פירוק השיתוף דרך מכירה (סעיף 48 לחוק המקרקעין)

1. כללי
סעיף 48 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע כדלקמן:

"48. פירוק השיתוף דרך מכירה
היה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין והמחיר שנתקבל עלה על המחיר שהיה מתקבל ממכירת המקרקעין בלי מחוברים, זכאי השותף המקים להחזרת השקעתו במחוברים, אולם לא יותר מן ההפרש בין שני המחירים; היה המחיר שם, קבל פחות מהמחיר שהיה מתקבל ממכירת המקרקעין בלי המחוברים, ישלם השותף המקים לשותפים האחרים את ההפרש לפי חלקיהם במקרקעין."

2. סעיף 48 לחוק המקרקעין בענייני משפחה
ב- ת"ע (נצ') 16093-03-09 {ש. ואח' נ' מ. ואח', פורסם באתר האינטרנט נבו (09.06.11)} אימם המנוחה של הצדדים הייתה בעלים של משק חקלאי. בסעיף 1 לצוואתה הורתה המנוחה כי ביתה יהיה לשני ילדיה, א. ו- ל. בלבד. ובסעיף 5, העניקה ל- ל. באופן בלעדי שטח בן דונם אחד מאדמתה. שאר נכסי המנוחה חולקו באופן שווה בין כל ילדיה. ל. הגישה את הצוואה לקיום. המבקשים התנגדו לקיומה של הצוואה, ואולם, התנגדותם נדחתה על-ידי הערכאה הראשונה (במותב קודם) שהורתה על קיומה.

בערעור שהגישו המבקשים לבית-המשפט המחוזי, נקבע כי ל., לקחה חלק בעריכת הצוואה המזכה אותה במנה נדיבה יותר משאר אחיה, ולפיכך בגדרו של סעיף 35 לחוק הירושה, בוטלו, סעיפים 1 ו- 5 לצוואה. הודגש בפסק הדין כי אין באמור כדי לפגוע ביתר זכויותיה של ל. בהתאם לצוואה. בנוסף, נפסק כי אין לקיים את תניית הסילוקין שנקבעה בסעיף 16 לצוואה לפיה אם אחד מהיורשים יערער /או יתנגד לצוואה הוא ינושל מעיזבונו וחלקו, בעזבון, יחולק בין שאר היורשים באופן שווה - ככל שהיא מתייחסת למבקש 1.

בהתאם לכך, ניתן צו קיום צוואה מתוקן. החלטה זו עניינה בפרשנות צוואה, ובמסגרתה יש להכריע למי יעבור חלקה של ל. בהוראות שבוטלו?

בהקשר זה יצויין, כי על האדמה ש- ל. קיבלה, ניצב ובנוי כיום בית מגוריה הממושכן של ל. ונשאלת שאלה האם ל. חבה בתשלום דמי שימוש יחסיים ומאימתי? בנוסף, המשיב 4, עיבד את הקרקע החקלאית עוד מלפני פטירת המנוחה ולאחריה, ונטע בה מטע זיתים. האם בנסיבות אלו, הוא אמור לשלם דמי שימוש ליתר הזוכים בקרקע או שמא הזוכים אמורים לשלם לו דמי השבחה?

בית-המשפט לענייני משפחה פסק כי דין בית המגורים לפי סעיף 1 לצוואה.

סעיף 50 לחוק הירושה, תשכ"ה-1965 קובע כדלקמן:

"50. יורש פסול ויורש שהסתלק
זוכה על-פי צוואה שנמצא פסול לרשת או שהסתלק מן המגיע לו, שלא לטובת בן זוגו, ילדו או אחיו של המוריש, ולא קבע המצווה אדם אחר שיזכה במקומו, הוראת הצוואה לטובתו מתבטלת."

לפי הוראת הסעיף יש לפנות, ראשית לכול, להוראות הצוואה. היה והמצווה קבע אדם אחר שיזכה במקום מי שנפסל, נותנים תוקף לרצונו ומזכים את אותו אדם. מקום שהמצווה לא גילה דעתו, מה ייעשה באותו חלק שהזוכה בהם נפסל יש לראות את אותו חלק כנכס שהמוריש לא ציווה לאיש, ועל-פי סעיפים 2 ו- 66(ב) לחוק הירושה יינתן על אותו חלק צו ירושה.

