החייב בתשלום ארנונה - "בעל" ו/ או "מחזיק"

1. הדין
חוק ההסדרים 2008 קובע:

""בעל" - לרבות אדם המקבל, או הזכאי לקבל, הכנסה מנכס, או שהיה מקבלה אילו היה הנכס נותן הכנסה, בין בזכותו הוא ובין כבא-כוח או כנאמן, בין שהוא הבעל הרשום של הנכס ובין שאינו הבעל הרשום, וכולל שוכר או שוכר-משנה ששכר נכס לתקופה שלמעלה משלוש שנים;
"מחזיק" - אדם המחזיק למעשה בנכס כבעל או כשוכר או בכל אופן אחר, למעט אדם הגר בבית מלון או בפנסיון."
{תיקון מתוקף חוק ההסדרים במשק 2008}

סעיף 1 לפקודת העיריות (נוסח חדש) קובע:

"נכסים" - בניינים וקרקעות שבתחום העיריה, תפוסים או פנויים, ציבוריים או פרטיים, למעט רחוב;
"רחוב" - לרבות כביש שהנסיעה בו כרוכה בתשלום אגרה, היטל או תשלום אחר כיוצא באלה, וכן דרך כהגדרתה בחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, שבה עובר הכביש, שטחי השיקום הנופי בכביש ובדרך שבה הוא עובר, וכל מיתקן בתחום הכביש והדרך, למעט בניין, הדרוש במישרין לגביית האגרה, ההיטל או תשלום אחר כיוצא באלה, וכן מסילת ברזל כמשמעותה בסעיף 2 רישה ופסקאות (1) ו- (2) לפקודת מסילות הברזל (נוסח חדש), התשל"ב-1972, וכן מיתקנים לצורך מסילת הברזל או בקשר אליה, המהווים חלק בלתי-נפרד ממנה;

"בניין" - כל מבנה שבתחום העיריה, או חלק ממנו, לרבות שטח הקרקע שעיקר שימושו עם המבנה כחצר או כגינה או לכל צורך אחר של אותו מבנה, אך לא יותר מהשטח שקבעה לכך המועצה, למעט קרקע שהמבנה שעליה לא היה תפוס מעולם, כולו או בחלקו;

"אדמה חקלאית" - כל קרקע שבתחום העיריה שאינה בניין, המשמשת מטע או משתלה או משק בעלי-חיים או לגידול תוצרת חקלאית או לגידול יער או פרחים; אלא שקרקע כזאת, אם היא נמצאת באזור-מגורים או באזור מסחרי ואינה עולה בשטחה על חמישה דונם, רשאית המועצה לראותה שלא כאדמה חקלאית, בשים-לב לדרגת-התפתחותו של אותו אזור;

"קרקע תפוסה" - כל קרקע שבתחום העיריה שאינה אדמה חקלאית, שמשתמשים בה ומחזיקים אותה לא יחד עם בניין;

"אדמת-בניין" - כל קרקע שבתחום העיריה שאינה לא בניין ולא אדמה חקלאית ולא קרקע תפוסה;

"מחזיק" - למעט דייר-משנה;

"דייר-משנה" - אדם הגר בחדר, או בחלק מחדר, של בניין שאחר מחזיק בו, והמשלם למחזיק דמי-שכירות בעדו."

2. הגדרת "בעל"
על-פי סעיף ההגדרות בפקודת העיריות, "בעל" הוגדר כדלקמן: " "בעל"- לרבות אדם המקבל, או הזכאי לקבל, הכנסה מנכס, או שהיה מקבלה אילו היה הנכס נותן הכנסה, בין בזכותו הוא ובין כבא כוחו או כנאמן, בין שהוא הבעל הרשום של הנכס ובין שאיננו הבעל הרשום, וכולל שוכר או שוכר-משנה ששכר נכס לתקופה שלמעלה משלוש שנים". כמו-כן "מחזיק" הוגדר בפקודת העיריות " "מחזיק" - אדם המחזיק למעשה בנכס כבעל או כשוכר או בכל אופן אחר, למעט אדם הגר בבית מלון או בפנסיון".

כאמור לעיל, הגדרת "בעל" בפקודת העיריות הינה הגדרה רחבה וכוללת בתוכה את מרבית בעלי הזכויות הקנייניות במקרקעין.

בשורה של פסקי-דין מבית מדרשו של בית-המשפט העליון, בדונו בעניינים הקשורים לעיריות ולפקודת העיריות נפסק, כי יש לפרש את המונח "בעל" כפשוטו, ולחייב את הבעלים של המקרקעין, ורק בהיעדר בעל כזה, אזי ניתן יהיה לפנות להוראות הסעיפים ולהסיק מי מלבדו כלול בהגדרות אלו. ראה לעניין זה ע"א 593/78 עיריית חיפה נ' חברת גב-ים לקרקעות בע"מ,פ"דלד(1), 286 (1979):

"החוק מתשכ"ב לא קבע, כאמור, הגדרה עצמאית למונחים 'בעל' ו- 'מחזיק' שיש בה כדי לכלול מרכיביה ללא התיחסות לדבר חקיקה אחר. ההגדרה, שנוסחה כבר הוזכר לעיל, קובעת כי 'בעל' הוא מי שנחשב לבעלו של נכס לעניין ארנונות העיריה או המועצה המקומית. מכאן כי עלינו לבחון מי נחשב ל'בעל' לעניין ארנונות העיריה. פקודת העיריות איננה מכילה הגדרה מיוחדת של המונח 'בעל' לצורכי הוראותיה הדנות בארנונות לסוגיהן. לצורך מתן מענה לשאלה מיהו 'בעל' לעניין ארנונות העיריה צריך לפנות להגדרתו של המונח 'בעל' המשמש את פקודת העיריות כולה והמובא בסעיף 1 שבה. הגדרה זו צוטטה כבר לעיל ואין בה, כעולה מנוסחה, הגדרה ממצה המפרטת באופן בלעדי מי הם סוגי האנשים אותם יש לראות בגדר 'בעל' אלא נוסחה בנוי על ההנחה כי בראש וראשונה יש לפרש את המלה 'בעל' כפשוטה וכי אין צורך לפרט מרכיבו של מונח זה במובנו הלשוני הרגיל וכל שההגדרה באה לעשות היא בגדר תוספת על המשמעות הרגילה. זהו המובן אותו יש לייחס להגדרה הפותחת במלה 'לרבות'..."

דין זהה אמור לחול גם כשמדובר במועצות מקומיות, וזאת, בין היתר, מאחר וסעיף 1 לצו המועצות המקומיות (א), התשי"א-1950 (להלן: "צו המועצות המקומיות") קובע הגדרה זהה למונח "בעל" לפיו ""בעל" - לרבות אדם המקבל, או הזכאי לקבל, הכנסה מנכסים, או שהיה מקבלה אילו היו הנכסים נותנים הכנסה, בין בזכותו הוא ובין כסוכן, כנאמן או כבא-כוח, בין שהוא הבעל הרשום של הנכסים ובין שאיננו הבעל הרשום, וכן שוכר-משנה ששכרו נכסים לתקופה שלמעלה משלוש שנים".סבורים אנו כי יש לפרש הוראות סעיפי צו המועצות המקומיות לפי רוח הפרשנות שניתנה על-ידי בתי-המשפט העליון בפרשנות פקודת העיריות לעיל, בהקשר של היררכית הבעלים במקרקעין.

3."מחזיק" הוא הנישום והמחוייב בתשלום הארנונה
א. כללי
החובה לתשלום ארנונה מוטלת על "המחזיק בנכס", זאת בהתאם להוראת סעיף 8(א) לחוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג-1992 (להלן: "חוק ההסדרים"), הקובע כי "מועצה תטיל בכל שנת כספים ארנונה כללית, על הנכסים שבתחומה שאינם אדמת בניין; הארנונה תחושב לפי יחידת שטח בהתאם לסוג הנכס, לשימושו ולמקומו, ותשולם בידי המחזיק בנכס".

אשר לפרשנות המונח "מחזיק", מפנה סעיף 7 לחוק ההסדרים להגדרת המונח המופיעה בסעיף 269 לפקודת העיריות (נוסח חדש) (להלן: "פקודת העיריות"), המצוי בפרק ארבע-עשרה לפקודה זו, שעניינו "ארנונה"; ואשר מגדיר "מחזיק" - למעט דייר-משנה". בשל ההגדרה הלקונית, נזקקה הפסיקה לא אחת גם להגדרת המונח "מחזיק" המופיעה בסעיף 1 לפקודת העיריות, לפיה מחזיק הִנו "אדם המחזיק למעשה בנכס כבעל או כשוכר או בכל אופן אחר, למעט אדם הגר בבית מלון או בפנסיון". בעת יישום ההגדרות שלעיל נקבע בפסיקה, כי "מחזיק" הִנו בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס {ע"א 8417/09 עיריית ירושלים נ' ששון לוי, פורסם באתר נבו (21.08.2012)}.

עוד נפסק כי: "ייתכנו מקרים לא מעטים שבהם יתעורר קושי של ממש בקביעת ה"מחזיק", בייחוד מקום שבו קיימים שני גורמים או יותר ה"מתחרים" ביניהם על תואר "בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס", או ליתר דיוק המצביעים האחד על רעהו באומרם כי האחר הינו בעל הזיקה הקרובה ביותר כאמור. על-מנת להכריע בכך, יש לבחון מי מביניהם אכן מקיים את מירב הזיקות הרלבנטיות לנכס. בהקשר זה ראוי להדגיש כי אין מדובר במבחן טכני-כמותי אלא בניתוח מהותי של הזיקות אשר במסגרתו יש ליתן משקל יתר לאותן זיקות המשקפות שימוש בנכס והנאה משירותי הרשות הלכה למעשה, וכי השאלה מיהו בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס, ועל-כן יהא החייב בארנונה, תקבע על-פי מבחן עובדתי" {עמ"נ 54186-02-11 "רזים" רשת מועדוני כושר 2005 בע"מ נ' עיריית ירושלים - מנהל הארנונה, פורסם באתר נבו (31.10.12)}.

כן נפסק, כי בעל הזיקה הקרובה ביותר הוא זה שעושה שימוש פיסי בנכס ונהנה ממנו בפועל, ולמצער מדובר באותו אחד היכול - בכוח, אם לא בפועל - ליהנות מהנכס ולעשות בו שימוש פיסי, כי ההחזקה לצורך החיוב בארנונה מתאפיינת, ככלל, ביכולת השליטה של האדם בנכס והיכולת לנצל את הנכס לצרכים שונים, וכי מאחורי קביעה זו עומדת התפיסה שתשלום הארנונה מתבצע כנגד קבלת שירותים שונים שמספקת הרשות המקומית לתושביה, אף אם הזיקה אינה ישירה. מכאן, שכאשר אדם מחזיק בנכס ובמסגרת זאת נהנה או יכול ליהנות מהשירותים שמספקת הרשות המקומית, במידה זו או אחרת, מוצדק יהיה לחייבו בתשלום ארנונה {בר"מ 7856/06 איגוד ערים אילון נ' מועצה אזורית חבל מודיעין, פורסם באתר נבו (16.03.08); תא"מ (יר') 30244-06-12 עיריית ירושלים נ' מאיר מתתיהו,תק-של 2015(4), 48647 (28.10.2015)}.

מחזיק מוגדר בפקודת העיריות כך "אדם המחזיק למעשה בנכס כבעל או כשוכר או בכל אופן אחר..." (סעיף 1 של פקודת העיריות). מכאן ש"הנישום הראשון הוא המשתמש בנכס הלכה למעשה.." (הנריק רוסטוביץ, פנחס גלעד, משה וקנין ונורית לב ארנונה עירונית (2001)). {ראו גם בר"ם 7856/06 איגוד ערים איילון (ביוב, ביעור יתושים וסילוק אשפה) נ' מועצה אזורית חבל מודיעין, פורסם באתר נבו (16.03.08); רע"א 7037/00 עיריית ראשון לציון נ' וינבוים,פ"ד נו(4), 856, 861 (2002); רע"א 9813/03 משרד הבריאות נ' עיריית ראשון לציון, פורסם באתר נבו (04.02.07)}.

הוראות סעיפים 326-325 לפקודת העיריות אינן מותירות מקום לספק שמי שנרשם בספרי הרשות המקומית כמחזיק בנכס על יד הצגת חוזה השכירות הוא המחזיק גם אם בפועל משתמש בנכס גורם אחר. תכלית הוראת החוק היא שהעיריה לא תהפוך לחוקר ובלש ולא תצטרך לעסוק באיתור ובבירור זהות המחזיק בנכס. הנטל עובר אל המחזיק הרשום להסיר אחריות ממנו ולהעבירה לאחר על-ידי תיקון הרישום.

