בעוד למערער יש שליטה, גישה נוחה ושימוש במרפסת, לדיירים האחרים אין גישה נוחה למרפסת, וממילא הם אינם משתמשים במרפסת - הערעור נדחה

ב- עמ"נ (חי') 57263-11-13 {רפאל טורמן נ' עיריית חיפה, תק-מח 2014(1), 40778 (2014)} נדון ערעור מינהלי על החלטתה של ועדת הערר לענייני ארנונה כללית שליד עיריית חיפה, בה נדחו שני עררים שהגיש המערער, כך שהמערער חוייב בתשלום ארנונה עבור שטח של 35 מ"ר, שסווג כ"מרפסת לא מקורה".

המערער הוא הבעלים והמחזיק של דירת מגורים בחיפה. לאחר בקשה לתוספת בניה שהוגשה על-ידי המערער למינהל ההנדסה, ובהסתמך על ממצאי מדידה מטעם המשיבה שנערכה בתכנית הבניה, חוייבה הדירה בארנונה בגין 74 מ"ר בסיווג מ2 {בניין רגיל} ו- 35 מ"ר בסיווג מ5 {מרפסת לא מקורה}.

המערער ורעייתו הגישו תביעה נגד המשיבה בבית-משפט השלום בחיפה, במסגרתה תבע המערער מן המשיבה, בין השאר, לזכותו בגין חיובי הארנונה עבור המרפסת לשנים 2010-2004.

המערער הגיש ערר לוועדת הערר לעניין חיוב הארנונה לשנת 2012, בטענה שהמרפסת בשטח של 35 מ"ר, שאינה בנויה, משמשת כחלק מהרכוש המשותף, ולכן אין לחייב את המערער בגינה. לאחר שהוגשה בקשת המשיבה לסילוק על-הסף נוכח אי-הגשת השגה עובר להגשת הערר, הגיש המערער בקשה לראות בערר כהשגה. השגתו נדחתה.

הדיון בשני העררים אוחד, כשהמחלוקת בפניי ועדת הערר נסובה על חיוב השטח של 35 מ"ר בסיווג מ5 בגין המרפסת.

ועדת הערר בחנה תמונות צבעוניות שהוצגו בפניה, ומצאה שהמרפסת מושא הערעור היא "מרפסת גג בלתי-מקורה ומרוצפת, אשר מותקן בה מעקה. מאחר שמדובר בשני מבנים המחוברים ביניהם, אזי מעבר למרפסת הגג נשוא הערר נמצא גג נוסף, בו מותקנים דודי שמש". בהסתמך על התמונות שהוצגו בפניה ועל הדברים שאמרו המערער ובא-כוח המערער במהלך הדיון בפניה, הגיעה ועדת הערר למסקנה שהמערער הוא בעל הזיקה הקרובה ביותר אל המרפסת.

ועדת הערר הביאה מהאמור בהשגתו של המערער משנת 2005, בה לא כפר בכך שהוא מחזיק באותה מרפסת פתוחה, אלא העלה טענות אחרות המתייחסות לחוקיות החיוב בגין המרפסת הפתוחה. גם בהשגה נוספת משנת 2006, בא-כוח המערער דאז לא כפר בחיוב בגין המרפסת, אלא רק טען לטעות בחישוב ההנחה שהגיעה למערער בהיותו נכה צה"ל, ואף ערך חישוב של דמי הארנונה שיש לגבות, כך לשיטתו, בגין מרפסת הגג. משכך, הוועדה ראתה בהשגות מהשנים 2006-2005 משום הודאת בעל דין מצד המערער על החזקתו הייחודית במרפסת.

בסופו-של-דבר, קבעה ועדת הערר שיש לדחות את הערר לגופו, לאור מסקנתה שהמערער הוא המחזיק הייחודי במרפסת ויש לחייבו בארנונה בגינה. הערר נדחה על-הסף עקב האיחור בהגשת ההשגה לשנת 2013, כאשר צויין בהחלטה שאלמלא כן, גם הוא היה נדחה לגופו.

