botox
הספריה המשפטית
הנוטריונים (דין, הלכה ומעשה)

הפרקים שבספר:

מילוי מקום נוטריון; סמכויות נציגי המדינה -סעיפים 50-50 א לחוק הנוטריונים

סעיפים 50-50א לחוק הוטריונים, התשל"ו-1976 קובעים כך:

"50. מילוי מקום נוטריון (תיקון התשמ"ט)
בתחום של רשות מקומית שבו בית-משפט שלום ואין בו משרד נוטריון, רשאי שר המשפטים למנות עובד המדינה הממלא תפקיד באותו בית-משפט להשתמש בסמכויות נוטריון, כולן או מקצתן, ודין פעולה שנעשתה בידי עובד המדינה מכוח סמכויות אלה כדין פעולה של נוטריון.

50א. סמכויות נציגי המדינה (תיקונים: התשל"ח, התשמ"ט, התשס"ב (מס' 2))
(א) נציגים דיפלומטיים ונציגים קונסולריים של ישראל כמשמעותם בסעיף 29 לפקודת הראיות (נוסח חדש), התשל"א-1971, מוסמכים להשתמש בחוץ-לארץ בסמכויות נוטריון, ודין פעולה שנעשתה בידי נציג כאמור מכוח סמכויות אלה כדין פעולה של נוטריון. נציג כאמור לא ישתמש בסמכויות נוטריון, אלא לאחר שישתתף בהשתלמות קצרה, במתכונת שיקבע המנהל הכללי של משרד החוץ, או מי שהוא הסמיך לכך, בהתייעצות עם ועדת הרישיונות.
(ב) על-אף האמור בסעיף-קטן (א) רשאי שר המשפטים, בהסכמת שר החוץ, לקבוע בתקנות את שיעור השכר שיקבל נציג דיפלומטי או קונסולרי בעד שירותיו לפי חוק זה, בשינוי מהשכר שנקבע לפי סעיף 46(1); שכר כאמור ישולם לאוצר המדינה ויכול שיהא שונה במדינות השונות שבהן ייגבה ושייקבע במטבע המדינה שבה ייגבה."

ככלל, סמכויותיו של נציג דיפלומטי וקונסולרי להשתמש בחוץ לארץ בסמכויות נוטריון נובעות מסעיף 50א לחוק הנוטריונים. לפי חוק זה דין פעולה שנעשתה על-ידי הנציג כאמור, מכוח סמכויות אלה, כדין פעולה של נוטריון. הגם שאישורים נוטריונים חייבים להתבצע בנוכחותו הפיזית של הנציג הדיפלומטי/קונסולרי.

בכל הנוגע, לנציגויות ישראל בחו"ל אלו אינן מוסמכות להכין או לערוך מסמכים בעל אופי משפטי. הפעולות הנוטריוניות הניתנות על-ידי הנציגות על-פי חוק ועל-פי התנאים המפורטים בו הן למשל: אימותי חתימה; אישור חיים ועוד.

ב- ת"א (ת"א) 14380-10-10 {סעדה גואנה מיטרי נ' עלס דוברונסקי, תק-מח 2014(1), 2004 (2014)} התובעים עתרו למתן סעדים הצהרתיים ונוספים. הסעדים נסבים על חוזה למכר מקרקעין של התובעת 1 ואימה החורגת ז"ל לעורך-דינם וכן על שני ייפויי-כוח בלתי-חוזרים, החתומים בידי סעדה ווידאד {להלן: "סעדה" ו/או "וידאד"}, ומסמיכים את הנתבע להעביר את המקרקעין, נושא חוזה המכר, לשמו או לפקודתו. מרכז הכובד מצוי באיתור מטרת ההתקשרות החוזית בין סעדה ווידאד מן העבר האחד לבין הנתבע מן העבר השני. לשון אחר: מנהל או רוכש? זו השאלה. כלום חוזה מכר הוא שנכרת או שמא רק חוזה ניהול?
יצויין, כי שני ייפויי-הכוח הבלתי-חוזרים לביצוע עסקה במקרקעין, נחזים להיות חתומים בידי סעדה ווידאד ומאומתים על-ידי קונסול ישראל בסנטיאגו, צ'ילה. לעניין זה נקבע, כי נציגים דיפלומטיים וקונסולריים של מדינת ישראל בחו"ל מוסמכים, בין היתר, לאמת חתימות על ייפויי-כוח לביצוע עסקאות במקרקעין.

לשם כך, השווה הדין את מעמדם, בעשותם כן, למעמד הנוטריון, לפחות משתי בחינות: האחת - נשיאה בחובותיו של הנוטריון שעה שהוא מאמת את החתימות על ייפויי-הכוח; השניה - האישור על אודות פעולתם, זהה לאישורו של הנוטריון.

