התניית ביטול הרישיון בתשלום פיצויים

בית-המשפט רשאי משיקולים של צדק, למנוע את ביטול הרשות, או להתנות את הביטול בפיצוי הנתבע על ההשקעות שהשקיע בנכס לפי ערכן הריאלי במועד הביטול או בפיצוי הנתבע על הנזק שנגרם לו. שיקול-הדעת המסור לבית-המשפט מכוון ליתן פתרון צודק בנסיבותיו של המקרה. במסגרת זו יתחשב בית-המשפט לא רק בתוכן הציפיה שיצר בעל המקרקעין ובמידת הסתמכותו של בר-הרשות, אלא גם בהתנהגות הצדדים {נינה זלצמן במאמרה "רישיון במקרקעין", הפרקליט מב(1) (1995)}.

שיקול-דעת זה המסור לבית-המשפט, מכוון ליתן פתרון צודק בנסיבותיו של מקרה בו השקיעו הנתבע כספים להשבחת הנכס בשיפוצו ובאחזקתו.

ואולם על העותר לפיצויו עקב ביטול הרישיון להניח תשתית ראייתית ראויה לתביעתו. בהעדר תשתית ראייתית כלשהיא בדבר היקף השקעות של בר-הרשות ולנוכח פרק הזמן הקצר אשר חלף למן העת בו פלש אליהם ועד למועד הגשת תביעת הפינוי, אין מקום לקבוע כי פינוי הנתבע מהם תותנה בפיצוי כספי כלשהוא {ת"א (ת"א-יפו) 123367/01 מדינת ישראל ואח' נ' נגר יובל, תק-של 2005(1), 9918 (2005)}.

כאשר מתעוררת בפני בית-המשפט טענה בדבר ביטול רישיון במקרקעין, ומתבקש סילוק-ידו של בעל הרישיון מהמקרקעין עקב כך, על בית-המשפט לבחון, על-פי נסיבות המקרה, האם יהיה זה מן הצדק לאפשר לבעל המקרקעין לבטל את הרישיון והאם יש מקום להתנות את הביטול בתנאים.

לעניין האחרון יתחשב בית-המשפט, בין היתר, בכוונת הצדדים לרישיון, בתנאי הרישיון, בציפיה שיצר בעל המקרקעין אצל בעל הרישיון, במידת הסתמכותו של זה האחרון על הרישיון שניתן ובנזק שנגרם לו עקב כך.

בנסיבות מתאימות, אפשר שבית-המשפט יגיע למסקנה שאין בעל המקרקעין רשאי לבטל את הרישיון שנתן {ע"א 588/81 ציזיק נ' הורוביץ, פ"ד מ(1), 321 (1986)}. במקרים אחרים אפשר שניתן יהיה להסתפק בתשלום פיצויים לבעל הרישיון, או אף לשלול מבעל הרישיון סעד כלשהו.

המסקנה, לפיה דורש הצדק את קיום החוזה, צריכה להתבסס על נסיבותיו של כל עניין ועניין, ועל-כן יש לבדוק את העובדות כדי ללמוד ולהסיק מהן, אם אכן זו המסקנה המתבקשת.

לא בכל מקרה, בו ניתן רישיון ובעל הנכס מבקש לבטלו, דורש הצדק את המשך קיומו של הרישיון, ויש מקרים בהם ניתן, למשל, להסתפק בתשלום פיצויים, כפי שיש גם מקרים, בהם אין הצדק דורש אפילו את תשלומם של פיצויים כלשהם.

אף היפוכו-של-הדבר הוא הנכון, כלומר, יש נסיבות, בהן תשלום פיצויים בעקבות סילוק-ידו של בעל הרישיון הוא דווקא שיכול לנגוד את תחושת הצדק {ע"א 496/82 יצחק רוזן ואח' נ' יגאל סלונים, עורך-דין ואח', פ"ד לט(2), 337 (1985)}.

