הסכם שיתוף (סעיף 29 לחוק המקרקעין)

סעיף 29 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע כדלקמן:

"29. הסכם שיתוף
(א) הסכם בין השותפים בדבר ניהול המקרקעין המשותפים והשימוש בהם ובדבר זכויותיהם וחובותיהם בכל הנוגע למקרקעין (להלן: הסכם שיתוף) ניתן לרישום, ומשנרשם, כוחו יפה גם כלפי אדם שנעשה שותף לאחר מכן וכל אדם אחר.
(ב) באין הוראות אחרות בהסכם שיתוף יחולו הוראות סעיפים 30 עד 36."

סעיף 29 לחוק המקרקעין מאפשר לכל השותפים לערוך הסכם בנוגע לניהול המקרקעין המשותפים והשימוש בהם ובדבר זכויותיהם וחובותיהם של השותפים.

ההסכם יכול לעסוק בנושאים שונים הנוגעים לנכס המשותף, בניגוד להחלטת הרוב העוסקת בשימוש וניהול רגילים {ראו סעיף 30 לחוק המקרקעין}, וכן בניגוד להחלטה פה-אחד שיכולה לעסוק גם בשימוש וניהול לא רגילים.

הסכם השיתוף יכול להסדיר כל עניין הנוגע לנכס: שימוש, ניהול, זכויות השותפים, חובותיהם וכל מה שקשור לנכס המשותף.
על-פי הסעיף, אין חובה לרשום הסכם שיתוף בלשכת רישום המקרקעין, ניתן לערוך הסכם שיתוף ולהותירו אובליגטורי. החיסרון בכך הוא, שהסכם כזה יחייב רק את הצדדים החתומים עליו.

באם ירשם הסכם שיתוף בלשכת רישום המקרקעין, יוענק לו תוקף קנייני, ההסכם הופך להיות פומבי ולכן מחייב הוא גם צדדים שלישיים, כמו גם שותפים שהצטרפו לשיתוף מאוחר יותר, שכן הייתה להם אפשרות לבחון את ההסכם בלשכת רישום המקרקעין.

בעבר, הייתה קיימת פסיקה, לפיה צד שלישי לא חוייב על-פי הסכם השיתוף, אפילו אם ידע על קיומו ועל תוכנו, כל עוד ההסכם לא נרשם בלשכת רישום מקרקעין{ע"א (יר') 193/75 אשורי נ' לוי, פ"מ התשל"ח(א), 32 (1978); סעיף 29 לחוק המקרקעין}.

כיום דברים אלו אינם כך, בייחוד לאור דרישת תום-הלב שחדרה לתחום המשפט ובייחוד לאור הלכת אהרונוב שנדונה ב - ע"א 189/95 {בנק אוצר החייל נ' אהרונוב, פ"ד נג(4), 199 (1999)} שם נקבע, כי יש תוקף מעין קנייני גם לזכויות לא רשומות.

קשה להאמין, שהיום בתי-המשפט לא יכפיפו צד ג' היודע על הסכם שיתוף, גם אם האחרון לא נרשם במרשם המקרקעין.

כיום, נראה שבתי-המשפט ייפסקו כאשר קיים הסכם שיתוף, שצד ג' יודע על תוכנו, מכפיף הוא אותו אליו, גם אם הוא לא נרשם במרשם המקרקעין, והדרך היחידה שיכול אותו צד ג' להשתחרר מהסכם כזה, הוא לדרוש את פירוק השיתוף, שיביא בעקבותיו לגניזת ההסכם.

דוגמה לפסיקה כזו ניתן למצוא ב- ע"א 1020/03 {בובליל ישראל נ' שטיינר יוסף, פורסם באתר האינטרנט נבו (25.02.04)} שם השאלה שנדונה הייתה מה דינו של הסכם חלוקת שימוש ברכוש משותף אשר לא נרשם בלשכת רישום המקרקעין, חרף העובדה שהצדדים נהגו לפיו שנים רבות.

בית-המשפט פסק, כי היעדר הרישום לפי הוראות חוק המקרקעין אין בו כדי לשלול מהצדדים לפעול לפי הוראות ההסכמים נשוא התביעה והן מחייבות את הצדדים וחליפיהם.

