"מבחן אובייקטיבי" אל מול "מבחן כלכלי" בבחינה האם הנכס הרוס או ראוי למגורים - הערעור התקבל

ב- עמ"נ (חי') 15324-10-15 {אורי ברוק נ' עיריית חיפה, תק-מח 2016(1), 10257 (2016)} נדון ערעור על החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה שליד עיריית חיפה. בהחלטה נדחה ערר שהגיש המערער והוא חוייב לשלם למשיבה הוצאות בסך 3,000 ש"ח ומע"מ.

במועדים הרלבנטיים להליך זה, היה המערער הבעלים של דירה בת 5 חדרים בקומה ראשונה מעל קומת קרקע מסחרית, ברחוב ביאליק בחיפה.

במכתבים לעיריית חיפה, הודיע המערער לעיריה, כי הדירה ריקה, אי-אפשר לעשות בה שימוש ובפועל אין בה שימוש וכי מדובר בנכס שאין טעם לשפץ, מאחר ועלות השיפוץ עולה על שווי הנכס.

במכתב מיום 30.09.09 השיבה העיריה למערער, כי:

"הוראת החוק היחידה לפטור נכס מחיובי ארנונה הינה על-פי הוראת החוק שבסעיף 330 לפקודת העיריות (נוסח חדש), המחייבת הוכחת רכיביה המצטברים של ההגדרה שהינם, היות הנכס הרוס במידה שאי-אפשר לשבת בו ושאין יושבים בו הפועל.
על-מנת לשקול בקשתך לפטור מארנונה לפי הסעיף הנ"ל יש להוכיח, כי עלות השמשת הנכס עולה על שיוויו.
לפיכך דורשת עיריית חיפה מהפונה אליה בבקשה לפטור מארנונה, המתבססת על הסעיף הנזכר לעיל, כי ימסור חוות-דעת מאי או מהנדס מוסמך בדבר שווי הנכס לעומת עלות השיפוצים הנדרשים להשמישו.
הבקשה נבדקת באמצעות אנשי מקצוע ובסופו-של-דבר נקבע באם הנכס עומד בדרישות החוק.
עם קבלת הנדרש תיבדק בקשתך עניינית."

המערער שלח לעיריה, באמצעות השמאי גדעון פרלמן, הערכה של הדירה. בחוות-הדעת נאמר כי:

"בעת הביקור בנכס נמצאה הדירה ברמת תחזוקה ירודה ביותר הכוללת סדקים, רטיבויות בקירות ובתקרה ופלישת יונים לתוך הדירה.
נדרש שיפוץ יסודי הכולל טיפול החלפה ושיפוץ של, בין היתר: ריצוף, קרמיקה, כלים סניטריים, דלתות, הוספת מטבח וארונות מטבח, טיח וצבע, אינסטלציה, ניקיון וטיפול בקיני יונים, החלפת תקרה אקוסטית, תאורה, תיקון חלונות ומסגרות חלון, שיפוץ הכניסה וחדר המדרגות."

השמאי פרלמן העריך את ערך הנכס במצבו בסכום של 155,000 ש"ח ואת עלות השיפוץ הכוללת בסכום של 194,000 ש"ח. עלות השיפוץ, כולל חלק יחסי בשיפוץ כל הבניין הוערכה ב - 270,000 ש"ח.

לחוות-הדעת צורפו 4 תמונות בהן רואים, בין היתר, כיור וריצפה מלאים עד גדותם בהפרשת יונים, ריצפה שבורה לחלוטין באחד החדרים, וחוטי חשמל גלויים יורדים מהקירות.

