שיעור חלקו של שותף (סעיף 28 לחוק המקרקעין)

1. כללי
סעיף 28 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע כדלקמן:

"28. שיעור חלקו של השותף
חלקים של כל אחד מהשותפים במקרקעין, חזקה שהם שווים."

ב - ה"פ (ת"א-יפו) 201055/04 {דוד גדעון נ' ושדי שמעון תק-של 2005(1), 7219 (2005)} המבקשים והמשיבים בעלי זכויות חכירה בשני מגרשים הסמוכים זה לזה בהרצליה. ביתם של הצדדים רשום כבית משותף.

המבקשים מבססים תביעתם על סעיף 28 לחוק המקרקעין הקובע, כי אם לא מצויין אחרת, חזקה שחלקיהם של שותפים במקרקעים שווים, וטוענים, כי למרות שכל אחד מהצדדים זכאי למחצית החלקה, הרי בפועל מחזיקים המשיבים בשטח של 617 מ"ר מכלל החלקה, ואילו המבקשים מחזיקים בשטח של 499 מ"ר בלבד.

המבקשים עותרים, כי בית-המשפט יחייב את המשיבים למסור להם חזקה בחלק מהשטח, באופן שכל אחד מהצדדים יחזיק ב- 50% מהשטח המשותף.

המשיבים טוענים בתגובה, כי המבקשים הצהירו בהסכם המכר, כי בדקו את הנכס, כי הם מודעים למצבו המשפטי ולזכויות המוכרים בו, ואין להם כל טענה ביחס לכך. כמו-כן, הם מביאים ראיה שהמבקשים הסכימו ואף הנציחו את המצב הקיים, בהקימם גדר בקו הגבול הקיים בין החלק שהיה בשימושם לבין החלק שהיה בשימוש המשיבים.

כב' השופטת דוחה את תביעת המבקשים ומקבלת את עמדת המשיבים, באומרה:

"המבקשים אינם כופרים בכך כי הם רכשו את ביתם, כאשר החלוקה בפועל הייתה כפי שהיא היום. הם היו מודעים לכך, ואף ויתרו בהסכם המכר על כל טענת אי-התאמה."

המבקשים אף הקימו גדר בין החלקים השונים, אף זאת - בהתאם לחלוקה בפועל.

למעשה מבקשים היום המבקשים לערער על תוקפה של החלוקה בפועל, ולהביא לכך שתערך חלוקה מחדש של החלקה, בהתאם לרישום בפנקסי רישום המקרקעין, כך שכל אחד מהצדדים יקבל מחצית מהחלקה.

אולם, המשיבים אינם כופרים ברישום בלשכת רישום המקרקעין ובתוקפו. הם מודים כי לכל אחד מן הצדדים אכן יש זכויות במושע ב- 50% מהרכוש המשותף. לזכויות אלה יש משמעות משפטית {לדוגמה - אם הבתים ייהרסו, חלוקת הזכויות במגרש תעשה באופן שכל צד יהיה זכאי למחצית מהזכויות בלי קשר לשאלה באיזה חלק החזיק כל אחד מהם}.

ואולם, חלוקת זכויות הקניין, אינה חייבת בהכרח להשליך על ההסכמה לגבי אופן השימוש במקרקעין. לכן, אין ממש בטענת המבקשים לפיה הרישום במקרקעין צריך להתגבר על השימוש בפועל - שכן הרישום והשימוש יכולים לדור זה לצד זה בכפיפה אחת, ללא שקיימת כל סתירה ביניהם.

קבלת טענת המבקשים, לפיה לא קיים מסמך בכתב מכוחו שונו הזכויות לעומת הזכויות הרשומות לא התקבלו על-ידי בית-המשפט. ראשית, הסכמה בין בעלי דירות בבית משותף לשימוש ייחודי ברכוש משותף על-ידי אחד מהם אינה עסקה במקרקעין, הטעונה מסמך בכתב לפי סעיף 8 של חוק המקרקעין {ע"א 815/81 כליפא נ' שאול, פ"ד לו(3), 78 (1982)}.

בנוסף אף אם נדרש מסמך בכתב, הסכם המכר, שבמסגרתו רכשו המבקשים את זכויותיהם במקרקעין, הוא מסמך בכתב כזה. כאמור, הסכם המכר בא על רקע חלוקת השימוש בחלקה, כפי שהיא היום. המבקשים היו מודעים לחלוקה זו, ולזכויות המשיבים. הם הסכימו בהסכם המכר לחלוקה, לזכויות המשיבים, וויתרו על כל טענה ביחס לכך.

