סעיף 330 לפקודת העיריות - נכסים ניזוקים

1. כללי
סעיף 330 לפקודת העיריות, דן כאמור, בקריטריונים לקבלת פטור מתשלום ארנונה בגין נכסים ניזוקים שלא ניתן לעשות בהם שימוש, וקובע כדלקמן:

"330. נהרס בניין שמשתלמת עליו ארנונה לפי הוראות הפקודה, או שניזוק במידה שאי-אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, ימסור מחזיק הבניין לעיריה הודעה על כך בכתב, ויחולו הוראות אלה, כל עוד הבניין במצב של נכס הרוב או ניזוק:
(1) מיום 01.01.2013 עם מסירת ההודעה לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים בשלוש השנים שממועד מסירת ההודעה (להלן: "תקופת הפטור הראשונה");"
תיקון מס' 131

ס"ח תשע"ב מס' 2374 מיום 02.08.2012 עמ' 590 (ה"ח 541)

מיום 01.01.2013

תיקון מס' 131

ס"ח תשע"ב מס' 2374 מיום 02.08.2012 עמ' 590 (ה"ח 541)

"(2) חלפה תקופת הפטור הראשונה יהיה חייב בארנונה לגבי אותו בניין בחמש השנים שמתום אותה תקופה, בסכום המזערי בהתאם להוראות לפי סעיפים 8 ו- 9 לחוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג-1992, הקבוע לסוג הנכס המתאים לבניין על-פי השימוש האחרון שנעשה בבניין (בסעיף זה: "תקופת התשלום");"
מיום 01.01.2013

תיקון מס' 131

ס"ח תשע"ב מס' 2374 מיום 02.08.2012 עמ' 590 (ה"ח 541)
הוספת פסקה אחרי 330(2):

"(3) חלפה תקופת התשלום והבניין נותר במצב של נכס הרוס או ניזוק כאמור ימסור מחזיק הבניין לעיריה הודעה בכתב על כך ולא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים;"

מיום 01.01.2013

תיקון מס' 131

ס"ח תשע"ב מס' 2374 מיום 02.08.2012 עמ' 590 (ה"ח 541)

הוספת פסקה אחרי 330(3):

"(4) התקופות כאמור בפסקאות (1) ו- (2) ייספרו בין ברציפות ובין במצטבר;
אין האמור גורע מחבותו של מחזיק בשיעורי הארנונה שהגיע זמן לפירעונם לפני מסירת ההודעה."

ממקרא סעיף 330 לפקודת העיריות עולה, כי על-מנת שמחזיק בנכס יקבל פטור מתשלום ארנונה, עליו לעמוד בשלושה תנאים: האחד, כי הבניין שבגינו מבוקש הפטור נהרס או ניזוק במידה שאי-אפשר לשבת בו; השני, כי בפועל, אין יושבים בבניין; והשלישי, כי מחזיק הנכס מסר הודעה בכתב לעיריה בדבר מצב הנכס.

בעניין זה עולה, כי בטרם הכריע בית-המשפט העליון בהלכת המגרש המוצלח, נהוג היה לבחון בקשת מחזיק בנכס, לקבלת פטור מתשלום ארנונה כללית בגין הנכס, לפי שלושת המבחנים שפורטו על-ידי המערערים, היינו, המבחן האובייקטיבי המחייב בדיקה עובדתית ומותנה בקיומו של נזק שבגינו לא ניתן לעשות שימוש בנכס; המבחן הכלכלי שעניינו בבחינת קיומם של אפשרות מעשית וטעם כלכלי בשיפוצו של הנכס לרבות, בחינת עלות השיפוץ הנדרשת לשם החזרת הבניין לקדמותו/הכשרתו לשימוש, יחסית לשוויו; והמבחן ההנדסי שבמסגרתו נערכת בדיקה האם מדובר במבנה מסוכן העלול להתמוטט או לגרום לסכנה לנמצאים בו.

בהלכת המגרש המוצלח, נדרש בית-המשפט העליון, לשאלה, מתי יהיה המחזיק בנכס פטור מתשלום ארנונה, כאשר הנכס שברשותו ניזוק "במידה שאי-אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו", בהתאם לסעיף 330 לפקודת העיריות. באותו עניין, פסק בית-המשפט העליון מפי כב' השופטת נאור (כתוארה אז), כי המבחן הקובע הוא מבחן אובייקטיבי, לפיו די בכך שהבניין בגינו מבוקש הפטור אינו ראוי לשימוש ואין יושבים בו, ואין מקום להחלת מבחן של עלויות שיפוץ וכדאיות כלכלית בבדיקת תנאי סעיף 330 לפקודת העיריות, וכך עלו הדברים מפי כב' השופטת נאור בהלכת המגרש המוצלח:

"הנה-כי-כן, קיימות בעניין עמדות שונות בפסיקת הערכאות הדיוניות. אקדים מסקנה לדיון ואומר שמקובלת עליי עמדת השופטים המתנגדים להחלת מבחן של עלויות שיפוץ וכדאיות כלכלית בבדיקת תנאי סעיף 330 ודעתי שונה מדעות השופטים שנתנו את פסקי-הדין נשוא בקשות רשות הערעור שלפנינו. לדעתי, נוכח לשון הסעיף ותכליתו די בכך שלא ניתן לשבת בבניין, דהיינו שהבניין לא ראוי לשימוש ואין יושבים בו, ואין מקום להמשיך ולבדוק, כתנאי למתן הפטור שלפי סעיף 330 האם לא קיימת כדאיות כלכלית "אובייקטיבית" או עלות "סבירה" אחרת ב"הפיכת" הבניין הלא ראוי לשימוש לבניין ראוי לשימוש. שלילת הפטור בגין האפשרות להפוך את הבניין לראוי לשימוש בעלות כזו או אחרת מהווה למעשה גם הטלת מס בלא הסמכה בחוק. רצון המשיבות לתמרץ נישומים להשקיע בנכסיהם אינו יכול למצוא עיגון בדיני הארנונה. לעניין החבות בארנונה הקובע הוא מצבו הנוכחי של הבניין ולא התנהגותו של הנישום ולכן גם אין לקבל את טענת המשיבות כי הפטור שלפי סעיף 330 מוגבל בזמן. יתר-על-כן, מבחן הכדאיות הכלכלית מביא גם לתוצאות בלתי-שוויוניות וככזה הוא מנוגד לתכלית הכללית החלה על דברי החקיקה כולם. בנוסף הרצון של המשיבות להסתמך על שווי הנכס בבחינת תנאי סעיף 330 מנוגד להיסטוריה החקיקתית שבדיני הארנונה ויש גם מקום לטענה כי החלת מבחן של כדאיות כלכלית יש בה כדי לפגוע בזכות הקניין."

