botox
הספריה המשפטית
דיני רשלנות עורך דין וההיצג הרשלני

הפרקים שבספר:

עסקאות מקרקעין

1. הסכמי מכר וניסוחם
על עורך-הדין העורך הסכם מכר חלה חובה להסביר לצדדים את הסיכון הטמון בהסכם ולנסות לצמצמו. מקום שהלקוח מודע לסיכון ונוטל אותו ביודעין, אין מקום לחייב את עורך-הדין ברשלנות וזאת גם אם החוזה אינו מושלם {ת"א (שלום ת"א) 115350/00 לוי נ' עורך-דין ורצברגר, פורסם באתר האינטרנט נבו (13.08.02)}.

יחד-עם-זאת, עורך-הדין לא יימצא אחראי במקרים שבהם הלקוח הסתיר ממנו מידע או הטעה אותו, "עורך-דין לא צריך לצפות שהלקוח שלו יטעה אותו ויסיר ממנו עובדות מהותיות ביחס לנכס, הידועות לו, והמוכרים לא יכולים לדרוש שעורך-דינם יעמידם על מצבו של הנכס ויגלה בעצמו את מה שהם הסתירו מהרוכשים" {ת"א (שלום הרצ') 6299/01 בלפר אריה נ' עורך-דין סרי גרשון ואח', פורסם באתר האינרטנט נבו (15.09.05)}.

מקום שהלקוח יודע מהם הסיכונים שהוא נוטל על עצמו בבואו לרכוש נכס, ובכלל זה - מהות זכויות המוכר בנכס, אין מקום לבוא בטענות לעורך-הדין {ת"א (שלום חי') 25496/99 קדוש נ' עזבון עורך-דין ברגמן ז"ל (ניתן ביום 26.01.03, טרם פורסם)}.

ב- ת"א (שלום ת"א) 52098/03 {יהודה יעקובוביץ נ' אביתר הכהן, פורסם באתר האינטרנט נבו (25.08.05)} קבע בית-המשפט כי עורך-דין המייצג צד לעסקה של העברת זכויות חכירה, רשאי להניח כי לקוחו מעביר אליו עותק נכון של הסכם החכירה הקיים, ואין כל סיבה כי יניח שהלקוח יעביר אליו עותק מזוייף של ההסכם.

ב- ת"א (שלום כ"ס) 2765/97 {בנימין כהן ארזי נ' הדר נ' עורך-דין סלצ'ובסקי, פורסם באתר האינטרנט נבו (07.02.02)} עורך-הדין ייצג מוכרי נכס.

בית-המשפט קבע, כי על-אף שעורך-הדין לא ייצג את הקונים ועל-אף שהקונים ידעו על מה הם חותמים, חוייב עורך-הדין ב- 35% מהפיצוי שנקבע בהסכם, מאחר שנקבע שעורך-הדין ניסח סעיף בהסכם שהפך את ביצועו לבלתי-אפשרי.

ב- ת"א (שלום ת"א) 60942/01 {קירשון נ' עורך-דין רונת (ניתן ביום 11.03.02, טרם פורסם)} עורך-הדין ייצג רוכש דירה כשהמוכר היה מיוצג על-ידי עורך-דין מטעמו.

בית-המשפט קבע, כי אין לעורך-הדין חובת נאמנות כלפי הצד המיוצג וכי אין לחייב עורך-דין בהפרות שהפרו לקוחותיו, והוא אינו יכול לכפות על לקוחו לקיים את ההסכם.

ב- ת"א (שלום ב"ש) 4569/99 {אורלובסקי נ' עורך-דין דיין, תק-של 2002(1), 841 (2002)} לקוחותיו של עורך-הדין פעלו שלא בהתאם להוראות הסכם המכר.

בית-המשפט קבע, כי אין מקום להטיל על עורך-הדין חובת זהירות מרחיקת לכת לפיה עליו לנהל מעקב אחר כל תשלום ותשלום שמבצעים לקוחותיו, אך - עדיין על עורך-הדין לבצע מעקב כלשהו.

עוד נקבע, כי לו היה עורך-הדין פועל כראוי ורושם את זכויות הרוכשים בנכס, הנזק היה נמנע.

ב- ת"א (שלום ת"א) 86903/00 {לבקוביץ' נ' עזבון המנוח עורך-דין אמיתי ז"ל, תק-של 2002(3), 38 (2002)} ערך עורך-הדין הסכם מכר מבלי להבטיח את זכויות רוכש הנכס, על-אף שהיותו של המוכר לקוחו הקבוע של עורך-הדין הבעיות בטמונות בעסקה היו לנגד עיניו.

בית-המשפט חייבו {ביחד ולחוד עם המוכר} בתשלום מלוא התמורה ששולמה בגין הדירה.

בית-המשפט קבע, כי חלה עליו חובת זהירות אף כלפי הצד שלא היה מיוצג על ידיו, ומשלא פעל להבטחת זכויותיו - התרשל.

עוד נקבע, כי אף אם עורך-הדין היה במצב בריאותי גרוע בחלק מהמועדים הרלוונטיים - היה עליו להנחות את עובדי משרדו לפעול להבטחת זכויות התובע.

ב- ת"א (מחוזי ת"א) 2184/99 {שרון נ' עורך-דין ליבוביץ' דורל, פורסם באתר האינטרנט נבו (29.10.02)} עורך-הדין ייצג רוכשים בהסכם מכר מקרקעין, כשלמוכר לא היו עדיין זכויות בנכס. המוכר לא שילם את מלוא התמורה עבור הנכס ולמעשה - הוא הפר את חוזה הרכישה.
בית-המשפט קבע כי כשעורך-דין מייצג צד במשא-ומתן לקראת כריתת הסכם מכר ולדעתו נוסח ההסכם שהתגבש כולל סיכונים בלתי-סבירים שהלקוח נוטל על עצמו, אל לו להסתפק באזהרת הלקוח מפני סיכונים אלו, אלא עליו להודיע לו שהוא לא מוכן להמשיך ולייצגו ולקחת אחריות על ההסכם הנ"ל וזאת על-מנת שהלקוח יבין את גודל הסיכון בפניו הוא עומד.

במקרה זה, נקבע כי עורך-הדין אף לא הזהיר את התובעים ביחס לסיכונים שהם נוטלים על עצמם מקום שזכויות המוכר הן מותנות, כמו גם כי עורך-הדין לא היה ער לסיכונים בעצמו.

ב- ת"א (שלום רמ') 2523/98 {שפיקי ואח' נ' עורך-דין ארנברג ואח', פורסם באתר האינטרנט נבו (12.01.03)} ייצג עורך-דין ארנברג צדדים לעסקת מכר נכס בשטחי יהודה ושומרון.

בית-המשפט קבע כי קיומו של זכרון-דברים שנחתם בטרם ההסכם ושלא בנוכחות עורך-הדין, אינו פוטר את עורך-הדין מאחריות לוודא שפרטי הנכס בהסכמי המכר נכונים ומחובתו לוודא שייפוי-הכוח מכוחו נחתם הסכם המכר תקין.

ב- ת"א (שלום נצ') 3699/98 {לרר נ' עורך-דין פרץ ואח', תק-של 2003(1), 14 (2003)} ערך עורך-הדין הסכם מכר כשסכום התמורה על-פי ההסכם, היה גבוה מסכום התמורה הנקוב בזכרון-הדברים שנחתם בין הצדדים.

בית-המשפט קבע כי התמורה המוסכמת היתה זו שנקבעה בזכרון-הדברים והסכם המכר נקב בתמורה גבוהה יותר לשם קבלת הלוואה גדולה יותר מהבנק, קרי - ההסכם היה למראית עין.
לאור הכלל "מעילה בת-עוולה לא תצמח זכות תביעה", קבע בית-המשפט כי הצדדים לא זכאים לתבוע על-פי ההסכם.

ב- ת"א (שלום ת"א) 78115/99 {מחג'נה נ' עורך-דין מוסקוביץ' (ניתן ביום 23.07.03, טרם פורסם)} עורך-הדין ערך הסכם מכר בין צדדים, בהסתמך על זכרון-דברים שהציגו בפניו.

בנסיבות התיק נקבע שמדובר בהסכם לפינוי המוכר והדירה והעברת החזקה בדירה לרוכש ולא בהסכם מכר רגיל.

בנסיבות אלו - משנתבקש עורך-הדין לערוך הסכם מכר בלבד - לא חלה עליו חובה לערוך בדיקות נוספות. התביעה נדחתה.

ב- ת"א (שלום יר') 2104/05 {יצחק שפירא ואח' נ' עורך-דין יצחק טוויג ואח', פורסם באתר האינטרנט נבו (30.11.07)} עורך-הדין ייצג שני צדדים בעסקת מכר ולא בדק את מצב הרישום בטאבו.

הרוכשים הגישו תביעה כנגד המוכרים ועורך-הדין, עקב נזקים שנגרמו להם בשל עיכוב ברישום הזכויות על-שמם אשר לטענתם מנע מהם לבקש היתר לצורך פריצת דרך ממרפסת הדירה לחניה, הנחוצה לאחד הרוכשים בהיותו נכה המרותק לכסא גלגלים.

העיכוב נגרם, בין-היתר, לאור קיומה של הערת אזהרה של "יורש אחר יורש" שעורך-הדין לא ידע אודותיה ואשר בגינה ניהלו המוכרים הליך של המרצת פתיחה כנגד אחותם.

בית-משפט קבע כי העיכוב ברישום עקב הצורך בתיקון צוואת אם המוכרים בשל טעות ברישום החלקה בצוואה היה ידוע לתובעים ובא לידי ביטוי הן בזכרון-הדברים והן בהסכם הסופי. על-כן העיכוב עד למועד בו תוקן צו הירושה אינו מקנה זכות לסעד כלשהו.

ב- ת"א (ת"א) 34836/07 {רפאל אביגד נ' אייכנשטיין שלום, פורסם באתר האינטרנט נבו (03.08.08)} עורך-הדין ייצג שני צדדים להסכם מכר.

המוכרים טענו כי עורך-הדין התרשל בכך שלא יידע אותם על חובם של המוכרים לוועדה לתכנון ובניה ואף לא דאג להותיר בטחונות מתאימים. כתוצאה מכך נאלצו לפרוע את החוב מכיסם.

בית-המשפט דחה את התביעה בקובעו כי הצדדים לעסקה הסכימו ביניהם על תנאי העסקה והכתיבו אותם לעורך-הדין; עורך-הדין החתים את התובעים על הצהרה כי הם יודעים מהם הסיכונים שהם נוטלים עליהם, הן מבחינת העברת התשלום הראשון ישירות למוכרים והן מבחינת העדר ביטחונות לחובות הקיימים; משהזהיר עורך-הדין את התובעים בפני הסיכונים, ומשהם לא שעו לעצתו לאור כדאיותה המיוחדת של העסקה, אין להם להלין אלא על עצמם.

