רישיון במקרקעין בעין המשפט
הפרקים שבספר:
- רישיון במקרקעין - חלק כללי - מבוא
- האם רישיון הינו "זכות במקרקעין"
- מיהו "בעל"?
- האם יש צורך בהסכם מפורש ליצירת רישיון?
- האם הרישיון הינה זכות הניתנת להעברה?
- מה בין שכירות לרישיון במקרקעין?
- הסמכות המקומית
- הסמכות העניינית
- כתב התביעה ועילת התביעה
- נטל ההוכחה
- סוגי הרישיון במקרקעין - רישיון חינם
- יצירתו של "רישיון מכללא" להבדיל מרישיון מפורש או "רישיון חוזי"
- רישיון בתמורה
- רישיון בלתי-הדיר
- רישיון היונק את חיותו מיחסים משפטיים מיוחדים שבין הצדדים
- הרישיון וביטולו - מבוא
- אורכה לפינוי - עם ביטול הרישיון
- ביטול רישיון חינם
- ביטול רישיון בתמורה
- מתן הודעת ביטול - על-ידי מי?
- ביטולו של רישיון "בלתי-הדיר"
- התניית ביטול הרישיון בתשלום פיצויים
- מקור העילה
- ביטול רישיון - מעמדו של בר-הרשות כמסיג גבול
- דמי שימוש ראויים
- בר-רשות וזיקת הנאה
- בר-רשות והצמדת הרשות לזכות השכירות
- בר-רשות למול זכויות צד שלישי
- מעמדו של בעל רישיון במקרקעין - האם ניתן לראות בו טובת הנאה?
- פסקי-דין מנחים מן העת האחרונה
- ההבחנה בין חוכר לדורות ובר-רשות
סוגי הרישיון במקרקעין - רישיון חינם
ההלכה הקלאסית קובעת {ע"א 32/77 אליאסף טבוליצקי נ' בית-כנסת ובית מדרש החסידים, פ"ד לא(3), 216 (1977)} כי רישיון הניתן בחינם, ללא כל תמורה, איננו "הסכם" במובן החוקי של המילה.רישיון שכזה ניזון מידי רגע ברגע מרצונו החופשי של המרשה והוא מתבטל כהרף עין עם גילוי דעתו של המרשה, כי אין ברצונו להמשיך בהענקת הרישיון.
דרכי היווצרותו של רישיון חינם הינן מגוונות. רישיון חינם יכול להיווצר באחת משתי דרכים:
האחת, כאשר המדובר ברישיון מכללא בין הצדדים הבא לידי ביטוי בהתנהגות הצדדים או נוצר מכוח הסכמה שבשתיקה שבין הצדדים.
השניה, כאשר המדובר ברישיון בין הצדדים הבא לידי ביטוי במפורש ביחסי הצדדים כגון אמירה או הודעה, כלומר המדובר כאן ברשות מפורשת.
כאשר הרשאה שניתנת היא הרשאת חינם, היא מקנה לזכאי לבטל את ההרשאה, מיידית, עם גילוי דעתו על כך שאין עוד ברצונו להמשיך ולהעניק הרישיון {בש"א (חי') 19301/04 גולדברגר אורי נ' מושב בצת ואח', תק-מח 2005(1), 5607 (2005)}.
הודעה כאמור, יכולה להינתן גם על דרך של תביעת פינוי. יחד-עם-זאת, במהלך השנים התפתחה פסיקה אשר גם הרשאה לשימוש כאמור סוייגה על בסיס עקרונות של צדק, לעיתים גם על בסיס טענה של הסתמכות של בר-הרשות בהשבחת הנכס על ידו.
מכאן שההכרעה אם לראות את הרשות שניתנה כהדירה אם לאו הינה כפועל יוצא של הנסיבות המאפיינות את המקרה הספציפי. ואולם, ככלל, הטענה של היות אדם בעל הרשאה מבוססת על יסודות של השתק ותום-לב.
כאשר ניתן רישיון גרידא, ללא תמורה, וללא קביעת תקופה מוגדרת, ובהיות הזכות האמורה על דרך ההשוואה דומה לזכות השאלה, תחול עקרונית הזכות המוקנית על-פי דיני החוזים הכלליים, לפיהם עומדת לזכאי לנכס הזכות לסיים את החוזה בהודעת זמן סביר מראש.
רישיון במקרקעין המוגדר כהיתר או רשות שנתן בעל מקרקעין לאחר להחזיק או להשתמש בנכס, יכול שתינתן על-ידי בעל מקרקעין ללא כוונה ליצור התחייבות חוזית, ויכול שתלמד משתיקתו ואי-מחאתו להחזקה או לשימוש שעושה אחר בנכס {רשות גרידא}.
רשות גרידא, אינה מעניקה לבעליה זכות כלשהיא כלפי בעל מקרקעין. היא בגדר היתר של רצון טוב שנותנו רשאי לבטלו בכל רגע. אך כל עוד היא מתקיימת בעל הרשות הוא מחזיק כדין או משתמש כדין במקרקעין, ואין בעל המקרקעין רשאי להעלות נגדו כל טענה שההחזקה או השימוש שהוא עושה בנכס פוגעת בזכות הקניין שלו {נינה זלצמן "רישיון במקרקעין", הפרקליט מב(1), (תשנ"ה)}.
