פירוק על-פי הסכם או צו בית-המשפט (סעיף 38 לחוק המקרקעין)

1. כללי
סעיף 38 לחוק המקרקעין קובע כדלקמן:

"38. פירוק על-פי הסכם או צו בית-המשפט
(א) פירוק השיתוף יהיה על-פי הסכם בין השותפים; נקבעה בהסכם חלוקת המקרקעין בעין, טעון ההסכם אישור המפקח המאשר כי החלוקה תואמת את הוראות חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, וכל חיקוק אחר בנדון.
(ב) באין הסכם כאמור בסעיף-קטן (א) יהיה פירוק השיתוף על-פי צו בית-המשפט בהתאם לסעיפים 39 עד 43."

הדרך המועדפת לפירוק השיתוף היא על-פי הסכם בין השותפים, באין הסכם, המחוקק מעדיף חלוקה (ובין השאר פירוק על דרך רישום בית משותף) וכאופציה אחרונה מכר.

ישנם מספר אופציות בהן ניתן לפרק את השיתוף.

1.1 על-פי הסכם בין השותפים
כאשר נקבעה בהסכם בין השותפים הדרך לפירוק השיתוף, יתבצע פירוק השיתוף בדרך שנקבעה בהסכם. אם נקבע בהסכם כי פירוק השיתוף יבוצע בדרך של חלוקה בעין - טעון ההסכם אישור של המפקח על רישום מקרקעין המאשר, כי החלוקה תואמת את הוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה") וכל חוק אחר, כמצוות סעיף 38(א) לחוק המקרקעין.

סעיף 143 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, קובע:

"143. הגבלה על חלוקת קרקע
לא תירשם חלוקת קרקע בפנקסי המקרקעין אלא על-פי תשריט שאושר על-פי פרק זה או על-פי סימן ז' לפרק ג'; לא יינתן פסק-דין לחלוקת קרקע בין בעליה המשותפים אלא על-פי תשריט ואישור כאמור, ולא יהא תוקף לכל רישום שנעשה בניגוד לסעיף זה לאחר תחילת חוק זה."

מגמת המחוקק היא לשמור עד כמה שאפשר על זכויות הבעלים במקרקעין על-ידי חלוקתם בעין. זאת באופן שכל שותף יקבל חלק מסויים במקרקעין לפי שיעור חלקו בבעלות המשותפת. מובן, שעל חלוקת המקרקעין להיות תואמת את הוראות חוק התכנון והבניה, שקובעות כללים בדבר חלוקת מקרקעין מההיבט התכנוני. לכן, אם נבצר לחלק את המקרקעין בעין, בגלל הגבלות של חוק התכנון והבניה (כגון: שטח מינימאלי שצריך להיות לכל חלקה באותו אזור), או בגלל שחלוקה פיסית אינה אפשרית, או שחלוקתו תפחית משוויו במידה ניכרת), תפורק השותפות בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון בין השותפים.

כאשר החלוקה מוסכמת על דעת כל השותפים, הרי היא מתבצעת על-ידי הכנת תוכנית חלוקה שנערכת מטעם מודד מוסמך. התוכנית מוגשת לאישור ועדת תכנון ובניה, ולאחר אישורה ובקרתה על-ידי מחלקת המדידות הממשלתית, היא נרשמת בפנקס המקרקעין. זאת באופן שבמקום הרישום של חלקה אחת בבעלות משותפת, נרשמות חלקות חדשות בבעלות נפרדת. פעולת חלוקה זו מחייבת המצאת אישורי המיסים כתנאי לרישומה בפנקס המקרקעין. הסבה לכך היא שבחלוקה כזו המקרקעין מתחלקים גם בין הבעלים המשותפים. המשמעות של חלוקה כזו היא, שבכל חלקה אשר מתקבלת מהחלוקה מקנים הבעלים המשותפים האחרים את חלקיהם לשותף האחר, שעל שמו נרשמת החלקה" {א' איזנשטיין יסודות והלכות בדיני מקרקעין (הוצאת בורסי, התשנ"ו-1996)}.

יש להבחין, כי התנאי בסעיף 38(א) לחוק המקרקעין, הדן בפירוק שיתוף על-פי "הסכם בין שותפים", אינו קיים בסעיף 38(ב) לחוק המקרקעין, הווה אומר, שהסכם חלוקה בין שותפים, מכוח סעיף 38(א) לחוק המקרקעין, מחייב קבלת אישור מטעם המפקח על רישום המקרקעין, וצריך להיות תואם את חוק התכנון והבניה. אך, אם החלוקה מתבצעת לפי סעיף 38(ב), מכוח צו של בית-המשפט, המגבלה הזו אינה קיימת.

