רישיון במקרקעין בעין המשפט
הפרקים שבספר:
- רישיון במקרקעין - חלק כללי - מבוא
- האם רישיון הינו "זכות במקרקעין"
- מיהו "בעל"?
- האם יש צורך בהסכם מפורש ליצירת רישיון?
- האם הרישיון הינה זכות הניתנת להעברה?
- מה בין שכירות לרישיון במקרקעין?
- הסמכות המקומית
- הסמכות העניינית
- כתב התביעה ועילת התביעה
- נטל ההוכחה
- סוגי הרישיון במקרקעין - רישיון חינם
- יצירתו של "רישיון מכללא" להבדיל מרישיון מפורש או "רישיון חוזי"
- רישיון בתמורה
- רישיון בלתי-הדיר
- רישיון היונק את חיותו מיחסים משפטיים מיוחדים שבין הצדדים
- הרישיון וביטולו - מבוא
- אורכה לפינוי - עם ביטול הרישיון
- ביטול רישיון חינם
- ביטול רישיון בתמורה
- מתן הודעת ביטול - על-ידי מי?
- ביטולו של רישיון "בלתי-הדיר"
- התניית ביטול הרישיון בתשלום פיצויים
- מקור העילה
- ביטול רישיון - מעמדו של בר-הרשות כמסיג גבול
- דמי שימוש ראויים
- בר-רשות וזיקת הנאה
- בר-רשות והצמדת הרשות לזכות השכירות
- בר-רשות למול זכויות צד שלישי
- מעמדו של בעל רישיון במקרקעין - האם ניתן לראות בו טובת הנאה?
- פסקי-דין מנחים מן העת האחרונה
- ההבחנה בין חוכר לדורות ובר-רשות
רישיון בתמורה
ה"מבוכה" המשפטית הקיימת לגבי מהותו של "רישיון בתמורה" הינה תוצאה של הדמיון הרב הקיים בין רישיון מסוג זה לבין זכות השכירות.על-כן, נקבע לא אחת, כי התשובה לשאלת האבחנה בין רישיון בתמורה לבין זכויות כגון "שכירות" הינה פועל יוצא של בחינת כוונת הצדדים.
נעיר כי הכותרת שנתנו הצדדים להתקשרות אינה מעידה בהכרח על כוונתם לכרות חוזה שכירות דווקא ולא הסכם רישיון בתמורה.
ההלכה מבחינה בין רישיון שניתן בתמורה לבין רישיון שניתן שלא בעבור תמורה, וקובעת, שרישיון שניתן ללא תמורה אפשר לבטלו כהרף עין עם גילוי דעתו של בעל הקרקע שאין ברצונו להמשיך בהענקת הרישיון.
כלומר, גם לעניין ביטולו של הרישיון קיימים הבדלים מהותיים בינו לבין רישיון חינם, דבר הנובע מעצם מתן תמורה בגין זכות השימוש {ע"א 602/84 יוסף ריבוא ואח' נ' אברהם גל ואח', פ"ד לט(3), 693 (1985)}.
עצם השימוש בהגדרות ובמונחים של החקיקה החדשה, עדיין אינו מכריע לגבי מהותן הקניינית של הזכויות השונות. כך, למשל, אין להניח מראש כי שכירות היא בהכרח זכות קניינית. גם שעל-פי-רוב היא אכן כזו, אופיין הדיספוזיטיבי של הוראות חוק השכירות והשאילה מתיר אפשרות לשכירות שאינה קניינית ואינה תקפה in rem {{י' ויסמן "עיונים בנושא השכירות", משפטים לג (תשס"ג), 329; מ' דויטש, קניין, כרך ב' (תשנ"ט-1999), 299; ש' לרנר שכירות נכסים (תל-אביב, תש"ן-1990), 27}.
אופיה של השכירות ייקבע בכל מקרה קונקרטי לפי המערכת ההסכמית המעצבת אותה, והיא עשויה כמובן לכלול יסודות חפציים לצד יסודות אישיים.
שאלה מורכבת אף יותר נוגעת למהותה של זכות השימוש שאין עמה החזקה. זכות זו מופיעה בסעיף 31 לחוק השכירות והשאילה, אך אינה נמנית עם הזכויות שבחוק המקרקעין.
על רקע זה ניתן לסבור כי זכות השימוש היא לעולם זכות אישית, אך קיימת גם דעה כי זכות השימוש עשויה להגיע כדי זכות במקרקעין {ע"א 7139/99 יובל אלוני נ' אליעזר ארד ואח', תק-על 2004(2), 19 (2004)}.
לצורך יצירת השכירות יש צורך בכריתת חוזה שכירות ובתשלום דמי שכירות. השכירות היא זכות קניינית והיא כרוכה בחזקה בלעדית בנכס.
לא תמיד מתן חזקה שקול כנגד שכירות, ולעיתים מדובר ברישיון גרידא. ברישיון מוענקת זכות שימוש בלבד בנכס, היא בדרך-כלל אינה ניתנת להעברה ואין לה אופי קנייני.
