חיוב בארנונה בגין חניות של נכס עסקי

המערערת טענה, כי בניגוד לאמור בחוזה השכירות, היא לא מחזיקה ב- 9 חניות - הערעור נדחה
ב- עמ"נ (מרכז) 12946-02-14 {שרותי טל קול - תקשורת ואלקטרוניקה בע"מ נ' מנהל הארנונה בעיריית פתח-תקווה, תק-מח 2014(3), 22081 (2014)} נדון ערעור על החלטת ועדת ערר לענייני ארנונה שליד עיריית פתח-תקווה. ועדת הערר דחתה את הערר של המערערת בעניין חיובה בארנונה בגין חניות שבנכס המצוי ברחוב אימבר בפתח-תקווה.

המערערת, חברה המייצרת מערכות אלקטרוניקה למערכות ביטחון, שכרה נכס המצוי בקומה השניה של בניין ברחוב אימבר בפתח-תקווה. מדובר במבנה תעשייתי, שבו קומת קרקע, קומה ראשונה, קומה שניה {שבה הנכס האמור} ורחבת חניה שנמצאת על גג המבנה. בהתאם לחוזה השכירות, שכרה המערערת גם 9 מקומות חניה בבניין.

לא צויין בחוזה היכן מצויים מקומות חניה אלה. במסגרת חיובה בארנונה, חוייבה המערערת בגין שטח חניות של 448 מ"ר, הכולל שטחים משותפים, שטחי מעבר ותמרון, לרבות "רמפה" ספירלית המקיפה את המבנה, שבאמצעותה ניתן להגיע לחניון שעל גג המבנה. החיוב הוא בסיווג "חניונים", בהתאם להוראות סעיפים 2.11 ו- 3.11 לצו הארנונה של עיריית פתח-תקווה.

המערערת הגישה השגה בגין החיוב בארנונה לשנת 2012. בהשגה טענה המערערת, כי בניגוד לאמור בחוזה השכירות, בפועל אין היא מחזיקה ב- 9 מקומות חניה. ההשגה נדחתה על-ידי המשיב.

המערערת הגישה ערר על החלטת המשיב. בערר ציינה המערערת, כי הנכס שלה נמצא בקומה השניה של המבנה, שאליה אין גישה לכלי רכב, וכי לצורך פריקה וטעינה של סחורות היא זקוקה למקומות חניה בקומת המעבר {הקומה הראשונה של המבנה, משם מבוצעת פריקה וטעינה באמצעות מנוף}.

המערערת טענה, כי היה סיכום בינה לבין הבעלים הקודם של הנכס, שלפיו, מתוך 9 מקומות חניה, 3 מקומות חניה יהיו על גג הבניין ו- 6 מקומות חניה יהיו בקומת המעבר {בקומה הראשונה של המבנה}. הבעלים הקודם היה בעליהן של שתי הקומות {הקומה הראשונה והקומה השניה}.

המערערת ציינה, כי הבעלים של הנכס התחלף, וכעת הבעלים שמשכיר לה את הנכס, הוסיף אמנם את חתימתו על חוזה השכירות שבין המערערת לבעלים הקודם, אך בשונה מהבעלים הקודם, הוא בעליה של הקומה השניה בלבד, ואילו קומת המעבר {הקומה הראשונה} נמצאת בבעלותו של גורם אחר. לפיכך טענה המערערת, כי מקומות החניה המצויים בקומת המעבר אינם עוד ברשותה {לצורך פריקה וטעינה היא תלויה בנכונותם של המחזיקים בקומת המעבר לאפשר זאת}. עוד טענה המערערת בהשגה, כי היא חוייבה בגין כל מקום חניה בשטח גדול מדי. המערערת טענה למעשה, כי יש לחייבה בגין 3 חניות בלבד, בשטח כולל של 35 מ"ר.

לאחר שדנה בערר וערכה סיור בנכס, דחתה ועדת הערר את הערר. ועדת הערר קבעה, כי החיוב בגין מקומות החניה ייעשה על-פי חוזה השכירות שהוצג בפניה, הקובע, כי המערערת שוכרת 9 מקומות חניה.