ב. חילופי בעלים ומחזיקים ואבדן הנכס
סעיף 324 עד 330 לפקודת העיריות (נוסח חדש) קובעים כדלקמן:

"324. חילופי בעלים ומחזיקים ואבדן הנכס
העברת מקרקעין טעונה תעודה על תשלום חובות לעיריה (תיקון התשס"א (מס' 4))
(א) לא תירשם בפנקסי המקרקעין כל העברה של נכס, אלא אם הוצגה לפני הרשם, או לפני עוזר הרשם, תעודה חתומה בידי ראש העיריה, המעידה שכל החובות המגיעים לעיריה מאת בעל הנכס ביחס לאותו נכס עד ליום מתן התעודה והנובעים מהוראות הפקודה או מדין אחר - סולקו במלואם או שאין חובות כאלה.

(ב) תעודה כאמור הנחזית כחתומה על-ידי ראש העיריה יקבלוה הרשם או עוזר הרשם כחתומה על-ידיו, זולת אם נראה להם שאין היא חתומה כך.
(ג) אין להשיג על העברת מקרקעין רק משום שלא נתקיימו בה הוראות סעיף-קטן (א) או משום שהתעודה נמצאה פגומה.

325. הארנונה בחדילת בעלות או החזקה
חדל אדם ביום מן הימים להיות בעלם או מחזיקם של קרקע או של בניין שהוא חב עליהם בארנונה לפי הוראות הפקודה, ימסור הוא או נציגו הודעה על כך בכתב לעיריה ולאחר מכן לא יהיה חייב בשיעורי-ארנונה נוספים; אין האמור גורע מחבותו בשיעורי הארנונה המגיעים מלפני מסירת ההודעה.
326. הארנונה ברכישת בעלות או החזקה (תיקון התשנ"ד (מס' 2))
נעשה אדם בעלו או מחזיקו של נכס שמשתלמת עליו ארנונה, יהא חייב בכל שיעורי הארנונה המגיעים ממנו לאחר שנעשה בעל או מחזיק של הנכס, אלא שאם היתה כאן מכירה או העברה חייבים המוכר או המעביר או נציגיהם - ואם היתה כאן השכרה לתקופה של שנה או יותר חייבים המשכיר או נציגו - למסור לעיריה הודעה על העיסקה כאמור, ובה יפרשו שמו של הקונה, הנעבר או השוכר; כל עוד לא ניתנה הודעה כאמור, יהיו המוכר, המעביר או המשכיר חייבים בארנונה שהקונה, הנעבר או השוכר היו חייבים לשלמו ולא שילמו. בהשכרה לתקופה הקצרה משנה אחת, יהיה המשכיר חייב בארנונה.

327. הארנונה בשכירות-משנה
(א) הושכרו חדר או חדרים בבניין לדייר-משנה, יגבה מחזיק הבניין מדייר-המשנה חלק יחסי מסכום הארנונה ששילם, או שיש לשלמו, בעד הבניין, ושיעורו של החלק היחסי יהיה כיחס שבין שוויו לצורך ארנונה של המושכר, לפי הסעיפים 272 ו- 273, לבין שוויו כאמור של כל הבניין.
(ב) דייר-משנה ששילם למחזיק כאמור, יתן לו המחזיק קבלה על התשלום ובה יצויינו תאריך התשלום וסכומו, וכן החצרים והתקופה שבעדם שולם.

328. דין חלקו של דייר-משנה כדין דמי שכירות
המחזיק רשאי לגבות מדייר-המשנה את חלקו היחסי בתשלום הארנונה, כאמור בסעיף 327, באותה דרך שבה נגבים דמי-השכירות המשתלמים על-ידי דייר-משנה.

329. תשלום למחזיק כתשלום לעיריה
לעניין הפקודה יראו תשלומו של דייר-משנה לפי הוראות הסעיפים 327 ו- 328 כאילו שולם לעיריה.

330. בניין שנהרס או שניזוק (תיקון התשע"ב (מס' 7))
נהרס בניין שמשתלמת עליו ארנונה לפי הוראות הפקודה, או שניזק במידה שאי-אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, ימסור מחזיק הבניין לעיריה הודעה על כך בכתב, ויחולו הוראות אלה, כל עוד הבניין במצב של נכס הרוס או ניזוק:
(1) עם מסירת ההודעה לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים בשלוש השנים שממועד מסירת ההודעה (להלן: "תקופת הפטור הראשונה");
(2) חלפה תקופת הפטור הראשונה יהיה חייב בארנונה לגבי אותו בניין בחמש השנים שמתום אותה תקופה, בסכום המזערי בהתאם להוראות לפי סעיפים 8 ו- 9 לחוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג-1992, הקבוע לסוג הנכס המתאים לבניין על-פי השימוש האחרון שנעשה בבניין (בסעיף זה: "תקופת התשלום");
(3) חלפה תקופת התשלום והבניין נותר במצב של נכס הרוס או ניזוק כאמור ימסור מחזיק הבניין לעיריה הודעה בכתב על כך ולא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים;
(4) התקופות כאמור בפסקאות (1) ו- (2) ייספרו בין ברציפות ובין במצטבר;

אין האמור גורע מחבותו של מחזיק בשיעורי הארנונה שהגיע זמן לפירעונם לפני מסירת ההודעה."

ג. הודעת חדילה מהחזקה ובירור זהות המחזיק
1. כללי
החבות לשלם ארנונה לרשות המקומית בגין נכס, חלה על המחזיק בנכס בהיותו בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס. המחזיק מוגדר בסעיף 1 לפקודת העיריות (נוסח חדש) (להלן: "הפקודה") כ"אדם המחזיק למעשה בנכס כבעל או כשוכר או בכל אופן אחר, למעט אדם הגר בבית מלון או בפנסיון".

סעיפים 326-325 לפקודה קובעים כדלקמן:

"325. חדל אדם ביום מן הימים להיות בעלם או מחזיקם של קרקע או של בניין שהוא חב עליהם בארנונה לפי הוראות הפקודה, ימסור הוא או נציגו הודעה על כך בכתב לעיריה ולאחר מכן לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים; אין האמור גורע מחבותו בשיעורי הארנונה המגיעים מלפני מסירת ההודעה.

326. נעשה אדם בעלו או מחזיקו של נכס שמשתלמת עליו ארנונה, יהא חייב בכל שיעורי הארנונה המגיעים ממנו לאחר שנעשה בעל או מחזיק של הנכס, אלא שאם היתה כאן מכירה או העברה חייבים המוכר או המעביר או נציגיהם - ואם היתה כאן השכרה לתקופה של שנה או יותר חייבים המשכיר או נציגו - למסור לעיריה הודעה על העסקה כאמור, ובה יפרשו שמו של הקונה, הנעבר או השוכר; כל עוד לא ניתנה הודעה כאמור, יהיו המוכר, המעביר או המשכיר חייבים בארנונה שהקונה, הנעבר או השוכר היו חייבים לשלם ולא שילמו. בהשכרה לתקופה הקצרה משנה אחת, יהיה המשכיר חייב בארנונה."

על-פי סעיפי הפקודה, כאמור, מוטלת חובה על בעלים, או על מחזיק, של נכס החייב בארנונה להודיע בכתב לעיריה על חדילתו מהחזקת הנכס (להלן: "הודעת חדילה") כתנאי לפקיעת חבותו בתשלום ארנונה עתידי בגין הנכס. כל עוד לא נמסרה הודעה, כאמור, יחוייב אותו מחזיק או בעליו של הנכס בארנונה בגין הנכס {ראו בר"ם 867/06 מנהלת הארנונה בעיריית חיפה נ' דור אנרגיה (1988) בע"מ, פורסם באתר נבו (17.04.08) (להלן: "פס"ד דור אנרגיה"}.

ב- תא"מ (יר') 56073-10-13 {עירית ירושלים נ' א.א.ק. סנטר דנט בע"מ, תק-של 2016(2), 21182 (02.05.2016)}נקבע:

"הפסיקה פירשה הוראת החוק, כי החבות בארנונה חלה על המחזיק בהיותו בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס. "מחזיק" על-פי פקודת העיריות הינו אדם המחזיק למעשה בנכס כבעל או כשוכר או בכל אופן אחר. הוראות החוק הקלו את הנטל המוטל על העיריה בכך שקבעו, כי חלה על מחזיק הנכס חובה אקטיבית להודיע על שינוי מחזיקים שאם-לא-כן, הם יהיו חייבים בתשלום הארנונה. אולם, סנקציה זו אינה בבחינת הסדר שלילי ובמקרה של חדילה מאחזקה בנכס על-ידי מאן דהו, תוכל העיריה להיפרע חיובי הארנונה אף כלפי מחזיק הנכס בפועל.
13.7 במקרה דנן, כאמור לעיל, עילת התביעה נגד הנתבעת 2 נשענת על הוראת סעיף 326 לפקודת העיריות כמי שהחזיקה בפועל בנכס. הנתבעת 2 דבקה בגרסה שקרית, לפיה, היא לא החזיקה בנכס עד לשנת 2011. על יסוד גרסה זו הגישה השגות לתובעת והתובעת נאלצה לערוך בירור בין הנתבעות באמצעות הגשת הליך משפטי באשר למועד החדילה. הנתבעת 2 לא הציגה אסמכתאות כלשהן באשר לעובדה שנטענה על ידה, כביכול, כי הליכי פינוי הנתבעת 1 מהנכס נתקלו בקשיים נוכח סירובה של זו האחרונה להתפנות. עם כל הכבוד, מכתב שנערך על-ידי ב"כ הנתבעת 2, עורך-הדין נח סביר, מיום 09.11.03 בגין אי-מסירת מפתח, כשלעצמו, אינו יכול להוות ראיה לאי פינוי הנכס בהתאם לצו הפינוי.

13.8 אומנם, בהלכת דור אנרגיה (ראה בר"ם 867/06 מנהלת הארנונה בעיריית חיפה נ' דור אנרגיה (1988) בע"מ), נקבע, כי הרשות המקומית לא תוכל לשבת בחיבוק ידיים ולהמשיך לשלוח הודעות חיוב בארנונה לנישום שאינו משלם את חיובי הארנונה על-אף שלא מסר הודעות לעיריה. אולם, הלכה זו נקבעה במקרים חריגים בלבד כאשר קיימת הצטברות של נסיבות בהן לא ניתן עוד להתעלם ממחדליה. ההלכה הנ"ל פירטה את עיקר הנסיבות (לא רשימה סגורה) כדלקמן: משך הזמן שחלף שבמהלכו לא שום חוב הארנונה, גובה החוב שהצטבר, היותו של הנכס נכס ציבורי וידוע, וידיעה פוזיטיבית של מחלקות אחרות בעיריה אודות הפסקת הבעלות או החזקה של הנישום בנכס. במקרה דנן, אומנם, חל שיהוי מסויים בנקיטת פעולות התובעת נגד הנתבעת 1 להביא לבירור העניין בפני בית-המשפט, דבר שגרר אף את השיהוי הרב בנקיטת ההליך נגד הנתבעת 2. עם-זאת, לא מצאתי בשיהוי משום נסיבה קיצונית הדורשת פעולה אקטיבית של העיריה לצורך בירור המחלוקת העובדתית באשר לזהות המחזיק בנכס. במיוחד נוכח מצג השווא שהוצג על-ידי הנתבעת 2 בדבר היעדר החזקתה את הנכס בזמנים הרלוונטיים.

14. נוכח האמור לעיל, סבורני, כי לראשונה נודע לתובעת דבר אחזקתה של הנתבעת 2 בנכס במועדים הרלוונטיים לתביעה רק ביום בו שינתה הנתבעת 2 מטעמה והודתה בהסדר הדיוני שהוגש ביום 27.12.15 באחזקתה בפועל בנכס החל משנת 2005. בנסיבות אלה, חל סעיף 8 לחוק ההתיישנות, זאת, בעיקר נוכח מצג השווא שהוצג לתובעת על-ידי הנתבעת 2 באשר לזהות המחזיק בנכס. בנוסף הנני תמים דעים עם ב"כ התובעת, כי יש לצמצם התנאים שפורטו בסעיף זה ככל שעסקינן ברשות מקומית, זאת, נוכח הוראות פקודת העיריות. קבלת פרשנות הנתבעת, כי על התובעת היה לנקוט בהליכים אקטיביים לצורך בירור זהות המחזיק תסכל את תכלית הוראות הדין ותגרום לסרבול הליכי הגביה. יתרה-מכך, אף לו העיריה היתה שולחת פקחים לנכס במועדים הרלוונטיים לא היה באלה כדי להושיע, זאת, נוכח עמדת הנתבעת 2, עד לאחרונה, כי לא החזיקה בנכס במועדים הרלוונטיים. שינוי החזית של הנתבעת 2, נבע רק לאחר שהתובעת הגישה כתב תביעה מתוקן במסגרתו כרכה את שתי הנתבעות גם יחד ולאחר שנכחה לדעת, כי הדברים יתבררו בסופו-של-יום. לא ניתן, איפוא, להסכין עם מצב בו תושב מציג מצג שווא לעיריה ולאחר מכן, מבקש הוא ליהנות מפעולתו הנפסדת."

