הנכס - סיווגו לצורכי תשלום הארנונה

1. סמכות הרשות המקומית
א. סמכות שבשיקול-דעת - הגבלה וצמצום מכוח חוק ההסדרים של שיקול-הדעת
כלל הוא כי הסמכות לסיווג נכסים הנתונה לעיריה היא סמכות שבשיקול-דעת. שיקול-דעת זה לעולם אינו מוחלט. זהו שיקול-דעת מוגבל {ראו: בג"צ 4112/99 עדאלה המרכז המשפטי לזכויות המיעוט הערבי נ' עיריית תל-אביב-יפו פורסם באתר נבו (25.07.02)}. קביעת קריטריונים ברורים נדרשת לצורך הפעלת שיקול-דעת על -ידי רשות סטטוטורית בהפעלת סמכויותיה. מקל וחומר שכך הוא כאשר מדובר בצו שעניינו הטלת מס. קביעת קריטריונים והפעלתם מאפשרת העברת ההחלטה -בענייננו הצו- תחת שבט הביקורת השיפוטית, במידה ונדרשת כזו. לשיטתי, משחוקק חוק ההסדרים הקובע בסעיף 8 כי הארנונה תוטל בהתאם לסוג הנכס, שימושו ומיקומו, מוטלת על הרשות המקומית חובה לפעול בהתאם להוראת המחוקק ולסווג את הנכסים בהתאם לסוגם, שימושם ומיקומם. הטעמים לכך נובעים הן מלשון הוראת סעיף 8, הן מתכלית ההוראה והן מן הרקע לחקיקת חוק ההסדרים.

תכליתו של חוק ההסדרים היא צמצום שיקול-הדעת הרחב, אותו הפעילו רשויות מקומיות בעבר וקביעת קריטריונים אחידים וברורים לשם מניעת שרירות ויצירת אחידות, ודאות, שיוויון בין שווים והבחנה ראויה בין שונים. עם-זאת נתונים מבחנים אלה לפרשנות רחבה, כאשר מהותם של "סוג" ו"שימוש" מומחשים ברשימה המופיעה בתקנות שהותקנו על-ידי השרים מתוקף תפקידם.

בסוגיית הרחבת שיקול-הדעת או צמצומו ניתן להבחין בשתי מגמות:

האחת, לפני חוק ההסדרים, הגם שכבר אז ניכרה מגמת צמצום שיקול-הדעת;

השניה, אחרי חוק ההסדרים שקובע העקרון של צמצום שיקול-הדעת וכבילתו לחוק ולתקנות תוך השארת מיתחם שיקול-דעת מצומצם.

ב- ע"א 8588/00 {עיריית עפולה נ' בזק חברה ישראלית לתקשורת בע"מ, פ"ד נז(3), 337 (30.03.2003)} נותחו שתי המגמות בדברי בית-המשפט להלן:

"פסק-הדין המנחה, בעניין היקף שיקול-דעתה של העיריה בסיווג נכסים לצורך חישוב ארנונה, הוא בג"צ 345/78 ירדניה חברה לביטוח בע"מ נ' עיריית תל-אביב-יפו, פ"ד לג(1), 113 (1978) (להלן: "פרשת ירדניה"). בפרשה זו נקבעו מספר עקרונות לעניין סמכות העיריה בהטלת ארנונה. נקבע, כי בבוא העיריה לסווג נכס לצורך קביעת ארנונה, רשאית היא להתחשב בין היתר במיהות המשתמש וברווחיות עסקו השלובים במהות השימוש בנכס. בלשונו של השופט לנדוי (כתוארו אז):
'לדעתי לא יצלח הניסיון להבחין הבחנה עיונית בין מהות השימוש בנכס לבין מיהות המשתמש בו, כי השניים דבקים זה בזה... נכון הוא איפוא לומר שהעיריות המשיבות מבקשות לייחד לעותרים שעורי מס מוגדלים בשל שיקולים כלכליים של רווחיות עסקיהם של העותרים, ואם תמצי לומר -הוטל שעור המס הגבוה מפני שמועצות העיריות המשיבות סבורות שמידת הכנסותיהם של העותרים מצדיקה זאת. אינני רואה סבה להרתע ממסקנה זו...' (פרשת ירדניה, בעמ' 122-120)

6. על הלכה זו חזר בית-משפט זה מספר פעמים, במקרים שעניינם קדם לחקיקת חוק ההסדרים (ראו: בג"צ 397/84 בנק דיסקונט לישראל בע"מ נ' עיריית גבעתיים, פ"ד לט(2), 13 (1985); בג"צ 1985 ,1437/90 764/88 דשנים וחומרים כימיים בע"מ נ' עיריית קריית אתא, פ"ד מו(1), 793 (1992) (להלן: "בג"צ דשנים"); בג"צ 1355/93 ועד מעקב לעניין ארנונה ירושלים ואח' נ' ראש עיריית ירושלים ואח', פורסם באתר נבו (27.01.94) (להלן: בג"צ "ועד המעקב")). עוד נקבע בפרשת ירדניה, כי לעיריה שיקול-דעת לבור לעצמה את המבחנים הראויים לשם קביעת ארנונה, אין היא כבולה למבחנים המופיעים בפקודה ואין עליה חובה להפעיל אף אחד מהם, ובלשון השופט לנדוי:

'...המילה השלטת בשלושת המבחנים הנזכרים בו היא ששיעורי הארנונה יכולים להיות שונים לפי אחד מהם, דהיינו סוג הנכס מיקומו והשימוש בו, אך אין חובה להפעיל אף אחד מהם... לדעתי עדיין מסור הדבר לשיקול-דעתה של העיריה...לדעתי שכאן התכוון המחוקק לרשות ולא לחובה.' (פרשת ירדניה 118- 119)
(ראו גם: בג"צ 456/83 ברוידא ואח' נ' עיריית רעננה, פ"ד לח(1), 359 (1984); בג"צ 397/84 לעיל; ובג"צ דשנים).

