מעמדו של בעל רישיון במקרקעין - האם ניתן לראות בו טובת הנאה?

בנסיבות בהן אדם מחזיק למעלה מ- 40 שנה ואף בנה עליו בניינים ששימשו לו לניהול עסקו, וזאת בידיעת המינהל ומבלי שנדרש להתפנות, ניתן לקבוע, כי מעמדו הוא מעמד של בעל רישיון להשתמש במקרקעין {ע"א 618/05 גדליהו דיאמנשטיין נ' מחלקת עבודות ציבוריות - מדינת ישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (21.03.07)}.

רישיון במקרקעין משמעו היתר או רשות שנתן בעל המקרעין לאחר, להחזיק או להשתמש בנכס. אפשר שהיא תהא מעוגנת בחוזה שנקשר בין הצדדים או תלמד משתיקתו ואי-מחאתו להחזקה או לשימוש שעושה אחר בנכס {נינה זלצמן "רישיון במקרקעין", הפרקליט מב(1), 24 (תשנ"ה)}.

כאשר לא נקשר חוזה בין הצדדים, ניתן ללמוד על היותו של האחר שקיבל את הרשות להחזיק במקרקעין כבעל רישיון להחזיק בשטח משתיקתו של בעל המקרקעין ולכן ניתן לומר שמדובר על רשות מכללא, רשות אשר אינה מהווה זכות במקרקעין.

"בגדר המושג רשות מכללא נכללים כל אותם מצבים שבהם ההחזקה או השימוש של פלוני בנכס אינם מעוגנים בהסכמה מפורשת שנתן בעל המקרקעין, אלא בהסכמה הנלמדת ממחדלו של בעל המקרקעין לפעול לסילוקו של פלוני מן הנכס, אף שעומדים לרשותו כל האמצעים לכך...

ההסכמה נלמדת ממשך הזמן שחלף ומהתנהגותו הפסיבית של בעל המקרקעין בנסיבות המקרה המעידה שהשלים עם נוכחותו של פלוני בנכס או עם השימוש שהוא עושה בנכס... רשות הנלמדת בדיעבד אינה מעניקה לבעליה זכות במקרקעין, אלא טענת הגנה בלבד מפני תביעה בגין השגת גבול. עקרונית, רשות שנלמדה מכללא אינה מונעת את בעל המקרקעין מלהביא לסיומה בכל עת על-ידי גילוי דעתו כלפי פלוני שאין הוא מוכן עוד להמשיכה."
{נינה זלצמן "רישיון במקרקעין", הפרקליט מב(1), 24, 57-56 (תשנ"ה); ראו גם בג"ץ 45/71 קרושבסקי נ' עיריית תל-אביב-יפו, פ"ד כה(1), 792, 797-796 (1971)}.

אם-כן, רישיון במקרקעין אינו בגדר זכות במקרקעין, אך האם ניתן לראות בו כ"טובת הנאה" במקרקעין?

המושג "טובת הנאה" מוגדר באופן הבא:

" "טובת הנאה" במקרקעין אינה עולה כדי "זכות" במקרקעין, באשר, בניגוד ל"זכות", אין היא פועלת כלפי כולי עלמא. אולם, טובה היא מזכות אישית, שכן אין פועלה מצטמצם במישור האישי של הצדדים המתקשרים, אלא היא פועלת גם כנגד צדדים שלישיים שהם זרים להסכם."
{אריה קמר דיני הפקעת מקרקעין (מהדורה שישית, 2001), 284}

היות ורישיון במקרקעין, אשר ניתן לביטול בכל עת, הינו בגדר זכות אישית בלבד אשר אינה תקפה כלפי צדדים שלישיים, לא ניתן לראות בו כטובת הנאה לצורך הענקת פיצויים לפי פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) 1943. עמד על כך המלומד אריה קמר בספרו:

"רישיון הניתן לביטול מקנה לבר-הרשות זכות אישית גרידא ביחסים עם נותן הרשות ואינו מקנה לבר-הרשות זכות כלפי צד שלישי, ועל-כן אין הוא בגדר "טובת הנאה" במקרקעין."
{קמר,שם, 287; ראו גם ע"א 309/54 נאמן נ' עיריית תל-אביב-יפו, פ"ד י(3), 1942, 1981 (1956)}.

קיימת הבחנה בין רישיון שניתן בתמורה לבין רישיון שלא ניתן בתמורה, כאשר נקבע כי כאשר לא ניתנה תמורה מדובר ברישיון אשר ניתן לביטול בכל עת {ע"א 32/77 טבוליצקי נ' בית-כנסת ובית-מדרש החסידים, פ"ד לא(3), 210, 214 (1977); ע"א 602/84 ריבוא נ' גל, פ"ד לט(3), 693, 698 (1985); ע"א 126/83 אלעלמי נ' אל-חטיב, פ"ד מ(1), 397, 409 (1986)}.

כאשר מדובר ברישיון מכללא, אשר אינו נובע מהסכם בין הצדדים אלא מהסכמה שבשתיקה מצד בעל המקרקעין לכך שבעל הרשות מחזיק בשטח, בעל המקרקעין רשאי לבטל את הרישיון בכל עת.

"בר-רשות מכוחה של רשות גרידא צפוי בכל רגע לדרישת סילוק-יד של בעל המקרקעין, אפילו נמשכת פעולתו בנכס על פני תקופת זמן ארוכה. לא די בציפיה שנוצרה אצל מקבל הרשות להבטיח את המשך קיומה של הרשות גם בעתיד."
{נינה זלצמן "רישיון במקרקעין", הפרקליט מב(1), 24, 27, 29 (תשנ"ה)}.
אף כאשר מדובר ברישיון בתמורה, לא בהכרח ייקבע כי מדובר ברישיון בלתי-הדיר {ע"א 7242/00 רשות הנמלים והרכבות נ' כדורי, פורסם סאתר האינטרנט נבו (25.11.02), פסקה 12 לפסק-הדין}.

בנוסף, ייתכנו גם מקרים חריגים, בהם רישיון שלא ניתן בתמורה יוכר כרישיון אשר לא ניתן לביטול בכל עת. יש לבחון כל מקרה ומקרה לאור נסיבות העניין האם הצדק מחייב את המשך קיומו של הרישיון {ע"א 515/76 לוי נ' ויימן, פ"ד לא(2), 127, 134-132 (1977)}.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

מעמדו של בעל רישיון במקרקעין - האם ניתן לראות בו טובת הנאה?