פירוק דרך הפיכה לבית משותף (סעיף 42 לחוק מקרקעין)

1. כללי
סעיף 42 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע כדלקמן:

"42. פירוק דרך הפיכה לבית משותף
(א) היה עיקר המקרקעין המשותפים בית הראוי להירשם כבית משותף, רשאי בית-המשפט לאחר שקיבל חוות-דעת של המפקח, לצוות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים והקצבת דירות לשותפים לפי חלקיהם.
(ב) היה פירוק השיתוף כאמור בסעיף-קטן (א) אפשרי רק אם ישולמו תשלומי איזון משותף לשותף, רשאי בית-המשפט לחייבם בתשלומים כאלה, אם נראה לו הדבר יעיל וצודק בנסיבות העניין; על תשלומי האיזון יחולו הוראות סעיף 25, בשינויים המחוייבים."

כאשר המקרקעין המשותפים מהווים בית המורכב מיותר מדירה אחת, והוא ראוי להירשם כבית משותף, מכוח סעיף 142 לחוק המקרקעין, תפורק השותפות בדרך של רישום הבית כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים. כל שותף יקבל דירה, לפי חלקו היחסי בשותפות.

בדרך זו נוצרת מעין חלוקה בעין, כי כל דירה בבית המשותף, נרשמת כיחידה עצמאית ונפרדת, כאמור בסעיף 54 לחוק המקרקעין התשכ"ט-1969, הקובע:

"54. בעלות נפרדת בדירות
על-אף האמור בסעיף 13, תהא דירה בבית משותף נושא נפרד לבעלות, לזכויות ולעסקאות."

השיתוף בין השותפים יוסיף להתקיים, אך ורק בכל הנוגע לרכוש המשותף בבניין, והם יכולים להסכים לחלקו ביניהם כראות עיניהם, על-ידי הוצאת חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה מסויימת (ולשם כך נדרשת הסכמת כל השותפים).

יש לציין, כי למרות שרישום בית משותף דומה במהותו לחלוקה בעין, קיים הבדל, בכך שגם לאחר רישום בית משותף וביצוע "החלוקה" נותר שיתוף בחלקים המשותפים. לכן המחוקק נוקט לשון "רשאי" בפנייתו לבית-המשפט, להורות על רישום הבית כמשותף, לעומת הלשון הנחרצת יותר שבסעיף 39(א) לחוק המקרקעין, המדברת בפירוק דרך חלוקה בעין ומורה חד-משמעית, כי במקרקעין הניתנים לחלוקה, פירוק השיתוף יבוצע בדרך של חלוקה בעין.

פרופ' ויסמן מציין בספרו {חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 - מגמות והישגים (ירושלים, תש"ל)} כי:

"המגמה הכללית המסתמנת מתוך הוראות החוק בדבר פירוק השיתוף היא לשמור עד כמה שאפשר על זכויותיהם של השותפים במקרקעין, על-ידי חלוקתם בעין, ולצמצמם ככל האפשר את המקרים של המרת המקרקעין בכסף (סעיף 39). דבר זה מתבטא, למשל, בהוראה לפיה אם המניעה לחלוקה בעין קיימת רק לגבי מקצת השותפים, רשאים השותפים האחרים לחלק את המקרקעין המשותפים ביניהם, בכפיפות לחובתם לשלם את שווי חלקם של השותפים שלא קבלו מקרקעין בעין; השותפים שחלקיהם אינם ניתנים לחלוקה בעין לא יוכלו לכוף את מכירת הנכס כולו (סעיפים 41(ג), 43)."

פרופ' ויסמן מוסיף ומציין, כי:

"דרך מיוחדת לפירוק השיתוף, תוך שמירת זכויות הבעלים במקרקעין, מצויה בהוראה המאפשרת לבצע את פירוקו של השיתוף על-ידי רישום הנכס כ"בית משותף" (סעיף 42). דרך זו מוגבלת, כמובן, למקרים בהם המקרקעין המשותפים הם בעיקרם בית שניתן לרושמו כבית משותף".

הפירוק של השיתוף הוא במקרה כזה פירוק חלקי בלבד. עם רישום המקרקעין כ"בית משותף" תישאר בין הבעלים אותה זיקה הדדית המתחייבת מדיני בתים משותפים, ובמיוחד בכל הנוגע לחלקים המשותפים שבבית המשותף, אך האינטנסיביות של הזיקה ההדדית תתמעט, בהשוואה למצב כאשר המקרקעין נתונים בבעלות משותפת.

פירוק שיתוף בדירות שאינן רשומות במרשם המקרקעין, נעשה על-פי חוק המיטלטלין, אשר חל גם על זכויות אובליגטוריות. זאת מכיוון שלאחר חקיקת חוק המקרקעין לא קיימות עוד זכויות במקרקעין שאינן רשומות.

לעניין ההגבלות הקנייניות על זכות הבעלות, הנופלות בחלקם של בעלי יחידות בבית משותף, ניתן ללמוד מדברי כב' השופט חשין ב- רע"א 7112/93 {צודלר נ' יוסף, פ"ד מח(5), 550 (1994)} באומרו:

"מנקודת ראותו של משפט הקניין הקלאסי, הבית המשותף הינו מעין יצור-כלאיים: ה"דירות" בבית המשותף מצויות בבעלות נפרדת (סעיף 54 לחוק), ובצידן ה"רכוש המשותף" מצוי בבעלות משותפת של כל הבעלים.

... בית משותף יוצר מעין חיים-בצוותא של בעלי הדירות - חיים קומונאליים - והקניין שיש לכל בעל דירה לעצמו, כפוף לא אך להגבלות אלו ואחרות שבעל קניין "קלאסי" כפוף להן (כגון מטרדים), אלא להגבלות נוספות. כך בקניין בדירות ובוודאי כך ברכוש המשותף.

... הוויתור מובנה הוא אל-תוך מסגרתו הנורמטיבית של הבית המשותף, כהגבלה קניינית מעיקרו של דין. זכות הבעלות בדירות מוגבלת היא בבית המשותף, ואין היא כזכות הבעלות ה"קלאסית"."

1.1 מתי ניתן לרשום בית כבית משותף?
סעיפים 142 ו- 143(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 מתייחסים לסוגיה זו:

"142. בית הראוי להירשם בפנקס (תיקון: התשנ"ב)
(א) בית שיש בו שתי דירות או יותר ואפשר לזהות כל אחת מהן כיחידה נפרדת, ניתן לרישום בפנקס.
(ב) שני בתים או יותר שבכל אחד מהן יש דירה אחת או יותר והבתים הוקמו על חלקה או חלקות שאינן ניתנות לחלוקה באופן שכל בית יעמוד על חלקה נפרדת, ניתנים לרישום בפנקס כבית משותף.
(ג) שני בתים או יותר שיש להם מיתקנים משותפים, ניתנים לרישום בפנקס כבית משותף."

סעיף 142(א) לחוק קובע, כי בית שיש בו יותר משתי דירות שאפשר לזהותן כיחידות נפרדות, ניתן לרישום כבית משותף. מהי דירה? סעיף 52 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 מגדיר דירה כ:

"חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר."

מכאן, שדי להקים מבנה ובו שני חדרים, להם כניסות נפרדות, כדי לרשום בית משותף.

סעיף 143 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע כדלקמן:

"143. צו רישום
(א) צו לרישום בית בפנקס יינתן על-ידי המפקח, אם ביקשו זאת הבעלים ששטח הרצפה של דירותיהם מהווה למעלה ממחצית שטח הרצפה של כל הדירות שבבית; בדירה המוחכרת בחכירה לדורות או בחכירת-משנה לדורות צריך שהבקשה תוגש גם על-ידי המחכיר לדורות או מחכיר-המשנה לדורות."

לאור סעיף 143(א) לחוק המקרקעין, הועלתה השאלה, האם בית-המשפט רשאי להסתפק בתביעה אפילו של בעל "אבק זכות" לרישום בית משותף, או שמא עליו להנחות את עצמו בהתאם לסעיף 143(א) לחוק המקרקעין? במילים אחרות, האם על בית-המשפט, לתת עדיפות לרוב בעלי הזכויות, כתנאי לציווי על רישום בית משותף? שאלה זו הועלתה ב- ע"א 587/78 {רוטשילד נ' פרנק, פ"ד לג(3), 33 (1979) (להלן: "פרשת רוטשילד")}, אולם בית-המשפט לא ראה עצמו מחוייב לדון בה.

גם פרופ' ויסמן ער לבעייתיות הזו, באומרו:

"תביעה לפירוק שיתוף יכול, כפי שראינו לעיל, להגיש כל שותף, ויהא חלקו בנכס קטן כאשר יהא. משהוגשה תביעה שכזאת על-ידי אחד השותפים מוסמך בית-המשפט לצוות על רישום הנכס כבית משותף, מבלי שעמדתם של השותפים האחרים בשאלה זו תכבול בהכרח את ידי בית-המשפט (סעיף 42). כיצד מתיישב מצב זה עם ההוראה המרכזית בסוגיית רישום בתים משותפים, לפיה נדרשת לצורך הרישום הסכמתם של הבעלים ששטח דירותיהם עולה על מחצית שטח הדירות הכלול אשר בבית (סעיף 143)? במצב הנתון כל מה שצריך לעשות שותף שבמיעוט, המבקש את רישומו של בית כבית משותף, כששאר השותפים מתנגדים לכך, הוא להגיש תביעה לפירוק השיתוף, ביחד עם בקשה שהדבר ייעשה על-ידי רישום הבית כ"בית משותף".
על-ידי אמצעי זה יעקוף השותף את הדרישה הנזכרת, בדבר הצורך בהסכמת הבעלים של למעלה ממחצית שטח הדירות, לשם רישומו של בית כבית משותף. יש אולי הצדקה בהבחנה בין המקרה בו הרישום של בית כבית משותף אינו מותנה בשיקול-דעת, וזאת כאשר הבקשה לרישום נתמכת על-ידי שותפים שהם הבעלים של חלק ניכר מתוך הבית, לבין המקרה שהרישום נתון לשיקול-דעת, וזאת כאשר הבקשה לרישום מוגשת על-ידי שותף כלשהו. אך בדונו בנושא של רישום בית כבית משותף לא הציע המחוקק שתי אפשרויות אלה. הוצעה הדרך האחת בלבד, המחייבת הסכמת הבעלים של למעלה ממחצית, ואילו לדרך השניה ניתן להגיע רק על-ידי ניצול מעין "טריק", באמצעות הליכי עקיפין של פירוק השיתוף. מדוע לא הציע המחוקק במישרין, בעת הסדרת הנושא של רישום בתים משותפים, שתי דרכים חלופיות, האחת - רישום שאין עימו שיקול-דעת, כאש מבקשים את הרישום בעלי מנה ניכרת מתוך הרכוש המשותף, והשניה - רישום הכפוף לשיקול-דעת, כאשר שותף כלשהו מבקש את הרישום?"

1.2 רישום בית משותף עדיף ממכר
בעבר הועלתה הטענה, כי רישום בית משותף ישים רק אם לא ניתן לבצע מכירה. דהיינו, הועלתה הטענה כי בסדר העדיפויות, אותו קובע בית-המשפט, מכר קודם לרישום בית משותף.

כמו-כן הועלתה הטענה, כי אין דין רישום בית משותף כדין חלוקה, שכן גם לאחר הרישום נותרים יחסי שיתוף בין הדיירים.

בית-המשפט דחה טענות אלה בפרשת רוטשילד וקבע, כי אין חולק, כי במקום שהמקרקעין ניתנים לחלוקה, אין שיקול-דעת לבית-המשפט להורות אחרת.

חלוקת בית לדירות נפרדות ורישומו כבית משותף, הרי היא בגדר "חלוקה בעין", כמשמעותה בסעיף 39(א) לחוק המקרקעין, ואין נפקא מינה שבמסגרת הבית המשותף נשארת בעינה מעין "שותפות" מסויימת בין השותפים הקודמים, ואין דרכיהם נפרדות לחלוטין.

רישום בית משותף עדיף על מכר, אולם קיימת הבחנה בינו לבין חלוקה רגילה, שכן לגבי רישום בית משותף יש שיקול-דעת לבית-המשפט, דווקא מכיוון שנותרים יחסי שיתוף בין הדיירים.

בנוסף קבע בית-המשפט, כי מי שרוצה לסטות מחלוקה בעין מחמת החריג של סעיף 40 - הפסד ניכר - עליו הראיה. בית-המשפט מקפיד לציין, כי החריג שבסעיף מדבר על נזק כתוצאה מהחלוקה ולא נזק כתוצאה מעצם הפירוק.

סוגיות אלה עלו ונדונו פעם נוספת ב- רע"א 1017/97 {רידלביץ נ' מודעי, פ"ד נב(4), 625 (1998)}. בית-המשפט קבע לגבי היחס בין חלוקה בעין לבין רישום בית משותף, שאמנם יש גם קווי שוני בין המקרים, אולם הם קרובים מאוד באופיים.