ב- ת"א (שלום ת"א) 25212/03 {רוזנברג ליאת נ' עורך-דין סרי גרשון ואח', פורסם באתר האינטרנט נבו (11.02.09)} בית-המשפט קיבל את התביעה בחלקה וחייב את עורך-הדין והמוכרים ביחד ולחוד, וקבע כי עורך-הדין התרשל בעריכת ההסכם בעיקר בכך שלא הביא לידיעת התובעת את קיומו של הפער שבין כוונתה לרכוש דירה ובין העובדה כי רכשה חלקים בלתי-מסויימים, בבניין וכי מחמת התרשלותו התקשרה התובעת בהסכם מכר, שאינו מגדיר כלל את הדירה הנרכשת.
ב- ע"א (ת"א) 13485-03-14 {עו"ד אליהו חסטר נ' יצחק הלר, תק-מח 2015(2), 30839 (2015)} נדון ערעור על פסק-דינו של בית-משפט השלום במסגרתו התקבלה בחלקה תביעתו של המשיב כנגד המערער בעילה של רשלנות מקצועית עת שימש האחרון כבא-כוחו בעסקה בה רכש דירה.

בית-משפט קמא קיבל את התביעה בחלקה, וחייב את המערער לשלם למשיב סך של 60,000 ש"ח: 30,000 ש"ח בגין נזקים ממשיים ו- 30,000 ש"ח בגין עוגמת נפש.

בפסק-דינו, קבע בית-משפט קמא, כי המערער לא קיים את חובת הזהירות שחלה עליו כעורך-דין כלפי לקוחו, לפעול במיומנות ובזהירות, וכי המערער התרשל במילוי תפקידו כעורך-דין בייצוג המשיב בעסקת המכר.

בית-משפט של ערעור קיבל את הערעור וקבע כי בצדק טוען המערער כי לאור העובדה שלא היה חולק כי אישורי מס השבח הושגו, לא היה כל צורך להפקיד בידיו את הסך של 20,000 דולר, מה גם שלמשיב לא היו כל טענות, והוא שילם למוכרים במישרין את מלוא התמורה, מבלי שביקש להפקיד סכום כלשהו בידי המערער, בנאמנות, בהתאם להסכם.

משכך, אין ולא יכולה להיות לו כל טענה כלפי המערער, שדאג לבטחונות הראויים בהסכם. מעבר לכך, המשיב הותיר בידיו את הסך של 5,000 דולר בהתאם לאמור בנספח, כביטחון לקבלת אישורי העיריה.

למעלה מהדרוש יצויין, כי המשיב עצמו הגיע להסכם פשרה עם המוכרים אותו הוא בחר, בחוסר תום-לב, להסתיר מהמערער.
עיון בהסכם הפשרה מלמד, כי במהלך קיום ההסכם נתגלעו בין הצדדים מחלוקות רבות, והצדדים הגיעו להסדר פשרה לסילוק של כל התביעות והטענות ההדדיות שהתעוררו לצורך קיום ההסכם. כפי שעולה מהסכם הפשרה, המוכרים לא השיגו היתרי בניה כפי שהתחייבו בהסכם, וניתנה להם ארכה של 18 חודשים לצורך כך.

העולה מן האמור הוא, כי על-פי ההסכם והנספח להסכם, הפקדון בסך 20,000 דולר נועד להבטיח את תשלום מס השבח ומס המכירה בלבד, והוא לא נועד להבטיח את אישורי העיריה.

המערער לא אמור היה להבטיח את קבלת אישורי העיריה באמצעות הפקדון, שכן הסכום שנקבע כבטוחה בנספח להסכם הוא שהבטיח את קבלת אישור העיריה.

בנסיבות אלה, סבר בית-משפט של ערעור כי המערער לא התרשל בניסוח ההסכם, ופעל בהתאם לחובת הזהירות המוטלת עליו, בכך שהבטיח אישורי תשלום מס השבח ומס המכירה, וכן את קבלת אישורי העיריה, באמצעות הותרת כספים בידי המשיב.

ב- ת"א (ראשל"צ) 19703-06-12 {דניאלה טואטי פרסוני נ' יעל בן שבת, תק-של 2015(2), 69573 (2015)} נדונה תביעה לפיצויים בגין רשלנות מקצועית כנגד עו"ד שייצגה את התובעים בעסקה לרכישת בית.

בכתב התביעה המתוקן טוענים התובעים, כי כיוון שבהסכם המכר, כפי שנוסח על-ידי הנתבעת, לא הוטלה על המוכרים חובה לבצע את דרישות הוועדה - הגבהה של הגדר, חיפוי הגדר באבן והקמת שער מתכת - לא ניתן היה לתבוע את המוכרים בגין עלות ביצוע עבודות אלו, שכרוכות בהוצאות גבוהות.

בשל התרשלות הנתבעת בניסוח ההסכם בעניין זה והימנעותה מליתן ביטוי לחובה זו בהסכם, חרף ידיעתה של הנתבעת על ההתחייבות של המוכרים לבצע את העבודות הנ"ל, התובעים נאלצו לרכוש מכספם שער ברזל להגביה את הגדר ולצפות את החומה, שכן לא ניתן היה לקבל היתר מבלי שעבודות אלה יבוצעו. כתוצאה מכך, נגרמו להם נזקים בסך 120,000 ש"ח.

בית-המשפט בדחותו את התביעה קבע כי לא עלה בידי התובעים להוכיח את תביעתם. לא הוכחה התרשלות בעריכת ההסכם ואף לא הוכחו הנזקים כשלעצמם והקשר הסיבתי בין הנזקים הנטענים לבין ההתרשלות הנטענת.

ב- ת"א (חי') 39916-11-12 {שמעון אפשטיין ואח' נ' עו"ד יגאל נויפלד, תק-של 2015(1), 97380 (2015)} נדונה תביעת רשלנות מקצועית כנגד עורך-הדין אשר ייצג את התובעים בעסקת רכישת דירתם. הנזק הנטען הינו בגובה הפיצוי ששילמו התובעים לשלם לרוכשי דירתם.

בית-המשפט קיבל את התביעה וקבע כי התובעים כהדיוטות לא היו אמורים לדעת את ההבדל בין בעלות וחכירה, בוודאי לא לבדוק אימתי מסתיימת החכירה.

אין לראות באי-בירור הנתון הנ"ל משום אי-פעולה סבירה מצידם לצורך חובת הבדיקה והדרישה של תובע סביר הקבועה בסעיף 8 של חוק ההתיישנות.

התובעים לא חשדו בדבר ולא היו אמורים לחשוד, שכן לצורך בדיקת הסוגיות המשפטיות שכרו ושירותיו של עורך-דין, והכשל האמור אינו ממין הכשלים המציבים עצמם לעיניו של הדיוט.

אותה זהירות סבירה היא של ההדיוט {ועוד עולה חדש ששליטתו בשפה מוגבלת} ולא של משפטן.

לא חלה על התובעים חובת הבדיקה של משמעות הביטוי "חכירה", להבדיל מבעלות, וממילא לא חלה עליהם החובה לבדוק שמא נמכרת להם זכות חזקה שבפועל מוגבלת היא למספר שנים.

טענת התובעים לא נסתרה כי בעת רכישת הדירה היו עולים חדשים, אשר השפה העברית לא היתה שגורה בפיהם. בהתאם, וממילא כמי שאינם משפטנים, גם לא היו מודעים לטיבה ומשמעותה של זכות החכירה ולסיומה הקרוב.

בית-המשפט קיבל הטענה כי הנתבע הפר חובתו כאשר לא בדק ולא הסביר לתובעים בבית-המשפט מה מועד סיום החכירה. לטענתם, שהינה אך הגיונית, לולא התרשל הנתבע היו נמנעים מביצוע העסקה ומכלכלים צעדיהם אחרת, ועל-כן אחראי הנתבע לכל נזק שנגרם להם.

בית-המשפט ציין כי גם אם יקבל את טענת הנתבע כי בטרם חתימה דאג לתרגום החוזה לשפה הרוסית, ברי כי לשאלת תרגום ההסכם אין כל נפקות שעה שעניין החכירה כלל לא מוזכר בו ולו במילה. לא תרגום מילולי של המילה "חכירה" היא הנותנת, אלא ההבדל בינה לבין בעלות.

זאת ועוד. היה אף על הנתבע לצפות כי במידה ולא יבדוק את תקופת החכירה עשויה להתעורר בעיה בעניין זה בהמשך, לכשיגיע מועד חידוש תקופת החכירה.

גם במקרה של טעות משותפת עמדה עילת תביעה תקיפה של גאיסטר כלפי התובעים. בהתאם היה עליו לצפות כי במידה ויחליטו התובעים למכור את הדירה יעמדו בפני בעיה דומה - הן במקרה של התרשלות נוספת המשאירה את הצדדים לוטים בערפל באשר לסוגיית החכירה והן במקרה של גילוי מלא במועד המכירה, אשר היה מעמיד כאמור את התובעים במצב של דירה ללא מוצא, בלתי-ניתנת למכירה, ועם דרישה לתשלום סכומי כסף גדולים לכנסיה.

לא מדובר בעניין שולי, אלא בפרט מהותי לעסקה שהיתה חובה לבדוק וליידע הצדדים בתוצאות הבדיקה.

הסכם הפשרה אליו הגיעו הצדדים בתביעת גאיסטר, הפחית משמעותית את הסיכון בפניו ניצבו התובעים, לו התממש, ובסופו-של-יום את הנזק שהסבה התרשלותו של הנתבע.

בית-המשפט קבע כי לדידו מתקיימים במצטבר כל יסודותיה של עוולת הרשלנות.

2. זיהוי הצדדים לעסקה
ב- ת"א (ת"א) 1273-04 {פנטהאוז רחמני נכסים (1997) בע"מ נ' יובב פפר, פורסם באתר האינטרנט נבו (18.07.10)} לצורך זיהוי המוכר המתחזה עמדו לפני עורכי-הדין: תעודת זהות של המוכר; נסח טאבו לפיו המגרש רשום על-שם המוכר בהתאמה לשמו בתעודת הזהות; חוזה רכישת מגרש על-ידי המוכר לרבות טופס מס שבח ואישור משרד האוצר לגבי זכאות להחזר מס רכוש בקשר למגרש.

בית-המשפט קבע במקרה זה כי המסמכים הללו, אשר חלקם הונפקו על-ידי רשויות המדינה, נחזים להיות מקוריים ותקינים, ומתאימים ליתר המסמכים שנמסרו.

על-כן, זיהוי המוכר בהסתמך על מסמכים אלו הינו סביר וראוי, ונוכח המסמכים לא יכלו הנתבעים לדעת ולא ניתן היה לחשוד כי מדובר במתחזה.

3. עיקול
על עורך-דין החובה לבדוק {ובשים-לב כי חובה זו אינה בבחינת הבעת דעה או משאלה בלבד}, שעה שעומד לבצע פעולה עבור שולחו במשרד ספרי האחוזה, אם הזכויות שהוא רושמן מתאימות לאלה ששולחו קנה על-פי ההסכם שנעשה בעסקה זו {ראה גם מל"ע 7/73 עו"ד פלוני נ' הוועד המחוזי של לשכת עורכי-הדין, פ"ד כח(1), 679 (1974)}.

