ניהול ושימוש (סעיף 30 לחוק המקרקעין)

1. כללי
סעיף 30 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע כדלקמן:

"30. ניהול ושימוש
(א) בעלי רוב החלקים במקרקעין המשותפים רשאים לקבוע כל דבר הנוגע לניהול הרגיל של המקרקעין ולשימוש הרגיל בהם.
(ב) שותף הרואה עצמו מקופח מקביעה לפי סעיף-קטן (א) רשאי לפנות לבית-המשפט בבקשת הוראות, ובית-המשפט יחליט כפי שנראה לו צודק ויעיל בנסיבות העניין.
(ג) דבר החורג מניהול או משימוש רגילים טעון הסכמת כל השותפים."

על-פי הסעיף, בעלי רוב החלקים במקרקעין המשותפים (ואין הכוונה למרבית השותפים, אלא לרוב בעלי החלקים) רשאים לקבוע כל דבר הנוגע לניהול הרגיל של המקרקעין, ולשימוש הרגיל בהם.

בהוראת הסעיף בא לידי ביטוי עקרון שלטון הרוב, אך הוא מצומצם לניהול ושימוש רגיל בנכס המשותף.

2. עקרון שלטון הרוב וההגבלות החלות עליו בנכס שעבר בירושה למשפחה, כשזו האחרונה מנצלת לרעה את השימוש בו כלפי השותף האחר
ב- ע"א 810/82 {זול בו בע"מ נ' יהודית זיידה ואח', פ"ד לז(4), 737 (1983)} מבאר בית-המשפט את עקרון שלטון הרוב ואת ההגבלות החלות עליו:

"לשלטון הרוב נקבעו בסעיף 30 לחוק המקרקעין שני סייגים עיקריים: הראשון, כי שלטון הרוב חל אך ורק בנוגע לניהול הרגיל של המקרקעין ולשימוש הרגיל בהם. דבר החורג מאלה מחייב הסכמת הכול; השני, במסגרת הניהול והשימוש הרגילים אין בעלי רוב החלקים - או בעל רוב החלקים - רשאים לקפח את המיעוט. שותף, הרואה עצמו מקופח, רשאי לפנות לבית-המשפט, וזה יחליט כפי שנראה לו צודק ויעיל בנסיבות העניין. בצד שני סייגים מיוחדים אלה יש להוסיף עוד שני סייגים כלליים, האחד שמקורו בחוק המקרקעין עצמו, והאחר בדין הכללי. הסייג הראשון קובע, כי בעלותו של שותף במקרקעין אין בה כשלעצמה כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי-נוחות לאחר."
{סעיף 14 לחוק המקרקעין}

הסייג השני קובע, כי הן הרוב והן המיעוט חייבים לפעול בדרך מקובלת ובתום-לב {סעיפים 39 ו- 61(ב) לחוק החוזים}. המיעוט והרוב אינם זרים זה לזה. עבותות של קניין מקשרים ביניהם. חוק המקרקעין מעניק לכל אחד מהם כוחות כלפי רעהו. בהפעלת כוחות אלה יש לנהוג בהגינות.

גם כאשר לרוב בעלי החלקים יש את הזכות לקבוע כל דבר הנוגע לניהול ולשימוש הרגיל בנכס המשותף, עדיין סעיף 30(ב) לחוק המקרקעין, מקנה למיעוט, הרואה עצמו מקופח, את האפשרות לפנות לבית-המשפט בבקשת הוראות, ובית-המשפט יכריע בדרך הנראית לו צודקת ונכונה.

סעיף 30(ג) מסייג את שלטון הרוב הקבוע ברישא של הסעיף וקובע, כי דבר החורג מניהול ושימוש רגיל, מחייב קבלת היתר מכל השותפים.

ב- ע"א 458/82 {וילנר נ' גולני, פ"ד מב(1), 49 (1988)} נפסק כי גם החלטות באשר לניהול ושימוש רגילים, מחייבות את הרוב בהתייעצות עם המיעוט, ואין הרוב רשאי להתעלם מהמיעוט, רק בשל העובדה שההחלטה הסופית תהא שלו.

ניהול ושימוש רגילים
סעיפי החוק אינם מגדירים מה נכלל במושג "ניהול/שימוש רגיל". שאלה זו מתעוררת במקרים רבים בהם לא ברור מהו קו הגבול ומהי פעולה החורגת מעבר לניהול ושימוש רגיל והופכת לפעולה חריגה בנכס.

נדמה כי, כמו במקרים רבים, ניתן להשיב על שאלה זו על-פי מבחני "האדם הסביר" או לענייננו "השותף הסביר", וכל מקרה יבחן על-פי נסיבותיו, ייעוד הנכס ושימושו בפועל.

