רישיון במקרקעין בעין המשפט
הפרקים שבספר:
- רישיון במקרקעין - חלק כללי - מבוא
- האם רישיון הינו "זכות במקרקעין"
- מיהו "בעל"?
- האם יש צורך בהסכם מפורש ליצירת רישיון?
- האם הרישיון הינה זכות הניתנת להעברה?
- מה בין שכירות לרישיון במקרקעין?
- הסמכות המקומית
- הסמכות העניינית
- כתב התביעה ועילת התביעה
- נטל ההוכחה
- סוגי הרישיון במקרקעין - רישיון חינם
- יצירתו של "רישיון מכללא" להבדיל מרישיון מפורש או "רישיון חוזי"
- רישיון בתמורה
- רישיון בלתי-הדיר
- רישיון היונק את חיותו מיחסים משפטיים מיוחדים שבין הצדדים
- הרישיון וביטולו - מבוא
- אורכה לפינוי - עם ביטול הרישיון
- ביטול רישיון חינם
- ביטול רישיון בתמורה
- מתן הודעת ביטול - על-ידי מי?
- ביטולו של רישיון "בלתי-הדיר"
- התניית ביטול הרישיון בתשלום פיצויים
- מקור העילה
- ביטול רישיון - מעמדו של בר-הרשות כמסיג גבול
- דמי שימוש ראויים
- בר-רשות וזיקת הנאה
- בר-רשות והצמדת הרשות לזכות השכירות
- בר-רשות למול זכויות צד שלישי
- מעמדו של בעל רישיון במקרקעין - האם ניתן לראות בו טובת הנאה?
- פסקי-דין מנחים מן העת האחרונה
- ההבחנה בין חוכר לדורות ובר-רשות
רישיון בלתי-הדיר
הרישיון במקרקעין מבוסס על תורת ההשתק {Estoppel} שפותחה בדיני היושר האנגליים.השתק נועד למנוע תוצאות בלתי-צודקות, המתחייבות לכאורה מן הדין, על-ידי השתקת המתנגדים מלטעון בבית-המשפט טענות משפטיות או עובדתיות, שהן נכונות כשלעצמן.
השתק כמו זה שבענייננו מונע מבעל זכות במקרקעין לחזור בו מן ההרשאה שנתן לאחר לשימוש במקרקעין, אם המורשה הסתמך על ההרשאה בתום-לב ובאופן סביר ושינה עקב כך את מצבו לרעה, על-ידי השקעות שהשקיע במקרקעין מתוך ציפיה שיצרה אצלו ההרשאה להמשך קיומה של הרשות להשתמש בהם, כל עוד הוא רוצה בכך.
יחד-עם-זאת, לנוכח שיקולי הצדק שביסוד ההשתק, הפעלת הכלל היא גמישה ולבית-המשפט ניתן שיקול-דעת בקביעת הסעדים – אם רשות שימוש במקרקעין ללא הגבלה ואם פיצויים – על-פי נסיבות המקרה הקונקרטי.
כאשר הצדק מחייב קיומה של זכות בלתי-הדירה, אין היא באה לסיומה עם העברת המקרקעין אלא, מכוחו של ההשתק, המכונה גם השתק קנייני {proprietaryestoppel}, היא חלה כלפי צד שלישי – נושה, יורש או רוכש – שזכויות בעל המקרקעין עברו אליו וזאת, להוציא רוכש המקרקעין בתמורה ובתום-לב, שלא ידע על קיומה של זכות השימוש.
מוסד הרישיון במקרקעין, המבוסס כאמור על ההשתק, נקלט במשפט הישראלי מן המשפט האנגלי באמצעות סימן 46 לדבר המלך במועצתו {ע"א 346/62 רכטר ואח' נ' מנהל מס עזבון, ירושלים, פ"ד יז(2), 701 (1963)}. כיום ניתן לעגן את ההשתק בתורת תום-הלב, שנקבעה בחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 {רע"א 4928/92 עזרא נ' המועצה המקומית תל-מונד, פ"ד מז(5), 94 (1993); דניאל פרידמן "עוד לפרשנות החקיקה הישראלית החדשה", עיוני משפט ה (תשל"ו-תשל"ז), 463; תמ"ש (ת"א-יפו) 26131/01 נ"ג נ' ש"י תק-מש 2004(4), 484 (2004)}.
