע"א 56/61, חיפה - מסדר הכרמליתים היחפים נ' עמרם רייך, ואח'" פ"מ ל 199 (1962)}.

כך למשל, ב- ה"פ (ת"א) 175207-09 {אסתר בר לוי נ' חגי פניני, פורסם באתר האינטרנט נבו (04.07.10) המשיב 2 שכר בשנת 1961 דירה בשכירות מוגנת ברחוב החשמונאים 32 תל-אביב. בשנת 1973 נישאה המבקשת למשיב 2 ועברה להתגורר עימו בדירה. ברבות הימים התגלע סכסוך בין בני הזוג והמשיב 2 עזב את הדירה ועבר להתגורר בבית אבות. המבקשת נותרה בדירה והיא מתגוררת בה עד היום.

הועלתה הטענה מפי המבקשת, בין השאר, לחלותו של סעיף 22(א) לחוק הגנת הדייר. לאחר שהמשיב עזב את הדירה בעקבות סכסוך ועבר להתגורר בבית אבות, זנח המשיב 2 את המבקשת במובנה של הוראת סעיף 22 לחוק הגנת הדייר.
בית-המשפט בקבלו את טענותיה של המבקשת קבע כי מאז עזיבתו של המשיב 2 ועד להסכמתו על פינויו הסופי בהסכם, הוא לא שב לדירה. בכך הוכח שהפסקת החזקה בדירה וזניחתה של המבקשת היו מוחלטות וסופיות ולא זמניות בלבד.

עוד הוסיף בית-המשפט, כי התנהגותו של המשיב 2 למן עזיבת הדירה, ובעיקר התקשרותו עם יורש הנכס בהסכם הפינוי, מעידים על זניחת צורכי המגורים של אסתר והפקרתה לגורלה, ובכך מתקיים גם אותו יסוד מוסרי הכרוך במונח "הזניחה".

דוד חדל לשלם דמי שכירות עבור הדירה, מתוך ידיעה ברורה שהדבר יוביל להגשת תביעת פינוי, כפי שאכן נעשה בסוף.

לאור האמור, קבע בית-המשפט כי תנאי "הזניחה" שבסעיף 22(א) לחוק הגנת הדייר התקיים, ומשהתקיימו גם יתר התנאים, הרי שעל-פי האמור באותו סעיף נהייתה אסתר המבקשת דיירת מוגנת בדירה.

יובהר כי באותה פרשה כאמור לעיל דחה בית-המשפט את יתר טענותיה מהטעמים כדלקמן:

א. הצו שניתן על-ידי בית-הדין הרבני, ולפיו מנוע דוד מלסכל את זכות מדורה של אסתר, אין בו, כמובן, כדי ליצור זכות עצמאית של דיירת מוגנת לאסתר, והוא חל רק ביחסים שביניהם.

ב. סעיף 20(א) לחוק (דירה של דייר שנפטר) חל רק עם פטירת בן הזוג, ובעת הגשת התובענה המשיב היה בחיים.

גם לאחר פטירתו של המשיב אין תחולה לסעיף זה, מאחר והשניים לא התגוררו יחדיו סמוך לפטירה.

ג. גם סעיף 21 לחוק הגנת הדייר (דייר של דירה שנפרד או שנתגרש) אינו יכול לחול, כיוון שלשם חלותו נדרש הסכם בכתב שנעשה בין בני הזוג או פסק-דין שניתן בעקבות הליך שביניהם המתייחס לסוגיית הדיור, ואלה לא היו בעניין הנדון.

בהקשר זה יודגש כי מטרתה של הוראת סעיף 22 לחוק הגנת הדייר, היא להבטיח מקום מגורים או מקום עסק לא רק לדייר עצמו, אלא גם לאותם בני משפחת הדייר המנויים בחוק, ולמותר לציין כי בחברה מקובל שאנשים ידאגו לדיור לקרובים כאלה, ולפחות שקרובים כאלה לא ינושלו ממקום מגורים בו גרים או ממקום עסק בו הם עובדים יחד עם הדייר {כב' השופט קיסטר, ב- ע"א 477/67 חיה רבינוביץ, ואח' נ' אברהם ו- חיים ארגש, פ"ד כב(1), 309, 312 (1968)}.

כמו-כן, יובהר כי במונח "ילדים", התכוון המחוקק למובן הביולוגי ולא לקטינים התלויים בהורים.

ב- ע"א 622/75 חנה אבני נ' רות ו-אלכסנדר יונש, פ"ד ל(3), 203 (1976) מבקר כב' השופט שרשבסקי את נוסח הוראת סעיף 22 לחוק הגנת הדייר. לדידו, כפי שהחוק נוסח, יוצא, שהמחוקק מעודד למעשה את ניתוק היחסים המשפחתיים בין הורים וילדים, או שהוא נותן מקום לעקיפת המטרה שלשמה נוסח החוק, על-ידי כך שהוא מעודד יצירת מצבים מלאכותיים שריח של קנוניה יכול לנדוף מהם. כיום התוצאה היא, שאם ההורים עוזבים את הדירה כשהם ממשיכים ביחסים הטבעיים, המבוססים על חיבה ואהבה לילדיהם, הילדים נענשים, והם נאלצים לעזוב את הדירה, שבה התגוררו כל ימי חייהם (כמו במקרה שבפנינו), גם כשלהורים או לילדים אין אמצעים כדי לרכוש קורת-גג אחרת. לעומת-זאת, הורים שעוזבים את ילדיהם בטריקת דלת (אמיתית או לכאורית) ועל-ידי כך "זונחים" אותם, ילדיהם כן יהנו מהגנת החוק.

מצב זה יכול לגרום לעיוותים שונים. נקח לדוגמה הורים שביום פלוני מנתקים את הקשרים עם הילדים ו"זונחים" אותם בעזבם את הדירה, ואז, כמובן, החוק יגן עליהם ויפרוש את הגנתו עליהם בהתאם לסעיף
22(ב) לחוק. כעבור זמן מה ההורים מתפייסים עם הילדים; האם יישלל מהם המעמד שנרכש על ידיהם כדיירים מוגנים?

ההגיון הפשוט אומר, שהחוק צריך להגן על הילדים מטעם אחד ויחיד והוא - שלא ינושלו ממקום מגוריהם, כשההורים עזבו את הדירה מסיבה כלשהי, וכפוף לכך, שאין לילדים אלה דירה אחרת. המחוקק לא נתן ביטוי הולם לכוונה זו, ונראה לי, שסעיף זה הוא דוגמה בולטת לחקיקה חפוזה.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

דייר של דירה שזנח את משפחתו (סעיף 22 לחוק הגנת הדייר)