ב- ע"א (ת"א) 3356/00 {בית ברח' אלנבי 9 בתל אביב בע"מ, מרקוס אנריקה לנד נ' ורבה בלה, פורסם באתר האינטרנט נבו (01.01.04)}, בית-המשפט קבע באשר לטענתה של המשיבה בדבר הכספים שהשקיעה בבניין - כי אכן יש בעובדה כי בר-רשות השקיע כספים והשביח את הנכס בו עשה שימוש, כדי להוות שיקול למניעת יכולתו של נותן הרשות לבטלה. אלא שהשקעתם של כספים אינה מובילה באופן חד-משמעי לתוצאה זו.

עיקר טענותיה של המשיבה נגעו למימון השיפוץ שנכפה עליה על-ידי העיריה עקב הכרזתו של הבניין כמסוכן. אלא ששיפוץ זה, היה שיפוץ מקיף שנבע מהסכנה שהיתה צפויה לבניין כולו, ולא יוחד לאותם חלקים נטענים דווקא.

בית-המשפט הוסיף והדגיש כי "אין סימוכין לדעה שבעל מקרקעין חייב לפצות את ברי-רשותו על ביטול הרשות וסילוקם מעל מקרקעיו. ויש וחבות זו נובעת מהסכם מפורש, או משתמעת מהסכם או הסדר מכללא, אבל בהעדר התחייבות מפורשת או משתמעת כאמור, אין להסיק חבות שכזאת לא מחוקי הגנת הדייר ולא מכל דין אחר" {כב' השופט ח' כהן ב- ע"א 160/62 עובדיה לוי נ' עיריית תל-אביב-יפו, פ"ד טז 1773, 1780 (1962)}.

השבחת הנכס על-ידי המשיבה, ככל שהיתה באחריותה של המערערת, הינה עניין עליו יכולה אולי המשיבה לזכות בפיצוי מידי המערערת בתביעה נפרדת, אך משנמנעה מלטעון זאת לפני הערכאה הדיונית אין מקום להמשיך ולסרבל את הדיון על-ידי החזרתו של התיק לבית-המשפט שלום {ראה בעניין זה גם את האמור ב- רע"א 1156/02 עבד אלסלאם ח'יר נ' לידאי, פ"ד נז(3), (2003), פסקה 12}.

גם בשיקולי הצדק הכללים עליהם הצביע בית-המשפט קמא, אין בהם כדי לשכנע את בית-המשפט שלערעור בחובת המערערות לפצות את המשיבה במסגרת התביעה דנא. יש לזכור כי המשיבה נהנתה מהשימוש בגג ובמחסן במשך שנים רבות ובכך, אף לדבריה, הגדילה את ההנאה שיכולה היתה להפיק מהמושכר.

לבית-המשפט שיקול-דעת רחב בקביעת הסעד הראוי בכל מקרה ומקרה, על-פי שיקולי צדק: החל בסילוק-יד ללא תשלום פיצויים וכלה בדחיית התביעה לסילוק-יד {ת"א (חי') 1068/99 רזיה זהבי ואח' נ' צרופה מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ ואח', תק-מח 2004(2), 6995 (2004); רע"א 2701/95 תחסין מוחי אלדין כנען נ' אחמד עבד אלטיף, פ"ד נג(3), 151 (1999)}.

כאשר אדם נותן לזולתו רשות שימוש בנכסו לזמן בלתי-מוגבל ותוך ידיעה והסכמה, כי הלה ישפר את הנכס ו/או יוסיף בניה, הרי אם כעבור זמן הוא מבטל הרשות, מחייב הצדק, כי בר-הרשות יפוצה על הוצאותיו והשקעותיו, משום שהכסף על ההוספות וההשבחה יעבור לנותן הרשות {ע"א 463/79 חנה פרח ג'בראן נ' סימון ג'בראן, פ"ד לו(4), 403 (1982)}.