בתאריך 17.7.69 נתקבל חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969. סעיף 160 לחוק המקרקעין ניתק את דיני המקרקעין מדיני היושר האנגליים ובקובעו כי "מתחילת חוק זה אין זכות במקרקעין אלא לפי חוק".
ואולם, פסיקת בתי-המשפט המשיכה להכיר ברישיון הבלתי-הדיר {ראה למשל ע"א 2836/90 בצר נ' צילביץ, פ"ד מו(5), 184 (1992); ע"א 5136/91 קוגלמס נ' קוגלמס, פ"ד מט(2), 419 (1995) בהם נקבע, מבלי להתייחס לסיווג הזכות, כי נותן הרישיון אינו רשאי לחזור בו}.
לעומת זאת, בית-המשפט ב- ע"א 17/72 {אליהו נ' גרודה, פ"ד כז(1), 337 (1973)}, בהידרשו ל"סיווג זכות במקרקעין" על-פי חוק המקרקעין סבר, כי זו זכות חפצית, להבדילה מזכות אישית, וכי "זכותו של בר-רשות איננה זכות במקרקעין שהחוק דן בה".
בשלב זה של הדיון עולה השאלה האם הרישיון גובר על זכויות, שרכש צד שלישי לאחר שהתגבש הרישיון?
בספרות המשפטית הובעה דעה, כי הרישיון מכוח השתק, שהוא תחליף חוזי, מחייב רק את נותן הרישיון ואין כוחו יפה כלפי רוכש הזכויות במקרקעין. אף האפשרות להעניק בדרך ההיקש הגנה לבעל הרישיון כלפי צד שלישי על יסוד סעיף 9 לחוק המקרקעין, המגן על המתקשר בעסקה במקרקעין מפני המתקשר בעסקה נוגדת מאוחרת, נשללה בשל פגיעתה בתוקף הרישומים בספרי המקרקעין {נ' זלצמן "רישיון במקרקעין", הפרקליט מב(1), 24 (תשנ"ה)}.
אך במציאות הכירה, כאמור, הפסיקה – גם לאחר קבלת חוק המקרקעין – ברישיון בלתי-הדיר, הפועל כלפי צד שלישי.
כך, למשל, ב- ע"א 588/81 {צ'יזיק נ' הורוביץ, פ"ד מ(1), 321 (1986)} קבע בית-המשפט כי יורשיו של בעל מקרקעין – שעל יסוד התחייבות לבתו לתת לה מבנה שעל חלקתו כדי שתגור בו עם משפחתה, השקיעה הבת במבנה כספים רבים, הפכה אותו לבית מגורים והתגוררה בו ברשות אביה במשך שנים – אינם רשאים לבטל את הרשות, שהפכה לבלתי-הדירה, כפי שהאב המנוח לא היה רשאי לבטלה.
יוער כי בית-המשפט במקרה דנן לא דן בסיווג הזכות אך לא מכבר הכירה הפסיקה בזכות שביושר "מתוצרת ישראל" של קונה – אשר התקשר בחוזה לרכישת הבעלות או כל זכות אחרת במקרקעין – באופן שזכותו, כוחה יפה גם כלפי צדדים שלישיים {ע"א 189/95 בנק אוצר החייל בע"מ נ' אהרונוב, פ"ד נג(4), 199 (1999) (להלן: "פרשת בנק אוצר החייל")} זאת, מכוח סעיף 9 לחוק המקרקעין, המקנה למי שהתקשר בעסקה לרכישת זכויות במקרקעין עדיפות על פני מי שרכש זכויות אחריו, זולת אם נרכשו המקרקעין בתמורה ובתום-לב והעסקה נרשמה בספרי המקרקעין.
סעיף 9 לחוק המקרקעין מעניק אף לבעל הרישיון הבלתי-הדיר – שעוצמת האינטרס שלו שווה, למצער, לאינטרס של מי שהתקשר בעסקה לרכישת מקרקעין – עדיפות על פני עיקול, שהוטל על-ידי נושהו של בעל הזכות במקרקעין.