המערער טען שדינם של חיובי הארנונה בגין המרפסת הסמוכה לדירתו להתבטל, הן לגבי שנים 2013-2012, והן לגבי כל שאר השנים הנדונות בתביעה האזרחית. לדבריו, עסקינן בגג משותף לכלל דיירי הבניין, שאינו צמוד לדירתו, כך שבהתאם לפקודת העיריות, הוא אינו יכול להיחשב כ"מחזיק" במרפסת.

עוד טען המערער, כי ועדת הערר טעתה מהותית בפרשנות של הביטוי "בעל הזיקה הקרוב ביותר לנכס", כפי שנקבע בר"ע 422/85 {חברת בתי גן להשכרה נ' עיריית תל-אביב, פ"ד לט(3), 431 (1985)}, בקובעה כאילו מדובר בזיקה פיזית של הדייר לנכס, בעוד שבפסיקה נקבע שמדובר בזיקה קניינית בלבד ובדירוג המחזיקים השונים בינם לבין עצמם. לטענת המערער, מדובר בפרשנות אבסורדית מצד ועדת הערר, המפלה את המערער אפליה אסורה, ביחס לכל שאר בעלי הדירות בחיפה אשר לא חוייבו בארנונה בגין הנכסים המשותפים הקרובים לדירתם.

לגישת המערער, מבחן "הזיקה הקרובה לנכס" מופעל אך ורק כאשר יש מספר מחזיקים מקטגוריות שונות בנכס שאין חולק שניתן לחייבו בארנונה, ויש לקבוע באמצעות מבחן זה מי מהם יחוייב. בענייננו מדובר במרפסת שהיא רכוש משותף, כך שלמערער אין יכולת שליטה בלעדית במרפסת. לטעמו, אם תתקבל החלטת ועדת הערר תיווצר למערער זכות קניינית בגג על פני בעלי הדירות האחרים בבניין, והוא יהיה רשאי לסרב להתיר להם את השימוש בגג המשותף. בכך ייפגעו זכויות שאר המחזיקים בגג מבלי שאלה קיבלו הודעה על כך וניתנה להם זכות השימוע והיכולת להתנגד לכך.

יתרה-מכך, מאחר שהמערער הוא הבעלים הרשום של דירתו, יש לרשום שינוי קנייני כזה בטאבו. עוד טען המערער, שמלבד העובדה שהוא אינו יכול להיחשב כ"מחזיק" במרפסת, הוא פטור מחובת תשלום הארנונה גם בהתאם לסעיף 7 לצו המיסים של המשיבה, לפיו שטחים משותפים לא יחוייבו בארנונה כללית.

לגבי הערר השני שנדחה היות וההשגה לא הוגשה במועד, המערער טען שההשגה אכן הוגשה כשלושה חודשים מעבר ל- 90 יום ממועד קבלת הודעת התשלום, אך ממילא הוא רשאי להעלות את טענותיו בכל הליך משפטי והוא אינו מוגבל לאמור בחוק הרשויות המקומיות.

לטענת המערער, החלטת ועדת הערר שאין לה סמכות להאריך את המועד להגשת ההשגה או הערר סותרת את האמור בעמ"נ (חי') 461-05-11 {נצב"א אחזקות 1995 בע"מ ואח' נ' מנהל הארנונה בעיריית טירת הכרמל, פורסם באתר נבו (23.07.12)}, לפיה ניתן לסטות מהמועדים הקבועים בחוק בהתקיים טעם מיוחד, כאשר בעניינו חלפו רק שלושה חודשים מהמועד הקבוע בחוק.

נוסף על כך, המערער סבר שכל עוד לא דנה ועדת הערר בערר שהוגש על-ידי המערער לשנת 2012, חלים על כל חיובי הארנונה שלו טענותיו באותו ערר.