1.2 מכוח צו של בית-משפט
בהיעדר הסכם בין הצדדים, יבוצע פירוק השיתוף על-פי צו של בית-משפט באחת הדרכים הבאות:

א. חלוקה בעין.

ב. מכירת המקרקעין.

ג. רישום בית משותף.

סעיף 43 לחוק המקרקעין מורה לבית-המשפט להתחשב, ככל האפשר, בדרישת מקצת השותפים לקיים את השיתוף ביניהם ובשאר משאלותיהם של השותפים.

ב- ת"א (ת"א-יפו) 28181/98 משה לוי ואח' נ' חיים נגר ואח', תק-של 2005(1), 21956 (2005)} מצויינות הדרכים לפירוק שיתוף במקרקעין, באשר לסעיף 38(א) לחוק המקרקעין. נאמר שם כי כדי שבית-המשפט יתן תוקף להסכם פירוק ויכבדו, טעון ההסכם אישור המפקח על רישום המקרקעין המאשר כי החלוקה תואמת את הוראות חוק התכנון והבניה. אשר-על-כן, יש לדון בתביעה לפירוק על בסיס הוראת סעיף 38(ב) לחוק המקרקעין, לפיה באין הסכם פירוק יהיה הפירוק על-פי צו בית-המשפט ובהתאם לאמור בסעיפים 39 עד 43 לחוק.

ב- בר"ע 2528/97 {ירושמם חברה לשיווק מוצרי ביטחון בע"מ נ' אילנות הקרייה (ישראל) בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (26.05.98)} נקבע מפורשות, כי העדפת הפירוק בעין אינה אבסולוטית. קיימים תנאים וסייגים להחלתו האוטומטית של פירוק בעין. המחוקק הדגיש מספר פעמים כי חלוקה בעין תועדף רק אם היא אפשרית. כמו-כן, בסעיף 38(א) לחוק המקרקעין נקבע מפורשות, כי פירוק בעין שנקבע על-ידי שותפים צריך לקבל אישור של המפקח על רישום המקרקעין, על-מנת שיאשר כי החלוקה תואמת את הוראות חוק התכנון והבניה.

ב- ע"א (יר') 39/67 {חב' סלים בילדינגס בע"מ נ' ג'אן בניין, פ"מ ע 58 (1969)} מתייחס בית-המשפט לסעיף 38(א) לחוק המקרקעין המחייב את אישור המפקח, על-מנת לחלק את המקרקעין בעין, באומרו:

"נשאלת השאלה, האם שותף לנכס שנפשו נקעה מהשותפות ואז רצונו להיפרד משותפו חייב להיות נתון לחסדי הוועדות לתכנון ובניה, ולחכות עד שימוצו כל ההליכים בפניהם ועד שיהיה אפשר לקבוע באופן ברור אם ניתן לקבל את התשריט המאושר שהינו תנאי מוקדם למתן פסק-דין של חלוקה? אני סבור שאין לתלות את דין החלוקה בגורם מעכב כזה. חוק החלוקה נועד, לדעתי, לתת סעד יעיל ואקטואלי לשותף בקרקע הרוצה לחסל את שותפותו עם אדם שאינו רצוי לו, ולכן יש לקבוע אם יש דין חלוקה בקרקע לפי אפשרויות ביצוע החלוקה במועד הגשת התביעה. אם יתברר שהשגת תשריט מאושר מהוועדות לתכנון ובניה הוא הליך שעלול להימשך שנים אחדות, כי אז יש מקום למסקנה בת-תוקף בשעת הדיון בתביעה לחלוקה, כי אין דין חלוקה לקרקע."

2. סעיף 38 לחוק המקרקעין בעין יחסים משפחתיים
2.1 כללי
העיקרון שנקבע בפסיקת בית-המשפט הוא שכל רכוש מכל סוג אשר נצבר במהלך חיי הנישואין שייך לשני הצדדים ללא כל חשיבות על שם מי הוא רשום. בדרך-כלל הנכס העיקרי של בני זוג הינו דירת המגורים. בכדי לפרק את השיתוף בנכס בין בני זוג, ובהנחה כי אין כל הסכם אחר בין בני הזוג (הסכם ממון), על הצד המעוניין בפירוק להגיש תביעה לפירוק שיתוף, משמע - תביעה למכירת הנכס תוך חלוקת התמורה (לאחר החזרת החובות) בין בני הזוג.