לבית-המשפט יש שיקול-דעת לקבוע האם להורות על פירוק על דרך רישום בית משותף, ובמסגרת זו הוא ישקול האם ניתן לקיים יחסי שיתוף במסגרת הרכוש המשותף אם לאו.

לגבי סוגיית ה"הפסד הניכר" שבסעיף 40 ויחסו לסעיף 42, לא קבע בית-המשפט ממצא, אולם בהערת אגב העיר, כי לבית-המשפט יש סמכות לשקול את סוגיית ההפסד הניכר במסגרת השיקול הכללי, האם להורות על רישום בית משותף.

טענה זו, של הפסד ניכר לשותפים, עלתה ב- ת"א 28181/98 {משה לוי ואח נ' חיים נגר ואח', תק-של 2005(1), 21956 (2005) (להלן "פרשת נגר")} שם קבע בית-המשפט:

"יצויין בהקשר זה, כי התובעים טוענים כי פירוק בדרך של רישום הבניין כבית משותף יגרום הפסד ניכר לשותפים, גם בשל היעדר אפשרות לנצל את זכויות הבניה במקרקעין אם לא ייהרס.

דא עקא, ההפסד בו מדובר אינו הפסד ישיר הנובע ממעשה חלוקתו של הנכס בדרך זו או אחרת, אלא הוא בגדר "מניעת רווחים עתידיים".

מניעה כזאת אינה בגדר "הפסד ניכר" כמשמעותו בסעיף 40 (א) לחוק.
על-כך נאמר:

'ענייננו הוא, לכאורה, בנזק ישיר שייגרם מן החלוקה, בנזק שהחלוקה תביא בעקביה. השאלה אינה כיצד ניתן לנצל באופן מלא את הפוטנציאל הממוני הטמון בנכס המקרקעין, ולא בהשוואה לפוטנציאל זה נבחן את שאלת ההפסד הניכר. יחד-עם-זאת, אין הכרח כי נרחיק לכת. למשל, לא נשלול אפשרות כי במקרים אלה ואחרים נחרוג מן התחום המצומצם של 'הפסד ניכר' ונגלוש אל אדוות רחוקות ממנו. אך בגולשנו כך, נעשה זהיר-זהיר, בזוכרנו כל העת את עקרון היסוד של החלוקה בעין... על המבקש פירוק שותפות לצמצם עצמו, ככל הניתן, למסגרת הבעלות הקניינית.

ואם ברצונו לעשות את המקרקעין מקור לעשיית רווחים, ינקוט בדרכים הראויות לכך. נושא פירוק שותפות במקרקעין לא לכך ייעד עצמו. ... אם שווי רכושם של השותפים לאחר החלוקה בעין, יהיה כשווי רכושם לפני החלוקה בעין, לא ייאמר - לדעתי - כי נגרם להם הפסד כהוראתו בחוק. לא-כל-שכן כי נגרם להם הפסד ניכר.'
{פרשת רידלביץ, שם 647-646, 650-649; וכן פרשת קוצר, שם 859-858}."

כוחם של דברים אלה יפה גם לעניין שלפנינו, ואולם הם נאמרו למעלה מן הצורך, לאור המסקנה אליה הגיע בית-משפט מטעמים אחרים, לפיה אין מקום להורות על רישום הנכס כבית משותף.

1.3 יחסי שיתוף תקינים
באם לא ניתן לקיים יחסי שיתוף תקינים גם לאחר רישום בית משותף? במקרה כזה, בית-המשפט יעדיף להורות על מכירת הנכס.

כלומר, למרות שחלוקה קודמת למכר, במידה ובית-המשפט סבור, כי גם לאחר החלוקה לא יהא ניתן לקיים יחסי שיתוף תקינים - יורה הוא על מכירה. פירוק השיתוף אמור להביא קץ וסוף למחלוקות בין השותפים, ובמקרה שלא ניתן לראות כי כך ייעשה, בית-המשפט ישתמש בסמכותו ולא יורה על פירוק שיתוף.

היטיב לנסח זאת כב' השופט חשין בפרשת רידלביץ באומרו:

"במקרקעין סתם נוצרת הפרדה נחרצת וברורה בין השותפים-לשעבר, בעוד אשר על דרך רישומו של בית כבית משותף מוסיפים השותפים-לשעבר להיות קשורים זה-בזה ושותפים זה-לזה ברכוש המשותף של הבית המשותף... שוני זה מביא לכך שבעניינו של בית משותף נוסף גורם של המשך מגע אישי-קנייני - השותפים-לשעבר ממשיכים להיות שותפים בקניין, הגם שהקניין מצומצם יותר בהיקפו - גורם שאינו בנמצא בחלוקה בעין של סתם מקרקעין...

פירוק שיתוף במקרקעין נועד להרחקת השותפים זה מזה, ובייחוד אמורים הדברים בשותפים שהם צהובים זה - לזה. ואולם, רישומו של בית כבית משותף במקום שריב ומדנים הם מנת חלקם של השותפים, עלול לקיים את הרוח הרעה לזמן בלתי-מוגבל, ושומה עלינו להרחיק עצמנו מכך..."

בפרשת נגר נפסק בעניין זה, כי:

"כאשר היחסים שבין הבעלים המשותפים הם מעורערים ויש לצפות כי לא יושג ביניהם שיתוף פעולה, כנדרש במסגרת של בית משותף, לא יפרק בית-המשפט את השיתוף על-ידי רישום הנכס כבית משותף {פרשת רידלביץ, שם 640-638; פרשת קוצר, שם 865-864; ת"א (ת"א) 25880/87 שרמייסטר נ' איסרליס, פ"מ התשנ"ג(ד), 265 (1992)}.

החלופה הקבועה בחוק לפירוק שיתוף במקרקעין, בהיעדר הסכם ומשנתברר כי אין אפשרות או מקום לביצוע הפירוק על דרך של חלוקה בעין, היא על-ידי מכירת המקרקעין למרבה במחיר בשוק הפתוח וחלוקת התמורה המתקבלת בין השותפים בהתאם לחלקיהם היחסיים בבעלות המשותפת. חלופה זו עונה על הצורך לעשות צדק עם כל השותפים בנכס.

ב- ע"א 805/80 {דוד שוילי ואח נ' שמואל שוילי ו- 3 אח', פ"ד לה(4), 384 (1981)} המערערים והמשיבים 2-1 הם בעלי מניות בחברה, אשר לגביה ניתן צו פירוק. המפרק, המשיב 3, הגיש לבית-המשפט המחוזי הצעת חלוקה עקרונית של רכוש החברה, הכולל מגרש ועליו בית בן ארבע קומות ומוסך. בית-המשפט אישר את החלוקה, והחלטתו זו אושרה על-ידי בית-המשפט העליון. לאחר בירורים נוספים, קבע המשיב 3, כי למערערים מגיעים תשלומי איזון עקב היעדר שוויון בערך הנכסים, שקיבלו המערערים והמשיבים 2-1. המשיב 3 דחה את תביעת המערערים לקבל את המגיע להם באמצעות קבלת דירה במקום כסף מזומן, וכן סירב להיענות לבקשתם להכניס שינויים בחלוקה. השגותיהם נדחו גם בבית-המשפט המחוזי. מכאן הערעור.

השופט מ' אלון פסק, כי יש לעשות את החלוקה על-פי האמור בסעיפים 45-37 לחוק המקרקעין, הדנים בפירוק שיתוף במקרקעין.

העובדה, שמקור תשלומי האיזון הוא בכספים, שהושקעו בבניית סככה, ולא בהבדל ערך שתי יחידות המקרקעין, אין בה כדי להשפיע שלא להיענות למשאלתו של אחד השותפים לקבל את חלקו בעין, בנכס מקרקעין, ולא בכסף. וכן, כל עוד לא באו הליכי הפירוק לקיצם, לא נסתיים תפקידו של בית-המשפט, ורשאי הוא להיענות לבקשתם של בעלי הדין לשינוי החלטות קודמות, שניתנו על-ידיו, אם ימצא, שמן הראוי ומן הצודק לעשות כך.

בין-היתר מביא בית-המשפט בחשבון, אם אחד מבעלי הדין פעל בינתיים על-פי ההחלטה הקודמת, ושינויה יגרום לו נזק.

כב' השופט אלון קבע, כי לאור היחסים המתוחים בין בעלי הדין, יש טעם בהחלטה, המסרבת ליתן למערערים דירת מגורים, המצויה במחצית הבניין שקיבלו המשיבים.

בפרשת נגר נדונה תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין משותפים.

התובעים ביקשו להורות על פירוק השיתוף במקרקעין בדרך של מכירה. לטענתם הדרך היעילה והצודקת בנסיבות העניין לבצע את המכירה, היא קיום התמחרות בין הבעלים, בו ירכוש הצד המציע את המחיר המרבי, את כלל הזכויות במקרקעין.

התובעים מתנגדים לפירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין, וטוענים כי מפאת מצבו הרעוע של הבניין, הדבר אינו אפשרי. לטענתם, פירוק בדרך של חלוקה בעין, ימנע אפשרות למימוש הפוטנציאל הגלום במקרקעין ויגרום להפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם.

מנגד, טוענים הנתבעים, כי יש לפרק את השיתוף בדרך של רישום הבניין כבית משותף והקצאת דירות לשותפים על-פי חלקיהם.

לחילופין, במידה שיחליט בית-המשפט על פירוק בדרך של מכירה, הרי שיש לבצעה על-ידי מכירה פומבית כדרך שנמכרים מעוקלים בהוצאה לפועל, ולא בדרך של התמחרות, כפי שהציעו התובעים.

כב' השופטת ענת ברון פסקה, כי:

"בפסיקה נקבע כי רישומו של בית כבית משותף הוא דרך פרטיקולרית של חלוקה בעין, כך שיש להעדיף את פירוק השיתוף על דרך רישום בית משותף על פני פירוק על דרך מכירה."

כך נקבע בפרשת רידלביץ, שם 637:
"אכן רישומו של בית כבית משותף הינו, להלכה ולמעשה, טכניקה שהמחוקק מזמן לנו לחלוקה בעין של בית המצוי בבעלותם של כמה יחידים, ואין הבדל של ממש בינו לבין רישום חלוקתם בעין של מקרקעין משותפים."

הלכה זו קיבלה גושפנקא נוספת ב- ע"א 8318/96 {קוצר נ' ציתיאת ואח', פ"ד נג(4), 849, 857 (1999)}:

"… נראה שאיו חולקין עוד כי פירוק בדרך של רישום כבית משותף לפי סעיף 42 לחוק, עדיף על פירוק בדרך של מכירה לפי סעיף 40 לחוק."

דרך זו עדיפה, בדרך-כלל, על פני פירוק בדרך של מכירה, שכן פירוק על-ידי רישום הבית כבית משותף מותיר את הבעלים המשותפים עם קניינים, ואינו מאלץ אותם להסתפק בכסף תחת המקרקעין. תוצאה זו עולה בקנה אחד עם מדיניותו הכללית של המחוקק להימנע, ככל שניתן, מלכפות על בעלי מקרקעין קבלת כסף כתחליף למקרקעין שלהם.

על כך נאמר על-ידי ויסמן בספרו (שם, 306-305):

"משמצא בית-המשפט כי אין לחלק את המקרקעין בעין, עליו לבצע בדיקה נוספת בטרם יחליט כי הפירוק ייעשה על-ידי מכירת הנכס. על בית-המשפט לבדוק שמא ניתן לפרק את השיתוף על-ידי רישום הנכס כבית משותף וחלוקת הדירות שבבית בין הבעלים המשותפים."

ואולם, בהבדל מהמצב שבו ניתן לפרק את השיתוף על-ידי חלוקה בעין, שאז אין שיקול-דעת לבית-המשפט לפרק את השיתוף בדרך אחרת, יש לבית-המשפט שיקול-דעת אם להעדיף פירוק על-ידי רישום כבית משותף או על-ידי מכירה {ויסמן, שם 306}.

הטעם להבדל זה נעוץ בכך שפירוק שיתוף על-ידי רישום בית משותף אינו משיג הפרדה מלאה בין השותפים, כפי שהדבר בפירוק על-ידי חלוקה בעין. בבית משותף קשורים בעלי הדירות זה לזה בכל הנוגע לחלקים המשותפים שבבית. מאחר שכך, העניק המחוקק לבית-המשפט שיקול-דעת על-מנת שיהא בידיו לבדוק אם הקרבה הנכפית על הבעלים המשותפים במסגרת של בית משותף לא תמנע מהם את האפשרות להפיק הנאה סבירה מן הנכס, בהתחשב בנסיבות המיוחדות של המקרה שבפניו.

לאור האמור, גם במקרה דנן יש לברר תחילה האם ניתן לפרק את השיתוף בדרך של רישום הבניין כבית משותף, שכן סעד זה דומה לסעד של חלוקה בעין כפי שהוברר, אשר יש למצות את בחינתו לפני פניה לדרך השיורית של מכירת הנכס.