העיריה השיבה לבא-כוח המערער, כי השמאות שמסר בתמיכה לבקשתו לפטור מוחלט מארנונה נבחנה על-ידי מומחה מטעם העיריה:

"והוחלט כי הנכס שבנדון אינו עומד בדרישות הסעיף ואין לזכותו בפטור המבוקש מארנונה כללית.
ההחלטה נסמכה על נוהל פטור מארנונה לבניין שנהרס או ניזוק בהתאם לסעיף 330 לפקודת העיריות, כפי קביעתו של היועץ המשפטי לעיריה בעקבות הלכת בית-המשפט העליון ב- בר"ם 5711/06, 7261/07 ו- 10313/07 חברת המגרש המוצלח נ' עיריית תל אביב ואח', תק-על 2009(4), 4272 (2009)(להלן: "פסק-הדין המגרש המוצלח").
בחינת זכאות הנכס שבנדון לפטור מכוח הנוהל האמור העלתה, כי לא נגרם למבנה, על תשתיותיו והמתקנים המצויים בו והחיוניים להפעלתו ולעשיית כל שימוש חוקי בו, נזק משמעותי במידה המונעת כל אפשרות עשיית שימוש בו."

לפיכך נדרש המערער לשלם את יתרת החוב בחשבון.

בא-כוח המערער פנה אל העיריה בבקשה לקבל את הנוהל הנזכר במכתב העיריה ובתשובה נענה, כי מדובר בנוהל פנימי שלא ניתן להפיצו. כן הוסף במכתב, כי "מכל מקום, בהתאם לחוות-דעת שמאי מטעמנו נקבע, כי הנכס אינו עומד בדרישות הסעיף ואין לזכותו בפטור המבוקש מארנונה כללית".

העיריה המציאה לבא-כוח העותר את חוות-דעתו של השמאי מרדכי זייד. בסעיף "מטרת הבדיקה" בחוות-הדעת נאמר, כי מטרת הבדיקה היא "בחינת מצבו של הנכס לעניין זכאותו לפטור מארנונה מכוח סעיף 330 לפקודת העיריות (נוסח חדש). חוות-דעתי נערכה בהתאם לנוהל מתן פטור מארנונה לבניין שנהרס או ניזוק לפי סעיף 330 לפקודת העיריות".

השמאי זייד ביקר בדירה ביום 29.11.10 ובחוות-הדעת הוא פירט את מצב עבודות הביסוס והשלד של המבנה, עבודות בניה ואחרות, עבודות הגמר, עבודות מסגרות ונגרות, אינסטלציה סניטרית וחשמל. לאחר מכן הוא ציין, כי "הדירה מוזנחת וברמת אחזקה ירודה ביותר. לדירה פלשו יונים והדירה מלאה לשלשת יונים".

בהתייחס לחוות-דעת השמאי מטעם המערער קבע מר זייד, כי:

"חוות-הדעת מטעם המחזיק אשר נערכה על-ידי שמאי מקרקעין גדעון פרלמן מתייחסת לנכס הנדון... ובוחנת את הנכס על-פי המבחן הכלכלי. הגישה הכלכלית נשללה על-ידי בית-המשפט העליון בהלכת "המגרש המוצלח" ...ונקבע, כי יש להפעיל את המבחן הפיסי והאובייקטיבי בלבד, בהתאם לשימוש העיקרי החוקי הפשוט ביותר המותר."

בהמשך ערך מר זייד טבלה ובה ציון לכל אחד מרכיבי הבניין הנ"ל, כאשר הציון הכללי אליו הגיע הוא 66%. הוא הוסיף וציין בהערה, כי "יצויין, כי בהתאם לנוהל הנ"ל, נכס אשר ציונו ההנדסי הכולל גדול מ- 66% יחשב כנכס שאינו הרוס או ניזוק במידה המקימה את זכאותו לפטור".

המערער פנה לעיריה, באמצעות בא-כוחו במכתב השגה לגבי הארנונה. בהשגה חזר בא-כוח המערער וטען, כי הדירה אינה ראויה לשימוש ויש להעניק לה את הפטור הקבוע בסעיף 330 לפקודת העיריות.

בהחלטת ועדת הערר נקבע כדלקמן:

ראשית, הערר הוגש רק לגבי שנת 2011 ולפיכך מוגבל כוחה של הוועדה לדון רק בשנת 2011.
שנית, ועדת הערר אינה הפורום המתאים לתקוף את הנוהל שקבעה העיריה. ועדת הערר מוסמכת לדון רק בעניינים טכניים ועובדתיים והחוק שלל במפורש את סמכותה לדון באי-חוקיות.