ככלל, לזכות שימוש בלעדית ברכוש משותף יכול שינתן תוקף גם מכוח ידיעה, שתיקה וויתור. כך, ב- ע"א 591/83 בנדל ואח' נ' נאות אביב בע"מ פ"ד מא(1), 57 (1987)} התייחס בית-המשפט העליון לכך שהמערערים המתינו 4 שנים עד אשר פנו לבית-המשפט, ולא מחו על שינוי המצב בקומת הקרקע של הבניין בו דובר, ועל-כך שהמשיבה ראתה את המחסנים והשטח לתליית כביסה בבניין כשטח השייך לה, וזאת אף על-פי שהמערערים היו ערים לכך - ודחה את טענות המערערים.

ב- ת"א (שלום - ת"א) 69887/04 {מימוני נ' הופמן (לא פורסם)} קבע בית-המשפט (כב' השופטת גרסטל)} לעניין זכות שימוש בלעדית בחניה של בית משותף, כי יש לברר האם הנתבעת ידעה על ההתחייבות שקיבלו התובעים לגבי זכותם לשימוש בלעדי בחניה, שאם התשובה היא חיובית - בוודאי התחייבות זו מחייבת את הנתבעת.

כאמור, בעניין המבקשים, אין ספק, כי המבקשים ידעו על חלוקת החזקה בפועל, כפי שהייתה ערב התקשרותם בהסכם המכר. המבקשים משתמשים בנכס שרכשו מאז רכישתו בשנת 1997 בהתאם לחלוקה הקודמת, הם בנו גדר המנציחה חלוקה זו, ומשכך - הם מחוייבים בחלוקה זו.

גם את טענת המבקשים לפיה זכויות המשיבים בחלקם במקרקעין הן לכל היותר זכויות של בר-רשות, בית-המשפט לא מצא מקום לקבל. זכויות המשיבים להשתמש במקרקעין נובעות מהסכמה לגבי השימוש בחלקה, הסכמה שאינה שנוייה למעשה במחלוקת. ההסכמה היטיבה גם עם המבקשים, שביתם בנוי על שטח גדול יותר מזה שצויין בלשכת רישום המקרקעין, בלא שלמשיבים הייתה טענה ביחס לכך.

בנוסף, המבקשים מנועים מלחזור בהם מהסכמה זו, שכן המשיבים שינו את מצבם לרעה בהסתמך עליה. המימכר שנמכר למבקשים, בין-היתר על-ידי משיב 1, נמכר במחיר המשקף את חלוקת השימוש בפועל כפי שהייתה ערב הסכם המכר, חלוקה שהמבקשים היו מודעים לה והסכימו לה.

לו היו זכויות המבקשים שונות - חזקה על הצדדים כי מחיר המכירה למבקשים היה שונה אף הוא.

לכן, ומכל הטעמים שלעיל, נדחתה התביעה.

ב- ע"א 689/82 {יהודית וייס ואח' נ' בוזינה חיה מילר, פ"ד לט(3), 309 (1985)} התברר ערעור שעסק בקיום צוואה. מטעם המשיבה הוגשה בקשה לבית-המשפט המחוזי, לקיום צוואתה של המנוחה מרגריטה שוורץ. בצוואה נכללה הצהרה, כי נכס פלוני שייך למנוחה וכי היא מצווה אותו ליורשיה השונים ובכללם המערערים שיקבלו 3/12 מהנכס. התנגדות המערערים, נכדי המנוחה, שאביהם נפטר לפני הוריו (המורישה ובעלה המנוח), התבססה על הסכם שנערך בינם לבין הורי אביהם, ושבו מצהירים ההורים, כי אבי המערערים היה שותף בנכס וכן קבעו כי לאחר מותם יקבלו המערערים את הנכס. בית-המשפט המחוזי קבע, כי המסמך הנדון מהווה הסכם בדבר ירושת ההורים לאחר מותם ולכן נוגד ההסכם את סעיף 8 לחוק הירושה ולפיכך קיים את הצוואה.

