botox
הספריה המשפטית
רישיון במקרקעין בעין המשפט

הפרקים שבספר:

יצירתו של "רישיון מכללא" להבדיל מרישיון מפורש או "רישיון חוזי"

העובדה שעבר זמן רב מאז תפס האדם את הקרקע, ושבמשך כל אותו זמן נמנע בעל הנכס מתגובה כלשהיא למרות שידע על התפיסה, יכולה להעיד על הסכמתו, וליצור רישיון מכללא {IMPLIED LICENSE} שלא היה קיים מלכתחילה {ע"א 32/77 אליאסף טבוליצקי נ' בית-כנסת ובית מדרש החסידים, פ"ד לא(3), 210, 216 (1977)}.

רישיון מכללא, הינו רישיון חינם גרידא לתקופה בלתי-מוגדרת שאותו רשאי בעל המקרקעין לבטל בכל עת.

ההסכמה שבשתיקה, המונחת בבסיסה של הרשות מכללא, נלמדת אף ממאמרה של פרופ' נ' זלצמן {"רישיון במקרקעין", הפרקליט מב(1), 24, 57 (1995) (להלן גם: "זלצמן"}: "ההסכמה נלמדת ממשך הזמן שחלף ומהתנהגותו הפסיבית של בעל המקרקעין, בנסיבות המקרה, המעידה שהשלים עם נוכחותו של פלוני בנכס או עם השימוש שהוא עושה בנכס".

מעמדו של בר-רשות מכללא, נוצר רק כאשר לא מתקיימת מערכת יחסים חוזית ברורה ומותווית בין הצדדים, אלא הסכמה שבשתיקה, כאשר אדם מחזיק במקרקעין של פלוני וזה אינו מוחה בעדו {ת"א (עפ') 2515/98 מדינת ישראל נ' מחצבות כנרת, תק-של 2002(1), 1 (2002)}.
בהסכמה שבשתיקה הכוונה היא לסוג של הסכמה בהתנהגות, הסכמה שלא לבשה צורה של דברים שבכתב או שבעל-פה. כמו-כן, התנהגותו הפאסיבית של נותן הרישיון, בעל הקרקע, בצירוף נסיבות שמהן ניתן ללמוד כי אם ברצונו להתנגד להחזקה יכול היה לעשות כן בקלות וללא טרחה מיוחדת ויש להניח שהיה עושה כן - עשויים לעלות כדי הסכמתו להחזקה של המחזיק, מקבל הרישיון {ע"א 3217/91 פלר נ' אקסלרוד, פ"ד מז(2), 281, 285 (1993)}.

ב- ע"א (ת"א) 578/79 {יצחק לוי ואח' נ' דיור ב.פ. בע"מ, פ"מ תש"מ(ב), 103 (1979)} קבע בית-המשפט כי כדי שהמערערים יצליחו לזכות במעמד של ברי-רשות מכוח החזקה במשך שנים רבות, היה עליהם להוכיח התנהגות של בעלי המקרקעין "שממנה ניתן להסיק שהסכימו בדיעבד והשלימו" עם שימושם בקרקע.

עוד נקבע כי תנאי זה, של ידיעה על החזקת המקרקעין על-ידי מסיגי גבול או "הודאה שבשתיקה המעידה על כך שהבעלים השלימו עם המעשה", הוא תנאי הכרחי לכך שהמחזיק יחדל להיות מסיג גבול וייהפך לבר-רשות.

ברגע שאדם השתמש במשך שנים רבות בנכס אשר לא שייך לו, וכל זאת נעשה בידיעת הבעלים וללא כל הפרעה מצידו - נוצר איפוא בפנינו רישיון מכללא אשר ניתן על-ידי בעל הנכס לאדם המשתמש בנכס.

לפיכך, כאשר החזקה במקרקעין הינה רבת שנים. חזקה ממושכת בקרקע בידיעת הבעלים, בלא שזה האחרון עשה פעולה כלשהי לסילוקו של מסיג הגבול, היא זו המעניקה לפולש מעמד של בעל רישיון מכוח שתיקת הבעלים {ראה ע"א 496/82 רוזן נ' סלונים, פ"ד לט(2), 337 (1985); ע"א 602/84 ריבוא נ' גל, פ"ד לט(3), 693 (1985)}.
יודגש, כי חלוף הזמן (שנים רבות) כשלעצמו, אין בו כדי להצביע על קיומו של רישיון מכללא, אלא יש צורך בהוכחת ידיעה ממשית של הבעלים לפלישה ושתיקתם משך שנים {ע"א (ת"א) 793/75 אקסלרוד נ' מדינת ישראל, פ"מ תשל"ז(ב), 461 (1977); ת"א (ת"א) 58810/03 אגודת בתי יתומים ויתומות תל אביב נ' השחר דוד, פורסם באתר האינטרנט נבו (20.11.07); רעא 3221/08 דוד השחר נ' אגודת בתי יתומים ויתומות תל אביב, פורסם באתר האינטרנט נבו (09.04.08)}.