גם במקרה זה חובת הראיה היא על הטוען כי יש להעדיף מכר על פני רישום כבית משותף {ע"א 587/78 רוטשילד נ' פרנק, פ"ד לג(3), 33 (1979)} דהיינו: על התובעים.

1.4 פירוק שיתוף בדרך של רישום בית משותף
כפי שהוברר, דרך הפירוק בהתאם לסעיף 42 לחוק המקרקעין הינה למעשה דרך הפירוק המועדפת על-ידי הנתבעים כולם.

אמנם הנתבעים 6-5 הסכימו בכתב הגנתם לפירוק השיתוף בדרך של מכירה, אולם בסיכום טיעוניהם חזרו בהם וביקשו אף הם פירוק בדרך של רישום הבניין כבית משותף.

התובעים מצביעים על כך שטענתם הנ"ל של הנתבעים 6-5 הינה בגדר שינוי חזית, וגם מעיני לא נעלמה עובדה זו, אולם אין זה משנה בענייננו באשר הליך של פירוק שיתוף אינו הליך רגיל אלא הוא הליך שבו ממלא בית-המשפט תפקיד מעורב שיפוטי ומינהלי, ומשכך אין בית-המשפט כבול בטיעוני הצדדים אלא עליו לפעול לפי שיקולים של "יעילות וצדק" - מושגים הנזכרים במפורש בסעיף 40(ב) לחוק {ע"א 613/78 אניס בנימין נ' פוירשטיין מאיר, פ"ד לד(1), 32 (1979)}.

בבוא בית-המשפט לבחון את האפשרות לפירוק השיתוף על דרך רישום הבניין כבית משותף, שומה עליו להביא בחשבון מספר שיקולים.

המבחן הראשון והעיקרי הוא מבחן טכני-תכנוני. בפני בית-המשפט צריך שיהיו ממצאים עובדתיים מהם ניתן להסיק, כי עיקר המקרקעין המשותפים הוא בית המתאים להירשם כבית משותף.

בית-המשפט מוסמך להורות על רישומו של בית משותף כאשר הדבר ניתן, לאחר קבלתה של חוות-דעת מאת המפקח על הבתים המשותפים שהבית אמנם ראוי להיות רשום כבית משותף. חוות-דעת חיובית של המפקח היא חיונית לביצוע הרישום {דויטש, שם 610}.

התובעים, אשר עליהם מוטל ה להוכיח כי אין לפרק את השיתוף בדרך של רישום הבניין כבית משותף כפי שמבקשים הנתבעים לעשות, לא פנו למפקח לשם קבלת חוות-דעת כאמור, ומשכך אין בידם חוות-דעת המורה כי הבניין אינו ראוי להירשם ככזה.

ואולם, לאור מצב הבניין, כפי שיפורט להלן, אין להניח ואין זה מתקבל על הדעת כי המפקח היה קובע בחוות-דעתו, לו כזו נתבקשה, כי הבניין ראוי להירשם כבית משותף.

ויוער, גם לו הייתה מוגשת חוות-דעת מאת המפקח לפיה ניתן לרשום את הבניין כבית משותף, לא היה זה סוף פסוק, שהרי עדיין נותר שיקול-הדעת בידי בית-המשפט אם לצוות על פירוק השיתוף בנכס בדרך זו, מאחר שנראה כי המחוקק לא נתכוון להמיר את שיקול-דעתו של בית-המשפט בשיקול-דעת המפקח על רישום המקרקעין {ת"א (ת"א) 25880/87 שרמייסטר נ' איסרליס, פ"מ התשנ"ג(ד), 265 (1992)}.

בהסתמך על חוות-דעתו של המומחה מטעם בית-המשפט, קובעת כב' השופטת, כי אין זה מעשי לשפץ את הבניין, לאור מצבו הרעוע. וגם אם היה ניתן לערוך שיפוצים, דרך זו אינה כדאית מבחינה כלכלית, מאחר והיא כרוכה בהשקעה כספי ניכרת.

בעניין זה נפסק, כי בית-המשפט לא יורה על רישום הנכס כבית משותף, כאשר רישום זה עלול להיות כרוך בהוצאות רבות {ע"א 725/82 ריינר נ' קומיסר, פ"ד לז(3), 131 (1983)}.

ועוד, הלכה פסוקה, שבית-המשפט לא יורה על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבניין כבית משותף, אם נוכח כי דרך זאת תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם {רע"א 1017/97 רידלביץ נ' מודעי, פ"ד נב(4), 625 (1998); ע"א 8318/96 קוצר בתיה נ' משה ציתיאת ו- 3 אח', פ"ד נג(4), 849 (1999); ע"א 587 רוטשילד נ' פרנק, פ"ד לג(3), 33 (1979)}.

בית-המשפט פסק כי ההוצאות הכרוכות בשיפוץ הבניין - גם אם הדבר ניתן - הינן בגדר "הפסד ניכר" שייגרם לשותפים, לפחות מקצתם, וכי גם מטעם זה אין לפרק את השיתוף על דרך רישום הבניין כבית משותף.

דברים אלו נכונים במיוחד, לאור העובדה שמצבם הכלכלי של חלק מהנתבעים אינו מאפשר להם, לשאת בחלקם בהוצאות השיפוץ, כפי שציינו בכתבי ההגנה שהגישו וכן כפי שעולה מעדותם בבית-המשפט.

לטענתם של התובעים, כי פירוק בדרך של רישום הבניין כבית משותף יגרום הפסד ניכר לשותפים, גם בשל היעדר אפשרות לנצל את זכויות הבניה במקרקעין אם לא ייהרס, נפסק, כי טענתם זו אינה בגדר הפסד ישיר הנובע מחלוקת הנכס בדרך זו או אחרת, אלא הוא בגדר "מניעת רווחים עתידיים". ומניעה שכזו לא נכנסת להגדרת "הפסד ניכר" כמשמעותו בסעיף 40(א) לחוק. על כך נאמר:

"ענייננו הוא, לכאורה, בנזק ישיר שייגרם מן החלוקה, בנזק שהחלוקה תביא בעקביה. השאלה אינה כיצד ניתן לנצל באופן מלא את הפוטנציאל הממוני הטמון בנכס המקרקעין, ולא בהשוואה לפוטנציאל זה נבחן את שאלת ההפסד הניכר. יחד-עם-זאת, אין הכרח כי נרחיק לכת. למשל, לא נשלול אפשרות כי במקרים אלה ואחרים נחרוג מן התחום המצומצם של "הפסד ניכר" ונגלוש אל אדוות רחוקות ממנו. אך בגולשנו כך, נעשה זהיר-זהיר, בזוכרנו כל העת את עיקרון היסוד של החלוקה בעין. ... על המבקש פירוק שותפות לצמצם עצמו, ככל הניתן, למסגרת הבעלות הקניינית.

ואם ברצונו לעשות את המקרקעין מקור לעשיית רווחים, ינקוט בדרכים הראויות לכך. נושא פירוק שותפות במקרקעין לא לכך ייעד עצמו. ... אם שווי רכושם של השותפים לאחר החלוקה בעין, יהיה כשווי רכושם לפני החלוקה בעין, לא ייאמר - לדעתי - כי נגרם להם הפסד כהוראתו בחוק. לא-כל-שכן כי נגרם להם הפסד ניכר."

לסיכום, בית-המשפט מורה על פירוק השיתוף במקרקעין על-ידי מכירתם למרבה במחיר בדרך שבה נמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל וחלוקת התמורה בין הצדדים לפי חלקם.

ב- ע"א 8318/96 {קוצר בתיה נ' משה ציתיאת ו- 3 אח', פ"ד נג(4), 849 (1999)} המערערת וארבעת המשיבים הם בעליה המשותפים של חלקת קרקע אשר עליה בנוי בניין מגורים ובו ארבע דירות. הבניין אינו רשום כבית משותף. המערערת, המשיב 1 והמשיב 4 מחזיקים, כל אחד, בדירה אחת מארבע הדירות בבניין, ולכל אחד מהם רבע מזכות הבעלות בחלקה; המשיבים 2 ו- 3 מחזיקים בדירה אחת ביחד ולכל אחד מהם שמינית מזכות הבעלות בחלקה.

המערערת הגישה תביעה לפירוק השיתוף בחלקה בדרך של רישום הבניין כבית משותף, כאמור בסעיף 42 לחוק המקרקעין. המשיבים התנגדו וביקשו שהשיתוף יפורק בדרך של מכירת החלקה וחלוקת הפדיון, כאמור בסעיף 40 לחוק, שכן פירוק השיתוף בדרך של רישום הבניין כבית משותף יגרום לאובדן אחוזי בניה ול"הפסד ניכר" כמשמעותו בסעיף 40 האמור. בית-משפט קמא נעתר לתביעתה של המערערת, אולם ערעור המשיבים על פסק-הדין לבית-המשפט המחוזי נתקבל. מכאן הערעור לבית-המשפט העליון.
בית-המשפט העליון, מפי כב' השופט טירקל פסק באשר לסעיף 42 לחוק המדובר במצב מיוחד כאשר "עיקר המקרקעין המשותפים" הוא "בית הראוי להירשם כבית משותף". פירוק השיתוף לפי סעיף זה משמעותו יצירת בעלות נפרדת של השותפים בדירות שבצדה בעלות משותפת שלהם ברכוש המשותף.

אין חולק, כי פירוק בדרך של רישום כבית משותף לפי סעיף 42 לחוק עדיף על פירוק בדרך של מכירה, לפי סעיף 40 לחוק, וזאת בין שמתייחסים לחלוקת הרישום לפי סעיף 42 כאחת מדרכי החלוקה בעין - לפי סעיף 39 לחוק - ובין שרואים בחלוקה כזו תהליך ה"דומה לחלוקתו בעין".

הוראותיו של סעיף 42 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 הן:

"היה עיקר המקרקעין המשותפים בית הראוי להירשם כבית משותף, רשאי בית-המשפט, לאחר שקיבל חוות-דעת של המפקח, לצוות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים והקצבת דירות לשותפים לפי חלקיהם."

סעיף 42 לחוק עניינו מצב מיוחד כאשר "עיקר המקרקעין המשותפים" הוא "בית הראוי להירשם כבית משותף". פירוק השיתוף לפי סעיף זה משמעותו יצירת בעלות נפרדת של השותפים בדירות, שבצדה בעלות משותפת שלהם ברכוש המשותף {ראו דברי כב' השופט (כתוארו אז) ח' כהן ודברי כב' מ"מ הנשיא (כתוארו אז) מ' לנדוי בפרשת רוטשילד}.

האם פירוק השיתוף במקרקעין לפי סעיף 42 לחוק הוא אחת מדרכי החלוקה בעין - לפי סעיף 39 לחוק - או שהוא דרך נוספת ומיוחדת של פירוק השיתוף, בצד הדרכים של חלוקה בעין לפי סעיף 39 לחוק ושל מכירה לפי סעיף 40 לחוק?

השאלה נדונה בפרשת רוטשילד והדעות נחלקו. כב' השופט ח' כהן סבר כי "חלוקת בית לדירות נפרדות ורישומו כבית משותף, הרי היא בגדר "חלוקה בעין" כמשמעותה בסעיף 39(א)". לעומתו סבר כב' השופט מ' לנדוי, וכמותו גם כב' השופט י' כהן, כי "הפיכתו של נכס בית לבית משותף דומה לחלוקתו בעין... אבל אין ברישום הבית כבית משותף חלוקה שלמה בעין, כי הרי הבעלים עדיין מוסיפים להיות קשורים זה לזה עקב שיתופם ברכוש המשותף" {השוו לדברי כב' השופט מ' חשין ב - רע"א 1017/97 רידלביץ נ' מודעי, פ"ד נב(4), 625 (1979); להלן "עניין רידלביץ"), בפסקאות 21-14 לפסק-דינו}.

להגדרתו של הפירוק לפי סעיף 42 לחוק כדרך של חלוקה בעין שתי תוצאות:

האחת שיש להעדיף דרך זאת בהתאם לעיקרון שבסעיף 39(א) לחוק לפיו "במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין" - על פני הדרך של מכירת הנכס וחלוקת הפדיון בין הבעלים המשותפים, כאשר "עיקר המקרקעין המשותפים" הוא "בית הראוי להירשם כבית משותף".

השניה שחלים עליה הסייגים החלים על חלוקה בעין; לאמור, העדפת הדרך של מכירה אם החלוקה בעין "תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם", כאמור בסעיף 40 לחוק, וכן סייגים של "מקרים מיוחדים" המפורטים בסעיף 41 לחוק.