על הרציונל בשיקול-הדעת הרחב של העיריה שומעים אנו מפי השופט מצא ב- בג"צ ועד המעקב, כי העיריה מוחזקת כמי שמיטיבה לדעת את כלל צורכי העיר, את היקף השירותים הנצרכים ואת מידת היכולת של מחזיקי הנכסים לשאת בנטל הארנונה.

7. אף שהעקרונות שנקבעו בפרשת ירדניה הנחו את בתי-המשפט קודם לחקיקת חוק ההסדרים, הסתמנה גם גישה שונה, המצמצמת את מרחב שיקול-הדעת של העיריה לעניין השימוש בקריטריון הרווחיות, כמדד לסיווג נכסים לצרכי ארנונה. בבג"ץ דשנים עמדה לדיון בין היתר השאלה אם ניתן להתחשב ברווחיות כקריטריון לסיווג נכס. בית-המשפט הסתייג מן הקריטריון האמור וקבע מפי השופט ד' לוין:

'אמנם בית-משפט זה אישר בעבר הטלת ארנונה גבוהה במיוחד על עסק לאור רווחיותו, אולם באותם מקרים המדובר היה בענפים עסקיים מאד מסויימים במשק, כמו חברות ביטוח, בנקים וכו' (ראה למשל בג"צ 461, 462, 364 345/78 ירדניה חברה לביטוח בע"מ ואח' נ' עיריית תל-אביב-יפו ואח', פ"ד לג(1), 113 (1978); וכן בג"צ 397/84 דלעיל), ולא הוחלט על אפשרות להטיל ארנונה שונה ומיוחדת על כל עסק ועסק על-פי רווחיו הוא באותה שנה.'
(בג"צ דשנים עמ' 804)

חוק ההסדרים והתקנות
8. בשנת 1993 נכנס לתוקף חוק ההסדרים, שהחליף את ההסדר הנורמטיבי שבפקודת העיריות לעניין הטלת ארנונה. קדמו לכך, החל משנת 1985, חוקי הקפאה שנתיים. חוקי ההקפאה וחוק ההסדרים נחקקו על רקע מציאות בה, מחד גיסא, הועלתה הארנונה מידי שנה בשיעורים ריאליים גבוהים, מאידך גיסא, ניתנו הנחות משמעותיות ללא קריטריונים מוגדרים וברורים. על חוקי ההקפאה אומר השופט זמיר:
'...החוק לא התכוון לתת הגנה או לשריין זכות של נכס, אלא להטיל רסן על הרשויות המקומיות, שהיו נוטות להעלות את סכומי הארנונה פעם אחר פעם, כדי לממן את העליה בהוצאות הרשות. בהתאם לכך, הרשות המקומית מנועה מלהעלות את שעורי הארנונה או לקבוע קריטריונים חדשים לחישוב הארנונה, באופן שיעלה את סכום הארנונה...'
(ב- ע"א 5746/91 החברה לכבלים ולחוטי חשמל בישראל בע"מ נ' המועצה המקומית בית שמש, פ"ד נ(3), 876 ,878 (1996)
על הרקע לחוק ההסדרים, ניתן ללמוד מדברי ההסבר להצעת חוק ההסדרים:

'לפני שנת 1987 נהגו הרשויות המקומיות להעלות את תעריפי הארנונה, ובעיקר את הארנונה למגורים, מידי שנה בשיעורים ריאליים, כדי להגדיל את הכנסותיהן. לעומת-זאת נתנו הרשויות המקומיות הנחות בארנונה למגורים, לעיתים בשיעורים ניכרים ושלא בהתאם להנחיות משרד הפנים... מאז שנת 1987 הוגבל מידי שנה עדכון הארנונה במסגרת חוקי ההסדרים במשק המדינה. על-מנת לקבוע כללים אחידים להטלת ארנונה כללית וסיבות מוגדרות למתן הנחות, מוצע להסדיר את נושא הארנונה בחקיקה ראשית על-פיה יקבעו שרי האוצר והפנים את השיעורים המרביים והמזעריים לארנונה את שיעורי העדכון ואת הסיבות להנחות ואת שיעורן. כן יקבעו השרים באופן אחיד לכל הרשויות את סיווג הנכסים ואת שיטת חישוב השטחים... כל רשות מקומית תהיה רשאית לקבוע את שיעורי הארנונה שתטיל בתחומה, ובלבד שלא יחרגו מן הכללים שיקבעו כאמור"(דברי ההסבר להצעת החוק, עמ', 8-9)

{ראה עוד: ד"ר א' וינוגרד דיני רשויות מקומיות (הוצאת הלכות), 561; ע"א 2765/98 איגוד ערים איילון נ' מועצה אזורית חבל בנימין, פ"ד נג(4), 83-82 (1999); בג"ץ 7053/96 אמקור בע"מ ואח' נ' שר הפנים ואח', פ"ד נג(1), 193, 199-198 (1999); בג"ץ 4225/95 לקסן (ישראל) בע"מ נ' עיריית אילת, פורסם באתר נבו (20.04.97); בג"צ 6741/99 יקותיאלי נ' שר הפנים, פ"ד נה(3), 683 ,673 (2001)}
לסיכום, המצב הרווח כיום לאחר חוק ההסדרים כי שיקול-הדעת צומצם למטחווי החוק ותקנותיו.