כב' השופט ברק מבאר, כי ניהול ושימוש רגילים משמעם:

"עשיית כל אותן פעולות, אשר על-פי מהותו של אותו נכס, טיבו וייעודו טבעיות הן לגביו. היקפן של פעולות אלה נקבע על-פי נסיבות העניין."
{ע"א 810/82 זול בו בע"מ נ' יהודית זיידה, פ"ד לז(4), 737 (1983)}

כב' השופט ברק מציין, כי סעיף 30 לחוק המקרקעין לא נוקט בלשון מצמצמת וצרה, אלא מאפשר לנהל את הנכס בצורה הגיונית המאפשרת לרוב בעלי הקרקע הפקת תועלת מהנכס, ובלבד שפעולתם לא תהא חריגה וכל עוד פעילותם נראית טבעית ומתבקשת לצורכי הניהול השוטפים.

כב' השופט ברק מוסיף, כי הביטויים "ניהול" ו- "שימוש" רגילים, יכולים להשתרע גם על פעולות מטריאליות ומשפטיות כולל, עיסקאות במקרקעין, וכדבריו:

"אין יסוד לגישה א-פריורית, לפיה השכרתו של נכס היא תמיד או אינה אף פעם - פעולת ניהול או שימוש רגילה כלפיו. הדבר תלוי בנסיבות העניין, דהיינו במהותו של הנכס מזה ובנסיבות ההשכרה מזה."

באותו פסק-דין הנשיא מ' שמגר מבאר גם הוא, מה נכלל בביטוי "ניהול":

"הניהול - משמעו לגבי דידי מכלול הפעולות הננקטות כדי לקיים חובות היום-יום של הבעלים, יהיה זה יחסים עם גורמי חוץ (כגון תשלום מיסים ואגרות, מעקב אחרי תוכניות בניין-עיר, טיפול בהשלכותיהן של הפקעות וכדומה) או בפיקוח השוטף של הנכס כלפי פנים (כגון ניקוי השטח, ניכוש עשבים וקוצים וכדומה)."

כב' השופט שמגר מדגיש, כי סעיף 30 לחוק המקרקעין מדבר על הניהול הרגיל והשימוש הרגיל, וכל החורג מזה אינו בגדר סמכות הקביעה של הרוב, והוא מחייב הסכמת כל השותפים.

ב- ע"א (יר') 193/75 {אשורי נ' לוי, פ"מ התשל"ח(א), 32, 36 (1978)} נדון סכסוך בין שותפים, סלע המחלוקת היה האם השכרת דירה משותפת נכללת במושג "ניהול ושימוש רגיל" ועל-כן מספיקה החלטת רוב, או שמא היא פעולה חריגה ואז נדרשת הסכמת כל השותפים?

בית-המשפט מציין, כי בלתי-אפשרי לקבוע מסמרות בעניין, והדבר תלוי בנסיבות המקרה, ובלשונו:

"קשה לומר שהשכרת דירות לדיירים בשכירות מוגנת היא "ניהול רגיל של המקרקעין". מצד שני ייתכן והשכרה במקרה דנן היא שימוש רגיל במקרקעין, שכן כך התנהלו העניינים מזה עשרות שנים."

ב- ת"א (יר') 1076/02 {מארי פאיק סלים יונס נ' סמיר מתרי עטאללה יונס ואח', תק-של 2006(1), 5806 (2006)} נדונה תביעה לפירוק שיתוף בשלוש חנויות הנמצאות בעיר העתיקה בירושלים.

התובעת הנה אלמנתו של אחי הנתבעים. הנתבעים ניהלו, במשותף עם המנוח, עסק בנכס. לאחר פטירת המנוח, המשיכו הנתבעים בלבד להחזיק ולנהל בפועל את החנויות. בשנים הראשונות שלאחר פטירת אחיהם, הפרישו לתובעת את חלקה ברווחים, למרות שלא עבדה עמם. אולם, כעבור זמן שינו הנתבעים ממנהגם ומימנו לתובעת את הוצאות המחייה, במקום לתת לה את חלקה ברווחים. כעבור זמן מה, הפסיקו כליל את תמיכתם בה.
לאחר זמן, משבגרו ילדי המנוח, ביקשה התובעת להכניסם לעבוד בחנויות. אולם, הנתבעים סירבו וטענו שאין לה ולילדיה שום זכויות בחנויות, ומכאן הוגשה התביעה.