ראוי לציין כי גם באין הסכם בין בני הזוג מעניק חוק המקרקעין זכות קדימה לבן/בת הזוג.

2.2 מכירת נכסי מקרקעין במסגרת סכסוך בין בני זוג
באשר למכירת מקרקעין משותפים בין בני זוג, מעניק חוק המקרקעין זכות קדימה לבן/בת הזוג, וזאת בנוגע לשלושה סוגי נכסים: משק חקלאי, עסק המתנהל במשותף על-ידי בני הזוג ודירה המשמשת למגוריהם.

2.2.1 האם זכות הקדימה קיימת לבן הזוג גם לאחר תום ההתמחרות עם צד ג?
ב- תמ"ש 39730/04 {י.י.וב.ד.י נ' כ.ד ואח', פורסם באתר האינטרנט נבו (20.11.07)} דובר בבני זוג שניהלו הליכים משפטיים במשך מספר שנים. לאחר שהתנהל מכרז למכירת דירתם המשותפת והוכרזו צדדים שלישיים במכרז כזוכים, נמנעו הכונסים מלהגיש את הסכם המכירה לאישור בית-המשפט. הכונסים טענו, כי בני הזוג מבקשים השוואת הצעתם עם ההצעה שזכתה במכרז, וכי בני הזוג חזרו לשלום בית וכי אינם מעוניינים למכור את דירתם.

בית-המשפט דחה את טענת הכונסים ומתח ביקורת חריפה על תפקודם. לקביעתו, זכות הפדיון עמדה לצדדים בטרם בוצעה ההתמחרות, והם לא ניצלוה. כן נקבע, כי לאחר הכרזת הזוכה, ומאחר שאחד הבעלים במקרקעין השתתף בהליך ההתמחרות והשפיע על המחיר - הוא מיצה את זכותו לרכוש את הנכס ושוב אין לו זכות להשוואת מחיר.

בסופו-של-יום בית-המשפט קבע בעניין זה מפי כב' השופטת חני שירה כי:

"כי זכות הקדימה המוענקת לבן הזוג מכוח סעיף 101 לחוק המקרקעין לא תחול כאשר ניתנה החלטה על פירוק השיתוף במקרקעין בבית-המשפט - מרגע שהחליט בית-המשפט על פירוק השיתוף בדרך של מכירת הנכס לצד ג', הופכים בעלי הנכס למתמחרים ככל האחרים."

בית-המשפט אישר במקרה זה את הסכם המכר לצדדים השלישיים, בקבעו כי לא הוכח שמחיר המכירה הינו נמוך משמעותית ממחיר השוק. כן הוסיף, שהמדיניות השיפוטית חייבת לעודד השתתפות קונים במכרזים פומביים ולא להרתיעם.

יצויין כי השאלה האם זכות הקדימה של בן זוג מכוח סעיף 101 גוברת גם לאחר ההתמחרות או שמא על בן הזוג המעוניין לממש את זכות הקדימה לעשות זאת לפני שנערכת ההתמחרות, טרם הוכרעה בבית-המשפט העליון.

העניין הועלה בפני כב' השופט דנציגר ב - בע"מ 1066/11 {פלוני נ' פלונית, פורסם באתר האינטרנט נבו (26.04.11)} אך הוא נמנע מלהכריע בה, בקבעו כי במקרה דנן נמנע בעל הנכס שטען לזכות הקדימה מלקחת חלק בהתמחרות, הגם שהיה חתום על כתב התחייבות כלפי כונס הנכסים, לפיו, אם לא יזכה בהתמחרות, יפנה את הנכס נשוא הכינוס. בנסיבות אלה קבע בית-המשפט כי השאלה אינה צריכה הכרעה במקרה דנן.
3. האם תשריט חלוקה חתום על-ידי בעלים משותפים במושאע (שהינם אחים) מהווה הסכם פירוק שיתוף או הסכם שיתוף?
ב- ת"א (חי') 19240-04 {ג'מאל סלים חסון נ' סלימאן נאיף חסום, פורסם באתר האינטרנט נבו (28.02.13)} נקבע, כי ניתן לראות בתשריט חלוקה החתום על-ידי כלל השותפים בקרקע, כהסכם המבטא הסכמה לחלוקת המקרקעין בהיבט הקנייני, ומאידך, ניתן לראות בו הסכם המבטא הסכמה לחלוקת השימוש בקרקע וניהולם, ובדבר זכויותיהם וחובותיהם של השותפים בכל הנוגע למקרקעין.

