הרשות גבתה חוב ארנונה שלא כדין - התביעה התקבלה

ב- ת"ק (ב"ש) 24251-05-15 {מאיר פרל נ' עיריית אשקלון, תק-של 2015(4), 17467 (2015)} נדונה תביעה להחזר כספים ששילמו התובעים לנתבעת, בגין ארנונה, עבור דירה בבעלותם.

התובעים הם בעליה של דירת מגורים, המצויה בעיר אשקלון. הנתבעת היא רשות מקומית, בשטחה נמצאת הדירה.

מיום 20.04.10 ועד ליום 30.05.14 הושכרה דירת התובעים. בית-המשפט ציין, כי עובדה זו הוכחה בפניו באמצעות חוזה שכירות, באמצעות עדות התובעים ובאמצעות מסמך הסדר חוב ארנונה עליו חתמה בזמנו משפחת פרץ.

התראות בעניין חוב הארנונה נשלחו לדירה בה החזיקה משפחת פרץ. התובעים לא ידעו אודות קיומו של חוב הארנונה עד לחודש פברואר 2014 אז נשלח אליהם מכתב התראה מהעיריה.

כאשר התברר לתובעים בדיעבד אודות קיומו של חוב הארנונה, ניגשו למשרדי העיריה יחד עם משפחת פרץ, על-מנת להסדיר את החוב. במסגרת פניה זו הודע לעיריה, כי משפחת פרץ היא שמחזיקה בנכס החל מיום 20.04.10. כמו-כן הושג הסדר בין העירה לבין משפחת פרץ לתשלום החוב שהצטבר עד אותה עת, לפיו החוב ישולם בתשלומים, בהוראת קבע.

בתאריך 30.05.14 פונתה משפחת פרץ מהנכס על-ידי התובעים, בעקבות תביעת פינוי שהגישו התובעים נגד משפחת פרץ.

מאוחר יותר, בחודש יולי 2014, כאשר חפצו התובעים למכור את הנכס ופנו לעיריה על-מנת לקבל אישור היעדר חוב לצורך העברת זכויות במרשם המקרקעין לקונה הנכס, נודע להם, כי משפחת פרץ לא עמדה בהסדר שהושג עם העיריה, וחוב הארנונה לא כוסה. כמו-כן נודע להם, כי נוצר חוב חדש מאז חודש פברואר 2014 ועד עזיבת משפחת פרץ את הדירה.

כתנאי לקבלת האישור הדרוש לתובעים, נדרשו התובעים על-ידי העיריה לכסות את חוב הארנונה. התובעים טענו שמדובר בחוב של משפחת פרץ אולם משהדבר לא הועיל ומאחר והם היו זקוקים לאישור העיריה, כיסו את החוב בסך של 20,904.50 ש"ח בגין חוב הארנונה. התובעים דרשו את ההחזר של סכום זה.

תאגיד המים האזורי אליו פנו התובעים באותן נסיבות, על-מנת שלא יגבה מהם את החוב, עבור השימוש במים בנכס בתקופה בה החזיקה משפחת פרץ בדירה, קיבל את טענותיהם והעביר את החוב על-שם משפחת פרץ, אולם העיריה סירבה לעשות כן.

העיריה טענה, כי בסעיף 325 לפקודת העיריות (נוסח חדש), נקבע, כי על הבעלים חלה חובה להודיע על שוכרים בנכס לצורך העברת תשלומי ארנונה על-שם השוכר, ומשלא עשו כן במקרה דנן על התובעים לשאת בתשלומי הארנונה. העיריה טענה עוד, כי בית-המשפט נעדר סמכות לדון בתביעה. התובעים הודו, כי לא הודיעו לעיריה במועד אודות שינוי המחזיקים בנכס, אולם הודיעו על כך לעיריה בתוך תקופת ההחזקה של משפחת פרץ בדירה, והעיריה הסכימה לקבל הודעה זו גם לתקופה שקודמת להודעה, היינו גם רטרואקטיבית. והראיה, העיריה הגיעה להסדר חוב עם משפחת פרץ. העיריה טענה בתגובה, כי מדובר בהסכמה לפנים משורת הדין שאינה מחייבת אותה כלל וכלל.