כשעורך-דין עורך עבור לקוחו חוזה לקניית נכס, מחובתו לערוך בדיקה סמוך לפני עריכת החוזה, כדי לברר אם אין שיעבודים ו/או עיקולים על הנכס, במידה שניתן לעשות בדיקת כזו בפנקס המתנהל על-פי דין.

אין הבדל מהותי בין חוזה המתייחס למכירת מקרקעין, ובין חוזים למכירת נכסים אחרים, ששיעבודים עליהם חייבים רישום, כגון נכסי חברה או אגודה שיתופית או אף מיטלטלין, ששיעבוד עליהם צריך להירשם לפי חוק המשכון.
ב- ת"א (שלום ת"א) 30630/05 {בן לולו נ' עורך-דין נתנאל יעקב, פורסם באתר האינטרנט נבו (02.10.08)} עורך-הדין שייצג מוכרי דירה, נתבע על-ידי רוכשי הדירה בטענה כי עורך-הדין אשר ייצג גם אותם בהסכם, לא יידע אותם אודות עיקול שנרשם על זכויות המוכר בדירה, טרם החתימה על הסכם המכר.

כמו-כן, נטען כלפי עורך-הדין, כי הוא לא קבע בהסכם מנגנון ראוי לסילוק המשכנתא ולתשלום המיסים השונים, כך שנאלצו לשלם לבנק המלווה למניעת פינויים מהדירה.

בית-המשפט קבע כי התובעים הגיעו במסגרת ההליך להסדר פשרה עם המוכרים לפיו האחרונים התחייבו לשלם לתובעים את מלוא הסכומים שנתבעו ולפיכך אין הם זכאים לכפל פיצוי.

עוד נקבע כי לא הוכח שעורך-הדין ייצג גם את התובעים. בהסכם נכתב כי כל צד מיוצג על-ידי משרד אחר ועורך-הדין אף קיבל הערות משפטיות להסכם ממשרד אחר.

זאת ועוד. התובעים ערכו זכרון-דברים באופן עצמאי, שילמו ישירות למוכרים 165,000$ ורשמו הערת אזהרה לטובתם עוד בטרם חתמו על ההסכם.

עוד נקבע כי עורך-הדין סבר בתום-לב שהצדדים הוציאו נסח רישום מלא בעצמם בעת רישום הערת האזהרה והסתמכות עורך-הדין על נסח חלקי מהווה טעות בשיקול-דעת אשר כלל לא היתה מאיינת את העסקה לאור הכספים הרבים ששולמו בגינה.

ב- ת"א (שלום נצ') 9432/97 {שטיינברג דוד ורות נ' עזבון המנוח עורך-דין מרדכי כהן ז"ל, תק-של 2003(1), 109, (2003)} ערך עורך-הדין המנוח חוזה מכר דירה בין שני צדדים.

הרוכשים הגישו תביעה נגד המוכרים ונגד עזבון עורך-הדין המנוח, בטענה לרשלנות עורך-הדין בהבטחת הכספים בחוזה, שעה שעל הנכס היו מוטלים עיקולים עובר לכריתת החוזה.

לחוזה קדמו זכרונות-דברים שעורך-הדין לא היה מעורב בהם, שבמסגרתם שולמה חלק מהתמורה.

בית-המשפט דחה את התביעה שהוגשה נגד עזבון המנוח וקבע כי התובעים ידעו על דבר קיומם של העיקולים, עוד בטרם פנו אל עורך-הדין ובמובן זה הם שינו מצבם לרעה עוד בטרם פנו לעורך-הדין.

כן נקבע כי לא היה ברשלנותו של עורך-הדין, שלא בירר את היקף העיקולים, כדי לשנות את תמונת המצב ועל-כן אין קשר סיבתי בין עריכת החוזה לבין הנזק.

ב- ת"א (שלום חי') 4017/01 {ה"ה אטיאס נ' עורך-דין בן יצחק חיים ואח', פורסם באתר האינטרנט נבו (29.03.06))} הוגשה תביעה על-ידי רוכשי דירה כנגד עורך-הדין בטענה, כי קודם למועד החתימה על הסכם המכר אותו ערך, נרשמו צווי עיקול על הנכס לאור חובות החברה הקבלנית אשר בנתה את הבית המשותף, בו נמצאת הדירה וכי לא ניתן לרשום את הבית כבית משותף ולהעביר את הזכויות בדירה על שמם.

התובעים הגישו תביעה גם כנגד המוכרים ותבעו את סכום הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם, וכן שיפוי על נזק שנגרם להם בגין מכירת הדירה במחיר נמוך משוויה לאור העובדה שטרם הסתיים רישום הזכויות על שמם.

עורך-דין בן יצחק, אשר ערך את ההסכם וייצג את שני הצדדים, טען כי כשבדקו את נוסח רישום המקרקעין התברר, כי למוכרים אין זכויות הרשומות במקרקעין והוא ציין עובדה זו הן בפני המוכרים והן בפני התובעים והדגיש כי לא ניתן למכור את הזכויות במקרקעין כל עוד לא יירשמו זכויות המוכרים.

בית-המשפט קבע, כי בן יצחק, במחדלו להסביר לצדדים את משמעות העיקולים, הפר את חובתו כעורך-דין כלפי שני הצדדים.

ב- ע"א (ת"א) 8924-09-10 {נאוה צדוק נ' שמעון חזן, פורסם באתר האינטרנט נבו (18.09.11)} קבע בית-המשפט כי חובתו של המשיב כעורך-דין היתה לסיים את הליכי הרישום במהירות האפשרית, ואי-יידוע המערערת על העיקול סתר מטרה זו.

4. היתר בניה, זכויות בניה, צווי הריסה
אין זה סביר לחייב את עורך-הדין לבצע בדיקה מקיפה של היתרי הבניה שניתנו שנים רבות קודם. יחד-עם-זאת, מוטלת על העורך-דין האחריות לבדוק קיומו של היתר בניה, וכי הדירה בנויה כדין. מדובר בפעולה הנמצאת בליבו של הייצוג המשפטי ואי קיומה מהווה רשלנות מצד עורך-הדין {ע"א 37/86 משה לוי ואח' נ' יצחק יחזקאל שרמן, פ"ד מד(4), 466 (1990)}.

ב- רע"א 4107/12 {יורן קפון נ' יעקב בניסטי, פורסם באתר האינטרנט נבו (11.07.12)} נראה פגם בדירה, בטרם החתימה על הסכם המכר, אשר גרם להפחתת מחירה של הדירה. בית-המשפט קבע כי על עורך-הדין, במקרה זה, היה להתריע בפני לקוחו כי הפגם שנתגלה בדירה יביא להפחת מחירה של הדירה.

על עורך-דין מוטלת חובה עצמאית, במסגרת תפקידו במכירת דירה כבא-כוח של הצדדים לעסקה והן משום שמונה על-ידי בית-המשפט למכור את הנכס, לבצע בדיקה של זכויות הבניה בנכס.

ב- ע"א (ת"א) 2111/02 {דניאל שרפמן, עו"ד נ' צבי ילין, פורסם באתר האינטרנט נבו (17.04.08)} קבע בית-המשפט כי "משהוברר ששרפמן ושור לא בדקו את הזכויות בנכס לאשורן, כפי שהיה עליהם לעשות בתפקידם וכפי שאף התחייבו כלפי המוכרים, ברי שהם לא יכלו לתת ביטוי לזכויות אלה במכירה, בפרט משהוכח שתשובות העיריה כפי שניתנו מדי פעם למשיב ולאחיותיו, לא עלו תמיד בקנה אחד עם המצב התכנוני לאשורו. עובדה זו לכשעצמה, מעצימה ומבליטה את חשיבות הבדיקה שהיה על המערערים לערוך בעצמם, לא רק על-פי תפקידם, אלא גם על-פי התחייבותם המפורשת כלפי המשיב. אין הם יכולים להסתתר מאחורי טענות בעלמא לפיהן המשיב ידע על הזכויות בנכס מכוח בירורו הוא, או כי הוא נתן הסכמתו למכר ולכן פטורים מאחריותם. גם ניסיונם של המערערים בעיקרי הטיעון להטיל האחריות על העיריה, הוא ניסיון סרק".

ב- ת"א (שלום ת"א) 52988/99 {סיטון אסתר ואח' נ' רוקח אהרון, עורך-דין, תק-של 2004(1), 12180 (2004)} קבע בית-המשפט כי במקרה דנן עורך-דין אהרון לא ביצע בדיקות מספקות, שכן הוצאת נסח לשכת רישום מקרקעין ובדיקת תיק הבית במינהל מקרקעי ישראל אין בהן די ויש לבצע בדיקות יסודיות בעיריה ובמנהל ההנדסה, במיוחד צווי הריסה והיתרי בניה שלגביהם התחייבו התובעים בהסכם עבור צדדים שלישיים. היעדר בירור כזה מהווה רשלנות.

ב- ת"א (שלום ת"א) 103883/97 {ילין נ' עורך-הדין שרפמן ושור, פורסם באתר האינטרנט נבו (25.04.02)} עורך-הדין חוייב בפיצוי בגין אי-ביצוע בדיקת שווי זכויות הבניה בנכס בעצמו, וזאת חרף הקביעה כי לקוחו ידע מה שווי הזכויות ואף שעורך-הדין בעצמו ידע {מבלי לבצע הבדיקה}, ועל-אף ששווי הזכויות נלקח בחשבון לצורך מכירת הנכס.

5. משכנתא
ב- ת"א (שלום נהר') 2794/00 {קיסוס גבי נ' קריידלמן מירה ואח', פורסם באתר האינטרנט נבו (24.09.02)} עורך-הדין רשם בטעות משכנתא על הנכס הנמכר, בעוד שהמשכנתא נלקחה לגבי נכס אחר.

במקרה דנן, הצדדים ידעו שיש משכנתא ושעורך-הדין מטפל בביטולה. בית-המשפט קבע שאין קשר סיבתי בין הטעות לנזקים הנטענים.

ב- ת"א (מחוזי ת"א) 3284/98 {חנוך-רועה גליה נ' קורן טוני ואח', פורסם באתר האינטרנט נבו (25.02.03)} השתמש עורך-הדין שערך הסכם מכר בייפוי-הכוח הבלתי-חוזר שנתנה לו הרוכשת כדי לבטל הערת אזהרה שהיתה רשומה על-שמה. תחת זאת נרשמה משכנתא בגין הלוואה שנטלה המוכרת.

בית-המשפט קבע כי המוכרת אומנם רימתה את הרוכשת, אך עורך-הדין לכל היותר התרשל, ומשום כך נדחו טענות המבטחת לדחיית כיסוי ביטוחי. הוגש ערעור ובפשרה שהושגה בערעור בוטל פסק-הדין והופחת החיוב.