בדומה למי שמתחייב למכור את המקרקעין, שזכויותיו הופכות כפופות לזכויות הקונה, כך גם זכויותיו של מי שהעניק את זכות השימוש כפופות לזכות בעל הרישיון, וכשם שהמעניק את זכות השימוש אינו רשאי לחזור בו ממנה, כך אין לנעבר, ובענייננו למעקל – להוציא הרוכש בתמורה או בתום-לב בעסקה שהסתיימה ברישום – הכוח לקבל את המקרקעין, הכפופים לרישיון הבלתי-הדיר, מידיו של החייב.
יפים לעניין האחרון דברי בית-המשפט בפרשת בנק אוצר החייל לפיהם "כאשר בא מעקל ומטיל עיקול על המקרקעין, אין הוא יכול "לתפוס" יותר ממה שיש לחייב בנכס" {ראה גם ע"א 542/85 המועצה הישראלית לייצור ושיווק כותנה נ' אתא חברה לטקסטיל בע"מ וטתה בע"מ, פ"ד מב(4), 559 (1989)}.
נדגיש כי העדיפות אינה מוחלטת וזכות בעל הרישיון – בדומה לזכות הקונה – כפופה לחובת תום-הלב ולתורת ההשתק.
בנסיבות מסויימות – כגון הצגת מצג מתוך רשלנות ממשית או אף תרמית כלפי צד שלישי, אשר הסתמך על מצג זה ושינה מצבו לרעה על-סמך ההנחה, כי המקרקעין אינם כפופים לרישיון – עשויה התנהגות בעל הרישיון להיחשב כחוסר תום-לב, וזכותו העדיפה תישלל {ע"א 7139/99 יובל אלוני נ' אליעזר ארד ואח', תק-על 2004(2), 19 (2004)}.
הכלל הוא שרשות להחזיק במקרקעין, שניתנה לתקופה בלתי-קצובה מראש, ניתנת לסיום לפי רצון הבעלים.
לפיכך, גם אם נניח שהנתבע נמצא במקרקעין נשוא התביעה מכוח רשות של התובע, אין בכך משום הגנה בפני התביעה דנן, לאחר שהודע לנתבע על סיום הרשות, למצער בעצם הגשת התביעה.
יחד-עם-זאת, בנסיבות מסויימות, לא יינתן סעד של סילוק-יד על-אף רצון הבעלים, ונסיבות אלו שבהן מוצא בית-המשפט כי הצדק מטה את הכף "לעבר אי-מתן האפשרות לבטל את הרישיון" הוכתרו כנסיבות שבהן מוצא בית-המשפט שקיים "רישיון בלתי-הדיר". מטבע הדברים קיומו של רישיון בלתי-הדיר הוכר באופן מצומצם וחריג {ע"א 2836/90 בדר נ' צילביץ ואח', פ"ד מו(5), 184 (1992); ע"א 588/81 ציזיק נ' הורוביץ ואח', פ"ד מ(1), 321 (1986); ע"א 496/82 רוזן ואח' נ' סלונים ואח', פ"ד לט(2), 337 (1985)}.
ב- ע"א (ת"א) 3356/00 {בית ברח' אלנבי 9 בתל אביב בע"מ, מרקוס אנריקה לנד נ' ורבה בלה, פורסם באתר האינטרנט נבו (01.01.04)} בית-המשפט בחן את הרשות שניתנה למשיבה במשך השנים אם אכן מהווה רשות בלתי-הדירה וקבע כי בעניין דנא אין מתקיימים התנאים המחמירים הנדרשים להצדקתו של הותרת הרישיון על כנו.
בחוזה השכירות אשר עליו חתמה המשיבה הדגיש בית-המשפט במפורש, ששללו את השימוש הגג וייחדו את השימוש במחסן לצורך כביסה בלבד.
כמו-כן הדגיש בית-המשפט, כי מסיג גבול שמחזיק בקרקע תקופה ממושכת בידיעת הבעלים ובלי שהבעלים יפעלו לסילוקו, עלול להיהפך לבר-רשות ללא תמורה או בר-רשות חינם, ובעל המקרקעין רשאי לבטל רשות זו בכל עת. הדברים האמורים נכונים גם בעניין דנא.