הוועדה ציינה, כי היא מקבלת את דברי המשיב במהלך הביקור הנכס, שלפיהם היה מוצב בעבר על גג הבניין שלט הנושא את שם המערערת. עוד ציינה הוועדה, כי במהלך הביקור בנכס ראתה שעל הקיר החיצוני של חדר המדרגות הפונה אל הגג, מצוי שלט הנושא את שם המערערת, ושבמספר מקומות על קירותיו של חדר המדרגות המוביל מהגג אל משכנה של המערערת, מצויים מספר שלטי הכוונה הנושאים את שם המערערת.

הוועדה הסיקה, כי שלטים אלה נועדו לכוון את הבאים אל המערערת בכלי רכב, החונים על גג הבניין. בנוסף ציינה הוועדה בהחלטתה, כי כדי להיות בגדר "מחזיק" בנכס, כמשמעות המונח בפקודת העיריות, אין חובה, כי ייעשה שימוש בפועל בנכס. עוד קבעה הוועדה, כי גם אם נעשה בחניה שימוש על-ידי גורמים נוספים, הרי שהמערערת היא הנהנית העיקרית ממנה, והפנתה בעניין זה ל- בר"ע 3878/10 {בנק לאומי לישראל בע"מ נ' מנהלת הארנונה של עיריית קריית ים, פורסם באתר נבו (04.10.10)}.

הוועדה ציינה, כי לא הוגש לידיה כל מסמך התומך בטענה, כי סוכם על 3 מקומות חניה בגג הבניין ו- 6 מקומות חניה בקומת המעבר. הוועדה מצאה, כי העובדה שבעלי הנכס איפשרו למערערת בעבר לבצע פריקה וטעינה בקומת המעבר, אינה מעידה על כך שהמערערת שכרה מקומות חניה בקומה זו.

באשר לשטח שבו חוייבה המערערת, קיבלה הוועדה את תחשיב המשיב לגבי חלקה היחסי של המערערת בשטחי המעבר והתמרון ובשטחים המשותפים. הוועדה ציינה, כי התחשיב בוסס על מדידות, ולעומת-זאת, המערערת לא הגישה לוועדה כל תשריט או תחשיב המראה אחרת.

הוועדה ציינה, כי אין ביכולתה להתעלם מ"שקרים רבים וניסיונות מכוונים של מנהל העוררת להטעות את הוועדה ויתירה מזאת, להטיח במר קובי גולומבק האשמות חמורות ביותר". הוועדה ציינה, כי ניסיונות אלה נעשו ללא בסיס ראייתי כלשהו, וכי התרשמה מאישיותו ומעבודתו של מר גולומבק. לנוכח זאת החליטה הוועדה לחרוג ממנהגה ולהטיל על המערערת הוצאות בסכום של 5,000 ש"ח.

המערערת חזרה בערעור על טענתה שלפיה אין היא מחזיקה במקומות חניה בגג הבניין, ולחלופין מחזיקה היא ב- 3 מקומות חניה, לכל היותר. המערערת ציינה, כי הסכם השכירות אינו נוקב במיקומן של החניות. לדבריה, היה לה סיכום בעל-פה עם הבעלים הקודם, שלפיו 6 מקומות חניה יהיו בקומת המעבר ו- 3 יהיו בגג, אך מקומות החניה בקומת המעבר נלקחו ממנה עם פיצול הקומות בין הבעלים החדשים.

עוד טענה המערערת, כי הבעלים הנוכחי אינו מוכן להשיב לשאלתה, היכן נמצאים מקומות החניה שלה, ומכך משתמע, לטענתה, כי אין לה חניות לשימוש. המערערת טענה, כי הסיבה שבגינה הציגה בפני המשיב ובפני ועדת הערר הסכם של מחזיקה אחרת בבניין, חברת פוטו מהיר בע"מ, שבו צויינו חניות ספציפיות, היתה כדי להצביע על ההבדלים בין שני המקרים.

עוד טענה המערערת, כי היא חוייבה בגין כל מקום חניה בשטח גדול מדי. לטענתה, כל מקום חניה רשום בטאבו כשטח של 12 מ"ר, ואילו היא חוייבה בשטח של כ- 50 מ"ר בגין כל מקום חניה, בשל החיוב בשטחים משותפים. המערערת טענה, כי כ- 75% מהרמפות משמשות כ"כביש גישה" המוביל אל החניות בגג ואל נכסי הדיירים בבניין. לגבי חלק זה טענה המערערת, כי הרמפות מהווה "רחוב" כהגדרתו בסעיף 269 לפקודת העיריות, ולכן אין לחייבן בארנונה.