ב- ת"א (שלום יר') 23326/00 {גולדברג נ' עורך-הדין ציגלר (ניתן ביום 04.07.04, טרם פורסם)} ערך עורך-הדין ציגלר עסקת מכר בין התובע-הקונה למוכרת {לקוחתו}.

עורך-הדין לא בדק את מצב הזכויות בדירה, את רישום הזכויות, או רישום שיעבודים ו/או עיקולים.

מוכרת הדירה הצהירה בהסכם, כי ישנה משכנתא לטובת בנק, אך בדיעבד הסתבר כי המשכנתא בסכום גבוה בכ- 50% מהמוצהר.

המוכרת לא פרעה את חוב המשכנתא וסירבה למסור לתובע את החזקה בדירה במועד הקבוע בהסכם.

בשל אי-פירעון תשלומי המשכנתא, מונה כונס נכסים והדירה נמכרה לצד שלישי.

בית-המשפט חייב את עורך-הדין בחלק מהנזק. הנזק שנצטבר עד למועד בו הוכח כי התובע ידע על-כך שהמשכנתא גבוהה יותר ושלא נפרעה.

בית-המשפט לא קיבל את גרסת עורך-הדין כי הזהיר את התובע בעניין חוב המשכנתא האמיתי והתריע לבל ישלם למוכרת סכומים נוספים על חשבון הדירה.
מחדלו של עורך-הדין היה בכך שמחד, לא דאג להבטיח סילוק המשכנתא, ומאידך, לא הדריך את התובע כיצד לפעול בעניין.

על עורך-הדין היה לנקוט באמצעים להבטחת פירעון המשכנתא, ובמצב בו המוכרת נתפסה לא אומרת אמת, היה עליו למצער לשקול להציע לתובע לשלם את חוב המשכנתא ישירות לבנק.

עוד נקבע, כי היה זה בלתי-סביר לקבוע בחוזה שהתובע יעביר למוכרת מחצית משווי התמורה תוך יומיים ממועד חתימת ההסכם באין בטחונות וללא בדיקות מוקדמות הכרחיות.

ב- ת"א (רח') 3362/04 {אלון מנחם נ' אלון בקר, פורסם באתר האינטרנט נבו (14.05.09)} נתבע מס' 3 ידע, כי זכויות נתבעים מס' 1 ו- 2 בדירה משועבדות לבנק וכן ידע ו/או היה עליו לדעת התוצאות המשפטיות החמורות הצפויות במקרה אשר בו לא תימחק ו/או תבוטל המשכנתא.

במצב דברים זה, אמור היה נתבע מס' 3 ליצור בהסכם מנגנון תשלומים אשר יבטיח, סילוק המשכנתא של הנתבעים קודם או לפחות כנגד תשלום מלוא תמורת הדירה.

לצורך כך, היה עליו לברר מהי יתרת החוב המדוייקת לסילוק המשכנתא במועד חתימת ההסכם או לפחות בסמוך לכך.

6. רישום זכויות מקרקעין
עורך-דין שמייצג קונה בעסקת מקרקעין חייב בראש וראשונה לדאוג ולוודא שהזכויות רשומות על-שם המוכר, שלא קיימים שיעבודים לצד ג', ושאין מניעה להעביר את הזכויות על-שם הקונה. מן הראוי להבטיח זאת על-ידי קבלת ייפוי-כוח בלתי-חוזר מהמוכר לטובת הקונה.

מחובתו של עורך-הדין לוודא שהקונה אינו תלוי בחסדיו של המוכר לצורך ביצוע ההסכם והעברת הזכויות בנכס. כך עליו לדאוג שהמיסים אשר חלים על המוכר שולמו במלואם, או לחילופין שיש בידיו בטחונות מלאים להבטחת ביצוע כל התשלומים על-ידי המוכר.

קונה שנתון לחסדיו של המוכר כדי לקבל חזקה בממכר, וכדי שתיווצר היחידה המסויימת שרכש בנכס, וכדי לקבל רישום הזכויות על-שמו - תלוי בשירות המשפטי שהוא מקבל מעורך-הדין.

קל וחומר במקרה שעורך-הדין מייצג בעסקה הן את המוכר והן את הקונה, ולא הזהיר במפורש את הקונה כי הוא רשאי להיות מיוצג על-ידי עורך-דין מטעמו כדי שיגן על זכויותיו וימנע אפשרות של ניגוד אינטרסים.

ב- ת"א (ת"א) 2577/00 {ד'אור דוד נ' גגטי חוזה, פורסם באתר האינטרנט נבו (27.03.06)} עורכת-הדין ייצגה את שני הצדדים הן את המוכר והן את הקונה. במקרה הנדון, נדונה השאלה האם עורכת-הדין התרשלה במילוי תפקידה?

בית-המשפט קבע כי רשלנותה של עורכת-הדין באה לידי ביטוי בהתרשלותה בעת בדיקת הזכויות, בכך שלא הסבירה ולא ציינה במפורש כי הזכויות במקרקעין נשוא העסקה אינן רשומות על-שם המוכר, ולא דאגה שיהיו לקונה בטחונות הולמים, כגון הפקדת הכספים בנאמנות, למקרה של הפרה.

עוד נקבע כי מרגע שעורכת-הדין קיבלה על עצמה לייצג את שני הצדדים בעסקה, היה עליה להזהיר את התובע ואף למנוע ממנו את החתימה על ההסכם תוך הבהרת כל הסיכונים הכרוכים בכך.

לאור הנ"ל נקבע כי עורכת-הדין התרשלה בטיפול ובייעוץ המשפטי שנתנה לתובע, ועל-כן היא אחראית לכל נזקיו.

7. חובותיו של עורך-דין המייצג קבלן
עורך-הדין של קבלן רשאי לעסוק ברישום הדירה עבור הקונים. בהתאם לסעיף 5(א) לכללי לשכת עורכי-הדין (ייצוג בעסקאות דירות), קיימת חובה בסיסית של עורך-הדין, לפעול בנאמנות כלפי הקבלן והרוכש, לפחות בכל הקשור לרישום עצמו.

ההנמקה לכך קשורה בעיקר לרישום בתים משותפים, שכך יעיל יותר כי עורך-דין אחד יעסוק ברישום. גם אם הלקוח מיוצג על-ידי עורך-דין מטעמו, ניתן לקבוע כי ברישום יעסוק עורך-הדין מטעם הקבלן.

השאלה החשובה היא, כאשר הרוכשים אינם מיוצגים, מה כוללת חובת עורך-הדין הלוקח על עצמו את הטיפול ברישום הדירה, ושכרו בגין כך משולם בסופו-של-יום על-ידי רוכשי הדירה?

על-מנת שעורך-הדין יוכל לפעול לרישום הדירה הנרכשת על-שם הרוכשים עליו למלא מספר חובות מקדימות כמו לוודא על-שם מי רשומות הזכויות בנכס, ושהנכס לא נמכר או שועבד לאחרים. כלומר, מהחובה לפעול בנאמנות לעניין הרישום נגזרות מספר חובות-משנה:

הראשונה, החובה לבדוק ולגלות לרוכשים את מצב הזכויות בנכס - על עורך-הדין לוודא כי הנכס המפורט בחוזה הוא אכן הנכס שהרוכשים רוכשים בפועל, כי המוכר הוא בעל הזכויות בנכס הנמכר, וכי הנכס אינו משועבד, מעוקל או ממשוכן.

לצורך כך על עורך-הדין להוציא נסח רישום ולוודא כי האמור בנסח תואם את האמור בחוזה המכר שהרי אם לא יבדוק עורך-הדין שאלות אלו, בסופו-של-יום לא יוכל לעמוד בחובתו לרשום את הנכס על-שם הרוכשים.

השניה, חובה לרשום הערת אזהרה לטובת הרוכש - לאחר הבדיקה הראשונית, ולאחר שעורך-הדין ווידא כי אין לאחרים זכויות בנכס {ואם יש כאלה הביא זאת לידיעת הרוכש}, חובה על עורך-הדין לרשום הערת אזהרה, שאם לא יעשה כן יוכל המוכר לעשות דיספוזיציות בנכס לאחר המכירה.

על-פי ההלכה והפרקטיקה קיימת חובה על עורך-הדין המטפל ברישום הערת אזהרה לטובת הרוכש כחלק מרישום הזכויות.

השלישית, חובה לדווח על הסכם המכר לשלטונות מס שבח מקרקעין - על עורך-הדין המטפל ברישום חובה לדווח על הסכם המכר לשלטונות מס שבח מקרקעין.

לא ניתן לרשום את הנכס על-שם הרוכש עד שהעסקה אינה מדווחת לשלטונות המס. מכאן שהחובה לטפל ברישום הנכס, כוללת גם חובה לדווח על העסקה לשלטונות המס {ראה גם ע"א (ת"א) 2108/03 סאמרלי נ' מינדה, פורסם באתר האינטרנט נבו (14.02.08)}.

הרביעית, חובה על עורך-הדין להמליץ על קבלת ייעוץ משפטי עצמאי - יש להטיל על עורך-הדין מטעם הקבלן להבהיר לרוכש במפורש כי חובותיו כלפיו מוגבלים ולפרט את אותם חובות, ולהציע לרוכש להיות מיוצג באופן עצמאי.

כיוון שמדובר בעסקה כלכלית המרכזית בחייהם של מרבית רוכשי הדירות, יש להרחיב ולהחיל חובה זו גם במקרה של רוכשי דירות שאינם מיוצגים על-ידי עורכי-דין מטעמם.

זאת ועוד. כאשר עורך-הדין מייצג לקוח פלוני ואילו הצד האחר לעסקה אינו מיוצג כלל, נדרשות ממנו מיומנות וזהירות רבה יותר בהצגת העניין, לבל יכשיל במודע או בהיסח-דעת נמהר את הצד האחר, כשהוא יכול להניח שזה סומך על אמינותו, יושרו ומהימנותו {ע"א 37/86 משה לוי נ' יצחק יחזקאל שרמן, פ"ד מד(4), 446 (1990)}.

ב- ת"א (שלום נת') 8376/99, 8375/99 {קורן וכץ נ' עורך-הדין סאמרלי וזהוראי (ניתן ביום 03.03.03, טרם פורסם)} ייצגו עורכי-הדין חברה קבלנית בשתי עסקאות מכר.

הקבלנים לא נתנו ערבויות בנקאיות לרוכשים. על זכויות הקבלנים נרשמה משכנתא בגין הלוואה שנטלו.

בית-המשפט קבע, כי יש לעורך-הדין חובת זהירות גם כלפי הצדדים האחרים להסכם אף אם הובהר שמייצגים רק את הקבלנים, מכוח היותם שלוחים של הרוכשים.

עורכי-הדין התרשלו בכך שלא העמידו את הרוכשים על משמעות אי-דיווח ההסכמים לרשויות המס.

עורכי-הדין התרשלו בכך שהתעכבו ולא רשמו הערת אזהרה לטובת הרוכשים ובכך איפשרו את רישום המשכנתא על הנכס.