המשיבה חתמה על החוזה ביודעה כי לא נכלל במושכר המתואר בו, את גג הבניין והמחסן שבחצר. הטענה כי אובדנו של המחסן כמו של גג הבניין יחייבה לעשות שימוש בחדרים אחרים אינה יכולה להתקבל מאחר שאילוץ שכזה הינו תוצאה של הסיכון המודע שנטלה על עצמה המשיבה בעת כריתת החוזה.
אם ניתן רשות לפלוני להקים מבנה על חלקתו של אחר, הרי רואים בכך לא רק רשות לבנות ולהשקיע אלא גם רשות לעשות את המקום שייבנה בית מגורים לפלוני ולבני ביתו, ללא הגבלת זמן, וזאת כל עוד אין ללמוד מנסיבות העניין כי הצדדים סיכמו ביניהם תנאים אחרים.
ב- ע"א 515/76 {יצחק ואח' נ' חיים ויימן ואח', פ"ד לא(2), 127 (1977)} הן בית-המשפט השלום והן בית-המשפט המחוזי קבעו כי במקרה דנן, היה מדובר במתן רשות, בלתי-הדירה, למערער לבנות דירה על הגג ולהפכה לבית מגורים לו ולבני ביתו, ללא הגבלה בזמן.
לאור הניכור והסכסוכים בין הצדדים במשך השנים ולאור העובדה כי למערער היה מקום מגורים חליף, קבע בית-המשפט כי אין הצדק דורש כי המערער ימשיך ויקיים את הרשות שהוענקה לו לגבי מקום המגורים הנוכחי.
ב- ע"א 588/81 {צינקי נ' הורוביץ ואח', פ"ד מו(1), 321, 325 (1986)} קבע בית-המשפט כי רישיון להחזיק מקרקעין הניתן במתנה הופך בלתי-הדיר. עניין זה, תלוי בנסיבות רשות ורשות, נסיבותיה ותנאיה שלה. יש רשות ואין בה תמורה ואי-אפשר לבטלה ויש רשות ויש בה תמורה ומותר לבטלה.
על-מנת להיות בר-רשות במקרקעין וזכות בלתי-הדירה, על הרשות כאמור להינתן במפורש או כתמורה.
כך במקום בו בעל מקרקעין לא פעל לפינוי המבקשים ואף לא עשה דבר להביא לידיעתם כי המשך מגוריהם במקרקעין אינו מקובל עליו יש בכך הסכמה שבשתיקה להחזקת המבקשים במקרקעין, בכל הנוגע למגורים. עם זאת, אין בנסיבות אלו להפוך את הרשות לבלתי-הדירה {רע"א 1686/11 אברהם דעדוש נ' מינהל מקרקעי ישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (03.05.12)}.
זכות במקרקעין יכול שתינתן כ"רשות גרידא" ללא כוונה ליצור התחייבות חוזית, כביטוי של רצון טוב, בלי שתצמיח למקבל הרשות זכות כלשהי כלפי בעל המקרקעין {ראו למשל: נ' זלצמן "רישיון במקרקעין", הפרקליט מב(1), 24 (1995); רע"א 1156/02 חיר נ' לידאי, פ"ד נז(3), 943, 949, 955 (2003)}.
אולם ישנו צורך בראיה קונקלוסיבית המקימה רישיון בלתי-הדיר במקרקעין {רע"א 5312/12 רוברט שלום נ' מנחם כרסנטי, פורסם באתר האינטרנט נבו (30.10.13)}.
כאשר ברשות עסקינן, קל וחומר ברשות לא הדירה למשך לתקופה בלתי-מוגבלת על הטוען להמשך קיומה של הרשות, רובץ נטל ההוכחה שתנאים אלה אומנם נתקיימו {דברי בית-המשפט ב- ע"א 496/82 רוזן ואח' נ' סלונים ואח', פ"ד לט(2), 337 (1985)}.
כלומר, הנטל להוכיח שניתנה רשות בלתי-הדירה, מונח לפתחו של הנתבע. במקרה אחר, נקבע כי לא סביר כי נותן רשות בלתי-הדירה יעשה זאת חינם אין כסף {ת"א 20448/98 רשות הפיתוח ואח' נ' מחמוד ריחאן ואח', פדאור 04(7), 685 (2004)}.