כב' השופט ברקלי מתייחס בפסק-דינו, בין השאר, לסעיף 30 לחוק המקרקעין, באומרו:

"השימוש הרגיל והטבעי בחנויות הוא מסחרי. כשיש שותפות ואין הוראות מיוחדות בהסכם השותפות זכאי כל שותף להשתתף בניהול העסק, מותר לו להיכנס ולעבוד בחנות, או להעסיק אנשים שיעבדו עבורו ובמקומו, זו הפעילות הטבעית לניהול חנות ראה לעניין זה דברי כב' הנשיא ברק ב - ע"א 810/82 {זול בו בע"מ נ' יהודית זיידה ואח', פ"ד לז(4), 737 (1983)}:

'... לשם הגשמת מטרת החקיקה יש ליתן ללשונו של סעיף 30 לחוק פירוש הגיוני - לא רחב ולא צר - שיאפשר לבעלי רוב החלקים במקרקעין להפיק תועלת מהנכס, ובלבד שאותה פעולה לא תהא יוצאת דופן לגביו, באופן שניתן לצפות לה כפעילות שהיא טבעית ומתבקשת...' "

ב- רע"א 1935/02 {ד"ר מוריס נח'לה סרוג'י נ' עזבון המנוח בשארה נחלה סרוג'י, תק-על 2002(3), 3061 (2002)} המבקש והמשיבים היו בעלים במשותף של חלקת מקרקעין בנצרת, כאשר המבקש החזיק ב- 10% מן החלקה.

בתביעתו תובע המבקש פירוק שיתוף בחלקה וכן דמי שימוש ראויים, זאת בעקבות הסכם שנערך בין חלק מהמשיבים שהם הבעלים האחרים של החלקה, לבין חלק מהמשיבים ששכרו שני אולמות המצויים בבניין שהוקם על החלקה. לטענת המבקש, עסקה זו נעשתה בלא ידיעתו ובלא הסכמתו.

בית-משפט השלום, דחה את התביעה ככל שהיא נוגעת לתשלום דמי שימוש ראויים, והורה על תשלום חלקו של המבקש בדמי השכירות. ערעור שהוגש לבית-המשפט המחוזי נדחה והבקשה לרשות ערעור נדחתה.

בית-המשפט העליון, מפי כב' השופט ריבלין קבע:

"מדובר כאן בהסכם בדבר שימוש וניהול רגילים של נכס. לפיכך, די בהסכמה של בעלי רוב החלקים במקרקעין, בהתאם לסעיף 30(א) לחוק המקרקעין. ההסכם בענייננו נעשה על דעת הבעלים של 87% מן הנכס. לא היה חוסר תום-לב בהתנהלותם של המשיבים, וזאת, בין השאר, לאור עובדת היותו של המבקש תושב חוץ שבמשך שנים לא גילה כל עניין בנכס, וידיעתו, עובר לחתימה על ההסכם, על האפשרות שהנכס יושכר, מבלי להביע התנגדות לכך. שתי הערכאות הקודמות קבעו, כי המבקש השתהה שיהוי ניכר בטענותיו, ויש לראותו כמי שוויתר עליהן. בנסיבות העניין, אין להתערב בממצאיהן של הערכאות דלמטה ובמסקנותיהן."

ב- ע"א 810/82 {זול בו בע"מ נ' יהודית זיידה, פ"ד לז(4), 737 (1983)} הערעור נסב על השאלה, האם רשאים בעלי רוב החלקים במקרקעין משותפים להשכיר את הנכס המשותף חרף התנגדות בעלי מיעוט החלקים, ואם-כן - באילו תנאים?

בבית-המשפט המחוזי נקבע, כי השכרת נכס אינה נכנסת לגדר "ניהול ו- "שימוש" רגיל במקרקעין, כאמור בסעיף 30 לחוק המקרקעין. מכאן הערעור לבית-המשפט העליון.

בית-המשפט העליון, מפי כב' השופט ברק {כתוארו אז}, מבהיר בראשית דבריו את ההסדר החל במקרקעין משותפים באומרו, כי במקרה של מקרקעין משותפים קיימים מספר בעלים, בעלותו של כל אחד מהם מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין, ואין לשום שותף חלק מסויים בהם.

כב' השופט מציין, כי סעיף 30 לחוק המקרקעין מגלם בתוכו את עקרון שלטון הרוב, אין לשום שותף זכות וטו, אלא נכסי השותפות מתנהלים על-ידי החלטת הרוב, בכל הנוגע לשימוש הרגיל.

אולם, לכלל זה נקבעו שני סייגים: הראשון, שלטון הרוב מוגבל לניהול הנוגע לשימוש הרגיל במקרקעין, החלטה חריגה מחייבת הסכמת כל השותפים.

הסייג השני, במהלך הניהול השותף, אסור לרוב השותפים להביא לקיפוח המיעוט. שותף, הרואה עצמו מקופח, רשאי לפנות לבית-המשפט, וזה יחליט "כפי שנראה לו צודק ויעיל בנסיבות העניין" {סעיף 30(ב) לחוק המקרקעין}.