כך גם נפסק ב- ע"א 515/76 {לוי נ' נוימן, פ"ד לא(2), 127 (1977)}. באותו עניין, קבע כב' השופט מ' שמגר כי בעל רשות המשביח את המקרקעין על-ידי הוספת בניה לדוגמה, וזאת תוך ידיעתו והסכמתו של הבעלים, הרי שעם ביטול הרשות, על הבעלים לפצותו בסך ההשקעות שהשקיע בהשבחת המקרקעין.

המסקנה, לפיה דורש הצדק את קיום החוזה, צריכה להתבסס על נסיבותיו של כל עניין ועניין, ועל-כן, יש לבדוק את העובדות כדי ללמוד ולהסיק מהן, אם אכן זו המסקנה המתבקשת.

יודגש כי לא בכל מקרה, בו ניתן רישיון ובעל הנכס מבקש לבטלו, דורש הצדק את המשך קיומו של הרישיון, ויש מקרים בהם ניתן, למשל, להסתפק בתשלום פיצויים, כפי שיש גם מקרים, בהם אין הצדק דורש אפילו את תשלומם של פיצויים כלשהם.

זאת ועוד. יש נסיבות, בהן תשלום פיצויים בעקבות סילוק-ידו של בעל הרישיון הוא דווקא שיכול לנגוד את תחושת הצדק.

מפרשת בדיחי {ע"א 87/62 בדיחי נ' בדיחי, פ"ד טז(4), 2901 (1962)} ניתן ללמוד ולומר כי הזכות לפיצוי לא נובעת מן הדין, אלא, מן הצדק. מי שזכאי לפיצוי הוא בר-הרשות, מקבל הרישיון ולא אחר. הפיצוי שניתן, אותו פוסק בית-המשפט הוא בגובה הוצאותיו והשקעותיו של מקבל הרישיון.

ובמילים אחרות, בעל מקרקעין אינו רשאי לבטל בכל עת רשות שנתן לבר-רשות באורח חד-צדדי.

במקרה בו ניתנה לבר-רשות רשות להשתמש בקרקע לתקופה מסויימת או לתקופה ללא הגבלת זמן - ימנע בית-משפט סילוקו של בר-רשות.

במקרה שכזה, במידה ובית-המשפט יפסוק כי יש לסלק את בר-הרשות, הרי שעל בעל הנכס לפצות את בר-הרשות בגין השקעותיו במקרקעין.

אנו סבורים כי רק השקעות המוסיפות לנכס או משיבחות אותו, מצדיקות פיצוי על-ידי הבעלים המבטל את הרשות שניתנה {ראה למשל ת"א (רח') 1910/93 עמרני נ' עמרני, פ"מ תשנ"ה(ד), 211 (1995)}.

כך למשל, בית-המשפט ב- ת"א (ת"א) 1986/78 {יעקב לוי נ' מנהל מחלקת עבודות ציבוריות ואח', פ"מ תש"ם(ב), 154 (1980)} קבע כי היות ולא היתה השבחה או פיתוח של השטח, אין לפסוק לטובת הנתבעים פיצוי כספי.

בית-המשפט הדגיש כי השטח הנדון שימש לצורך אחסנה בלבד ואי-אפשר לראות בה השבחת השטח או פיתוחו, אלא, למעשה, ניצול של השטח בלי שהושקע בו ממון כלשהוא.

ב- ע"א (ת"א) 2642/00 {גיסין רמי נ' קרן היסוד, תק-מח 2002(4), 6178 (2002)} קבע בית-המשפט כי תשלום פיצויים למערערים ינגוד את תחושת הצדק. וכדבריו:

"במקרה בו יודעים הקונים כי חלק מהנכס אותו הם רוכשים איננו בבעלות המוכר, במקרה בו כעבור שנים אחדות פונה אליהם בעל הנכס, מבקש את השבתו אליו והם אף מסכימים לכך, גם אם לא בחתימה מפורשת וחוזרים בהם לאחר מכן... במקרה בו חלק הפלישה אינו אלא חלק מזערי מחלקה גדולה ומרשימה, כך שסילוק ידם של הקונים מאותה רצועת קרקע לא יגרום כל נזק ממשי לביתם, כשלא השקיעו דבר בשטח הפלישה, ולמעשה לא נתנו כל תמורה ייחודית בעדו, כשלקונים אין על מה להסתמך מלבד זכרונותיו של בעל הנכס הקודם, וכשבעל הנכס הקודם אומר להם במפורש כי איננו זוכר רישיון מפורש שניתן לו. בנסיבות שכאלה, אכן ינגוד תשלום הפיצויים את תחושת הצדק ואין כל סיבה שהיא לחייב את המשיבים בפיצוי המערערים..."
{ההדגשות אינן במקור - ש.נ}

בעניין ביטולה של רשות, יש להבחין בין שניים:

האחד, רשות שעניינה עשיית פעולות שטבען להיות נישנות כגון: טיול בגן, להשתמש במעבר וכדומה שביטולן אינו גורר אחריו הרעת מצב שבר-הרשות היה נתון בו לפני מתן הרשות.

השני, רשות שעניינה הקמת מבנים של קבע, הכרוכים בהוצאות מרובות על-ידי מקבל הרישיון, כך שאם אחרי הקמת המבנים, נותן הרישיון חוזר בו, נמצא מקבל הרישיון לוקה בנזק כבד.

במקרה האחרון, דיני היושר מונעים מנותן הרישיון לבטל את הרשות בלא כלום וככל העולה על רוחו, כלומר, על נותן הרישיון יהא לשלם פיצויים לבר-הרשות על-מנת שיוכל לסלקו {ע"א 346/62 פנינה ויעקב רכטר ואח' נ' מנהל מס עזבון, ירושלים, פ"ד יז(2), 708 (1963)}.

ב- ת"א 20448/98 {רשות הפיתוח ואח' נ' מחמוד ריחאן ואח', פדאור 04(7), 685 (2004)} הנתבעים טענו בכתב הגנתם כי השקיעו ו/או השביחו בנכס המקרקעין נשוא התביעה כסף רב.

בית-המשפט, בדחותו הטענה, קבע כי הנתבעים לא הוכיחו טענתם כנדרש. הנתבעים לא הביאו כל ראיה המצביעה על השבחה ועל הוצאה כספית שנעשתה.

נעיר כי זכותו של בר-רשות לקבל פיצוי עבור השקעתו בנכס עם פינויו הוכרה בפסיקה משיקולים של יושר - כל זאת בכפוף לכך שההשבחה נעשתה בידיעת בעל המקרקעין {ראה למשל ע"א 32/77 אליאסף טבוליצקי נ' בית-כנסת ובית מדרש, פ"ד לא(3), 210 (1977)}.

זאת ועוד. גובה הפיצוי ייקבע על-פי ערכם הנוכחי של ההשקעות שנעשו בנכס. ב- ע"א 515/76 {לוי נ' נוימן, פ"ד לא(2), 127 (1977) (להלן: "פרשת לוי")} קבע בית-המשפט את שווי ההשקעות על-ידי הצמדת הסכום ממועד ההשקעה עד לפסק-הדין.

לאור פסק-הדין בפרשת לוי הוערכו בפסיקה הפיצויים המגיעים לבר-רשות על-ידי שומת ערכם בעת הדיון המשפטי {ע"א 463/79 חנא פרח ג'בראן נ' סימון ג'בראן, פ"ד לו(4), 403 (1982); ע"א (יר') 6068/99 שלמה קול ואח' נ' ג'מילה טאהר, תק-מח 99(3), 3190 (1999)}.