המשיבה טענה, כי יש לדחות את הערעור, מאחר שמדובר בהחלטה שניתנה כדין והתבססה על ממצאים עובדתיים שהיו בפני ועדת הערר, וממילא לא הובאו כל ראיות לסתור ממצאים אלה. לטענתה, בצדק קיבלה ועדת הערר את טענתה המקדמית לעניין דחיה על-הסף של הערר 154/13 מחמת איחור בהגשת ההשגה, שכן מדובר באיחור ניכר בן 3 חודשים ולא הועלה כל נימוק או טעם מיוחד להגשת ההשגה באיחור, וממילא לא הוגשה כל בקשה למתן אורכה להגשת ההשגה באיחור בו הוגשה.

המשיבה הוסיפה וטענה, שלעניין ערר 131/12, אין לקבל את טענת המערער לפיה מאחר שעסקינן בשטח משותף יש לפטור שטח זה מארנונה. יישום מבחן "הזיקה הקרובה ביותר לנכס" במקרה דנן מראה שלמערער מוקנות מירב הזיקות למרפסת הגג, ולכן הוא זה שאמור לשאת בנטל הארנונה בגין זכויותיו באותו שטח.

אף אם מדובר בגג משותף מבחינה קניינית, אין הדבר מעלה או מוריד מאפשרותו של המערער לבצע שימוש ייחודי ובלעדי בגג, שעה שליתר הדיירים אין כל דרך סבירה לעשות כן. המערער עצמו הודה שהוא מבצע שימוש במרפסת הגג הפתוחה כחלק בלתי-נפרד מדירתו, ועל-פי הפסיקה, המבחן הוא מבחן ההחזקה בפועל.
המשיבה סברה שבניגוד לטענת המערער, ועדת הערר לא קבעה שפרשנות הביטוי "בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס" היא שמדובר במחזיק שקרוב פיזית לנכס המשותף, אלא הוועדה אימצה את האמור בפרשת חברת בתי גן וציינה שעל-פי הפסיקה "מחזיק" בפקודת העיריות פורש כמי שהוא בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס.

בית-המשפט קבע, כי "מחזיק" אינו מונח המנוגד ל"בעל". מחזיק, לצורך פקודת העיריות, הוא מי שמחזיק למעשה בנכס. המונח "בעל" מצויין רק כאחד המקורות לזכותו של המחזיק להחזיק למעשה בנכס, בצד מקורות נוספים.

מכאן חוסר הקשר ההכרחי שבין הזכות הקניינית לבין חובת תשלום הארנונה. קביעה שאדם מחזיק ולכן חייב בתשלום אינה מובילה לקביעת בעלות, או זכות קניינית. אין צורך לשנות את הרישום בלשכת רישום המקרקעין, ואין צורך בזימון הבעלים המשותפים האחרים של הנכס. יש צורך בעיקר לברר, מבחינה עובדתית, מי המחזיק למעשה בנכס.

"ההחזקה" לצורך חיוב בארנונה מתאפיינת ביכולת שליטה של אדם בנכס, יכולת לנצל את הנכס לצרכים שונים ובהתאמה גם להפיק הנאה מהשירותים שהרשות מעניקה לנכס, ולכן מוטלת הארנונה על "המחזיק". גם אם אין למערער זכות קניינית בלעדית במרפסת, כפי שהוא טוען, ומדובר בגג הרשום כמשותף והזכויות הקנייניות בו הן של כלל הדיירים בבניין, אין בכך כדי לקבוע שהמערער אינו ה"מחזיק" באותה מרפסת.

השאלה היא שאלה עובדתית, למי יכולת השימוש בנכס. אף אם לדיירים האחרים בעלי הרכוש המשותף רשות פוטנציאלית להחזיק בנכס, בדין קבעה ועדת הערר, על-פי הראיות שבפניה, שהמערער הוא בעל השליטה בשימוש במרפסת.

בית-המשפט קבע, כי ועדת הערר ביססה את מסקנתה, בין היתר, על התמונות הצבעוניות שצילם המערער {וצורפו לתיק ערר 154/13}, מהן היה ניתן להתרשם שמדובר במרפסת מרוצפת בעלת מעקה בצבע ירוק. התמונות מראות מרפסת שהיא המשך של דירת המערער. בחלק מהתמונות נראה תריס הזזה המתחיל מהרצפה, ומאפשר יציאה מדירת המערער אל המרפסת, פרט שאושר על-ידי בא-כוח המערער במהלך הדיון בפני ועדת הערר.