לכאורה, בכך נקבע מעמדו הראייתי של אישור הנוטריון. אישור זה עומד על רגליו ומהווה ראיה מספקת למעשי הנוטריון, בלא צורך בכל ראיה אחרת.

מלשון חוק הנוטריונים עולה כי ייפויי-הכוח לביצוע פעולות במקרקעין אינם תקפים, אלא-אם-כן אומתו כנדרש בחוק הנוטריונים ובתקנותיו {ראה סעיף 20(א) לחוק הנוטריונים}. מרכז הכובד מיוחס לפעולת אימות החתימה על ייפויי-הכוח. מעשה האימות מורכב משלבים אחדים.

תחילה, אימות זהותו של החותם, כאמור בתקנה 2 לתקנות הנוטריונים; השלב הבא: בירור עם החותם כי הוא מבין את לשון ייפוי-הכוח; באין הבנה - יתורגם המסמך לשפה המובנת לחותם.

התרגום יכול להיעשות בידי הנוטריון או בידי מתרגם השולט בשתי השפות, הכול כאמור בתקנה 7 לתקנות הנוטריונים; לקראת סיום: בירור חופשיות רצונו של החותם והבנתו את משמעות פעולתו; לבסוף: חתימה על ייפוי-הכוח לנגד עיני הנוטריון. אימות החתימה אין משמעו רק התייצבות לפני הנוטריון וחתימה על המסמך. ההתייצבות היא השלב הראשון והחתימה היא השלב האחרון.

ואולם, התחנות שבדרך אף הן בעלות חשיבות ומשקל רבי ערך, שכן העיקר הוא בבירור מצד הנוטריון כי החותם מבין את מעשיו ומודע לתוצאותיהם, אילו כל שהיה נדרש הוא אימות החתימה על המסמך. עניין לנו בפעולות במקרקעין, שהם מן הנכסים בעלי הערך הכלכלי הרב ביותר שיש לאדם.

ייפויי-הכוח נושא ההליך דנן, נחזים ככאלה אשר נחתמו לפני קונסול ישראל בצ'ילה ונושאים את אישורו לכך שנחתמו לפניו. על-כן, חלה לגביהם חזקת התקינות {ראה סעיף 19 לחוק הנוטריונים}. חזקה זו חלה לגבי פעולות של נוטריון "כמו זו החלה לגבי רשות ציבורית".

חזקה היא, מכוח חוק הנוטריונים, כי אימות החתימות על ייפוי-כוח נעשה כדין, בהתאם לחובות המוטלות על הקונסול בפעולתו כנוטריון. יתר-על-כן: חזקה היא, מכוח פקודת, כי ייפוי-כוח שאומת כאמור, מהווה ראיה לאמיתות תוכנו.

חזקת תקינותו של אישור ייפוי-הכוח הנוטריוני, היא חזקה הניתנת לסתירה. אין היא חזקה חלוטה. המבקש לכפור בייפוי-הכוח ולהפריך את החזקה - עליו נטל השכנוע בדבר התקיימות ההצדקות לסתירתה. נטל זה כבד הוא. השאלה היא מה הדין אם אמנם הורם הנטל ונסתרה חזקת התקינות?

כאמור, ייפוי-כוח לביצוע עסקאות במקרקעין לא יהא תקף אלא-אם-כן נוטריון אימת את החתימה עליו כנדרש בחוק הנוטריונים ובתקנותיו. החוק והתקנות מציבים דרישות רבות בנוגע לביצוע פעולות נוטריוניות. לא כולן נוגעות לאימות החתימה.

במקרה זה, התובעים נושאים בנטל השכנוע בנוגע לטענתם, כי כרתו עם הנתבע חוזה שבו נתמנה לשמש שלוחם לניהול המקרקעין וכי האחרון זייף הן את החוזה בכך שהחליף חלק מדפיו בדפים בעלי תוכן שונה - קרי: של חוזה מכר - והן את ייפויי-הכוח הבלתי-חוזרים לאחר שנחתמו.

במקרה זה, לא עלה בידי התובעים לשכנע כי כרתו חוזה ניהול עם הנתבע ולא הוכיחו כי הלה זייף את החוזה ואת ייפויי-הכוח.

הנתבע נושא בנטל השכנוע לגבי טענתו כי רכש מן התובעים הזרים את המקרקעין. הטעם לכך טמון בהנחה, לטובת התובעים הזרים, כי הם רשומים כבעלי הזכויות בפנקס הזכויות. במסגרת זו ובהינתן ההנחה האמורה, על הנתבע לשכנע באמיתות חתימות סעדה ווידאד על חוזה המכר וייפויי-הכוח הבלתי-חוזרים, משום שהתובעים הזרים כופרים במסמכי הרכישה.