במקרה דנן, בסעיף 1 לצוואה מייחדת המנוחה את בית מגוריה לילדיה א. ו- ל. בלבד, ולמי מהיורשים לא תהא זכות להתנגד לכך. יישום כללי פרשנות במובן הצר - לאור המילה בלבד, ואי-האפשרות להתנגד - המשמעות המשתמעת מהסעיף, היא כי מקום של. לא תזכה בחלקה בבית המגורים היות והיא פסולה מלרשת, יזכה בחלקה הילד האחר א. הואיל ורק אותם זיכתה המנוחה מלכתחילה. ניתן להגיע לאותה המסקנה גם על דרך פרשנות הצוואה במובנה הרחב על-ידי השלמת החסר בצוואה על-פי הרצון הריאלי או ההיפותטי (האינדיווידואלי או הכללי) של המצווה.

על-פי אומד-דעתה הריאלי וההיפותטי של המנוחה כפי שעולה מנוסחו של סעיף 1 לצוואה ניתן לקבוע כי משנפסלה ל. לרשת רק א. יזכה, ולאף אחד מן היורשים אין זכות להתנגד לכך. לפיכך נקבע כי בבית מגוריה של המנוחה על-פי סעיף 1 לצוואה זוכה א. בשלמות.

לעניין דין האדמה שזכתה ל. לפי סעיף 5 לצוואה נקבע כי: משדונם האדמה הפך לחלק שלגביו המנוחה לא ציוותה, עת נפסלה ל. מלרשתו, הרי הוא חובר ליתרת האדמה השייכת למנוחה והוא יחולק בין יורשיה על-פי דין של המנוחה שהנם ילדיה לרבות ל. עצמה. זאת הואיל וגם זוכה שנפסל מלרשת על-פי הצוואה ונכלל בין יורשיו על-פי דין של המצווה, יכול לזכות בחלק כלשהו מהעזבון, באם מנתו תחולק על-פי דין.

נקבע, כי ביתה של ל. אינו חלק מהעזבון ויש לשום את הקרקע ללא ההשבחה שחלה בשוויו בעקבות בנייתו. זאת לאור הסכמה דיונית של הצדדים בפני המותב הקודם ואין מקום לאפשר למבקשים לעלות טענות סותרות בעניין זה. למעלה מן הצורך, תוצאה זו אף מתבקשת בנסיבות העניין. בעת בניית בית מגוריה של ל. היה צו קיום הצוואה המקורי בתוקף טרם ביטול סעיף 5 לצוואה על-ידי ערכאת הערעור, ול. כביכול בנתה את ביתה על דונם האדמה שצווה לה בצוואה.

המבקשים התנגדו לקיומה של הצוואה, ואולם, התנגדותם נדחתה על-ידי הערכאה הראשונה שהורתה על קיומה, ולא נתבקש על ידם עיכוב ביצועו של הצו. משלא עוכב צו קיום הצוואה הקודם של המנוחה אין למבקשים אלא להלין על עצמם, ואין יסוד לטענותיהם כנגד חוקיות בניית ביתה של ל. על דונם האדמה.

יתירה-מכך, זכויות החכירה בנחלה החקלאית רשומות היום במלואן על שם ל. הן מכוח צו קיום הצוואה הקודם שניתן והן מכוח הסתלקויות שניתנו, ככל הנראה, על-ידי חלק מאחיה. נכון למועד בניית ביתה, הוא נבנה על קרקע הרשומה על שמה כדין ואין דינה כדין פולש או הבונה במקרקעי הזולת. נקבע כבר בעבר, כי עצם העובדה שבעל משותף עושה שימוש בקרקע המשותפת, ללא הסכמת שותפיו, אינה אומרת כי הוא מסיג גבול בוודאי ובוודאי שהדברים נכונים שעה שבעת הבניה דונם האדמה היה שייך לה על-פי צו קיום הצוואה הקודם.

חבותה של ל. אם בכלל בתשלום דמי שימוש יחסיים, בשל העובדה כי לאור צו קיום הצוואה המתוקן, ל. עשתה שימוש במקרקעין מעבר לחלקה היחסי בהם בהתאם לסעיף 120(א) לחוק הירושה, הכלל הוא שיורש המקבל יותר מכפי חלקו, עליו להשיב את ההפרש ליורש שקופח. ברם, אם השתמש אותו יורש (בעניין דנן - ל.) בנכס העזבון בתום-לב הוא אינו חייב להחזיר אלא מה שנשאר בידו.

בענייננו, ל. הסתמכה על צו קיום הצוואה הקודם ודי בכך כדי להעמידה בחזקת תום-הלב. המבקשים לא סתרו חזקה זו. בנסיבות אלה עומדת ל- ל. הגנת תום-הלב שבסעיף 120(א) סיפא לחוק, ומאחר ובענייננו עסקינן בדמי שימוש בקרקע, אין היא חייבת בהשבתם שעה שהסתמכה על צו קיום צוואה קודם תקף. לפיכך, ל. חייבת בתשלום דמי שימוש במקרקעין עליו בנוי ביתה רק החל מיום מתן צו קיום הצוואה המתוקן קרי ה- 09.06.09.