זאת ועוד. נותן הרישיון רשאי, בדרך-כלל, לחזור בו מהרשות, בניגוד לשכירות שתנאיה קבועים בחוזה. החזקה הבלעדית היא אומנם תנאי הכרחי לקיום השכירות אך לאור הבחנה זו, אינה תנאי מספיק. התנאי ההכרחי הנוסף הוא תשלום דמי שכירות.
הבחנה נוספת בין שכירות לרישיון נוגעת לארעיות החזקה ולתוכנה. לעניין זה נקבע כי "המונח בר-רשות הוא ערטילאי ויש לצקת לתוכו תוכן על-פי מערכת הזכויות והחובות הצמודה לה" {ע"א 103/89 אזולאי נ' אזולאי, פ"ד מה(1), 477 (1991)}.
לאומד-דעתם של הצדדים נודעת חשיבות ועל פיו קובעים האם מי שמחזיק בנכס הוא שוכר או שמא סוג אחר של מחזיק או משתמש. כאמור לעיל, לא השם שנתנו הצדדים לחוזה או לתמורה הוא הקובע. יחד-עם-זאת, כינוי התמורה על-ידי הצדדים כ"דמי שכירות" יכול ליצור בסיס להנחה שהקשר שנוצר הוא קשר של שכירות, אבל הנחה זו ניתנת לסתירה.
רישיון בתמורה, יציר ההלכה, הינו רישיון אשר על-פי תנאיו ניתנת רשות שימוש כנגד תמורה המשתלמת בזמנים קצובים וקבועים או תמורה חד-פעמית {ע"א 47/51 ש' בדר נ' בוכמן, פ"ד ח(2), 870 (1954)}.
דרכי יצירתו של רישיון בתמורה זהים לאלה של רישיון חינם כאשר הבדלים ביניהם מתייחסים לשאלת התמורה ודרכי ביטולו של הרישיון.
בעייתיותו של רישיון בתמורה מתעורר בדרך-כלל בכל הקשור לאבחנה שבינו לבין "שכירות" וזאת מחמת הדמיון שביניהם.
על ההבדלים בין זכות השכירות לבין הרישיון בתמורה נלמד מתוך בחינת הלכות בתי-המשפט לדורותיהם.
רשות במקרקעין אפילו נתנה בתמורה אינה מעניקה לבעליה זכות במקרקעין והיא באה לקיצה על-ידי כל העברה של המקרקעין נשוא הרשות, שכן הזכות היא אישית ושואבת תוקפה מהחוזה בין הצדדים ואין צד ג' רוכש הנכס מהבעלים קשור בהתחייבות החוזית אפילו ידע על קיומה {ע"א 517/70 מרדכי גרוס נ' מועדון נ' צ' בע"מ, פ"ד כו(1), 175 (1971)}.
ב- רע"א 10346/06 {לילי ארז נ' מדינת ישראל משרד הביטחון, פורסם באתר האינטרנט נבו (12.06.07)} המבקשת לא הוכיחה כי היא בעלת זכויות בדירה, למעט רשות מכללא {ולאמיתה, ואף בדוחק, מעין רשות מכללא}, המוסקת משתיקת המשיבה לאורך שנים ומהמשך קבלתו של שכר הדירה הזעום, והניתנת לביטול, בין היתר, על-ידי הגשת התביעה לסילוק-יד {ראו ע"א 32/77 טבוליצקי נ' בית-כנסת ובית מדרש החסידים, פ"ד לא(3), 210 (1977); וכן נ' זלצמן "רישיון במקרקעין", הפרקליט מב(1), 24, 29-28, 58-56 (1995)}.
אף שמשהיתה המבקשת נשואה למשיב 2 המנוח בתקופת כריתתו של הסכם השכירות, פשיטא שלעת ההיא היתה לה רשות להתגורר עם בעלה, ואין בכך רבותא, גם אם העד מטעם המדינה היסס תחילה לאשר זאת (פרוטוקול 24.9.01 עמ' 15-14), ואחר כך אישר.
בית-המשפט קבע כי אולם אין כל מקום להניח, ולוא בדוחק, כי אותה רשות מלכתחילה כללה היתר להיוותר בדירה באופן מתמיד לאחר גירושיה מן המשיב. אין בכך שמץ היגיון מינהלי המאשש גרסה כזאת, וגם לא דרישת הגינות.
בית-המשפט הוסיף, כי אף בהנחה הטובה ביותר למבקשת, אין המדובר בזכות שכירות קניינית, מן הטעמים האמורים לעיל, אלא לכל היותר ברשות חוזית ואף היא רשות חינם {שהרי כספי השכירות הנמוכה שולמו בידי המשיב 2, הוא השוכר, גם בשנים שלאחר עזיבתו את הדירה}; וכדברי פרופ' זלצמן במאמרה, "מהתחייבות ליתן רשות חינם, אפילו היא תסווג כרשות חוזית, רשאי יהיה נותן הרשות לחזור בו לרצונו". לפיכך הרשות הינה בת-ביטול והפסקתה כדין {ראו זלצמן, 29-27; וכן רע"א 1156/02 חיר נ' לידאי, פ"ד נז(3), 943, 949, 956-955 (2003), כב' השופט טירקל}.