מדברי כב' השופטת נאור בהלכת המגרש המוצלח, עולה, כי נזנח תוקפו של מבחן הכדאיות הכלכלית ונקבע, כי במקרים מן הסוג הנדון, בהם מבוקש לקבל פטור מתשלום ארנונה מכוח סעיף 330 לפקודת העיריות, השאלה איננה כיצד רואה הנישום את הבניין באופן סובייקטיבי אלא שהשאלה אם בניין מסויים ראוי לשימוש, אם לאו, צריכה להיות מוכרעת על-פי אמות-מידה אובייקטיביות - לפי מבחן השכל הישר {עמ"נ (חי') 39774-01-16 משחטת גרוס נ' עיריית קריית אתא, תק-מח 2016(2), 9637 (05.05.2016)}.

2. הלכת המגרש המוצלח - בר"מ 5711/06
ב- בר"מ 5711/06 {חברת המגרש המוצלח בע"מ נ' עיריית תל-אביב-יפו - מנהל הארנונה, תק-על 2009(4), 4272 (30.12.2009)}נדונה השאלה האם כאשר אי-אפשר לשבת בבניין ובפועל אין יושבים בו אך קיימת כדאיות כלכלית בשיפוצו (והפיכתו לבניין שאפשר לשבת בו) ניתן למנוע מתן פטור מארנונה לפי סעיף 330?

נפסק מפי כב' השופטת מ' נאור:
"בר"ם 5711/06

2. סגן הנשיא כב' השופט י' זפט קבע בהסתמך על פסק-דין אחר כי "לא די בהיותו של נכס לא ראוי לשימוש כדי לבסס פטור מארנונה" וכי "הנזק לבניין הפוטר מארנונה חייב להיות כזה השולל מהבניין את ערכו כבניין. בניין שמחמת בלאי אינו ניתן לשימוש, אולם ניתן לשפצו בעלות סבירה, יהיה חייב בארנונה. רק בניין שהגיע למצב בו ההוצאות הנדרשות להבאתו למצב בו יהיה ניתן לשימוש כה גבוהות עד כי אין כדאיות כלכלית אובייקטיבית בהשקעה בשיפוץ הבניין, יהנה מפטור על-פי סעיף 330". פרשנות זו לדעת בית-המשפט "משרתת את התכלית שביסוד סעיף 330 ואת האינטרס הציבורי שלא לעודד בעלי נכסים להימנע מהשקעה בשיפוץ הנכסים שברשותם.
בר"ם 7261/07

3. סגן הנשיא כב' השופטת א' קובו סקרה את המבחנים השונים שיש להחיל לגבי סעיף 330 וביניהם את מבחן הכדאיות הכלכלית. לגישתה כדי לזכות בפטור לפי סעיף 330 על הנישום להוכיח "כי הנכס ניזוק עד כדי כך שעלות ההוצאה לשיפוצו איננה סבירה ועולה על שוויו לאחר השיפוץ". בית-המשפט כינה זאת כמשוואה של "עלות מול שווי" כך שמול עלות השיפוץ "יש להציב את שווי יחידות הדיור לאחר עריכת השיפוץ" ורק נישום שיוכיח כי עלות השיפוץ עולה על השווי לאחר השיפוץ ייהנה מפטור לפי סעיף 330 וזאת "משום האינטרס הציבורי לעודד בעלי נכסים לשמור על נכסיהם לבל יהפכו למפגע סביבתי".
בר"ם 10313/07

4. כב' השופט ר' שפירא קבע כי כדי לזכות בפטור לפי סעיף 330 על הנישום "להוכיח כי אין כדאיות כלכלית בשיפוץ הנכס". בית-המשפט הוסיף וקבע כי "אין די בהיותו של הנכס לא ראוי לשימוש כדי לבסס פטור מארנונה (...) על הטוען לפטור לפי סעיף 330 להוכיח את טענתו באמצעות חוות-דעת של שמאי בנוגע לשוויו של הנכס לעומת עלות השמשתו" ועוד קבע כי "גם אם הנכס אינו ראוי לשימוש במצבו הנוכחי, תיתכן האפשרות להשמישו בעלות סבירה". לדעת בית-המשפט התכלית שביסוד סעיף 330 "היא שלא לעודד בעלי נכסים להימנע מהשקעה בשיפוץ הנכסים שברשותם ולהחזיר נכסים לשוק ההיצע" וכן כי "אחת ממטרות החוק הם עידוד שיפוץ נכסים והשמשתם".