כב' השופט ברק מוסיף שני סייגים כלליים:

הסייג האחד מקורו בסעיף 14 לחוק המקרקעין, והוא קובע, כי בעלותו של שותף במקרקעין אין בה כשלעצמה כדי להצדיק "עשיית דבר הגורם נזק או אי-נוחות לאחר". הסייג האחר מקורו בסעיפים 39 ו- 61(ב) לחוק החוזים, והוא קובע, כי הן הרוב והן המיעוט חייבים לפעול בדרך מקובלת ובתום-לב.
בית-המשפט מציין, כי על-אף שלטון הרוב בכל ענייני הניהול הרגילים, הרוב אינו פטור מלשתף את המיעוט בהחלטה ובדרכים לקבלתה, וכדבריו:

"העובדה, שהחלטת הרוב היא הקובעת בענייני הניהול והשימוש הרגילים, אין בה כדי לשחרר את הרוב מהחובה להציג את מלוא העובדות למיעוט ולשתפו בקבלת ההחלטה. מהחובה להפעיל את כוחו של הרוב בדרך מקובלת ובתום-לב מתבקשים, בין השאר, התייעצות עם המיעוט, העמדתו על הצורך בפעולה המתבקשת וגילוי כל העובדות הרלבנטיות, תוך מתן הזדמנות למיעוט, אם יחפוץ, לפנות לבית-המשפט בטענת קיפוח."

במקרה דנן, דובר על נכס שלא נעשה בו כל שימוש עובר להשכרתו, הנכס לא נועד לשמש למגורים, ובנסיבות העניין, פוסק כב' השופט ברק, השכרתו היא פעולת שימוש רגילה כמובנה בסעיף 30 לחוק המקרקעין, ולכן נדרשת הסכמת הרוב בלבד. כב' השופט מסייג קביעתו זו ומבהיר שכל מקרה ידון לפי נסיבותיו המיוחדות.

3. האם לאור סעיף 30 לחוק המקרקעין ילד בגיר רשאי להתגורר בבית הוריו חרף התנגדותו של האב
ב- ע"א 304/72 {מנחם ביאלר נ' משה ביאלר, פ"ד כז(1), 533 (1973)} התברר סכסוך משפחתי. בנם בן ה- 28 של בני זוג התגורר כל ימיו בדירה השייכת להוריו בחלקים שווים. כעת מתנגד האב להמשך מגוריו בדירה ומבקש לבטל את הרשות שנתן לבן להמשיך לגור בביתו. הבן טוען לעומתו, כי האב אינו רשאי על דעת עצמו לבטל את זכות המגורים שלו בדירה, כשהאם היא שוות-זכויות בה והיא מצדדת בהישארותו בה.
בית-המשפט העליון, מפי כב' השופט ברנזון פסק, כי מבחינת הדין, דינו של הבן כדין אדם זר.

רשות מגורים שלא בתמורה ושלא לזמן קצוב, ניתנת לביטול בכל עת שהמרשה חפץ בכך.

כאשר אחד משני השותפים, קץ בהמשכת הרישיון, ולנהנה ניתנה שהות מספקת לעזוב את המקום, תוקף הרישיון פג. בית-המשפט קבע כי מגורי הבן עם ההורים יכולים להוסיף ולהתקיים רק בהסכמת שני ההורים.

השאלה המשפטית שמתעוררת כאן היא, אם כאשר הדירה שייכת להורים בחלקים שווים, די בכך שאחד ההורים יחזור בו, כדי לחייב את הבן לעזוב את הדירה?

פתרונה של שאלה זו תלוי במהו הדין החל על המקרה: האם זה הדין שהיה קיים לפני חקיקתו של חוק המקרקעין, כפי שטוען האב והוא משייך לזה גם את חוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 {להלן: "חוק השכירות והשאילה"}, או שמא חל חוק המקרקעין, כפי שטוען הבן?

בראשונה יש להוריד מן הפרק את חוק השכירות והשאילה, שאינו שייך לעניין.

חוק זה, בסעיף 31, דן בזכות שימוש בנכס שהוקנתה בתמורה או שלא בתמורה ומחיל על הזכות הראשונה את דיני השכירות שבפרק א' של החוק ואת דיני השאילה שבפרק ב' על הזכות האחרונה. לפי סעיף 34, תחילתו של החוק הייתה ביום 01.01.72 ועל עסקה שנעשתה לפני תחילתו מוסיף לחול הדין הקודם. אבל גם הוראה זו אין כוחה יפה אלא מיום תחילתו של החוק, ואין היא יכולה להשפיע על עניין ההליך, שנתגבש עם הגשת התביעה לפני 01.01.72. בעניין ההליך, יש להתעלם כליל מהחוק הזה, כאילו לא היה.

וכך אנו חוזרים לשאלה: בתחרות זו שבין הדינים, מי הזוכה כאן - חוק המקרקעין או הדין שקדם לו? חוק המקרקעין, בסעיף 81, דן בנושא ההשאלה של נכס מקרקעין, היינו "הזכות להחזיק במקרקעין שלא לצמיתות, שהוקנתה שלא בתמורה", ומחיל עליה את פרק ז' של החוק שנושאו הוא זכויות במקרקעי הזולת. אבל כאן אין לנו עניין בחזקה של מקרקעין, כי אם בזכות שימוש בלבד כשהחזקה היא בידי ההורים-הבעלים.