כן טענה המערערת, כי 25% הנוספים של הרמפות הן השטח הפנימי יותר אשר צמוד לבניין, המשמש לפריקה, טעינה ולחניה הצמודה לנכסים. המשיב מחייב בגין שטח זה רק את מחזיקי החניות שעל גג הבניין, בעוד שלפי הטענה, יש לחלק שטח זה בין כל דיירי הבניין או רק בין אלה העושים בו שימוש כחניות.

המערערת טענה עוד, כי אין להחיל את הסיווג "חניונים" שבסעיף 2.11 לצו הארנונה, משום שסיווג זה מתאים רק כאשר מדובר בחניה בתשלום והחניה היא זמנית ומתחלפת. לפיכך טענה המערערת, כי אין לחייבה בארנונה בגין החניות האמורות. לחלופין נטען, כי יש לחייב את החניות לפי תעריף "קרקע תפוסה", בהתאם לסיפא של סעיף 2.11 לצו הארנונה.

בית-המשפט העיר, כי טענה זו לא נטענה במסגרת ההשגה והערר נושאי ערעור זה, ולפיכך, אין להעלותה לראשונה בפני בית-משפט זה.

כן טענה המערערת, כי הוועדה חרגה מסמכותה כשפסקה נגדה הוצאות עונשיות, ושאף לא היה מקום לפסוק הוצאות בנסיבות העניין.

לסיכום עמדתה של המערערת, נטען, כי לכל היותר ניתן לחייבה בגין 3 חניות בגג הבניין, בשטח של 25 מ"ר לחניה, ובתעריף של קרקע תפוסה.

המשיב טען, כי אין עילה להתערבות בהחלטת ועדת הערר. המשיב ציין, כי המערערת חוייבה בהתאם לחוזה השכירות אשר הועבר לעיריה, שלפיו שוכרת המערערת 9 חניות, ולאחר שבוצעה מדידה בבניין כולו. המשיב הדגיש, כי מדובר בבניין שרשום בספרי המקרקעין כבניין משותף, וכי מדובר בחניות צמודות בטאבו לנכס המוחזק על-ידי המערערת. לטענתו, גם אם המערערת אינה עושה שימוש בחניה, הרי שהדבר הוא פרי רצונה. לטענת המשיב, אין רלוונטיות למיקום החניות, אם על הגג או במקום אחר בבניין. המשיב טען, כי המערערת היא בעלת הזיקה הקרובה ביותר לשטחים אלה, וציין גם את הסממנים החיצוניים שראתה הוועדה {שילוט ההכוונה}.

באשר לחיוב בגין שטחים משותפים וכו', טען המשיב, כי הדבר נעשה בהתאם להוראת סעיף 3.11 לצו הארנונה. כן הפנה המשיב לבר"מ 7703/06 {מנהל הארנונה עיריית ת"א נ' אפריקה ישראל להשקעות בע"מ, פורסם באתר נבו (16.05.07)}. המשיב טען, כי יש לדחות את הטענה שלפיה הרמפה היא בגדר "רחוב" שאין לחייבו בארנונה. לטענתו, ללא שטחי המעבר והתמרון, לא ניתן יהיה לעשות כל שימוש בחניון. על-כן, הרמפה היא חלק אינטגרלי ובלתי-נפרד מהחניון.

כן טען המשיב, כי קיים שרטוט של החניות בבניין ולפיו מצויות החניות בגג הבניין. כך רשומות החניות בבניין בלשכת רישום המקרקעין. לפי הטענה, אף אם קורה שחונים בפועל כלי רכב בשטח הרמפות, נותר שטח זה שטח מעבר ותמרון, ואינו הופך בדרך זו לשטח חניה בבניין.
בעניין סיווג השטח כ"חניונים", הפנה המשיב להגדרת "חניונים" שבסעיף 3.11 לצו הארנונה וטען, כי סעיף זה חל על המקרה הנדון, משום שעצם השכרת 9 חניות מהווה "כל סוג תשלום כלשהוא" כנגד החניות.