5. עד כאן פסקי-הדין נשוא בקשות רשות הערעור שלפנינו. העולה מפסקי-דין אלו הוא שלא ינתן פטור מארנונה לבניין, גם אם הוא ניזק במידה שאי-אפשר לשבת בו, אם ניתן בעלות "סבירה" (כנגזרת משווי הבניין) "להוציאו" ממצבו זה. עמדה זו הובעה גם בפסקי-דין נוספים שניתנו בערכאות הדיוניות (ה"פ (שלום ת"א) 5074/86 עזבון חסון נ' עיריית תל-אביב-יפו, ארנונה עירונית פסקי-דין כרך א' (הנריק רוסטוביץ, פנחס גלדקוב, משה וקנין ונורית לב עורכים), 648 (1986) (השופט א' שלו); ת"א (שלום ת"א) 25885/95 עיריית תל-אביב-יפו נ' קידר, ארנונה עירונית פסקי-דין כרך ד' (הנריק רוסטוביץ, פנחס גלעד, משה וקנין, נורית לב ורונית כהן כספי עורכים) 578 (1998) (השופטת ר' רונן); ת"א (שלום ראשל"צ) 4006/01 עיריית חולון נ' קאשי, פורסם באתר נבו (25.06.2003) (הרשם ר' ארניה); ת"א (שלום ראשל"צ) 4802/05 עיריית ראשל"צ נ' ימין משה, פורסם באתר נבו (28.05.2007) (השופטת מ' עמית-אניסמן) (להלן: "עניין ימין משה"); ת"א (שלום ת"א) 70724/03 כדורי מילניום בע"מ נ' עיריית תל אביב-יפו, פורסם באתר נבו (06.01.2008) (השופט ח' טובי); עמ"נ (מינהליים ת"א) 293/06 מנהל הארנונה של עיריית גבעתיים נ' עדן קורל השקעות בע"מ, פורסם באתר נבו (29.11.2007) (השופטת א' קובו); עמ"נ (מינהליים ת"א) 329/07 ונונו נ' מנהל הארנונה בעיריית הרצליה, פורסם באתר נבו (26.11.2008) (השופטת ר' רונן)). ואולם, קיימת בפסיקת הערכאות הדיוניות גם עמדה הפוכה השוללת בדיקה שכזו של עלויות שיפוץ ל"הוצאת" הבניין ממצבו הנוכחי. דומה כי פסק-הדין הראשון ששלל בדיקה כאמור ניתן מפי השופט א' גנון בבית-משפט השלום בחיפה אשר קבע:

"ב"כ (העיריה) סומך ידו גם על דברי (הנישום) כי בנכס הותקנה משאבה ובכך התקלה בנכס באה על פתרונה. עצם התקנת המשאבה - כך נטען - מעידה על כך ש(הנישום) המשיך להשתמש בנכס, והלכה פסוקה היא, לדבריו, שאם ניתן להשמיש את הנכס בהשקעה כספית סבירה, אין המחזיק בו זכאי לפטור בטענה שלא ניתן לעשות בו שימוש. ב"כ (העיריה) מביא, לעניין זה, את דברי כב' השופט שלו בפרשת ה"פ 5074/86 הנ"ל לאמור:

'ייתכן מקרה, בו אכן מבנה מסויים כי אינו ראוי במצבו לשימוש, אך בהשקעה סבירה ומתקבלת על הדעת, ניתן להביאו למצב שימושי. במקרה כזה סירובו של בעל המבנה או מחזיקו לבצע את ההשקעה הדרושה לא יוכל לשמש לו כסות מאחוריה להפעיל את הוראת סעיף 330 לפקודת העיריות'.

העיקרון הגלום ברעיון הנ"ל מעורר קשיים לא מעטים. האם ניתן לשלול פטור ממס, מקום שהמחוקק ביקש להעניקו, על-ידי פרשנות מרחיבה כאמור. האין בפרשנות מעין זו כדי להביא להתערבות בלתי-צודקת ולא נדרשת בפרטיותו של הנישום או גם פגיעה בקניינו שלא מן המידה. המבחן למתן הפטור הוא בקיומו של גורם אובייקטיבי - נזק שבגינו לא ניתן לעשות שימוש בנכס - ואין מקום להוסיף תנאים נוספים. הטלת חיוב 'רעיוני' על בעל הנכס לבצע תיקון 'סביר' בנכס כדי להוציאו ממצבו האובייקטיבי שבו אינו ראוי לשימוש, כמוהו כהטלת מס. מצב דברים זה אינו סביר והוא חורג מעבר לנדרש לשם פירושו של דבר חקיקה. חיובו של בעל נכס לבצע תיקון כאמור, וכתוצאה מכך ביטול הפטור שלו הוא זכאי, עומד בסתירה לעיקרון יסוד נוסף והוא שאין מטילים מס אלא מכוח הוראת דין מפורשת, ומקום שהמחוקק מעניק לנישום פטור ממס, לא יבוטל או יישלל הפטור, אלא מכוח הוראת דין מפורשת. נראה לי שלאור העקרונות הנ"ל יש להתייחס לתנאי הפטור שבסעיף 330 לפקודה כפי שהם ולהימנע מלהוסיף בהם תנאים שיש בהם לשלול את הפטור.

הדברים האמורים לעיל מקבלים משנה תוקף מכוח חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו - אשר בין היתר עיגן את זכות הקניין כזכות חוקתית. פקודת העיריות חייבת מעתה, ככל הדינים שעמדו בתוקף ערב חקיקת חוק היסוד, להתקיים בסביבתם החדשה. ה'סביבה החדשה' - כלשונו של כב' הנשיא השופט ברק בספרו פרשנות במשפט, כרך שלישי, 562, מעוצבת על-ידי חוקי היסוד - ומשפיעה על הדין הישן, ופרשנות החוקים הישנים מושפעת באורח מהותי מקיומו של הדין החדש - דבר שבא לידי ביטוי בשורה ארוכה של פסקי-דין שניתנו מאז חקיקת חוק היסוד. ראה למשל רע"א 5222/93 גוש 1992 בניין בע"מ נ' חברת חלקה 168 בגוש 6181 מפי כב' השופט ש' לוין:
'עם חקיקת חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו עלה משקלה הנורמטיבי של זכות הקניין לדרגה של זכות יסוד. הקביעה בסעיף 3 לחוק האמור שאין פוגעים בקניינו של אדם הינה בעלת משקל גם כשאנו באים לפרש הוראות דין קיימות; לפיכך, גם לו היינו סבורים שיש פנים לכאן או לכאן לפתרון השאלה שלפנינו מן הדין הוא שנפרש את הוראות חוק ההוצאה לפועל הרלוונטיות באופן שזכות הקניין של הצד השלישי לא תפגע.'

הוא הדין גם בענייננו. אין לפרש את סעיף 330 לפקודת העיריות בדרך שתפגע בזכות הקניין ותשלול פטור ממס על קניין, מקום שהמחוקק העניק פטור. חיובו של בעל הקניין לתקנו או להשביחו כדי שיהיה ראוי לשימוש - רק כדי לגרום להטלת מס על הקניין - אינו נסבל ויש להימנע ממנו." (ת"א (שלום חי') 62132/96 עיריית חיפה נ' גטאס, ארנונה עירונית פסקי-דין כרך ג' (הנריק רוסטוביץ, פנחס גלדקוב, משה וקנין ונורית לב עורכים), 684 (1998)).

