שכירות המוגנת בחוק - הלכה למעשה
הפרקים שבספר:
- פתח דבר
- הגדרת מונחים בחוק הגנת הדייר
- מושכרים לגביהם חל או לא חל חוק הגנת הדייר
- התנאה על הגנת החוק
- דיירים על-פי חוק (סעיפים 19 עד 40 לחוק הגנת הדייר) - מבוא
- דייר לאחר תום תקופת השכירות
- דייר של דירה שנפטר
- דייר של דירה שנפרד או שנתגרש (סעיף 21 לחוק הגנת הדייר)
- דייר של דירה שזנח את משפחתו (סעיף 22 לחוק הגנת הדייר)
- דייר של בית עסק שנפטר, נפרד, נתגרש, זנח משפחתו (סעיפים 23 עד 29 לחוק הגנת הדייר)
- דייר-משנה שהפך לדייר (סעיפים 32 עד 30 לחוק הגנת הדייר)
- בעל בית שהיה לדייר (סעיף 33 לחוק הגנת הדייר)
- דין שותפות (סעיף 34 לחוק הגנת הדייר)
- שימוש משותף (סעיף 35 לחוק הגנת הדייר)
- שינוי מטרה ושינויים במושכר (סעיף 37 לחוק הגנת הדייר)
- הפחתות בגין תשלום דמי מפתח
- קיומה של דרישה להעלאת דמי שכירות
- הגדרות, שיעורים ותשלום מעבר למותר (סעיפים 43 עד 41 לחוק הגנת הדייר)
- תיאום דמי שכירות (סעיף 44 לחוק הגנת הדייר)
- תקנות-משנות (סעיפים 42, 45, 47 לחוק הגנת הדייר)
- דמי שכירות בשכירות-משנה (סעיף 49 לחוק הגנת הדייר)
- קביעת דמי השכירות על-ידי הצדדים (סעיף 50 לחוק הגנת הדייר)
- פסיקת דמי השכירות על-ידי בית-הדין (סעיף 51 לחוק הגנת הדייר)
- קביעת דמי שכירות ודמי שכירות מירביים (סעיפים 52 ו- 52א לחוק הגנת הדייר)
- סעיפים 53, 54 ו- 55 לחוק הגנת הדייר
- הוראות משלימות (סעיף 56 לחוק הגנת הדייר)
- פסיקת דמי שכירות מחדש (סעיף 57 לחוק הגנת הדייר)
- הפחתות בדירות ובבניית עסק (סעיפים 58 עד 61 לחוק הגנת הדייר)
- שירותים ותיקונים (סעיפים 62 עד 73 לחוק הגנת הדייר)
- נוהל וסדרי דין לעניין דמי מפתח
- דין משכיר ציבורי לעניין דמי מפתח (סעיפים 125 עד 130 לחוק הגנת הדייר)
- עילות פינוי - מבוא
- סעיף 131 לחוק הגנת הדייר - עילות פינוי
- הדייר לא המשיך בתשלום דמי השכירות המגיעים ממנו (סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר)
- הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי-קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי - (סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר)
- המושכר ניזוק נזק ניכר במעשה זדון מצד הדייר (סעיף 131(3) לחוק הגנת הדייר)
- שימוש במושכר למטרה בלתי-חוקית (סעיף 131(4) לחוק הגנת הדייר)
- הדייר דרכו להטריד או להרגיז (סעיף 131(5) לחוק הגנת הדייר)
- הדייר השכיר את המושכר או חלק ממנו - והפיק מהשכרת-המשנה רווח (סעיף 131(6) לחוק הגנת הדייר)
- המושכר דרוש לבעל הבית לצורך עצמו (סעיף 131(7) לחוק הגנת הדייר)
- פינוי בשל הקמת בניין אחר במקום המושכר או בשל תיקון יסודי על-ידי בעל הבית (סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר)