באשר לחיוב בהוצאות, טען המשיב, כי ועדת הערר השיתה הוצאות על המערערת מכוח הוראת סעיף 19א(ג) לתקנות הרשויות המקומיות, וכי מדובר בהחלטה מנומקת וכן בסכום שאינו חורג ממתחם הסבירות.

בית-המשפט קבע, כי ועדת הערר דנה בכל טענות המערערת, ערכה סיור בנכס, ודחתה לבסוף את טענות המערערת, באופן שקול ומנומק, ובית-המשפט לא מצא מקום להתערבות בהחלטתה.

החלטת ועדת הערר התבססה על חוזה השכירות שהוצג בפניה, שלפיו שוכרת המערערת 9 מקומות חניה. לא הוצג בפני ועדת הערר כל מסמך הסותר את האמור בחוזה. המערערת אף לא הציגה בפני הוועדה מסמך התומך בטענתה שלפיה היתה לה הסכמה עם הבעלים הקודם, שהיה בעליהן של שתי הקומות הרלוונטיות {ראשונה ושניה}, בדבר 6 מקומות חניה בקומת המעבר ו- 3 מקומות חניה בגג הבניין.

המערערת הסבירה את הצורך שלה במקומות חניה בקומת המעבר, ואת שינוי הנסיבות עם חילופי הבעלים של קומת המעבר, ואולם, חוזה השכירות שהוצג עודנו בתוקף, ולפיו, שוכרת המערערת 9 מקומות חניה בבניין. במצב דברים זה, ולאחר שהוועדה סיירה במקום וראתה את שלטי ההכוונה, כפי שפורט לעיל, קבע בית-המשפט, כי לא ניתן לומר שהחלטת הוועדה, לחייב את המערערת בגין 9 מקומות חניה, אינה סבירה.

נראה, כי יש להסדיר את הנושא במישור היחסים החוזיים שבין המערערת לבעלים הנוכחי. מכל מקום, אין לבוא בטרוניה אל המשיב על כך שהבעלים אינו נאות לומר למערערת, לפי הנטען, היכן מצויות החניות שהיא שוכרת, ואם אין למערערת צורך ב- 9 מקומות חניה בגג הבניין, עליה להסדיר את הנושא ישירות מול הבעלים.

באשר לחיוב בשטחים משותפים וכו', גם בעניין זה לא מצא בית-המשפט מקום להתערב בהחלטת הוועדה. סעיף 3.11 לצו הארנונה של עיריית ראשון לציון קובע:

"3.11 חניונים
שטח מקורה או שאינו מקורה, אשר שימושו העיקרי הוא לחניון, לחנית כלי רכב זמנית ומתחלפת בלבד, לרבות שטחי גישה ו/או חניית הרכב בשטחי מעברים ו/או שטחים משותפים ו/או חניה על רמפה ו/או חניה בקומות (על גבי מתקני הגבהה), תמורת כל סוג תשלום כלשהוא, יחוייב לפי תעריף חניון, לרבות שטחי חניה בכל קומה וקומה או/ו השטחים שבשימוש מתקני הגבהה לחניה.
במקרה של חניון משותף יתחלק כל השטח בין כל המחזיקים או/ו המשתמשים, לפי ההגדרה הנ"ל."

בית-המשפט קבע, כי סעיף זה קובע בבירור, כי השטח לחיוב כולל שטחי גישה ושטחים משותפים. גם בעניין אפריקה ישראל נפסק, כי שטחי מעבר ותמרון בחניון הם בגדר "שטחים משותפים", ובית-המשפט העליון חזר על ההלכה הידועה, שלפיה שטחים משותפים, בהיותם שטח טפל ונלווה לשטח העיקרי, יסווגו ברגיל כפי שמסווג השטח העיקרי {ואולם, באותו מקרה, בשונה מהמקרה שלפניינו, קבע צו הארנונה של עיריית תל-אביב פטור לשטחים משותפים}.