גם השופטת ש' וסרקרוג בבית-המשפט המחוזי בחיפה דחתה את המבחן הכלכלי של עלויות וכדאיות השיפוץ בעניין הפטור שלפי סעיף 330:
'המבחן הכלכלי התפתח בפסיקה, כפרשנות לסעיף 330 לפקודת העיריות, מבלי שקיימת הוראה מפורשת לסמכותה של העיריה לחייב בארנונה כאשר קדמה למצב המוזנח של הנכס, מחדלים של הבעלים או המחזיק בנכס. מן הטעם האמור, נוצרה גם ביקורת להפעלתו במחלוקת האמורה, ויש המבקשים להתעלם מהחלתו של המבחן הכלכלי (...). לעומת-זאת יש אחרים שרואים בהחלת המבחן הכלכלי, פרשנות לגיטימית מתבקשת לאור ניסחו של סעיף 330 לפקודה, בנוגע למלים "במידה שלא ניתן להשתמש בו.' (...).

לכשעצמי, והגם שאיני נדרשת לנושא לאור נסיבות התיק שבפניי, מבחן כדאיות השיפוץ וחיוב משתמע גם אם אינו ישיר, שעל בעל הנכס לבצע תיקונו, למרות שלכאורה מתקיים הנתון העובדתי של 'נכס שניזוק במידה שאי-אפשר לשבת בו', נוגד את העקרון שאין מטילים מס אלא מכוח הוראה מפורשת. אמנם עקרון זה אינו בלעדי ולצידו יש לבחון את תכלית החיוב בארנונה, והאינטרס שצריך להנחות שנכסים יהיו במחזור העסקי הכולל של החברה ולשימושה, ואולם אין תחום המיסוי צריך להיות האמצעי המשפטי לכך (לצורך השוואה ראה ע"א 5517/90 ח' שוורץ ואח' נ' מנהל מס שבח מקרקעין, מחוז המרכז, פ"ד מו(4), 732,736ז-737א, שם דחה בית-המשפט את המבחן הכלכלי, שהופעל בבית-המשפט המחוזי בדעת מיעוט (הנשיא וינוגרד), ובית-המשפט (הנשיא שמגר) העמיד את המבחן על "קיומו של פוטנציאל ממשי לשמש למגורים").

נראה איפוא, שגם היה 'תכנון הזנחה' של בניין להביא למצב של חדלונו או למצב של נזק במידה שאי-אפשר לשבת בו, לא תהא התנהגותו המכוונת של הנישום, מכשול לקבלת הפטור מחיוב בארנונה, לפי סעיף 330 לפקודת העיריות. 'תכנון כזה, גם אם היה הוא לכאורה בגדר של 'תכנון מס לגיטימי'(') (ראה על דרך ההשוואה בשאלת מיסוי מס שבח, ע"א 604/78 רפפורט נ' מנהל מס שבח, פ"ד לד(2), 382, 384א).

'אדם שהתנהגותו פוטרת אותו ממס, הריהו פטור, אפילו כיוון התנהגותו לתוצאה זו. עניין למחוקק הוא לענות בו, אם אותה תוצאה אינה מניחה את דעתו.'

הפתרון המשפטי המתבקש למנוע מאותו נישום פעולות של הזנחת הנכס עד כדי להביא לחדלונו, צריך שיימצאו על בסיס עילות תביעה אחרות. לכן נראה כי יש להמעיט, אם בכלל, במשקלו של המבחן הכלכלי.

(...)

נקודת המוצא היא שככלל בעל נכס יבקש להעמידו במצב לתפעול. ליהנות מן הנכס ולהשיג באמצעותו הכנסה ראויה. תשלום הארנונה אינו מטרה אלא תוצאה נלווית לפעילות כלכלית. נראה, כאמור, כי המבחן הקובע הוא מצב הנכס לצורך שימוש בו. גם אם עשה כן בעל הנכס מתוך שיקולים כלכליים כדאיים, נראה כי אין העיריה יכולה למצוא פתרון לנושא במסגרת חיוב הארנונה, כשם שאינה יכולה למנוע מבעל הנכס להרסו כפוף לקבלת ההיתרים הנדרשים. זכות זו שמורה לבעל הנכס." (עמ"נ (מינהליים חי') 410/04 מלק נ' מנהל הארנונה של עיריית חדרה, פורסם באתר נבו (01.05.2005); בקשת רשות ערעור על פסק-דין זה נדחתה (בר"ם 5437/05); והשוו לעמדתה ב- עת"מ (מינהליים חי') 714/02 א.מ.י תלפיות בע"מ נ' עיריית חיפה, פורסם באתר נבו (11.04.2006); הערעור על פסק-דין זה אומנם נדחה בפסק-דיננו בעניין א.מ.י תלפיות בע"מ ואולם, כאמור לעיל, קבענו שם מפורשות, בפסקה 7 כי "איננו מביעים כל עמדה בשאלה אם יש כלל צורך לבחון לעניין סעיף 330 את הכדאיות הכלכלית בשיפוץ").

עמדה זו של השופטת וסרקרוג אומצה על-ידי השופטת ש' דותן בבית-המשפט המחוזי בתל אביב-יפו אשר הביעה אף היא עמדה המתנגדת לחיוב בשיפוץ ולהגבלת משך זמן הפטור שלפי סעיף 330 ובלשונה:

'נותרה לדיון השאלה האם רשאית העיריה להוסיף על התנאים שנקבעו בסעיף 330 הנ"ל תנאים נוספים כגון משך הפטור, שיקום הנכס או הריסתו מתוך כוונה להשתמש במכשיר הפיסקלי למימוש מטרה שונה - חיוב בעל הנכס לפעול לשינוי מצבו.'