ב. סיווג במסגרת הסוגים שבתקנות - שיקול-דעת הרשות המקומית
התקנות מכילות רשימה בה נעשה סיווג נכסים לקטגוריות שונות (12 במספר) שלכל אחת מהן נקבע תעריף שונה. ניתן לקבוע כי הסיווג בתקנות עונה על המבחנים שבחוק. כל אחד מסוגי הנכסים המסווגים בתקנות לצורך קביעת תעריף הארנונה, מגלם מאפיינים המיוחדים לאותו סוג כגון: מבני מגורים, משרדים, קרקע תפוסה וכיוצא באלה.

בכך עונים הם על המדדים של "סוג" ו "שימוש" אשר נקבעו בחוק ההסדרים.

משכך, נפתחת בפני הרשות המקומית, יריעה רחבה של אפשרויות סיווג במסגרת הסוגים שבתקנות, המצויים הם עצמם במסגרת המבחנים שבחוק. מכאן שעל-ידי הצמדות לקריטריונים שנקבעו בחוק ההסדרים, לא נשללת סמכות העיריה להפעיל את שיקול-דעתה, לעניין סיווג נכסים בתחום שיפוטה לצורך קביעת ארנונה. עדיין נתון לעיריה שיקול-דעת למלא בתוכן מדדים אלה, מעבר למשמעותם הלשונית הצרה. המחשה וביטוי לסוגי נכסים שונים במסגרת החוק הם הנכסים המנויים בתקנה 1 לתקנות. כל סווג במסגרת הסוגים השונים הקבועים בתקנות הוא לגיטימי. בנוסף לכך רשאית הרשות לקבוע את סכום הארנונה בין גבולות המקסימום והמינימום של התעריף הספציפי של כל סוג נכסים. כך נוצר איזון בין המגמה העומדת ביסוד הסדרת נושא הטלת הארנונה על-פי מבחנים קבועים וידועים ובין המגמה שלא לשלול מן העיריה את שיקול-דעתה.

סמכותה של רשות מקומית להטיל ארנונה על נכסים שבתחומה, שאינם אדמת בניין, מעוגנת בסעיף 8(א) לחוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג-1992 (להלן: "חוק ההסדרים"), שהחליף את ההסדר הנורמטיבי שהיה קבוע בפקודת העיריות. סעיף 8 לחוק ההסדרים קובע כדלקמן:

"(א) מועצה תטיל בכל שנת כספים ארנונה כללית על הנכסים שבתחומה שאינם אדמת בניין; הארנונה תחושב לפי יחידת שטח בהתאם לסוג הנכס, לשימושו ולמקומו, ותשולם בידי המחזיק בנכס.
(ב) השרים יקבעו בתקנות את סוגי הנכסים וכן כללים בדבר אופן חישוב שטחו של נכס, קביעת שימושו, מקומו וסיווגו לעניין הטלת ארנונה כללית."

מכאן, כי החוק, אשר מטרתו לקבוע קריטריונים ברורים ואחידים לפעולת הרשויות בענייני הארנונה, מורה בסעיף 8(א) לסווג נכסים לצורך חישוב ארנונה, לפי קריטריונים של סוג הנכס, שימושו ומקומו.

מתוקף חוק ההסדרים הותקנו תקנות הסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות בשנת 2000), התש"ס-2000 (להלן: "התקנות"), הקובעות בין היתר רשימה כללית של סוגי נכסים, וטווח שיעורי הארנונה המותרים לגבי כל סוג.

עובר לחקיקתו של חוק ההסדרים נתון היה לרשות המקומית שיקול-דעת נרחב בקביעת הסיווג, ובכלל זה ניתן בידה להביא בחשבון שיקוליה את מיהותו של המחזיק, כמו גם שיקולים כלכליים הנוגעים לנכס {ראו למשל: בג"צ 345/78 ירדניה חברה לביטוח בע"מ נ' עיריית תל אביב-יפו, פ"ד לג(1), 113, 119-120 (1978); בג"צ 397/84 בנק דיסקונט לישראל בע"מ נ' עיריית גבעתיים, פ"ד לט(2), 13 (1985)}. שיקול-דעת זה נצטמצם בחקיקתו של חוק ההסדרים, שביקש לקבוע קריטריונים ברורים ואחידים בהטלת הארנונה, בשם הוודאות ובשם עקרון השוויון בין הנישומים (לעיון נוסף בהיסטוריה החקיקתית ראו ע"א 8588/00 עיריית עפולה נ' בזק חברה ישראלית לתקשורת בע"מ, פ"ד נז(3), 337 (2003)}.