2. אימתי תוטל על הרשות המקומית חובת בירור המחזיק
בפס"ד דור אנרגיה דן בית-המשפט העליון, בשאלה האם קיימות נסיבות מיוחדות בגינן תוטל על הרשות המקומית חובת בירור זהות המחזיק בנכס.

כב' השופט דנציגר קבע כי בשל חובת ההגינות המוטלת על הרשות המקומית, בהיותה רשות ציבורית, הרי שסעיפים 326-325 לפקודת העיריות "אינם יכולים ליתן לרשות המקומית הכשר לנהוג תוך עצימת עיניים מוחלטת תוך התעלמות מנתונים הזועקים כי עליה לבדוק באופן אקטיבי בעצמה, האם חל שינוי בבעלות או בהחזקה בנכס מסויים" (שם, עמ' 13). כב' השופט דנציגר קבע כי יתכנו נסיבות מיוחדות שבגינן תוטל על הרשות המקומית חובת הבדיקה של זהות המחזיק בנכס, הנוגעות, בין היתר לגובה החוב שהצטבר, משך הזמן שבמהלכו לא שולם חוב הארנונה ועוד. בנוסף לאמור ציין כב' השופט דנציגר כי "גם ידיעתן הפוזיטיבית של מחלקות אחרות של הרשות המקומית אודות הפסקת החזקה או הבעלות של הנישום בנכס, באמצעות הודעות בכתב שקיבלו אותן מחלקות, עשויה להיות אינדיקציה לכך שהרשות עצמה את עיניה והתרשלה באי-בדיקת העובדות" (שם, עמ' 15).

ציינה כב' השופטת פרוקצ'יה כי היא מותירה בצריך עיון את השאלה "האם תיתכנה נסיבות חריגות שבהן ידיעה בפועל של הרשות המוסמכת המופקדת על עניין הארנונה בעיריה בדבר שינוי זהות המחזיק בנכס בתחומי הרשות, עשויה להוות תחליף להודעה בכתב מאת המחזיק, הנדרשת על-פי הוראות סעיפים 325 ו326 לפקודת העיריות" (שם, עמ' 25-24).

כב' השופטת ארבל ציינה כי גם כי "גם במצב דברים זה, נותרת, לטעמי, שאלה נוספת העומדת להכרעתנו, והיא האם תהיינה נסיבות אשר בהתקיימן יהיה מקום לראות את המחזיק היוצא כמי שמילא את חובתו על-פי סעיף 325 לפקודה, כך שלא יחוייב בתשלום בגין התקופה שבה לא החזיק בנכס בפועל, וזאת הגם שלא מסר הודעה בכתב כנדרש על שינוי זהות המחזיק בנכס. דעתי בשאלה זו הינה כי אמנם תיתכנה נסיבות שכאלה, הגם שהן תתקיימנה במקרים חריגים בלבד, ועיקרן הוא במצב בו המידע בדבר שינוי זהותו של המחזיק בנכס בפועל הגיע לידי הרשות המוסמכת לענייני ארנונה בעיריה, אך לא באמצעות הודעת המחזיק היוצא, כנדרש על-פי הוראת סעיף 325 לפקודה" (שם, עמ' 27-26).

ובהמשך (עמ' 32):

"לענייננו, בנסיבות בהן ישנה ידיעה בפועל של הרשות המוסמכת לגביית הארנונה בדבר שינוי זהות המחזיק בנכס בפועל, החלטת העיריה להמשיך ולחייב את המחזיק היוצא הינה לא רק בלתי-סבירה לטעמי, אלא אף אינה עולה בקנה אחד עם חובתה לנהוג בהגינות. גם אם נאמר כי המגבלה החוקית היחידה המוטלת על העיריה בבואה לגבות תשלומי ארנונה מתושביה הינה מגבלת התיישנות החוב, עדיין מחוייבת היא להתנהל בהגינות בעת גבייתם של תשלומים אלו. במקרים בהם קיימת ידיעה בפועל מצד העיריה אודות שינוי זהות המחזיק בנכס בפועל, ישיבתה בחיבוק ידיים, תוך שהיא נתלית בדרישת הכתב מכוח סעיף 325 לפקודה, וכל זאת כאשר חובו של המחזיק היוצא הולך ותופח, אינה מתיישבת, על פניו, עם חובת ההגינות המוטלת עליה. התנהגות מעין זו אינה הולמת את תפקידה של העיריה כנאמן הציבור."

הנה-כי-כן, מפס"ד דור אנרגיה, עולה כי יתכנו נסיבות שבהן למרות שהמידע בדבר שינוי זהותו של המחזיק בנכס בפועל הגיע לרשות המקומית שלא על-פי הוראת סעיף 325, ייחשב המחזיק היוצא כמי שמילא את חובתו על-פי סעיף 325 {ראה גם תא"מ (קריות) 700080-05 עיריית נהריה נ' רגב דרעי, תק-של 2009(3), 5775 (23.08.2009), וראו גם: הנריק רוסטוביץ ארנונה עירונית,ספר ראשון (מהדורה חמישית, רונית כהן כספי ושגיב חנין עורכים, 2001), 276; ע"א 739/89 מיכקשוילי נ' עיריית תל-אביב-יפו, פ"ד מה(3), 769, 775 (1991); וכן: בר"ם 1008/06 טרכטינגוט נ' מנהל ארנונה של עיריית תל-אביב-יפו, פורסם באתר נבו (21.11.06), פסקה 8 לפסק-דינה של כב' השופטת מ' נאור}.

ב- תא"מ (יר') 11051-03-10 {עיריית ירושלים נ' מוסא חמדאן, פורסם באתר נבו (25.06.13)} נדונה סוגיה בה היתה קיימת מחלוקת בגין נכס המצוי בבית משותף בשכונת עיסאוויה שבמזרח ירושלים ומי חב בחוב הארנונה של הנכס שבמחלוקת.

על-פי רישומיה של התובעת, הנכס שימש כדירת מגורים של המנוח חמדאן עבדאללה מחמוד {להלן: "המנוח"} ואשתו הנתבעת מס' 3.

הנתבעים לא חלקו על קיום חוב ארנונה בגין הנכס, אך היו חלוקים מי מביניהם חב בחוב הארנונה נשוא כתב התביעה.

התובעת טענה כי שאלת החזקה בנכס אינה רלוונטית להכרעה במסגרת תביעה זו שכן מדובר בתביעה העוסקת בחובות ארנונה הרובצים על הנכס במועד מאוחר לפטירת המנוח.

התובעת סברה כי משלא קוימו הוראות סעיפים 326-325 לפקודת העיריות (נוסח חדש) ולא נמסרה כל הודעה לעיריה בזמן אמת על דבר זהות המחזיק בפועל בנכס, הרי שהנתבעים כבעלי הזיקה הקרובה ביותר לנכס, מכוח היותם יורשיו של המנוח {בהיעדר כל צו קיום צוואה ו/או צו ירושה המורה אחרת}, חבים ביחד וכל אחד לחוד בחוב הארנונה בהתאם להוראות סעיף 316 לפקודת העיריות.

בית-המשפט קבע כי על הנתבעים מוטל הנטל להוכיח כי הם הודיעו על שינוי מחזיקים בנכס. בהתאם לסעיף 325 לפקודת העיריות ההודעה חייבת להיות בכתב.

במקרה דנן הנתבעים לא טענו ולא מסרו כל הודעה על עזיבת הנכס עד להגשת התביעה נגדם.

בית-המשפט קבע כי משלא עשו כן לאחר פטירת המנוח, הרי שהנתבעים הינם בעלי הזיקה הקרובה ביותר לנכס, מכוח היותם יורשי המנוח ובעלי הזכויות הקנייניות בנכס ובשל כך להם יש את השליטה אל הגישה לנכס ועל השימוש בו.

מעבר לכך, המחוקק לא התכוון בסעיפים 325 ו- 326 לפקודת העיריות, להכביד על הרשות יתר-על-המידה באיתור המחזיק ולא חייב את הרשות המקומית לבדוק בכל עת את מצב השטח לאישורו.

ב- ע"א 177/60 {ציגלר נ' עיריית ירושלים, פ"ד יד(3), 1958 (1960)} בית-המשפט קבע כי כל עוד רשומים הנתבעים בלוח השומה כמחזיקים, הם ורק הם, אחראים לתשלום הארנונה, אפילו נמצא כי לאמיתו-של-דבר אדם אחר היה המחזיק בנכס, היה מחובתם של הנתבעים לדאוג לתיקון לוח השומה- דבר שלא נעשה ולא הומצא לתובעת כל ראיה, כי מי מהנתבעים לא עושה שימוש בפועל בנכס.

בחזרה למקרה הנדון, התביעה הוגשה נגד יורשי המנוח והתובעת הוכיחה כי קיים חוב על הנכס, וכפועל יוצא ברור שחוב זה צריך להיות משולם על-ידי היורשים.

בית-המשפט קבע כי הוא אינו צריך להכריע מיהו החייב, אלא יש לחייבם יחד ולחוד. לאחר תשלום החוב, במידה וידרשו שיפוי אחד מן השני יוכלו לפנות בתביעה נפרדת לבית-המשפט.

אשר-על-כן, קבע בית-המשפט כי הנתבעים 1 ו- 2 חייבים בכל סכום הארנונה יחד ולחוד ובסך הכל ישלמו לעיריה 48,116 ש"ח, בצירוף, הפרשי הצמדה וריבית בהתאם להוראות החוק החלות על חוקי ארנונה.

חיובם זה הינו ביחד ולחוד עם חיוב הנתבעת 3 שנגדה ניתן כבר פסק-דין.

בנוסף חייב בית-המשפט את הנתבעים 1 ו- 2 ביחד ולחוד בהוצאות התובעת וכן בשכר-טרחת עורכי-דין בסך 5,000 ש"ח.

ב- תא"מ (נצ') 47501-05-12 {עיריית נצרת נ' מרואן בטחיש, פורסם באתר נבו (26.10.15)} נדונה השאלה האם הנתבע החזיק בנכס בשנות המס שבמחלוקת לצורך גביית הארנונה?

התובעת הנה רשות מקומית, אשר הגישה תביעה נגד הנתבע בגין חוב ארנונה עבור השנים 2008-2004.

התובעת טענה כי בזמנים הרלוונטיים הנתבע היה המחזיק בדירה נשוא החוב.

הנתבע הגיש התנגדות לביצוע תביעה על סכום קצוב בטענה כי הוא שכר את הדירה עד ליום 31.12.05, וכי בסיום חוזה השכירות, שילם למשיבה את מלוא חוב הארנונה מים והביוב עבור השימוש בדירה.

הנתבע טען כי החוב עבור שנת 2004 התיישן ולכן יש לדחות רכיב זה מסכום התביעה.

הנתבע טען כי החוב בגין שנת 2005 סולק וכי בין השנים 2008-2006 לא התגורר בדירה, אי לכך אינו חייב במיסים השונים עבור שנים אלה.

עוד הוסיף הנתבע כי בסוף שנת 2005 הודיע הנתבע לפקיד התובעת על הפסקת חזקתו בדירה, והאחרון הבטיח לשנות את הרישום על-שם בעל הנכס.

בית-המשפט ציין כי החבות לשלם ארנונה לרשות המקומית בגין נכס, חלה על המחזיק בנכס בהיותו בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס.

המחזיק מוגדר בסעיף 1 לפקודת העיריות (נוסח חדש) {להלן: "הפקודה"} כ"אדם המחזיק למעשה בנכס כבעל או כשוכר או בכל אופן אחר, למעט אדם הגר בבית מלון או בפנסיון".