בית-המשפט מציין, כי לטעמו רישומו של הסכם הורתו ותכליתו הנן ראייתית הן כלפי הבעלים הן כלפי צדדים שלישיים. המשמעות של כך היא, שבמקרה בו גלוי וידוע היה כל העת לצדדים דבר קיום ההסכם, ורישומיו נכרו היטב עקב הבינוי והנוהג בשטח מזה עשרות בשנים, לא קם צורך ראייתי נוסף, ובפרט שהצדדים אינם מכחישים את עצם קיום ההסכם וכל מחלוקתם מיוחסת לנפקותה המשפטית של מציאות נוהגת מוסכמת מקום בו לא נתבצע רישום בלשכת רישום המקרקעין. לפיכך, יש להעדיף את הפירוש התכליתי על זה העולה מן הלשון הפורמאלית של סעיף 29(א) לחוק המקרקעין, היות ובנסיבות המקרה התמלאה דרישת הפומביות של ההסכם, העונה על תכלית החוק.

דוגמה נוספת ניתן לראות ב- ת"א 45831/03 {מרים דרורי נ' שלמה ישראל ואח', תק-של 2005(2), 26609 (2005)} שם נדונה תביעת פינוי של דירה. בית-המשפט מתייחס לאי-רישומו של הסכם שיתוף והשלכותיו על צדדים שלישיים.

נוסחו של סעיף 29 לחוק המקרקעין אינו מחייב לרשום הסכם שיתוף אלא, שבהיעדר רישום, לא יהיה צד ג' אשר אינו שותף להסכם, מחוייב על פיו.

אף אם מנוסח סעיף 29(א) עולה כי צד ג' יהיה כפוף להסכם רק אם נרשם, הרי לטעם בית-המשפט, יש להעדיף את הפירוש התכליתי על הלשון הפורמאלית של הסעיף.

תכלית פעולת הרישום היא השגתה והבטחתה של פומביות הידיעה בדבר אופן ניהול המקרקעין המשותפים {ע"א 269/74 בוקובזה נ' הממונה על המרשם, פ"ד כט(1), 243 (1974)}.

ראוי לציין כי בעבר ניתן פסק-דין בו נקבע כי הסכם שיתוף מחייב את צד ג' אך ורק אם נרשם בלשכת רישום המקרקעין {ע"א (יר') 193/75 אשורי נ' לוי, פ"מ התשל"ח(א), 32 (1978)}. על פסק-דין זה הועברה ביקורת {מ' בניאן דיני מקרקעין עקרונות והלכות (מהדורה שניה), 632}.

בנוסף, יש לאבחן את העובדות שביסוד פסק-הדין בעניין אשורי מענייננו, שכן שם, בניגוד למקרה נשוא התביעה, הוכח כי צד ג' אשר לא הייתה צד להסכם, התנגדה להמשך קיומו.

המסקנה לפיה הסכם שיתוף יכול שיחייב צד אשר לא היה שותף לו, מעוגנת בפסק-דין שניתן לאחרונה ובו נקבע:

"פומביות הרישום, אם-כן, היא העומדת ביסוד הרישום ולאורה יש לבחון אף יחסי חליפי הצדדים להסכם ועל-אף שאינם צדדים להסכם גופא. אין דומה מצב בו צד קנה בתום-לב נכס ובלא ידיעה על הסכמים בין בעליו הקודמים לצד ג', למציאות בה ידע הקונה על ההסכמים, וראה תוצאותיהם בשטח."

מן המקובץ עולה, כי דרישת הרישום הינה דרישה ראייתית אשר תכליתה הינה פומביות ההסכם. לאור תכלית זו יש לבחון את היחסים בין הצדדים, הגם שאינם צדדים להסכם הראשוני. כאמור, אין דומה מצב בו קנה צד ג' זכויות בנכס בתום-לב בלא ידיעה על הסכמים בין בעליו הקודמים לבין יתר השותפים, לבין מצב שבו ידע הקונה על ההסכמים, ראה את יישומם במציאות ופעל לפיהם. במקרה האחרון, ראוי כי הקונה יהיה כפוף ומחוייב להסכם השיתוף, אף אם ההסכם לא נרשם.

למותר לציין כי ההסכמה שבעל-פה חייבת להיות מוכחת בראיות מספקות, אולם משהוכחה ניתן להסתמך עליה.