בית-המשפט קבע, כי באשר לטענת העיריה בעניין היעדר סמכות בית-משפט זה לדון בתובענה, נקבע בפסיקה, כי ניתן להגיש תביעות כספיות, להחזר סכומים שגבתה הרשות שלא כדין, לבית-המשפט המוסמך, בהתאם לסכום התביעה {ראה: רע"א 483/88 מפעלים פטרוכימיים בע"מ נ' מ"י אגף המכס והבלו, פ"ד מב(3), 812 (1990)}:

"...כאשר מוגשת תביעה כספית, נקבעת הסמכות לפי הסכום, תהא אשר תהא העילה, ואין נפקא מינא, אם נשוא הסכסוך נוגע לעניין שהיה מצוי בסמכותו הייחודית של בית-משפט אחר, אילו נתבע בגינו סעד המתייחס במישרין לאותו עניין..."

כלומר, כאשר הסעד המבוקש בתובענה נגד החלטת רשות מקומית, לרבות בענייני ארנונה, הוא סעד כספי, מוקנית הסמכות העניינית לדון בתובענה לבתי-המשפט האזרחיים בהתאם לסכום התביעה, גם אם בירורה כרוך בתקיפה עקיפה של החלטת הרשות המקומית. הסעד המבוקש בענייננו הוא סעד כספי, ולאור האמור לעיל, לבית-משפט לתביעות קטנות יש את הסמכות לדון בתיק.

לכך הוסיף בית-המשפט, כי סעיף 3 לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), מעניק לבית-המשפט שיקול-דעת רחב להתיר לחייבים העלאת טענה לפיה אינם מחזיקים בנכס {ראה: רע"א 1809/07 עיריית הרצליה נ' גיא לוי, פורסם במאגרים משפטיים (03.06.08)}.

בכל מקרה, נציגת העיריה הסכימה במהלך הדיון שיש לבית-משפט סמכות לדון בתובענה. אשר-על-כן הטענה בדבר היעדר סמכות עניינית, נדחתה.

בית-המשפט קבע, כי החובה לשאת בתשלום הארנונה חלה ברגיל על "המחזיק בנכס", והלה הוגדר בפסיקה כבעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס. בבר"מ 7856/06 {איגוד ערים איילון נ' מועצה אזורית חבל מודיעין, פורסם במאגרים משפטיים (16.03.08)}, התייחס בית-המשפט העליון להגדרת "מחזיק", לצורך חיוב בארנונה ולמשמעות המונח: "בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס", בקובעו:

"כפי שעולה מסקירת פסקי-הדין דלעיל, בדרך-כלל יהיה זה מי שעושה שימוש בפועל בנכס, אף אם באופן פוטנציאלי קיימים מחזיקים בכוח נוספים, כגון בעלים. מאחורי קביעה זו עומדת התפיסה שתשלום הארנונה מתבצע כנגד קבלת שירותים שונים שמספקת הרשות המקומית לתושביה, אף אם הזיקה אינה ישירה, כפי שצויין לעיל. מכאן, שכאשר אדם מחזיק בנכס ובמסגרת זו נהנה או יכול להנות מהשירותים שמספקת הרשות המקומית, במידה כזו או אחרת, מוצדק יהיה לחייבו בתשלום ארנונה."

הכלל הוא כאמור כי מחזיק בנכס מחוייב בתשלום ארנונה כאשר סעיפים 325 ו- 326 לפקודת העיריות (נוסח חדש), יוצרים חריגים לכלל זה. החריג הרלוונטי לעניינו הינו, כי בעליו של נכס צריך להודיע לעיריה, כי חדל מלהיות מחזיק בנכס, כתנאי לכך שיוכל להשתחרר מהמשך תשלומי הארנונה בגין הנכס.

בפסק-הדין המנחה, בר"ם 867/06 {מנהלת הארנונה בעיריית חיפה נ' דור אנרגיה (1988) בע"מ, פורסם במאגרים משפטיים (17.04.08)}, התייחס כב' השופט דנציגר לתכלית העומדת מאחורי סעיפים 325 ו- 326 לפקודת העיריות:

"הינה, מטרתם של סעיפים 325 ו- 326 לפקודת העיריות, להקל את הנטל המוטל על העיריה לגבות את המס, מתוך הכרה בכך שהטלת נטל של בדיקה אקטיבית באשר לזהותו של המחזיק בכל נכס ונכס, היא גזירה שהרשויות המקומיות לא תוכלנה לעמוד בה."