עורכי-הדין התרשלו בכך שלא העמידו בפני התובעים את האלטרנטיבות העומדות בפניהם {ביטול העסקה, תביעה נגד הקבלנים} ובכך שאפשרו להם להוסיף ולשלם את תמורה ההסכמים.

8. הערת אזהרה
הערת אזהרה על-פי סעיף 126 לחוק המקרקעין נועדה בעיקרה לשמש אמצעי ביניים להגנה על הצדדים המתקשרים בהתחייבות לעשות עסקה במקרקעין כל עוד זו לא נרשמה במירשם.

מטרתה לגשר על פני השלב שבין קשירת ההתחייבות לעשות עסקה במקרקעין לבין השלמתה של העסקה ברישום.

ההערה אינה תחליף לרישום מלא של העסקה אלא נועדה לספק הגנה-פורתא לזכאי על-פי ההתחייבות כלפי צדדים שלישיים העשויים להתקשר עם בעל הקרקע בעסקה נוגדת, וכהרתעה כלפי הבעלים של הקרקע עצמו מפני התקשרות סותרת כזו.

פעולת הסרת הערת אזהרה, מבלי לדאוג במקביל לביטחון רישומי חלופי הינה פעולה בלתי-זהירה ואין המדובר אך בטעות בשיקול-דעת {ת"א (כ"ס) 3153/04 סולומון שושנה נ' מנחם שכט, פורסם באתר האינטרנט נבו (19.09.07)}.

ב- ת"א (מחוזי ת"א) 3216/98 {ארנון עזרא נ' שמואל וולק, פורסם באתר האינטרנט נבו (20.06.05)} קבע בית-המשפט כי "חרף העובדה שעורכי-הדין לא הבטיחו את זכויות התובעת בהערת אזהרה ספציפית לטובתה, הרי שפעולות התובעת, ששילמה את תמורת המכר ישירות לידי הקבלן בניגוד להוראות ההסכם, מנתקות את הקשר הסיבתי שבין מחדלי עורך-הדין לנזקיה". הן בשל ניתוק הקשר הסיבתי והן בשל האשם התורם המכריע של התובעת בנסיבות העניין, נדחתה התביעה כנגד הנתבע.

ב- ת"א (שלום ת"א) 66116/00 {בר זאב נ' עורך-הדין אמיתי, פורסם באתר האינטרנט נבו (30.12.03)} רכשה התובעת דירה מקבלן.

לאור סכסוך משפטי מתמשך בין הקבלן לבעלי הבניין נקבע בהסכם כי רוכשי הדירות יעבירו את תמורתן לעורך-הדין אשר יפקידם בחשבון נאמנות.

התובעת אשר שילמה ישירות לקבלן ואיבדה את כספה {ואת הדירה} טענה שהנתבע הפר חובת זהירות כלפיה כאשר לא רשם הערת אזהרה לטובתה.

בית-המשפט קבע כי אף אם הנתבע התרשל בכך שלא רשם הערת אזהרה לטובת התובעת, העובדה שהפרה מפורשות את החוזה בכך ששילמה ישירות לקבלן ולא לחשבון הנאמנות מנתק את הקשר הסיבתי בין נזקיה לפעולות עורך-הדין.

בית-המשפט חזר על מבחני אשם תורם המתקיימים במקרה זה: מבחן השכל הישר, מבחן הסיכון ומבחן הצפיה, אילו היתה התובעת פועלת כנדרש היתה מונעת את נזקיה.

עוד קבע בית-המשפט כי הנתבע לא ייצג את התובעת אלא את הקבלן ואגב ייצוגו נתן שירות גם לתובעת, האחריות כולה מוטלת לפתחה של התובעת וזו במחדליה יצרה את נזקיה.

ב- ע"א 2590/90 {שוש ניסים נ' מנחם דניאלי וערעור שכנגד, פ"ד מח(3), 846 (1994)} קבע בית-המשפט כי רישום הערת אזהרה על-ידי המשיב היה מונע את השלמת רישומה של המשכנתא נושא הערת האזהרה השניה.

אף כי במחדלו של המשיב לרשום הערה התרשל הוא כלפי המערערת, ואף שעולה מהראיות שנגרם לה נזק כלשהו כתוצאה מכך, לא הוכח על-ידי המערערת היקף הנזק שנגרם לה כתוצאה מהתרשלותו, ושלא היה נגרם לה אלמלא התרשלותו.

לאור האמור לעיל סבר בית-המשפט כי בנסיבות המקרה יש מקום להטיל על המשיב פיצוי נמוך.

ב- ע"א (ת"א) 2948/02 {עו"ד טובה כהן נ' שלום חדד, פורסם באתר האינטרנט נבו (10.05.07)} קבע בית-המשפט כי אומנם המערערת הופקדה על רישום הערת האזהרה לטובתו של המשיב, ואולם ההסכם הכפיף את חובתה זו להסכם הקומבינציה, ובהנחה שקדר היא שהעלתה את הדרישה, הרי שפעלה על-פי ההסכם.

לפיכך, בית-המשפט סבר כי לא הוכח שהמערערת התרשלה בחובתה לרשום הערת אזהרה, באופן שגרם נזק למשיב ואיפשר את מכירת הדירה לצד ג'.

ב- תא"ק (חד') 1520-05 {אוגיני דוד נעמי נ' עמרן אברהם, פורסם באתר האינטרנט נבו (03.05.11)} קבע בית-המשפט כי כתוצאה מאי-רישום הערת האזהרה לטובת התובעת נדרש הנתבע לשלם את הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם המכר.

במקרה דנן, הוכח כי במחדלו להסביר לנתבע את התוצאות האפשריות של סירובו לשלם את דמי הניהול, וכתוצאה מכך בהימנעותו מלרשום הערת אזהרה לטובת התובעת גרם עו"ד שפריר לנזק שנגרם לנתבע.

9. עסקת קומבינציה
על עורך-דין המטפל בעסקת קומבינציה חלה חובה לבחון את סוגיית אפשרויות הבניה על הקרקע ובכלל זה לבדוק אם נכונות הצהרות הקבלן בעניין זה {ת"א (מחוזי ת"א) 98114/00 פולבר נ' עורך-דין רוסינסקי ואח', פורסם באתר האינטרנט נבו (20.02.03)}.

כאשר בעסקת קומבינציה עסקינן, קיימת אפשרות יותר מסבירה כי ענייניהם של בעל הקרקע שונים מאלו של הקבלן ומנוגדים אליהם.

הראשון, לדוגמה, חפץ לקבל שטחי בניה גדולים ככל האפשר, בעוד לאחרון אינטרס להקטינם. האחד מבקש להבטיח במטריה רחבה של ערבויות ביצוע את קיום התחייבויות האחר, שמצידו מעוניין לצמצם את ערבותו כדי המזער האפשרי {ת"א (ת"א) 36195-06 שושנה ארנון נ' מגן דוד נכסים והשקעות בע"מ, עו"ד רמי בובליל (נתבע 4) ואח', פורסם באתר האינטרנט נבו (14.02.10)}.

10. בית משותף
כאמור, חובתו של עורך-הדין ליצור קשר ולעדכן את לקוחו מעת לעת בכדי שיעמוד על זכויותיו. עורך-דין חב חובת נאמנות מיוחדת ללקוחו. במסגרת חובת האמון המיוחדת שחב עורך-הדין ללקוחו עליו ליצור עימו קשר מדי פעם בפעם כדי לעדכן, להתעדכן ו"להזכיר" ללקוח כיצד מתנהל הטיפול בתיק. אין עורך-הדין רשאי להניח כי הלקוח זנח את התביעה, אך בשל העובדה שהלקוח נמנע מליצור עימו קשר - עליו לנסות לקבל את עמדת הלקוח בנושא {ראה גם ע"א 8001/95 קורן נ' וייסברג, עו"ד, פורסם באתר האינטרנט נבו (19.01.98)}.

מטעמים אלה קבע בית-המשפט הנתבעים הפרו את חובת הזהירות הקונקרטית גם באשר לחוב בגין רישום הבית המשותף {דברי בית-המשפט ב- ת"א (ראשל"צ) 559-06-10 יהודה בסון נ' עו"ד יניב עצמון, פורסם באתר האינטרנט נבו (17.03.13)}.

ב- ת"א (מחוזי ת"א) 321/99 {בוריס סמוליאנסקי נ' אוריאל גניזדוביץ נ' עורך-דין אבי גולדהמר, פורסם באתר האינטרנט נבו (26.09.06)} קבע בית-המשפט כי האשם באי-רישום הבית המשותף, נובע בין-היתר מאי-תשלום חובות המס שרבצו על הנכס על-ידי המודיע.

זאת ועוד. בית-המשפט הוסיף וקבע כי לא הוכח כל קשר סיבתי בין אי-רישום הבית על-ידי גולדהמר לבין הנזק הנטען.

11. הסכם חכירה
ב- ע"א 2720/08 {סימון ז'אן נ' פיוטר ליבמן, פורסם באתר האינטרנט נבו (23.08.12)} קבע בית-המשפט כי ההימנעות מעריכת בירור עם הכנסיה לגבי אפשרויות ההארכה של החכירה, ואי-מסירת נתונים מהותיים אלה לליבמן - מהווים את היסודות שבעקבותיהם מיוחסת לעורך-דין לייבנגרוב רשלנות.

12. רשלנות עורכי-דין בענייני מס ומס שבח
אי-ביצוע התחייבות על-פי כתב ההוראה וההתחייבות על-ידי עורך-הדין, ותהיה הסיבה אשר תהיה וכל עוד החוב למס השבח היה בעינו, מהווה הפרת התחייבות אישית של עורך-הדין ועליו לשאת בתוצאות באופן אישי.

כך למשל, ב- ע"א 643/88 {יוסף עציון נ' נפתלי שטיין, פ"ד מה(3), 554 (1991)} קבע בית-המשפט כי עורכי-הדין, במקרה דנן, פעלו לא רק כשלוחם של זיידנציג אלא כנאמנים של שטיין.

עוד נקבע כי עורכי-הדין אינם יכולים לרחוץ כפיהם עם קבלת האישור, ובוודאי שלא יוכלו להשתמש בטענה זו לאחר שהמשיכו לפעול בעניין, אך לא בצורה ובאופן כפי שמתחייב היה בנסיבות העניין.

עוד נקבע כי עורכי-הדין לא מילאו את חובתם היחידה והמשמעותית לשלם את כל המיסים ומס השבח בנדון היה חלק בלתי-נפרד מחובה זו. בית-המשפט חייב את עורכי-הדין לשלם למשיבים "את כל הסכומים העולים מחיובי זיידנציג פרט לתשלום פיצויים מוסכמים מראש".