בית-המשפט העליון קיבל את הערעור בחלקו ופסק, כי מאחר ואין אפשרות לדעת למי שייך הנכס, מוכן הוא לקבל את ההצהרה בהסכם, עליה מסתמכים המערערים, לפיה אביהם היה שותף בנכס, ומאחר שרישום הנכס לא הוגש לבית-המשפט, יש לייחס לכל אחד מהשותפים, אבי המערערות וכן הוריו, שליש בנכס. לפיכך, שליש מן הנכס שייך למערערות ועליו לא יכלה המנוחה מרגריטה לצוות. באשר לשני השליש הנותרים צדק בית-המשפט המחוזי, כי המסמך הנדון שבו התחייבו ההורים להעביר למערערות את הנכס לאחר מותם נוגד את סעיף 8 הנ"ל ואינו תקף. על-כן יש לקיים את הצוואה באשר לשני השליש הנותרים.

בית-המשפט נעזר בסעיף 28 לחוק המקרקעין, מקיש ממנו למקרה דנן, וקובע כי לנוכח חזקת השוויון כפי שבאה לידי ביטוי בסעיף 28, ניתן להניח שלמנוח היה שליש מהנכס וכן שליש מזכות החזקה בו.

2. חזקת השוויון הקבועה בסעיף 28 לחוק המקרקעין היא שהנחתה את רשם המקרקעין לקבוע כי מאחר והיורשים אינם בעלי זכויות באותו נכס, הרי שהם בעלי חלקים שווים
ב - ת"א (מחוזי ת"א) 1817/06 {עזבון יואל בן פורת ז"ל נ' משה בן פורת, תק-מח 2009(2), 4653 (2009)} עתרו התובעים לסעד הצהרתי, לפי יוכרז כי רישומם הנוכחי של חלקי זכויות הצדדים בלשכת רישום המקרקעין הינו חסר תוקף וכי יש לתקן רישום הצדדים בהתאם לחלוקת הזכויות הנטענת על-ידי התובעים.

הצדדים לבקשה הינם בעלי זכויות חכירה מוסדרות במקרקעין המצויים ברחוב הירקון 305, תל אביב הידועים כחלקה 82 בגוש 6962 {להלן: "הנכס" או "המקרקעין"}, שנכחרו בשנת 1936 על-ידי פנחס בן פורת ז"ל.

בשנת 1964 העביר פנחס שליש מזכויותיו במקרקעין לבנו יואל בן פורת ז"ל ובשנת 1966 העביר שליש מזכויותיו בנכס לבנו משה בן פורת {להלן: "משה" או "נתבע 1"}.

עם פטירתו של פנחס ירשו את יתרת זכויותיו במקרקעין בחלקים שווים שלושת ילדיו משה, יואל ז"ל ושלומית שקולניק ז"ל. את זכויות יואל ז"ל בנכס ירש נחום בן פורת {להלן: "נחום" או "תובע 1"}. את זכויות שלומית ז"ל בנכס ירשו התובעים 4-2.

התובעים הינם יורשי פינחס ושלומית הטוענים כי העברת הזכויות של פנחס ז"ל ויואל ז"ל ולמשה לא הייתה מלאה אלא מצומצמת ובגין רישום שגוי הועברו זכויות רק בחלקן.

הנתבעים 5-1 הם יורשי הזכויות של משה ויואל ז"ל בנכס. הנתבעת 4 הינה בת זוגו של משה, נתבע 1. יואל ז"ל מכר את זכויותיו לליאורה סגל, היא הנתבעת 3 ולבן זוגה {להלן: "סגל"} ואלו מכרו את הזכויות לנתבעים 7-6, אהרון ויהודית שרון {להלן: "שרון" או "נתבעים 6 ו- 7"}.

ביום 16.05.06 הודיע המינהל {כמשיב פורמאלי בתביעה זו} לבית-המשפט כי מכיוון שהצדדים לתובענה אינם תובעים כל סעד ממנו ומכיוון שלא קיימת ביניהם כל יריבות שהיא, המינהל יכבד כל החלטה של בית-המשפט בתובענה, בתנאי שזכויותיו כמנהל המקרקעין לא יפגעו ושרישום הזכויות בהתאם להחלטת בית-המשפט יהיה בהתאם לנהלי המינהל והחלטות מועצת מקרקעי ישראל.

לטענת התובעים: רישום חלקי זכויות החכירה היה שגוי, כך שבעת פטירתו נותר פנחס עם חלק מזכות החכירה המקורית, אשר אותה ביקש להעביר במלואה לילדיו. זכות חכירה מקורית זו כוללת זכויות בניה נלוות, מהן נגרעו זכויות מסויימות בשתי דירות בקומתו העליונה של הנכס.