כפי שעולה מסעיף-קטן 8(א) לחוק ההסדרים, בחישוב הארנונה יש להביא את שטחו של הנכס, סוגו, השימוש שנעשה בו, ומיקומו {ראו: ה' רוסטוביץ, פ' גלעד, מ' וקנין, נ' לב ארנונה עירונית (מהדורה חמישית, התשס"א), 65}.

סעיף-קטן 8(ב) לחוק נתן בידי השרים הרלוונטיים להתקין תקנות, לשם קביעת סוגים שונים של נכסים, ולשם קביעת כללים באשר לאופן חישוב השטח, קביעת השימוש בו, מיקומו וסיווגו. ותקנות שכאלה אמנם הותקנו מפריקה לפריקה (ראו למשל תקנות ההסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות), התשס"ז-2007} והן מגדירות, בין היתר:

"סיווג נכס" - "קביעת סוג הנכס בהתאם לשימוש בו";

"תת-סיווג" - "סיווג משנה של סוג נכס, לרבות בשל מיקומו".

סיווג הנכס צריך שייעשה, איפוא, בהתאם לשימוש שנעשה בו, כאשר תת-סיווג יכול ויתחשב במיקומו של הנכס בתוך שטח השיפוט של הרשות המקומית.

בגדר סמכותה לפי סעיף 8 לחוק ההסדרים יוצאים תחת ידה של הרשות המקומית, מידי שנה בשנה, צווי ארנונה, המגדירים תעריף (מחיר לשטח) לכל סוג של נכס, ובתוך כך מוגדרים סוגים שונים של נכסים שבתחומה. על יסוד צווים אלה מוציאה הרשות למחזיק בנכס דרישה לתשלום ארנונה, ובה היא קובעת את שטחו של הנכס, ומסווגת אותו לפי אחד מן הסוגים המנויים בצו הארנונה. בקביעת סוגו של הנכס על הרשות לבחון את המאפיינים השונים של השימוש שנעשה בו. בתוך כך עליה לבחון האם מאפיינים אלה הולמים את הסוג אליו היא מכוונת בתוך צו הארנונה. לעיתים עשויה מלאכה זו להיות קשה. מלאכה זו כרוכה בפרשנות הסוגים השונים שבצו הארנונה, על רקע התכלית שביסוד גבייתה של ארנונה, אותו מס מוניציפלי המסייע בידי הרשות המקומית במימון פעילותה, מס המוטל על המשתמש בנכס כתמורה לשירות אותו הוא מקבל {עמ"נ (נצ') 48438-01-15 קיבוץ עין חרוד איחוד נ' מועצה אזורית גלבוע,תק-מח 2015(4), 38173 (06.12.2015); ע"א 8588/00 עיריית עפולה נ' בזק חברה ישראלית לתקשורת בעמ, פ"ד נז(3), 337 (30.03.2003)}.

סעיף 8(א) לחוק ההסדרים בא להחליף את סעיפים 274 ו- 275 לפקודת העיריות (נוסח חדש) אשר הקנו לרשויות שיקול-דעת רחב בבואן לחייב את הנישום בארנונה כללית.

ג. המבחנים לסיווג - סוג הנכס,שימושו ומיקומו
הרשות תסווג על-פי הוראה זו את הנכס על-פי שלושה מבחנים: סוגו, שימושו ומקומו.

מבחנים אלו, אינם שווים במשקלם. כך, בפסק-דין ע"א 8588/00 {עיריית עפולה נ' בזק חברה ישראלית לתקשורת בע"מ, פ''ד נז(3), 337 (2003)} קבעה השופטת שטרסברג-כהן כי המבחן המרכזי לקביעת סיווג נכס הוא מבחן השימוש. עוד הוסיפה הפסיקה וקבעה כי מבחן השימוש מתייחס לא לפוטנציאל השימוש כי אם לשימוש בפועל שנעשה בנכס קרי ניצולו לצורך מסויים {(בג"צ 764/88 פרשת דשנים וחומרים כימיים לעיל עמ' 812; ע"א 7975/98 אחוזת ראשונים רובינשטיין שותפות רשומה נ' עיריית ראשון לציון, פורסם באתר נבו (09.02.03), פסקה 13; עע"ם 4551/08 עיריית גבעת שמואל נ' חברת החשמל לישראל בע"מ, פורסם באתר נבו (01.12.11), פסקה 25}.

ד. נכס רב-תכליתי
מקום בו מדובר בנכס רב-תכליתי בעל מגוון שימושים שניתן להפריד ביניהם, יש לסווג כל חלק בנפרד בהתאם לשימוש בו ולתכליתו {עע"ם 11641/04 ברוך סלע נ' מועצה אזורית גדרות, פורסם באתר נבו (17.07.2006), פסקה 17}, ואולם "אין לפצל כל נכס המקיים מהות אחת, לנתחים קטנים טפלים ושוליים למהות העיקרית, על-מנת לסווג כל חלק וחלק בנפרד לפי שימושו. הטעם לכך כפול: ראשית, הרחבת ההלכה כאמור עלולה להביא לתוצאות על גבול האבסורד, כגון: משרד שבו כלולים חדר מנוחה, שירותים וארכיון יחוייב בשיעורי מס שונים לכל חלק; שנית, הרחבה כזו עלולה להגדיל ולהאדיר את הסכסוכים והמחלוקות בין הפרט והרשות" (ע"א 7975/98 אחוזת ראשונים רובינשטיין שותפות רשומה נ' עירית ראשון לציון, פורסם באתר נבו (09.02.2003), פסקה 8).
{עמ"נ (ת"א) 20620-02-11 יושע דפנה נ' מנהל הארנונה בעיריית תל-אביב-יפו, תק-מח 2013(1), 13874 (14.01.2013)}