על עורך-דין גולדין, אשר ערך סדרה של הסכמים {הסכמי הלוואה, הסכם להעברת זכות קדימה וכדומה}, במטרה להימנע מהטלת חובת תשלום מס שבח על מוכרי הנכס, הוטלו עונשים פליליים {ת"פ (שלום ת"א) 12414/97 מדינת ישראל נ' עורך-דין גולדין ואח', פורסם באתר האינטרנט נבו (17.02.03)}.

ב- ת"א (שלום ב"ש) 2955/00 {איטקין נ' עורך-דין פרגמנט (ניתן ביום 22.01.03, טרם פורסם)} נתן עורך-הדין ייעוץ לפיו לא יהיה חיוב במס שבח, בהתבסס על מידע שנתנה לו מיופת-כוחם של המוכרים. התברר שהמידע היה שגוי ויש חיוב במס.

בית-משפט קבע כי באופן רגיל אין לחייב עורך-דין שהתבסס על מידע שמסר לו לקוח. עם-זאת, בנסיבות אלו היה על עורך-הדין לברר עם המוכרים עצמם אם ביצעו עסקאות בארבע השנים האחרונות.

מיופת-הכוח חוייבה ברשלנות תורמת בשיעור 50%.

ב- ת"א (שלום חד') 2184/02 {ה"ה סופרין נ' עורך-דין נוחימוביץ סופיה, תק-של 2003(2), 10013 (2003)} בית-המשפט דחה את התביעה בקובעו כי החובה לבירור נתונים אודות פטור ממס שבח במכירת דירה קודמת מוטלת על עורך-הדין ולא על התובעים ומחדלה של עורכת-הדין והימנעותה מלפעול לבירור הנתונים הנ"ל מהווה התרשלות כלפי התובעים.

לגבי הקשר הסיבתי, קבע בית-המשפט כי לא קיים קשר סיבתי בין התרשלותה של עורכת-הדין, לבין הנזק שנגרם לתובעים וזאת מכיוון שהחיוב במס שבח בגין העסקה נשוא התביעה, יכול היה לנבוע ממכירת דירה נוספת עליה לא דיווחו התובעים לעורכת-הדין ולאו דווקא ממכירת הדירה עליה ידעה עורכת-הדין ולא בדקה נתונים לגבי הנזק.

ב- ת"א (שלום חי') 20059/97 {שקלים נ' עורך-הדין בן ציון מלכה ואביב אברהם, פורסם באתר האינטרנט נבו (19.12.04)} עסקינן בעסקת מכר דירה שהוסוותה כעסקת הלוואה.

ההסכם נוסח כהסכם הלוואה כאשר בתום המועד הנקוב בהסכם, נוסח הסכם מכר העברת הזכויות בדירה לרוכש וזו נרשמה על-שמו.

לימים נודע לשלטונות מס שבח אודות עסקת ההלוואה הקודמת להסכם המכר והם מיסו את המוכר רטרואקטיבית.

המוכר הגיש תביעה כנגד עורך-דינו וכן כנגד הרוכש ועורך-דינו. איילון דחתה כיסוי ביטוחי לשני עורכי-הדין מאחר שמדובר בעסקת מכר מוסווית.

בית-המשפט קבע, כי הצדדים התכוונו לערוך עסקת מכר וכי לא היתה עסקת הלוואה אלא חוזה למראית עין על-מנת להימנע מתשלום מס שבח וכי עורכי-הדין ידעו שמדובר בעסקת מכר וגרסתם כי הוטעו על-ידי הצדדים לעסקה לא התקבלה על-ידי בית-משפט.

בית-המשפט קבע, כי האחריות מוטלת רובה ככולה על המוכר ואולם עורך-דין אביבי שייצג אותו נושא אף הוא באחריות של 30% מהנזק.

בית-המשפט ציין כי "מתן ייעוץ לעריכת הסכם למראית עין לשם הונאת שלטונות המס איננה חלק מחובתו המקצועית או מן השירות המקצועי הניתן על-ידי עורך-הדין ללקוחו. המבטחת רשאית להניח כי המבוטח ער לחובותיו החוקיות ואין לדרוש ממנה כי תימצא אחראית להם. יודגש בעניינו אין מדובר ברשלנות, בפעולה שבוצעה שלא במיומנות הראויה או שלא בזהירות הראויה".

לפסק-דין זה חשיבות בקשר לכיסוי הביטוחי במיוחד בקביעה לפיה לא זו בלבד שאין מדובר ברשלנות אלא כי ייצוג בעסקה פיקטיבית נחשב כמעילה באמון המוחרגת בפוליסה.

ב- ת"א (מחוזי ת"א) 23331/01 {הפניקס נ' עו"ד דנציגר, פורסם באתר האינטרנט נבו (08.01.12)} קבע בית-המשפט, כי אין חולק שהמטרה לחקיקת סעיף 70 לחוק חוזה ביטוח, התשמ"א-1981 (להלן: "חוק חוזה ביטוח") היא להגן על המבוטח ששילם פרמיה כדין וזכאי לכיסוי הביטוחי בהתאם לפוליסה בעת שצד ג' יגיש נגדו תביעה בתקופה שהוא זכאי להגישה לפי הדין הכללי.

כך גם בא סעיף 70 לחוק חוזה ביטוח, למנוע מצב בו תתיישן תביעת המבוטח נגד המבטח {3 שנים לפי סעיף 31 לחוק חוזה ביטוח} בטרם התיישנה תביעת צד שלישי נגד המבוטח {7 שנים לפי חוק ההתיישנות, התשי"ח-1958 (להלן: "חוק ההתיישנות")} "בשל היעדר ידיעה" {הלכת המשמר}.

אלא שבמקרה בו מוגשת תביעה נגד המבוטח על-ידי הצד השלישי ו/או כשנודע למבוטח על "מקרה הביטוח", כמו במקרה דנן, אין כל מקום להאריך את תקופת ההתיישנות הקבועה בסעיף 31 לחוק חוזה ביטוח ולהחיל את סייג ההתיישנות שבסעיף 70 לחוק חוזה ביטוח.

אין כל סיבה להארכת תקופת ההתיישנות במקרה דנן, מאחר שהמשיבים ידעו במפורש אודות קיומה של עילת תביעה של הצד השלישי נגד דנציגר וגם ידעו במפורש על הגשת תביעה נגדם בפועל ביום - 25.09.01 ומשכך בוודאי ממועד זה לכל המאוחר יש למנות את מירוץ ההתיישנות לפי סעיף 31 לחוק חוזה ביטוח, קרי, 3 שנים. לא רק זאת אלא שבמקרה דנן מדובר במבוטח ש"אינו תמים" עורך-דין במקצועו שאינו יכול לחסות בטענה "לא הבנתי" או "לא ידעתי".

עורך-דין אביבי הגיש ערעור על קביעותיו של בית-המשפט הן ביחס לחיוב שהוטל עליו כלפי התובעים והן ביחס לדחיית ההודעה לצד שלישי כנגד איילון-חברה לבטוח.

בית-המשפט שלערעור {ע"א (מחוזי חי') 1121/05 עורך-דין אברהם אביבי נ' ה"ה שקלים ואח', פורסם באתר האינטרנט נבו (19.07.05)} קיבל את הערעור שהגיש עורך-דין אביבי ביחס לחיובו כלפי התובעים וכן דחה את הערעור שהגיש בכל הנוגע ליחסיו מול איילון.

ב- ת"א 26613/03 (שלום ת"א) {שמחה לעדן נ' עורך-דין גדיאל בלושטיין, פורסם באתר האינטרנט נבו (01.09.05)} בית-המשפט הכיר באחריותו של בלושטיין לנזקי התובע וקבע, כי על-אף שאין מקום להפוך את עורך-הדין ליועץ מס, החייב לתכנן עבור לקוחותיו את העסקאות הכלכליות הטובות ביותר, הרי שככל שמדובר בעסקת מכירת מקרקעין, על עורך-הדין המייצג מוכר לברר מיוזמתו את כל האינפורמציה הקשורה לסוגיית המיסוי.

עוד נקבע כי על עורך-הדין לבדוק את המצב המשפטי השורר בסוגיה הנבדקת כמצב נתון ובהתאם לכך לייעץ ללקוח כיצד לכלכל את צעדיו.

ייעוץ משפטי הניתן בטרם עסקה והמתעלם מן ההלכה המשפטית הידועה במועד מתן הייעוץ, הינו יעוץ רשלני המתעלם מחובת הזהירות של עורך-דין ללקוחו.

ב- ת"א (שלום נת') 12624/04 {יוסף ישעיהו ואח' נ' עורך-דין שמואל שנפלד ואח', פורסם באתר האינטרנט נבו (01.01.06)} בית-המשפט קבע כי עורך-הדין שייצג את התובע בעסקת המכר התרשל בכך שלא בדק האם קיים חוב בגין היטל השבחה כאשר ניתן היה לעשות כן בבדיקה פשוטה.

עוד נקבע כי עורך-הדין התרשל בכך שלא ידע על אישור התכנית המשביחה או שהתעלם ממנה ברשלנות ולא דאג להכניס לחוזה סעיף מפורש הדן בעניין הסדרת התשלום בגין היטל ההשבחה.

ב- ת"א (שלום ת"א) 12836/04 {שיסלר דוד נ' עורך-דין ליליאנה צור ואח', פורסם באתר האינטרנט נבו (09.01.07)} בדחותו את התביעה קבע בית-המשפט כי אין להפוך את עורך-הדין לבלש האמור לבלוש אחר לקוחותיו ולאמת כל הצהרה שלהם ­- הרי בכך ישובשו יחסי עורך-הדין ולקוחו.

ב- ת"א (שלום ת"א) 32694/03 {משה וזיו לישיצקי נ' עורך-דין סדן פזית, פורסם באתר האינטרנט נבו (06.05.07)} בית-המשפט קבע, כי המבוטחת הסתמכה על בירור שערכה המתווכת בשמה ולא שאלה את התובעים מפורשות אם נמכר על-ידם נכס בפטור בארבע השנים שקדמו למכירת הבית.

הנתבעת לא קיימה את החובה הבסיסית החלה עליה לברר בעצמה ובאופן חד-משמעי את העובדות הנוגעות לפטור ממס שבח.

התובעים הוחתמו על טפסי דיווח "על החלק" ועל-כן אין לומר כי ידעו והסכימו לאמור בהם. לא הוכח שאם התובעים היו יודעים על החיוב הצפוי במס שבח היו דוחים את מכירת הבית כדי ליהנות מהפטור או מקבלים תמורה גבוהה יותר עבור הנכס.

יחד-עם-זאת, התובעים היו יכולים לקבל פטור בעסקה זו אם עורכת-הדין היתה פועלת לביטול הפטור שניתן להם בעסקה הקודמת.

לנוכח קביעות אלו בית-המשפט חייב את המבוטחת בגין מלוא הסכום ששילמו התובעים לרשויות המס. התביעות להשבת שכר-הטרחה ששולם לעורכת-הדין ולחיובה בפיצויים בגין עוגמת נפש נדחו.