מן האמור עולה כי מפסיקת בתי-המשפט קיומו של רישיון בלתי-הדיר הוכר בנסיבות בהן התקיימו התנאים המצטברים הבאים:
הראשון, החזקה התקיימה במשך תקופה ממושכת.
השני, בעל הרישיון הסתמך עליו והשקיע השקעות משמעותיות במקרקעין עקב הסתמכותו.
השלישי, קיומו של רישיון בלתי-הדיר הוכר במקרים שבהם היתה מראש כוונה להעמיד את הקרקע לרשות המחזיק לצמיתות, אף שכוונה זו לא מומשה בדרך הנכונה מבחינת הדין {ת"א (נצ') 1623/96 שנעאה יאסין נ' חוסני עיסא, תק-של 2004(4), 2991 (2004)}.
כך למשל, ב- בע"מ 6610/13 {אילן יהושע נ' עזבון המנוחים אברהם יהושע ז"ל ורחל יהושע ז"ל, פורסם באתר האינטרנט נבו (08.12.13)}, קבע בית-המשפט, ראשית, כי למבקש, שלא כמו לאביו ע"ה, לא הוענק רישיון שלם ועצמאי להתגורר בבית לאחר פטירתם של המנוחים. זאת, כעולה מכוונת המנוח, ליתן למבקש זכות מגורים כל עוד אביו גר בבית, כך שעם מות האב חדלה הזכות להתקיים.
שנית, במות המנוחים, ומשהם לא העניקו למבקש בחייהם רישיון בלתי-הדיר למגורים שיעמוד בתוקפו גם לאחר פטירתם, עברה ליורשיהם הזכות להקנות רישיון שכזה.
שלישית, קיימת הבחנה לפי סעיף 115 לחוק הירושה, תשכ"ה-1965, (להלן: "חוק הירושה") בין זכות ילדו של המוריש שבמותו גר עמו להוסיף להתגורר בנכס לאחר מותו, לבין נכדו שאינו זכאי לכך.
כאשר ביום פטירת האב לא גר המבקש עמו בבית בו מדובר, בכך ויתר המבקש בהתנהגותו על אותו רישיון מוגבל ובר-ביטול שניתן למגוריו במקום. כן נקבע, כי לא חל איפוא השתק שימנע מהמשיבים לעמוד על זכותם בירושה, וכי לא הוכחה כל הסתמכות של המבקש לכך שתוענק לו זכות מיוחדת בבית, אף לא שינוי לרעה שחל במצבו בשל הסתמכות.
עוד נקבע, כי לא הוכח שהמבקש השביח את הבית באופן והיקף שיעיד על ציפיה והסתמכות בתום-לב ושיקנו לו מעמד בנכס כבר-רשות לצמיתות.
בית-המשפט לענייני משפחה, שבפניו נפרשה תשתית ראייתית רחבה תוך התרשמות בלתי-אמצעית מהעדויות, סבר כי מן העדויות שנשמעו לא הוכחה כוונה מצד המנוחים, שטבועות בה גמירות דעת ומסויימות, להעניק למבקש את הזכויות בבית לבדו.
בית-המשפט לענייני משפחה קבע, כי בימי חייהם של המנוחים ועד לפטירת הסב, עדיפה הגרסה "הביתית" – בגדרה ניתן למבקש בית במובן "HOME" (מעון) ולא במובן של "PROPERTY" (קניין), ולאחר מותו של הסב עדיפה הגרסה הטיפולית – בגדרה ניתנה למבקש זכות להתגורר בבית ככל שאביו גר בבית, כמי שמונה על-ידי הסב לטפל באביו.
אולם, לא בכל מקרה, בו ניתן רישיון ובעל הנכס מבקש לבטלו דורש הצדק את המשך קיומו של הרישיון, וישנם מקרים בהם ניתן, למשל, להסתפק בתשלום פיצויים, כפי שיש גם מקרים, בהם אין הצדק דורש אפילו את תשלומם של פיצויים כלשהם; אף היפוכו-של-הדבר הוא הנכון, היינו, יש נסיבות, בהן תשלום פיצויים בעקבות סילוק-ידו של בעל הרישיון הוא דווקא שיכול לנגוד את תחושת הצדק {ע"א 496/82 יצחק רוזן ואח' נ' יגאל סלונים ואח', פ"ד לט(2), 337 (1985)}.
