שכירות המוגנת בחוק - הלכה למעשה
הפרקים שבספר:
- פתח דבר
- הגדרת מונחים בחוק הגנת הדייר
- מושכרים לגביהם חל או לא חל חוק הגנת הדייר
- התנאה על הגנת החוק
- דיירים על-פי חוק (סעיפים 19 עד 40 לחוק הגנת הדייר) - מבוא
- דייר לאחר תום תקופת השכירות
- דייר של דירה שנפטר
- דייר של דירה שנפרד או שנתגרש (סעיף 21 לחוק הגנת הדייר)
- דייר של דירה שזנח את משפחתו (סעיף 22 לחוק הגנת הדייר)
- דייר של בית עסק שנפטר, נפרד, נתגרש, זנח משפחתו (סעיפים 23 עד 29 לחוק הגנת הדייר)
- דייר-משנה שהפך לדייר (סעיפים 32 עד 30 לחוק הגנת הדייר)
- בעל בית שהיה לדייר (סעיף 33 לחוק הגנת הדייר)
- דין שותפות (סעיף 34 לחוק הגנת הדייר)
- שימוש משותף (סעיף 35 לחוק הגנת הדייר)
- שינוי מטרה ושינויים במושכר (סעיף 37 לחוק הגנת הדייר)
- הפחתות בגין תשלום דמי מפתח
- קיומה של דרישה להעלאת דמי שכירות
- הגדרות, שיעורים ותשלום מעבר למותר (סעיפים 43 עד 41 לחוק הגנת הדייר)
- תיאום דמי שכירות (סעיף 44 לחוק הגנת הדייר)
- תקנות-משנות (סעיפים 42, 45, 47 לחוק הגנת הדייר)
- דמי שכירות בשכירות-משנה (סעיף 49 לחוק הגנת הדייר)
- קביעת דמי השכירות על-ידי הצדדים (סעיף 50 לחוק הגנת הדייר)
- פסיקת דמי השכירות על-ידי בית-הדין (סעיף 51 לחוק הגנת הדייר)
- קביעת דמי שכירות ודמי שכירות מירביים (סעיפים 52 ו- 52א לחוק הגנת הדייר)
- סעיפים 53, 54 ו- 55 לחוק הגנת הדייר
- הוראות משלימות (סעיף 56 לחוק הגנת הדייר)
- פסיקת דמי שכירות מחדש (סעיף 57 לחוק הגנת הדייר)
- הפחתות בדירות ובבניית עסק (סעיפים 58 עד 61 לחוק הגנת הדייר)
- שירותים ותיקונים (סעיפים 62 עד 73 לחוק הגנת הדייר)
- נוהל וסדרי דין לעניין דמי מפתח
- דין משכיר ציבורי לעניין דמי מפתח (סעיפים 125 עד 130 לחוק הגנת הדייר)
- עילות פינוי - מבוא
- סעיף 131 לחוק הגנת הדייר - עילות פינוי
- הדייר לא המשיך בתשלום דמי השכירות המגיעים ממנו (סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר)
- הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי-קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי - (סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר)
- המושכר ניזוק נזק ניכר במעשה זדון מצד הדייר (סעיף 131(3) לחוק הגנת הדייר)
- שימוש במושכר למטרה בלתי-חוקית (סעיף 131(4) לחוק הגנת הדייר)
- הדייר דרכו להטריד או להרגיז (סעיף 131(5) לחוק הגנת הדייר)
- הדייר השכיר את המושכר או חלק ממנו - והפיק מהשכרת-המשנה רווח (סעיף 131(6) לחוק הגנת הדייר)
- המושכר דרוש לבעל הבית לצורך עצמו (סעיף 131(7) לחוק הגנת הדייר)
- פינוי בשל הקמת בניין אחר במקום המושכר או בשל תיקון יסודי על-ידי בעל הבית (סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר)
- עילת פינוי בשל "נטישה"
- "הזדהות החזקות" וטענת הנטישה
- סעד מן הצדק
- ויתור או זניחה של עילת פינוי או סילוק יד
- סייג לפינויים מסויימים
- מתן אורכה לפינוי
- פסק-דין הושג במרמה
- ביטול זכות לשימוש משותף (סעיף 136 לחוק הגנת הדייר)
- אין פינוי אלא על-פי פסק-דין
- הדין
- סמכות בית-הדין לשכירות
- הוראות שונות - הדין
- פטור מרישום בפנקסי מקרקעין
- דמי מפתח של בית עסק בפשיטת רגל או בפירוק
- תחילת דמי השכירות החדשים
קביעת דמי השכירות על-ידי הצדדים (סעיף 50 לחוק הגנת הדייר)
סעיף 50 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972, קובע כדלקמן:"50. קביעת דמי השכירות על-ידי הצדדים
(א) בתחום המקסימום והמינימום לפי סעיפים 46 ו- 49 רשאים הצדדים להסכים על דמי השכירות; הם רשאים לכך גם לאחר שנפסקו דמי השכירות על-ידי בית-הדין.