בהחלטתה קובעת ועדת הערר כי, להשקפתה, היה למערערים זמן די והותר בשלוש השנים בהן נהנה הנכס מפטור על-מנת לשקמו או להרסו ומשלא פעלו באחת משתי הדרכים, אין הם זכאים עוד לפטור.
לא הובהר בהחלטה הנ"ל מהו הבסיס החוקי לחיוב הבעלים או המחזיקים להשקיע השקעות, שלא על-פי הוראת חוק מפורשת.
ב- עמ"נ (חי) 410/04 סלומון מלק נ' מנהל הארנונה של עיריית חדרה (לא פורסם) דנה כב' השופטת ש' וסרקרוג בשאלה דומה. תמימת דעים אני עם גישתה לפיה:
'מבחן כדאיות השיפוץ וחיוב משתמע גם אם אינו ישיר, שעל בעל הנכס לבצע תיקונו, למרות שלכאורה מתקיים הנתון העובדתי של "נכס שניזוק במידה שאי-אפשר לשבת בו", נוגד את העקרון שאין מטילים מס אלא מכוח הוראה מפורשת'.

כפי שנקבע ב- ע"א 3888/89 התאחדות הקבלנים הארצית נ' מועצה מקומית מודיעין, פ"ד נו(1), 835, 838:
'רשות מקומית רשאית לגבות אגרות אך ורק על-פי סמכות שהוענקה לה בחוק. "רשות ציבורית - כמו העיריה בענייננו - היא גוף אשר הוקם על-ידי החוק ואשר מחוייב לפעול רק על-פי האמור בחוק מולידו, דהיינו במסגרת הסמכויות והכוחות המוענקים לו בחוק... מעקרון שלטון החוק נגזר גם שאין רשות ציבורית רשאית לגבות מס או היטל ללא הסמכה בחוק" (בג"צ 1640/95 אילנות הקריה (ישראל) בע"מ נ' ראש עיריית חולון (1), בעמ' 588-587; ע"א 2939/93 המועצה המקומית ראש העין נ' בן יקר גת, חברה להנדסה ובניין בע"מ(2)).'

ועדת הערר קצבה את משך הפטור מתוך מטרה לקדם אינטרס לגיטימי, כשלעצמו, חיוב בעל הנכס להביא לסיומו מצב בו הנכס החרב ניצב בשיממונו, ואף עלול לסכן את הציבור. אלא, שבכך חרגה הוועדה מהוראות החוק וקראה לתוכו את מה שאין בו.
גם הנימוק לפיו הענקת פטור נוסף משמעותה יחס מפלה בין המערערים לבעלי נכסים אחרים, לאו נימוק הוא, בהיעדר בסיס חוקי לקציבת משך הפטור אין מנהל הארנונה רשאי לקצוב גם את זמנם של בעלי נכסים אחרים שמצבם זהה.
לאור האמור לעיל, החלטתי לקבל את הערעור ואני קובעת כי הנכס זכאי לפטור מארנונה על-פי הוראת סעיף 330 לפקודה." (עמ"נ (מינהליים ת"א) 280/05 גוגיג נ' מנהל הארנונה של עיריית תל-אביב-יפו, פורסם באתר נבו (20.06.2006)).
ניתן גם להפנות לפסק-דינו של השופט ד"ר ע' בנימיני שהביע אף הוא עמדה המסתייגת מהחלת מבחן כלכלי בבדיקת תנאי סעיף 330:

'כשלעצמי - בלא שאביע בעניין זה דעה נחרצת - אינני משוכנע כי יש מקום לאמץ את 'המבחן הכלכלי', אשר בוחן את עלות השיפוץ כגורם שיש להתחשב בו לצורך הוכחת הפטור לפי סעיף 330 לפקודה. כמבואר לעיל, מבחן זה שנוי במחלוקת בפסיקה. הפטור ניתן בגין העובדה שלא ניתן לעשות שימוש בנכס בשל מצבו, כאשר גם לא נעשה בו שימוש בפועל, ולא ברור מהיכן צומחת החובה של בעל הנכס לשפצו ולהשמישו באופן שיוכלו לגבות ממנו ארנונה.

אמנם קיימת חובה לשפץ נכס שהפך להיות מסוכן, אך זו כבר מטריה שונה הנדונה לפי חוק עזר עירוני הנוגע למבנים מסוכנים - אין לכך כל קשר לשאלת תשלום הארנונה. במקרה דנא דובר על פטור לשנים 2000-1999, וספק אם ניתן היה לשלול פטור זה בשנת 2004 בטענה שניתן היה, מבחינה הנדסית וכלכלית, להשמיש את הנכס לייעודו בשנת 1999." (עמ"נ (מינהליים ת"א) 114/05 מנהל הארנונה בעיריית תל-אביב נ' חברת עדן יפו בע"מ, פורסם באתר נבו (26.12.2005), פסקה 20; הערעור על פסק-דין זה אומנם התקבל בפסק דיננו בעניין עדן-יפו בע"מ אלא, שכאמור לעיל, קבענו מפורשות שם, בפסקה 14 כי "איננו מביעים כל עמדה בחילוקי הדעות שנתגלעו בפסיקה בשאלת תחולת 'המבחן הכלכלי' ('מבחן עלות השיפוץ') עליהם עמד השופט בנימיני בפסק-דינו).'