שלישית, לאור האמור בחוות-הדעת והתמונות שהוצגו בפני ועדת הערר, הרי, כי לא מתקיים הרישא של סעיף 330 לפקודת העיריות בדבר היותם של הבניין או הדירה הרוסים.

רביעית, הפסיקה קבעה 3 מבחני עזר לשם קבלת החלטה אם מדובר בנכס "שניזוק במידה שאי-אפשר לשבת בו": המבחן האובייקטיבי, הערכת מידת הנזק בהסתמך על בדיקה עובדתית.

המבחן הכלכלי, האם קיימת אפשרות מעשית וטעם כלכלי לשפץ את הנכס שניזוק.

המבחן ההנדסי, האם מדובר במבנה מסוכן העלול להתמוטט או לגרום סכנה לנמצאים בו.

חמישית, פסק-דין המגרש המוצלח איין לחלוטין את המבחן הכלכלי ונקבע המבחן האובייקטיבי.

שישית, הפטור בסעיף 330 לפקודת העיריות מתייחס לבניין ולאו דווקא לדירת מגורים, וגם אם בניין אינו ראוי למגורים, אין זה מצביע בהכרח, כי יזכה לפטור וישנם מקרים בהם לא יהיה ראוי למגורים אך יהיה ראוי לשימוש לצרכי מסחר, מלאכה, תעשיה או כל סיווג אחר כדין.

שביעית, חוות-הדעת שהמציא המערער אינה עונה על דרישות הפסיקה מאחר והיא מתייחסת למבחן הכלכלי, עלות השמשת הדירה, ולפיכך עומדת בפני הוועדה רק חוות-הדעת מטעם השמאי מטעם העיריה שקבע שמרבית הפריטים בדירה תקינים.

שמינית, גם בלי להיזקק לחוות-דעת, התרשמה הוועדה מהתמונות שהציגו הצדדים, כי לא התקיים לגבי הדירה התנאי הקבוע ברישא לסעיף 330 לפקודת העיריות, כי הדירה ניזוקה במידה כזו או אחרת שאין ניתן לשבת בה אובייקטיבית או שאין יושבים בה.

תשיעית, העובדה שבדירה נשברו מספר חלונות, דבר שאיפשר "השארת עקבות" של יונים בדירה ולכלוך בלתי-נסבל כמו גם הצורך לשפץ את הדירה ולהחליף את הקרמיקה או מתקנים אשר יכולים להכשירה ולהשימה כמו ארונות או אביזרי אמבטיה או שירותים, אין בהם כדי להצביע, כי הדירה היתה מלכתחילה בלתי-ראויה לכל שימוש שהוא.

עשירית, עמדת הוועדה תואמת את עמדת השמאי לפיה הדירה במצב תחזוקה ירוד ויש צורך בשיפוץ יסודי שלה הכולל "החלפת ריצוף, אינסטלציה, ניקיון וטיפול בקיני יונים, החלפת התקרה האקוסטית, התאורה, תיקון חלונות ומסגרותיהם וכן שיפוצם של חדר המדרגות והכניסה לבניין על-מנת להשמיש את הדירה למגורים ולהשכרתן של אלה".

אחד-עשר, גם בלי חוות-הדעת הוועדה התרשמה מהתמונות, כי מדובר ברמת תחזוקה ירודה ואולם כפי שנקבע בפסק-דין המגרש המוצלח "אין לומר, כי כל בניין מוזנח הוא בהכרח בניין בלתי-ראוי לשימוש ומקובל עליי, כי הנזק בו עוסק סעיף 330 הוא נזק משמעותי".

שנים-עשר, מקובלת על הוועדה גם הקביעה בפסק-הדין לפיה המבחן הקובע הוא המבחן האובייקטיבי ולא המבחן הסובייקטיבי.