על-פי סעיפי הפקודה, כאמור, מוטלת חובה על בעלים, או על מחזיק, של נכס החייב בארנונה להודיע בכתב לעיריה על חדילתו מהחזקת הנכס {להלן: "הודעת חדילה"} כתנאי לפקיעת חבותו בתשלום ארנונה עתידי בגין הנכס.

כל עוד לא נמסרה הודעה, כאמור, יחוייב אותו מחזיק או בעליו של הנכס בארנונה בגין הנכס {בר"מ 867/06 מנהלת הארנונה בעיריית חיפה נ' דור אנרגיה (1988) בע"מ, פורסם באתר נבו (17.04.08) (להלן: "פסק-דין דור אנרגיה"}.

בפסק-דין דור אנרגיה דן בית-המשפט העליון, בשאלה האם קיימות נסיבות מיוחדות בגינן תוטל על הרשות המקומית חובת בירור זהות המחזיק בנכס.

כב' השופט דנציגר קבע כי בשל חובת ההגינות המוטלת על הרשות המקומית, בהיותה רשות ציבורית, הרי שסעיפים 326-325 לפקודת העיריות אינם יכולים ליתן לרשות המקומית הכשר לנהוג תוך עצימת עיניים מוחלטת תוך התעלמות מנתונים הזועקים כי עליה לבדוק באופן אקטיבי בעצמה, האם חל שינוי בבעלות או בהחזקה בנכס מסויים.

כב' השופט דנציגר קבע כי יתכנו נסיבות מיוחדות שבגינן תוטל על הרשות המקומית חובת הבדיקה של זהות המחזיק בנכס, הנוגעות, בין היתר לגובה החוב שהצטבר, משך הזמן שבמהלכו לא שולם חוב הארנונה ועוד.

במקרה הנדון התובעת נמנעה מלהזמין את בעל הנכס על-מנת להפריך את טענותיו של הנתבע, בדבר הפסקת החזקתו מסוף שנת 2005, מכאן, וללא הסבר המניח את הדעת מטעם התובעת על הימנעותה מלזמן עד רלוונטי שיכל לשפוך אור על הפרשה.

בית-המשפט קבע כי המסקנה המתקבלת היא שאילו הובא העד, עדותו היתה פועלת נגדה.

אשר-על-כן, בית-המשפט קבע כי הנתבע כלל לא החזיק בנכס בשנות המס 2008-2006 ומשכך, התובעת איננה רשאית לגבות מהנתבע את חוב הארנונה שנצבר בתקופה הנ"ל וכל הליכי הגביה בגינו יפסקו.

סיכומו-של-דבר, בית-המשפט קיבל את התביעה באופן חלקי, כאשר לעניין החוב משנת 2004 קבע כי דינה של תביעת החוב בשנה זו להידחות עקב התיישנות.

לעניין החוב משנת 2005, ומאחר והנתבע העיד כי הוראות הקבע חזרו ולא הוכיח את טענותיו לעניין סילוק החוב, הרי החוב של שנת 2005 לפי כרטסת החיובים של הרשות , הסתכם ב 5,205.76 ש"ח, שהינו סכום כולל של חוב מים, ביוב וארנונה לשנת מס 2005.

אשר-על-כן, הורה בית-המשפט לנתבע לשלם לתובעת סך של 5,205.76 ש"ח בתוספת ריבית והצמדת מיום הגשת התביעה, כלומר, מיום 10.10.11 עד יום התשלום המלא בפועל.

כמו-כן הורה בית-המשפט לנתבע לשלם לתובעת הוצאות משפט ושכר-טרחת עורכי-דין בסך של 1,750 ש"ח. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

ב- עמ"נ (ב"ש) 12454-05-11 {מנהל הארנונה של עיריית רהט נ' סולטאנה אלעביד, פורסם באתר נבו (07.12.11)} נדון ערעור מינהלי שהגיש מנהל הארנונה של עיריית רהט כנגד החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה כללית שליד עיריית רהט, בגדרה נתקבלה השגתה של המשיבה ונקבע כי אין לראות בה "מחזיקה" בנכס לצורך חיובה בתשלום ארנונה.

בית-המשפט לעניינים מינהליים קיבל את הערעור.

בית-המשפט ציין כי סעיף 8(א) לחוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג-1992 {להלן: "חוק ההסדרים"} קובע, כי מועצה תטיל בכל שנת כספים ארנונה כללית על הנכסים שבתחומה שאינם אדמת בניין; הארנונה תחושב לפי יחידת שטח בהתאם לסוג הנכס, לשימושו ולמקומו, ותשולם בידי המחזיק בנכס.

עוד ציין בית-המשפט כי סעיף 7 לחוק ההסדרים מפנה להגדרת "מחזיק" שבסעיף 269 לפקודת העיריות {להלן: "הפקודה"} - "מחזיק - למעט דייר-משנה".

בית-המשפט העיר כי השלמה להגדרה לאקונית זו מצויה בסעיף 1 לפקודה - "מחזיק" - אדם המחזיק למעשה בנכס כבעל או כשוכר או בכל אופן אחר, למעט אדם הגר בבית מלון או בפנסיון.

בפסיקה נקבע, כי בנקוט המחוקק בביטוי "מחזיק" אין הוא מתכוון דווקא למי שמוקנות לו הזכויות המשפטיות המקיפות ביותר לגבי הנכס, אלא למי שהוא יחסית בעל הזיקה הקרובה ביותר אל הנכס. זיקתו של הבעל לנכס, לצורך עניין זה, יכולה להידחק למקום שני, אם יש שוכר או בר רשות או מחזיק באופן אחר, אולם היא שרירה וקיימת וראשונית, כאשר אין גורם חוצץ, כאמור, והבעל נשאר בגפו מול הרשות {ע"א 7975/98‏ ‏ אחוזת ראשונים רובינשטין שותפות רשומה נ' עירית ראשון לציון, פורסם באתר נבו (09.02.03)}.

בית-המשפט הבהיר כי המחוקק הטיל את הארנונה על ה"מחזיק למעשה" בנכס, ולאו דווקא על הבעלים, משום הרציונאל הנעוץ בבסיס הטלת הארנונה.

ארנונה הינה מס המשולם על-ידי הנישום לרשות ומהווה מקור למימון פעילות השלטון המקומי המחוייב לספק שירותים סביבתיים וקהילתיים על-פי פקודת העיריות.

ההצדקה להטלת מס, טמונה בהנאה אותה מפיקים נישומים מסל השירותים שמעניקה הרשות.

השאלה מיהו "בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס" הינה שאלה שבעובדה והמבחן שנועד להכריע מי מבין המתחרים על תואר "המחזיק" מקיים את מירב הזיקות הרלוונטיות לנכס אינו מבחן טכני-כמותי, אלא ניתוח מהותי של הזיקות אשר במסגרתו יש ליתן משקל יתר לאותן זיקות המשקפות שימוש בנכס והנאה משירותי הרשות הלכה למעשה.
במקרה דנן, קבע בית-המשפט, אמירותיה הברורות של המשיבה, הן לעניין כתובת מגוריה והן לעניין נישואיה, עולות כדי הוכחה ברורה לסיווגה של המשיבה כמחזיקה בנכס כמובן מונח זה בפקודה וכפי שנתפרש בפסיקת בית-המשפט העליון.

לתוצאה זו ניתן להגיע גם מכוח חזקת השיתוף החלה על בני זוג המנהלים חיים משותפים.

לא-זו-אף-זו, בית-המשפט קבע כי ניסיונה של המשיבה להיבנות ממחדלה של המערערת שלא פעלה לגביית תשלום הארנונה מבעלה כמוהו כמי שמבקש לטבול ושרץ בידו.

למעשה ביקשה המשיבה להכשיר את חטאיה בפגם אשר היא האחראית הישירה לו. המשיבה דיווחה כזב בהצהרותיה לרשות לפחות עד למועד שליחת מכתבה באפריל 2006, כאשר עד לשלב זה הרשות כלל לא ידעה על קיומו של הנכס במגרש וודאי שלא ידעה זהות בעליו.

ב- ת"א (עפו') 8494-12-11 {עיריית עפולה נ' לירון שלי, תק-של 2015(1), 104768 (20.03.15)} נקבע:

"לעניין זהות המחזיק
כאמור, הנתבע טוען כי המחזיק בפועל היתה חברה שבבעלותו, "לירון שלי בע"מ" (ולהלן: "החברה"), ולא הוא עצמו. לדבריו, חברה זו היא ששכרה למעשה את הנכס, הפעילה אותו ופעלה ממנו, ואף חידשה את השכירות מפעם לפעם בהתאם לתקופות האופציה שניתנו בו (סעיף 18 לתצהיר).
אכן, הסכם השכירות נחתם במקור עמו ואולם, במסגרת סעיף 19 להסכם השכירות, קבעו הצדדים כי לכשתקום החברה, אשר הנתבע עסק בהקמתה באותם מועדים, יחתמו הצדדים להסכם על נספח לפיו עוברים כל חיובי השוכר וזכויותיו לפי ההסכם אל החברה, והצדדים יבצעו את כל ההתאמות הנדרשות.

הנתבע מוסיף וטוען כי ביום 20.04.09 אכן נערך נספח להסכם השכירות, בגדרו קבעו הצדדים כי כל פעילות המושכר, לרבות כל חיובי וזכויות השוכר הנובעים מהסכם השכירות, מועברים בזאת על-שם החברה (סעיף 3 לנספח).

בהקשר זה טוען הנתבע שתי טענות - האחת כי המציא לתובעת עותק מהנספח בדואר לצורך שינוי שם המחזיק, וכי הנספח אף מצא דרכו לידיה. הראיה לכך היא שלאחר קיומו של קדם משפט במסגרת ההליך דנן, פנה הנתבע לתובעת וביקש את תיק הנכס, ובין מסמכי התיק שקיבל מידיה מצא את הנספח.

הטענה הנוספת הינה כי ממילא קיימת אצל התובעת ידיעה בדבר זהות המחזיק, שכן הנתבע פנה למחלקת הרישוי שלה לצורך קבלת רישיון עסק לשם הפעלת המקום עוד ביום 27.07.09. יתרה-מכך, בחודש 9/2010 הוחלט אצל התובעת על הגשת כתב אישום כנגד החברה וכנגד הנתבע בשל הפעלת העסק ללא רישיון, ולאחר מכן אף הוגש כתב אישום נוסף.

מצאתי לדחות את שתי הטענות, ולהלן אדרש להן על-פי סדרן.
אשר למשלוח הודעה על העברת החזקה:

תחילה, לטובת התובעת עומדת חזקת התקינות של פעולת הרשות ביחס לרישום בספריה (ראה למשל בר"ם 8499/06 עו"ד אליאב גדעון נ' עיריית הרצליה, פורסם במאגרים המשפטיים (15.11.06). הנתבע טען כי שלח לעיריה את הנספח שערך עם המשכירה לצורך עדכון הרישום, אולם אין בידיו כל הוכחה לאופן המשלוח, ולמעט טענתו כי זה נשלח בדואר רגיל לא ציין דבר.

משכך, ולפי שהמחזיק לא הוחלף ברישומיה, משמע שהרשות המקומית לא קיבלה הודעה על אותם חילופים ובדין הופנו דרישות החיוב כלפיו.

זאת ועוד, כאמור לעיל לא מצאתי לקבל את גרסת הנתבע בכל הנוגע למשלוח נספח ההסכם לתובעת או למועד המשלוח הנטען (זה הנקוב בנספח), ואף לא נתתי אמון בדבריו כי נספח זה נמצא על ידו בין מסמכי התובעת. זאת, אף שלא התעלמתי מהעובדה שהתובעת לא ערכה בדיקה בתיקה, חרף ידיעתה מראש כי זו טענת הנתבע.

דעתי היא, שגרסתו של הנתבע כי לא ידע שחיובי העיריה הופנו כלפיו הינה בלתי-מתקבלת על הדעת, ובשים-לב לעובדה כי הנטל עליו להוכיח שאכן מסר הודעת חדילה לעיריה בהתאם להוראת סעיף 325 - 326 לפקודה (ראה לעניין זה עת"מ 345/01 בדארנא נ' עיריית טמרה (פורסם במאגרים המשפטיים (18.06.01)), הרי שהנתבע לא הרים נטל זה.