ככלל בעת סיווגם של נכסים הנפרדים זה מזה, ייעשה הסיווג על-פי השימוש הנעשה בכל נכס בנפרד. בתי-המשפט היו מוכנים לסטות מעיקרון זה כאשר נדון סיווגו של מתקן רב-תכליתי, כלומר מתקן הכולל מספר נכסים סמוכים זה לזה, המשמשים כולם יחדיו לאותה פעילות {ראו בג"צ 1437/90, 764/88 דשנים וחומרים כימיים בע"מ נ' עיריית קרית אתא, פ"ד מו(1), 793, 816 (1992); ע"א 7975/98 אחוזת רובינשטיין שותפות רשומה נ' עיריית ראשון לציון, פורסם באתר נבו(09.02.2003); ע"א 8838/02 גולדהמר נ' עיריית חיפה, פורסם באתר נבו (20.9.2006)}.

נקבע כי במקרים כאלו ההחלטה האם לקבוע לכל נכס מבין נכסי המתקן הרב-תכליתי סיווג שונה על-פי השימוש שנעשה בו, או שמא לקבוע את הסיווג על-פי השימוש העיקרי בכלל המתקן, תינתן מתוך בחינת הזיקה התכליתית בין הנכסים ובדיקת נחיצותו של כל נכס ספציפי לתכלית השימוש של המחזיק במתקן כולו {ע"א 7975/98 הנ"ל, עע"מ 11641/04 סלע נ' מועצה אזורית גדרות, פורסם באתר נבו (17.07.2006); בר"ם 9205/05 מנהל הארנונה - עיריית טבריה נ' היפר שוק 1991 בע"מ, פורסם באתר נבו (14.11.06); בר"ם 10139/05 א.ש סקסון בע"מ נ' מנהל הארנונה במועצה המקומית כפר שמריהו, פורסם באתר נבו (22.01.06); בר"ם 1715/05 מגנזי נ' מנהל הארנונה של עיריית הרצליה, פורסם באתר נבו (04.04.05)}.

כאשר קיימת הפרדה פיסית בין הנכסים, כאשר הם אינם סמוכים זה לזה, ברי שאין מדובר במתקן רב-תכליתי אלא בנכסים עצמאיים שכל אחד מהם עומד על רגליו שלו. העובדה כי חומרי הגלם המוחזקים בנכס משמשים לפעולות ייצור במקום אחר, אינה הופכת את הנכסים כולם למתקן רב-תכליתי {עמ"נ (חי') 20650-10-15 דפוס הנמל בע"מ נ' מנהל הארנונה בעיריית חיפה, תק-מח 2016(1), 4437 (10.01.2016) כאן קבע בית-המשפט כי: "מכל מקום, כדי לשכנע בקיומן של הזיקות היה על המערערת להביא ראיות מתאימות. כך למשל אין לדעת האם חומרי הגלם - לוחות הקרטון, משמשים אך ורק לייצור במפעל המערערת או שמא נעשה בהם גם שימוש נוסף כגון מכירה לצדדים שלישיים. אין בפנינו שום ראיה האם המערערת מאחסנת חומרי גלם גם במקומות אחרים ומהו הסיווג שנקבע להם. אין בפנינו ראיות על מהות פעילות הייצור בקרטונים המאוחסנים בנכס ואין די בראיות כדי לקבוע את נחיצות השימוש בנכס לפעילות הייצור. בהיעדר תשתית עובדתית מספקת, אין לנו אלא את שנטען והוכח. כל שהוכח הינו כי הנכס משמש לאחסון קרטונים וכי אין בו כל מכונות ייצור ולא נעשות בו כל פעולות ייצור במוצרים. בנסיבות אלו, כאשר מדובר בנכס נפרד המשמש לאחסון, יש לסווגו בנפרד על-פי שימושו".}

2. הדין
סעיף 1 לתקנות הסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות), התשס"ז-2007 קובע כדלקמן:

"הגדרות (תיקונים: התשע"א, התשע"ד, התשע"ו)
בתקנות אלה:

"בזק" - כהגדרתו בחוק התקשורת (בזק ושידורים), התשמ"ב-1982;

"בית מלאכה" - לרבות מוסך;

"בית מלון" - לרבות בית הארחה ואכסניה;

"חניון" - בין מקורה ובין שאינו מקורה, שהחניה בו נעשית תמורת תשלום;

"מבנה חקלאי" - מבנה של קבע הנמצא על אדמה חקלאית ומשמש לצורכי חקלאות;

"מבנה מגורים" - לרבות בית אבות;

"מבנה מגורים שאינו בשימוש" - מבנה מגורים שלא התגורר בו איש דרך קבע בתשעה מבין שנים-עשר החודשים שקדמו ל- 1 בדצמבר שלפני שנת הכספים שבעדה מוטלת הארנונה, למעט דירה ציבורית כהגדרתה בסעיף 1 לחוק זכויות הדייר בדיור הציבורי, התשנ"ח-1998; תשעת החודשים האמורים ייספרו בין ברציפות ובין במצטבר;

