botox
הספריה המשפטית
הקודקס המקיף של דיני המיסוי המוניציפלי בישראל

הפרקים שבספר:

האם נציגות בית המשותף רשאית לייצג את מחזיקי השטחים בבניין בכל הנוגע לחיובם בארנונה?

ב- בר"מ 4462/15 {נציגות הבית המשותף בית קני נ' מנהלת הארנונה בעיריית יבנה, תק-על 2015(2), 14152 (2015)} נדונה בקשת רשות ערעור על החלטתו של בית-המשפט המחוזי שדחה את בקשתה של המבקשת למתן צו ביניים במסגרת העתירה המנהלית שהגישה.

המבקשת היא נציגות הבית המשותף של בניין מסחרי גדול הנמצא בעיר יבנה. המשיבות ביצעו מדידה מחודשת של הבניין ומצאו לטענתן, כי קיימים בו שטחים בנויים בגודל של 3,172 מ"ר שלא שולמה בגינם ארנונה וכן שטחים של קרקע תפוסה בגודל של 12,625 מ"ר אשר גם בגינם לא שולמה ארנונה {ייקרא להלן: "השטחים הנוספים"}. המשיבות שלחו למבקשת דרישת תשלום ארנונה בגין השטחים הנוספים המתייחסת לשנים 2015-2010, בסך כולל של 6,316,390 ש"ח.

המבקשת שלחה הודעה למשיבות ובה ציינה, כי היא אינה מוסמכת לייצג את מחזיקי השטחים בבניין בכל הנוגע לחיובם בארנונה, ולכן, לטענתה, דרישת תשלום הארנונה אינה תקפה. המשיבות השיבו למבקשת, וציינו, כי הן דוחות את כל הטענות שהועלו.

המבקשת הגישה עתירה מינהלית בה נטען, כי דרישת תשלום הארנונה הופנתה אליה שלא כדין, מאחר שיש להוציא דרישה ספציפית המופנית לכל אחד מבעלי הנכסים בבניין לפי החזקותיו. כמו-כן, נטען בעתירה, כי מדובר בשומה רטרואקטיבית. בד-בבד עם העתירה, המבקשת הגישה בקשה למתן צו ביניים ובו עתרה לכך שבית-המשפט המחוזי יורה למשיבות שלא להוציא לפועל את דרישת התשלום שהופנתה אליה עד להכרעה בעתירה, וכן לכך שבית-המשפט המחוזי יורה שמשך הזמן הסטטוטורי להגשת השגה על הארנונה יחושב רק מן המועד שלאחר ההכרעה בשאלת הסמכות להפנות את הדרישה לתשלום ארנונה לנציגות הבית המשותף במקום למחזיקים הספציפיים. בית-המשפט המחוזי קבע, כי הוא לא מצא מקום להורות על מתן צו ביניים כאמור, בכפוף לכך שהורה, כי המשיבות יחדלו מהליכי גביה מכוח סעיף 2 לאכרזת המיסים (גביה) (ארנונה כללית ותשלומי חובה לרשויות המקומיות) (הוראת שעה), התש"ס-2000 כל עוד ההליך תלוי ועומד בבית-המשפט.

ביום 28.06.15 הגישה המבקשת את הבקשה דנן, שאותה הכתירה כ"בהולה" וכן עתרה לסעד ארעי למה שהיא הגדירה כ"הקפאת המועדים" להגשת השגה, תוך שהיא ציינה, כי המועד האחרון להגשת השגה נקבע ליום 30.06.15. באמתחתה של המבקשת היו שלל טענות כנגד הפנייתה של השומה אליה. לטענתה הדבר נעשה בחוסר סמכות, וכי גם לגופם של דברים יש בכך קושי מאחר שאם תגיש השגה לא תוכל לטעון את מלוא הטענות שיעמדו למחזיקי הנכסים השונים בבניין.
עוד טענה המבקשת, כי הסוגיות המתעוררות בנוגע לחיובה הן עקרוניות משפטיות ובעלות חשיבות ציבורית, ואין לוועדת הערר לענייני ארנונה שליד עיריית יבנה הפועלת לפי חוק הערר יכולת וסמכות להכריע בהן.