שלוש-עשר, "כל דירה - אף דירה שגרים בה באופן רציף - זקוקה מדי תקופה לרענון ושיפוץ יסודיים. אין בעובדה זו של הצורך ברענון ו/או בשיפוץ, אף אם הם כוללים החלפה מסיבית של חלק גדול מן המערכות בה, כדי להופכה לדירה שניזוקה במידה שאין אפשרות לעשות בה כל שימוש ו/או אין עושים בה שימוש בפועל".

לאור האמור לעיל, הוועדה דחתה את הערר.

בא-כוח המערער טען, כי אין לקבל את החלטת ועדת הערר לפיה היא מנועה מלהתייחס לחוקיות הוראות הנוהל שהוצאו על-ידי היועצת המשפטית של עיריית חיפה לאור הוראות סעיף 3(ב) לחוק הרשויות המקומיות וטען, כי הוראות נוהל אלו לא מהוות "מעשה המועצה של הרשות המקומית", בו אין להתערב.

בא-כוח המערער טען גם לעניין המועדים, כי ההשגה שהגיש המערער למנהל הארנונה היתה על כך שהנכס לא ראוי לשימוש למגורים מכאן ואילך וכי אין המדובר בהשגה לשנה ספציפית בלבד אלא לכל התקופה ממועד הגשת ההשגה ועד מועד מכירת הנכס.

עוד טען בא-כוח המערער, כי גם השמאי מטעם העיריה לא קבע, כי הדירה ראויה למגורים וכי תאור השיפוצים הנדרשים בדירה, כפי שקבעה ועדת הערר, מתארים מצב הרוס של הדירה.

בא-כוח המערער הפנה ל- 19 החלטות של ועדת הערר, החל מאפריל 2015 ואילך וטען, כי באף אחת מההחלטות לא מצאה ועדת הערר לנכון לחייב מערערים בהוצאות כלל או נעשה חיוב בסכום הנופל בהרבה מסכום החיוב שהושת על המערער וכי בכל מקרה יש לבטל חיוב זה.

בית-המשפט קבע, כי כפי ששני הצדדים הרחיבו וציטטו מפסק-דין המגרש המוצלח, המבחן הקובע בעניין זה הוא "המבחן האובייקטיבי" ולא "המבחן ההנדסי", כפי שטען בא-כוח המשיב בתגובה לעתירה.

עוד הוסיף בית-המשפט, כי לצרכי הכרעה די לעיין בתמונות שהגיש העותר, ומהן ניתן להסיק באופן שלא משתמע לשתי פנים, כי הנכס "ניזוק במידה שאי-אפשר לשבת בו" {כאשר המשיבה אינה חולקת על כך שבפועל במועדים הרלבנטיים לא ישבו בו}.

כפי שנראה בבירור בתמונות, חלק גדול מהמרצפות בדירה שבור ומפורק לחלוטין, התקרה האקוסטית מסוכנת ויש להחליפה, חוטי החשמל תולים גלויים מהקירות, החלונות שבורים והדירה לא מחוברת לרשת החשמל ורשת המים {כאשר שמישות הצנרת של מערכות אלה כלל לא נבדקה}.

במצב דברים זה, קבע בית-המשפט, כי קביעתו של השמאי מטעם המערער, לפיה, במצבו, הנכס לא ראוי לשימוש, היא המסקנה היחידה המוצדקת בנסיבות העניין, והעובדה שבחוות-הדעת נבחנה שאלה זו "מבחינה כלכלית", כפי שנדרש על-ידי העיריה עובר לפסק-דין המגרש המוצלח, לא מאיינת את האמור בחוות-דעת זאת, באשר לעובדה שמבחינה אובייקטיבית הדירה אינה ראויה לשימוש.