יחד-עם-זאת הפסיקה הכירה בכך שבמקרים מסויימים, מיוחדים, כאשר מוכח, כי העיריה ידעה בדרך אחרת על חילופי המחזיקים, יהיה זה שאינו מחזיק בנכס משוחרר מחובתו לשלם לעיריה ארנונה, אף אם לא נמסרה על-ידו לעיריה הודעה בכתב במועד.

וראה את שנקבע בעניין דור אנרגיה המוזכר לעיל:

"במצב בו מתקיימת ידיעה בפועל כאמור, המשך הגביה מהמחזיק היוצא יהיה בלתי-סביר - ברוח הדברים שנאמרו לעיל בדבר חובת הסבירות המוטלת על הרשות - ועל-כן יהיה מקום לראות בהוראת סעיף 325 לפקודה כאילו מולאה, ובמחזיק היוצא כמי שמילא את חובתו האמורה...."

ב- עע"מ 2611/08 {בנימין נ' עיריית ת"א, פורסם במאגרים משפטיים (05.05.10)}, קבע כב' השופט רובינשטיין:

"…באותן נסיבות חריגות, בהן ישנה ידיעה בפועל מצד המחלקה הממונה על גביית הארנונה על דבר שינוי זהותו של המחזיק בפועל בנכס, החלטת העיריה להמשיך ולגבות את הארנונה אינה יכולה להיחשב סבירה. כשלעצמי סבורני, על-פי השכל הישר, כי אם אכן ידעה אל נכון המחלקה הרלבנטית על השינוי למעשה, די בכך לצורך תחילת הפעלתו של המנגנון לשינוי, ולמצער לבדיקה נוספת."

ראה גם עמ"נ (חי') 330/03 {אברהם סבג נ' עיריית חיפה (פורסם במאגרים משפטיים)}:

"...לי נראה, כי הקשר הדברים מצדיק מסקנה, כי עשויות להיות נסיבות בהן לא נמסרה הודעה בכתב מאת המחזיק בנכס, ובכל זאת ניתן יהיה לקבל, כי דרישת סעיף 325 נתמלאה, והדרישה להפסיק את חיובו בארנונה של מי שחדל להחזיק בנכס, תהיה מוצדקת.

כך למשל אם מסר המחזיק הודעה לעיריה בעל-פה, ופקידת הארנונה רשמה זאת לפניה, אפשר שהעלתה זאת על הכתב או נתנה למחזיק לשעבר בנכס להבין שדי בכך. אם המחזיק מסר לעיריה אסמכתא אחרת בכתב המבהירה חד-משמעית, כי חדל להחזיק בנכס, ניתן להסתפק בכך. אם הוא מוסר לעיריה חוזה של הדייר החדש והיא מקבלת זאת כאסמכתא מספיקה, די גם בכך. אם הבעלים של נכס מוסר הודעה לעיריה, כי הנכס שב לחזקתו לאחר שהדייר עזב אותו, לא יהיה מוצדק לדרוש הודעה מאת אותו דייר ולחייבו בארנונה אף שחדל להחזיק בנכס..."

ראה גם: בר"מ 8462/11 {מנהל הארנונה בעיריית הרצליה נ' מירב פלקון,פורסם במאגרים משפטיים (12.08.14)}, שם נקבע כי:

"...שני חברי הסכימו עם-זאת, כי בנסיבות שבהן ישנה ידיעה פוזיטיבית של הרשות המוסמכת לגביית הארנונה בדבר שינוי זהות המחזיק בנכס בפועל - החלטתה להמשיך ולחייב את המחזיק היוצא הינה בלתי-סבירה ואיננה עולה בקנה אחד עם חובת ההגינות המוטלת עליה מכוח תפקידה כנאמן הציבור...

התנהלותו של המבקש {מנהל הארנונה בעיר הרצליה}, בענייננו מעוררת תמיהות נוספות לנוכח העובדה שהמבקש לא הסתפק ב"התכחשות" לראיות הברורות הנ"ל שהיו בידיו, אלא שהוא אף ניסה להסתירם מהמשיבה, בחר לנקוט נגדה בהליכי גביה מינהליים {שמקשים על העלאת טיעונים כנגד החוב}, ואף המשיך לנהל הליך משפטי נגד המשיבה, ביודעו, כי אחרים החזיקו בנכס בתקופה הרלבנטית לחוב. התנהלותו זו של המבקש, בנסיבות המקרה שלפני, רחוקה מלהלום את מידת ההגינות שבה מחוייבת הרשות המקומית בהפעילה את סמכות גביית המיסים המסורה בידיה..."

