botox
הספריה המשפטית
שכירות המוגנת בחוק - הלכה למעשה

הפרקים שבספר:

דמי שכירות בשכירות-משנה (סעיף 49 לחוק הגנת הדייר)

סעיף 49 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972, קובע כדלקמן:

"49. דמי שכירות בשכירות-משנה
(א) דייר הדר בדירה והשכיר חלק ממנה לפני תשל"א, יהיו דמי השכירות של אותו חלק צירוף הסכומים הבאים:
(1) חלק יחסי מדמי השכירות של כל הדירה, בתוספת רווח סביר שלא יעלה על 100% מאותו חלק של דמי השכירות;
(2) חלק יחסי מן הארנונות והתשלומים האחרים, לרבות דמי מים, המוטלים על הדייר הראשי בתור מחזיק הדירה.
(ב) השכיר הדייר חלק מהדירה אחרי תשל"א, יחולו הוראות אלה:
(1) ההגבלה על גובה דמי שכירות-המשנה לפי סעיף-קטן (א) - לא תחול;
(2) הדייר ישלם לבעל הבית תוספת של דמי השכירות של הדירה בשיעור של 75% מהחלק היחסי של אותם דמי שכירות המתאים לחלק המושכר של הדירה.
(ג) הוראות סעיף זה יחולו, בשינויים המחוייבים, גם כשהאדם שהשכיר חלק מהדירה בבית שחוק זה חל עליו איננו דייר כמשמעותו בחוק זה, בין שהוא בעל הנכס המושכר ובין שהוא חוכר-לדורות."
סעיף 49(א)(ב) לחוק הגנת הדייר אינו חל על המקרה בו הדייר הראשי אינו גר בדירה ומשכיר את הדירה כולה. סעיף 49(א)(ב) בא בעיקר לקבוע מהם דמי השכירות אשר הגר בדירה יכול לדרוש מאת דייר-משנה הדר אתו בחלק מן הדירה.

רווח העולה על 100% משכירות-משנה אינו בהכרח רווח בלתי-הוגן לצורך סעיף 131(6) לחוק הגנת הדייר הקובע עילת פינוי לבעל הנכס אם "הדייר השכיר את המושכר או חלק ממנו - להוציא השכרה למטרת ניהול של עסקי אירוח - והפיק מהשכרת-המשנה רווח בלתי-הוגן בשים-לב לדמי השכירות שהדייר משלם וליתר נסיבות העניין". דהיינו, אין קשר מחוייב המציאות בין רווח בלתי-הוגן לפי סעיף 131(6) לחוק לבין רווח בלתי-סביר לפי סעיף 49 לחוק {ע"א 117/73 מפעלי בני ברית, אגודה עתמאנית נ' אברהם אדלשטיין, פ"ד כז(2), 729 (1973) (להלן: "עניין מפעלי בני ברית")}.

לעניין סעיף 49(א)(1) לחוק הגנת הדייר, מדובר במצב בו בדייר הגר בדירה ומשכיר חלק ממנה, ודייר כזה, בבקשו לקבוע את דמי השכירות שעל דייר-המשנה לשלם לו, יכול בית-הדין לשכירות לפסוק לו דמי שכירות, שלפיהם הרווח שלו לא יעלה על גובה דמי השכירות שהוא משלם למשכיר על אותו חלק שהוא משכיר לדייר-המשנה.

במקרה בו התחלפו הדיירים הראשיים, או כאשר הדייר הראשי מתעשר ומרוויח הרבה, לא יוכל לדרוש העלאת דמי השכירות מכיוון שכעת הוא כבר משלם מס הכנסה, או שמתחייב שיעור מס גבוה יותר.

המחוקק דאג לדייר-המשנה בקבעו שעליו לשלם את דמי השכירות שנקבעו וכן חלק יחסי מן הארנונות וכו'. יודגש כי אין השוכר הראשי רשאי לדרוש שום רווח לעצמו בשל הטרחה שבגביית הסכומים האמורים. גם בעל בית אינו זכאי לתשלום עמלה עבור גביית דמי השכירות או תשלומים אחרים מן הדייר.