עד שנת 1991 לא היה רישום של חלקי זכויות חכירה בנכס. לטענת התובעים, רישום חלקי הזכויות נעשה באופן שרירותי על-ידי קלדן שהעתיק הזכויות מהרישום הידני לרישום הממוחשב וקבע באופן שרירותי חלקים לכל חוכר מבלי שפנה לבעלי הזכויות ומבלי שהיו בידיו מלוא הנתונים לגבי היקף הזכויות.

התובעים טוענים כי פנחס השאיר בידיו את כל זכויותיו בנכס ורק ביקש לאפשר לילדיו לבנות על גג הנכס. כלומר פנחס מעולם לא העביר את מלוא זכויותיו בנכס, אלא רק העביר ליואל ולמשה לכל אחד מהם זכות לבניית דירה על גג הנכס. למעט זאת לא העביר חלקים בלתי-מסויימים מזכויותיו. טעותו של רשם המקרקעין הייתה כאשר הפך את הזכות המסויימת לחלקים בלתי-מסויימים בזכות החכירה.

לביסוס טענותיהם מציגים התובעים תעודת עובד ציבור מטעם מינהל מקרקעי ישראל ואת עדותה של רשמת המקרקעין המעידים על כך שאופן רישום הזכויות הנוכחי הינו שגוי ואינו משקף נאמנה את מצב הזכויות האמיתי של הצדדים בנכס.

לטענות הנתבעים: לטענתם התביעה התיישנה זה מכבר. טענות התובעים לגבי אופן רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין הועלו כ- 42 שנים לאחר ביצוע רישום הזכויות. בהתאם להוראות סעיף 5 וסעיף 6 לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958 {להלן: "חוק ההתיישנות"} תקופת ההתיישנות לתביעה במקרקעין מוסדרים היא 25 שנים מיום היווצרות עילת תביעה.

רשימות המינהל פתוחות לעיון כל הציבור, במשך שנים היו לתובעים היו הזדמנויות רבות ושונות להיוודע לאופי הזכויות הרשומות במינהל ואכן, הנתבעים טוענים כי התובעים ידעו על אופן רישום הזכויות החל ממספר מועדים שונים:

ראשית, ממועד העברת הזכויות ליואל ומשה לפני כ- 40 שנים. שנית, מהמועד בו מכרו יואל ובת זוגו חנה את דירתם לבני הזוג סיגל ודיווחו על העסקה לרשויות המוסמכות, לפני 31 שנים. שלישית, מיום רישום זכויות יורשי פנחס בספרי המקרקעין, לפני 29 שנים.

עוד מוסיפים הנתבעים וטוענים כי עדות רשמת המקרקעין מאשרת כי העברת זכויות בנכס כוללת גם את העברת הזכויות בקרקע בהתאמה. רשמת המקרקעין אף אישרה בחתימתה כי על-פי חוק ופרקטיקה נהוגה כאשר לא רושמים חלקים מסויימים לכל זכות אזי ההנחה היא כי מדובר בחלרים שווים בזכויות.

זאת-ועוד, נטען שבפניית הצדדים בשנת 1976 לתיקון הטעות שהתגלתה באופן רישום זכויותיו של פינחס בלשכת רישום, הם מעולם לא הודו או ויתרו על הזכות בקרקע אלא שבתיקון הרישום צויין במפורש כי למנוח פינחס נותר חלק מהבית, אך לא כל הזכויות בקרקע. כלומר, תיקון רישום הזכויות תאמה את רצון הצדדים ואת רצון פינחס כי זכויותיו בנכס יחולקו שווה בשווה בינו לבין שני בניו.

דיון נושא תיק זה סב סביב טענת התובעים כי זכויות החכירה של הנתבעים הן בחלקים מסויימים בבניין המתייחסים לשתי הדירות שנבנו על הגג, בעוד שהנתבעים טוענים כי הם בעלי חלקים שווים בזכויות החכירה בנכס.

בענייננו עסקינן בזכויות במקרקעין. זכויות אלו מוסדרות בחוק המקרקעין.

תביעת התובעים מבית-המשפט היא לקבוע כי זכויות הנתבעים מוגבלת לשתי הדירות המצויות בקומתו העליונה של הנכס. הדין החל על זכות השכירות ובכלל זה זכות החכירה (היא שכירות לתקופה העולה על חמש שנים), מפורט בפרק ז' לחוק המקרקעין.

סעיף 13 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע כי:

"13. היקף העסקה במקרקעין
עסקה במקרקעין חלה על הקרקע יחד עם כל המנוי בסעיפים 11 ו- 12 ואין תוקף לעסקה בחלק מסויים במקרקעין, והכל כשאין בחוק הוראה אחרת."