ב- ת"א (שלום חי') 21798/04 {גבריאלי שלמה נ' עורך-דין ברקוביץ' דוד, פורסם באתר האינטרנט נבו (09.11.09)} בית-המשפט קבע כי התובע פנה אל עורך-דין ברקוביץ כשהעסקה היתה מוגמרת כדי שיכין את חוזה המכר.
מכאן שהתובע גמר אומר לבצע את העסקאות באופן עצמאי והחלק הארי של האשם רובץ על כתפיו.

יחד-עם-זאת, לא ניתן לפטור את עורך-דין ברקוביץ לחלוטין מאחריות. משהסתפק במתן אזהרה בעל-פה וחרף העובדה שראה כי התובע אינו שומע לעצתו לא העלה את הייעוץ על הכתב הרי שהתרשל. לפיכך, התביעה נתקבלה בחלקה ונקבע לתובע אשם תורם בשיעור 40%.

ב- ת"א (שלום יר') 7904/01 {סלדזאנובסקי נ' עורך-דין קלוו גולר, פורסם באתר האינטרנט נבו (20.11.05)} בית-המשפט קבע את רשלנותה של עורכת-הדין בשל חובת זהירות מכללא והמצג שיוצר עורך-דין כבעל מקצוע בעל רמה סבירה של ידע ומיומנות לטפל בענייניו של לקוחו.

עוד נקבע כי על עורך-הדין מכוח חובת הגילוי למסור ללקוחו פרטים רלוונטיים למקרה שמצויים בידיעתו, או שהיו צריכים להיות בידיעתו ולהסביר ללקוח את משמעותו של כל מסמך עליו הוא חותם, רק בדרך זו יוכל הלקוח להגיע להחלטה מושכלת התואמת ומממשת את האינטרסים שלו.

חובת הזהירות משתנה בהתאם לטיפול הספציפי הנדרש מעורך-הדין וכאשר מדובר בחוזה בעייתי ומורכב כמו במקרה הזה, מוטלת על עורך-הדין חובת זהירות מוגברת כי ינסח חוזה בהקפדה על הגנת מוגברת של זכויותיו של לקוחו.

ב- ע"א 3521/11 {עו"ד דניאל וגנר ואח' נ' מזל עבדי ואח', תק-על 2014(2), 12364 (2014)} נדונה השאלה האם עורך-דין וגנר ובנק דיסקונט חבים ברשלנות כלפי בנק לאומי שהעניק את כספי ההלוואה?
בית-המשפט המחוזי קיבל את הודעת צד ג' שהגיש בנק לאומי כנגד עורך-דין וגנר. ההודעה התקבלה על בסיס התרשלותו של עורך-דין וגנר שעה שהגיש באיחור את הצהרות המס של המוכרים לרשות המס.

על-פי טענת התובעים אילו היה עורך-דין וגנר מדווח לשלטונות המס על העסקה בזמן הנדרש לפני מסירת כספי ההלוואה למתחזים, היה יכול לגלות את התרמית ולמנוע את העברת הכספים אליהם.

לכן, בית-המשפט המחוזי חייב את עורך-דין וגנר בפיצוי בנק לאומי בגין נזקיו בסכום השיק השני שהוציא בסך 279,822 ש"ח.

במסגרת הערעור טען עורך-דין וגנר כי בכל הטיפול בעסקת המכר הוא פעל כדין ובהתאם לסמכויותיו וחובותיו כעורך-דין: הוא ערך את הסכם המכר על-פי ייפוי-כוח נוטריוני שהציג זבולון מטעם בני הזוג עבאדי ואשר נחזה להיות תקין; גם פתיחת חשבון הנאמנות על-שם בני הזוג עבאדי נעשתה לדעתו כדין וללא כל התרשלות; הוא לא התרשל כאשר דיווח למשרדי מס שבח אודות המכירה. הוא דיווח על העסקה באיחור היות שהצדדים הגיעו למשרדו לחתום על המסמכים הרלוונטיים רק חודשיים לאחר מועד החתימה על הסכם המכר, ובמעמד זה הבהיר לצדדים והחתימם על אישור לפיו הם אחראים לאיחור.


במקרה דנן, עלתה השאלה האם קמה חובה על עורך-דין שלא לאחר בביצוע שירות לטובת לקוח מול רשויות המס כדי למנוע נזק לצד שלישי {ניזוק הממלא תפקיד}?

בית-המשפט קבע כי במקרה הנדון לא נראה שעורך-דין וגנר צפה כי בנק לאומי יסתמך עליו ביחס להגשת הצהרות המס של המוכרים לכאורה, בני הזוג עבאדי.

מצופה מעורך-דין סביר שיקפיד על עמידה במגבלות זמן להגשת מסמכים עבור לקוחו, או לחלופין שיבהיר לו כי הוא מפסיק את הטיפול. אם לא יעמוד עורך-הדין בחובות אלה כלפי לקוחו, הוא עשוי לחוב ברשלנות לנזק שיגרם.

יחד-עם-זאת, לא בכך עסקינן. מעשיו של עורך-דין וגנר התבטאו בהגשת הצהרות המס של המוכרים, הם לקוחותיו על-פי הבנתו. הוא התבקש להגיש אותן על-ידי זבולון ובראל הקונה. לשם כך החתים את המתחזים על הצהרות המס במשרדו.

בשום שלב לאורך הטיפול בהצהרות המס לא היה מעורב בנק לאומי ולא נראה שעורך-דין וגנר נטל אחריות כלפיו, צפה או היה צריך לצפות שבנק לאומי מסתמך עליו.

כמו-כן, לא ניתן לומר שמתקיימת הסתמכות סבירה של בנק לאומי על עורך-דין וגנר כי יגיש הצהרות מס עבור לקוחו בזמן כדי למנוע נזק שייגרם לו. הקשר ביניהם הוא בין שני בעלי תפקידים - עורך-דין המייצג את המוכרים מול רשויות המס והבנק שהעניק את ההלוואה לקונה.

יש לצעוד בזהירות טרם ניצור חובת זהירות של עורך-דין כלפי ניזוק ממלא תפקיד. לא די בכך שהאחרון טוען שעורך-הדין התרשל.

הגשת הבקשה לפטור ממס שבח בוצעה עבור המוכרים לכאורה, בני הזוג עבאדי. לבנק לאומי אין כל עניין בהגשת הבקשה. זוהי פעולה - הגשת הצהרות המס במועד - ששייכת למעגל היחסים הפנימי בין עורך-הדין ללקוחו.

בהגשת ההצהרות לפי חוק מיסוי מקרקעין, עורך-הדין מסייע למוכר לשלם או לקבל פטור מתשלום מס המוטל עליו על-פי דין. פעולה זו, במובחן מפעולות אחרות, אינה בעלת זיקה ליחסים בין עורך-דין וגנר לבנק לאומי.

יחסיהם מצומצמים לכך שוגנר שימש כעורך-דין בעסקת המכר. במסגרת זו עורך-דין וגנר לקח על עצמו לטפל בבקשה למתן פטור מתשלום מס שבח עבור המוכרים.

זיקה זו, בין עו"ד וגנר ובין בנק לאומי, היא עקיפה ורחוקה עד כי אינה מצדיקה להטיל על וגנר אחריות כלפי בנק לאומי ביחס לדיווח באיחור.

נדמה כי גישה זו תואמת שיקולי מדיניות. חובת הזהירות של עורך-דין כלפי לקוחו נובעת מהיחסים ביניהם. חובה זו משמשת כאמצעי להרתעת עורך-הדין מפני מעשי התרשלות, כגון הגשת מסמכים באיחור.

לעומת-זאת נראה כי בפעולת הדיווח באיחור. אין טעם המצדיק הרתעתו של עו"ד וגנר מפני התרשלות כלפי בנק לאומי דווקא.

בנסיבות המקרה, לא עומדת לבנק לאומי טענה של הסתמכות סבירה על עו"ד וגנר לגבי פעולת הדיווח באיחור לרשות המס, ואף עו"ד וגנר לא צפה כל הסתמכות מטעם בנק לאומי. כמו-כן, פעולת הדיווח מרוחקת מהיחסים בין בנק לאומי לעו"ד וגנר.
בסיכומו-של-דבר קבע בית-המשפט כי אין להטיל על עורך-דין וגנר חובת זהירות להימנע מאיחור בדיווח לרשות המס עבור לקוחותיו כדי למנוע נזק לבנק לאומי.

עוד נקבע כי הסעד שהתבקש בתביעה העיקרית היה ביטול עסקת המכר ומשזה התקבל לא נגרם כל נזק שהוא מהדיווח המאוחר. כן, אין קשר סי בתי-משפטי בין פעולת הדיווח באיחור ובין הנזק שנגרם לבנק לאומי בפועל.

ב- תא"מ (ת"א) 48353-05-14 {מאיר אזולאי נ' עו"ד דביר אביאל ואח', תק-של 2015(3), 20530 (2015)} לטענת התובע, חודשים אחדים לאחר השלמת העסקה ולאחר תשלום המס, נודע לו "באקראי" כי אילו דחה את עסקת המכר בפרק זמן של חודשיים - לא היה נדרש לשלם את מס השבח, וזאת בעקבות תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין שנכנס לתוקפה ביום 01.01.14.

לטענת התובע, חלה על הנתבעים חובה להודיע לו על השינוי הצפוי, ואילו עשו כן - היה ממתין ומוכר את הדירה בפטור ממס.

בית-המשפט דחה את גרסתו העובדתית של התובע, וקיבל את גרסת הנתבעים, שלפיה הבהירו לתובע את החלופות העומדות לפניו {לרבות דחיית מכירת הנכס למשך חודשיים ימים}, וכי התובע בחר - מטעמיו שלו - להתקדם במכירת הנכס.

עוד נקבע כי קביעה כאמור מייתרת את הצורך לדון בשאלת ההתרשלות. יחד-עם-זאת, נקבע כי גם אילו קיבל בית-המשפט את גרסתו העובדתית של התובע, לא עמד התובע בנטל להוכיח את הקשר הסיבתי בין ההתרשלות הנטענת ובין הנזק.

ב- ת"א (עפ') 257-06-07 {יצחק בנולול נ' עו"ד נתן בוכבזה ואח', תק-של 2015(2), 40697 (2015)} נדונה תביעה כספית על סך 421,475 ש"ח שעניינה רשלנות מקצועית המיוחסת לשני עורכי-דין בגין הטיפול בעסקת מכר מקרקעין ואשר במסגרתה חוייב התובע כמוכר בתשלום מס שבח מקרקעין בשל אי-גילוי עובדת השכרת הנכס למרפאת שיניים משך שנים עובר לעסקת המכר.

בית-המשפט קיבל את התביעה באופן חלקי נגד הנתבע 1, תוך השתת אשם תורם חוזי על שכמו של התובע בשיעור 40%. התביעה כנגד נתבע 2 נדחתה.