לפיכך, קבע בית-המשפט, כי המסקנה היא, שלמערער יכולת שליטה במרפסת לניצולה לצרכיו השונים. זאת ועוד, המערער אישר, שהוא בלבד נשא בעלויות הריצוף והתקנת המעקה במרפסת. בית-המשפט קבע, כי המערער לא היה משקיע מכספו הפרטי ברכוש המשותף, ללא השתתפות הבעלים האחרים, אם לא היה עושה שימוש בפועל במרפסת. המערער אומנם טען בפני הוועדה שחייבו אותו לעשות את המעקה "כי זה החוק", אך מדובר בטענה בעלמא. המערער לא הפנה לשום דבר חקיקה המחייב אותו להתקין מעקה על חשבונו, בלי השתתפות הבעלים האחרים.

עוד נקבע בהחלטת ועדת הערר, שהדיירים האחרים נזקקים לעלייה בסולם או לדילוג מהגג הסמוך כדי להגיע לאותה מרפסת. קביעה זו מסתמכת גם על עדות המערער: "הם יכולים לעלות או מהצדדים למטה, עם סולם, או מגג בהמשך הגג".

לעומת הקושי של הדיירים האחרים להגיע למרפסת, המערער עצמו נהנה מגישה ישירה, חופשית ונוחה מדירתו אל המרפסת, ו"לא בכדי מתקנים כגון דודי שמש מותקנים אך ורק בגג השני, בעוד שבמרפסת הגג נשוא הערר אין שום מתקן של דייר אחר".

לאור האמור לעיל, קבע בית-המשפט, כי החלטתה של ועדת הערר נשענת על קביעות עובדתיות, המבוססות על הראיות שבפניה, ובית-המשפט לא מצא טעם להתערב בקביעות אלה. למערער גישה נוחה ושימוש במרפסת בעוד לכל הדיירים האחרים אין גישה למרפסת, אלא אם הם מטפסים בסולם או קופצים מגג סמוך.

בית-המשפט קבע, כי בכך, יצאה המרפסת מגדר רכוש משותף לצורכי ארנונה, והיא חייבת בתשלום ארנונה על-ידי המחזיק בה למעשה, שהוא המערער.

מסקנה זו נתמכת גם בראיות נוספות. להודעת הערעור צירף המערער פסק-דין שניתן בעניינו ב- עת"מ (חי') 1209/03 {טורמן נ' ועדת ערר מחוזית חיפה, פורסם באתר נבו (27.09.04)}, בה טענו המערער ואשתו ששכנתם, המשיבה מספר 2, שדירתה מצויה מול דירתם, מבקשת לבנות על הגג שמעל דירתה ומול דירת המערער, כך ש"לא תהיה עוד גישה לגג הבית המשותף, שיהפוך ל"רכושה הפרטי"".

כלומר, המערער בעצמו הכיר באפשרות, שלמרות שמדובר ברכוש משותף על-פי הרישום והגדרת סעיף 52 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, ייתכן שאחד מהדיירים יבצע באותו רכוש משותף שימוש בלעדי, שלו התנגד באותו עניין. מכאן, קבע בית-המשפט, כי נסתרת טענתו של המערער, שמאחר שמדובר בנכס משותף, לא יכולה להיות למערער שליטה בלעדית על המרפסת. עוד צויין באותו פסק-דין, שהעותרים ביצעו בניה על הגג המשותף, ומכאן, שהם עצמם בנו, כלומר, עושים שימוש בלעדי, ברכוש משותף, למרות שקניינית אינו שייך להם.

על הכל, באותו פסק-דין צויין ש"באשר להסתרת חלק מן הנוף הנשקף ממרפסת דירת העותרים ערכה ועדת הערר איזון ראוי בין האינטרס של העותרים לשמר את המראה, לבין האינטרס של המשיבה". נראה מפסק-הדין, שאותה מרפסת שכונתה "מרפסת דירת העותרים" היא המרפסת הנדונה כאן שהמערער טוען שהיא רכוש משותף. גם מכך ניתן ללמוד שהמרפסת היתה בשימושו הבלעדי, ונחשבה, גם בעיניו, כשלו בלבד, למרות הרישום כרכוש משותף.