כלומר, בעוד שלעסקה בחלק מהמקרקעין אין תוקף, ניתן להשתמש בכלי השכירות או החכירה לטווח ארוך כדי להעביר זכות בחלק מסויים במקרקעין. בזכות הבעלות, הבעלים במשותף שותפים בכל חלקי המקרקעין יחדיוכך שלא ניתן להפריד חלק מסויים בחלקה המצויה בבעלות משותפת, אך אין זה כך כאשר מדובר בזכות החכירה.

סעיף 28 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע כי:

"28. שיעור חלקו של שותף
חלקיהם של כל אחד מהשותפים במקרקעין, חזקה שהם שווים."

חזקת השוויון כפי שקבועה בסעיף 28 לחוק המקרקעין היא שהנחתה את רשם המקרקעין לקבוע כי מאחר והצדדים הינם בעלי זכויות באותו הנכס, הרי שהם בעלי חלקי שווים.

בית-המשפט קיבל את טענת התובעים כי רשם המקרקעין טעה בקובעו כי כל הבעלים בנכס הינם בעלי חלקים שווים ובלתי-נפרדים בזכויות, בעוד שבענייננו הזכויות הנדונות הן חכירה, אשר ניתנות להפרדה ומעצם טיבן הן זכויות מוגדרות מראש. רשם המקרקעין טעה כאשר הפך את הזכות המסויימת לחלקים בלתי-מסויימים בזכויות החכירה.

לגבי טענת ההתיישנות לה טוענים הנתבעים החליט בית- המשפט כי מכאן ומדובר בזכויות רשומות במקרקעין מוסדרים לא חלה התייישנות, אלא עם הזכויות במקרקעין נרכשו לפני 1970.

בנסיבות אלו, נראה כי התובעים מכירים בזכויותיו של פנחס כפי שנרכשו בשנת 1936, תוקנו בשנת 1976 והועברו כדין בירושה לשלושת ילדיו. עיקר התביעה היא הדרישה להורות על תיקון רישום הזכויות כפי שמופיעות בפנקס רישום המקרקעין החל משנת 1990. לפיכך, בית-המשפט אינו ראה מקום לטענת ההתיישנות של הנתבעים.

זכויות הצדדים לפי מינהל מקרקעי ישראל: מינהל מקרקעי ישראל הוא הבעלים והמחכיר של המקרקעין, רשם את העברות הזכויות בספרו, אך לטענת התובעים רישום זה אינו תואם את רישום הזכויות בלשכת הרישום.

להוכחת טענה זו הגישו התובעים תעודת עובדת ציבור בחתימתה {עובדת מחלקת החוזים של מינהל מקרקעי ישראל מחוז ת"א}.

על-פי תעודת עובדת הציבור שהוציא מינהל מקרקעי ישראל בהסתמך על תיקיו, החכירה המקורית של פינחס משתרעת על כל הקרקע וזכויות הבניה. מזכויות אלו נגרעות שתי החכירות המתייחסות לשתי הדירות, אשר הועברו, האחת למשה והשניה ליואל, אשר לימים עברה לבני הזוג שרון.
להלן לשון סעיף א' לתעודת עובדת הציבור:

"זכות חכירה במקרקעין בהתאם לחוזה החכירה שנחתם בשנת 1936, בין הקרן הקיימת לישראל לבין המנוח פינחס בן פורת ז"ל (להלן: "חוזה החכירה"). זכות חכירה זו עברה ליורשיו של המנוח פינחס בן פורת ז"ל - משה בן פורת והמנוחים יואל בן פורת ושקולניק שלומית ז"ל ... זכות חכירה זו מתייחסת לקומה א' בבניין הקיים במקרקעין והיא כוללת, נכון להיום, את הזכויות על-פי חוזה החכירה... לאחר גריעת זכויות החכירה אשר יפורטו בסעיפים ב ו- ג להלן".

ב. זכויות חכירה לגבי דירה אחת בקומה ב' בבניין הקיים במקרקעין, שהועברו על-ידי המנוח פנחס בן פורת ז"ל לבנו משה בן פורת. הזכויות לגבי דירה זו הוונו והן מוגדרות בספרי המינהל כזכויות בדירה מסויימת.