בית-המשפט קבע כי נתבע 1 כבעל מקצוע סביר, אשר ייצג את הקונה והמוכר בעסקת מכר מקרקעין, לקח על עצמו הכנת ההסכם הסופי, ביודעו כי עורך-דין נוסף שאמור להעיר על נוסח חוזה המכר לפני החתימה עליו, מתריע בפניו מפורשות ובכתב כי ההצהרה הקיימת בדבר הפטור ממס שבח אינה מתאימה לנסיבות עסקת המכר דנן, אך הוא בוחר להתעלם מדרישה זו, ומותיר את הצהרת הזכאות לפטור ממס שבח על כנה, ללא כל הסבר המניח את הדעת, ואף מרחיק לכת כאשר מעגן הצהרה זו בגדר טפסי הדיווח למס שבח, אינו בוחן את הסכם השכירות שהועבר אליו כדבעי בעניין תקופת השכירות ומטרתה, מתעלם מתיקון חקיקתי משמעותי שנכנס לתוקפו 4 שנים לפני העסקה בה עסקינן, והכול כאשר הוא נסמך על טפסים ישנים שאינם מבטאים כדבעי את המידע שחובה למסור לרשויות במצב בו המוכר מבקש לקבל פטור ממס שבח, והכולל בתוכו הוראות מעבר שאילו נבחנו כראוי ונשאלו השאלות המתאימות ביחס אליהן, סביר להניח כי הצדדים לעסקה, היו ערים לכך שנעשה תיקון בחוק, כך שמה שהיה נכון לגבי עסקאות בעבר, אינו בהכרח נכון לעסקה דנן ובוחנים את הדברים לעומקם.

בין התובע לנתבע 1 התקיימו יחסים חוזיים, בגדרם נטל הנתבע 1 על עצמו, כעורך-דין, אחריות כלפי התובע כלקוח, בהיותו המוכר בעסקת המכר, ואין זה אלא טבעי וסביר שהלקוח יסתמך על כך שעורך-דינו יפעל תוך הקפדה על שמירת חובת זהירות.

עיון בטפסים העדכניים לא מותיר כל ספק, כי לו היה הנתבע 1 עושה בהם שימוש, הוא היה מתבקש להיצמד לשאלות המופיעות בהם ולהידרש לחקר השימוש הקודם שנעשה בנכס נשוא העסקה, שהיה בהם כדי למנוע את המקרה דנן.

מעיון בשני הטפסים, בשתי המהדורות הן לפני התיקון לחוק והן לאחריו, מעלה כי המהדורה החדשה זו שבאה בעקבות התיקון לחוק, כוללת פירוט רחב ודקדקני יותר.

בגרסה הישנה, פרק הצהרת מוכר, כולל, בין-היתר, את הפסקה הבאה שסומנה על-ידי הנתבע 1 כרלוונטית לעניינו של התובע, ולפיה "אני מבקש/ת פטור על-פי סעיף 49 ב(1) (יש למלא סעיף הפטור המדוייק כולל סעיף רבתי וסעיף-קטן) לפרק חמישי 1: פטור לדירת מגורים מזכה. (צרף טופס בקשה חתום 2988 חתום על-ידך אישית. בקשה חתומה על-ידי בא-כוח לא תהיה קבילה). לידיעת המוכר/ת: על-פי סעיף 49(א)(א) לחוק, בהעדר בקשה לפטור ממס על-פי פרק חמישי 1, יחול חיוב במס שבח".

בטופס 2988, במהדורה הישנה, תחת הפרק העוסק בהצהרת המוכר, סומן כי הדירה הנמכרת לא שימשה מלאי עסקי לעניין מס הכנסה, וכי "לא מכרתי בארבע השנים שקדמו למכירה זו, דירת מגורים (או חלק מדירה) אחרת בפטור ממס שבח, וכי אין בבעלותי דירת מגורים המושכרת בשכירות מוגנת".

לעומת-זאת, בטופס 2988 במהדורה החדשה נמצא, כי הפרק העוסק בהצהרת המוכר עבר שינוי מהותי בתוכנו, ובין-היתר, הוא כולל פרק העוסק ב- "הוראות מעבר" ולידו כתוב כי סעיף זה ימולא על-ידי הנישום המעוניין להחיל עליו את הוראת המעבר לתיקון 34 לחוק, כאשר חשיבותו של הטופס העדכני הוא בכך שמתייחס במפורש למצב שבו היו קיימים חוזים קודמים והדרישה לפירוט התקופות והצורך בצירוף חוזים אלה עם פירוט נוסף לגבי מועדים נקובים בגוף הטופס.

עיון בטופס החדש מעלה, כי אילו היה הנתבע 1 פועל על פיו, היה בכך כדי להעמיד את התובע על חשיבות ההבחנה בין התקופות השונות של שכירות הנכס, לפי תאריכים; מחדד את החובה והדרישה של רשויות המיסים לצירוף חוזים אלה ומציב בפני שני הצדדים, התובע והנתבע 1, את תמרור האזהרה, שלפיו בחוק נערך תיקון המחייב בדיקה ובחינה משפטית ועובדתית מעמיקה לגבי השימוש בנכס, תקופות השכירות ומשכן.

לפיכך, בית-המשפט אימץ את גרסת התובע ולפיה כבר במעמד החתימה על הסכם המכר, קל וחומר בשלב מילוי טפסי מש"ח, ידע אף ידע הנתבע 1 כי הנכס משמש כמרפאת שיניים משך שנים רבות.

חרף זאת, רואה הנתבע 1 להגדיר את הנכס בטופסי הדיווח כדירת מגורים ביודעו ידיעה מלאה, שהנכס אינו משמש בפועל למגורים אלא מושכר למטרה עסקית משך שנים עובר למכירה.

הנתבע 1 נשאל בחקירה נגדית על-ידי ב"כ התובע, מדוע מולא הטופס באופן האמור, למרות שידע כי הנכס משמש כמרפאת שיניים ובמענה מסר תשובה סתמית, לפיה "דירת מגורים שמושכרת למשך שנה אחת לעסק היא עדיין נחשבת לדירת מגורים".

בהמשך, העיד הנתבע 1 כי "גם אם היא מושכרת לשנתיים היא עדיין נחשבת לדירת מגורים".

הנתבע 1 נשאל בחקירה נגדית על מה נסמכת קביעתו זו באשר להגדרת הנכס והלה לא ידע להפנות להוראת דין או פסיקה רלוונטית בעניין.

דבריו אף מנוגדים לעמדתה של רו"ח גבאי אשר בחוות-דעתה התבססה על הוראות תיקון מס' 34 של חוק מס שבח מקרקעין.

במקרה הנדון, הנתבע 1 ידע על הדרישה של הנתבע 2 למחיקת הצהרת הזכאות לפטור של המוכר מחוזה המכר, הוא ידע כבר במעמד החתימה על חוזה המכר, אם לא קודם לכן, שהנכס מושכר למרפאת שיניים, הוא לא עיין כדבעי באמור בהסכם השכירות הנוגע לנכס, לא בחן את העבר של הנכס מבחינת תקופות השכרתו, התעלם מתיקון חקיקתי מרכזי בחוק שנכנס 4 שנים לפני מועד העסקה דנן, מילא טפסים ישנים שאינם מבטאים את התיקון לחוק ואינם כוללים את השאלות הראויות להיבחן עם הלקוח לצורך קבלת הזכאות לפטור ממס שבח או קביעת גובה השומה.
מחדלים אלה, כל אחד לחוד וכולם במצטבר, מהווים, לדידי, רשלנות שלא לומר רשלנות רבתי מטעם הנתבע 1. הדברים מקבלים משנה-תוקף לאור המגמה שבפסיקה המציבה דרישות גבוהות לגבי הידע הנדרש מעורך-דין בפועלו בכובע של יועץ ולגבי הפעולות המוטלות עליו לצורך מניעת הנזק ללקוח.

13. רישום משכון
ב- רע"א 12/15 {עזבון המנוח אליה פרג' ז"ל נ' עו"ד אסף אלעזר, תק-על 2015(1), 9671 (2015)} נדונה בקשת רשות ערעור על פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי בו נדחה ערעור המבקשים על פסק-דינו של בית-משפט השלום.

עניינה של הבקשה תביעה כספית נגד המשיב, עורך-דין במקצועו, בגין האופן הרשלני בו טיפל, לפי הנטען, בעסקת מכר דירה. התביעה נדחתה.

המשיב הוא עורך-דין במקצועו. על-פי טענת המנוח בפני בתי-המשפט, המשיב טיפל בעסקת מכר הדירה, ובהעברת הבעלות בה לידי המנוח; על כך אין המשיב חולק, אלא שלטענתו התמצה תפקידו בליווי המנוח בעסקת המכר לאחר שהדבר הובא לבית-המשפט לענייני משפחה, ומבלי שידע דבר על עסקת ההלוואה.

מנגד, לטענת המנוח, המשיב הוא שיעץ למנוח בנוגע לעסקת ההלוואה, לרבות רישום המשכון בדירה האחרת. מכאן, כי המשיב התרשל בכך שלא בדק אצל רשם המשכונות האם רובץ משכון נוסף על הדירה הנוספת טרם חתימה על ההסכם, ובכך שלא יעץ למנוח להימנע מביצוע העסקה במתווה זה.

מסיבה זו הגיש המנוח לבית-משפט השלום תביעה בה טען, כי המשיב התרשל במילוי תפקידו, ובכך גרם לו נזק כספי.

בית-משפט השלום דחה את גרסת המנוח ותביעתו בקובעו כי לא הוכחה טענת המנוח לפיה המשיב טיפל בעסקת ההלוואה וברישום המשכון, ומכאן כי לא ניתן לייחס לו התרשלות וגרימת נזק כנטען.

כחלק מכך נקבע, כי אין חולק שלוי השתתף בחלקים רלבנטיים בגיבוש עסקת המכר ובעסקת ההלוואה, ושעה שהמנוח לא ביקש להעידו, הדבר מחליש את גרסתו.

עוד נקבע, כי ממילא לא הוכיח המנוח שנגרם לו נזק כלשהו.

ערעור המבקש לבית-המשפט המחוזי נדחה. נקבע, כי מדובר בערעור הנסב כולו על ממצאי העובדה של בית-משפט השלום, ולא נמצא טעם להתערבות באלה במסגרת ערעור.

לגופם-של-דברים נקבע, כי אין מקום להתערב בקביעת בית-המשפט המחוזי לפיה יש לזקוף לחובת המנוח את העובדה שבחר לא להעיד את לוי - נטל ההוכחה היה על המנוח, ושעה שבחר לא להעיד עד רלבנטי, הדבר מחליש את גרסתו, שכן יתכן שבחר לא להעידו כיוון שהיה בכך כדי לתמוך בגרסת המשיב.

מכאן עולה, כי המערער ולוי נמנעו מהעברת הסכם ההלוואה למשיב לשם ייעוץ ורישום הבטוחה, וכעת המנוח, ועזבונו בנעליו, מנסים לבוא בטענות לא מבוססות כלפי המשיב כדי להשיב להם את כספם שלכאורה אבד.

בקשת רשות הערעור אף היא נדחתה.