אשר לתוצאה הראשונה, נראה שאין חולקים עוד כי פירוק בדרך של רישום כבית משותף לפי סעיף 42 לחוק, עדיף על פירוק בדרך של מכירה לפי סעיף 40 לחוק. על כך נאמר כי:
"פירוק שיתוף לפי סעיף 42(א) לחוק על-ידי חלוקת הרכוש אחרי רישומו כבית משותף, הוא הליך, שיש למצותו לפני הדרך החלופה של מכירת הנכס במכירה פומבית, בין אם מתייחסים לחלוקת הרכוש כחלוקה בעין או אם רואים בחלוקה כזו כתהליך ה"דומה לחלוקתו בעין" ... בית-המשפט אינו רשאי לקבוע, שפירוק השיתוף במקרקעין ייעשה על-ידי מכירתם כאמור בסעיף 40(א), אלא אם בדק קודם לכן גם את אפשרותו של פירוק השיתוף לפי סעיף 42 לחוק והגיע למסקנה, כי אין ללכת בדרך זו" {דברי כב' השופט י' כהן ב- ע"א 725/82 ריינר נ' קומיסר, פ"ד לז(3), 131 (1983) (להלן: "עניין ריינר"); עניין רוטשילד, 37; עניין רידלביץ, פסקה 31 לפסק-דינו של כב' השופט מ' חשין; י' ויסמן דיני קניין - בעלות ושיתוף (תשנ"ז), 305 עד 307}.

אשר לתוצאה השניה, יש מקום לומר כי השיקולים המנחים את בית-המשפט בבואו לצוות על חלוקה בעין שונים מאלה המנחים אותו בבואו לצוות על רישום המקרקעין כבית משותף. במקרה הראשון מצוות המחוקק היא כי בית-המשפט יורה על חלוקה בעין אלא אם נוכח כי דרך זאת "תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם" (סעיף 40(א) לחוק). במקרה השני "רשאי בית-המשפט ... לצוות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים" (סעיף 42(א) לחוק), ועליו להימנע מלהורות על דרך זאת של פירוק השיתוף "אם בכל נסיבות העניין אין הדבר צודק לגבי מי מן הבעלים המשותפים" {עניין רוטשילד, 37}.

אולם, בין אם רואים את הרישום של בניין כבית משותף כאחת מדרכי החלוקה בעין ובין אם רואים את הרישום כדרך דומה, נוספת ומיוחדת, נראה שיש הצדקה להחיל את הסייגים החלים על חלוקה בעין - כחלק משיקוליו של בית-המשפט לפי סעיף 42 לחוק, בשינויים המחוייבים - גם על רישום של בניין כבית משותף. כך, לדוגמה, הוחל הסייג של "הפסד ניכר" שבסעיף 40 לחוק על פירוק שיתוף לפי סעיף 42 לחוק {ראו עניין רוטשילד, 36-35. השוו גם לעניין רידלביץ, פסקאות 25-24 לפסק-דינו של השופט מ' חשין}. יצויין, כי להוציא הסייגים המיוחדים שנקבעו בחוק למקרה של פירוק שיתוף בדרך של חלוקה בעין, לבית-המשפט שיקול-דעת רחב בבואו לדון בפירוק שיתוף בדרך של רישום הבניין כבית משותף, והוא רשאי לשקול גם שיקולים נוספים שיש בהם כדי למנוע את פירוק השיתוף בדרך זאת {ראו: ת"א (ת"א) 25880/87 שרמייסטר ואח' נ' איסרליס, פ"מ התשנ"ג(ד), 265 (1992) (להלן: "עניין שרמייסטר"), 272-271; י' ויסמן, שם, 308-305; מ' דויטש דיני קניין כרך א' (תשנ"ז), 612-610}.

1.5 האם רישום הבניין כבית משותף יגרום "הפסד ניכר"?
לטענת המשיבים, יש הפרש ממשי בין שווי הנכס שיקבל כל אחד מהבעלים המשותפים, אם יירשם הבניין כבית משותף לבין סכום הפדיון שיקבל כל אחד מהם אם תימכר החלקה בשלמותה. כאמור, קבע בית-משפט השלום כי הפרש כזה לא הוכח ואפילו הוכח הרי שלא ניתן לו "תרגום כספי". המסקנה - על שני חלקיה - לא נראתה לבית-המשפט המחוזי שקבע כי:

"קיימות שתי תוכניות מתאר שעשויות לחול על הנכס, ולפיהן יוגדלו אחוזי הבניה המותרים באופן משמעותי ... המבקשים (המשיבים - י' ט') אמנם לא הציגו מספרית-כמותית את הפער בין סך שווי כל הדירות כיום לבין שווי הנכס למכירה לאור תוכניות מתאר אלו, אולם, הוכח מפי הגב' אוליאר כי על-פי תוכנית אחת ניתן להוסיף קומות על פני הבניין הקיים ועל-פי תוכנית אחרת ניתן להרוס הנכס ולבנות בניין הכולל יותר אחוזי בניה, כך שברור שבשתי אלטרנטיבות אלו - יעלה ערכו של הנכס באופן משמעותי, גם אם אין נתונים מספריים מדוייקים."

דעתו של בית-משפט השלום נראית מדעתו של בית-המשפט המחוזי. ההפסד שבו מדובר אינו הפסד ישיר הנובע ממעשה חלוקתו של הנכס בדרך זאת או אחרת, אלא הוא בגדר "מניעת רווחים עתידיים" אם יוספו לבניין קומות נוספות, או אם יהרס. מניעה כזאת אינה בגדר "הפסד", או "הפסד ניכר" כמשמעותו בסעיף 40(א) לחוק. על כך נאמר:

"ענייננו הוא, לכאורה, בנזק ישיר שייגרם מן החלוקה, בנזק שהחלוקה תביא בעקביה. השאלה אינה כיצד ניתן לנצל באופן מלא את הפוטנציאל הממוני הטמון בנכס המקרקעין, ולא בהשוואה לפוטנציאל זה נבחן את שאלת ההפסד הניכר. יחד-עם-זאת, אין הכרח כי נרחיק לכת. למשל, לא נשלול אפשרות כי במקרים אלה ואחרים נחרוג מן התחום המצומצם של "הפסד ניכר" ונגלוש אל אדוות רחוקות ממנו. אך בגולשנו כך, נעשה זהיר-זהיר, בזוכרנו כל העת את עיקרון היסוד של החלוקה בעין. ... על המבקש פירוק שותפות לצמצם עצמו, ככל הניתן, למסגרת הבעלות הקניינית.

ואם ברצונו לעשות את המקרקעין מקור לעשיית רווחים, ינקוט בדרכים הראויות לכך. נושא פירוק שותפות במקרקעין לא לכך ייעד עצמו. ... אם שווי רכושם של השותפים לאחר החלוקה בעין, יהיה כשווי רכושם לפני החלוקה בעין, לא ייאמר - לדעתי - כי נגרם להם הפסד כהוראתו בחוק. לא-כל-שכן כי נגרם להם הפסד ניכר" {דברי כב' השופט מ' חשין בעניין רידלביץ, פסקאות 30, 35 לפסק-דינו}.

כוחם של דברים אלה יפה גם לעניין שלפנינו.

אולם, אפילו נלך בדרכם של המשיבים - המתנגדים לרישום הבניין כבית משותף - בעניין פירושו של הדיבור "הפסד ניכר", הרי שלא הרימו את ה שהיה מוטל עליהם להוכיח כי פירוק השיתוף בדרך זאת יגרום להם "הפסד ניכר" כזה.

ראשית, משום שהטענה בדבר "הפסד ניכר" נסמכת על תעודת עובד ציבור שהוצגה לפני בית-משפט השלום, לפיה, עשויות לחול על הנכס תוכניות מתאר שיגדילו את אחוזי הבניה המותרים. אולם, ראיה זאת אינה אלא בגדר השערה בדבר האפשרות שאחוזי הבניה יוגדלו בעתיד וכי בשל אפשרות זאת יגדל ערך החלקה בהווה. על השערות שכאלה אין לסמוך מסקנה כי הרישום כבית משותף יגרום "הפסד ניכר" לשותפים. שנית, משום שכאמור לעיל, לא הוצג כל נתון מספרי המראה הפרש בין שווי הנכס, שאותו יקבל כל אחד מן הבעלים המשותפים אם יירשם הבניין כבית משותף, לבין סכום הפדיון שיקבל כל אחד מהם אם תימכר החלקה בשלמותה, ואת סכום ההפרש. אין בידו של בית-משפט לקבוע כי רישום הבניין כבית משותף יגרום הפסד - ואף "הפסד ניכר" - אם לא הוצגו לפניו נתונים המעידים על כך.

די בכך כדי לקבוע שלא הוכח כי רישום הבניין כבית משותף יגרום ל"הפסד ניכר" שבגינו יש להעדיף את הדרך של מכירה. חשוב לציין, לעניין זכויות הבניה שאי-ניצולן עלול למנוע רווחים מן המשיבים, כי עם רישום הבניין כבית משותף, אין זכויות הבניה "נמוגות" אלא הן מוסיפות להתקיים בבעלותם המשותפת של כל בעלי הדירות בבית. כפי שנאמר למעלה, ניתן להצמיד את זכויות הבניה לאחת הדירות, תוך הטלת תשלומי איזון לפי סעיף 42(ב) לחוק, או למכור אותן לאחד מבעלי הדירות בבית המשותף, כפי שהציעה המערערת {על סמכותו של בית-המשפט להורות על הצמדת אחוזי הבניה לדירה מסויימת ראו ע"א (ת"א) 410/73 כהן נ' הלר, פ"מ התשל"ח(ב), 512}.

1.6 האם מונעת הוראת סעיף 41(ב) לחוק את רישום הבניין כבית משותף?
בית-המשפט המחוזי קבע כי "ניתן הנדסית לרשום הבית כמשותף, אך, לדעת בית-משפט עליון, לא ניתן לעשות זאת מבחינה קניינית". מסקנה זאת נסמכת, בין השאר, על הוראת סעיף 41(ב) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 המורה כי:

"הייתה מניעה לחלוקה בעין בין כל השותפים אך אין מניעה לחלוקה זאת אם שותפים אחדים יטלו חלקיהם במשותף ואותם שותפים הסכימו לכך, יחולקו המקרקעין לפי זה."

בית-המשפט סבר כי "רישום בית משותף יתבצע רק אם ניתן להשאיר כל שותף כבעלים יחיד בדירה נפרדת". הואיל ואחרי רישום הבניין כבית משותף יישארו המשיבים מס' 2 ו- 3 בעלים משותפים של דירה אחת, סבר בית-המשפט כי לא ניתן לנקוט דרך זאת ללא הסכמתם. כפי שציין, במקרה שלפנינו הבהירו כל חמשת השותפים כי ברצונם לפרק את השיתוף, וכי אינם מוכנים להישאר שותפים בכל דרך שהיא. לפיכך קבע כי קיימת מניעה לנקוט דרך של רישום הבניין כבית משותף.

נשאלת השאלה אם בעלותם המשותפת של המשיבים מס' 2 ו- 3 בדירה אחת מונעת את האפשרות לרשום את הבניין כבית משותף. על שאלה זאת יש להשיב בשלילה.

ביסוד ההסדרים שנקבעו בסעיף 41 לחוק עומדת המטרה לאפשר, ככל האפשר, פירוק של השיתוף בדרך של חלוקה בעין. לשם כך נקבעו דרכים לחלק את הנכס בעין גם כאשר קיימת מניעה לכך. על הסדר זה נאמר כי:

"החוק כולל הסדר מיוחד נוסף, אשר מאפשר חופש תימרון לשותף, להוביל לתהליך של חלוקה בעין, במצבים שבהם יתר השותפים אינם נפגעים מן המהלך, אף שהיו מעדיפים מכירה של הנכס על פני חלוקה בעין. לאור העדפת השיטה את התהליך של חלוקה בעין על פני מכירת הנכס כולו, לא נתון אינטרס לגיטימי לשותף להתנגד ל"התנדבות" של השותפים (ה)אחרים, אשר מאפשרת חלוקה בעין" {מ' דויטש, שם, 614}.

הטעם שביסוד ההסדר אינו חל כאשר מפעיל בית-המשפט את שיקול-דעתו לעניין פירוק השיתוף על דרך של רישום בית משותף לפי סעיף 42 לחוק. ההסדר שבסעיף 41 לחוק עניינו במצבים שבהם שיקול-דעתו של בית-המשפט מוגבל. נקודת המוצא היא שקיימת מניעה לחלק את הנכס בעין הנובעת מדיני התכנון והבניה, והתנאים שבסעיף באים להכשיר, על-אף המניעה, את החלוקה בעין. אולם, השארת שותפים בשותפות נגד רצונם, אחרי החלוקה בעין, היא בגדר מניעה. כך נאמר:

"הסכמת השותפים להישארותם בעלים משותפים הוא תנאי להסדר כזה. ... מן ההן שבהוראות מיוחדות אלה אתה שומע את הלאו הכללי לגבי השארת שותפים בשותפות נגד רצונם."
{ע"א 623/71 גן בועז בע"מ נ' אנגלנדר, פ"ד כז(1), 334, 335 (1973) (להלן: "עניין גן בועז")}.