בית-המשפט דחה את טענת המערער, שאם תאושר החלטת ועדת הערר, תיווצר למערער זכות קניינית בגג על פני בעלי הדירות האחרים. בית-המשפט קבע, כי החלטת ועדת הערר באשר לשאלה אם המערער הוא בגדר "מחזיק" לצורכי חיוב בארנונה, ואם המרפסת היא "רכוש משותף" לצורכי חיוב בארנונה, היא אינה קביעה במישור הקנייני.

עוד הוסיף בית-המשפט, כי לוועדות הערר שמכריעות בענייני ארנונה אין סמכות להכריע בזכויות קנייניות, אלא רק בעילות המוגדרות בסעיף 3 לחוק הערר. היא לא מוסמכת לדון בעניינים משפטיים אחרים {רע"א 2425/99 עיריית רעננה נ' י.ח יזום והשקעות בע"מ, פ"ד נד(4), 481 (2000)}.

בית-המשפט קבע, כי קביעתה של ועדת הערר שהמערער חייב בארנונה בשל המרפסת, אינה משנה את מערך הזכויות הקנייניות בין הדיירים בבניין. רק לשם דוגמה ציין בית-המשפט, כי כפי שעלה מפסק-הדין שצירף המערער, הוא בנה חלק מדירתו ברכוש המשותף. אם כך הוא, הוא חייב בארנונה בשל כל דירתו, גם אותו חלק הנמצא על הרכוש המשותף, ועדיין זהו רכוש משותף, שלבעלים האחרים שלו יש בו זכויות קנייניות, למרות שהמערער משתמש באותו שטח כחלק מדירתו.

בהשגה, לא כפר המערער בכך שהוא המחזיק במרפסת, וגם בהשגה השניה לא כפר המערער בחיוב בגין המרפסת אלא רק טען לטעות בחישוב. על-כן, קבעה ועדת הערר, שיש לראות בשתי ההשגות אלה לשנים 2005 ו- 2006 הודאת בעל דין. לטענת המערער, אף אם היתה הודאה שהוא המחזיק הייחודי, ההודאה לא יכולה להפוך אותו למחזיק למעשה באותו נכס, על כל הזכויות הקנייניות הנובעות מכך, שהרי המערער יכול גם להצהיר שהוא המחזיק הייחודי בבניין העיריה, דבר שלא יעלה על הדעת.
בית-המשפט דחה את טענת המערער, וקבע, כי הודעת המערער על כך שהוא המחזיק במרפסת לצורכי חיוב בארנונה, היא הודאה שהוא "המחזיק למעשה" במרפסת, כהגדרתו בפקודת העיריות, ולכן הוא חייב בארנונה. אם המערער יצהיר שהוא המחזיק למעשה בבניין העיריה, תיבחן חובתו לתשלום ארנונה לפי העובדה שעליה הוא מצהיר, אבל זה לא שייך לענייננו. הוא לא חייב בשל הצהרתו, אלא בשל היותו מחזיק למעשה, עובדה המוכחת בין היתר לפי הצהרתו.

לאור כל האמור לעיל, קבע בית-המשפט, כי בדין קבעה ועדת הערר, שהמערער הוא המחזיק למעשה במרפסת, כאשר בעוד למערער יש שליטה, גישה נוחה ושימוש במרפסת, לדיירים האחרים אין גישה נוחה למרפסת, וממילא הם אינם משתמשים במרפסת. לפי עובדות אלה, קבע בית-המשפט, כי בדין קבעה ועדת הערר שהמערער הוא החייב בארנונה בגין המרפסת הנדונה, ודחתה את הערר לשנת 2012.

לפיכך, הערעור נדחה.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

בעוד למערער יש שליטה, גישה נוחה ושימוש במרפסת, לדיירים האחרים אין גישה נוחה למרפסת, וממילא הם אינם משתמשים במרפסת - הערעור נדחה