אקדמת מילים

6. הנה-כי-כן, קיימות בעניין עמדות שונות בפסיקת הערכאות הדיוניות. אקדים מסקנה לדיון ואומר שמקובלת עליי עמדת השופטים המתנגדים להחלת מבחן של עלויות שיפוץ וכדאיות כלכלית בבדיקת תנאי סעיף 330 ודעתי שונה מדעות השופטים שנתנו את פסקי-הדין נשוא בקשות רשות הערעור שלפנינו. לדעתי, נוכח לשון הסעיף ותכליתו די בכך שלא ניתן לשבת בבניין, דהיינו שהבניין לא ראוי לשימוש ואין יושבים בו, ואין מקום להמשיך ולבדוק, כתנאי למתן הפטור שלפי סעיף 330 האם לא קיימת כדאיות כלכלית "אובייקטיבית" או עלות "סבירה" אחרת ב"הפיכת" הבניין הלא ראוי לשימוש לבניין ראוי לשימוש. שלילת הפטור בגין האפשרות להפוך את הבניין לראוי לשימוש בעלות כזו או אחרת מהווה למעשה גם הטלת מס בלא הסמכה בחוק. רצון המשיבות לתמרץ נישומים להשקיע בנכסיהם אינו יכול למצוא עיגון בדיני הארנונה. לעניין החבות בארנונה הקובע הוא מצבו הנוכחי של הבניין ולא התנהגותו של הנישום ולכן גם אין לקבל את טענת המשיבות כי הפטור שלפי סעיף 330 מוגבל בזמן. יתר-על-כן, מבחן הכדאיות הכלכלית מביא גם לתוצאות בלתי-שוויוניות וככזה הוא מנוגד לתכלית הכללית החלה על דברי החקיקה כולם. בנוסף הרצון של המשיבות להסתמך על שווי הנכס בבחינת תנאי סעיף 330 מנוגד להיסטוריה החקיקתית שבדיני הארנונה ויש גם מקום לטענה כי החלת מבחן של כדאיות כלכלית יש בה כדי לפגוע בזכות הקניין. בטרם אפרט עמדתי זו אבקש לסקור את עמדות הצדדים. הטיעון של המבקשים השונים מזה והמשיבות השונות מזה דומה בעיקרו. אעמוד איפוא על עיקרי הטענות, בלי לייחס כל טענה לטוען מסויים.

טענות הצדדים

7. לטענת המבקשים עקרון שלטון החוק מחייב כי רשות ציבורית כמו עיריה לא תגבה מס מקום שהחוק מעניק פטור. על-פי הוראות סעיף 330 לפקודה די בכך שמתמלאים התנאים הקבועים בסעיף כדי לזכות בפטור ולעיריה אין שיקול-דעת האם להעניק את הפטור אם לאו. הרשות אינה צריכה לשאול את עצמה כיצד הגיע הבניין למצבו אלא די בכך שכעת הוא אינו ראוי לשימוש. המבקשים מוסיפים כי הסעיף מאפשר שתי חלופות "נהרס" או "ניזוק" ולכן אין לדרוש מצב של הרס מוחלט וכי "או" בפקודת הפרשנות דווקא מלמד על "להבדיל ולא להקיש".

המבקשים מוסיפים וטוענים כי תשלומי הארנונה מבוססים על הנאת הנישומים משירותים ציבוריים שמעניקה הרשות המקומית והרציונאל שבבסיס סעיף 330 הוא שכאשר בניין אינו ראוי לשימוש ואין משתמשים בו "נשמטת הקרקע" מתחת להצדקה בחיוב בארנונה ויש להניח כי המחוקק ביקש להשיג תוצאה צודקת זו. לטענת המבקשים החיוב בארנונה לא נועד לשמש ככלי פיסקאלי בידי הרשות המקומית כדי לכפות על בעלי בניינים לבצע שיפוצים בנכסיהם ולהוציא בעקבות כך כספים רבים מה גם שהדבר מהווה פגיעה בלתי-ראויה בזכות הקניין. הזכות לקניין מקפלת בתוכה לטענת המבקשים את החופש שלא להוציא הוצאות כספיות בהיעדר הוראה מפורשת ומידתית בעניין והוראה כזו אינה קיימת בענייננו.

לדעת המבקשים אין גם מקום לבחון כדאיות כלכלית כשעסקינן בארנונה. לטענתם, ישנם קרקעות ומבנים רבים הנמצאים בתהליכי בניה נוכח הכדאיות הכלכלית שבכך ועדיין אותם נכסים אינם מחוייבים בארנונה אלא לאחר גמר הבניה. כך גם יש לנהוג לגבי נכסים שאינם ראויים לשימוש. המבקשים מוסיפים כי השוואת עלות השיפוץ לשווי הנכס כדרישת העיריות עלולה להביא לתוצאות אבסורדיות ולדרישות שיפוץ גבוהות מאוד שניתן יהיה להחזירן רק לאחר עשרות שנות השכרה של הבניין. יתר-על-כן, השוואה שכזו בין עלות השיפוץ לשווי הבניין עלולה ליצור אפליה בין מקומות בהם נכסים יקרים יותר למקומות בהם נכסים יקרים פחות כאשר מצב הנכסים זהה.

המבקשים מוסיפים וטוענים כי בבדיקת התקיימות תנאי סעיף 330 המבחן היחיד שיש ליישם הוא מבחן פיסי אובייקטיבי הבודק את הבניין במשקפי האדם הסביר ואם אין הבניין בר שימוש ולא נעשה בו שימוש ונמסרה הודעה כנדרש - קם הפטור ואין נפקא מינה אם ניתן לשפץ את הבניין ולהופכו שמיש. המבקשים מדגישים כי רשויות מקומיות המעוניינות לחייב בעלי בניינים בשיפוצם מחמת היותם מסוכנים או מטעמים אחרים מחוקקות חוקי עזר ואין מקום כי דיני הארנונה בכלל וסעיף 330 בפרט יחליפו את תכליתם של אותם חוקי עזר.

8. המשיבות לעומתם טוענות כי הפרשנות הראויה לסעיף 330 היא כזו שאינה מאפשרת לבניינים מוזנחים ליהנות מפטור שהרי אחרת יוכבד הנטל על יתר משלמי הארנונה ויהיה בכך תמריץ להזניח בניינים ולפגוע במראית פניה של הרשות המקומית. לטענת המשיבות הפטור מכוון לנסיבות קיצוניות נוכח צמידות הביטוי "ניזוק" לביטוי "נהרס". הבניין צריך להפוך ל"לא בניין" ולמעשה לנכס שחדל מלהתקיים. המשיבות טוענות בהקשר זה כי על-פי הדין ארנונה מוטלת על נכסים שאינם אדמת בניין ולכן כדי לזכות בפטור לפי סעיף 330 הבניין צריך לחדול מלהתקיים ו"להפוך חזרה" לאדמת בניין.