לעומת-זאת, לפי סעיף 42 לחוק לא הוגבל שיקול-דעתו של בית-המשפט בבואו לעשות שימוש בסמכותו, כל עוד היה עיקר המקרקעין המשותפים בית הראוי להירשם כבית משותף'. בית-המשפט רשאי לבחון את מכלול הנסיבות שלפניו ואת כל הסייגים הנוגעים לעניין, ולהחליט אם להורות על רישום הבניין כבית משותף. כפי שכבר צויין, בגדר שיקול-דעתו רשאי בית-המשפט להחיל, בשינויים המחוייבים, גם את הסייגים שנקבעו בחוק לביצוע חלוקה בעין; ובבואו להשתמש בסמכותו ישווה בית-המשפט לנגד עיניו את הכלל, שעליו עמדנו, כי פירוק על דרך של רישום בית משותף עדיף על פני הדרך של מכירת הנכס. מכאן שיש לדחות את הטענה כי בית-המשפט רשאי להורות על רישום כבית משותף רק אם לכל שותף תהיה בעלות יחידה בדירה נפרדת. תוצאה כזאת תובא אמנם בחשבון שיקוליו של בית-המשפט, אך אין בה, כשלעצמה, כדי להכריע את הכף נגד הרישום.

במקרה שלפנינו, השיתוף של המשיבים מס' 2 ו- 3 באחת מן הדירות אחרי שיירשם הבניין כבית משותף אינו תולדה של אילוץ תכנוני או תוצאה שהרישום יכפה עליהם. במסגרת השיתוף הקיים יש זהות בין חלקיהם של השותפים לבין החזקותיהם בדירות: כל אחד מהבעלים המשותפים, שבבעלותו רבע מהבעלות המשותפת, מחזיק דירה אחת מתוך ארבע הדירות שבבניין והמשיבים מס' 2 ו- 3, שלכל אחד מהם שמינית מהבעלות המשותפת, מחזיקים יחד דירה אחת מתוך ארבע הדירות.

לפיכך, רישומו של הבניין כבית משותף, ורישום הדירה המוחזקת על-ידי המשיבים מס' 2 ו- 3 על שם שניהם, אינו מטיל על השותפים שאינו לפי רצונם, או מרע את מצבם, אלא משקף את המצב הקיים של החזקותיהם של השותפים בדירות שבבניין. בנסיבות אלה, אין הצדקה לסטות מן הכלל לפיו יש להעדיף את רישומו של הבניין כבית משותף. יתר-על-כן, אם אין המשיבים מס' 2 ו- 3 חפצים להמשיך בשיתוף שביניהם באותה דירה, חופשיים הם לפעול לשם פירוקו של השיתוף.

1.7 האם חל סעיף 143 לחוק על רישום בית משותף לפי סעיף 42 לחוק?
סעיף 143(א) לחוק - שנקבע בפרק ט', סימן ד', "רישום בתים משותפים וביטולו" של החוק - מורה כי:

"143. צו רישום
צו לרישום בית בפנקס יינתן על-ידי המפקח, אם ביקשו זאת הבעלים ששטח הרצפה של דירותיהם מהווה למעלה ממחצית שטח הרצפה של כל הדירות שבבית ..."

שאלה היא אם הסייג לרישום - שהוא בקשה של הבעלים של למעלה "ממחצית שטח הרצפה של כל הדירות" (להלן: "רוב הבעלים") - חל גם כאשר באים לרשום בניין כבית משותף לפי סעיף 42 לחוק. על כך נאמר כי:

"המחוקק קבע את אשר קבע בסעיף 42 למרות האמור בסעיף 43 (צריך להיות 143 - י' ט') של החוק שלפיו טעון רישומו של בית משותף הסכמתם של בעלים ששטח הרצפה של דירותיהם מהווה למעלה ממחצית שטח הרצפה של כל הדירות בבית:

בהליכי חלוקה די ביזמת אחד הבעלים המשותפים בלבד כדי שבית-המשפט יוכל להידרש לשאלה אם יש לרשום את הבית כבית משותף." {דברי כב' השופט מ' לנדוי בעניין רוטשילד, בעמ' 37; כן ראו לאותו עניין: י' ויסמן, 305, 309-308, 370-369; מ' דויטש, 611}

על דברים אלה - שנכתבו, אמנם, אגב אורחא - בית-משפט סומך את ידו, בכל הכבוד הראוי לאומרם. ניתן לומר כי שלושה טעמים עיקריים לכך שרישומו של בית כבית משותף לפי סעיף 42 לחוק לא יותנה בבקשה של רוב הבעלים, כמו בהסדר שלפי סעיף 143(א) לחוק.

הטעם הראשון הוא ההגנה על זכותו של שותף לפרק את הבעלות המשותפת שלו עם השותפים האחרים במקרקעין. על כך נאמר כי:

"התפיסה שביסוד חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") היא, שהבעלות המשותפת אינה רצויה, כמשתמע מסעיף 37(א) לחוק המקרקעין, לפיו 'כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף', ומן ההסדרים, שמטרתם צמצום הקשיים הנובעים מבעלות משותפת"
{ע"א 753/82 פלונית נ' פלוני, פ"ד לז(4), 626, 629}

על המדיניות שביסוד תפיסה זאת נאמר עוד כי:

"המדיניות החקיקתית המונחת ביסוד ההוראה הזאת היא לא רק ששיתוף במקרקעין עלול לגרום לריב ומדנים ... אלא שפירוק השיתוף מעודד בדרך-כלל את המגמה הרצויה של פיתוח המקרקעין, בעוד שהמשך הפיצול של הבעלות מכביד על סחירותם בשוק ועל פיתוחם." {דברי כב' השופט (כתארו אז) מ' לנדוי ב- ע"א 319/74 רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' פיין, פ"ד ל(1), 454, 457 (1975); ראו גם עניין גן בועז, 336}

התנייתו של פירוק השיתוף לפי סעיף 42 לחוק בהסכמה של רוב הבעלים אינה מתיישבת עם ההגנה על הזכות לדרוש את הפירוק והיא עלולה לגרום לכך שדווקא בעלי דירות בבניין שניתן לרשום אותו כבית משותף ישארו קשורים זה בזה לבלי הפרד.

הטעם השני, שהוא פן אחר של הטעם הראשון, הוא שהדרישה שרוב הבעלים יבקשו את רישום הבניין כבית משותף, כאמור בסעיף 143 לחוק, אינה מתיישבת עם תכליתו של סעיף 42 לחוק. סעיף 143 לחוק עניינו רישום בית שבו מספר יחידות מגורים כבית משותף, כאשר המטרה העיקרית היא רישום בעלות נפרדת בדירות וכינון משטר של בית משותף. זה הליך הנעשה ביזמתם של בעלי הבית שבו הם מכפיפים עצמם למנגנוני ניהול הבית המשותף הקבועים בפרק ו' לחוק {על משמעויות המעבר ממשטר של שיתוף רגיל למשטר של בית משותף ראו ג' טדסקי "בעלות ושיתוף בבית משותף", הפרקליט ל (תשל"ו), 214, 228-231; כן ראו ח' דגן "פרשנות בדיני קניין, הבית המשותף ובעיית הפעולה המשותפת", עיוני משפט כ (תשנ"ו) 45, 77-76}.

לעומת-זאת, מטרתו העיקרית של סעיף 42 לחוק איננה רישום הבניין כבית משותף, על כל הכרוך בכך - כמו במצב שתואר לעיל - אלא המטרה העיקרית היא פירוקו של השיתוף במקרקעין. מטרה זאת עולה בקנה אחד עם האמור בסעיף 37(א) לחוק שעליו עמדנו, לפיו 'כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף'. זכות זאת אינה מותנית בהסכמה, או בתמיכה, של רוב השותפים במקרקעין המשותפים.
הטעם השלישי הוא שהצו לרשום בניין כבית משותף לפי סעיף 42 נתון לשיקול-דעתו של בית-המשפט, בעוד שהליך הרישום לפי סעיף 143 לחוק הוא אקט מינהלי המסור למפקח על רישום המקרקעין ואינו נתון לשיקול-דעתו. על כך נאמר כי:

"בין שתי הדרכים הנזכרות לרישום נכס כבית משותף יש הבדל העשוי להצדיק את קיומן הנפרד של שתי הוראות שבחוק. החוק מבדיל בין המקרה שבו הרישום של נכס משותף כבית משותף אינו נתון לשיקול-דעת, כפי שהדבר אם ביקשו זאת בעלי למעלה ממחצית שטח הדירות שבבית, לבין המקרה שבו נתון הרישום לשיקול-דעת, אם ביקש זאת בעל משותף כלשהו, בהליכים לפירוק השיתוף" {י' ויסמן, 278 עד 280; ראו גם מ' דויטש, 611}.

טעם זה מיישב את הסתירה, כביכול, שבין הוראות סעיפים 42 ו- 143 לחוק. שלא כפעולתו של המפקח מאפשר שיקול-הדעת שבידי בית-המשפט לפי סעיף 42 לחוק בחינה של נסיבות המקרה לגופן, ולהמנע מלהורות על רישום הבניין כבית משותף כאשר יש מניעה לעשות כן. לעניין זה מקובל כי:

"סביר גם להניח כי הסמכות של בית-המשפט להורות על פירוק שיתוף על-ידי רישום בית משותף לא תוכל לשמש כדרך לעקיפת הצורך ברוב כדי לרשום נכס כבית משותף. אם בהליכי פירוק השיתוף יהיה זה רק מיעוט אשר יבקש את רישום הבית כבית משותף עשוי בית-המשפט להימנע מלהיעתר לבקשה מתוך הנחה שבבית כזה לא יימצא בין בעלי הדירות שיתוף הפעולה הנחוץ לניהולו התקין של הבית המשותף."
{י' ויסמן}.

לפיכך, רישומו של בניין כבית משותף, כדרך של פירוק שיתוף לפי סעיף 42 לחוק, אינו כפוף לסייג שבסעיף 143 לחוק וניתן להורות על הרישום אפילו נתבקש הפירוק רק על-ידי מקצת השותפים או אחד מהם.

1.8 סייגים נוספים לרישום בניין כבית משותף: היחסים בין השותפים
מלבד הסייגים המונעים פירוק שיתוף בדרך של חלוקה בעין - כגון "הפסד ניכר לשותפים" או קיומה של מניעה הנגזרת מדיני התכנון והבניה - רשאי בית-המשפט שלא להורות על פירוק השיתוף בדרך של רישום בית משותף גם מטעמים נוספים, הנובעים מאפיו של השיתוף בין הדיירים בבית משותף. כך, לדוגמה, יחסים עכורים בין הבעלים המשותפים, שאינם מאפשרים להם לנהל יחד את הבית המשותף, עלולים לשמש שיקול נכבד שלא להורות על רישום הבניין כבית משותף.

לעניין זה נאמר כי:

"רישומו של בית כבית משותף במקום שריב ומדנים הם מנת-חלקם של השותפים, עלול לקיים את הרוח הרעה לזמן בלתי-מוגבל, ושומה עלינו להרחיק עצמנו מכך. מכאן הסמכות שהיקנה המחוקק לבית- המשפט שלא להורות על רישומו של בית כבית משותף."
{עניין רידלביץ, פסקה 19 לפסק-דינו של כב' השופט מ' חשין; ראו גם עניין שרמייסטר, 272}.

בטענותיהם סמכו המשיבים על דברים אלה אולם לא הביאו ראיה כלשהי שתשמש תשתית כדי להחיל את ההלכה. כמו-כן לא הביאו טעם אחר כלשהו מדוע לא יוכלו לנהל יחד את הבית - שבו הם חיים בצוותא מאז ומקדם, וככל הידוע, בלי פרץ ובלי צווחה - אחרי שיירשם כבית משותף. ראוי לציין לעניין זה שלא די בחילוקי-דעות בדבר דרך הפירוק - כמו שהתגלעו כאן - כדי למנוע את הרישום כבית משותף אלא יש להראות שבין השותפים קיימת מערכת יחסים קשה ועכורה, העלולה לגרום כי ישותקו מערכות הניהול של הבית אם הבית יירשם כבית משותף {עניין שרמייסטר}.

מכיוון שכך גם טענה זאת דינה להידחות.

ראינו כי פירוק השיתוף בדרך של רישום כבית משותף עדיף, בדרך-כלל, על פני פירוק בדרך של מכירה. זאת התוצאה הראויה גם מטעמים נוספים.

בבוא בית-המשפט להורות מה הדרך הטובה ביותר לפרק את השיתוף שיש ללכת בה עליו לבחור בדרך שתגן, ככל האפשר, על האינטרסים של השותפים, כל אחד בנפרד, וכולם יחד. אין זאת בהכרח הדרך הטובה ביותר מבחינה עסקית; כפי שהיטיב לומר זאת , כב' השופט מ' חשין, אם ברצונו (של שותף) לעשות את המקרקעין מקור לעשיית רווחים, ינקוט בדרכים הראויות לכך.