ב- ת"א 3914/02 {הווקף של העדה היוונית קתולית בנצרת נ' סובחייה שחתות (דאמוני), פדאור 04(8), 705 (2004)} קבע בית-המשפט כי הנתבעת לא עמדה בנטל הראיה להוכיח כי התובע נתן מראש הסכמתו להשקעה שנעשתה בנכס, שכן, בעניין זה הובאה עדותה היחידה והכוללנית של הנתבעת אשר נתגלעה כסדקים-סדקים. כמו-כן, הנתבעת ביקשה להגיש חוות-דעת שמאי, אך בחרה מטעמים זרים שלא לעשות כן.

עוד נקבע, ובצדק, כי המסקנה כי לו היה מקום להורות על פינויה של הנתבעת מן הנכס לא ניתן היה לפסוק לה את שווי ההשקעות בהעדר הוכחה מספקת לשווים.

כך גם קבע בית-המשפט, בדחותו את טענת הנתבע, ב- ת"א 68444/97 {מינהל מקרקעי ישראל נ' חאלד חאלף ואח', פדאור 04(7), 734 (2004)}. בעניין זה, טען הנתבע בכתב הגנתו כי הוא השקיע בנכס, אולם עובדה זו לא הוכחה כנדרש.

במקרה דנן, הנתבע לא הביא עימו כל ראיה המצביעה על השבחה ו/או הוצאה כספית שנעשתה.

ב- ת"א 1068/99 {רזיה זהבי ואח' נ' צרופה מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ ואח', פדאור 04(9), 568 (2004)} הרשות בשתיקה שניתנה לכלפה {נתבע מס' 4} להחזיק בשטח התבטלה עם אישור תוכנית ההרחבה שיצרה את המגרש נשוא המחלוקת, ולחילופין, עם הסכמת כלפה להתפנות או עם חתימת הסכם הרכישה עם התובעים.

בנסיבות אלה, ובהתחשב שעמדתו של כלפה גררה את הצדדים לתסבוכת נשוא התביעה, בית-המשפט לא ראה לפסוק לכלפה פיצוי בגין ביטול הרישיון.

ב- ת"א 62779/95 {מינהל מקרקעי ישראל נ' הרצל צמח ז"ל, פדאור 04(6), 417 (2004)} קבע בית-המשפט כי שיקול-הדעת המסור לבית-המשפט, מכוון ליתן פתרון צודק בנסיבותיו של מקרה בו השקיעו הנתבעים כספים להשבחת המקרקעין בשיפוצם ובאחזקתם.

מן הראוי במקרה דנן, שהנתבעים יזכו לפיצוי בגין השקעתם במקרקעין, אלא, שהנתבעים לא מצאו לנכון להמציא חוות-דעת כלשהי לעניין הערך הכספי של השקעתם במקרקעין ולעניין גובה הנזק שייגרם להם במידה ויפונו מהמקרקעין.

עוד נקבע כי בהעדר הערכה כלשהיא של גובה הפיצוי הנדרש, מנוע בית-המשפט מליתן לנתבעים סעד של פיצוי כספי.

ב- ת"א 38786/97 {מינהל מקרקעי ישראל נ' אדרי פנחס, פדאור 01(7), 72 (2001)} נדון מקרה בו הנתבעים, בכתבי הגנתם, טענו כי השקיעו ממון רב בנכס, בשיפוצו, באחזקתו ובהשבחתו.

הנתבעים לא מצאו לנכון להציג חוות-דעת מומחה לעניין הערך הכספי של השקעתם בנכס ובחצר נשוא התביעה או את מידת הנזק שייגרם להם במידה ויפונו מן החצר.

בית-המשפט קבע כי בנסיבות בהן לא פירטו הנתבעים את מידת הנזק שיגרם להם בשל פינוי - בית-המשפט לא יוכל לפסוק על פיצוי כלשהוא לנתבעים. יתרה-מזאת, בית-המשפט לא נתבקש להעניק סעד שכזה באף שלב משלבי התביעה.