המשיבות תומכות איפוא בפסקי-הדין נשוא בקשות רשות הערעור וטוענות כי בצדק נקבע כי מלבד המבחן ההנדסי יש לפעול על-פי מבחן כלכלי הבוחן האם יש כדאיות כלכלית בשיפוץ המבנה. לגישתן, רק כאשר עלות השיפוץ עולה על שווי הנכס תקום הזכאות לפטור לפי סעיף 330. המשיבות מוסיפות בהקשר זה כי לשם בחינת התשואה הצפויה וסבירות ההשקעה בשיפוץ יש להביא בחשבון את שווי הנכס כשמיש. לדעתן, עצם ההצהרה בהקשר זה על הכוונה לשפץ מעידה על כדאיות כלכלית בשיפוץ ועל כך שאין מקום ליתן פטור מארנונה. בהקשר זה יש לדעתן להביא בחשבון רק עבודות שיפוץ להבדיל מעבודות שדרוג. כמו-כן טוענות המשיבות כי אין לעודד מחזיקים שאינם מעוניינים להוציא את ההוצאה הנדרשת, להזניח את נכסיהם על-ידי מתן פטור מארנונה.

המשיבות מוסיפות כי הזכאות לפטור צריכה להינתן במשורה ולתקופת זמן מוגבלת וסבירה כאורך תקופת זמן השיפוץ המוערכת. לגישתן, מעבר לתקופת זמן זו יש לשוב ולחייב את הנכס בארנונה יהא מצבו אשר יהא, שהרי מתן הפטור מכביד על יתר משלמי הארנונה או שהוא מחייב צמצום בשירותים הניתנים. המשיבות טוענות כי אם תבחר גישה אחרת יהא בכך תמריץ לנישומים להתחיל בשיפוצים ולא לסיימם עד מציאת שוכר או קונה וכך להתחמק מתשלום ארנונה.
בעניין זכות הקניין טוענות המשיבות כי החלת מבחן הכדאיות הכלכלית ומתן הפטור רק כאשר עלות השיפוץ עולה על שווי הבניין אינה עומדת בניגוד לזכות הקניין שהרי אין מדובר בחיוב לשפץ אלא בחיוב לשלם ארנונה גם אם לא שופץ הנכס. הפרט למעשה יכול לעשות כרצונו בשאלת השיפוץ ולכן אין מדובר בפגיעה בקניינו, מה גם שחלה עליו החובה להקטנת נזקים.

דיון

9. לדעתי, לא ניתן לקבל את פרשנות המשיבות-העיריות לסעיף 330 לפקודת העיריות ויש להעדיף את פרשנות המבקשים-הנישומים. המשיבות טוענות כי ניתן למנוע פטור שלפי סעיף 330 גם אם הבניין אינו ראוי לשימוש אלא שבעלות כזאת או אחרת ניתן להפוך אותו ראוי לשימוש. לפרשנות כזאת אין אחיזה ממשית בלשון הסעיף וכידוע "גבול הפרשנות הוא גבול הלשון" (ע"א 1900/96 טלמצ'יו נ' האפוטרופוס הכללי, פ"ד נג(2) 817, 827 ב (1999)) ו"אין ליתן למילות החוק משמעות שאין הן יכולות לשאת" (ע"א 8569/06 מנהל מיסוי מקרקעין חיפה נ' פוליטי, פורסם באתר נבו (28.05.2008), פסקה 26). נוכח לשונו של סעיף 330 יש קושי אמיתי לפרשו באופן המונע פטור מארנונה לבניין שניזוק במידה שלא ניתן לשבת בו מאחר שבעלות כזאת או אחרת ניתן להפוך אותו ראוי לשימוש. סעיף 330 לפקודת העיריות קובע כדלקמן:

'בניין שנהרס או שניזוק
330. נהרס בניין שמשתלמת עליו ארנונה לפי הוראות הפקודה, או שניזק במידה שאי-אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, ימסור מחזיק הבניין לעיריה הודעה על כך בכתב, ועם מסירת ההודעה לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים; אין האמור גורע מחבותו של מחזיק בשיעורי הארנונה שהגיע זמן פרעונם לפני מסירת ההודעה.'

לענייננו חשוב התנאי "ניזק במידה שאי-אפשר לשבת בו". ברי כי אין כל אחיזה לשונית המאפשרת פרשנות המונעת פטור לאחר שהוברר כי בניין "ניזק במידה שאי-אפשר לשבת בו" (ועמד גם ביתר התנאים). המשיבות מבקשות למעשה להוסיף על שקבע המחוקק ולמנוע פטור מבניינים שעומדים בתנאי של "ניזק במידה שאי-אפשר לשבת בו" אם ניתן בעלות כזאת או אחרת להופכם ראויים לשימוש אלא שלכך אין כל בסיס בלשון החוק. לפי לשון הסעיף די בכך שבניין "ניזק במידה שאי-אפשר לשבת בו" ואין כל פתח להוספת תנאי ולפיו הגם שהבניין אינו ראוי לשימוש (והנישום עמד ביתר התנאים) ימנע ממנו הפטור מאחר שניתן בעלות כזאת או אחרת להופכו ראוי לשימוש. למעשה פרשנות המשיבות מייתרת את דבר החוק לחלוטין שהרי לגישתן יהא מצבו של הבניין אשר יהא - אם ניתן להופכו ראוי לשימוש בעלות הקטנה משוויו - לא יינתן פטור. ואולם, לפרשנות זו כאמור אין עיגון ממשי בלשון החוק המתמקדת דווקא במצבו של הבניין ולא בשוויו. משכך לא ניתן לקבלה.

10. גישת המשיבות מנוגדת למעשה לחוק יסוד: משק המדינה הקובע כי "מיסים, מילוות חובה ותשלומי חובה אחרים לא יוטלו, ושיעוריהם לא ישונו, אלא בחוק או על-פיו; הוא הדין לגבי אגרות". שהרי, אם תתקבל עמדת המשיבות המשמעות תהיה הטלת מס שלא על-פי חוק. החוק לענייננו קובע מפורשות כי בניין "שניזק במידה שאי-אפשר לשבת בו" ייהנה מפטור - דהיינו לא יוטל עליו מס. ואולם, המשיבות מחזיקות בדעה כי דווקא יש להטיל מס גם על בניין "שניזק במידה שאי-אפשר לשבת בו" אם ניתן בעלות כזאת או אחרת להביא לשינוי במצבו. גישה שכזו מבקשת למעשה להטיל מס על בניין שאמור להיות פטור ללא כל בסיס לכך בחוק.

