מפקח על רישום מקרקעין

סעיף 76 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע כי:

"החלטת המפקח בסכסוך וצו ביניים שנתן, דינם, לעניין אכיפה והוצאה לפועל ולעניין סעיף 6 לפקודת בזיון בית-משפט, כדין פסק-דין או צו ביניים של בית-משפט שלום."
ב- המ' (י-ם)1044/97[211] נקבע כי ניתן לכוף החלטת המפקח על רישום המקרקעין גם על דייר, אשר ידע על הצו השיפוטי ותוכנו ובמעשיו סייע להפרת הצו על-ידי המשיב המחוייב בו. עוד נקבע כי אף לוועד הבית, ולחילופין לדייר הפועל מטעמו, יש את הזכות ליזום הליכי בזיון בית-המשפט בשם ועד הבית.

מדובר בעניין זה בבקשה להפעיל סמכות על-פי סעיף 6(1) לפקודת בזיון בית-המשפט ולכוף על המשיבים, במאסר או בקנס, לציית להחלטה מיום 10.7.95, של המפקח על רישום מקרקעין בירושלים (להלן: "המפקח"). המשיבים הרחיבו את ביתם על חשבון הגג, המהווה חלק מהרכוש המשותף, בבניין מושא הדיון. ביום 25.10.94 פתחה נציגות הבית המשותף, בהליכים למתן צו עשה להחזרת המצב לקדמותו לפני המפקח. ביום 10.7.95 קבע המפקח החלטה לפיה: על בא-כוח התובעת, לכנס אסיפה כללית של כל בעלי הדירות בבניין מושא הדיון, וזאת לא יאוחר מיום 15.8.95; באותה אסיפה כללית יחליטו בעלי הדירות בדבר תוספת הבניה שביצע הנתבע על גג הבית; אם תתקבל ההחלטה באסיפה הכללית בהתאם לאמור בתיקון 18 לחוק המקרקעין, יהא זכאי הנתבע להשאיר בעינו את כל העבודות אשר עשה על גג הבית. מאידך גיסא אם לא תתקבל החלטה בהתאם לאמור, יהא הנתבע חייב לסלק תוך 60 יום ממועד ההחלטה את כל הבניה שביצע על הגג ולהחזיר שם את המצב לקדמותו. באסיפה הכללית, שכונסה ב- 13.8.95, נכחו 9 בעלי דירות מתוך 32 בעלי דירות בבניין האמור. בפרוטוקול האסיפה הכללית נאמר כי 8 דיירים שנכחו התנגדו לתוספת הבניה של משפחת כהן על הגג, דייר אחד הצביע בעד, ובעל דירה מחוץ לארץ הביע את התנגדותו בפקס לפני האסיפה. גם לאחר שערעורם של המשיבים נדחה בבית-המשפט המחוזי, לא סילקו הם את הבניה שביצעו על הגג ולא החזירו המצב לקדמותו עד עצם היום הזה. מכאן הבקשה דנן.

נפסק כי לפי סעיף 76 לחוק המקרקעין, החלטת המפקח דינה לעניין סעיף 6 לפקודת בזיון בית-המשפט כדין פסק-דין של בית-משפט השלום. הליכי בזיון בית-המשפט על-פי סעיף 6(1) לפקודת בזיון בית-המשפט הם הליכים של "בזיון אזרחי" במקרה של אי-ציות לפסק-דין, שבעקבותיו באה פגיעה בזכויות הזולת ואין נפקא מינא אם אי-הציות נעשה בזדון אם לאו. ההליכים דנן, נפתחו בשם וועד הבית, באמצעות מר לוזון, אשר היה צד בכל ההליכים האמורים. אין לקבל את טענת המשיבים כי מר לוזון אינו פועל בשם הוועד. לא זו אף זו, לפי סעיף 69 לחוק המקרקעין "נציגות הבית המשותף תשמש מורשה של כל בעלי הדירות…". כיוון שמדובר בנציגות מכוח החוק, ולא מינוי מורשה על-פי רצון הצדדים, אזי הוראותיו של חוק השליחות אינן חלות ישירות על יחסים אלו – דהיינו, על היחסים בין בעלי הדירות ונציגות הבית המשותף. עם זאת, ניתן להחיל את הוראות חוק השליחות בעקיפין, על-אף מערכת היחסים האמורה. על-פי סעיף 2 לחוק השליחות "שלוחו של אדם כמותו". כל מטרתה של פעולה משפטית שעושה המורשה – במקרה שלנו, נציגות הבית המשותף – היא הענקת זכויות וחובות במישרין לשולח, שהינם בעלי הדירות בבניין. אשר על-כן, יש לוועד הבית, ולחילופין למר לוזון, בתור אחד הבעלים, זכות ליזום הליכי בזיון בית-המשפט.

