רישיון במקרקעין בעין המשפט
הפרקים שבספר:
- רישיון במקרקעין - חלק כללי - מבוא
- האם רישיון הינו "זכות במקרקעין"
- מיהו "בעל"?
- האם יש צורך בהסכם מפורש ליצירת רישיון?
- האם הרישיון הינה זכות הניתנת להעברה?
- מה בין שכירות לרישיון במקרקעין?
- הסמכות המקומית
- הסמכות העניינית
- כתב התביעה ועילת התביעה
- נטל ההוכחה
- סוגי הרישיון במקרקעין - רישיון חינם
- יצירתו של "רישיון מכללא" להבדיל מרישיון מפורש או "רישיון חוזי"
- רישיון בתמורה
- רישיון בלתי-הדיר
- רישיון היונק את חיותו מיחסים משפטיים מיוחדים שבין הצדדים
- הרישיון וביטולו - מבוא
- אורכה לפינוי - עם ביטול הרישיון
- ביטול רישיון חינם
- ביטול רישיון בתמורה
- מתן הודעת ביטול - על-ידי מי?
- ביטולו של רישיון "בלתי-הדיר"
- התניית ביטול הרישיון בתשלום פיצויים
- מקור העילה
- ביטול רישיון - מעמדו של בר-הרשות כמסיג גבול
- דמי שימוש ראויים
- בר-רשות וזיקת הנאה
- בר-רשות והצמדת הרשות לזכות השכירות
- בר-רשות למול זכויות צד שלישי
- מעמדו של בעל רישיון במקרקעין - האם ניתן לראות בו טובת הנאה?
- פסקי-דין מנחים מן העת האחרונה
- ההבחנה בין חוכר לדורות ובר-רשות
הרישיון וביטולו - מבוא
לעניין ביטולה של רשות יש להבחין בין שני סוגי רשות:האחד, רשות שעניינה עשיית פעולות שטבען להיות נשנות ואשר ביטולם אינו גורר אחריו הרעת המצב שבר-הרשות היה נתון בו לפני מתן הרשות.
השני, רשות שעניינה הקמת מבנים של קבע, לדוגמה, הכרוכים בהוצאות מרובות שהוציא מקבל הרישיון, בר-הרשות.
כמו-כן, ישנם מקרים בהם תהא רשות שאין בה תמורה ולא יתאפשר לבטלה, וישנם מקרים בהם יש רשות שיש בה תמורה ויהיה ניתן לבטלה. בנקודה זו של הדיון עלינו להעיר כי כל רשות ורשות תיבחן על-פי נסיבותיה ותנאיה שלה ואל לנו להשליך מקרה אחד על מקרה שני.
כפי שנראה להלן, קיימים שני סוגי רישיון:
האחד, רישיון הניתן עד שיתבטל על-ידי נותן הרישיון. במקרה זה, יש ליתן אורכה סבירה על-מנת שמקבל הרישיון יוכל להסתלק מן החלק של נותן הרישיון וללא כל הודעה סבירה אין נותן הרישיון יכול לבטלה.
השני, רישיון היונק את חיותו מן היחסים הקיימים בין נותן הרישיון ומקבל הרישיון. במקרה זה, כאשר פסקו היחסים בין נותן ומקבל הרישיון, בטל הרישיון מאליו ואין כל צורך ליתן הודעת ביטול למקבל הרישיון.
כאמור, כאשר מתעוררת בפני בית-המשפט טענה בדבר ביטול רישיון במקרקעין, ומתבקש סילוק-ידו של בעל הרישיון מהמקרקעין עקב כך, על בית-המשפט לבחון, על-פי נסיבות המקרה, האם יהיה זה מן הצדק לאפשר לבעל המקרקעין לבטל את הרישיון והאם יש מקום להתנות את הביטול בתנאים.
לעניין זה יתחשב בית-המשפט, בין היתר, בכוונת הצדדים לרישיון, בתנאי הרישיון, בציפיה שיצר בעל המקרקעין אצל בעל הרישיון, במידת הסתמכותו של זה האחרון על הרישיון שניתן ובנזק שנגרם לו עקב כך.