כך במקום בו העניק מינהל מקרקעי ישראל רשות מכללא להשתמש במקרקעין נוכח התנהגותו הפסיבית של המינהל לאורך השנים, רשות זו היא בגדר "רישיון במקרקעין" ללא תמורה. הרשאת חינם שכזו ניתנת לביטול עם גילוי דעתו של המקנה שאין ברצונו להמשיך בהענקת הרישיון {ע"א (ת"א) 2399/05 לוי מאיר נ' מינהל מקרקעי ישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (31.01.07); רע"א 2299/07 מאיר לוי נ' מינהל מקרקעי ישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (29.07.07}.
רשות מכללא אינה מונעת את בעל המקרקעין מלהביא לסיומה בכל עת על-ידי גילוי דעתו כלפי פלוני שאין הוא מוכן עוד להמשיכה. זו היא רשות חינם המתחדשת מרגע לרגע, כל עוד לא פעל בעל המקרקעין לסילוקו של פלוני {נינה זלצמן "רישיון במקרקעין", הפרקליט מב(1), 24, 57 (תשנ"ה)}.
כמו-כן יובהר כי במקום בו מדובר בבניה בלתי-חוקית, אין לקבוע כי קיימת ציפייה לגיטימית שעל בסיסה בוצעו ההשקעות במקרקעין. בניה בלתי-חוקית נתונה, מעצם טיבה, לסכנת הריסה, ואין הבונה רשאי לטעון לזכות הנשענת על הסתמכותו {ע"א (מחוזי ת"א) 2816/03 קונצ'יצקי נ' שפלן, פורסם באתר האינטרנט נבו (03.04.06)}.
אמנם, לבית-המשפט מסור שיקול-הדעת להכיר בזכות בלתי-הדירה של פלוני להחזיק או להשתמש במקרקעין מכוח השתק, ואולם בית-המשפט יעשה שימוש בסמכותו זו רק במקרים נדירים שבהם הוענקה לבעלי הרישיון גם הרשות לבנות, וכאשר בהסתמך על מתן רישיון לצמיתות בוצעו השקעות במקרקעין {ע"א 7139/99 אלוני נ' ארד, פ"ד נח(4), 27 (2004); ע"א 5136/91 קוגלמס נ' קוגלמס, פ"ד מט(2), 419 (1995); ע"א 2836/90 אריה בצר נ' צילביץ נחמה, פ"ד מו(5), 184, 197 (1992); ע"א 588/81 ציזיק נ' הורוביץ, פ"ד מ(1), 321, 325 (1986); ע"א 515/76 לוי נ' ויימן, פ"ד לא(2), 127, 133 (1977)).
זאת ועוד, המוסד של רשות בלתי-הדירה שורשיו בהשתק מן הצדק.
יתרה-מזאת, ב- ע"א 7242/00 {רשות הנמלים והרכבות נ' יוסף כדורי, דינים עליון סג 257 (2001)} בית-המשפט ציין כי קיים ספק בדבר נכונותה של הדעה, כי המוסד של רישיון {אישי} בלתי-הדיר קיים בשיטת המשפט הישראלי.
ספק כאמור מתחזק, שעה שמדובר ברישיון חינם, קל וחומר שעה שמדובר ברישיון חינם מכללא, וזאת לאור מעמדה של זכות הקניין וזכותו של הבעלים להינות ממקרקעיו, אשר זכו למעמד-על בחוק-יסוד: כבוד האדם וחרותו {אגב, זה המקום לציין כי כל פסקי-הדין אליהם הפנתה פרופ' נ' זלצמן במאמרה, בתמיכה לאמור לעיל, ניתנו לפני חקיקת חוק-יסוד: כבוד האדם וחירותו, וחלקם הגדול אף לפני חקיקת חוק המקרקעין וחוק השכירות והשאילה}.