עוד הוסיף בית-המשפט, כי יש לדחות גם את טענת המערערת, שלפיה יש לראות 75% משטח הרמפה המשמש כ"כביש גישה", כ"רחוב" הפטור מארנונה. הרמפה היא חלק אינטגרלי ובלתי-נפרד מהחניון. אף אם נאמר שהציבור הרחב רשאי להיכנס אל שטח זה {בהיעדר מחסום או שומר בכניסה}, אין מדובר בנכס שהנהנה העיקרי מן השירותים הניתנים לו על-ידי הרשות המקומית הוא הציבור הרחב {ראה: ע"א 9368/96 מליסרון בע"מ נ' עיריית קריית ביאליק, פ"ד נה(1), 156 (1999)}.

כמו-כן, בית-המשפט לא ראה ממש גם בטענה בדבר 25% הנותרים של שטח הרמפה, וקבע, כי אף אם נעשה לעיתים שימוש בשטח משותף זה לצורך חניה, אין שימוש זה הופך את השטח המשותף לשטח חניות. את השטח המשותף של החניות יש לחלק בין כל הגורמים המחזיקים בחניות בבניין, לפי החלק היחסי של כל גורם.

בעניין עצם סיווג השטח כ"חניונים", כפי שצויין לעיל, קבע בית-המשפט, כי מדובר בטענה שלא הועלתה בהשגה ובערר. למעלה מן הצורך, קבע בית-המשפט, כי גם טענה זו לא תועיל למערערת. סעיף 2.11 לצו הארנונה קובע את התעריף לחיוב:

"2.11 חניונים
שטח מקורה או שאינו מקורה המשמש לחנית רכב מכל סוג שהוא באופן זמני ומתחלף בלבד (לרבות רכב כבד, משאיות ונגררים מעל 10 טון) תמורת כל סוג תשלום יחוייב כל האזורים ובכל סוגי הבניינים לפי התעריף לכל מ"ר לשנה, בכל העיר, למעט בניין שבבעלות תאגיד פרטי אשר השימוש הנלווה ולחניה יחוייב לפי תעריף קרקע תפוסה - 22.59."

המערערת טענה, כי אין מדובר בחניה בתשלום, ולפיכך יש לפטור אותה מארנונה, ולחלופין, אם מדובר בחניה בתשלום, יש לחייב אותה לפי הסיפא לסעיף {בניין שבבעלות תאגיד פרטי}, בתעריף קרקע תפוסה {כפי שהוחלט בערר 59/12 פוטו מהיר 1983 בע"מ נ' מנהל הארנונה של עיריית פ"ת (2012), שצורף להודעת הערעור}.

המשיב טען בעניין זה, כי מדובר בחניה בתשלום, ולכן, לשיטתו, חלה הוראת סעיף 2.11 {המשיב לא התייחס לשאלת תחולתו של תעריף קרקע תפוסה}. בית-המשפט קבע, כי סעיף זה אינו חל על המקרה הנדון. אין מדובר לפנינו ב"חניון של ארנונה", משום שאופן השימוש בחניון אינו עונה על מטרת חקיקתו של הסיווג המיוחד לחניונים, להקל על מצוקת החניה. ואולם, אין משמעות הדבר פטור מארנונה. אדרבה, ניתן היה להשית על המערערת חיוב בגין החניות בתעריף גבוה מזה שחוייבה בו, היינו התעריף החל על הנכס העיקרי ששוכרת המערערת {ראה: בר"ם 5299/05 עיריית רמת גן נ' אורי חן, פורסם באתר נבו(02.11.05)}.

לאור כל האמור לעיל, קבע בית-המשפט, כי בנסיבות העניין אין מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר לחייב את המערערת בהוצאות {סעיף 19א(א) לתקנות סדרי הדין בוועדת ערר מסמיך את ועדת הערר לפסוק הוצאות. סעיף-קטן (ה) לתקנות סדרי הדין בוועדת ערר קובע, כי על פסיקת הוצאות לפי תקנה זו יחולו ההוראות לפי פרק ל"ד לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984}.

בית-המשפט קבע, כי הוועדה היתה מוסמכת לפסוק הוצאות, ובנסיבות העניין אין לומר שההוצאות שנפסקו חורגות מגדר הסביר. לפיכך, הערעור נדחה.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

חיוב בארנונה בגין חניות של נכס עסקי