- עילת פינוי בשל "נטישה"
- "הזדהות החזקות" וטענת הנטישה
- סעד מן הצדק
- ויתור או זניחה של עילת פינוי או סילוק יד
- סייג לפינויים מסויימים
- מתן אורכה לפינוי
- פסק-דין הושג במרמה
- ביטול זכות לשימוש משותף (סעיף 136 לחוק הגנת הדייר)
- אין פינוי אלא על-פי פסק-דין
- הדין
- סמכות בית-הדין לשכירות
- הוראות שונות - הדין
- פטור מרישום בפנקסי מקרקעין
- דמי מפתח של בית עסק בפשיטת רגל או בפירוק
- תחילת דמי השכירות החדשים
תחילת דמי השכירות החדשים
סעיף 154 לחוק הגנת הדייר קובע את המנגנון לחישוב ההעלאות בדמי השכירות, היינו קובע אלו העלאות תיכללנה בחישוב: רק אלו לגביהן באה פניה בכתב.סעיף 154 לחוק חל לא רק לעניין מושכרים שהם דירות אלא גם על מושכרים שהם בתי-עסק {ע"א 509/81 אבל מאליק נ' גדעון מקוב, פ"ד לח(4), 514 (1984); ע"א 17/77 מרדכי רובינשטיין נ' מעון דוד בע"מ, פ"ד לא(3), 757 (1977)}.
הסעיף מאפשר לבית-הדין לשכירות בבואו לקבוע את דמי השכירות החדשים, להחיל את העדכונים למפרע מיום הדרישה בכתב, אך לא מעבר לתקופה של שנה שלפני יום הדרישה בכתב, ורק אם הוצבו נסיבות לפיהן מן הצדק לעשות כן.
יובהר כי טענה לפיה דמי השכירות מגוחכים או הדייר המוגן ידע על רצונו של בעל הבית לעדכן את דמי השכירות על פי העלאות שבתקנות, אינה מציבה כשלעצמה נסיבות כאמור. שכן, הנחה שבהגיון הינה שבעל הבית לעולם חפץ בהעלאת דמי השכירות, בפרט משעה שמדובר על דמי שכירות היסטוריים שמראש נקבעו בסכום נמוך לנוכח מנגנון הדיירות המוגנת שבחוק, וההנחה היא שאף הדייר המוגן מודע לכך, כעניין שבהגיון {תיק שכירות (חי') 8987-02-09 שאול פורת נ' חיה בלומל, פורסם באתר האינטרנט נבו (11.07.11)}.
הנטל להמחיש משלוח דרישה בכתב לנתבעת לעדכון דמי השכירות ואימתי נשלחה - מוטל על התובע הן כבעל העניין, הן כמוציא מחברו, והן כמי שבידיו הנתונים.
על-מנת ש"ייתפס" הדייר בהעלאה המותרת על-פי התקנות המתפרסמות מעת לעת מכוח סעיף 45 לחוק הגנת הדייר צריך שבעוד התקנות הללו עומדות בתוקפן, ובטרם הותקנו תקנות חדשות, נקט בעל הבית בהליכים הדרושים, שעל פיהם יוטל על הדייר חיוב להעלות את דמי השכירות המגיעים ממנו על-פי אותן תקנות {ע"א 509/81 אבל מאליק נ' גדעון מקוב, פ"ד לח(4), 514 (1984)}.
משמעות הדברים היא כי הבסיס להעלאה הוא בשיעור החיוב המוטל על הדייר לתשלום דמי השכירות עובר להתקנת התקנות-המשנות, וחיוב זה יכול שיהא למפרע.
לא דאג בעל הבית מבעוד מועד, כי חיוב כזה אכן יוטל על הדייר, הרי משיותקנו תקנות חדשות, לא יוכל עוד לבסס תביעתו בעקבות התקנות-המשנות החדשות אלא על שיעור החיוב בפועל שחב הדייר ביום התקנתן {ע"א 509/81 אבל מאליק נ' גדעון מקוב, פ"ד לח(4), 514 (1984)}.