1. הסכם שיתוף ודרישת הכתב
סעיף 8 לחוק המקרקעין קובע, כי עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב. מה בינו לבין הסכם שיתוף?

הסכם שיתוף יכול להיווצר מכוח התנהגות ולכן אין דרישת כתב כללית. כאשר עסקינן בשימוש גרידא במקרקעין, נראה כי אין צורך בכתב כתנאי מוקדם לתקיפותו. דרישה דנן מתעוררת כאשר מעורבות השלכות קנייניות או מעין קנייניות להוראות הסכם השיתוף.

חשוב לציין כי במשך הזמן הפסיקה ריככה את דרישת הכתב ולכן, בפרט במקרים בהם ההסכם בוצע פיזית, כגון, חלוקה בשטח, נוהג שהשתרש בקרב השותפים ועוד, ניתן יהא להסתפק בראשית ראיה בכתב. המגמה היא לבחון את המהות ופחות את הצורה.

כך למשל, ב - ע"א 269/74 {מנחם בוקובזה נ' הממונה על המרשם, פ"ד כט(1), 243 (1974)} קיבל בית-המשפט החלפת מכתבים כהסכם שיתוף.

2. מה מעמדו המשפטי של תשריט חלוקה חתום על-ידי בעלים משותפים שהינם בני משפחה בחלקים יחסיים בלתי מסויימים במקרקעין? האם מהווה הוא הסכם פירוק שיתוף כמשמעו בסעיף 38(א) לחוק המקרקעין על כל המשתמע מכך, או הסכם שיתוף כמשמעו בסעיף 29(א) לחוק המקרקעין, על כל המשתמע מכך?
ב- ת"א (ח') 19240-04 {ג'מאל סלים חסון נ' סלימאן נאיף חסון, פורסם באתר האינטרנט נבו (28.02.13)} נדונה השאלה מה מעמדו המשפטי של תשריט חלוקה חתום על-ידי בעלים משותפים. הצדדים הינם בני משפחה אחת שרשומים כבעלים במשותף או הזכאים להירשם כבעלים, בחלקים יחסיים בלתי מסויימים (במושאע), במקרקעין הידועים כגוש 10280 חלקה מס' 3 באדמות שפרעם, ששטחם הכולל הינו 13,820 מ"ר {להלן: "המקרקעין"}.

לפי תשריט חלוקה היסטורי, חולקו המקרקעין לארבע חלקות עיקריות כשבכל חלקה הוקצו מגרשים שסומנו כתתי-חלקות, ובהתבסס על חלוקה זו נבנו בתים. המחלוקת הינה בשאלה האם תשריט חלוקה חתום על-ידי בעלים משותפים במושאע מהווה הסכם פירוק שיתוף או הסכם שיתוף.

בית-משפט השלום קיבל את התביעה ופסק:

ניתן לראות בתשריט חלוקה החתום על-ידי כלל השותפים בקרקע, כהסכם המבטא הסכמה לחלוקת המקרקעין בהיבט הקנייני, ומאידך, ניתן לראות בו הסכם המבטא הסכמה לחלוקת השימוש בקרקע וניהולם, ובדבר זכויותיהם וחובותיהם של השותפים בכל הנוגע למקרקעין.

העובדה שהשותפים ייחדו לעצמם חלקים מהקרקע על-פי תשריט החלוקה ההיסטורי, עשו בהם שימוש על פני עשרות שנים ואף הקימו עליהם מבנים, אינה מעידה בהכרח על הסכמה לחלוקה קניינית בקרקע, והבלעדיות של ההחזקה על-פי התשריט אינה גורעת מזכויותיהם הקנייניות של השותפים בכלל המקרקעין המשותפים, בכל אתר ואתר.

למקרה ויוכח שהחלוקה בתשריט החלוקה המוסכם תואמת את חלקם היחסי של השותפים במקרקעין, והתשריט נערך לצרכי רישום בפנקסי המקרקעין ואושר על-ידי המפקח על רישום המקרקעין וכן על-ידי רשויות התכנון, והשותפים נהגו על פיו משך שנים ללא כל עוררין, יטה בית-המשפט, בהעדר נימוקים נוגדים כבדי משקל, לראות בתשריט ביטוי של הסכמה לחלוקה קניינית בין השותפים. אישורו של תשריט על-ידי רשויות התכנון אינו יכול להקנות לו מעמד קנייני אלא להוות אינדיקציה נוספת לגבי אומד-דעת הצדדים בעת עריכתו.