נושא פירוק שותפות במקרקעין לא לכך ייעד עצמו {ראו: עניין רידלביץ, פסקה 30 לפסק-דינו}. אכן, לאינטרסים הכלכליים של השותפים יש משקל רב, אולם מולם עומדת השאיפה לשמר, כמידת האפשר, את הזכויות הקיימות של השותפים כמו שהן. לעניין זה יש יתרון לפירוק בדרך של רישום הבניין כבית משותף על פני פירוק בדרך של מכירה. רישום הבניין כבית משותף משמר את זכויות הבעלות של השותפים בחלקיהם במקרקעין - בבחינת "שלי שלי ושלך שלך" - ואינו כופה עליהם להחליף את המקרקעין בכסף - בבחינת "גם לי וגם לך לא יהיה". זאת היא, איפוא, הדרך הרצויה לחלק את הנכס, כאשר בידי כל אחד מן השותפים נשאר חלקו בנכס - פחות או יותר - ואין הוא אנוס להפרד ממנו.

ראוי להוסיף כי בבניין שאינו רשום כבית משותף יש, אמנם, בעלות משותפת של השותפים בחלקה כולה, בלי חלוקה פיזית לחלקים מסויימים, בדומה לשיתוף בחלקת מקרקעין שאיננה בנויה. אולם, להבדיל מבעלות משותפת בחלקת מקרקעין שאיננה בנויה, במקרה של בעלות משותפת בבניין דירות קיים, בדרך-כלל, מצב של ייחוד הדירות לכל אחד מן הבעלים המשותפים, כך שכל אחד מהם מחזיק בדירה מסויימת, או דירות אחדות, וניתן לראות בו "בעלים בפועל" של אותה דירה או של אותן דירות. כאשר נעשה פירוק השיתוף בדרך של רישום הבניין כבית משותף, מחולק הנכס על-ידי "הקצבת דירות לשותפים לפי חלקיהם" (סיפת סעיף 42(א) לחוק).

אם אין החלוקה הפיזית של הדירות בבניין משקפת את חלקיהם של הבעלים המשותפים בנכס, מורה בית-המשפט על תשלומי איזון כאמור בסעיף 42(ב) לחוק. כך נשמרות בידי השותפים בנכס הזכויות שהיו להם, תוך שהם זוכים ביתרון הנוסף שמקנה להם החופש לעשות בחלקיהם כאוות נפשם. זאת תוצאה רצויה. גם במקרה שלפנינו כך.

לפיכך בית-משפט מציע כי פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי יבוטל וכי פסק-דינו של בית-משפט השלום יוחזר על כנו. התיק יוחזר לבית-משפט השלום על-מנת להמשיך בהליכי פירוק השיתוף בדרך של רישום הבניין כבית משותף.

ב- תמ"ש (ת"א) 16560/08 {י.ל נ' מ. ו., פורסם באתר האינטרנט נבו (17.05.09)} הוכרעה תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין שהגישו התובעות כנגד אחותן הנתבעת (מדובר בנשים קשישות, שירשו את המקרקעין מהוריהן).
התובעות מבקשות פירוק בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת התמורה בינהן. לטענתן קיימת מערכת יחסים עכורה בינן לבין הנתבעת, וכי הנתבעת, מערימה קשיים ומסרבת לפעול, יחד עם התובעות למימוש מקסימאלי של זכויות בנכס. התובעות טענו כי בשל מצבו התכנוני, הקנייני והפיזי של הנכס אין כל אפשרות מעשית לחלוקתו בעין. הנתבעת ביקשה לדחות את התביעה ולחילופין להורות על פירוק השיתוף בדרך של רישום "בית משותף" וייחוד דירות לכל אחת מן האחיות.

בית-המשפט לענייני משפחה קיבל את התביעה.

קיימים מספר טעמים שהנחו את בית-המשפט. ראשית, משלא נתנה הנתבעת תצהיר עדות כדין (הנתבעת מתגוררת בחו"ל, תצהיר שניתן מחוץ לישראל, חייב להיעשות בכתב לאחר אזהרה ובפני נציג דיפלומטי או קונסולרי של ישראל) ואף משלא התייצבה לדיון ההוכחות, אין לנתבעת כל ראייה וניתן לכאורה כבר בשלב זה לקבל את התביעה. חרף האמור, בית-המשפט בחן את טענות התובעות.

בנסיבות המתוארות בכתב התביעה, הדרך הנכונה הייתה לנקוט בהגשת התביעה. שכן, כידוע, הפסיקה ראתה בשיתוף מקרקעין דבר שלילי, והיא עודדה את פירוק השיתוף. כחוט השני שזור בפסיקת בתי-המשפט העיקרון היסודי לפיו שמורה לכל שותף הזכות לפירוק שיתוף במקרקעין "בכל עת" {סעיף 37 לחוק המקרקעין}. יכולתו של שותף לתבוע פירוק שיתוף היא יכולת אבסולוטית, ואין צורך במתן נימוקים לרצון לפרק השיתוף.

הפסיקה נתנה דעתה ל"ויכוח" שבין שתי הגישות לפירוק שיתוף על-ידי חלוקה בעין, בהתאם לסעיף 39 לחוק המקרקעין (אשר פורשה גם כרישום בית משותף) או מכירה וחלוקת התמורה בין השותפים בהתאם להוראת סעיף 40(א) לחוק המקרקעין. על-פי ההלכה המשפטית יש העדפה לפירוק השיתוף בדרך של רישום בית משותף ואולם זאת "כל עוד יהיה עיקר המקרקעין המשותפים בית הראוי להירשם כבית משותף", למעט במקרים בהם יש חריגים - אם יגרם הפסד ניכר לשותפים ולעיתים אף עקב יחסים עכורים או שיקולי צדק.

במקרה דנן, מכלול הנסיבות: המצב התכנוני של הנכס, ההפסד הכספי הניכר באם יבוצע פירוק שיתוף בעין, היחסים העכורים שבין הצדדים ושיקולי צדק מוביל למסקנה, שאין להורות על פירוק השיתוף בדרך של רישום בית משותף. נקבע כי הדרך הצודקת והריאלית לפירוק השיתוף בנכס נשוא התביעה תהיה במכירת מלוא הזכויות בנכס למרבה המחיר, וחלוקת התמורה בין הבעלים.

ב- תמ"ש (ת) 5491/98 {א.י נ' א.י, פורסם באתר האינטרנט נבו (15.10.02)} הוכרעה תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין, שהוגשה ב - תמ"ש 5491/98, על-ידי התובע כנגד אחיו (להלן:"הנתבע"), וכנגד אחותו (להלן "הנתבעת").

בהחלטה זו נדרש בית-משפט לקבוע, באיזו דרך יפורק השיתוף בבית המגורים (להלן: "הבית"), האם בדרך של רישום הבית כבית משותף וייחוד היחידות השונות על שם בעלי הדין, כעתירת התובע, או בדרך של מכירתו בשוק החופשי, כעתירת הנתבע.
בטרם דיון בגופם של דברים, יצויין, כי ההליכים בתיק זה התארכו, במידה מסוימת, בשל נסיונות אין ספור, לסייע לבעלי הדין להגיע לפתרון הסכסוך ביניהם, ללא צורך בהכרעה שיפוטית, במיוחד נוכח העובדה שהנתבע לא היה מיוצג. לצורך זה הוקדש מספר רב של ישיבות, כאשר, שוב ושוב, טענו בעלי הדין שהם על-סף הסדר ביניהם, אולם, הדבר לא נסתייע.

יתר-על-כן, בהיות הנתבע בלתי מיוצג, הוא לא נלאה מהצפת בית-המשפט, שוב ושוב, במסמכים ו"כתבי טענות", אשר גרמו לבזבוז זמן שיפוטי יקר. גם אזהרות בית-המשפט בעניין זה לא הועילו.

יתרה-מזו, בעלי הדין לא הגישו כראייה אישור כלשהו, מאת המפקח על רישום המקרקעין, בהתייחס לשאלה, האם ניתן לרשום את הבית כבית משותף, אם לאו. בנסיבות אלה, בבוא לכתוב החלטה זו ועל-מנת שלא להשחית זמן שיפוטי יקר נוסף, הורה בית-משפט למפקח על רישום המקרקעין להגיש אישור כאמור ולהשיב לשאלה האמורה.

תשובת המפקחת על רישום המקרקעין נתקבלה בבית-המשפט ביום 27.05.02 ולפיה ניתן לרשום את הבית כבית משותף.

עם קבלת תשובת המפקחת נעשה ניסיון נוסף לסייע לבעלי הדין להגיע להסכם, אולם גם ניסיון זה נכשל.

רקע עובדתי
התביעה נשוא החלטה זו הנה תביעה אחת מיני תביעות רבות והליכים משפטיים רבים, המתנהלים בין האחים, לאורך שנים רבות.
נשוא התביעה הינו בית אותו ירשו האחים מאביהם המנוח.

הבית נבנה בשנת 1939.

מאז שנת 1974 לערך מתנהלים בין האחים, בינם לבין עצמם, ובינם לבין בני משפחה נוספים, סכסוכים אודות השימוש בבית וההחזקה בו, כמו גם בעניינים רבים נוספים, הכרוכים ברכוש שנתקבל בירושה על-ידי האחים ואחים נוספים, שאינם צד להליך זה.

זכויות האחים בבית הן כדלקמן: התובע 40%; הנתבע 40%; הנתבעת 20%.

יוער, בפועל רשומים על שם הנתבעת 40% מהזכויות בבית, אולם אין מחלוקת, כי מחצית מזכויותיה מוחזקות על ידה בנאמנות עבור הנתבע.

התובע והנתבע מחזיקים בפועל בחלק מהיחידות בבית. גם ביחס לזכות לחזקה זו קיימת מחלוקת בין האחים (למשל, חקירת השמאי). בהליכי בוררות שהתקיימו בין בעלי הדין בפני הבורר נקבע, בין השאר, כי התובע הינו בעל זכות לדיירות מוגנת בחנות מס' 4 ובכפוף לתנאים המפורטים בפסק-דינו של הבורר, הנתבע הינו בעל זכות בר-רשות בחנות מספר 3.

מצבו הפיזי של הבית רעוע. כך, מתאר, את מצב הבית, השמאי, בחוות-דעתו:

"המבנה בנוי משנת 1939, מצב תחזוקתו גרוע והחצר מוזנחת, רוב חלקיו לא היו בשימוש ב- 20 שנה האחרונות, יחידות הדיור לא ראויות למגורים בשלב זה."

ובהמשך:

"קומות א' ו- ב' מגורים:
יחידות הדיור לא מאוכלסות מזה זמן רב, כמו-כן מצב התחזוקה גרוע, טיח מקולף, סדקים, טיח נושר מתקרת דירות המגורים וחדר מדרגות, דלתות חלונות ומסגרות לא שמישים וצנרת אינסטלציה מעלה חלודה וריקבון."

בשל מצב הבית, כמתואר לעיל, הוצאו צווי הריסה/אטימה ביחס לחלקים שונים בו {ראה, למשל, הודעה לפי סעיף 3 לחוק העזר לתל אביב יפו (הריסת מבנים מסוכנים), תשל"ב-1971 (ת/2); דו"ח מבנה מסוכן מיום 12.05.91 (ת/3); נספח ד' לכתב התביעה בתמ"ש 5490/98; בש"א 8387/02 ותגובת התובע לבקשה}.

כאמור לעיל, ההליך נשוא החלטה זו הינו אך אחד מתוך מספר רב של הליכים משפטיים אשר התנהלו ומתנהלים בין בעלי הדין.

כך, כיום תלויות ועומדות בין בעלי הדין ארבע תביעות המתייחסות לבית. האחת - תמ"ש 5490/98 - תביעה למתן הוראות, אשר הוגשה על-ידי הנתבע כנגד התובע והנתבעת. בתביעה זו עתר הנתבע להתיר לו לשפץ או להשכיר את יחידותיו השונות ולהשתמש בשכר הדירה על-מנת לממן את הוצאות השיפוץ ושכר טרחתו עבור ביצוע השיפוץ.

השניה - תמ"ש 5490.1/98 (צ"ל תמ"ש 5491.1/98) - תביעה שכנגד, אשר הוגשה על-ידי הנתבע כנגד התובע, בה עתר הנתבע, בין-היתר, כדלהלן: בליתן פסק-דין הצהרתי, לפיו אין לתובע זכות לדיירות מוגנת בחנות מס' 4 כולל החצר שבבית; לפינויו מהחנות; לחייב את התובע בשכר דירה ראוי; לפנות את התובע ממספר יחידות נוספות שבבית, אשר פורטו בכתב התביעה שכנגד, ולשלם דמי שימוש ראויים בגין השימוש שעשה בהן; ועוד.

השלישית - תמ"ש 5491/98 - התביעה נשוא החלטה זו.

הרביעית - תמ"ש 5493/98 - תביעה למתן הוראות, אשר הוגשה על-ידי התובע, כנגד הנתבעים, בה עתר למתן צווים שונים המתייחסים לשימוש ביחידות השונות בבית ולחלוקת הוצאות אחזקתו ביניהם.

כמו-כן, תלויות ועומדות שתי תביעות נוספות-

האחת, תמ"ש 5492/98 - תביעה לפירוק השיתוף בזכויות בעלי הדין בבית נוסף, המצוי ברחוב רמב"ם 43, בפתח תקוה, הידוע כחלקה 92 בגוש 6379. יוער, כי בתביעה זו לא התקיימו דיונים, באשר במהלך ההליכים המשפטיים ערכו בעלי הדין עסקת קומבינציה, במסגרתה מכרו את זכויותיהם בבית זה.