ב- ת"א (ת"א-יפו) 104746/98 {קיבוץ שפיים נ' אסיפונית, תק-של 2002(1), 521 (2002)} קבע בית-המשפט כי לאור עדותו של מנהל הנתבעת כי השקיע במשך שנים בחלקה נשוא כתב התביעה, בבניית מבנים כולל מפעל שלם, הרי שלא יעלה על הדעת כי לאחר השקעות מרובות אלה, תפונה החלקה ללא פיצוי הנתבעת.

הנתבעת צירפה לכתב הגנתה חוות-דעת בעוד שהתובעת לא עשתה כן. בדחותו את חוות-הדעת שהוגשה מטעם הנתבעת קבע בית-המשפט כי בחוות-הדעת לא נעשתה הבחנה איזה חלק נבנה ואיזה חלק שופץ.

בנוסף, הנתבעת לא הציגה קבלות באשר להשקעות שנעשו בחלקה וכן, חוות-הדעת שהוגשה מטעם הנתבעת לא נסמכה על קבלות כנ"ל.

ואולם, במקרה זה, בית-המשפט קבע כי בנסיבות העניין, יש לפסוק לנתבעת פיצויים בסך של 200,000 ש"ח בתוספת מע"מ, נכון ליום מתן פסק-הדין וזאת בניגוד לחוות-הדעת שם, העריכה הנתבעת את השקעותיה בסך של 360,000 ש"ח.

מקום שנפסקו פיצויים למי שהיה בר-רשות ללא תמורה בנכס מקרקעין, שרשיונו בוטל, נפסקו הפיצויים רק עבור השקעותיו של בר-הרשות בנכס והשבחתו {ראה למשל ע"א 4163/91 מינהל מקרקעי ישראל נ' בראשי, תק-על 98(2), 495 (1998); ע"א 32/77 טבוליצקי נ' בית-כנסת ובית מדרש, פ"ד לא(3), 210 (1977); ע"א 515/76 לוי נ' ויימן, פ"ד לא(2), 127 (1977); ע"א 657/71 יקותיאל נ' שר האוצר, פ"ד כו(2), 564 (1972); בג"צ 45/71 קרושבסקי נ' ראש עיר תל-אביב, פ"ד כה(1), 792 (1971); ע"א 234/70 גוטליב נ' לוי, פ"ד כה(1), 389 (1971); ע"א 346/62 רכטר נ' מנהל מס עזבון, פ"ד יז 701, 710 (1963)}.

יוער כי המשפט העברי הכיר משנים קדמוניות בזכותו של בר-רשות לקבל פיצויים עבור השבחת הנכס. כך אמר אדוננו הרמב"ם: "היורד לשדה חבירו ברשות אפילו נטע שדה שאינה עשויה ליטע שמין לו וידו על העליונה. שאם היתה ההוצאה יתר על השבח נוטל ההוצאה. ואם השבח יתר על ההוצאה נוטל השבח..." {רמב"ם, גזילה ואבידה, כ, ז}.

בר-רשות שהורשה להתגורר בנכס ללא תמורה והרשות בוטלה אינו זכאי, איפוא, לפיצויים מכוח הדין עבור ביטול הרשות ואולם, יכול שיהיה זכאי לפיצויים מכוח הסכם מפורש או משתמע בין בעל המקרקעין לבין בר-הרשות.
יחד-עם-זאת, יש לבחון כל מקרה לפי נסיבותיו, תוך התחשבות בשיקולים של צדק {ראה גם ע"א 496/82 רוזן נ' סלונים, פ"ד לט(2), 337 (1985); רע"א 2701/95 כנען נ' אלטיף, פ"ד נג(3), 151 (1999); ע"א 126/83 אלעמי ואח' נ' נג'ם אלחטיב, פ"ד מ(1), 397 (1986); ע"א 332/63 נויפלד נ' ולדמן, פ"ד יח(2), 212 (1964)}.