הנתבע הוכיח, כי נכרת חוזה מכר וכי סעדה ווידאד חתומות עליו ועל ייפויי-הכוח. מהראיות עולה, כי סעדה חתמה על כל אחד מעמודי החוזה ועל-כן, זיהתה את כל חתימותיה. מחמת הפרת הוראות תקנה 7(ב) לתקנות הנוטריונים, נפל פגם באימות החתימה על ייפויי-הכוח הבלתי-חוזרים בידי סעדה ווידאד.

פגם זה מצוי בליבת סעיף 20(א) לחוק הנוטריונים. ייפויי-הכוח הבלתי-חוזרים תומכים במסקנה כי חוזה מכר הוא אשר נכרת בין צדדים אלה, לא חוזה לניהול המקרקעין, ומחזקים אותה.
ב- ע"א 7485/10 {פנטהאוז רחמני נכסים בע"מ נ' עו"ד יואב פפר ואח', פורסם באתר האינטרנט נבו (27.02.12)} המערערים נפלו קורבן לתרמית בעת שהתקשרו בעסקה לרכישת מקרקעין מידי אדם שהתחזה להיות הבעלים הרשום. הם הגישו תביעת רשלנות מקצועית כנגד עורכי-הדין המעורבים בעסקה. התביעה נדחתה, ומכאן הערעור.

בית-המשפט העליון דחה את הערעור אף הוא.

בפרשה זו נחתמו 4 ייפויי-כוח. ייפוי-כוח נוטריוני כללי של המוכרת למוכר, אשר נחזה כנחתם על-ידי המוכרת בפני אחד מהמשיבים, משיב 3, שאימת את חתימתה; ייפוי-כוח בלתי-חוזר שנחתם על-ידי המוכר - המתחזה בפני המשיב 2 במעמד חתימת הסכם, בו הוא מייפה-כוחם של עורכי-הדין לצורך העברת הזכויות למערערים או מי מהם; ייפוי-כוח נוטריוני בלתי-חוזר של המוכרת בו היא מייפה-כוחם של עורכי-הדין לצורך העברת הזכויות למערערים או מי מהם, שנחזה כנחתם על-ידי המוכרת בפני המשיב 3 שאימת את חתימתה; ייפוי-כוח נוטריוני בלתי-חוזר של המוכרת בו היא מייפה-כוחם של עורכי-הדין לצורך העברת הזכויות למערערים או מי מהם, שנחזה כנחתם על-ידי המוכרת בפני הקונסול הישראלי שאימת את חתימתה.

יצויין, שהמשיב 1 התקשר ישירות למשיב 3 על-מנת לאמת כי ייפוי-הכוח הכללי אכן נחתם בפניו על-ידי המוכרת, והמשיב 3 אישר כי אכן כך היה. המשיב 1 גם טרח ובדק אישית מול המשיב 3 כי המוכרת חתמה בפניו, על ייפוי-הכוח הבלתי-חוזר, ולמרות שייפוי-הכוח נחזה כתקין, דקדק ומצא כי יש מקום לחשד שנחתם שבועיים לפני חתימת העסקה, ודרש להמירו בייפוי-כוח אחר.

לדרישת המשיב 1 התקבל במשרדו של המשיב 2, באמצעות דואר אוויר, ייפוי-הכוח הקונסולרי החתום על-ידי המוכרת, מה שאך חיזק את המצג כי המוכר והמוכרת מתגוררים בארצות הברית.

נוכח כך נקבע כי לא היה בייפוי-הכוח הקונסולרי כדי לעורר חשד במהימנותו ובתקפותו, ואין להטיל על עורך-דין להתקשר לקונסוליה הישראלית, כדי לברר את אמיתות האימות של הקונסול הישראלי. דרישה מעין זו, כאשר ייפוי-הכוח נחזה כתקין, היא בלתי-סבירה ובגדר חכמה בדיעבד.

כן נקבע, שלא עלה בידי המערערים להצביע ולו על דבר-מה יוצא דופן, שיכול או צריך היה לעורר את חשד המשיבים 2-1 כי המדובר בנוכל מתחזה. אף לא היתה להם סיבה לחשוד במשיב 3 שאישר כנוטריון את המסמכים שנחתמו בפניו וגם כיום לא הוכח כי המשיב 3 היה שותף לתרמית. בדיעבד נתברר כי העסקה היתה ככל הנראה אחת מני מספר עסקאות תרמית במקרקעין בארץ, שבוצעו על-ידי רשת מירמה שעסקה במכירת נכסי מקרקעין של תושבי חו"ל.

זאת ועוד, המערערים עצמם, יזמים ומתווכים במקרקעין, נפלו בפח שטמן להם המתחזה, והיו להם הזדמנויות רבות יותר מאשר למשיב 2 לעמוד על קנקנו.

אם-כן, נקבע, כי לא ניתן לייחס רשלנות למשיבים 2-1.