הנתבע, שהינו איש עסקים (ניהל אולם אירועים בעפולה משך 5 שנים טרם ששכר את העסק נושא הליך זה (עמ' 13 ש' 22) ולאחר מכן את העסק הנ"ל), ידע על חובת שוכר הנכס לשלם ארנונה. חיוב זה נקבע מפורשות בהסכם (סעיף 15 להסכם) ואף המחוייבות לפנות לעיריה על-מנת להירשם כמחזיק המושכר הוטלה עליו (סעיף 15.1). בוודאי שניתן להסיק ידיעתו מדבריו, לפיהם אפילו שמח שלא קיבל חשבונות ארנונה על העסק "הייתי בטוח שהדואר לא הגיע אליהם ולא הועבר על שמי, הייתי בטוח שזה מגיע לבעלים הקודמים על שמם" (עמ' 14 ש' 29-28).לא ברור מה סבר הנתבע כי ישיג בכך - האם דחיה בתשלום או תשלום החיוב על-ידי אחר במקומו.
דעתי היא, כי הנתבע אף ידע שהחיוב מופנה כלפיו - הנתבע לא התכחש בתצהירו כי קיבל לידיו את החשבונות הדו חודשיים, אך לדבריו היה בטוח שמדובר במבנה אחר שרכש מול הליצ'י (ברחוב החשמל 4) ושלא היה מאוכלס (עמ' 14 לפרוטוקול ש' 7-4).

עיון בדרישות התשלום שנשלחו לנתבע (נספח ד' לתצהיר דמרי) מעלה כי באלה פירוט ברור ונהיר ביחס לזהות החייב וביחס לנושא החיוב - העסק. יתרה-מכך, החיוב הגבוה ביותר בדרישות מתייחס לעסק הנ"ל, לעומת העסק הנוסף ובית המגורים. אם-כן, טענת הנתבע אינה מתקבלת על הדעת.

כמו-כן, וזאת בבחינת עיקר בהקשר זה, הנתבע לא הכחיש את העובדה שביום 27.12.10 מסר לידי התובעת 12 שיקים על-סך של 14,000 ש"ח כל אחד, משוכים מחשבונה של החברה, לצורך הסדרת החובות.

לדבריו, אף ששילם בשיקים של החברה, סבר כי מדובר בחוב בגין ארנונה לביתו הפרטי ולאותו עסק נוסף (שהינו קטן בהרבה מהעסק), לרבות חובות בגין גני ילדים ודו"חות.

כאמור, לא מצאתי ליתן אמון בטיעון זה.
עיון בקבלה נספח ו' לתצהירה של דמרי, מעלה כי חובות הבית ברח' שרת בעפולה (כולל שכל"מ גנים) מסתכמים בסך של כ- 13,000 ש"ח (הנתבע ציין בחקירתו כי הוצאות הגן היו כ- 2,500 - 3,000 ש"ח), החובות בגין הנכס ברח' החשמל 4 מסתכמים לסך של כ- 1,700 ש"ח ויתרת הסכום, דהיינו סך של כ- 150,000 ש"ח, הינו בגין העסק.

בהתחשב בשיעור החוב, בוודאי ביחס לחובות בגין הבית והנכס הנוסף, הרי שטענת הנתבע אינה מתיישבת עם השכל הישר ויש לדחותה.

כאמור חשבונות אלה, לרבות התשלום, נשלחו לנתבע לאחר שהוא לכאורה הודיע על חילופי המחזיק בנכס. משכך, ונוכח העובדה שלא הגיש השגה על החיוב, הרי שבהיעדר צידוק אף אין לשמוע אותו בהליך זה (ראה לעניין זה ע"א 4452/00 ט.ט. טכנולוגיה מתקדמת בע"מ נ' עיריית טירת הכרמל, פ"ד נו(2), 733 (2002)).

כל זאת ועוד, לא שוכנעתי כי הנספח אכן נחתם במועד הנקוב בו. משכך, לא קיבלתי את דברי הנתבע כי נשלח לתובעת במועד הנטען (הוא מועד עריכתו 20.04.09). הספק מסביב לנספח מתעורר נוכח העובדה שעל הסכם השכירות חתומה א.ע. ליצ'י בע"מ ועל הנספח חתומה חברת א.ע. כהן הדברות בע"מ, שלכאורה טרם היתה רשומה באותו מועד. הסברי הנתבע בהקשר זה לא הניחו את דעתי.

הנתבע טוען כי מדובר באותה חברה. אכן, עיון במספר הח"פ מעלה כי מדובר באותה ישות משפטית, ואולם הדברים לא הובררו עד תום. בהקשר זה, הנתבע טען בתצהירו כי מדובר בשני שותפים שלשניהם זכויות בנכסים, וחתימת האחד הינה כחתימת האחר. טענה זו לא הוכחה. לא הובא איש מהשותפים הנטענים להעיד עליה. יתרה-מכך, הטענה אינה מתיישבת עם דף המידע על פרטי חברה שהוגש לבית-המשפט (ת/1). עיון בדף מעלה כי המשכירה א.ע. ליצ'י בע"מ שינתה את שמה לא.ע כהן הדברות רק ביום 19.08.09, וזאת בהתאם להחלטת חברה שקיבלה ביום 15.07.09 (היינו חודשים מספר לאחר החתימה על הנספח).

הנתבע מבקש לתמוך דבריו בקבלות שהציג (נספח ט לתצהירו), מהן עולה כי תשלומי השכירות נמסרו מראשית ההתקשרות על-ידי א.ע. כהן הדברות בע"מ היינו, עוד בטרם החלפת השם. אולם, עיון בחשבוניות שצורפו מאותם מועדים (הראשונה מיום 30.6) מעלה כי בצד השם א.ע. כהן הדברות בע"מ רשום ע.מ. ולא ח"פ, אף שהמספר המופיע הינו אותו מספר (מספר הח"פ...).

לעניין זה לא סופקו הסברים כלל. כאמור, איש מטעם השותפים לא הובא לעדות, ומשכך, גם על קבלות אלה התקשיתי לסמוך.

גם גרסתו לעניין עריכת הנספח לא היתה עקבית. בתצהירו טען הנתבע כי הוא ערך את הנספח, וביקש מהמשכירה לחתום עליו. לדבריו:

"16. עם קבלת תעודת ההאגד של החברה, ובהתאם להוראת סעיף 19 להסכם השכירות פניתי למשכיר והצגתי בפניו את תעודה האגד של החברה וכן נתתי בידיו נספח אשר נערך בהתאם לסעיף 19 להסכם השכירות וביקשתי אותו לחתום עליו;

לעומת-זאת, בחקירתו הנגדית ולשאלה מי הכין את הפורמט של הנספח השיב "אולי יורם, אין לי מושג, התקשרו אלי לבוא לחתום על הנספח..." (עמ' 19 ש' 10-9)."

כך אף גרסתו בנוגע למשלוח הסכם השכירות, הנספח וההודעה בדבר חילופי המחזיק (נספח ה' לתצהירו) לתובעת, לא היתה קוהרנטית.

לדבריו בתצהירו, הוא שלח את הסכם השכירות לתובעת בדואר רגיל. כך אף שלח את הנספח, כאשר במצורף אליו שלח גם הודעה על שינוי מחזיק (סעיף 14 ו- 17).
יחד-עם-זאת, בחקירתו בבית-המשפט טען כי את ההסכם והנספח שלח ביחד בדואר רגיל לתובעת, ואת ההודעה על שינוי המחזיק (אשר מועדה אף הוא 20.04.09) דווקא שלח בנפרד (עמ' 18 ש' 5 ואילך). להודעה זו, חרף האמור בה, לא צורף דבר (שם ש' 13 - 18).

אם-כן, בשים-לב לספק בדבר מועד עריכת הנספח ולעובדה שנפלו סתירות בשאלה מי ערך אותו וכיצד ובצירוף מה נשלח לתובעת, לא מצאתי ליחס לו משקל כלשהו.
כאמור לעיל, לא נעלם מעיני שהתובעת לא ערכה בדיקה בתיק המצוי ברשותה, לוודא שאכן אותו נספח נטען לא נשלח אליה. אולם, מצאתי לקבל את הסברי הגב' דמרי, אשר נשאלה בנקודה זו וציינה, כי אין ברשותם במחלקת הגביה את תיק הנכס וזה נמצא בארכיון, ומי שמבקשו צריך להזמינו. יתרה-מכך, פניית אזרח באשר לתיק המצוי בתביעה משפטית (כגון תיק זה) מופנית ליועץ המשפטי של הרשות, והמחלקה אינה מוסמכת ליתן תשובה לגביו כלל.

לסיכום - אני קובעת כי הנתבע לא מסר לתובעת הודעה על חילופי המחזיקים בנכס. משכך - בדין הופנו כלפיו דרישות החיוב."

ב- ע"א (יר') 14833-10-13 {מחמוד חמדאן נ' עיריית ירושלים, פורסם באתר נבו (08.03.16)} נדונה הסוגיה מיהו המחזיק בנכס לצורך תשלום חוב הארנונה.

במסגרת התביעה טענה המשיבה, כי משלא קויימו הוראות סעיפים 326-325 לפקודת העיריות (נוסח חדש), ומלא נמסרה לה כל הודעה בזמן אמת בדבר זהות המחזיק בפועל בנכס, הרי שהמערער ומשיב 2, כבעלי הזיקה הקרובה ביותר לנכס, מכוח היותם יורשיו של המנוח {בהיעדר כל צו קיום צוואה ו/או צו ירושה המורה אחרת}, חבים ביחד, וכל אחד לחוד, בחוב הארנונה בהתאם להוראות סעיף 316 לפקודה.

לא היתה מחלוקת בין המערער לבין משיב 2, בדבר קיומו של חוב ארנונה בגין הנכס, אך הללו היו חלוקים בשאלה מי מביניהם חב בו.

המערער טען, כי אינו מחזיק בנכס, וכי החזקה בו הועברה אל משיב 2. מנגד, משיב 2 טען, כי החזקה בנכס הועברה למערער ולמנוחה.

בית-המשפט בערעור הבהיר כי כלל הוא שערכאת הערעור אינה נוהגת להתערב בממצאי עובדה ומהימנות שקבעה הערכאה הדיונית על יסוד הראיות, אלא במקרים חריגים, שבהם נפלו טעויות או פגמים מהותיים בהחלטה, היורדים לשורש הדברים {ע"א 6768/01 רגב נ' מדינת ישראל, פ"ד נט(4), 625, 631 (2004)}.

התערבות ערכאת הערעור, מצטמצמת למצבים, שבהם מסקנות אלו אינן עומדות במבחן ההיגיון והשכל הישר, או אינן מתיישבות עם הנחות יסוד במציאות החיים. עיקרון זה נסמך על ההנחה שהערכאה הדיונית היא ששמעה את העדויות והתרשמה מהן באופן בלתי-אמצעי.

בית-המשפט קמא הפנה לפירוש המונח "מחזיק", הקבוע בפקודה לצורך חיוב בארנונה. הוא קבע, כי "מחזיק" הוא מי שמחזיק בנכס פיזית, כבעלים או כשוכר, או בכל אופן אחר; כי הפסיקה הרחיבה את הפרשנות למונח והחילה אותו גם על מי שהוא בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס; כי הזיקה הקרובה ביותר לנכס מתקיימת גם אם המחזיק אינו עושה שימוש בפועל בנכס {בג"צ 227/84 פרופיל חן נ' המועצה המקומית יבנה, פ"ד לח(4), 413 (1984)}.

עוד הוסיף בית-המשפט קמא כי על יורש חלה חובת הדיווח לעיריה בדבר פטירת מנוח שהחזיק בנכס, וכן למסור הודעה כדין על העברת החזקה בנכס למחזיק בפועל בו {עת"מ 48964-11-10 מוחמד גולאני נ' עיריית ירושלים, פורסם באתר נבו (27.02.11)}.

על-רקע האמור, קבע בית-משפט קמא, כי על המערער ומשיב 2 רובץ הנטל להוכיח, כי הודיעו על שינוי המחזיק בנכס, וכי בהתאם לסעיף 325 לפקודת העיריות, ההודעה חייבת להיות בכתב. עוד קבע בית-משפט קמא, כי במקרה דנן המערער ומשיב 2 לא טענו שמסרו הודעה לעיריה בעניין זה, וממילא לא מסרו לה הודעה כלשהי.

אשר-על-כן, קבע בית-משפט קמא, כי המערער ומשיב 2 הינם בעלי הזיקה הקרובה ביותר לנכס, מכוח היותם יורשי המנוח ובעלי הזכויות הקנייניות בנכס ובשל כך להם יש את השליטה אל הגישה לנכס ועל השימוש בו.