ללמדנו, עבירת הזמן יכולה במקרים מסויימים בצירוף נסיבות אחרות, להעיד על כך כי בעל הנכס הסכים והשלים בדיעבד עם נוכחותו של אדם ברכושו. במידה וכך הדבר, חדל ה"פולש" להיות מסיג גבול והפך לבר-רשות {ע"א 45/71 אריה קרושבסקי ואח' נ' עיריית תל-אביב-יפו, פ"ד כה(1), 792, 797 (1971)}.

זאת ועוד. אורך הזמן בו נמנע בעל הנכס מלנקוט אמצעים כדי לסלק ידו של מסיג גבול, אינו מקנה לזה זכות בקרקע, כל עוד לא תמה תקופת ההתיישנות ונשלמה. לא על-ידי הזנחה בלבד מקפח בעל מקרקעין את זכותו, אם לא התיישנה. אך עבירת הזמן יכולה, בפרט שמצטרפות אליה נסיבות אחרות, להעיד על כך שהסכים בדיעבד והשלים עם נוכחותו של אדם ברכוש, ואם כך הדבר, חדל זה להיות מסיג גבול והפך לבר-רשות {דברי בית-המשפט ב- ע"א 45/71 אריה קרושבסקי ואח' נ' עיריית תל-אביב-יפו, פ"ד כה(1), 972, 797 (1971)}.

ב- ע"א 50/77 {אליהו מזרחי נ' אלברט אפללו, פ"ד לא(3), 438 (1977) (להלן: "פרשת מזרחי")} קבע בית-המשפט כי המערער לא שילם תמורה כלשהיא לבעל הנכס עבור חצר המריבה. כל ששילם היה עבור החלקה אותה שכר באותה העת מבעל הנכס.

בהמשך לפסק-הדין צויין כי נאמר למערער בעת ששכר את המושכר וכן המערער ידע על כך, שחצר המריבה איננה חלק מהנכס ששכר. בנוסף, המערער גם לא שילם אי-פעם דמי שכירות, דמי שימוש או כל תשלום אחר בקשר לחצר המריבה.

בפרשת מזרחי הנ"ל, הוכח כי המערער שילם לבעל הנכס רק עבור מה ששכר לפי ההסכם שנחתם ובהסכם שנחתם אין כל זכר לחצר נשוא המחלוקת. בנוסף, קבע בית-המשפט כי גם לאחר שנכנס המערער למושכר ולחצר המריבה, בעל הנכס לא מחה ולא פצה פה, לא התרה בו ולא הגיש נגדו תביעה.

בשל הנסיבות המתוארות לעיל קבע בית-המשפט כי המערער, במקרה דנן, הינו מחזיק כבר-רשות מכללא ללא תמורה.

שעה שאדם מחזיק בקרקע, ונוכחותו בקרקע וניצולו אותה אינה נוגדת את עניינו של הבעלים, ולמעשה, לבעלים אין הדבר מעלה או מוריד ואינו גורם לו נזק, הרי ההחזקה היא החזקה שבהסכמתו.

כך למשל, כאשר ממשיכים המשיבים לעבד את הקרקע, והבעלים אינם מונעים זאת מהם, הרי יש לפרש זאת כהחזקה מכוח הסכמה של הבעלים לכך, הסכמה היוצרת רשות {דברי בית-המשפט ב- ע"א (נצ') 2/81 קונס בע"מ נ' משה שושני ואח', פ"מ תש"מ(א), 361, 369 (1982)}.

כלומר, אין צורך בהסכמה מפורשת לשם יצירת רישיון במקרקעין, ואפשר ללמוד על הסכמתם של הבעלים לשימושו של אדם אחר ברכושם, מהתנהגותם ולו גם מכללא {ע"א (חי') 328/94 יואב טריפון נ' אגודת אכסניות נוער, תק-מח 96(1), 537 (1996)}.

בית-המשפט בבואו לבדוק האם מדובר בבר-רשות מכללא בודק למעשה שני תנאים אותם הנתבע צריך להוכיח:

האחד, האם הוכיח הנתבע כי הוא שהה בנכס זמן ממושך.

השני, האם התובע ידע על חזקתו של הנתבע במקרקעין ולא עשה דבר.

שני תנאים אילו חייבים לבוא במצטבר. כלומר, על הנתבע להוכיח לבית-המשפט את שני התנאים כמתואר לעיל. במידה ולא יעשה כך, תידחה טענתו כי הוא בר-רשות במקרקעין {ראה למשל ת"א 100386/01 מינהל מקרקעי ישראל מחוז ת"א ואח' נ' ראובן נוריאל ואח', פדאור 04(7), 754 (2004)}.

ב- ת"א 20448/98 {רשות הפיתוח ואח' נ' מחמוד ריחאן ואח', פדאור 04(7), 685 (2004)} נדונה השאלה האם התובע ידע על החזקתם של הנתבעים במקרקעין ולא עשה דבר.