כאשר אין הסכם לפירוק שיתוף מקרקעין בין השותפים, יבוצע הפירוק על-פי צו בית-משפט, אשר יתחשב במשאלות השותפים. העדיפות בפירוק שיתוף הינה לדרך של חלוקה בעין.

בעניינינו, החלוקה בתשריט אינה תואמת את החלק היחסי של כל שותף לפי פנקסי המקרקעין, הנתבעים מחזיקים בשטח עודף אך אין ויתור מפורש של יתר השותפים על בעלותם בשטחים החסרים להם.

התשריט לא אושר על-ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה או על-ידי המפקח על רישום מקרקעין ולא נתלווה אליו כל ביטוי המעיד על רצון לחלוקה קניינית במקרקעין. על-כן אין בו כל ביטוי שמעיד על רצון לחלוקה.

3. בקשת הנתבעות {אימא ובת} ליתן לתשריט החלוקה במקרעין שעברו להן בירושה, תוקף של הסכם שיתוף - דחיית הבקשה
ב - ת"א (נצ') 2216/03 {רסמיה סאלח חאכו ואח' נ' גוהרה נפסו ואח', תק-של 2007(4), 3523 (2007)} התביעה נסובה על פירוק שיתוף בעין.

בעבר החלקה בשלומתה הייתה בבעלות המנוח סאלח חאח'ו. התובעים קיבלו חלקיהם בחלקה בירושה מהמנוח אשר מכר שני מגרשים באותה החלקה. מגרש אחד מכר לשני אחיו, כאשר אחד מהם הוריש את חלקו לאשתו ולביתו {להלן: "הנתבעות"} ואילו האח השני העביר את השטח לשני בניו בחלקים שווים. זכויות אלו נרשמו.

זאת-ועוד, מכר המנוח את שטחו הנוסף (שני דונם) לגברת נזמיה שבמהלך הזמן הועבר לשני בניה מירושת אימם. זכויות אלו טרם נרשמו. עסקאות בחלקה בוצעו בשנת 1960. לאחר תהליך הפקעה שבוצע, הופקע שטח של 1,170 מ"ר מהחלקה לטובת מועצה מקומית.

ביום 26.11.98 חתמו חלק מהבעלים על תשריט חלוקה אשר אושר על-ידי הועדה המקומית לתכנון ולבניה.

לעניין זה מבקשים התובעים מבית-המשפט ליתן צו מניעה המורה לנתבעות להפסיק ביצוע עבודות בניה במקרקעין. לטענתם, אין כל הסכם לפירוק שיתוף בין הבעלים בחלקה, והמשך ביצוע העבודות על-ידי הנתבעות יחבל בכל סיכוי להגיע להסכם פירוק שיתוף צודק ויעיל, בו ישקלו מכלול השיקולים המתחייבים על-פי חוק המקרקעין. צו זה ניתן על-פי בקשת התובעים.

ברור כי לתשריט חלוקה יש לכל היותר מעמד חוזי בלבד. אין בו בטרם נרשם כדין בלשכת רישום המקרקעין, כדי להוות משום זכות קניינית במקרקעין. זאת-ועוד, גם אם אם הוועדה המקומית הסתמכה על תשריט זה כתוכנית חלוקה (כמו בענייננו), הרי שהוועדה המקומית אינה עוסקת בקביעות קנייניות ובקביעת זכויות קנייניות של מי מהצדדים {בג"צ 879/89 בנייני ט.ל.מ חברה לבניין בע"מ נ' הוועדה המקומית חולון ואח', פ"ד מד(2), 831 (1990)}.

גם לעניין היתר הבניה שהוצא לנתבעות בהסתמך על תשריט החלוקה, אין כל נפקות קניינית, שכן נקבע לא אחת כי חוק התכנון והבניה והוראותיו אינם דנים בזכויות הקניין המושגיות של הנוגעים בדבר אלא בזכויות במישור התכנון בלבד.

בהתאמה קיימו של היתר אין בו ליצור זכויות במישור הקנייני {בג"צ 305/82 מור נ' הוועדה המחוזית, פ"ד לח(1), 141 (1984)}.