לאחר בחינת פסק-דינו של בית-המשפט קמא, בזיקה לטיעוני הצדדים, הן בעיקרי הטיעון והן בעל-פה, החליט בית-המשפט המחוזי בערעור כי דין הערעור להידחות בגדרה של תקנה 460(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, זאת, לאחר שמצא כי אין להתערב בקביעותיו וממצאיו של בית-המשפט קמא בפסק-דינו המנומק מאחר וממצאים אלה תמכו במסקנה המשפטית שאליה הגיע, וכי אין לגלות בפסק-הדין טעות שבחוק.

ב- ת"א (יר') 700225-08 {עיריית ירושלים נ' אחמד טוטח, פורסם באתר נבו (26.01.16)} נדונה הסוגיה מי הם המחזיקים הקונסטרוקטיביים בכנס לצורך תשלום הארנונה.

התובעת טענה כי יורשי המנוח {הנתבעים} הינם המחזיקים הקונסטרוקטיביים בנכס, וחובת ההודעה על-פי סעיף 325 לפקודת העיריות (נוסח חדש) בדבר פטירתו של המנוח ובדבר זהות המחזיקים בנכס לאחר פטירתו, מוטלת עליהם, ומשלא מלאו אחר חובה זו - הם חייבים בארנונה בשל הנכס, ביחד ולחוד.

בתצהירו של מר שוקי קרה מטעם התובעת נאמר, כי הנכס היה רשום משנת 1992 על-שם המנוח, ולתובעת נודע על פטירתו רק בשנת 2005.

כתוצאה מכך, שלחה התובעת לנתבעים הודעות, בשנת 2005, כי מבחינתה הם המחזיקים בנכס מכוח היותם יורשי המנוח, וכמו-כן התראות לפני תביעה משפטית, ולאחר שלא התקבלה כל תשובה מטעמם להודעות אלה - הוסבו חיובי הארנונה על שמם של הנתבעים.

התובעת דחתה את טענות הנתבעים 1 - 4 שהנתבעת 5 קיבלה את הנכס בירושה, והיא בלבד חייבת בחוב הארנונה.

התובעת טענה כי טענה זו לא גובתה בראיות כלשהן, וגם אם תתקבל טענה זו - הרי שעדיין לא נשללת חזקת הנכונות של רישומי העיריה, לפיהם כל צאצאי המנוח ו/או יורשיו החזיקו בתקופה הרלבנטית בנכס ו/או נהנו מרווחי העסק שנוהל בנכס.

התובעת טענה כי הניסיון ל"הפיל" את חוב הארנונה על הנתבעת 5, רווקה ילידת שנת 1965 שיכולת הפירעון שלה מוגבלת ביותר עד אפסית, הינו בגדר "פטנט" מוכר ושכיח, מהלך נואל חסר יסוד וחסר תום-לב כאחד.

הנתבעים טענו כי התובעת לא הצליחה לבסס את טענתה כי הנתבעים 1 - 4 הם המחזיקים בנכס מכוח ירושה.

הנתבעים טענו כי הנכס לא היה בבעלות המנוח אלא בבעלות אמם, הם לא החזיקו בנכס, ומעולם לא קיבלו כל הודעה בדבר היותם המחזיקים או כל התראה בדבר תשלום החוב, שכן מעדותם של הנתבעים 1 ו- 3 עלה, כי ההתראות לא נשלחו לכתובותיהם אלא לכתובות אחרות.

עוד טענו הנתבעים כי הסתמכותה של התובעת על הסכם השכירות בין הנתבעת 5 לבין המחזיק החדש, יש בה כדי להוות הודאה מפורשת, ולמצער משתמעת, כי מדובר בנכס שבבעלות הנתבעת 5 בלבד, ודרישת התובעת מהנתבעים 1 - 4 הינה בגדר התעמרות בהם, דהיינו הפרה חמורה של חובת ההגינות המצופה מרשות מינהלית.

עוד הוסיפו הנתבעים, כי התובעת לא הציגה ולו בדל של ראיה לעניין היותו של הנכס בתחום שיפוטה, ולכך שהוא אמור להיות מחוייב בארנונה על-ידי התובעת. הנתבעים טענו כי התובעת התרשלה בכך שלא ביצעה ביקור בנכס משלא שולם חוב הארנונה במשך עשור.

הנתבעים טענו כי חובת ההגינות מטילה על התובעת במקרה כזה חובה לבקר בנכס כדי לבדוק את זהות המחזיקים, ומשבחרה התובעת לשבת בחיבוק ידיים - אין לה להלין אלא על עצמה.

בית-המשפט קבע כי הנטל לסתור את חזקת נכונות רישומי העיריה מוטל על מי שמבקש לסתור אותם, כלומר, במקרה הנדון על הנתבעים 1 - 4 , והם אלה שהיו צריכים להיות מעוניינים, מטבע הדברים, להוכיח כי הנתבעת 5 בלבד היא החייבת בחוב הארנונה הואיל והנכס הוא בבעלותה הבלעדית, אך הנתבעים לא עשו כן.

בית-המשפט הבהיר כי הימנעות בעל דין להביא ראיה פועלת כנגדו, שכן חזקה שהראיה אינה מיטיבה עמו, שאם-לא-כן - לא היה נמנע להביאה.

בית-המשפט לא מצא גם מקום לטענות הנתבעים בדבר המשמעות של הסתמכות התובעת על הסכם השכירות שבין הנתבעת 5 לבין המחזיק החדש.

מעבר לעובדה שהסכם זה, משנת 2010, לא מתייחס לתקופת החוב, התובעת פעלה על-סמך הודעה לפי סעיף 325 לפקודה מטעם המחזיק על שינוי המחזיקים ומשנה את רישומיה בהתאם, וזה לא מתפקידה לבחון את נכונותם של הסכמי השכירות וזכותם של המשכירים לערוך אותם.

אשר-על-כן, קיבל בית-המשפט את התביעה במלואה.

3. תיקון מחזיקים למפרע
ב- עת"מ (יר') 1105/09 {הכליה - שירותי רפואה ומכונים בע"מ נ' מנהל הארנונה בעיריית ירושלים, פורסם באתר נבו (21.09.09)} עניינה של עתירה זו בהחלטת מנהל הארנונה בעיריית ירושלים {להלן: "המשיב"} לחייב את העותרת בתשלום ארנונה, בתוספת ריבית והפרשי הצמדה, מיום החזקתה בנכס נשוא העתירה ועד למועד בו הודע לו על החזקתה בנכס זה.

העותרת טוענת כי חלקו של החיוב המתייחס לשנים הקודמות לשנת 2007 מהווה שומה רטרואקטיבית אשר בטלה מעיקרה. לטענתה, בהיעדר הסמכה מפורשות בחוק או על-פי חוק, אין לרשות מקומית כל סמכות להטיל חיוב או לתקן שומה באופן רטרואקטיבי.

כן הלינה העותרת נגד רישומה כמחזיקה בנכס באופן רטרואקטיבי, החל מיום 14.03.05.

העותרת הפנתה בעניין זה לסעיפים 326-325 לפקודת העיריות (נוסח חדש) ולפסק-הדין ב- רע"א 3502/06 {מנהלת הארנונה בעיריית חיפה נ' דור אנרגיה (1988) בע"מ, פורסם באתר נבו (17.04.08)}, בו נקבע לטענתה, כי בעל נכס אשר לא דיווח במועד על סיום החזקה בנכס, יוטל החיוב על שמו עד למועד מסירת ההודעה והרשות לא תעביר החיוב על-שם המחזיק בפועל באופן רטרואקטיבי.

עוד טענה העותרת, כי תיקון רטרואקטיבי של שומת ארנונה וכן שינוי מחזיקים באופן רטרואקטיבי, מנוגדים למדיניותה של עיריית ירושלים.

אשר-על-כן, בחייבו את העותרת באופן רטרואקטיבי בארנונה, הפלה המשיב לרעה את העותרת לעומת נישומים אחרים.

העותרת טענה כי בעניינם של נישומים אחרים במתחם בית-החולים משגב לדך שחוייבו באופן רטרואקטיבי בארנונה, נחתמו הסכמי פשרה, לפיהם בוטלו חלקים מן החיובים.

העותרת ביקשה כי בית-המשפט יורה על גילויים של הסכמי פשרה אלה, הואיל ולטענתה, הופלו הנישומים האחרים לטובה ביחס אליה.

העותרת טענה כי בנוגע לחיוב בריבית והפרשי הצמדה, החיוב בארנונה מיום 27.05.07 הינו חיוב חדש שלגביו לא חל כל פיגור.

לטענתה, גם במקרים בהם ניתן לחייב את הנישום בארנונה למפרע, ניתן לחייבו בהפרשי הצמדה וריבית רק מיום תיקון השומה והוצאת הודעת החיוב.

לפיכך, העותרת טענה כי גם אם ייקבע כי עליה לשאת בתשלום הארנונה החל מיום 14.03.05, הרי שיש להורות על ביטול החיוב בגין הפרשי הצמדה וריבית.

המשיב טען כי יש לדחות את העתירה. לטענתו, חובת התשלום של ארנונה מוטלת על המחזיק בנכס ולא היתה מחלוקת כי העותרת היא אשר החזיקה בנכס החל מיום 14.03.05.
המשיב הפנה לפסיקה, לפיה ניתן לקבוע את זהות המחזיק בפועל בנכס גם בדיעבד ואף ניתן לחייבו בתשלום ארנונה למשך תקופת ההחזקה {ע"א 5397/04 תורג'מן נ' עיריית ירושלים, פורסם באתר נבו (02.11.04); ע"א 2987/91 מאירה ריינר נ' עיריית ירושלים, פורסם באתר נבו (10.06.92) (להלן גם: "פרשת ריינר")}.

המשיב דחה את טענת העותרת ביחס למדיניות העיריה. המשיב טען כי כל מקרה נבדק לגופו.

כך למשל, במקרים בהם קיימת רשלנות מצד העיריה, נלקח הדבר בחשבון לזכות הנישום.

בית-המשפט סבר כי במקרה הנדון לא התקיימו נסיבות כאלה.

אשר-על-כן, סבר בית-המשפט כי יש לשנות את שם המחזיק ולהתאימו למציאות, לבל ייגרם לציבור חסרון כיס שמקורו באי דיווח אמת לעיריה ולבל יצא חוטא נשכר.

בית-המשפט קבע כי השאלה, אם ניתן לתקן למפרע את רישומי הרשות המקומית בעניין זהות המחזיקים בנכס המצוי בתחומה, נדונה בפרשת ריינר.

באותו עניין קבע בית-המשפט העליון:

"כשם שרישום מוטעה אין בכוחו להטיל חובת תשלום, כך השמטה מוטעית מן הרישום אין בכוחה לפטור חייב מחבותו. המבקשת לא חלקה על העובדה, שהחזיקה בדירה בכל השנים שבגינן חוייבה. נמצא, שתיקון הרישום, הגם שנעשה בחלוף שנים ובתוקף למפרע, לא שינה ולא עיוות מאומה, אלא רק התאים את הרישום למצב העובדתי."

בהתבסס על הלכה זו קבעו בתי-המשפט השלום והמחוזי בירושלים, כי השאלה אם אדם החזיק בנכס וחייב בתשלום ארנונה לרשות המקומית, יכולה להיבחן על-ידי הרשות המקומית גם בדיעבד ואף לאחר תום תקופת ההחזקה.

בהתאם לכך, קבע בית-המשפט כי אין מניעה לשנות באופן רטרואקטיבי את רישומי הרשות המקומית בדבר זהות המחזיק בנכס לכשהובא לידיעת הרשות המצב העובדתי לאשורו {ת"א (יר') 10457/01 עיריית ירושלים נ' תורג'מן, פורסם באתר נבו (19.04.04); ע"א 5397/04 תורג'מן נ' עיריית ירושלים, פורסם באתר נבו (02.11.04)}.

עם-זאת, פסק בית-המשפט כי כאשר מדובר בשינוי החלטה מינהלית ובמיוחד כאשר ענייננו בשינוי רטרואקטיבי, יש לאזן בין האינטרס הציבורי בגביית מס אמת ובין האינטרס האישי של הנישום. במסגרת איזון זה יש להתחשב במידת ההסתמכות של הנישום על עמדת הרשות המקומית, ובמידת היעילות והצדק שבחיוב למפרע.

ד. חובת ההודעה על עסקת שכירות או מכירה
בעת רכישת בעלות או חזקה, מוטלת על המוכר או מעביר החוב למסור הודעה בכתב לרשות על עסקת השכירות או המכירה וממועד מסירת ההודעה מופטר המוכר או המעביר מכל חבות ארנונה נוספת.