ג. זכויות חכירה לגבי דירה אחת בקומה ב' בבניין הקיים במקרקעין, שהועברו על-ידי המנוח פינחס בן פורת ז"ל לבנו המנוח יואל בן פורת, אשר העבירם לסגל ליאורה ויהודה ואלה העבירו אותם לשרון יהודית ואהרון. אף הזכויות בדירה זו הוונו והן מוגדרות בספרי המינהל כזכויות בדירה מסויימת."

מעיונו של בית-המשפט בתעודת עובדת הציבור נראה כי הזכויות הנדונות הן זכויות חכירה בדירות מוגדרות כלשון תעודת עובדת הציבור: "כזכויות בדירה מסויימת".

הנתבעים טוענים כי תעודת עובדת הציבור אינה מלמדת דבר לעניין חלוקת הזכויות בין היורשים והיא לא מספקת את המידע המספיק לביסוס טענותיהם של התובעים. אולם, בית-המשפט אינו מקבל טענה זו. תעודת עובדת הציבור משמשת כראיה, וכפי שניתן לראות אכן יש בה כדי לשפוך אור על חלוקת הזכויות הנטענת על-ידי התובעים.

מלשון תעודת עובדת הציבור נלמדת התוצאה כי זכויות החכירה בקרקע, על זכויות הבניה הנוספות נותרה לפינחס ועברה ליורשיו, כאשר למשה ולבני הזוג שרון יש זכויות חכירה מוגדרות לשתי הדירות המסויימות בקומות העליונות.

זאת-ועוד, לחיזוק טענות התובעים הובאה לעדות רשמת המקרקעין. לפי עדותה עולה כי בעת רישום הזכויות אין לשכת רישום המקרקעין מתייחסת לתוכן השטרות המעידים על ביצוע פעולות במקרקעין, אלא רק למספריהן. כך, חלוקת הזכויות לשלושה שלישים שווים נוצרה בשלב העברת הרישומים למחשב כפעולה מינהלית, מבלי ליידע את בעלי הזכויות ומבלי ליתן להם לטעון את טענותיהם טרם השלמת הרישום הממוחשב.

בנוסף, בשנת 1976 לאחר שנמצא כי רשם המקרקעין מחק בטעות את פינחס מספרי המקרקעין, תוקן הרישום לבקשת פנחס ובניו המנוח יואל ומשה. נוכח זאת, בית-המשפט קבע כי בעת תיקון הזכויות לפי פנייתם היזומה של הצדדים יש כדי לשפוך אור על אופן חלוקת הצדדים ולבסס את טענות התובעים בדבר חלוקתם המקורית שז זכויות פנחס בנכס.

זכויותם של בני הזוג שרון: כידוע, פנחס העביר לבנו יואל המנוח את זכויותיו בדירה אחת שבקומה השניה של הנכס, והאחרון העביר את זכויותיו לבני הזוג סגל שהעבירו את זכויותיהם לבני הזוג שרון. בני הזוג שרון קנו את הזכויות במקרקעין כאשר הן היו רשומות בלשכת רישום המקרקעין כשני שליש מהחלקה, כלומר בזמן שהרישום היה שגוי לטענת התובעים.

לטענת הנבעים, בני הזוג שרון רכשו את הנכס בתום-לב ותוך הסתמכות על המרשם, כפי שהיה קיים בעת שביצעו את הרכישה. כמו-כן, אלו שילמו תמורה נאותה עבור רכישת הזכויות שנרשמה בספרי המינהל, ועל-כן עומדת להם ההגנה לפי סעיף 10 לחוק המקרקעין.

עם-זאת, נתבע 6 העיד כי נאמר לו על-ידי המוכרים שהוא רוכש שליש מכל הנכס ובכלל זה גם במקרקעין:

"עד כמה שאני זוכרכן. הם אמרו לי אז: תשמע, אנו קיבלנו שליש מכל הנכס, מכל מה שיש פה, זה גם מה שאנחנו מוכרים לך, זה גם מה שאתה מקבל. לאחר בדיקה בטאבו זה מה שראיתי."

השימוש הנפוץ בסעיף 10 לחוק המקרקעין הוא בתחרות בין שני צדדים, הנאבקים על אותה הזכות. בענייננו אין חולק כי בני הזוג שרון רכשו זכויות חכירה בנכס ואכן התובעים לא מתנגדים לרישומם של בני הזוג שרון כבעלי זכויות החכירה בדירה אותה רכשו. אלא, שהתביעה נוגעת לרידום בני הזוג שרון כבעלי 2/6 מהשכירות הכללית ולשאלה האם רכשו בני הזוג שרון גם את הזכויות הנטענות בכללן ולא רק בדירה המסויימת.