כלומר, כאשר מתעוררת טענה בדבר ביטול רישיון במקרקעין, ומתבקש סילוק-ידו של בעל הרישיון מהמקרקעין עקב כך, על בית-המשפט לבחון, על-פי נסיבות המקרה, האם יהיה זה מן הצדק לאפשר לבעל המקרקעין לבטל את הרישיון והאם יש מקום להתנות את הביטול בתנאים.

לעניין זה, יתחשב בית-המשפט, בין היתר, בכוונת הצדדים לרישיון, בתנאי הרישיון, בצפיה שיצר בעל המקרקעין אצל בעל הרישיון, במידת הסתמכותו של זה האחרון על הרישיון שניתן ובנזק שנגרם לו עקב כך {רע"א 2701/95 תחסין מוחי אלדין כנען נ' אחמד עבד אלטיף, פ"ד נג(3), 151 (1999)}.

ב- רע"א 1156/02 {עבד אל סלאם חיר ואח' נ' אלון לידאי, פ"ד נז(3), 943 (2003)} קבע בית-המשפט כי המבקשים לא הגישו תביעה שכנגד לפיצויים בבית-משפט השלום, לא טענו לפיצויים בכתב הגנתם ואף ביקשו מבית-המשפט שלא לפסוק פיצויים, אלא להימנע מלהורות על סילוק-ידם.

רק בהודעת הערעור שהגישו בבית-המשפט המחוזי טענו המבקשים לראשונה שהם זכאים לפיצויים.

אף-על-פי-כן פסק להם בית-המשפט המחוזי פיצויים, וזאת בלי שהונחה לפניו תשתית עובדתית וכאומדנה דדיינא. די בכך כדי לבטל חיוב זה.
רישיון הניתן לביטול אינו מקנה לבעליו זכות לקבל פיצויים בעקבות ביטול הרישיון, אלא פיצויים בגין השבחת הקרקע בלבד ואף זאת מכוח שיקולי צדק.

שאלת הפיצויים לבר-רשות בגין הפקעת זכותו נדונה בבתי-המשפט לפני חקיקת חוק המקרקעין והתשובה לה התחלקה לשתיים: אם הרישיון ניתן לביטול כי אזי לבר-רשות ישנה זכות אישית גרידא כלפי נותן הרשות שאיננה תופסת כלפי צד שלישי.

במקרה כזה ההפקעה לא תזכה אותו לקבל פיצויים מאת הרשות הציבורית בגין שלילת הזכות עצמה אלא רק בגין ההשבחות שהשביח את המקרקעין ברשותו ובידיעתו של נותן הרשות {אהרן נמדר הפקעת מקרקעין - עקרונות, הליכים ופיצויים, כרך א', 429 (2005); ויסמן דיני קניין, כרך א', 488-487; ע"א 304/80 לוי נ' מנהל מחלקת עבודות ציבוריות, פ"ד לו(4), 617, 623 (1982); רע"א 9212/05 מנחם נ' חברת מפעלי בתים משותפים בגוש 6135 בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (23.11.06)}.

יחד-עם-זאת, בספרות המשפטית הובעה עמדה, לפיה הלכה זו לא תקפה כיום לאחר חקיקת חוק-יסוד: כבוד האדם וחירותו: "כי הפסיקה הנ"ל נכונה למצב המשפטי שהיה קיים לפני חקיקת חוק-יסוד: כבוד האדם וחירותו. לאחר חקיקתו של חוק זה נראה כי הכלל שיש לאמץ הינו הכלל האומר כי יש לפצות על הפקעה של כל זכות באשר היא, ובלבד שיש לה ערך כלכלי כלשהו.

לפיכך, גם בר-הרשות שזכותו ניתנת לביטול, אם יוכיח שזכות זו תופסת כלפי נותן הרשות ויש לה שווי כלכלי כלשהו, כי אזי הרשות המפקיעה תחוייב לפצות את בר-הרשות על הפקעת זכותו, תוך הפחתת תשלום זה מהפיצויים שהיא תחוייב לשלם לנותן הרשות" {אהרן נמדר הפקעת מקרקעין - עקרונות, הליכים ופיצויים, כרך א', 429 (2005)}.