עוד ציין בית-המשפט, כי גם המומחה מטעם המשיבה אינו מהנדס אלא שמאי והמבחן בו נקט, ואשר מנחה את העיריה בהתאם להנחיות היועץ המשפטי שלה, כאבן בוחן למתן הפטור לסעיף 330 לפקודת העיריות, מהווה בעיקרו "מבחן כלכלי" שנפסל בפסק-דין המגרש המוצלח, למרות שהשמאי לא נקב בעלות העבודות אלא רק בעלות היחסית של סוג העבודות שנבחן, יחסית לכל העבודות הנדרשות לבניית הנכס.

בהנחיות היועץ המשפטי של העיריה, שהוצאו לאחר פסק-דין המגרש המוצלח, נאמר כי:

"בחינת הזכאות לפטור תיעשה תוך בדיקת מבנה הנכס בלבד והערכה הנדסית של מידת הנזק שנגרמה לו. התוצאה שתתקבל. מבחינה זו תיתן את היחס שבין הבניין במצבו הנוכחי לבין מצבו כתקין."

ועוד נאמר שם, כי:

"מובהר כי היעדרם של רכיבים חיוניים בנכס, שניתן להתקינם ו/או לתקנם בהליך פשוט וקצר ובעלות נמוכה יחסית, לא יקימו כל זכאות לפטור וזאת אף אם לא ניתן, זמני, בשל היעדרם, לעשות שימוש בנכס. כך, למשל, היעדר דלת הדירה, לא קינה פטור חרף העובדה שכי אין חולק, כי בהיעדר דלת אי-אפשר לגור בדירה."

בית-המשפט קבע, כי המבחן שנקבע הוא כלכלי טהור, כאשר מובן, והדבר נאמר במפורש בפסק-הדין המגרש המוצלח, כי יש לבחון "אם היא מיועדת ועשויה לשמש בפועל למגורים מבחינה פיסית, דהיינו, מבחינת המבנה ומבחינת הימצאותם של מתקנים המצויים בדרך-כלל בדירות מגורים והחיוניים לשם שימוש רגיל וסביר...".

עיון בתמונות העלה, כי הנכס אינו יכול במצבו לשמש למגורים, ואף לא לכל מטרה אחרת והמבחן הקובע הוא כאמור: מה מצבו הנוכחי של הבניין ולא מהו הסכום שיש להשקיע כדי "להוציאו" ממצבו הנוכחי והאם סכום זה הוא "סביר".

בהנחיות הנ"ל הוסיף וקבע היועץ המשפטי של העיריה, כי:

"במקרים שאינם מובהקים תעשה בדיקה הנדסית של הנכס באמצעות מהנדס בניין או שמאי מקרקעין בעל רקע הנדסי. הבדיקה ההנדסית תיעשה ביחס לטבלאות המצויות בנספחים א/1-א/4 (מגורים, מסחר, תעשיה ומלאכה ואחסנה). הטבלאות הוכנו כל בסיס נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (מדד מחירי תשומה בבניה למגורים לפי פרקי הבניה - טבלה 4.2) ...ביחס לכל מרכיב של הבניין, כמפורט בטבלה, המומחה יתאר, בנפרד, את מצב אותו מרכיב מילולית וייתן לו ציון באחוזים מתוך האחוז המקסימלי הקבוע בטבלה (להלן "הציונים").
סיכום סך-כל הציונים של חלקי הבניין השונים יהיה הציון ההנדסי הכולל של הבניין. מידת הנזק של הבניין תהיה על-כן ההופכי לציונו ההנדסי. נכס שציונו ההנדסי הכולל גדול מ- 60% ייחשב כנכס שאינו הרוס ו/או ניזוק במידה המקימה את זכאותו לפטור."

עוד הוסיף בית-המשפט, כי בקובעו מבחן שכזה, מתעלם היועץ המשפטי של העיריה מהקביעה לפיה מדובר ב"מבחן אובייקטיבי". על-פי "טבלת הציונים" שצורפה לנוהל נכס בו לא בוצעו כלל "עבודות גמר" ייחשב כנכס שאינו זכאי לפטור, מאחר ו"הציון" היחסי שלו מכלל העבודות הוא 30% בלבד, בעוד שברור, כי נכס שלא הושלמו בו עבודות גמר אינו ראוי לשימוש, אלא-אם-כן הושלמו עבודות הגמר {ברי, כי גם טופס 4, המאשר את השימוש של הנכס לייעודו לא יינתן לנכס כל עוד לא הושלמו בו עבודות הגמר}.