ב- עת"מ (חי') 35510-08-15 {עותרים נ' משיבים, תק-מח 2015(3), 35878 (2015)} העותרים הגישו את עתירתם כנגד עיריית חיפה בגין הליכי גביה מינהליים של חוב ארנונה המתייחס לשנים 2005-2003. העיריה ביקשה לגבות את החוב מהעותרים 3-1 מכוח הוראת סעיף 8(ג) לחוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי תקציב, התשנ"ג-1992). במקביל הגישו העותרים בקשה לצו ביניים לביטול ועיכוב הליכי הגביה המינהליים. החלטה זו דנה בבקשה לצו ביניים. הבקשה נדחתה.

בנכס הידוע ברישומי העיריה, החזיקה החל משנות השמונים חברת קמו גליל בע"מ, אשר בעלי מניותיה על-פי הרישום ברשם החברות הם שלושת העותרים. החברה עסקה בעסקי פחחות.

אין מחלוקת בין הצדדים, כי מר בוזגלו, כנראה הבעלים, דיווח לעיריה, כי הוא המחזיק החדש בנכס, ועל כך שהחזקה הועברה אליו מחברת קומו גליל בע"מ החל מיום 01.04.06.

באשר לטענת העותרים, שהחזקת הנכס היתה על-ידי קומו סחר, כאשר בספרי העיריה רשומה כמחזיקת הנכס חברת "קומו גליל", קבע בית-המשפט, כי לעותרים, היתה טענה סתמית, כי הם הודיעו על שינוי, אך לא קיימת אסמכתא לכך.

בית-המשפט קבע, כי סעיפים 326-325 לפקודת העיריות (נוסח חדש), קובעים כי בעת רכישת בעלות או חזקה מוטלת על המוכר או מעביר החוב למסור הודעה בכתב לרשות על עסקת השכירות או המכירה וממועד מסירת ההודעה מופטר המוכר או המעביר מכל חבות ארנונה נוספת. מכאן, שעל חברת קומו גליל היה לעדכן את העיריה בהודעה בכתב בדבר חדילת החזקה. כל עוד לא מסרה הודעה כזו, תהיה חייבת בתשלום הארנונה {ראה בר"מ 1962/06 שלמה כהן נ' מנהלת הארנונה בעיריית חיפה, פורסם באתר נבו (16.10.06); ראה גם: אהרון נמדר דיני מיסים (מיסוי מקרקעין) (מהדורה שניה, התשנ"ב), 415. כן ראה רע"א 3502/06 מנהלת הארנונה בעיריית חיפה נ' דור אנרגיה (1988) בע"מ, פורסם באתר נבו (17.04.08)}.

העותרים הסבירו שהקימו חברה חדשה בשם קומו סחר {לא צורף נסח רשם החברות}, תחת החברה קומו גליל, כשלטענתם יש זהות בבעלי המניות, זהות במקום העיסוק, וזהות בעיסוק עצמו. עוד הם טענו, כי הרכוש של החברה הישנה הועבר לחברה החדשה, והם אינם זוכרים אם שולמה תמורה. בית-המשפט קבע, כי מכלול הנסיבות מלמדות לכאורה על נסיון להחליף באופן מלאכותי את זהות החברה המחזיקה.

עוד הוסיף בית-המשפט, כי משלא נשלחה כל הודעה לעיריה על שינוי המחזיק, החברה החייבת בתשלום הארנונה היא החברה הרשומה בספרי העיריה, מה גם שהחברה החדשה הנטענת היא אותה גברת בשינוי אדרת, כאשר לא הובהרה תכלית טהורה לשינוי האישיות המשפטית. עוד ציין בית-המשפט, כי בהתכתבות בא-כוחם של העותרים במהלך שנת 2013 עם העיריה, אין כל התייחסות באשר היא לחברת קומו סחר כחברה שהחזיקה בנכס, והמכתב מתייחס לחברת קומו גליל בע"מ."

4. שינוי מחזיק ביוזמת העיריה
ב- עת"מ (ת"א) 55444-06-13 {חברת חלקה 109 בגוש 7107 בע"מ נ' עיריית תל-אביב-יפו, פורסם באתר נבו (24.11.14), השופטת ד"ר מיכל אגמון גונן} והן ב- בר"מ 8462/11 { מנהל הארנונה בעיריית הרצליה נ' מירב פלקון, פורםם באתר נבו (12.08.14), מאת השופט ח' מלצר} נקבע כי אין כל מניעה שהעיריה תפעל מיוזמתה לשנות את שם המחזיק בנכס, אפילו מקום בו לא נמסרה הודעה פורמאלית על חדילת חזקה בנכס.

ב- עת"מ חלקה 109, נקבע כי בהתקיים מספר נסיבות מצטברות, תהא העיריה רשאית לערוך בדיקה יסודית באשר לזהות המחזיק בנכס, ולאור תוצאותיה רשאית היא לשנות את שם המחזיק בנכס, גם במקום בו לא התקבלה הודעה על חדילת חזקה ומבלי שהחזקה בנכס הוחזרה באופן פורמאלי לבעליו.

ב- בר"מ פלקון נפסק כי בנסיבות בהן ישנה ידיעה פוזיטיבית של הרשות בדבר שינוי זהות המחזיק בנכס בפועל, החלטת הרשות להמשיך ולחייב את המחזיק היוצא היא בלתי-סבירה, ואינה עולה בקנה אחד עם חובת ההגינות המוטלת על הרשות.

דברים אלה נסמכו על ההלכה שנקבעה ב-בר"מ 867/06{ מנהלת הארנונה בעיריית חיפה נ' דור אנרגיה (1988) בע"מ,פורסם באתר נבו (17.04.2008)} ועל עע"מ 2611/08 {בנימין נ' עיריית תל אביב, פורסם באתר נבו (05.05.2010)} שם ציין כב' השופט רובינשטיין כך:

"...כשלעצמי סבורני, על-פי השכל הישר, כי אם אכן ידעה אל נכון המחלקה הרלבנטית על השינוי למעשה, די בכך לצורך תחילת הפעלתו של המנגנון לשינוי, ולמצער לבדיקה נוספת. ער אני לעומס המוטל על העוסקים בגביית ארנונה, בודאי במקום רב נכסים ורב תחלופה... אך במקום שנפתח הפתח לבדיקה קלה יחסית נוכח ידיעתה הקונקרטית של הרשות, יש מקום למאמץ מצידה."
{שם, בסעיף כה' בפסק-הדין}

דברים אלה נקבעו בנסיבות בהן המחזיקים בנכס התחלפו מבלי שנמסרה הודעה פורמלית על כך לרשות, והיה בקביעות אלה כדי לחייב רשות, אשר למרות היעדר הודעה פורמלית ידעה על שינוי המחזיקים, לפעול לשינוי שם המחזיק ברשומותיה על-מנת שלא לחייב מחזיק אחר שלא בצדק.

ואבאר: ארנונה הינה מס המשולם על-ידי תושב העיר ומהווה מקור למימון פעילות השלטון המקומי המחוייב לספק שירותים סביבתיים וקהילתיים על-פי פקודת העיריות. כלל התושבים בעיר מחוייבים לשאת במס זה לטובת כלל ציבור התושבים באשר הוא. לצד החובה הקולקטיבית לשאת במס, ישנה חובת השלטון המקומי לפעול ביושר לגביית המס מכלל התושבים, במקצועיות ובנחישות, על-מנת לאפשר לשלטון המקומי לעמוד בתקציב הדרוש לו להפעלת כלל השירותים הסביבתיים והקהילתיים להם הוא מחוייב. אין להקל ראש בחובה זו.

סבורני כי כשם שניתנה לשלטון המקומי הרשות לשנות את שם המחזיק בנכס בנסיבות המפורטות לעיל, אף אם לא נמסרה על כך הודעה פורמלית, כך אין מניעה להתיר שינוי שם המחזיק בנכס, מקום בו ישנה ידיעה פוזיטיבית בדבר המצאות מחזיק אחר או מחזיק נוסף המסוגל לשאת בתשלום הארנונה. אם במקרה הראשון המתואר בפסיקה, נולדה החובה מטעמי צדק ועל-מנת שלא לחייב אדם מבלי שנהנה מהשירותים העירוניים, הרי שבמקרה כאן הטעם לרשות זו הוא על-מנת לחייב אדם, שעל-פי כל דין חב בארנונה, אך הוא מתחמק מלשאת בה. ככל שישנו מחזיק חוקי, ממנו ניתן לדרוש תשלום בעד השירותים העירוניים הניתנים לדירה ותושביה, אינני מוצא טעם שלא לעשות כן.

על-כן אני סבור כי יש להתיר לרשות לשנות את שם המחזיק בנכס, או להוסיף לרישומי המשיבה מחזיק נוסף, מקום בו הגיע לידיה מידע מהימן אודות כך, וזאת על-מנת למנוע התחמקות מתשלום מס {עת"מ (מרכז) 16155-02-14 אייל גרינברג נ' מנהל הארנונה בעיריית נתניה, תק-מח 2015(1), 20517 (11.02.2015}.

5. בעלות משותפת ומחזיק במשותף
סעיף 308 לפקודת העיריות (נוסח חדש) קובע כדלקמן:

"308. המצאת הודעה לבעלים משותפים
היה הנכס בבעלות משותפת, יראו את ההודעה כאילו הומצאה לבעל הנכס, אם נמסרה, או הועברה על-ידי הדואר, לפי המען הידוע לאחרונה של אחד השותפים בבעלות."

סעיף 316 לפקודת העיריות קובע כדלקמן:

"316. גביית ארנונה בבניין או בקרקע שבבעלות משותפת
מקום שהוטלה ארנונה לפי הוראות הפקודה על בעל של בניין או קרקע, שהם בבעלות משותפת, מותר לגבותה מאחד או מאחדים מתוך הבעלים המשותפים, ומי שנגבתה ממנו הארנונה יהיה זכאי להשתתפות של שאר הבעלים, באופן יחסי לחלקו של כל אחד בבניין או בקרקע, והוא רשאי לעקל את ההכנסה מן הבניין או הקרקע עד שיגבה את הסכום המגיע משאר הבעלים המשותפים."

מי ייחשב ה"מחזיק למעשה" בנכס, מקום בו ישנם מספר מתמודדים על התואר "מחזיק" בדירה. על-פי מה ייקבע מי הוא המחזיק בנכס לצורך תשלום הארנונה?

לפי ההלכה, כאשר ישנם מספר מתמודדים על התואר "מחזיק בנכס", יש לבחון מי הוא המחזיק בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס, או מיהו בעל מירב הזיקות הרלבנטיות לנכס {ראו רע"א 7030/00, עיריית רשאל"צ נ' עו"ד ישראל וינבוים,פורסם באתר נבו(19.06.2002)}.

האדם בעל הזיקה הקרובה ביתר לנכס הוא האדם בעל הקשר ההדוק ביותר לנכס, הנהנה משירותי העיריה הניתנים לנכס. בפסק-דין וינבוים המוזכר לעיל, נקבע כי אדם המתגורר בנכס, הוא הנהנה העיקרי מהשירותים שמעניקה העיריה לתושביה כתמורה עקיפה לתשלום הארנונה. עוד נקבע כי במקרה בו איש אינו מתגורר בנכס, אזי האדם בעל הקשר ההדוק ביותר לשירותים שמעניקה העיריה, הוא בעלי הנכס, על-אף שאינו מתגורר בו {עת"מ (מרכז) 16155-02-14 אייל גרינברג נ' מנהל הארנונה בעיריית נתניה, תק-מח 2015(1), 20517 (11.02.2015)}.

ב- עת"מ (ת"א) 2734/07 {פנחס מאירוב נ' עיריית פתח תקווה, פורסם באתר נבו (20.11.08)} נדונה עתירה לביטול חיובו של העותר בפנקסי העיריה עקב אי-תשלום ארנונה על דירה הנמצאת בבעלותו, ומתן אישור לטאבו להעברת חלקו של העותר בדירה לבניו - וזאת נוכח צו הפטר שניתן לעותר. נדון גם עניין ביטול חיוב העותר בחוב ארנונה בגין דירה אחרת המוחזקת לטענתו על-ידי אחותו.

בית-המשפט קבע כי צו ההפטר שניתן לעותר בגין חוב הארנונה חל על העותר בלבד ולא על רעייתו הרשומה כמחזיקה משותפת עמו בנכס, ואינו מוחק את חוב הארנונה שנותר על הנכס; על-כן גם, ובהתאם לסעיף 324 לפקודת העיריות (נוסח חדש) {להלן: "הפקודה"} לא תיתן העיריה את האישור לטאבו.