בית-משפט השלום והשופטים המלומדים בבית-המשפט המחוזי הסתייעו, מי בכה ומי בכה, בסעיפים שונים של חוק המקרקעין. בעוד שבית-משפט השלום וכב' השופטת אבנור בבית-המשפט המחוזי הגיעו למסקנה כי לפי חוק זה הדין הוא לצד הבן, הגיעו כב' השופטים בנימין כהן וארליך לתוצאה הפוכה.

הכל מסכימים, כי רשות המגורים שניתנה על-ידי ההורים לבן בתקופת בגרותו הייתה שלא בתמורה ואינה נובעת מהסכם כלשהו. היא לא ניתנה לזמן קצוב או מוגדר, ואין כל סיבה המונעת חזרה ממנה, או יותר נכון, אי-המשכתה, בכל עת. זוהי איפוא רשות המתחדשת מרגע לרגע, והיא נמשכת והולכת כל זמן שהמרשה רוצה בה. המרשה כאן הם שני ההורים ביחד, ואם אחד ההורים איננו מסכים, הרי שאין עוד הרשאה והיא באה לקצה. כל מה שנדרש במקרה כזה הוא רק שההורה הזה יגלה את דעתו כי אינו רוצה בהמשכת הרישיון ותינתן שהות מספקת לבר-הרשות לסלק את ידו מהמקום.

אך המערער סומך את טיעונו בעיקר על סעיף 30 לחוק המקרקעין.

מתוך כך ברור שאילו הייתה כאן שאלה של הענקת זכות, היינו מתן רשות המגורים לבן, כי אז היה צורך בהסכמת כל הבעלים או לפחות רובם. לטענת הבן, הוא הדין בביטול הזכות שנוצרה לטובתו במשך שנים רבות. בין אם השינוי במצב זה דורש הסכמת כל הבעלים לפי סעיף 3(ג), או הסכמת מרביתם לפי סעיף 30(א), האב - שהוא רק הבעלים של מחצית הדירה - איננו "כל השותפים" או "בעלי רוב החלקים", ועל-כן אין בכוחו בלבד לבטל את הרשות.

בנקודה זו, לפי האמור לעיל, כב' השופט ב' כהן מבית-המשפט המחוזי, אשר ראה בבן מעין "אורח נטה ללון" בדירת ההורים סיכם את דעתו בדברים הבאים:

"נראה לי כי די שאחד הבעלים המשותפים ישמוט את הקרקע מכלל זכותו של האורח להישאר במקום. נוכח מה שאמרתי, אינני סבור שסעיף 30 לחוק המקרקעין יכול לעזור לבן. מדורם של בני הזוג והשימוש הרגיל במדור כזה הוא למגורי בני הזוג ולא למגורי מישהו זולתם (אפילו בן בתנאי שהוא בגיר) כל עוד אין הסכמה נמשכת של שני בני הזוג."

בכך באה בעצם השאלה על פתרונה, פיתרון שאינו שונה במהותו מהדין שהיה קיים לפני חוק המקרקעין, במידה שהוא חל בכלל על העניין שנדון.

בא-כוח המערער מסתמך בטיעונו גם על סעיפים 34(א) ו- 31(א)(1) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 ובכך הוא הולך בעקבות כב' השופטת אבנור מבית-המשפט המחוזי. סעיפים אלה קובעים לאמור:

"34. זכות השותף לעשות בחלקו
(א) כל שותף רשאי להעביר את חלקו במקרקעין המשותפים או לעשות בחלקו עסקה אחרת, בלי הסכמת יתר השותפים."

וסעיף 31 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע כי:

"31. זכותו של שותף יחיד
"(א) באין קביעה אחרת לפי סעיף 30, רשאי כל שותף בלי הסכמת יתר השותפים:
(1) להשתמש במקרקעין המשותפים שימוש סביר, ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר;
(2) ..."

טענת בא-כוח מערער היא כי לפי סעיף 34 לחוק המקרקעין כל שותף רשאי להעביר את חלקו או לעשות בחלקו עסקה אחרת בלי הסכמת יתר השותפים, ופירוש עסקה לפי סעיף 6 לחוק המקרקעין הוא הקניית בעלות או זכות אחרת לפי רצון המקנה, ומאחר ורצונה (של האם) הוא שהבן ימשיך לגור בחלקה, ומאחר ולפי סעיף 27 חלקה הוא מושע ומשתרע על כל יחידה ויחידה מהנכס, הרי שזכותה, אף ללא הסכמת יתר השותפים, שהבן יגור בדירה.

יהיה זה אבסורד אם נפרש את החוק כך שלאם מותר להעביר את בעלותה בדירה לבן ללא הסכמת האב, אולם לאפשר לו לגור בדירה איננה יכולה ללא הסכמת האב.