אמנם, צדדים לעסקת מקרקעין רשאים להסתמך על המרשם בלב שלם, אולם אין פירושו של דבר כי אין צורך בבדיקתו. רשמת המקרקעין העידה כי מי שרוכש דירה צריך לבדוק את מהות השטר, משום שבזכויות החכירה אין משמעות להסתמכות על החלקים הרשומים, אלא לתוכן השטרות.

ממסכת הראיות שהוצגה בפני בית-המשפט, הנ"ל קיבל את טענת התובעים כי גם בעת הרכישה הזכויות אשר הועברו לבני הזוג סגל היו זכויות לדירה בלבד וללא זכויות נוספות. הדבר עולה משטר 4646 מיום 22.03.76 על-פי שטר זה, הזכויות המתוארות הן לדירה בת ארבעה חדרים בקומה השניה של הנכס. זהו השטר שהועבר מיואל המנוח לבני הזוג סגל והשטר שבני הזוג סגל העסירו לבני הזוג שרון.

כך גם ממסכת המסמכים אשר ליוותה את העסקה לא נלמד באופן חד-משמעי כי כוונת הצדדים הייתה לרכוש שליש מהנכס כולו ולא לדירה בקומה השניה של הנכס. בהצהרת המוכרים למס שבח הוצהר כי הנכס הנמכר הוא דירה בקומה השניה של הנכס, ללא זכויות נוספות או הצמדות אחרות. כך גם לשון ההסכם בין הצדדים מלמד על עסקה של רכישת דירה ואישורי המיסים העירוניים מעידים על רכישת דירה ולא על חלק מזכויות בחלקה.

מקובלת על בית-המשפט טענת התובעים כי בני הזוג שרון קנו דירה בהסכם שהממכר בו הוא דירה אך נרשמו כבעלי שליש מהזכויות בנכס עקב טעות ברישום הזכויות במרשם המקרקעין. הנה-כי-כן, זכויותיהם של בני הזוג שרון בדירה אשר רכשו לא נפגעו. הצדדים כיוונו דעתם לרכישת דירה בקומה השניה של הנכס - ואכן זאת רכשו.

לפיכך, נקבע כי זכאותם של בני הזוג שרון הינה לדירה בקומה השניה של הנכס ולא לשליש מהחלקה כולה.

ראוי לציין בעניין זה כי חרף הבאת יורשי המנוח יואל שיעידו ממקור ראשון על השתלשלות הדברים לא נפגעו טענות התובעים. טענות אלו הסתמכו על מסמכים אובייקטיביים כמו למשל תעודת עובדת הציבור וכן עדותה של רשמת המקרקעין, על-כן נקבע כי אלו מספקות להבהרת ביסוס הטענות.

לבסוף, התביעה התקבלה וניתן בזאת סעד הצהרתי לפיו רידום החלקים בצד זכויות החכירה של הצדדים בדף רישום של חלקה 82 בגוש 6962 הינו שגוי ויש לתקנו כדלהלן:

1. זכויות החכירה של הנתבע 1 ויורשי המנוחה מרים בן פורת בנכס הינן לדירה האחת בקומה הראשונה מעל קומת הקרקע של הנכס.

2. זכות החכירה של הנתבעים 7-6 מתייחסת לדירה השניה בקומה הראשונה מעל קומת הקרקע של הנכס.

3. יתרת זכויות החכירה והבניה בנכס נחלקות, בחלקים שווים בין יורשי ויורשי יורשי פנחס המנוח: תובע 1 (נחום בן פורת), התובעים 4-2 (יורשי שולמית שקולניק המנוחה, בחלקים שווים ביניהם) ונתבע 1 (משה בן פורת).

נתבעים ביחד ולחוד ישלמו לתובעים ביחד הוצאות משפט כפי שהוצאו בפועל בתוספת ריבית והפרשי הצמדה מיום הגשת התביעה ועד ליום התשלום בפועל.

כמו-כן ישלמו הנתבעים ביחד ולחוד לתוובעים ביחד שכר-טרחת עורך-דין בסך של 40,000 שקלים בתוספת מע"מ.

3. בהתאם לסעיף 28 לחוק המקרקעין נקבע כי אין מקום לשנות את הקביעה לפיה הזכויות בחנות מתחלקות בין המבקשת לבין בן זוגה באופן שווה, ולא ביחס של 60% למבקשת ו- 40% לבן זוגה כפי שטענה המבקשת
ב - ע"א 3301/08 {מנשה פטל נ' עו"ד שמעון אורי, פורסם באתר האינטרנט נבו (23.08.09)} כחלק מהסוגיות שנדונו ביקשה המבקשת לקבוע כי הזכויות בחנות התחלקו באופן הבא - 60% למבקשת ו- 40% לבן זוגה. אולם, בית-המשפט המחוזי דחה בקשה זו וקבע כי הזכויות בחנות התחלקו בחלקים שווים.