"מועצה" - כהגדרתה בסעיף 7 לחוק;

"מערכת סולארית" - מערכת לייצור חשמל על-ידי שימוש באנרגיית השמש בטכנולוגיה פוטו-וולטאית או תרמו-סולארית, אשר אינה עושה שימוש בדלקים פוסיליים מעבר לקבוע בפסקה (2) להגדרה "מיתקן אנרגיה מתחדשת" שבסעיף 1 לכללי משק החשמל (עסקאות עם ספק שירות חיוני), התש"ס-2000;

"משרד, שירותים ומסחר" - לרבות מיתקן חשמל, תחנת אוטובוס, מסעדה, בית קולנוע, תחנת דלק, חנות, רשת שיווק, דוכן, מרכול, בית מרקחת, סניף דואר וסוכנות דואר, שבהם ניתן שירות לציבור ולמעט בנק וחברת ביטוח;

"נכסים", "בניין", "אדמה חקלאית", "קרקע תפוסה" - כמשמעותם בסעיף 269 לפקודת העיריות;

"נכסים אחרים" - נכסים מסוגים שלא פורטו בתקנה 6(1) עד (12ג);

"סיווג נכס" - קביעת סוג הנכס בהתאם לשימוש בו;

"סכום מזערי וסכום מרבי" - כמפורט בתקנות 6 ו- 7, לפי העניין, כעדכונם לפי תקנה 8;

"קרקע תפוסה במפעל עתיר שטח" - קרקע תפוסה, שמחזיק מפעל שתחום עיסוקו אינו חשמל, מים, ביוב או בזק, אם נתקיימו שני אלה:
(1) שטח הקרקע התפוסה יחד עם השטח הבנוי שמחזיק המפעל בתחום הרשות המקומית הוא 400 דונם לפחות;

(2) השטח הבנוי של המפעל אינו עולה על מחצית משטח הקרקע התפוסה שמחזיק המפעל; לעניין זה, "שטח בנוי" - לרבות סככות, מכלים, שנאים ומיתקנים;

"שיעור העדכון" - כמשמעותו בסעיף 7 לחוק;

"תעשיה" - לרבות מפעלי בניה, מחצבות, בתי תוכנה. לעניין זה, "מחצבות" - מיתקני הייצור במחצבות וכן שטח החציבה שמתבצעת בו חציבה בפועל בשנת הכספים שבעדה מוטלת הארנונה;

"תת-סיווג" - סיווג משנה של סוג נכס, לרבות בשל מקומו.

2. הטלת ארנונה כללית
מועצה תטיל ארנונה כללית בכל שנת כספים בהתאם לתקנות אלה.

3. כללים לחישוב שטח הנכס
(א) חישוב שטחו של נכס לצורך הטלת ארנונה כללית יהיה במטרים רבועים; הארנונה הכללית אשר תוטל על נכס תהיה בסכום המתקבל ממכפלת מספר המטרים הרבועים של הנכס בסכום הארנונה למטר רבוע.
(ב) לצורך הטלת ארנונה כללית לשנת כספים מסויימת, יראו את סך כל שטחו של נכס, כסך כל השטח כפי שחושב לצורך הטלת ארנונה כללית בשנת הכספים הקודמת, זולת אם נתגלתה טעות בחישוב השטח, שאינה תוצאה של שיטת חישוב שונה.
(ג) על-אף האמור בתקנת-משנה (ב) ייתוסף לשטחו של בניין, לצורך הטלת ארנונה כללית, כל שטח אשר ניתוסף לו בפועל כתוצאה מבניה במהלך השימוש בנכס, אם לא נכלל עדיין בחישוב השטח לצורך הטלת ארנונה כללית לשנת הכספים הקודמת.

4. בניין, קרקע תפוסה, אדמה חקלאית
מועצה רשאית להטיל ארנונה כללית לגבי:
(1) בניין - לכל מטר רבוע, בהתחשב בסוג הבניין, שימושו והמקום שבו הוא נמצא;
(2) קרקע תפוסה - לכל מטר רבוע בהתחשב במקום שבו היא נמצאת או השימוש בה או בהתחשב בשני המבחנים כאחד;
(3) אדמה חקלאית - לכל מטר רבוע או דונם, בהתחשב בשימוש בה.

5. שינוי סיווג
(א) מועצה לא תשנה בשנת כספים מסויימת סוג, סיווג או תת-סיווג של נכס, באופן המשפיע על סכום הארנונה שרשאית הרשות המקומית להטיל לפי תקנות אלה, ולפי החוק, ואולם רשאית היא לשנות סיווג נכס אם בפועל השתנה השימוש בו.

(ב) על-אף האמור בתקנת-משנה (א), רשאית רשות מקומית לשנות תת-סיווג של נכס מסוג מבנה מגורים, בהתאם למקומו של הנכס, ובלבד שהסכום שיוטל על הנכס בשל שינוי כאמור, לא יעלה על הסכום למטר רבוע המתקבל כתוצאה משיעור העדכון או על הסכום המרבי, לפי הנמוך.