טיעון זה מוטעה מיסודו. הענקת זכות שימוש במקרקעין איננה עסקה במקרקעין במובן חוק המקרקעין. לפי ההגדרה של המונח "עסקה במקרקעין" בסעיף 6 לחוק המקרקעין, הרי היא הקניה של בעלות או של זכות אחרת במקרקעין, ולפי סעיף 7 לחוק המקרקעין עסקה כזאת טעונה רישום בפנקסי המקרקעין הרשמיים. ואילו זכות שימוש בנכס, גם במקרקעין, אינה אלא זכות אישית ולא חפצית, ובדרך-כלל גם אינה טעונה רישום, אלא אם היא לתקופה של חמש שנים ויותר {ראו סעיף 79(א)}.

דווקא משום שלפי סעיף 27 לחוק המקרקעין, בעלותו של כל אחד מהשותפים מתפשטת בכל אתר ואתר של הכס, אין שותף אחד, מחוץ לאמור בסעיפים האחרים של אותו סימן, רשאי לעשות בעצמו, או להרשות לאחרים לעשות, שימוש בחלק כלשהו של הנכס. סעיף 31(א)(1) לחוק המקרקעין מתיר אמנם לכל שותף להשתמש במקרקעין המשותפים שימוש סביר בלי הסכמת יתר השותפים, וכל זאת בתנאי שלא ימנע אותו שימוש משותף אחר.

והרי, כאשר שותף אחד מתיר לצד שלישי להשתמש בנכס, או בחלק כלשהו ממנו, בניגוד לרצונו של השותף השני, הוא חוטא לאמור בסעיף בשני דברים: ראשית, המשתמש במקרקעין זה לא הוא עצמו אלא אחר. שנית, על-ידי התרת שימוש לצד שלישי הוא מונע מהשותפים האחרים עשיית שימוש כזה באותו זמן. אין ללמוד גזירה שווה לעניין זה מהעברת בעלות או מעשיית עסקה אחרת במקרקעין בלי הסכמת יתר השותפים שהחוק מתיר אותה, שכן על-ידי העברה כזאת לא נפגמת זכותם של השותפים האחרים ומאומה לא נגרע ממנה. מה שאין כן, כאמור, במקרה של התרת שימוש בנכס, או בחלק ממנו, לאדם אחר, בלי הסכמת יתר השותפים.

הרשאת מגורים בדירה, המשותפת לשני בני הזוג, על-ידי אחד מהם לאדם אחר, פוגעת גם פוגעת בחזקה ובשימוש של בן הזוג השני. מבחינה זו, אינו שונה דינו של בן בגיר לדינו של זר. אם אחד מבני הזוג ייפה-כוחו הרשות לבן בגיר לגור בדירה המשותפת והשייכת שווה בשווה לשני בני הזוג, שלא על דעתו של בן הזוג השני, מותר לו גם להרשות זאת לאדם אחר. כי מה נפקא מינה לעניין זה בין בן בגיר שאין עוד חובה חוקית לספק לו דיור לבין אדם אחר? כלום יעלה על הדעת מצב כזה? אדם מוכנס לדירה חינם אין כסף על דעת השניים ללא התחייבות חוקיה כל-שהיא כלפיו, וכעבור זמן אחד אינו רוצה בו עוד.

כלום אפשר לכפות עליו אדם כזה רק מפני שבן הזוג השני אומר: אהבתי את האיש (או האישה) ואיני רוצה שיעזוב (או תעזוב)?

בפסק-הדין נפסקו מספר קביעות חשובות, ראשית, פסק בית-המשפט, כי שותף לא יכול לתת לצד ג' להשתמש בנכס כששותף אחר מתנגד. כן יהיו מקרים בהם שותף יוכל להשתתף בנכס גם אם האחרים מתנגדים, ובתנאי שמתמלאים מספר תנאים, אולם בכל מצב אין אפשרות לאפשר שימוש בנכס לצד ג' בהתנגדות השותפים האחרים.

4. ניהול ושימוש ברכוש משותף, יפה גם לעניין משפחה
ב- רע"א 698/85 {יהודה בן צור ואח' נ' נעים ששון ואח', תק-על 89(2), 732 (1987)} המבקשים, פתחו פתח מדירתם אל גג הבית המשותף בו הם גרים, ולשם כך קיבלו את אישורה של האסיפה הכללית של דיירי הבית, שאישרה ברוב קולות את פתיחת הפתח בלי לפגוע בזכויות הקיימות של בעלי דירות אחרות בבית.

המשיבים, דיירי הבית, ביקשו וקיבלו מהמפקחת על הבתים המשותפים, צו להחזרת המצב לקדמותו. ערעורם של המבקשים לבית-המשפט המחוזי נדחה.
בפסק-הדין, מתייחס בית-המשפט העליון, בין השאר, לסוגיית הניהול והשימוש של הרכוש המשותף, וקובע בהקשר זה, כי ניהול או שימוש המביאים לשינוי מהותי בייעודו הרגיל או הטבעי של הנכס אינם בתחום החלטת הרוב ובמצב כזה נדרש אישור של כול השותפים:

"גדרו של ניהול ה"רכוש המשותף" והשימוש בו (כאמור בסעיף 5(א) לתקנון המצוי) הוא ניהול ושימוש רגילים, שמשמעם עשיית כל אותן פעולות (מטריאליות ומשפטיות), אשר על-פי מהותו של אותו נכס, טיבו וייעודו, הן טבעיות לגביו; ניהול או שימוש, שהם יוצאי דופן או שיש בהם כדי להביא לשינוי מהותי בייעוד הרגיל או הטבעי של נכס, אינם מותרים לרוב."