בית-המשפט לעניינים מינהליים דחה את העתירה כאשר קבע כי באשר לנכס הראשון, לעותר ניתן צו הפטר בגין חוב הארנונה. צו זה אמנם איפס את חוב העותר לעיריה בגין הארנונה על הנכס, אלא שמחיקת חובותיו של העותר לעיריה בגין הנכס אינה יכולה למחוק את חוב הארנונה שנותר על הנכס.

צו ההפטר חל על העותר בלבד ולא על רעייתו הרשומה כמחזיקה משותפת עמו בנכס. מסקנה זו עלתה בקנה אחד עם הוראת סעיף 69(ג) לפקודת פשיטת הרגל.

בהתאם לאמור המשיכה העיריה בהליכי הוצאה לפועל בגין החוב נגד אשת העותר.

בית-המשפט קבע כי במסקנה זו יש גם כדי לדחות את טענתו השניה של העותר, ולפיה יש להתיר לו להעביר את חלקו בנכס על-שם ילדיו.

סירוב העיריה להעניק לעותר אישור התבסס על סעיף 324 לפקודה.

בית-המשפט קבע כי לשון הסעיף ברורה וכתוצאה מכך העיריה אינה יכולה להנפיק לעותר את התעודה המבוקשת כל עוד לא הוסדרו כל החובות המגיעים לה מאת בעל הנכס ביחס לאותו הנכס.

יצויין כי מטרת הסעיף היא להעניק לעיריה מנגנון אכיפה שיסייע לה לגבות חובות ארנונה המוטלים על נכסים בתחומה.

6. שכירות בלתי-מוגנת
הפסיקה אכן הכירה באפשרות כי שוכר קבוע וספציפי של נכס ייחשב כמחזיק לעניין החיוב/הפטור בגין ארנונה {ראו: ר"ע 422/85 חברת בתי גן להשכרה בע"מ נ' עיריית תל-אביב-יפו, פ"ד לט(3), 341 (29.08.85); פרשת אלקס לעיל}. אולם, המבחן לשאלה האם אותו שוכר הינו בגדר "מחזיק" בנכס המדובר, הוא האם אותו שוכר הוא בעל הזיקה הקרובה ביותר אל הנכס {ראו: ר"ע 422/85}. במקרה דנן, אין ברשימה כללית, היא לבדה, לבסס את התשתית הראייתית הנדרשת, מה גם שהיא מתארת מצב שונה מזה שהוכח, ובמיוחד עת התובעת לא יידעה מעולם את העיריה בדבר קיומם של מחזיקים נטענים אלו.

יפים לענייננו דברי כב' השופטת דותן ב- עמ"נ (ת"א) 106/06 מנהל הארנונה בעירית תל-אביב נ' אלבן חברת רכוש והשקעות בע"מ, פורסם באתר נבו (25.10.06): "...משעה שהושכרו שטחי חניה בדרך קבע והוצמדו לשטחי משרדים, השוכרים הם בעלי הזיקה הקרובה ביותר לאותם שטחים. אולם אין אני מוכנה להסיק מהאמור לעיל כי בעל הנכס יוצא ידי חובתו בכך שהוא מוסר רשימה סתמית של שוכרים דוגמת הרשימה בכתב יד שצורפה לעיקרי הטיעון של המשיבה... קבלת גישה זו תטיל על העיריה נטל בלתי-סביר של עריכת חקירות ומרדפים אחרי "מחזיקים" המתכחשים להחזקתם" {ת"א (ת"א) 2703-05 קניון רמת אביב בע"מ נ' עיריית תל-אביב, תק-מח 2012(2), 7014 (09.05.2012)}.

7. שכירות קצרה משנה אחת
הארנונה, כמס, מוטלת על המחזיק שיש לו את הזיקה הקרובה ביותר לנכס. מקום בו הנכס הושכר - השוכר הוא החייב {ראו בר"ע 422/85 חברת בתי גן להשכרה בע"מ נ' עיריית תל-אביב-יפו, פ"ד לט(3), 341, 344-343}, בהיותו הנהנה ישירות מהשירותים שמספקת העיריה {ד"ר אהרן נמדר דיני מיסים (מיסוי מקרקעין) (מהדורה שניה), בעמ' 413}. ההוראה שבסיפא לסעיף 326 - לפיה בשכירות לתקופה הקצרה משנה, המשכיר הוא החייב בארנונה ולא השוכר - היא איפוא חריג לכלל זה.

הרקע, הסיבה והמהלכים לחקיקתו של תיקון 49 לפקודה, שבו הוספה הסיפא לסעיף 326, הוסברו בדיון שהתקיים במליאת הכנסת ביום 19.07.94. הדברים שנאמרו שם חשובים להכרעה בשאלת פרשנות הסיפא לסעיף 326. בדיון אמר חבר הכנסת דוד מגן, יוזם התיקון לחוק:

"הכוונה המקורית היתה להגדיר 'מחזיק בנכס' את בעל הנכס (.) היום לפי החוק, מי שמחזיק בנכס הוא זה שצריך לשלם ארנונה. היתה מחשבה לשנות את המושגים האלה, אלא שבוויכוחים שהיו בוועדת הפנים, ובמיוחד עם נציגי משרד הפנים, הגענו לפשרה האומרת, כי הגדרת מחזיק תישאר בעינה, אלא אם יהיה מקרה, ויש מקרים רבים לאלפים, שאדם שוכר את הדירה לתקופה הקצרה משנה, בעל הנכס הוא זה שיהיה בחזקת המחזיק והוא זה שיעמוד מול הרשות המקומית בכל מה שקשור בתשלום הארנונה.

הכוונה היא לסייע לרשויות המקומיות במעקב אחר תשלומי הארנונה, למנוע את האפשרות שאנשים החייבים ארנונה בגין שכירת נכס, בדרך-כלל דירה, לתקופה קצרה לא מקיימים את הוראת החוק, לא מתייצבים בפני הרשות המקומית לתשלום הארנונה ולאחר מכן מסדרונות בתי-המשפט מלאים בתביעות מיותרות."
(דברי הכנסת השלושה עשרה, מושב שלישי, בעמ' 9600).

חבר הכנסת אריאל ויינשטיין, שהקדים דברים לדברי חבר הכנסת מגן, הסביר מי הם השוכרים לתקופות קצרות, שיצרו את הבעיה:

"... השוכרים דירות לתקופות של פחות משנה הם בעיקר סטודנטים או פועלים המחפשים פרנסה במקום אחר, או אלה שבאים לנסות את מזלם במקום מושב חדש ואינם בטוחים שיגורו בו, לכן הם שוכרים דירה לחודשים מספר..." (שם, בעמ' 9599).

חבר הכנסת מגן סיים בדברים החשובים אף הם להבנת הנושא שבפנינו:

"אני בטוח שלאחר שהצעת החוק הזאת תתקבל, אנחנו נחסוך הרבה מאוד טרדה לרשויות המקומיות, נחסוך התדיינות רבות מאוד בתחום המשפטי בין הרשויות המקומיות לבין אנשים ששכרו נכסים. אני חושב שזהו צעד קטן, ואני מקווה שלאחר שיצטבר ניסיון בשנים הקרובות, משרד הפנים ישכיל להסכים לצעד מרחיק לכת ולקבוע אחריות מלאה על בעל הנכס ולאו דווקא על המחזיק."
(שם, בעמ' 9600)

מהדברים עולה כי בסופו-של-דבר, התיקון נועד לפתור בעיה שיצרה קבוצה מסויימת של שוכרים (סטודנטים, פועלים), שבשל עיסוקיה שוכרת דירות לתקופות של מספר חודשים. כפי שראינו, נעשה ניסיון להביא לשינוי מהותי בפקודה, לפיו החייב בתשלום הארנונה יהיה הבעלים. ברם, ניסיון זה לא עלה יפה, וכל שנקבע הוא, כאמור, חריג מצומצם. חריג זה, אין להרחיבו באמצעות פרשנות ולהחילו גם על מקרים שבהם התקצרה תקופת שכירות ארוכה משנה לתקופה הקצרה משנה. במקרים של שכירות ארוכה משנה, אין מדובר בדרך-כלל באוכלוסיה האמורה, שאת הבעיה שיצרה ביקש המחוקק לפתור בתיקון 49. במקרה שבפנינו מדובר בשכירות עסקית לתקופה של שנים, ואין מקום להחיל עליה חריג שנועד לפתור בעיה אחרת. סביר גם להניח כי אילו היה מדובר בחריג רחב יותר, היה ניתן לכך ביטוי בדברי חברי הכנסת. הדרך להרחיב את חבות הבעלים אינה יכולה להיעשות באמצעות קביעה בדיעבד של זהות החייב על-פי תקופת השכירות בפועל, אלא באמצעות קביעה מראש של חבות הבעלים, בין לבדו, בין לצד השוכר ובין בדרך אחרת שתימצא {וראו ה"פ (אשד') 127/00 תינוק 2000 בע"מ נ' עיריית אשדוד, פורסם באתר נבו(18.11.04);ת"א (ת"א) 712770/03 עיריית הרצליה נ' קלינמן, פורסם באצר נבו (22.07.03); ות"א (ת"א) 51064/00 עיריית הרצליה נ' הגין אסתר, בהם הגיעו בתי-משפט השלום למסקנה כי הסיפא לסעיף 326 עוסקת בתקופת השכירות החוזית; לדעה אחרת ראו ת"ק (יר') 1052/04 סגל אביגיל נ' עיריית ירושלים}.

{עת"מ (יר') 880/05 שמי בר מקרקעין 1993 בע"מ נ' עיריית ירושלים, תק-מח 2007(1), 3156 (09.01.2007)}

ב- תא"מ (קר') 700080-05 {עיריית נהריה נ' רגב דרעי, פורסם באתר נבו (23.08.09)} נדונה תביעה לתשלום ארנונה. עלתה השאלה מיהו המחזיק בנכס לצורך תשלום חוב הארנונה?

הנתבע התקשר בהסכם שכירות עם צד ג' בקשר עם הדירה שלגביה נתבע המס. התובעת רשמה בספרייה את הנתבע כמחזיק בנכס בהתאם להסכם שכירות שהוצג לה על-ידי בעלי הנכס-צד ג'.

הצדדים היו חלוקים ביניהם בשאלת מועד סיומה של השכירות.

התובעת טענה כי על-פי ההסכם שהומצא לה הסכם השכירות היה לתקופה של שנה.

הנתבע טען כי שכר את הנכס לתקופה של 9 חודשים. בהתאם לסעיף 326 לפקודת העיריות, טען הנתבע כי התובעת לא היתה רשאית לרשום אותו כמחזיק, וכי החוב מוטל על המשכיר, זאת היות ומדובר בשכירות לתקופה הקטנה מ- 12 חודשים.

עוד טען הנתבע, כי התובעת לא הוכיחה את תביעתה, בין היתר, משום שפרטים מהותיים בה כגון, איזה חלק מהנכס הושכר לו, מה שולם ומה גודל הנכס לא הובררו.

מנגד, טענה התובעת כי הסכם השכירות עם הנתבע היה לתקופה של שנה ומכאן שחובת תשלום הארונה חלה עליו, ומשלא הודיע על סיום החזקתו חייב הוא לשלם גם על התקופה שעד למועד קבלת ההודעה על מחזיק אחר.

בית-משפט השלום קיבל את התביעה בחלקה וקבע כי טענת הנתבע לפיה, הסכם השכירות עימו היה לתקופה קצרת מועד לא נסתרה על-ידי התובעת ויש להעדיף את גרסתו בעניין.

בנוגע לתקופה לגביה אשר לא היתה מחלוקת כי הנתבע החזיק בנכס, קבע בית-המשפט שיש לחייבו בתשלום המס, על-אף שהסכם השכירות עליו חתם הינו הסכם שכירות לתקופה הקצרה משנה.

ביחס לתקופה שעד למועד קבלת ההודעה על מחזיק אחר בנכס, קבע בית-המשפט כי הנתבע שכר את הנכס לתקופה קצרת מועד ולא היה אמור להרשם בספרי העיריה כמחזיק.

עוד ציין בית-המשפט כי ממילא, אין לצפות ממנו להודיע לתובעת על סיום החזקתו במושכר, כאשר הוא כלל אינו יודע ואינו מניח כי הוא רשום כמחזיק בספרי העיריה, וזאת רק משום שהבעלים או מי מטעמו מסר לידי התובעת הסכם שכירות שגוי.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

החייב בתשלום ארנונה - "בעל" ו/ או "מחזיק"