6. סכום מזערי לארנונה הכללית לשנת 2007 השוואה לסעיף המעודכן התפתחות היסטורית(תיקונים: התשע"ד, התשע"ו)
הסכום המזערי לארנונה הכללית אשר תטיל רשות מקומית לשנת הכספים 2007 (להלן: "הסכום המזערי"), לפי סיווג נכסים, יהיה:

(1) מבנה מגורים - 27.82 ש"ח למ"ר;
(1א) מבנה מגורים שאינו בשימוש - 31.62 ש"ח למ"ר;
(2) משרד, שירותים ומסחר - 54.62 ש"ח למ"ר;
(3) בנק וחברת ביטוח - 371.43 ש"ח למ"ר;
(4) תעשיה - 19.91 ש"ח למ"ר;
(5) בית מלון - 30.74 ש"ח למ"ר;
(6) בית מלאכה - 36.87 ש"ח למ"ר;
(7) אדמה חקלאית - 0.007725 ש"ח למ"ר;
(8) קרקע תפוסה - 0.008794 ש"ח למ"ר;
(9) קרקע תפוסה במפעל עתיר שטח - 0.009636 ש"ח למ"ר;
(10) קרקע תפוסה המשמשת לעריכת אירועים - 5.93 ש"ח למ"ר;
(11) חניון - 1.14 ש"ח למ"ר;
(12) מבנה חקלאי - 0.28 ש"ח למ"ר;
(12א) מערכת סולארית הממוקמת על גג נכס:
(א) לכל מ"ר שמעל 0.2 דונם ועד 1 דונם - 0.06 ש"ח למ"ר;
(ב) לכל מ"ר שמעל 1 דונם ועד 2 דונם - 0.03 ש"ח למ"ר;
(ג) לכל מ"ר שמעל 2 דונם - 0.015 ש"ח למ"ר;
(12ב) מערכת סולארית שאינה ממוקמת על גג נכס:
(א) בשטח של עד 10 דונם - 0.24 ש"ח למ"ר;
(ב) לכל מ"ר שמעל 10 דונם ועד 300 דונם - 0.12 ש"ח למ"ר;
(ג) לכל מ"ר שמעל 300 דונם ועד 750 דונם - 0.06 ש"ח למ"ר;
(ד) לכל מ"ר שמעל 750 דונם - 0.03 ש"ח למ"ר;
(12ג) קרקע תפוסה המשמשת למערכת סולארית:
(א) בשטח של עד 10 דונם - 0.24 ש"ח למ"ר;
(ב) לכל מ"ר שמעל 10 דונם ועד 300 דונם - 0.12 ש"ח למ"ר;
(ג) לכל מ"ר שמעל 300 דונם ועד 750 דונם - 0.06 ש"ח למ"ר;
(ד) לכל מ"ר שמעל 750 דונם - 0.03 ש"ח למ"ר;
(13) נכס אחר - הסכום שהגיע כדין בתוספת שיעור העדכון.

7. סכום מרבי לארנונה הכללית לשנת 2007 השוואה לסעיף המעודכן התפתחות היסטורית(תיקונים: התשע"ד, התשע"ו)
הסכום המרבי לארנונה הכללית אשר תטיל רשות מקומית לשנת הכספים 2007 (להלן: "הסכום המרבי"), לפי סיווג נכסים, יהיה:
(1) מבנה מגורים - 96.40 ש"ח למ"ר;
(1א) מבנה מגורים שאינו בשימוש - 219.14 ש"ח למ"ר;
(2) משרד, שירותים ומסחר - 308.84 ש"ח למ"ר;
(3) בנק וחברת ביטוח - 1,112.30 ש"ח למ"ר;
(4) תעשיה - 133.10 ש"ח למ"ר;
(5) בית מלון - 116.87 ש"ח למ"ר;
(6) בית מלאכה - 179.58 ש"ח למ"ר;
(7) אדמה חקלאית - 0.54 ש"ח למ"ר;
(8) קרקע תפוסה - 44.80 ש"ח למ"ר;
(9) קרקע תפוסה במפעל עתיר שטח - 5.48 ש"ח למ"ר;
(10) קרקע תפוסה המשמשת לעריכת אירועים - 44.56 ש"ח למ"ר;
(11) חניון - 53.84 ש"ח למ"ר;
(12) מבנה חקלאי - 36.73 ש"ח למ"ר;
(12א) מערכת סולארית הממוקמת על גג נכס:
(א) לכל מ"ר שמעל 0.2 דונם ועד 1 דונם - 0.6 ש"ח למ"ר;
(ב) לכל מ"ר שמעל 1 דונם ועד 2 דונם - 0.3 ש"ח למ"ר;
(ג) לכל מ"ר שמעל 2 דונם - 0.15 ש"ח למ"ר;
(12ב) מערכת סולארית שאינה ממוקמת על גג נכס:
(א) בשטח של עד 10 דונם - 2.4 ש"ח למ"ר;
(ב) לכל מ"ר שמעל 10 דונם ועד 300 דונם - 1.2 ש"ח למ"ר;
(ג) לכל מ"ר שמעל 300 דונם ועד 750 דונם - 0.6 ש"ח למ"ר;
(ד) לכל מ"ר שמעל 750 דונם - 0.3 ש"ח למ"ר;
(12ג) קרקע תפוסה המשמשת למערכת סולארית:
(א) בשטח של עד 10 דונם - 2.4 ש"ח למ"ר;
(ב) לכל מ"ר שמעל 10 דונם ועד 300 דונם - 1.2 ש"ח למ"ר;
(ג) לכל מ"ר שמעל 300 דונם ועד 750 דונם - 0.6 ש"ח למ"ר;
(ד) לכל מ"ר שמעל 750 דונם - 0.3 ש"ח למ"ר;
(13) נכס אחר - הסכום שהגיע כדין בתוספת שיעור העדכון.