ועוד ציין בית-המשפט, כי בהמשך לטבלה בה מפורט הציון לעבודות מופיע כנספח גם נספח ממחירון דקל לעבודות בניה לשנת 2009 ובו מפורטת בטבלה "התפלגות ההוצאות לבניה למגורים, לפי פרטי הבניה", כאשר הטבלה ערוכה לפי "סקר 2003 במחירי ינואר 2004". העובדה שהיועץ המשפטי של העיריה השתמש ב"ציון" במקום ב"עלות", אין בה כדי להפוך את המבחן שקבע למבחן הנדסי והמבחן שננקט הוא "כלכלי" טהור, שנפסל בפסק-דין המגרש המוצלח.

בית-המשפט קבע, כי השמאי זייד, כמומחה מטעם העיריה, היה אמור לעשות חוות-דעת אובייקטיבית , על-פי שיקול-דעתו, ואולם חוות-דעתו נערכה על-סמך הקריטריונים שקבע היועץ המשפטי של העיריה ובחוות-הדעת הוא לא התייחס לשאלה המהותית, האם הנכס נהרס במידה שלא ניתן להשתמש בו, אלא רק ציין את הציון הכללי {"66%} והעיר, כי "בהתאם לנוהל הנ"ל, נכס אשר ציונו הכללי גדול מ- 60% ייחשב כנכס שאינו הרוס או ניזוק במידה המקימה את זכאותו לפטור".

עוד הוסיף בית-המשפט, כי בהיעדר קביעה "אובייקטיבית", כפי שנדרש בפסק-דין המגרש המוצלח, אלא קביעה "הנדסית" בלבד, היה על ועדת הערר לקבוע, לכל היותר, כי לא עמדו בפניה כל חוות-דעת שהן.

אמנם גם ועדת הערר קבעה, כי ניתן לקבוע את מצבו של הנכס על-סמך התמונות בלבד, גם ללא חוות-הדעת, ומדובר בקביעה עובדתית בה אין דרכה של ערכאת הערעור להתערב, ואולם מאחר ומדובר במראה עיניים, ולוועדת הערר אין כל עדיפות בקביעתה על פני ערכאת הערעור, לאחר שלא ערכה ביקור פיסי בנכס, קבע בית-המשפט, כי אין לקבל קביעתה זו.

ודוק, ועדת הערר ביססה את קביעתה על העובדה שבתמונות נראה ש"שוברו מספר חלונות - עובדה שהביאה ל"השארת עקבות" של יונים בדירה ולכלוך בלתי-נסבל בה ולצורך להחליף את השטיחים מקיר אל קיר אשר שימשו אות המשרדים ששכנו בדירה. כמו גם הצורך לשפץ את הדירה ולהחליף בה קרמיקה ו/או להוסיף לה מתקנים אשר יכולים להכשירה ולהשמיש אותה לדירה כארונות מטבח ו/או התקנת אביזרי אמבטיה ו/או שירותים" אך לקביעתה "אין בהם כדי להצביע, כי הדירה היתה מלכתחילה בלתי-ראויה לכל שימוש שהוא".

ועדת הערר גם הוסיפה, כי היא מקבלת את ממצאי השמאי מטעם המערער לפיה הדירה ברמת תחזוקה ירודה ביותר "ויש צורך בשיפוצה היסודי הכולל החלפת הריצוף, אינסטלציה, ניקיון וטיפול בקני יונים, החלפת התקרה האקוסטית, תאורה, תיקון חלונות ומסגרותיהם וכן שיפוצם של חדר המדרגות והכניסה לבניין, על-מנת להשמיש את הדירה לדירות מגורים והשכרתן של אותן דירות".