העובדה שהשותפים ייחדו לעצמם חלקים מהקרקע על-פי תשריט החלוקה ההיסטורי, עשו בהם שימוש על פני עשרות שנים ואף הקימו עליהם מבנים, אינה מעידה בהכרח על הסכמה לחלוקה קניינית בקרקע, והבלעדיות של ההחזקה על-פי התשריט אינה גורעת מזכויותיהם הקנייניות של השותפים בכלל המקרקעין המשותפים, בכל אתר ואתר.

למקרה ויוכח שהחלוקה בתשריט החלוקה המוסכם תואמת את חלקם היחסי של השותפים במקרקעין, והתשריט נערך לצרכי רישום בפנקסי המקרקעין ואושר על-ידי המפקח על רישום המקרקעין וכן על-ידי רשויות התכנון, והשותפים נהגו על פיו משך שנים ללא כל עוררין, יטה בית-המשפט, בהעדר נימוקים נוגדים כבדי משקל, לראות בתשריט ביטוי של הסכמה לחלוקה קניינית בין השותפים. אישורו של תשריט על-ידי רשויות התכנון אינו יכול להקנות לו מעמד קנייני אלא להוות אינדיקציה נוספת לגבי אומד-דעת הצדדים בעת עריכתו.

כאשר אין הסכם לפירוק שיתוף מקרקעין בין השותפים, יבוצע הפירוק על-פי צו בית-משפט, אשר יתחשב במשאלות השותפים. העדיפות בפירוק שיתוף הינה לדרך של חלוקה בעין.

לעניין פסק-דין זה, החלוקה בתשריט אינה תואמת את החלק היחסי של כל שותף לפי פנקסי המקרקעין, הנתבעים מחזיקים בשטח עודף אך אין ויתור מפורש של יתר השותפים על בעלותם בשטחים החסרים להם, התשריט לא אושר על-ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה או על-ידי המפקח על רישום מקרקעין ולא נתלווה אליו כל ביטוי המעיד על רצון לחלוקה קניינית במקרקעין. על-כן, נקבע שבנסיבות אלו בהעדר הסכם לפירוק שיתוף, יש לבצע את הפירוק בדרך של חלוקה בעין.

4. תביעה לפירוק שיתוף על-ידי חלק מאחי המשפחה
ב- תמ"ש (נצ') 3760-02 {ה. (ר.) א.א נ' א.ח.א.א.א. (יורש), פורסם באתר האינטרנט נבו (30.11.11)} הוגשה תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין על-ידי חלק מאחי המשפחה (להלן: "התובעים") שהינם השותפים במקרקעין יחדיו עם אחיהם האחרים (להלן: "הנתבעים").

המקרקעין בשטח של 1,673 מ"ר, בחזיתם בנוי בניין בן שתי קומות. המקרקעין רשומים בבעלות משותפת של התובעים והנתבעים (בני משפחה אחת). חלקם של התובעים במקרקעין הינו 1/4 ושל הנתבעים 3/4. הצדדים חלוקים לגבי דרך החלוקה הראויה. המומחה שמונה מטעם בית-המשפט סבר כי יש לבצע חלוקה בעין, בהסתמך על ערכי שווי ובהתייחס לחלקם היחסי של הצדדים במקרקעין. התובעים מבקשים לאמץ את חוות-דעת המומחה ולקבוע חלוקה בעין.
מנגד, הנתבעים טוענים כי המקרקעין אינם ניתנים לחלוקה בעין זאת מאחר ולא צורף תשריט מאושר על-ידי ועדות התכנון והבניה. עוד הוסיפו וטענו, כי פירוק השיתוף במקרקעין בדרך של חלוקה בעין תגרום להם להפסדים גדולים. לגישתם, יש לבצע מכירה פומבית לכל המרבה במחיר כאשר לצדדים תינתן זכות סירוב ראשונה לרכוש את המקרקעין במחיר הגבוה המוצע. לחילופין הציעו, לפרק את השיתוף דרך התמחרות פנימית בין השותפים. עוד לטענת הנתבעים, יש לפסול את חוות דעת המומחה מאחר ולטענתם היא אינה סבירה, פגומה ומשוללת כל בסיס.