דבר נוסף המחזק את המסקנה לפיה אין ליתן תוקף לתשריט החלוקה כשל תוכנית חלוקה מפורטת, הינו בכך שתשריט החלוקה הינו בניגוד לנסח הרישום ובניגוד לתוכנית המתאר החלה במקום. זאת-ועוד, תשריט חלוקה או הסכם חלוקה הינו לכל היותר אובליגטורי ומחייב אך ורק את החתומים עליו. לענייננו לא הוכח כלל כי התובעים 1 ו- 2 חתומים על אותו תשריט.

לפיכך, ולאור האמור בית-המשפט קבע כי אין לתשריט תוקף לצורך קביעות קנייניות כלשהן, ורשאים היו התובעים להגיש בקשה לפירוק שיתוף.

יחד-עם-זאת, ראוי לציין כי הסכם שיתוף לא יכול לקבוע זכויות קנייניות ולכן ניתן לקיימו על בסיס הסכמת הצדדים בלבד. כמו-כן, אין ביכולתו של הסכם השיתוף בין הצדדים לחלק מחדש את הזכויות הקנייניות של השותפים, בניגוד לרישום בלשכת רישום המקרקעין {רע"א 4029/03 שמואל עוודי ואח' נ' ברוך חרמוני ואח', תק-על 2004(1), 308 (2004)}.

4. תוקפו של הסכם שיתוף שלא נרשם
שאלה זו טרם הוכרעה על-ידי בית-המשפט העליון: האם הסכם שיתוף שלא נרשם יכול לחייב צד שלישי, ואם-כן באילו תנאים ומהם הגבולות של כוחו של הסכם זה, ככל שיש לו כוח כזה. במיוחד מתעוררת השאלה האם בבוא בעלים משותפים (בעלים במושע) לפרק את השיתוף, יש לפרקו על-פי אותו הסכם שלא נרשם ואשר לפחות מי מהבעלים כיום לא היה צד לו בעת עריכתו, וזאת לאור ידיעתו הנטענת את תוכן ההסכם עובר לרכישת זכויותיו במקרקעין.

ב - ע"א (חי') 1020/03 {בובליל ואח' נ' שטיינר, תק-מח 2004(1), 5244 (2004} נקבע כי צד שלישי שידע על הסכמים בין בעלי דירות בבית משותף חייב לכבדם. קביעה זו מבוססת אמנם בין השאר על התפיסה לפיה מטרת הרישום היא הפומביות, ומי שידע על הסכם גם מבלי שההסכם נרשם אינו זקוק לאותה פומביות. במאמר מוסגר ראוי לציין כי בפועל דובר בבית משותף שלגביו כבר נקבעה הלכה פסוקה כי חובת הרישום של החלטות אינה קונסטיטוטיבית, ולא בהסכם שיתוף רגיל.

כך גם ב- ע"א (מרכז) 1076-10-08 {יעקב זילברשטיין נ' ק.ל.ר.ג. יזום והשקעות בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (27.12.09)} בית-משפט השלום דן בשאלת אופן פירוק השיתוף במקרקעין וקבע כי כאשר הסכם השיתוף לא נרשם יש לו תוקף אובליגטורי. אולם, התובעים ערערו על קביעה זובהסתמך על העובדה כי המשיבים היו מודעים להסכם ואף רכשו את החלק במקרקעין על-פי החלוקה ההיסטורית - בית-המשפט שלערעור קיבל את תביעתם.

בית-המשפט שלערעור קבע כי נפלה טעות באימוץ חוות הדעת של המומחה מטעם בית-המשפט השלום, לפיה אופן החלוקה יהיה שוויוני. וזאת משום שהצדדים הסכימו ביניהם שחוסר השוויון המובנה בכך שהוקצה לכל אחד מהם אולם בגודל שונה, יאוזן בחלקי החצר. יחד-עם-זאת, נקבע כי אין מקום להתערב בהסכמה ההיסטורית שהצדדים וחליפיהם היו צדדים לה. תוצאה זו מתבקשת גם מהצורך להחיל את עקרון תום-הלב על תביעה לפירוק שיתוף.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

הסכם שיתוף (סעיף 29 לחוק המקרקעין)