מטרת החוק הייתה שדייר לא ירוויח, אלא מעט, בהשכרת דירה, שהיא מצרך חיוני, וכי לא יפקיע מחירה.

סעיף 49(א) מטרתו בעיקר לקבוע מהם דמי השכירות אשר הגר בדירה יכול לדרוש מאת דייר-משנה הדר אתו בחלק מן הדירה. דמי השכירות החלים על השכרת חלק כזה בשכירות ראשית, מהווים אמנם בסיס לקביעת דמי השכירות, אך לא תמיד יכולים להועיל בבירור השאלה אם הרווח של הדייר הראשי שהלה הפיק מהשכרת הדירה הוא בלתי-הוגן.

אם הדייר השכיר את הדירה כולה, הרי שעל השכרה כזאת לא חל סעיף 49(א)(1) לחוק הגנת הדייר, מכל מקום, אין לצפות ממנו שיעשה זאת ללא קבלת כל רווח, שהרי דמי השכירות אשר בשוק עולים בדרך-כלל על דמי השכירות החוקיים, ודבר נדיר הוא שדייר-משנה מבקש הורדת דמי השכירות (אם בכלל יש לו אפשרות חוקית לכך).

בית-המשפט לא יאמר שכל רווח הוא בלתי-הגון, אלא שבית-המשפט יקבע, לפי דמי השכירות שהדייר משלם ולפי כל יתר הנסיבות - אם יש לראות בכך רווח בלתי-הוגן.

כמו-כן, גם במקרה שחל סעיף 49(א)(1) לחוק הגנת הדייר, יהיה בית-המשפט חפשי בשיקוליו לעניין הקביעה אם הרווח הוא הוגן או בלתי-הוגן, אלא שיוכל בית-המשפט להיעזר באמור בסעיף 49(א)(1) לחוק הקובע כמה רשאי היה בית-הדין לשכירות לקבוע כדמי שכירות לדייר הראשי.

יוער, כי דייר ראשי רשאי לקבל מדייר-משנה כל סכום שהתנה עמו, אך כל זה אין בו כדי להשפיע על ההחלטה לעניין עילת הפינוי לפי סעיף 131(6) לחוק הגנת הדייר.

דמי השכירות המשתלמים לפי סעיף 49 לחוק עשויים לשמש מבחן טוב כדי לקבוע מהו רווח הוגן מהשכרת-משנה לעניין סעיף 131 לחוק הגנת הדייר.

הוראות סעיף 49(א) ו- (ב) לחוק הגנת הדייר תחולנה רק במקרה שהדייר הראשי גר בדירה. המבחן הוא, האם גר הדייר הראשי בדירה ולא אם הוא מחזיק באותה דירה {ע"א (חי') 81/56 יצחק בוטשמך נ' משה קילסטוק, פ"מ יח (תמצ'), 161}.

יובהר כי לא בכל מקרה כשדייר עוזב את דירתו, בהשאירו שם את בני משפחתו, נוצרת "הזדהות חזקות" הקובעת כי חזקת הדייר הממשי, אשר מתגורר למעשה במושכר, באה במקום הדייר הרשמי אשר שכר אתו. דהיינו, כאשר מושכר נשכר מתחילה על-ידי הדייר הרשמי לצורך מגוריהם של אחרים בלא שהדייר הרשמי יצטרף למגוריהם, חזקתם של "המתגוררים למעשה" באה במקום חזקתו של הדייר הרשמי {ד' בר-אופיר בספרו סוגיות בדיני הגנת הדייר, 135}.
כדי להנות מהגנה זו כאמור, על הדייר להוכיח משהו נוסף לעובדה שבני משפחתו נשארו במושכר.