למרות שלבעל המקרקעין ישנה את הזכות לבטל את הרישיון, אין די בהודעה כדי להפוך את בר-הרשות למסיג גבול. לעיתים תינתן לו אורכה לפינוי, ולעיתים ייקבע כי זה בלתי-מוצדק לאפשר לבעל המקרקעין להתנער מן הרשות שניתנה.
גם לו נניח קיומו של הסכם עתיק יומין בין הדיירים, מפורש או משתמע, שמקורו בידיעה והעדר התנגדות, הרי שעסקינן ברשות בלבד {ת"א (ת"א-יפו) 26434/03 מלי ינובר ואח' נ' יהודית בו עוזיהו (נמחקה) ואח', תק-של 2005(1), 6230 (2005)}.
אורך הזמן בו נמנע בעל הנכס מלנקוט אמצעים כדי לסלק ידו של מסיג גבול, אינו מקנה לזה זכות בקרקע, כל עוד לא תמה תקופת ההתיישנות ונשלמה. לא על-ידי הזנחה בלבד מקפח בעל מקרקעין את זכותו, אם לא התיישנה. אך עבירת הזמן יכולה, בפרט שמצטרפות אליה נסיבות אחרות, להעיד על כך שהסכים בדיעבד והשלים עם נוכחותו של אדם ברכוש, ואם כך הדבר, חדל זה להיות מסיג גבול והפך לבר-רשות {בג"צ 45/71 אריה קרושבסקי ואח' נ' ראש העיר, פ"ד כה(1), 792 (1971)}.
רישיון הניתן חינם, ללא כל תמורה, איננו "הסכם" במובן החוקי של המילה. רישיון כזה מתפרנס מדי רגע ברגע מרצונו החופשי של המרשה והוא מתבטל כהרף עין עם גילוי דעתו של זה כי אין ברצונו להמשיך בהענקת הרישיון {ע"א 96/50 יעקוב צינקי ואח' נ' ויקטור כיאט ואח', פ"ד ה(1), 474 (1951)}.
מסיג גבול, שמחזיק בקרקע תקופה ממושכת בידיעת הבעלים ובלי שהבעלים יפעלו לסילוקו, עלול להיפך לבר-רשות ללא תמורה או בר-רשות חינם ובעל המקרקעין רשאי לבטל רשות זו בכל עת {ע"א 50/77 אליהו מזרחי נ' אלברט אפללו, פ"ד לא(3), 433 (1977)}.
ב- ת"א (ת"א-יפו) 104746/98 {קיבוץ שפיים נ' אסיפונית בע"מ, תק-של 2002(1), 521 (2002)} דחה בית-המשפט את טענתה של הנתבעת כי שילמה עבור זכויותיה בחלקה בדרך של מתן שירותים נרחבים שנתנה לתובע מבלי שגבתה התמורה, בקובעו כי טענה זו לא הוכחה. בשל סיבה זו, בית-המשפט קבע כי מעמדה של הנתבעת הוא של ברת-רשות חינם בלבד.
ב- ע"א (חי') 448/95 {משה אלמליח נ' כפר גלים, תק-מח 1997(2), 278 (1997)} נדון מקרה בו המערער השקיע כספים בשיפוץ דירתו שקיבל מן המשיב לתקופה בה שימש כמורה אצל המשיבה. אולם, שיפוצים אילו נעשו לצרכיו של המערער.
במקרה דנן, לא הוכח אם השקעה זו השביחה את הדירה המוחזקת על-ידי המערער ואם-כן, מהו גובה ההשבחה.
בית-המשפט קבע כי הסכמת המשיב לעבודות שיפוץ הדירה על-ידי המערער אין בה כדי להצביע על הסכמה להפוך את הרשות שניתנה לשכירות מוגנת.
יתרה-מזאת, החזקתו של המערער בדירה לא היתה נוגדת לבעלים ולא הקנתה לו זכויות קניין בדירה, גם לא בעלות שביושר, למעט הכרה כבר-רשות חינם בדירה הנ"ל.
עוד נקבע כי על חזקה של בר-רשות לא חל חוק הגנת הדייר ולא ניתן להעניק סעד מן הצדק על-פי חוק זה.
ב- בע"מ 2041/13 {פלוני נ' פלוני, פורסם באתר האינטרנט נבו (08.08.13)} קבע בית-המשפט כי רישיון השימוש היה הדיר, והוא בוטל כדין על-ידי המבקש {זאת תחת קביעת בית-המשפט לענייני משפחה כי מדובר ברישיון בלתי-הדיר שבית-המשפט יכול לבטלו משיקולי צדק}.
באשר לאי-תשלום דמי שימוש עד שיפונה הנכס, משנקבע שזכות השימוש היא חינם אין כסף, וזאת על-פי המוסכם בין הצדדים - ברירת המחדל היא שלא עומדת למבקש הזכות לגבות דמי שכירות {השוו: רע"א 1156/02 חיר נ' לידאי, פ"ד נז(3), 943 (2003)}.
עוד הבהיר בית-המשפט כי המשיב התגורר בנכס למעלה מ- 26 שנה, שיפץ אותו והסתמך על בתום-לב רשות החינם שניתנה לו לגור בנכס. יצויין כי הטענה שלמשיב יש נכסים אחרים אינה מעלה ואינה מורידה: מדובר בנכס שהמשיב הפך אותו לביתו מזה שנים רבות, אמנם בלא תמורה, אבל זאת על-פי המוסכם בין הצדדים.