לעניין דין מטע הזיתים שנטע ועיבד המשיב 4 נקבע, כי היורשים אינם חבים בדמי השבחה למשיב 4 הואיל ולא הוכח כי המקרקעין הושבחו בגין מטע הזיתים ומשיב 4 מנגד אינו חב בתשלום דמי שימוש ליתר היורשים עבור השימוש בקרקע החקלאית למטרת למטע הזיתים, שכן מדובר בעשיית שימוש סביר בחלק מהמקרקעין החקלאיים המשותפים (שאין לגביהם זכויות בניה) אשר לא מנעה שימוש במשותף בה.

יחד-עם-זאת יש להתייחס לסעיף 48 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 הקובע כדלקמן:

"48. פירוק השיתוף דרך מכירה
היה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין והמחיר שנתקבל עלה על המחיר שהיה מתקבל ממכירת המקרקעין בלי מחוברים, זכאי השותף המקים להחזרת השקעתו במחוברים, אולם לא יותר מן ההפרש בין שני המחירים; היה המחיר שם, קבל פחות מהמחיר שהיה מתקבל ממכירת המקרקעין בלי המחוברים, ישלם השותף המקים לשותפים האחרים את ההפרש לפי חלקיהם במקרקעין."

בענייננו יש מקום במסגרת תשלומי האיזון שייערכו, ליתן למשיב 4 את החזר השקעתו במחוברים - מטע הזיתים, ככל שמחיר המקרקעין החקלאיים שהיה מתקבל ממכירתם גבוה מהמחיר שהיה מתקבל בלי מטע הזיתים.

לצורך קביעה זו נקבע שיש לבדוק האם מטע הזיתים היה כלול במסגרת השטחים שהופקעו על-ידי המינהל וכיצד הוערך שוויו במסגרת הפיצויים שנפסקו.

ב- תמ"ש (ת"א) 95870/98 {י.ב נ' ד.ב, פורסם באתר האינטרנט נבו (14.08.11)} חלק מהתביעות שהתבררו בהליך זה נגעו לפירוק שיתוף במקרקעין בדרך של מכירה פומבית, וכן להסרת מבנים אשר הוקמו במקרקעין על-ידי הנתבעים שלא כדין.

יצויין כי הצדדים להליך הינם אחים (בני משפחה אחת).

בעוד והורי הצדדים התגוררו במקרקעין הנדונים הורחב ביתם והוספה לו יחידת דיור מזרחית, כשההרחבה נעשה ללא היתר בניה. וכן, מצוי בית נוסף אשר בעבר יועד לשמש כלול, אך במשך הזמן שופץ על-ידי הנתבע ומאז משמש לו כבית מגורים.

אחת מטענותיו של הנתבע היא כי במידה ובית-המשפט יורה על מכירת המקרקעין לצד שלישי, הרי הואיל והנכס הושבח על ידו, יתבקש בית-המשפט להורות לתובע לשפות אותו בגין השקעתו במקרקעין לפי סעיף 48 לחוק המקרקעין. לטענתו, על-פי חוות-דעת השמאי, תוספות הבניה השביחו את הנכס בלפחות 7%.

נקבע כי אין לקבל טענה הנתבע, כי ככל שייקבע כי הנכס יימכר לצד שלישי, יהא מקום לפצותו בגין השבחת המקרקעין על-ידי הבניה שנעשתה על ידו. שכן, לא הוכח כי הבניה אשר נעשתה על-ידי הנתבע במקרקעין הביאה להשבחת הנכס.

זאת-ועוד בנסיבות ההליך נראה כי המדובר בבניה בלתי חוקית ועל-כן, בניה בלתי-חוקית ושאינה תקנית אינה יכולה להשביח את ערך המקרקעין אלא מפחיתה את ערכם. זאת-ועוד, נקבע כי גם מחוות-דעת השמאי לא ניתן ללמוד כי בניית היחידה המושכרת הביאה להשבחת המקרקעין ולא ניתן להסיק ממנה דבר בעניין מידת ההשבחה.

מנגד, לגבי עניינה של הנתבעת קבע בית-משפט כי יש לחייב את התובע על השקעותיה בנכס והשבחתו וכן בגין עגמת נפש. וכן, נקבע שאין לחייב את הנתבעת בתשלום דמי שכירות לתובע. הנתבעת השביחה את הנכס ובנתה את התוספת בה התגוררה מכספה. הנתבעת שלמה תמורה עבור מגוריה בנכס בדמות השירותים אותם העניקה לכלל המשפחה באמצעות הטיפול באם.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

פירוק השיתוף דרך מכירה (סעיף 48 לחוק המקרקעין)