בית-המשפט ממשיך ואומר, כי תפיסת חזקה בלעדית על-ידי בניה ברכוש המשותף המיועד לשמש את כל בעלי הדירות, שוללת לצמיתות את זכות השימוש באותו חלק מהרכוש המשותף משאר בעלי הדירות, ודבר כזה אינו יכול להיעשות אלא בהסכמתם - כשם שאין בעל דירה רשאי לקפח על-ידי מעשה כזה את זכותם של יתר בעלי הדירות לעשות שימוש באותו מקום, כן אין בכוחה של האסיפה הכללית להקצות לאותו בעל דירה חלק מן הרכוש המשותף" לשימושו הבלעדי.

בית-המשפט קובע, כי בפתיחת פתח לגג יש פגיעה ברכוש המשותף, ואין לראות בזה שימוש רגיל וסביר בגג, המיועד לשימושם של כלל בעלי הדירות, ולכן אין בסמכות האסיפה הכללית, אפילו ברוב-דעות, לשלול את זכות השימוש בחלק מן הגג מיתר הדיירים בבית.

יחד-עם-זאת, ראוי להוסיף כי גם קבלת היתר בניה על-ידי רשויות התכנון והבניה איננה יכולה להעניק זכויות במקרקעין למקבל ההיתר. ככל שנדרשת הסכמה של השותפים, לביצוע עבודות בניה, אין בקבלת היתר זה כדי להתגבר על צורך בקבלת הסכמה {בר"ע (חי') 1999/07 עאישה סמאר נ' מוסא מחמוד סמאר, תק-מח 2007(3), 5972 (2007)}.

5. מהו ניהול ושימוש רגילים בנכס שעבר בירושה ומושכר למשכירים שונים?
ב- ת"א 150395/02 {חיה דורון נ' יעקב בגים ואח', תק-של 2005(3), 756 (2005)} נסובה התביע על הטענות הבאות: פינוי מושכר בבעלות התובעים שהינם יורשי המנוחה שמחה מצרי, וכן תביעה כספית.

לטענת התובעים הנתבעים אשר שוכרים את הנכסים בבעלותם המשיכו להשכיר את הנכסים בשכירות-משנה אסורה, שינו את מטרת המושכר, פעלו תוך כדי עשיית רווח בלתי-הוגן בהשכרת-המשנה בעוד שהתובעים מקבלים דמי הסכמה זעומים וכן לא שילמו שכר דירה.

יצויין, כי נתבעים 2-1 שוכרים נכסים על-פי הסכם שכירות מוגנת, נתבע 4 הינו שוכר משנה והנתבעים 9-5 הינם בעלים נוספים של הנכסים שלא הצטרפו לתביעה ולכן צורפו כנתבעים.

טענת הנתבעים הינה כי התובעים אינם רשאים להגיש תביעת פינוי מאחר ולא קיבלו את הסכמת רוב השותפים למקרקעין, והם בבחינת מיעוט.

מכאן, והנכסים בדיון שלפינו נכסים מושכרים בשכירות מוגנת נשאלת השאלה האם הגשת תביעה לפינוי דייר מוגן מהווה "ניהול ושימוש רגילים"?

ב- רע"א 6140/96 {חי אליהו נ' זבולון קורט ואח', תק-על 97(2), 936 (1997)} משיב בית-המשפט העליון על שאלה זו בחיוב. פסק-דין זה קובע כי הגשת תביעת פינוי כנגד דייר מוגן מהווה ניהול ושימוש רגילים.

מכאן, יש צורך להדרש לסעיף 30 לחוק המקרקעין. אולם, בענייננו מרבית השותפים אינם מסכימים לתביעת הפינוי כנגד הדייר המוגן.

עיון במצב הדברים שבין הצדדים מעלה, כי לא קיים הסכם שיתוף בין הדיירים המעניק לכל אחד מהצדדים סמכות להגשת תביעה. לא-זו-אף-זו, בעלת חלק מזכויות הבעלות העידה מטעם ההגנה כי היא מתנגדת לניהול תביעת פינוי כנגד הדיירים המוגנים. כלומר, בעלי הרוב של המקרקעין מתנגדים לתביעה. באין מחלוקת כי התובעים הינם מיעוט בית- המשפט החליט כי יד לדחות את התביעה ביחס לדיירים המוגנים.