השניה, תמ"ש 84680/98 - תביעה, אשר הצדדים לה הינם האחים, אחות נוספת, הגב' מלכה לוי, וכן יורשי אחיהם, המנוח אליהו גזית ז"ל. יצויין, כי, כאמור לעיל, בין בעלי דין אלה התנהלו בזמנו, עובר להליך דנא, הליכי בוררות, במסגרתם נדונו, בין-היתר, גם הזכויות בבית וכן מחלוקות נוספות, לרבות הוצאות הקבורה של אמם המנוחה.

אין מחלוקת בין בעלי הדין, כי יש מקום להורות על פירוק השיתוף בבית. המחלוקת בין בעלי הדין עניינה אך ורק בשאלה כיצד יבוצע פירוק השיתוף.

אין צורך להכביר במילים אודות העקרונות, לפיהם על בית-המשפט לנהוג בבואו להחליט כיצד יפורק השיתוף במקרקעין, בכלל, ובבית שניתן לרישום כבית משותף, בפרט. עקרונות אלה נקבעו וסוכמו לאחרונה במספר פסקי-דין.

כפי שעולה מהפסיקה, פירוק השיתוף בדרך של רישום בית כבית משותף, לפי סעיף 42 לחוק המקרקעין, עדיף על פירוק בדרך של מכירה לפי סעיף 40 לחוק (המכונה בפסיקה ולהלן: "חלוקת המקרקעין").

עם-זאת, לבית-המשפט שיקול דעת והוא מוסמך להורות על פירוק שלא בדרך של חלוקת המקרקעין. ההוכחה, כי על בית-המשפט להימנע מלהורות על פירוק השיתוף בדרך של הפיכת הבית לבית משותף מוטל על הטוען לכך {ראה פרשת קוצר; פרשת רידלביץ}.

בין השיקולים אשר ינחו את בית-המשפט שלא להורות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית כבית משותף, כלל בית-המשפט העליון שניים הרלבנטיים לעניינו: האחד - "הפסד ניכר לשותפים"; השני - יחסי השותפים בינם לבין עצמם.

בהתייחסו לשיקול השני קבע כב' השופט מ' חשין בפרשת רידלביץ, 638, כי:

"פירוק שיתוף במקרקעין נועד להרחקת השותפים זה-מזה, ובייחוד אמורים הדברים בשותפים שהם צהובים זה-לזה. ואולם, רישומו של בית כבית משותף במקום שריב ומדנים הם מנת-חלקם של השותפים, עלול לקיים את הרוח הרעה לזמן בלתי מוגבל, ושומה עלינו להרחיק עצמנו מכך. מכאן הסמכות שהקנה המחוקק לבית-המשפט שלא להורות על רישומו של בית כבית משותף."

וגם:
"בית בבעלות משותפת יירשם איפוא כבית משותף אלא אם בנסיבותיו של עניין פלוני לא יהיה הדבר צודק לגבי מן הבעלים השותפים. אשר לתוכנו של אותו "צדק": והבאנו למעלה דוגמת מקרה שבו אפשר לא יורה בית-המשפט על רישומו של בית כבית משותף, והוא בשותפים המסוכסכים קשות ביניהם לבין עצמם."

וכך, גם קבע כב' השופט י' טירקל בפרשת קוצר (עמ' 865-864):

"מלבד הסייגים המונעים פירוק שיתוף בדרך של חלוקה בעין - כגון "הפסד ניכר לשותפים" או קיומה של מניעה הנגזרת מדיני התכנון והבניה - רשאי בית-המשפט שלא להורות על פירוק השיתוף בדרך של רישום בית משותף גם מטעמים נוספים, הנובעים מאופיו של השיתוף" בין הדיירים בבית משותף. כך, לדוגמה, יחסים עכורים בין הבעלים המשותפים, שאינם מאפשרים להם לנהל יחד את הבית המשותף, עלולים לשמש שיקול נכבד שלא להורות על רישום הבניין כבית משותף. לעניין זה נאמר, כי:

"... רישומו של בית כבית משותף במקום שריב ומדנים הם מנת-חלקם של השותפים, עלול לקיים את הרוח הרעה לזמן בלתי-מוגבל, ושומה עלינו להרחיק עצמנו מכך. מכאן הסמכות שהקנה המחוקק לבית-המשפט שלא להורות על רישומו של בית כבית משותף" {עניין רידלביץ, 638. ראו גם עניין שרמייסטר, 272}...
ראוי לציין לעניין זה שלא די בחילוקי-דעות בדבר דרך הפירוק -כמו שהתגלעו כאן - כדי למנוע את הרישום כבית משותף אלא יש להראות שבין השותפים קיימת מערכת יחסים קשה ועכורה, העלולה לגרום כי... ישותקו מערכות הניהול של הבית אם יירשם כבית משותף." (עניין שרמייסטר)"

והרי, כפי שקבע כב' מ"מ הנשיא מ' לנדוי ב- ע"א 587/78 {רוטשילד נ' פרנק, פ"ד לג(3), 33, 37 (1979)}:

"אין ברישום הבית כבית משותף חלוקה שלמה בעין, כי הרי הבעלים עדיין מוסיפים להיות קשורים זה לזה עקב שיתופם ברכוש המשותף. סבורני שמשום כך, או גם משום כך קבע המחוקק בסעיף 42, בניגוד ללשון ההחלטית של הסעיפים 39 ו- 40 כי בית-המשפט רשאי לצוות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים. מכאן שניתן לבית-המשפט שיקול-דעת שלא להפעיל את סעיף 42... אם בכל נסיבות העניין אין הדבר צודק לגבי מי מן הבעלים המשותפים."

לעניין זה ראו גם ת"א (ת"א) 25880/87 {שרמייסטר נ' איסרליש, פ"מ תשנ"ג(ג), 265, 272 (1992)}.

כתבי הטענות ההדדיים בתובענות השונות, פרוטוקול הדיונים ובמיוחד התרשמות בית-משפט מהיחסים בין בעלי הדין, כפי שבאה לידי ביטוי במהלך הדיונים, מחייבים קביעה חד-משמעית: מערכת היחסים בין בעלי הדין לא תאפשר ניהול הבית כבית משותף.

יש לאבחן את המקרה מהמקרים אשר נדונו ב- פרשת קוצר, שם ציין כב' השופט י' טירקל, כי בעלי הדין "לא הביאו טעם אחר כלשהו מדוע לא יוכלו לנהל יחד את הבית - שבו הם חיים בצוותא מאז ומקדם, וככל הידוע, בלי פרץ ובלי צווחה - אחרי שיירשם כבית משותף", ובפרשת רידלביץ , שם הדגיש כב' השופט מ' חשין את נכונותם של הנתבעים לשתף פעולה ולעשות את כל הדרוש לצורך שיקום הבית וניצול מלוא הפוטנציאל הטמון בו, לדבריו:

"אכן, ביודענו כי רידלביץ נכונים לשלב זרועות עם מודעי למימוש כל פוטנציאל הרווח בנכס, לא ניתן כלל לדבר על הפסד - בוודאי לא על "הפסד ניכר" - שייגרם למודעי אם תעשה חלוקה בעין."

עיון בכתבי הטענות, אשר הגישו בעלי הדין ואחיהם, בהליכים הרבים אותם הם מנהלים אלה כנגד אלה (בהרכבים שונים, בכל הליך, תלוי באינטרס של כל אחד מבעלי הדין ביחס לאותו הליך), מחייב את המסקנה, כי אם יפורק השיתוף במקרה דנא על דרך של רישום הבית כבית משותף, ימצאו הצדדים את עצמם, תוך זמן קצר ביותר, בהליכים משפטיים חדשים בכל הקשור לניהול הבית המשותף, לכשיירשם, אם בכלל יאפשרו בעלי-הדין את רישומו, באשר בעלי הדין הוכיחו, בראיות למכביר, כי הם אינם מכירים באפשרות לשתף פעולה, בוודאי שלא לאורך זמן. האינטרסים המניעים את הצדדים אינם כלכליים גרידא, פעמים רבות האינטרסים אינם ענייניים, אלא רגשיים. כאשר המדובר בקו ברור ואחיד בעבר, קשה להניח, כי העתיד יהיה שונה.

דווקא מפי התובע למדים אנו על המכשולים הרבים שייערמו בדרך לשיתוף פעולה ולו מינימאלי בין בעלי הדין. כך, למשל, לטענתו, אפילו כונס הנכסים, לא הצליח להשלים את משימתו ולרשום את הזכויות בבית על שם הזכאים להירשם כבעלי זכויות בו "בשל אי תשלום מיסי עיריה על-ידי הנתבע 1 ונתבעת 2.

התובע עצמו טוען כי:

"בשל חוסר אפשרות לשיתוף פעולה, חשדות הדדיים וחוסר אמון בסיסי, הצדדים אינם מצליחים לנהל את הבית והוא מוזנח וברובו אינו מנוצל להשכרה."

על חוסר האפשרות לשיתוף פעולה עמד התובע גם בכתב ההגנה ב- תמ"ש 5490/98 (סעיף 6); שם, כנתבע, הוא טען:

"הנתבע יציין כי לשותפות בנכס היסטוריה ארוכה ולא מוצלחת במיוחד בשל חוסר האמון וחוסר שיתוף הפעולה בין הצדדים."

בכתב הגנתה באותו הליך (תמ"ש 5490/98) הדגישה גם הנתבעת את היחסים המעורערים בין בעלי הדין ואת הסכסוכים הרבים ביניהם:

"התובע והנתבעים מסוכסכים בינם לבין עצמם והדרך שמצא התובע ל"שיקום" הנכס תחריף את העימותים ביניהם."

למותר לציין, כי לעובדת קיומו של חוסר אמון והעדר שיתוף הפעולה בין בעלי הדין הסכים גם הנתבע. בכתב ההגנה טוען הנתבע (סעיף 7):

"התובע חשדן אינו נותן אימון ואינו משתף פעולה, גורם לקיפאון בנכסים כאמור בתביעה לצו עשה..."

על מערכת היחסים המעורערת בין האחים יעידו כתבי הטענות בתביעה ב- תמ"ש 5493/98 (ובית-משפט אינו קובע, אם הנטען באותה תביעה אמת הוא, אם לאו, אלא מתייחס לעצם העלאת הטענות), שם מעלה התובע טענות חמורות ביותר כנגד הנתבע, ביחסו לו אלימות פיזית ממש, עת התגלע ביניהם סכסוך בנוגע להחזקת יחידות מסוימות בבית, כך, במהלך תקופת ההליכים בפני לטענתו (סעיפים 2 ו- 3):

"ביום 09.10.98 גילה התובע לתדהמתו כי כל הציוד שהיה בחנות הוצא ונעלם ואילו הנתבע השתלט על המקום ותפס בו חזקה בלעדית וללא רשותו הציב בה ביום הקודם את כל מכונות הנגרות...

כשאחז התובע במפתח החנות בטענה שיש גם לו זכות בה, התנפלו הנתבע ביחד עם בנו אלי, תקפו את התובע והכו אותו באכזריות, באזור הבטן והמפשעה, קרעו את מכנסיו ופצעו אותו.

את אשתו של התובע שניסתה לגונן על בעלה הכה האח במנעול ופצע את ידה."

ובהמשך (סעיפים 6-5):

"התובע הזמין שוטר למקום וזה ניסה לשדל אותו שלא להגיש תלונה, שאם יעשה כן, יפתח תיק פלילי לאחיינו אלי שהוא כבן 24 ועתידו ייפגע.

התובע שוקל צעדיו בעניין זה.

יצויין כי גם לפני שנתיים פצע הנתבע את התובע בראשו."

השיטה של קביעת עובדות בכוח הזרוע, עוברת כחוק השני בהתנהגותו של התובע ומדגישה הצורך בפירוק השיתוף.

כאמור, התביעה האמורה לא התבררה לגופה ואין בהבאת ציטוטים ממנה כדי לקבוע דבר לעניין אמיתות תוכנם, אולם, בהתחשב בטענות שהועלו בבקשה האמורה ובסעיפים 11-7 לכתב התביעה ב- תמ"ש 5490/98 ובנספחים ו' ו- ז' לכתב התביעה שם, אין ספק, כי יש בעצם העלאת הטענות כאמור על-ידי התובע, כדי להוות ראייה, העולה כדי הודאת בעל-דין, התובע, כי אין בפנינו מקרה של חילוקי דעות עניינים של מה בכך בין האחים, אלא סכסוך שגלש או עשוי לגלוש לידי אלימות ממש.

חוסר היכולת של בעלי הדין לשתף פעולה נלמד גם ממכתבם של התובע והנתבע לנתבעת, מיום 12.11.97, אשר נספח לתשובה לכתב הגנה לתביעה שכנגד שהגיש הנתבע. לדבריהם:

"אין לנו טובת הנאה מרכושינו מזה 23 שנה ..."