אולם, עמדה זו לא התקבלה בפסיקה ואף נאמר כי חוק-יסוד: כבוד האדם וחירותו אינו מקים עילת פיצוי כאשר אין עילה כזו לפי דיני ההפקעה {ע"א 1054/03 הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' בדיחי, פורסם באתר האינטרנט נבו (08.06.03), פסקה 4 לפסק-הדין)}. אשר-על-כן, בעל רישיון הדיר, אינו זכאי לקבל פיצויים בגין הפקעת השטח לא לפי הפקודה ואף לא לפי ההלכה הפסוקה, וזאת למעט פיצויים אשר מגיעים לו בגין השבחת השטח {ע"א 618/05 גדליהו דיאמנשטיין נ' מחלקת עבודות ציבוריות - מדינת ישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (21.03.07)}.

בר-רשות אשר בוטל רישיונו, זכאי לקבל פיצויים בגין ההשבחה שהשביח את השטח, כאשר מן הנסיבות עולה, כי בהסתמך על הציפיה שיצר אצלו בעל המקרקעין בהתנהגותו הפסיבית, השקיע פלוני בנכס, כגון הקים מבנה או נטע נטיעות, אפשר שבית-משפט יתנה את ביטול הרשות בתשלום פיצויים לפלוני על השקעותיו בנכס לפי ערכן הראלי {נינה זלצמן "רישיון במקרקעין", הפרקליט מב(1), 24 (תשנ"ה)}.

שיקולי הצדק והיושר אינם מחייבים תשלום פיצויים עבור מחוברים בשטח הסמוך לשטח שהופקע, אשר נבנו שלא כדין וכאשר מדובר באדם שאינו הבעלים של השטח.

כך למשל, גם על-אף העובדה, שמבקש לא יכול להשתמש במבנים ואף לא יכול להקים מבנים חדשים היות ותוכנית מתאר החלה על השטח שונתה, לא ישולמו בהכרח פיצויים, אלא עליו לבסס עילה משפטית אשר מכוחה ניתן לפסוק לו פיצויים בגין מחוברים אלו.

כמו-כן, יובהר כי "פיצוים בגין הפסד רווחים ומוניטין ישולמו אך ורק אם המחזיק זכאי לפיצויים לפי החוק אך לא כאשר אין לו זכות לפיצויי הפקעה, או כאשר יש לו זכות כזו אך העסק המנוהל על המקרקעין אינו עסק חוקי" (נמדר, עמוד 406; ע"א 1054/03 הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' בדיחי, פורסם באתר האינטרנט נבו (08.06.03); ע"א 618/05 גדליהו דיאמנשטיין נ' מחלקת עבודות ציבוריות - מדינת ישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (21.03.07)}.

עוד יודגש, כי עילת תביעה לפיצויים נזיקיים מכוח סעיף 63(א) לפקודת הנזיקין (נוסח חדש) (להלן: "פקודת הנזיקין"), הפרת חובה חקוקה וסעיף 9א(א) לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, תשכ"ד-1964, קמה אך למי שהינו "בעל הזכויות במקרקעין".

סעיף 9א(א) לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, תשכ"ד-1964, קובע כדלהלן:

"9א. תשלום הסכום שאינו שנוי במחלוקת (תיקונים: התשל"ח (מס' 3), התשנ"ה (מס' 8), התש"ע (מס' 10))
(א) תוך תשעים יום מיום שקיבל רוכש הזכויות את ההחזקה במקרקעין או מיום איתור בעל הזכויות, לפי המאוחר ביניהם, רוכש הזכויות ישלם לבעל הזכויות שנרכשו, על חשבון פיצויים המגיעים בשל רכישת שווי הזכויות, את הסכום שלדעת רוכש הזכויות זכאי לו בעל הזכויות."

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

התניית ביטול הרישיון בתשלום פיצויים