botox
הספריה המשפטית
שכירות המוגנת בחוק - הלכה למעשה

הפרקים שבספר:

סעיפים 53, 54 ו- 55 לחוק הגנת הדייר

1. דמי שכירות מוסכמים (סעיף 53 לחוק הגנת הדייר)
סעיף 53 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) קובע כדלקמן:

"53. דמי שכירות מוסכמים (תיקון: התשמ"ג)
הוסכם בין בעל בית ודייר אחרי י"ג בניסן תשי"ד (16 באפריל 1954) על דמי שכירות של בית עסק, יחייבו דמי השכירות המוסכמים את הצדדים וחליפיהם למשך תקופת ההסכם, על-אף האמור בסעיפים 52, 52א ו- 61."

משקובעים הצדדים מראש בהסכם את דמי השכירות לתקופה מוגדרת, שוללים הם מראש כל שיקול-דעת מצד בית-הדין בקביעת דמי השכירות.

מעורבותו של בית-הדין, הינה, במקרה מחלוקת, רק בחינת מהם דמי השכירות שהוסכמו. ואולם, נקבעו דמי שכירות לתקופה חוזית ובתום התקופה החוזית לא עורכים הצדדים חוזה נוסף, רשאי בעל הבית לפנות לבית-הדין בבקשה כי יקבע את דמי השכירות {ע"א (חי') 52/70 ברוך אריקו נ' עמידר, פ"מ עג 64; ת"א (חי') 668/63 עזבון כלפון ז"ל נ' מנחם גולדהמר, פ"מ מ 285 (1964)}.

בהעדר כוונה אחרת המשתמעת מן ההסכם, אין להעלות על הדעת כי משכיר יהא מוכן לשלול מעצמו את הזכות להעלאת דמי השכירות, ולהגביל את עצמו לתקופה בלתי-מוגבלת בעתיד {ע"א (חי') 34/72 עמוס היון נ' ברוך אגוזי, פ"מ עח 413 (1972)}.

ההסדר המיוחד שבהוראת סעיף 53 לחוק הגנת הדייר הוא בכך, שהסכמת הצדדים על שיעור דמי השכירות, בשונה מפסיקת בית-הדין לשכירות מכוח סעיף 52 לחוק הגנת הדייר, אינה מתבססת אך ורק על נתונים עובדתיים אלא היא פרי הליך של משא ומתן בין הצדדים.

לאור כך ייתכן, ששיעור דמי השכירות מהווה רק סעיף אחד בהסכם המסדיר את מכלול היחסים שבין בעל הבית לדייר, באופן שאחד הצדדים הסכים על דמי שכירות פחות נוחים מבחינתו תמורת ויתור של הצד השני על זכות אחרת העומדת לו. זאת ועוד, הסכם מטבע הדברים הוא זמני, ובתום תוקפו יכולים הצדדים לו לדון מחדש בכל מערכת היחסים שביניהם, בעוד שפסק-דין מחייב את הצדדים, בלא הגבלת זמן {ע"א 498/85 בנק דיסקונט לישראל בע"מ נ' סאלח טאהר טברי, פ"ד מב(1), 08 (1988)}.

דמי השכירות המוסכמים יחייבו את הצדדים, אפילו חל שינוי בנתונים העובדתיים שהיו מובאים בחשבון, אילו נפסקו דמי השכירות בקביעה שיפוטית. הרציונאל המונח בבסיס הוראת סעיף 53 לחוק מתקיים, גם כאשר מדובר בהסכם פשרה, שקיבל תוקף של פסק-דין {ע"א 498/85 בנק דיסקונט לישראל בע"מ נ' סאלח טאהר טברי, פ"ד מב(1), 08 (1988)}.

2. דמי שכירות בשכירות-משנה (סעיף 54 לחוק הגנת הדייר)
סעיף 54 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972, קובע כדלקמן:

"54. דמי שכירות בשכירות-משנה
(א) דייר המחזיק ומשתמש בבית עסק והשכיר חלק ממנו, לא יעלו דמי השכירות של אותו חלק על צירוף הסכומים הבאים:
(1) חלק יחסי מדמי השכירות של כל בית העסק בתוספת רווח סביר שלא יעלה על 100% מאותו חלק של דמי השכירות;
(2) חלק יחסי מן הארנונות והתשלומים האחרים, לרבות דמי מים, המוטלים על הדייר הראשי בתור מחזיק בית העסק.
(ב) הוראות סעיף זה יחולו, בשינויים המחוייבים לפי העניין, גם כשהאדם שהשכיר אינו דייר שהוראות חוק זה חלות עליו, בין שהוא בעל הנכס המושכר ובין שהוא שוכר, ובלבד שבית העסק נמצא במקום שחוק זה חל עליו."

סעיף 54 לחוק חל רק על מקום שהמשכיר עצמו מחזיק ומשתמש בבית העסק ומשכיר חלק ממנו. הכוונה בסעיף 54 לחוק היא לאותו בית עסק שבו משתמש המשכיר ביחד עם השוכר, בלא להתחשב במבנים אחרים שהמשכיר שכר מבעל הבית והשכיר לאחרים {ע"א 206/56 שרגא שיינברג נ' מרכז וולבלסקי בע"מ, פ"ד י(3), 1681 (1956)}.

אין סעיף 54 לחוק חל אלא אם קויימה הוראת סעיף-קטן (א) בדבר החזקה ושימוש על-ידי הדייר הראשי. אין הוראות סעיף 54 חלות אלא על דייר שהשכיר מבנה שלם שיתרתו נשארו בחזקתו ובשימושו {ע"א (ת"א) 395/58 הסוחר בע"מ נ' יעקב נתנאל, פ"מ כב 583}.

3. בית עסק בבניין מיוחד שהושלם לאחר 01.01.46 (סעיף 55 לחוק הגנת הדייר)
סעיף 55 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972, קובע כדלקמן:

"55. בית עסק בבניין מיוחד שהושלם אחרי 1.1.1946 (תיקון: התשמ"ג)
בית עסק מן הסוגים שלגביהם חלים דמי שכירות מירביים לפי סעיף 52א, והוא נמצא בבניין שבנייתו הושלמה אחרי כ"ח בטבת תש"ו (1 בינואר 1946) והייתה כרוכה בהוצאות בלתי-רגילות בגלל אפיו המיוחד של הבניין או בגלל שכלולו, דמי השכירות שלו יכולים לעלות על דמי השכירות המירביים לפי סעיפים 52א ו- 54."

בית-דין לשכירות אינו יוצא חובת שיפוטו לפי החוק על-ידי הקביעה בלבד, כי סעיף 55 לחוק חל על המושכר. עליו גם לקבוע את דמי השכירות הראויים בהתאם {המ' 501/60 מפעלי תחנות חברה בע"מ נ' צוררו, פ"ד יד(4), 2560 (1960)}.