ואם למראית עין עולה ממכתב זה שיתוף פעולה בין התובע לבין הנתבע, עיון בנספחים לכתב התביעה שכנגד מלמד, כי לא כך הם פני הדברים, מאחר ובטרם חלפו 30 יום מיום שליחת המכתב האמור, כבר שלח הנתבע מכתב לתובע ולנתבעת (נספח ה' לתביעה שכנגד), בו מוחה הנתבע על חוסר שיתוף הפעולה מצידם לצורך שיפוץ הבית ושיקומו.

גם מטיעוניהם של באי-כוח האחים ניתן ללמוד, כי הם אינם מדברים בינם לבין עצמם, אלא באמצעות צד שלישי, ואם לא יכולים בעלי-הדין אפילו לדבר ביניהם כיצד יגיעו להסכמה?!
כך טען בא-כוח הנתבעת בפרוטוקול הדיון מיום 23.04.98 (עמ' 3):

"הייתי מבקש שהעמדה שלנו כפי שיודעים אותה גם הצדדים האחרים, כי יש לפרק את השיתוף. הפירוק הטוב ביותר הוא לא שיפוץ הבניין וחלוקתו, כי הבניין במצב רעוע ביותר ויכניס את הצדדים ומרשתי להוצאות גבוהות ביותר."

בדיון מיום 01.10.98 חזר ב"כ הנתבעת על עמדה זו (פרוטוקול הדיון מיום 01.10.98, בעמ' 1), וטען:

"...אני פיזית לא יודע איפה לשבת. למעשה אני היחידי שמדבר עם שני הצדדים כי אין ביניהם הידברות. צריך לפרק את השיתוף ולמכור את הנכסים לצד ג' וללכת כל אחד לדרכו. אין דרך בעולם שלא ישבתי, ישבתי לעניין המגרש ברח' רמב"ם. הדבר היחיד שמשותף בין האנשים הוא שם המשפחה למען השיתוף במקרקעין... לגבי הבניין בוולפסון, הבניין לדעתנו בלתי ניתן לשיקום. אם נצטרך להשקיע סכומי עתק בשיפוץ, אין חוו"ד לנושא, ככל שהיו הצעות בתקופות הרלוונטיות למכירה, היה מדובר במכירה לצורך הריסה והקמת בנין חדש. אם ניקח שיפוץ ונמנה כונס לצורך ביצוע השיפוץ ונעמיס עלויות שבסופו של דבר נוכל למכור יחידות, השאלה כמה דירות נמכור ותוך כמה זמן. גם היום ממכירה אני יכול לקבל פטור ממס עבור דירה אחת. אי אפשר לגור בדירות."

גם בדיון מיום 19.05.99 חזר ב"כ הנתבעת על עמדת מרשתו (פרוטוקול הדיון מיום 19.05.99, עמ' 1, ש' 8-7):

"אני לא מוצא לנכון להביע דעה בסכסוכים, הנכסים האלה צריכים להימכר ואח"כ נריב על הכסף, נמכור, יהיה כסף בקופה, יישאר חלק לתביעות הדדיות והבטחות."

אמנם, כטענת הנתבע, בעניין מסויים עלה בידי בעלי הדין להגיע להסכמה - בנוגע להתקשרות ב"עסקת קומבינציה" ביחס לנכס ברחוב רמב"ם בפתח תקוה, אולם, אין בכך, כי יש בהסכמה זו כדי להעיד על יכולתם של בעלי הדין לשתף פעולה לאורך זמן בכל הקשור לניהול הבית ואחזקתו. יש לזכור, הבית שייבנה ברחוב רמב"ם, בפתח-תקוה (אשר, קרוב לוודאי, יירשם כבית משותף), יהיה בית חדש, אשר ניהולו ואחזקתו, לפחות בשנים הראשונות, לא יצריך השקעות רבות ולא יצריך קבלת החלטות כבדות משקל.

בכל מקרה באותו בית לא יהיו האחים בעלי כל הדירות בו אלא חלק מקבוצה של בעלי דירות; לפיכך, אפילו יתגלעו ביניהם חילוקי דעות בין האחים בנוגע לניהולו ואחזקתו של אותו בית, יש להניח, כי לא יהיה בחילוקי דעות אלה כדי לשתק את הניהול והאחזקה של אותו בית. לעומת-זאת, הבית נשוא החלטה זו הינו בית "ישן", אשר מצבו התחזקותי מחייב שיתוף פעולה, קרוב ורצוף, לשם שיקומו ושיפוצו. אין בעובדה שניתן לבצע את שיקום הבית ושיפוצו באמצעות כונס נכסים כדי להבטיח, כי בעלי הדין לא "ימצאו" עילות, שונותו משונות, להתכתש האחד עם רעהו ואפילו עם כונס הנכסים.

כפי שצויין לעיל, רישום בית משותף אינו שקול להפרדה בעין, שכן גם לאחר ייחוד הדירות בבית משותף על שם בעלי הדין בנפרד, עדיין תידרש מידה מסויימת של שיתוף: השיתוף ברכוש המשותף.

על היחסים המיוחדים, המאפיינים את בעלי הזכויות בבית המשותף, עמד כב' השופט מ' חשין ב - רע"א 7112/93 {צודלר נ' יוסף, פ"ד מח(5), 550 (1994)}:

"הבית המשותף הינו מעין יצור-כלאיים: ה"דירות" בבית המשותף מצויות בבעלות נפרדת (סעיף 54 לחוק), ובצידן ה"רכוש המשותף" מצוי בבעלות משותפת של כל הבעלים."

ובהמשך (פסקה 14):

"אכן, גילויה של זכות הבעלות בדירה שבבית המשותף שונים הם מגילוייה של זכות הבעלות הקלאסית, ואין זהות מוחלטת בין זכות בעלות זו לבין זכות בעלות זו. למשל: אדם אינו רשאי על דעתו-שלו בלבד לקרוע חלון בקיר דירתו שבבית המשותף, אם אותו קיר הוא קיר חיצוני של הבית (ראה סעיף 2 לתקנות המצוי, בתוספת לחוק); ובעל דירה חייב ליתן לבעל דירה אחרת להיכנס אל דירתו, במקום של צורך בתיקונם של צינורות או אביזרים אחרים המשרתים את כלל הבעלים (סעיף 4 לתקנון המצוי). השיתוף ברכוש המשותף - אם תרצה: החיים יחדיו - אוצל מאליו על תכונותיה של זכות הבעלות הנפרדת: מצמצם ומצר את תוכנה של הבעלות הקלאסית, להתאימה לאותן תכונות מיוחדות המאפיינות את הבית המשותף. ובלשונו של השופט ויתקון בדיון הנוסף בפרשת סדובסקי (עמ' 376):

'בית משותף פנים לו לצד השיתוף ולצד ההפרדה שבין השותפים, ואני מייחס חשיבות מיוחדת לצד השיתוף, דהיינו למגבלות שהחיים בצוותא מטילים על כל שותף ושותף.'

כי זאת נדע ונשמור: חיים יחדיו - וכך בבית משותף - מחייבים מעצמם ויתור הדדי של כל המעורבים; בשיתוף חייב כל שותף לתרום מעצמאותו לטובת זולתו, כשם שזולתו יתרום לו."

כדברי כב' השופט י' טירקל ב- רע"א 6339/97 {רוקר נ' סלומון, פ"ד נה(1), 199, 244-245 (1999)}, בתארו את יחסי בעלי הדירות בבית המשותף:

"שיקול נוסף המחזק את התוצאה שאליה הגענו נעוץ באופיים של יחסי השכנות בין בעלי הדירות בבית משותף. אחד המאפיינים של יחסים אלה הוא המתח בין זכות הבעלות הבלעדית של בעלי הדירות בדירותיהם לבין השיתוף שכופה עליהם החוק בעניינים שונים {ראו: י' ויסמן "יחד ולחוד בבית המשותף" משפטים טז (תשמ"ו- תשמ"ז) 197; ח' דגן "פרשנות בדיני קניין, הבית המשותף ובעיית הפעולה המשותפת - בעקבות רע"א 7112/93 צודלר נ' יוסף", עיוני משפט כ (תשנ"ו-תשנ"ז), 45}. סכסוכים בין בעלי דירות לגבי השימוש ברכוש המשותף ולגבי ניהול הבית המשותף הם סכסוכים נפוצים. על המאפיינים המיוחדים של "יחסי הגומלין בין השוכנים בצל קורתו של בית משותף" עמד כב' הנשיא מ' שמגר באומרו:

"יחסים אלו מאופיינים, בדרך-כלל, בכך שהצדדים להם אינם בוחרים איש את רעהו, והם כאילו נכפים זה על זה באורח אקראי עקב עצם עובדת המגורים. לעיתים קרובות, עשויים יחסים אלו להימשך שנים לא מעטות. הם מתאפיינים, בנוסף לכך, בקרבה פיסית הדוקה בין הצדדים - המביאה לכך שפעולתו של האחד משפיעה בהכרח על מצבו של האחר. לאור מרכיבים אלו, כשהם נראים כמכלול, ברור כי אם, ורק אם, יפעלו בעלי הדירות והדיירים, איש כלפי רעהו, בתום לב ובהגינות, יוכל הבית המשותף להתנהל בצורה תקינה, לרווחתם המשותפת של יושביו."
{ע"א 2896/90 יוסף טרוצקי ואח' נ' אלפונסו דיין ואח, פ"ד מו(5), 454 (1992)}.

לסיום פרק זה של פסק-הדין, יצויין, כי בכתב התביעה לפירוק השיתוף מונה התובע עצמו מקצת מהדברים, אשר, לטענתו, יצריכו את בעלי הדין לשתף פעולה ביניהם, אם וככל שיפורק השיתוף בדרך של רישום הבית כבית משותף; לדבריו (סעיף 6):

"הצדדים יצטרכו לשתף פעולה ביניהם רק בשיפוץ חדר המדרגות, הגג והחלק החיצוני של הבניין ולשם כך יהיה על המנהל המיוחד או כונס הנכסים שימונה לביצוע פירוק השיתוף לגבות כספים מן הצדדים לפי חלקיהם היחסיים ובהתאם לתקציב שיפוץ יאושר, לבצע את השיפוץ בשלב המתאים."

טענת התובע אינה מתקבלת על-ידי בית-משפט, כי הצורך בשיתוף הפעולה יצטמצם לפעולות שנמנו על ידו לעיל; המדובר בפעולות מקדמיות בלבד, באשר ברור, כי גם אם ימנה בית-המשפט כונס נכסים לביצוע השיפוץ הראשוני של הבית, עדיין יידרש מבעלי הדין להמשיך ולשתף פעולה בשימור הבניין ותחזוקתו השוטפת, בחלוקת השימוש בשטחים שיהוו רכוש משותף ועוד.

יש לזכור, למעשה, חוק המקרקעין קובע, כי גם על ניהולו של בית, הניתן לרישום כבית משותף, וכזהו הבית נשוא דיוננו, יחולו הוראות החוק העוסקות בניהול בית משותף בשינויים המחויבים (ראה פרקים ו' ו- ז' לחוק). הוראות אלה קובעות, כי ברוב המקרים תידרש החלטת רוב לניהול הבית ומתקניו. על-אף שדי בהחלטת רוב בלבד, לצורך קבלת החלטות כאמור, לא עלה בידי בעלי הדין לקבל החלטות מעין אלה ובפועל הבית שותק.

בשים-לב למערכת היחסים השוררת בין האחים מזה כשלושים שנה ובהתחשב ביתר הראיות שהובאו , אין ספק, כי הותרת השיתוף בין בעלי הדין בדרך של היותם בעלי דירות בבית משותף ובעלים משותפים של הרכוש המשותף משמעה הנצחת הסכסוך ביניהם והותרת פתח רחב למדי, דרכו יגיעו האחים, שוב ושוב, למסדרונות בתי-המשפט. לעומת-זאת, פירוק השיתוף בדרך של מכירת הבית, באמצעות מינויו של כונס נכסים לביצוע הפירוק, יביא לסיומו של הסכסוך בכל הקשור לבית, אחת ולתמיד.

בנסיבות העניין, אין להידרש לטענות הצדדים בשאלה, האם פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית כבית משותף יגרום נזק ניכר לשותפים, אם לאו, ולאופן החלוקה של היחידות בעת רישום הבית כבית משותף. יחד-עם-זאת, בפועל לא הובאו ראיות ממשיות (כמו, למשל, חוו"ד של שמאי מקרקעין ו/או כלכלן) וממילא לא הוכח, כי ייגרם נזק כאמור, כמשמעות שיוחסה לביטוי "נזק" בשורה ארוכה של פסקי-דין בנושא זה {ראה, למשל, בפרשות קוצר ורדילביץ}.

אשר-על-כן, בית-משפט קבע כי בנסיבות העניין יש להורות על פירוק השיתוף בבית בדרך של מכירתו בשוק חופשי ממוכר מרצון לקונה מרצון למרבה במחיר. וזאת על-ידי כונס נכסים.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

פירוק דרך הפיכה לבית משותף (סעיף 42 לחוק מקרקעין)