המשיבות התנגדו לבקשה, וטענו, כי המבקשת פועלת בשיהוי כבד, וכי לגופם של דברים המבקשת היא הגוף המייצג של הבעלים בנכס ולכן ניתן לראות בה כתובת נכונה וראויה להפנות אליה שומת ארנונה. במענה לשאלות בית-המשפט ציינו המשיבות, כי הן אינן יודעות כיצד מתחלקים השטחים הנוספים בין המחזיקים או הבעלים של הנכסים בבניין ולכן לא פנתה באופן ישיר למי מהמחזיקים בנכס, פניה שתטיל עליה, כך נטען, נטל כמעט בלתי-אפשרי. המשיבות הוסיפו וטענו, כי כאשר מתגלים שטחים נוספים בנכס היא פונה לבעליו, וכי כאשר מדובר בשותפות של כמה בעלים הם ממילא חייבים ביחד ולחוד.

בית-המשפט קבע, כי מטעמים מעשיים יש לקבל את הבקשה, לדון בה כאילו הוגש ערעור לפיה ולקבל את הערעור באופן חלקי.

הבקשה נוגעת לנקודת המפגש הלא פשוטה בין התחום שעליו חולשים הליכי ההשגה והערר לפי חוק הערר לבין הנושאים שבעניינם יש להגיש עתירה לבית-המשפט לעניינים מינהליים. לא אחת, מפגש זה מוליד ניהולם של שני הליכים ופיצול טענות משפטיות ביניהם, סוגיה אשר בית-המשפט הצביע פעמים רבות על הצורך בתיקונה {ראה למשל: עע"ם 5640/04 מקורות חברת מים בע"מ נ' מועצה אזורית לכיש, פורסם באתר נבו (05.09.05); עע"ם 9530/05 ריבוע כחול - ישראל בע"מ נ' עיריית עפולה, פורסם באתר נבו (16.01.08)}.

בחינתה העלתה שיקולים המובילים לכיוונים מנוגדים. מחד גיסא, הבקשה מעוררת שאלות לא טריוויאליות בנוגע לאפשרות להפנות חיוב בארנונה לנציגות בית משותף, במקום למחזיקים בנכס. מאידך גיסא, הבקשה הוגשה רק 17 ימים לאחר שניתנה החלטתו של בית-המשפט המחוזי, מבלי שניתן הסבר של ממש להגשה כה מאוחרת של הבקשה, אך יומיים לפני שחלף המועד האחרון שבו יכולה המבקשת להגיש השגה על דרישת התשלום שקיבלה.

בנסיבות אלה, הורה בית-המשפט, בהסכמת המשיבות, כי המבקשת תהיה רשאית להגיש עד ליום 07.07.15 השגה על דרישת התשלום אותה קיבלה. ככל שהשגה זו תידחה, המבקשת תהיה רשאית להגיש על כך ערר לוועדת הערר, על-פי המועדים הקבועים בחוק הערר. עם-זאת, על-מנת למנוע ניהולם של הליכים מקבילים באותו עניין, הורה בית-המשפט, כי ועדת הערר לא תדון בערר זה עד להכרעה בעתירה שהגישה המבקשת לבית-המשפט המחוזי. כך, תימנע האפשרות, כי ועדת הערר ובית-המשפט המחוזי יקבלו החלטות סותרות, וכן לא יתקיים בוועדת הערר דיון אשר עשוי להתייתר ככל שבית- המשפט המחוזי יקבע, כי דרישת התשלום הוצאה בחוסר סמכות. בית-המשפט לא הביע כל עמדה בעניין.