8. עדכון הסכומים
הסכום המזערי והמרבי לנכסים המפורטים לשנת 2007 בתקנות 6 ו- 7 והסכום המוטל על נכס אחר יעודכן בכל שנת כספים בהתאם לשיעור העדכון או לפי כללי עדכון מיוחדים שיתקינו השרים לאותה שנת כספים בתקנות לפי סעיף 9(ב1) לחוק.

9. בתי אבות
הארנונה הכללית שתטיל רשות מקומית על בית אבות לא תעלה על הסכום המוטל בפועל באותה שנה באותו אזור על מבנה מגורים שאיננו בית אבות.

10. אישור חריג השוואה לסעיף המעודכן התפתחות היסטורית(תיקונים: התשע"ד, התשע"ד (מס' 2), (מס' 3))
(א) מועצה רשאית באישור שר הפנים ושר האוצר או מי שכל אחד מהם הסמיך:

(1) להטיל ארנונה בשנת כספים מסויימת שלא כאמור בכללי העדכון שנקבעו בסעיף 9(ב) רישה לחוק, בתנאי שסכום הארנונה לא יעלה על הסכום המרבי, ולא יפחת מהסכום המזערי;

(2) לשנות סוג, סיווג או תת-סיווג של נכס שלא כאמור בתקנה 5;
(3) להטיל ארנונה שלא כאמור בתקנה 3(ב), אם תחום שיפוט הרשות המקומית הורחב כדין באחת מארבע השנים שקדמו לשנה שבה מתבקש האישור החריג, באופן שלתחום השיפוט ניתוסף שטח שהיה כלול בתחום שיפוטה של רשות מקומית אחרת.

(4) לקבוע לשנת הכספים 2015 או 2016 סוג נכס של מבנה מגורים שאינו בשימוש שלגביו תוטל ארנונה בסכום שלא יפחת מהסכום המזערי ולא יעלה על הסכום המרבי הקבוע לסיווג זה; תוקפו של אישור השרים יהיה עד תום שנת הכספים 2016 ולאחריה, ועל-אף האמור בתקנה 5, תשנה המועצה את סיווג הנכס אף אם לא השתנה השימוש בו.

(ב) בקשה לאשר שינויים כמפורט בתקנת-משנה (א), תגיש הרשות המקומית עד 28 בפברואר של שנת הכספים שבעדה מוטלת הארנונה, לבקשה יצורף אישור של היועץ המשפטי של הרשות המקומית המבקשת, על כך שהבקשה מוגשת לפי תקנות אלה.

(ג) על-אף האמור בתקנת-משנה (ב), התקיימו בחירות לראש העיריה או לראש המועצה בתקופה שמ- 1 באוקטובר עד 31 בדצמבר שלפני שנת הכספים שלגביה מוגשת בקשה כאמור בתקנת-משנה (ב), תוגש הבקשה לאותה שנת כספים עד תום שבועיים מהמועד האחרון לקבלת החלטה בדבר הטלת ארנונה כללית כאמור בסעיף 276(ב) לפקודת העיריות.

11. נכס בתחום ועד מקומי
לעניין הסכום המזערי והמרבי שרשאית רשות מקומית להטיל על-פי תקנות אלה, יראו את הארנונה המוטלת על נכס הנמצא בתחום ועד מקומי, כסכום המצטבר של הארנונה המוטלת בשלו הן על-ידי הוועד המקומי והן על-ידי המועצה האזורית.

12. הטלת ארנונה לראשונה השוואה לסעיף המעודכן התפתחות היסטורית(תיקון התשע"ד)
בכפוף לאמור בסעיף 9ב לחוק ולתקנה 10(א)(4), לא הוטלה בשנת הכספים הקודמת ארנונה כללית על סוג נכס, לא יפחת סכום הארנונה הכללית שתטיל עליו הרשות המקומית לראשונה מהסכום המזערי ולא יעלה על הסכום המרבי הקבוע לאותה שנת כספים.

13. שיעור ההנחה המרבי
המועצה רשאית לקבוע הנחה בשיעור שלא יעלה על 2 אחוזים למי שמשלם ארנונה כללית בתשלום אחד בתחילת שנת הכספים ולא יאוחר מיום 15 בפברואר של אותה שנה.

13א. תקופות שלא יבואו במניין השוואה לסעיף המעודכן התפתחות היסטורית(תיקון התשע"ד)
ניתן אישור שרים כאמור בתקנה 10(א)(4), תהיה ועדת ההנחות, כמשמעותה בתקנה 6 לתקנות הסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה), התשנ"ג-1993, מוסמכת לאשר, לבקשת מחזיק במבנה מגורים, תקופות אשר לא יבואו במניין תשעת החודשים כאמור בהגדרה "מבנה מגורים שאינו בשימוש", בהתאם לכללים שתקבע המועצה ובלבד שמבנה המגורים אינו בשימוש בשל נסיבות שאינן בשליטת המחזיק.

14. תחילה
תחילתן של תקנות אלה ביום י"א בטבת התשס"ז (1 בינואר 2007)."

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

הנכס - סיווגו לצורכי תשלום הארנונה