מנגד, שונים הדברים ביחס לתביעות הכספיות {ע"א 717/88 חיים רוכורגר חברה לבניין נ' אלה (ריסקין), פ"ד מה(2), 284 (1991)}.

לעניין עשיית רווח בלתי-הוגן נקבע, כי הסכמי השכירות היו בפני בעלי הנכס, בעלי הנכס היו מיוצגים והם אלו שערכו את הסכמי ההרשאה, הם קבעו את דמי ההסכמה, והפער בין גובה דמי ההסכמה לבין שיעור דמי השכירות אינו גבוה, על-כן עניין זה גם הוא נדחה על-ידי בית-המשפט.

לעניין אי-תשלום דמי השכירות קע בית-המשפט כי התובעים אינם עמדו בנטל להוכיח את טענתם.
לעניין שינוי מטרת המושכר בחוזה המקורי נקבע על-ידי הצדדים כי מטרת השכירות היא לניהול מסעדה, ובהסכם ההרשאה נאמר כי שוכר-המשנה יהיה רשאי להשתמש במושכר למטרת ניהול מכבסה.

השאלה היא מהי מטרת השכירות בסיום הסכם ההרשאה?

התובעים טוענים כי לאחר סיום תקופת ההרשאה להשכרת החנות לשוכר משנה, חלים תנאי השכירות המקוריים ובכלל זה מטרת השכירות המקורית שהינה ניהול מסעדה.

הסכם ההרשאה שותק בכל הנוגע לשינוי מטרת המושכר לאחר סיומו. לעניין זה בית-המשפט קיבל את עדותו של אחד הצדדים, לפיה כוונת צדדים היא לשינוי קבוע במטרת השכירות, שכן לא ייתכן שבעלי הנכס כפי שהתרשם בית-המשפט בחקירותיהם, התכוונו שהנתבעים ישקיעו עשרות אלפי שקלים בהסבת המושכר למטרה החדשה וזאת רק ביחס למספר שנים מועט. על-כן גם לעניין זה נדחו טענות לשינו מטרת המושכר.

יחד-עם-זאת, נקבע על-ידי בית-המשפט כי לאור סיום תקופת ההרשאה לנתבע מס' 4 אין כל רשות או רישיון לעשות כל שימוש במושכר.

6. הרחבת דירה לצורך הגדלת המשפחה, האם יש בכך דבר החורג מניהול או שימוש רגיל במקרקעין משותפים הטעון את הסכמת יתר השותפים?
ב - ע"א 538/80 {סמדר דרחי (אברהמי) נ' יהודה כורש, פ"ד לו(3), 498 (1982)} המשיבים עתרו לבית-משפט השלום לצו מניעה, שיאסור על המערערת, שכנתם, להרחיב את דירתה לצורך הרחבת משפחתה על-ידי בניה בחלק החצר המשותפת של ביתם, המשמשת אותם על-פי חלוקה למעשה.

לטענתם, בניה כזו תאלץ אותם לוותר על גינתם ותאריך את הדרך לביתם. בית-משפט השלום דחה את התביעה מהנימוקים הבאים: אי-אמון בעדותו של המשיב, כי המשיבים גילו יחס שלילי כלפי עקירת העץ והשמדת הגינה, בעת שרכשו את הדירה. לכתחילה התכוונו אף הם לבנות, אלא לאחר שנתברר להם, שלא יוכלו לבצע את תכניתם שלהם, הם מתנגדים לבנייתה של המערערת. אולם ערעור המשיבים נתקבל על-ידי בית-המשפט המחוזי, וזה נתן את הצו המבוקש. מכאן הערעור.

בית-המשפט העליון פסק כי במתן צו מניעה לשם הגנה על זכות קניינית אין לבית-המשפט שיקול-דעת נרחב, כזה הנתון לו בתביעה פוססורית. כשהמדובר בסעד, שנועד להגן מפני פגיעה ברכושו של אדם, יש להעניקו ביתר רוחב יד מאשר כשהוא בא להגן על אדם מפני הפרעה או מיטרד בלבד. בנוסף, לבית-המשפט שיקול-דעת שלא להעניק סעד של צו מניעה, אפילו לשם הגנה על זכות קניינית. אולם שימוש בשיקול-דעת, כאמור, צריך להיות מצומצם מאוד וזהיר, למשל, כשהמדובר בפגיעה של מה בכך.

במקרה דנן, הפגיעה במשיבים עקב הבניה אינה פגיעה של מה בכך, ואפילו זקוקה המערערת להרחבת הדירה לשם הגדלת משפחתה, אין בכך כדי למנוע מהמשיבים את הסעד המבוקש.

לאור סעיפים 30(ג) ו- 45 לחוק לחוק המקרקעין דבר החורג מניהול או שימוש רגיל במקרקעין משותפים טעון הסכמת כל השותפים. הוא הדין כשמדובר בזכות במקרקעין, שהיא של כמה בני אדם.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

ניהול ושימוש (סעיף 30 לחוק המקרקעין)