בית-המשפט קבע כי לא הוכחו ביקורים של התובע במקרקעין נשוא התביעה ואף לא הוכחה ידיעתו של התובע על החזקתם של הנתבעים במקרקעין. לפיכך, לא התקיימה הידיעה הדרושה לצורך יצירת רשות מכללא. בית-המשפט קבע כי הנתבעים אינם ברי-רשות במקרקעין.

גם ב- ת"א 92444/98 {מינהל מקרקעי ישראל נ' חיים גבריאלי ואח', פדאור 04(7), 750 (2004)} נדונה השאלה האם הנתבעים הינם ברי-רשות מכללא.

לצורך בירור התשובה בדק בית-המשפט האם הנתבעים הוכיחו כי הם שהו במקרקעין זמן ממושך והאם התובע ידע על חזקתם של הנתבעים במקרקעין ולא עשה דבר.

במקרה דנן, הצליחו הנתבעים להוכיח כי הם שהו במקרקעין זמן ממושך אולם, לא הצליחו להוכיח את ידיעתו של התובע ועל-כן, קבע בית-המשפט כי הנתבעים אינם ברי-רשות במקרקעין.

ב- ת"א 62779/95 {מינהל מקרקעי ישראל נ' הרצל צמח ז"ל, פדאור 04(6), 417 (2004)} קבע בית-המשפט כי הוכח בפניו כי הנתבעים שהו במקרקעין זמן ממושך.

לאחר קביעה זו, בחן בית-המשפט את השאלה האם התובע ידע על החזקתם של הנתבעים במקרקעין ולא עשה דבר? בית-המשפט השיב לשאלה זו בחיוב תוך שהוא נסמך על הראיות הבאות:

א. התכתבות בין הצדדים לעניין חוזה חכירה של המקרקעין וידיעה של התובע ו/או בא-כוח לעניין ישיבתם של הנתבעים ו/או משפחת הנתבעים במקרקעין.

ב. מכתב של מר פליצ'ה לקרן קיימת לישראל, בו הוא מעוניין להסדיר את חוזה החכירה עם מחלקת הקרקעות בקרן קיימת לישראל.

ג. מכתב תשובה ממחלקת השיכון למר פליצ'ה, כאשר הנדון בו הוא סידור חוזה חכירה וכן, בגוף מכתב התשובה נמסר למר פליצ'ה כי מטפלים בבקשתו לעניין הסדר חוזה החכירה.

ד. לא היה כל ביקור של התובע ו/או בא-כוח במקרקעין עד להגשת התביעה הנדונה.

לאור האמור לעיל, הגיע בית-המשפט למסקנה כי התובע ו/או בא-כוחו לא עשו דבר במשך השנים לעניין החזקתם של הנתבעים במקרקעין.

מסקנתו הסופית של בית-המשפט במקרה דנן היתה, כי הנתבעים ברי-רשות במקרקעין וזאת בשל הסיבה כי עמדו בנטל ההוכחה אשר רבץ עליהם, והוכיחו כי שהו במקרקעין זמן ממושך, וכי התובע ידע על החזקתם של הנתבעים במקרקעין ולא עשה דבר עד להגשת התביעה דנן.

על קיומה של "רשות חוזית" למדים אנו מקיומו של חוזה בו בעל מקרקעין מבטיח לאדם אחר להעניק לו "רשות" להחזיק ו/או להשתמש בנכס של נותן הרשות, דבר אשר הופך את מקבלה ל"בר-רשות".

על קיומה של "רשות גרידא" ניתן ללמוד מקיומה של הסכמת בעל המקרקעין להחזקתו ו/או שימושו של אדם אחר בנכס. ההסכמה יכול שתהא מפורשת או בשתיקה, כאשר בעל המקרקעין יודע על קיומו של אדם מסויים המחזיק ו/או המשתמש בנכס, הוא אינו מתנגד, לא פועל על-מנת להפסיק את השימוש בנכס {ת"א (יר') 6850/01 פידאא כותוב נ' ח'אדר מסלמני ואח', תק-של 2004(4), 2162 (2004)}.

ולבסוף, יודגש, כי כאשר עסקינן ברישיון שלא ניתן בתמורה הנובע אך משתיקת הבעלים {להבדיל מהסכמה מפורשת}, הרי שבעל המקרקעין רשאי לבטל הרישיון בכל עת {ע"א 602/84 יוסף ריבוא נ' אברהם גל ואח', פ"ד לט(3), 693 (1985); ע"א 126/83 אלעלמי נ' אל-חטיב, פ"ד מ(1), 397, 409 (1986); זלצמן, שם, 27, 29; ת"א (ת"א) 58810/03 אגודת בתי יתומים ויתומות תל אביב נ' דוד השחר, פורסם באתר האינטרנט נבו (20.11.07); בש"א 3221/08 אגודת בתי יתומים ויתומות תל אביב נ' דוד השחר, פורסם באתר האינטרנט נבו (26.02.08)}.