בית-המשפט לענייני משפחה הורה על חלוקת המקרקעין בעין, בהתאם לחלופה השניה של המומחה, מהטעמים הבאים: בהעדר הסכמה בין שותפים, דרך המלך בפירוק שיתוף במקרקעין הינה חלוקה בעין. לא אחת נקבע, כי כאשר פירוק השיתוף במקרקעין ניתן לביצוע על-ידי חלוקה בעין, אין לבית-המשפט שיקול דעת לבצע את החלוקה בדרך אחרת. מכירת מקרקעין תיעשה רק כאשר חלוקה בעין אינה אפשרית או אם נוכח בית-המשפט כי המכירה תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם. הנטל להוכיח כי לא ניתן לבצע חלוקה בעין, או שהיא תגרום הפסד ניכר לאחד השותפים, מוטל על הטוען זאת. במקרה דנן, הנתבעים לא עמדו בנטל השכנוע המוטל עליהם.

הביטוי "מקרקעין הניתנים לחלוקה בעין" פורש בפסיקה כמקרקעין שניתן לפצלם למספר חלקים שכל אחד מהם מסוגל לשמש נושא נפרד לבעלות. כמו-כן נקבע, כי כוונת המחוקק בביטוי זה הינה למקרקעין שתשריט לחלוקתם אושר על-ידי הרשויות הפועלות על-פי חוק התכנון והבניה. קרי, כל עוד לא אושר תשריט כאמור נחשבים מקרקעין משותפים כ"מקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה" {סעיף 38 לחוק המקרקעין בצרוף סעיף 143 לחוק התכנון והבניה}.

מכאן, שהגשת תשריט היא מעין טענת הגנה כנגד טענה שהנכס אינו ניתן לחלוקה. לאור זאת, היה על התובעים, אשר ביקשו לאמץ את חוות-דעתו של המומחה ואת הצעתו לפרק את השיתוף בדרך של חלוקה בעין, לאשר את תשריט החלוקה ברשויות התכנון המוסמכות. אלא שבנסיבות המקרה שלפנינו הדבר לא נעשה.

חרף זאת, בית-המשפט סבר, כי המדובר בפגם הניתן לריפוי וכפי שקבע בית-המשפט, בדעת רוב, ב- ע"א (יר') 39/67 {חברת סלים בילדינגס בע"מ
(בנייני סלים בע"מ) נ' ג'אן בנין, פורסם באתר האינטרנט נבו (25.06.69)}:

"...אם נראה לבית-המשפט שיש סיכוי לקבל תשריט מאושר תוך תקופה המתקבלת על דעתו, יש לאפשר, על-ידי מתן ארכה מתאימה לצד המעונין בכך, להשיג את התשריט המאושר. ברם, אם בית-המשפט יהיה סבור "כי עניין השגת התשריט המאושר הוא עניין של "בכיה לכמה שנים", כי אז עליו להימנע ממתן ארכה להשגת התשריט, ולקבוע שהנכס אינו ניתן לחלוקה, בגלל היעדר תשריט מאושר"; בענייננו, הדגיש המומחה במסגרת חוות-דעתו את הנחיות בית-המשפט בהחלטת מינויו, לפיהן "המומחה יפעל, כמובן, במגבלות חוק התכנון והבניה לרבות סעיף 137 - 143 לחוק ולאחר התחשבות בתוכניות שבתוקף."

מכך מסיק בית-המשפט, כי החלוקה אשר הוצעה על ידו מותאמת לדיני התכנון והבניה החלים על המקרקעין הנדונים. תשובותיו של המומחה על שאלות ההבהרה מחזקות זאת. לכן, סבור בית-המשפט כי מן הראוי להעמיד למבחן את הצעת החלוקה אשר הוצעה על-ידי המומחה בפני הוועדה לתכנון ובניה. במידה ויתברר, לאחר פניית הצדדים לרשויות התכנון, כי לא ניתן לאשרה או כי השגת האישור תהא כרוכה בהמתנה ממושכת, יהא באפשרותם לפנות לבית-המשפט בבקשה למתן הוראות.

אולם, במקרים מסויימים גם אם ניתנים המקרקעין לחלוקה בעין, בית-המשפט לא יורה על חלוקתם כאמור אם נוכח, כי החלוקה המוצעת תגרום הפסד ניכר לאחד השותפים.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

פירוק על-פי הסכם או צו בית-המשפט (סעיף 38 לחוק המקרקעין)