זאת ועוד. הציפיה שיצר בעל המקרקעין אצל פלוני והנזק שסבל פלוני בהסתמך עליה מחייבים לבחון את מערכת היחסים שנוצרה לא רק במשקפיו של הדין הפורמלי, אלא גם על-פי שיקולים של צדק, כלומר, האם יהיה זה צודק לאפשר לבעל המקרקעין להתנער בנסיבות אלה מן הרשות שנתן ולתבוע סילוקו של פלוני מן המקרקעין {רע"א 2701/95 תחסין מוחי אלדין כנען נ' אחמד עבד אלטיף, פ"ד נג(3), 151 (1999)}.
בנסיבות מתאימות, אפשר שבית-המשפט יגיע למסקנה שאין בעל המקרקעין רשאי לבטל את הרישיון שנתן {ראה למשל ע"א 588/81 ציזיק נ' הורביץ, פ"ד מ(1), 321 (1986)}. במקרים אחרים אפשר שניתן יהיה להסתפק בתשלום פיצויים לבעל הרישיון, או אף לשלול מבעל הרישיון סעד כלשהוא.
יפים לעניין האחרון, דבריו של בית-המשפט ב- ע"א 496/82 {יצחק רוזן ואח' נ' יגאל סלונים, עורך-דין ואח', פ"ד לט(2), 337 (1985)} לפיהם "המסקנה, לפיה דורש הצדק את קיום החוזה, צריכה להתבסס על נסיבותיו של כל עניין ועניין, ועל-כן יש לבדוק את העובדות כדי ללמוד ולהסיק מהן, אם אכן זו המסקנה המתבקשת. לא בכל מקרה, בו ניתן רישיון ובעל הנכס מבקש לבטלו, דורש הצדק את המשך קיומו של הרישיון, ויש מקרים בהם ניתן, למשל, להסתפק בתשלום פיצויים, כפי שיש גם מקרים, בהם אין הצדק דורש אפילו את תשלומם של פיצויים כלשהם; אף היפוכו-של-הדבר הוא הנכון, היינו, יש נסיבות, בהן תשלום פיצויים בעקבות סילוק-ידו של בעל הרישיון הוא דווקא שיכול לנגוד את תחושת הצדק".
מן האמור עולה כי לבית-המשפט יש שיקול-דעת רחב בקביעת הסעד הראוי בכל מקרה ומקרה, על-פי שיקולי צדק: החל בסילוק-יד ללא תשלום פיצויים וכלה בדחיית התביעה לסילוק-יד {ת"א (חי') 1068/99 רזיה זהבי ואח' נ' צרופה מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ ואח', תק-מח 2004(2), 6995 (2004)}.
כפי שנראה להלן, כאשר ניתן רישיון בתמורה ובעל הרישיון השביח את המקרקעין שהיו ברשותו אין מעניק הרישיון רשאי לבטלו מלי שיפצה את בעל הרישיון על הסכומים שהשקיע במקרקעין {ע"א 346/62 רכטר נ' מנהל מס עזבון, פ"ד יז(2), 701 (1963)}.
כאשר מדובר ברישיון שניתן ללא תמורה - רשאי הרישיון לבטלו בכל עת בהודעה שנתן לבעל הרישיון. נעיר כי רישיון שניתן ללא תמורה - רשאי מעניק הרישיון לבטלו בכל עת בהודעה שנתן לבעל הרישיון {ע"א 602/84 ריבוא ואח' נ' גל ואח', פ"ד לט(3), 693 (1985)}.
לעיתים, עולה השאלה האם עבירת הזמן יכולה להעיד על הסכמה בדיעבד ועל השלמה מצד מעניק הרישיון עם השימוש שעשו מקבלי הרישיון בה?
תשובה לשאלה זו ניתן למצוא ב- ע"א 247/72 {חדד נ' רסקו בע"מ ואח', פ"ד כח(2), 533 (1972)} שם קבע בית-המשפט כי עבירת הזמן יכולה להעיד על הסכמה בדיעבד ועל השלמה עם השימוש שעושה בעל הרישיון.