הליכים לפי פקודת בזיון בית-המשפט מאפשרים לבתי-המשפט לנקוט באמצעי כפיה, כל אימת שאדם המודע לפסק-דין של בית-המשפט, מפר אותו, אף אם הינו "זר" להליך שבו ניתן פסק-הדין, וזאת כיוון שכל מטרתו של ההליך לכוף ציות לצו של בית-המשפט. לפיכך ניתן לכוף החלטת המפקח גם על המשיבה, אשר ידעה על הצו השיפוטי ותוכנו ובמעשיה סייעה להפרת הצו על-ידי המשיב המחוייב בו.

במסגרת דיון בבקשה להפעיל הסמכות של בית-המשפט לציית לפסק-הדין, אין בית-המשפט נזקק לבחון פסק-דינו של המפקח, האם מולאו התנאים שהותלו בו וכיצד מולאו. באם למשיבים טענות והשגות כי הוראות המפקח לא מולאו, היה עליהם לפנות אליו ולהעלות טענותיהם שם. לא ניתן כיום, כעבור למעלה משנתיים מיום שפסק-דינו של המפקח עומד על תילו, ולאחר שבית-המשפט המחוזי דחה הערעור, לנסות ולהשיג על פסק-דינו במסגרת הליכים של בזיון בית-המשפט.

פסק-הדין של המפקח, העניק "הכשר זמני" לבניה החורגת של משפחת כהן עד שיידון הדבר באסיפה כללית של כל בעלי הדירות ובאם יסכימו אלה למתן ההכשר, יהפוך הוא להכשר של קבע ובאם לא תתקבל הסכמה זו, יוסר אף ההכשר הזמני שנתן המפקח.

פרשנות המשיבים, לפיה כל עוד לא כונסה האסיפה הכללית בצורה חוקית לא נשתכלל פסק-דינו של המפקח לכדי ביצוע והמשיבים יכולים להמשיך ולהחזיק ברכוש המשותף, אינה מתקבלת על הדעת, כיוון שמשמעותה היא כי הגג יוצמד לדירת המשיבים ללא קבלת אישור מרוב בעלי הדירות והם יעשו בו כבתוך שלהם, וזאת בניגוד לאמור בחוק המקרקעין. על-מנת להכשיר את עבודות הבניה של המשיבים על הגג היה צורך בהסכמה פוזיטיבית של 3/4 מבעלי הדירות בבניין. כיוון שלא התקבלה החלטה כזו, אזי היה על המשיבים להשיב את המצב לקדמותו.

יתרה מזו. הסכמת המשיבים לדחיית הערעור בבית-המשפט המחוזי, בכפוף לכך שמועד ביצוע ההריסה ידחה למשך כחודשיים, מעידה על כך כי המשיבים קיבלו את החלטת האסיפה לדחות את בקשתם להתיר הבניה על הגג וכל שרצו הוא לדחות את מועד ביצוע ההריסה. לפיכך, המסקנה היא כי המשיבים הפרו את פסק-דינו של המפקח. בית-המשפט מורה למשיבים לסלק, תוך 60 יום ממועד החלטה זו, את כל הבניה שביצעו על הגג, ולהחזיר שם את המצב לקדמותו. באם לא יבצעו המשיבים צו זה במועדו, כי אז יוטל עליהם קנס בסך 300 ש"ח בגין כל יום של אי-מילוי אחר הצו.

[211] המ' (י-ם) 1044/97 ועד-הבית בלוק 61 נ' גיל כהן ואח', תק-של 98(1) 1531.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

מפקח על רישום מקרקעין