בהמשך קבעה ועדת הערר, כי מקובלת עליה הקביעה בפסק-הדין המגרש המוצלח לפיה "אין לומר, כי כל בניין מוזנח הוא בהכרח בניין בלתי-ראוי לשימוש ומקובל עלי, כי הנזק בו עוסק סעיף 330 הוא נזק משמעותי" וכי מדובר במבחן אובייקטיבי, אך בפועל אין בהחלטתה כל התייחסות לשאלה האם הנזק בנכס הספציפי נשוא הערר הוא משמעותי אם לא {כפי שגם השמאי מטעם העיריה לא התייחס לשאלה זו בהיבט "האובייקטיבי" אלא בהיבט ההנדסי בלבד}.

בית-המשפט קבע, כי לאור המכלול, לרבות האמור בחוות-הדעת, הנכס נשוא הערעור הוא "נכס שניזוק במידה כזו שלא ניתן להשתמש בו, כאמור בסעיף 330 לפקודת העיריות" וכי הנכס ראוי לפטור לתקופה הרלבנטית.

באשר לתקופת הרלבנטית, קבע בית-המשפט, כי המערער הגיש בקשה לפטור את הנכס מתשלום ארנונה עוד בשנת 2009. העובדה שהמערער קיבל תשובה לבקשתו רק בשנת 2011 וכי המשיב ציין בתגובתו, כי מדובר בהשגה לשנת 2011, אינה הופכת את ההשגה להשגה לשנה זו בלבד וככל שהתשובה לבקשה לפטור היתה מתקבלת סמוך לאחר הגשתה וניתן היה להשיג עליה במועד, ברי, כי הפטור היה חל עד שהמערער היה מבצע עבודות שיפוץ שהיו מביאות את הנכס למצב בר שימוש.

לפיכך, בית-המשפט דחה את הטענה, כי מדובר בהשגה על שנה ספציפית בלבד, טענה שאפילו לא הועלתה על-ידי המשיבה אלא ביוזמת ועדת הערר.

באשר לתגובת בא-כוח המשיבה לפיה הדיון בערר "לא עוכב באופן חריג", קבע בית-המשפט, כי היטיב בא-כוח המשיבה לעשות כאשר הוסיף, כי הדבר "יחסית לשמיעתם של עררים אחרים". עובדה זו, כמובן, אינה הופכת את הדיון בערר לסביר במועד שנקבע לדיון - 3 שנים לאחר הגשת הערר, והעיכוב בדיון גם גרם לכך שלא היה ניתן לבדוק את מצבו של הנכס על-ידי ועדת הערר לאחר שכבר נמכר ושופץ {ראה פסק-דינו של כב' השופט זמיר ב- בג"צ 6300/93 המכון להכשרת טוענות בית-דין נ' השר לענייני דתות, פ"ד מח(4), 44 (1994) על חובת הרשות המינהלית להפעיל סמכותה תוך זמן סביר לפי נסיבות העניין}.

באשר לטענת בא-כוח המשיבה, כי הנכס נמכר ולאחר מכן הוחל שימוש בו, קבע בית-המשפט, כי לא הובאה כל ראיה בעניין זה, כאשר מול טענת בא-כוח המשיבה טען המערער, כי כל הבניין עבר שיפוץ יסודי טרם שהוחל בשימוש בו, ולפיכך הדבר אינו יכול לשמש ראיה, כי הנכס היה ראוי לשימוש, כפי שטען בא-כוח המשיבה.

לאור כל האמור לעיל, קבע בית-המשפט, כי הוא מקבל את הערעור, מבטל את החלטת ועדת הערר, וקובע, כי המערער זכאי לפטור מארנונה, בהתאם לסעיף 330 לפקודת העיריות, ביחס לדירה נשוא הערעור, לתקופה מאז שנת 2009 ועד מכירתה.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

"מבחן אובייקטיבי" אל מול "מבחן כלכלי" בבחינה האם הנכס הרוס או ראוי למגורים - הערעור התקבל