בבקשתה טוענת המבקשת כי טעה בית-המשפט המחוזי בקביעתו לפיה חלקה בזכויות בחנות הינו 50% ולא 60% כנטען על ידה. היא טוענת כי הקימה יחד עם שותפה חברה בשם "סטודיו 124" {להלן: "החברה"}. בעלי המניות בחברה היו המבקשת עצמה שהחזיקה ב- 5 מניות, בן זוגה אשר החזיק במניה אחת, ודפנה בן-יעקב ואלי בן-יעקב אשר החזיקו ב- 4 מניות. לימים עזבו בני הזוג בן-יעקב את החברה, והיא טוענת כי רכשה בשנות השבעים המאוחרות בנאמנות עבור בן זוגה את המניות שהחזיקו בני הזוג בן-יעקב בחברה. בשנת 1979 נרשם המבנה בו פעלה החברה על שמם של בני הזוג. על-פי הנטען המבנה לא נרשם על שם החברה מאחר והחברה לפיתוח הרובע היהודי אסרה רישום נכס על שם של חברה. היא טוענת כי במשך כל השנים הושכרה החנות בשם החברה והתקבולים הועברו לחברה. לטענתה יחס המניות בינה לבין בן זוגה מעיד על היחס בזכויות בחנות.

בית-המשפט המחוזי קבע כי המסמכים אותם הציגה המבקשת אינם יכולים לסייע לה והם אינם מוכיחים את טענתה לפיה חלקה בזכויות בחנות עומד על 60%. בית-המשפט המחוזי קבע, כי ממכתב החברה המשכנת המוסמכת ליתן אישור זכויות בנכס, מיום 21.08.07, עולה כי בעלי הזכויות בחנות הם בני הזוג יחדיו, ובאין ציון חלקו של כל אחד, נקבע כי חזקה שמדובר בחלקים שווים לאור הוראת סעיף 28 לחוק המקרקעין.

חיזוק נוסף לכך מצא בית-המשפט המחוזי באישור אגף מיסוי מקרקעין ירושלים מיום 22.05.06 בו נכתב כי החנות נרכשה בשנת 1979 על-ידי בני הזוג יחדיו. משנמצא כי החנות נרכשה בשנת 1979 המשמעות היא שהחנות נרכשה שנים רבות בטרם הוגש הדו"ח השנתי לרשם החברות אשר לפיו חלוקת המניות בחברה, לא הייתה שווה והתחלקה כך שלמבקשת ניתנו 5 מניות ולבן זוגה מניה אחת.

גם בית-המשפט שלערעור דחה בקשה דנן. המסמכים עליהם נסמכת המבקשת אינם יכולים לסייע לה שכן אין בהם הוכחה בדבר חלוקת הזכויות בחנות ואין הם עוסקים בסוגיית הזכויות בחנות. לפיכך גם אם תתקבל טענתה לפיה בן זוגה רכש מניות בחברה, עדיין אין הדבר מלמד בהכרח על חלוקת הזכויות בחנות, אשר נרשמה כאמור על שם בני הזוג יחדיו ומבלי שצויין דבר היכול להעיד כי בני הזוג לא הסכימו על חלוקה שווה.

הגם נדרש לדחות את טענתה לפיה בן זוגה לא חלק על קביעתו של בית-המשפט המחוזי מיום 07.10.02, אשר התייחסה לדמי השכירות, וקבעה כי בן זוגה יקבל 45% מדמי השכירות של החנות. באותה ההחלטה נקבע במפורש כי 45% מכל הכספים שיתקבלו כדמי שכירות בגין החנות יועברו לבן זוגה, וכי יתרת ה-5% שנויה במחלוקת, ועד שתוכרע המחלוקת יישארו בידי הכונס נכסים. מכאן שלא ניתן להעלות טענה לפיה בן הזוג "שקט על שמריו".
נוכח כך, קבע בית-המשפט את המסקנה כי דין בקשתה של המבקשת להידחות, וכי חלקה בזכויות בחנות עומד על 50%.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

שיעור חלקו של שותף (סעיף 28 לחוק המקרקעין)