רישיון במקרקעין בעין המשפט
הפרקים שבספר:
- רישיון במקרקעין - חלק כללי - מבוא
- האם רישיון הינו "זכות במקרקעין"
- מיהו "בעל"?
- האם יש צורך בהסכם מפורש ליצירת רישיון?
- האם הרישיון הינה זכות הניתנת להעברה?
- מה בין שכירות לרישיון במקרקעין?
- הסמכות המקומית
- הסמכות העניינית
- כתב התביעה ועילת התביעה
- נטל ההוכחה
- סוגי הרישיון במקרקעין - רישיון חינם
- יצירתו של "רישיון מכללא" להבדיל מרישיון מפורש או "רישיון חוזי"
- רישיון בתמורה
- רישיון בלתי-הדיר
- רישיון היונק את חיותו מיחסים משפטיים מיוחדים שבין הצדדים
- הרישיון וביטולו - מבוא
- אורכה לפינוי - עם ביטול הרישיון
- ביטול רישיון חינם
- ביטול רישיון בתמורה
- מתן הודעת ביטול - על-ידי מי?
- ביטולו של רישיון "בלתי-הדיר"
- התניית ביטול הרישיון בתשלום פיצויים
- מקור העילה
- ביטול רישיון - מעמדו של בר-הרשות כמסיג גבול
- דמי שימוש ראויים
- בר-רשות וזיקת הנאה
- בר-רשות והצמדת הרשות לזכות השכירות
- בר-רשות למול זכויות צד שלישי
- מעמדו של בעל רישיון במקרקעין - האם ניתן לראות בו טובת הנאה?
- פסקי-דין מנחים מן העת האחרונה
- ההבחנה בין חוכר לדורות ובר-רשות
מיהו "בעל"?
נוכח ההגדרה של "בעל בית" בחוק, בעל בית אינו דווקא הבעל הרשום בספרי האחוזה ולא דיני הקניין קובעים מיהו בעל הבית לעניין זה.לקביעת בעל הבית, בענייני שכירות, יש לשאול, למשל, בראש ובראשונה מי השכיר את הנכס {ע"א 112/70 אליעזר די-יונג נ' יצחק וחנה סטרולוביץ, פ"ד כד(1), 679 (1970)}.
זאת ועוד. בעל הבית, כאמור בסעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר"), אין פירושו אך ורק המשכיר אלא גם הבעל הרשום אף כשאיננו המשכיר.
לעניין זה, בית-המשפט ב- ע"א 444/61 {גוש 6374 חלקה 127 בע"מ נ' עזבון המנוח יוסף אליאס ואח', פ"ד טז(1), 284 (1962)} קבע כי אינו רואה נפקא מינה בכך שמסיבה מובנת הוצא הרישיון לא בשם בעל הבית אלא בשם מי שפעל למענו ובדיעבד סומך הוא את ידיו על הפעולה ומתעתד לבצע את הבניה.
עוד נקבע כי במקרה דנן ברור בתכלית, וכפי שברור מטופס רישיון הבניה, כי הרישיון מתייחס לבניה בחלקה הנדונה של המערערת, והבניה תבוצע על ידיה {ראה גם ד"נ 4/62 עזבון המנוח יוסף אליאס ואח' נ' חברת גוש 6374 חלקה 127 בע"מ, פ"ד טז(2), 1292 (1962) שנדחתה על-ידי בית-המשפט}.
אין השוכר רשאי להטיל ספק או להעלות טענה ביחס לבעלותו של המשכיר על המושכר או ביחס לזכויותיו לתתו בשכירות כמנהג בעלים. כלל זה מקצתו נובע מתורת ההשתק ועיקרו נעוץ בעקרונות הספציפיים החלים על יחסי שוכר ומשכיר שגם הם שואבים את כוח חיוניותם מאותו קו מחשבה.
אותו ההגיון שהצדיק הטלת השתק על השוכר מלטעון נגד זכותו הקניינית של המשכיר בנכס, מצדיק הטלת השתק על השוכר מלטעון נגד זכותו של המשכיר להגיש תביעה בכל עניין הנובע מיחסי השכירות שביניהם {ת"א 248/53, 176/59 האב פייר דה קונדה בתור מנהל מסדר האבות של נוטר-דם-דה ציון בירושלים נ' "מדור" חברה לבניין ולפיננסים בע"מ, פ"מ לב 277 (1962)}.
בקשר לאכיפת חוזה שכירות וסעיפיו מנוע חוכר מלכפור בזכותו של המחכיר ולטעון כי הוא לא היה הבעלים המורשה להחכיר לו את הרכוש {ת"א (ת"א) 2676/69 לאה גוטשלק נ' סמי (טומר) שוורץ ואח', פ"מ עו 180 (1971)}.
מן האמור לעיל עולה כי, לצורך הקמת עילת תביעה לסילוק-ידו של בר-רשות או מסיג גבול, "בעל" המקרקעין אינו חייב להיות הבעל הרשום דווקא. יחד-עם-זאת, ברור כי על-מנת להעביר את נטל ההוכחה למי שיושב על הקרקע, על התובע להוכיח את זכותו כבעלים על הקרקע או כל זכות מטעם הבעלים המקנה לו את הזכות לדרוש פינויו של מסיג הגבול או בר-הרשות.