(ב) השינויים לפי סעיף 45 אין בהם כדי למנוע את הצדדים מהסכים על דמי שכירות נמוכים יותר."
נטל ההוכחה בעניין קיומו של הסכם, נשוא סעיף 50 לחוק, הוא על הטוען להסכם כזה {ע"א 476/63 יעקב בן-צבי נ' אריאל ואדית טייז, פ"ד יח(1), 514 (1964)}.
על-פי סעיף 50 לחוק הגנת הדייר רשאים בעל הבית והדייר להסכים על שיעור דמי השכירות בגבולות המינימום והמקסימום, אפילו פחותים הם מדמי השכירות, שיכלו להגיע אליהם, אילו היו בוחרים לקבעם לפי סעיפים 42 ו- 45 לחוק הגנת הדייר, דהיינו, על בסיס דמי השכירות היסודיים באותן תוספות הנקבעות מדי פעם בתקנות-משנות.
כל אימת שניתנת האפשרות להגדיל על-פי החוק את דמי השכירות בדירה מוגנת - החישוב ייעשה על-פי דמי השכירות, ששולמו, למעשה, ערב תחילתן של התקנות-המשנות בתוספת האחוזים, שקבע מתקין התקנות {ע"א 119/81 שלמה שפילבנד נ' חיה גסטהלטר, פ"ד לו(2), 99 (1982)}.
בתום תקופת ההפחתה רשאי בעל דירה, המשכיר את דירתו בשכירות מוגנת ששולמו בגינה דמי מפתח, לתבוע שינוי דמי השכירות והעמדתם, גם כבסיס לחישוב בדמי השכירות בעתיד, על מלוא שיעורם ללא ההפחתות שבעבר {ע"א 256/84 מ' רוטנברג נ' א' הירש, פ"ד לט(1), 97 (1985)}.
על-פי חוק הגנת הדייר ייקבעו דמי השכירות לדירה באחת משתי דרכים, הדרך האחת היא על-פי הקבוע בסעיף 50 לחוק הגנת הדייר והדרך האחרת היא קביעת דמי השכירות לפי סעיף 42 + 45 לחוק הגנת הדייר, דהיינו על בסיס דמי השכירות היסודיים באותן תוספות, הנקבעות מדי פעם בתקנות-משנות {ע"א 119/81 שלמה שפילבנד נ' חיה גסטהלטר, פ"ד לו(2), 99 (1982)}.
על-פי סעיף 50 לחוק, רשאים הצדדים להסכים על שיעור דמי השכירות בגבולות המינימום והמקסימום, אפילו הם פחותים מדמי השכירות, שיכלו להגיע אליהם, אילו היו בוחרים לקבעם על-פי הדרך האחרת.
דהיינו, גובהם של דמי השכירות בדירת מגורים נקבע על-פי ההסכם שבין הצדדים. המחוקק מתערב רק כאשר בעל הבית מעוניין לגבות דמי שכירות מעבר לתקרת המקסימום שנקבעה בחוק, על-פי הוראת סעיף 50 לחוק הגנת הדייר {ת"ש (חי') 1014/00 ינקו מרקו נ' יצחק וחנה בן עוז (הנתבעים בתיק 1012/00) בתיה ואליהו שבתאי (הנתבעים בתיק 1013/00), תק-של 2005(1), 16998 (2005)}.
יובהר כי מקום בו מדובר על ביטול החוזה טעון אקט שיפוטי הביטול יעשה על-ידי בית-המשפט הואיל ואקט כזה צריך שיתקבל על דרך של פסק-דין בתובענה ולא בדרך אינצידנטאלית, כהגנה מפני תובענה לקביעת שיעור דמי השכירות.
בית-הדין לשכירות אינו מוסמך לדון בתובענה כזו אלא בית-משפט השלום או בית-המשפט המחוזי.