ב- עמ"נ 2053-10-10 מירב אלפנדרי פלקון נ' עיריית הרצליה, פורסם במאגרים משפטיים (26.09.11)} נקבע כדלקמן:

"הנה-כי-כן, מעניין דור אנרגיה עולה, כי יתכנו נסיבות שבהן למרות שהמידע בדבר שינוי זהותו של המחזיק בנכס בפועל הגיע לרשות המקומית שלא על-פי הוראת סעיף 325, ייחשב המחזיק היוצא כמי שמילא את חובתו על-פי סעיף 325."

ובהמשך:

"לאור האמור, החלטתה של המשיבה לנקוט בהליכי גביה מינהליים כנגד המערערת, בנסיבות בהן היתה ידועה לו זהות המחזיק בפועל, הנה בלתי-סבירה..."

לפיכך, קבע בית-המשפט, כי אם נודע לעיריה, למחלקת הארנונה, על דבר שינוי זהות המחזיק בפועל בנכס, בכל דרך שהיא, הרי שהחובה לנהוג בסבירות צריכה להכריע את הכף, כך שעל העיריה לפעול על-פי המידע שברשותה, קרי להימנע מלחייב את המחזיק היוצא, הבעלים, בגין תשלומי הארנונה, עבור תקופה אשר במהלכה לא הוא אשר החזיק בנכס בפועל. החלטתה של העיריה להמשיך ולחייב את המחזיק היוצא בתשלום הארנונה בנסיבות בהן קיימת מצידה ידיעה בפועל כאמור, אינה סבירה ואינה מגשימה את תכלית החקיקה.

במקרה שלפנינו אין חולק, כי בתקופה הרלבנטית להיווצרות החוב, היתה משפחת פרץ המחזיקה בנכס ולא התובעים. אין חולק גם, כי לא נשלחה לעיריה במועד הודעה על שינוי המחזיק בנכס.

התובעים אולם דיווחו, בתוך התקופה בגינה נגבתה הארנונה נשוא תביעה זו, כי מי שמחזיק בפועל אינם התובעים אלא משפחת פרץ.

העיריה אף אימצה הסדר שנכרת עם משפחת פרץ לתשלום חוב הארנונה הרטרואקטיבי. מכאן נובע, כי העיריה ידעה והכירה במשפחת פרץ כמי שמחזיקה בדירה לכל אורך תקופת היווצרות החוב.

בית-המשפט קבע, כי בחודש פברואר 2014 ידעה כבר העיריה, כי משפחת פרץ מחזיקה בדירה, על-אף האמור, "רשמה" את החוב על-שם התובעים גם מחודש זה ואילך. כלומר, דרשה מהתובעים את תשלום חוב הארנונה. הוכח, כי העיריה גם לא יידעה את התובעים, כי משפחת פרץ הפרה את ההסדר ופסקה לשלם את חוב הארנונה, והדבר נודע לתובעים רק כאשר פנו לעיריה על-מנת לקבל אישור הדרוש להם לצורך מכירת הדירה.

בית-המשפט פנה לקביעת בית-המשפט העליון הנכבד בנוגע להתנאת קבלת אישורים הדרושים לאזרחים, בתשלום חובות ארנונה, בתיק עע"מ 1244/07 {עיריית ירושלים נ' שמי בר מקרקעין 1993 בע"מ, פורסם במאגרים משפטיים (05.07.11)}, להלן:

"...בעייתיות נוספת יש פה אף בשימוש בכלי של סירוב למתן אישורים, כדי לנסות ולאלץ את שמי-בר לסלק חוב, שספק אם היה בידי העיריה לגבותו בדרך אחרת..."

אשר-על-כן, קבע בית-המשפט, כי התקיימו נסיבות בעטיין יש להורות לעיריה להשיב את הסכומים ששילמו התובעים בזמנו בלית ברירה, בשל הצורך הדחוף לקבל את אישור העיריה לטאבו.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

הרשות גבתה חוב ארנונה שלא כדין - התביעה התקבלה