11. גם מבחינת תכלית דיני הארנונה אין לקבל את גישת המשיבות. אכן, ארנונה מהווה במהותה מס שהרי היא מוטלת ללא זיקה ישירה לשירותים אותם מקבלים הנישומים ואולם "אף שלא קיימת זיקה ישירה בין סכום הארנונה לבין השירות הניתן תמורתה, זיקה כלשהי חייבת להתקיים, שאם-לא-כן, נשמטת ההצדקה מתחת להטלתה של הארנונה על הנישומים" (בר"ם 7856/06 איגוד ערים אילון (ביוב, ביעור יתושים וסילוק אשפה) נ' מועצה אזורית חבל מודיעין, פורסם באתר נבו (16.03.2008), פסקה 17). ואכן הפסיקה קבעה כי "ההצדקה להטלת ארנונה נובעת מההנאה והתועלת שמפיקים הנישומים מהשירותים העירוניים שמסופקים להם" (ע"א 1666/04 הנסון מוצרי מחצבה (ישראל) בע"מ נ' מועצה אזורית משגב, פורסם באתר נבו (03.09.2006), פסקה 8; ע"א 9368/96 מליסרון בע"מ נ' עיריית קריית ביאליק, פ"ד נה(1), 156, 164 (1999)). על-כן, החיוב בארנונה מוטל על המחזיק בנכס ולאו דווקא על הבעלים מתוך רצון "ליצור זיקה ברורה בין השימוש בנכס ובין תשלום הארנונה" (רע"א 9813/03 מדינת ישראל - משרד הבריאות נ' עיריית ראשון לציון, פורסם באתר נבו 04.02.2007), פסקה 8). וכפי שקבעה חברתי השופטת חיות "החיוב בארנונה הוא בראש ובראשונה פונקציה של החזקה 'למעשה' בנכס ושל עשיית שימוש בו" (שם, בפסקה 11; כן ראו בג"צ 129/84 פרופיל חן בע"מ נ' המועצה המקומית יבנה, פ"ד לח(4), 413, 417 (1984); והשוו ע"א 739/89 מיכקשוילי נ' עיריית תל-אביב-יפו, פ"ד מה(3), 769, 775-774 (1991) אלא ששם מדובר על השאלה מיהו "מחזיק" ולא מתי "מחזיק" נהנה מפטור, עניין בו עוסק סעיף 330). על רקע זה ברור מדוע החליט המחוקק להעניק פטור לבניין "שניזק במידה שאי-אפשר לשבת בו" ושאין יושבים בו שהרי לגבי בניין שכזה לא מתקיימת הזיקה הנדרשת בין השימוש ולמצער אפשרות השימוש בנכס לבין הטלת ארנונה. במילים אחרות, מידת ההנאה והתועלת המופקת מבניין "שניזק במידה שאי-אפשר לשבת בו" ושאין יושבים בו היא כזו שאינה מצדיקה הטלת ארנונה. הוספת בחינה של עלות שיפוץ סבירה ו"כדאיות כלכלית" לשיפוץ, דהיינו הוספת תנאי ולפיו לא יינתן פטור לבניין שאינו ראוי לשימוש מאחר שניתן בעלות כזאת או אחרת להופכו ראוי לשימוש, מנוגדת לתכלית הטלת הארנונה. כאמור, בניין שניזק במידה שאי-אפשר לשבת בו ואין יושבים בו אינו מקיים את הזיקה הנדרשת לשם הטלת ארנונה והאפשרות התיאורטית לשינוי מצבו של הבניין בעלות כזאת או אחרת אינה משנה את המצב הנוכחי בו אין מתקיימת הזיקה הנדרשת. אכן השאלה היא מה מצבו הנוכחי של הבניין ולא מהו הסכום שיש להשקיע כדי "להוציאו" ממצבו הנוכחי והאם סכום זה הוא "סביר".

12. עד כמה המבחן של "כדאיות כלכלית" בו תומכות המשיבות רחוק ממהותם של דיני הארנונה ניתן לראות בדוגמה הבאה: כשמדובר בבניין שטרם הסתיימה בנייתו וכל עוד אין הוא בשימוש ואין הוא ראוי לשימוש אין מחלוקת כי לא מוטלת עליו ארנונה כבניין (ראו: תקנה 12 לתקנות הסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה), התשנ"ג-1993; הנריק רוסטוביץ, פנחס גלעד, משה וקנין ונורית לב ארנונה עירונית, ספר ראשון 322 ואילך (רונית כהן כספי ושגיב חנין עורכים, 2001) (להלן: "ארנונה עירונית")). הפסיקה עסקה בשאלה מתי "מסתיימת" בנייתו של בניין. כך, למשל, מבלי לקבוע מסמרות בדבר נאמר כי "בבחינת השאלה האמורה אמנם יש ליתן משקל מסויים להוצאת 'טופס 4'" (בר"ם 7992/06 בקעה נ' עיריית חדרה, פורסם באתר נבו (26.11.2006), פסקה 6; ראו, למשל, גם ת"א (שלום ת"א) 101748/99 עיריית הרצליה נ' צבי, פורסם באתר נבו (22.06.2003)). לשם הפשטות ניקח מקרה שאין ספק כי הבניה לגביו טרם הסתיימה. כך, למשל, כאשר מדובר בשלד מבנה של בניין רב קומות. אך מובן הוא שאין להטיל ארנונה על נכס זה כבניין. ואולם, נראה כי קיימת לפחות במקרים רבים "כדאיות כלכלית" בבניית המבנה - שאם-לא-כן, הקבלן לא היה מבצע את הפרוייקט. העובדה שקיימת "כדאיות כלכלית" לבנות בניין אין בה די כדי להטיל ארנונה על בניין שבנייתו טרם הסתיימה ובדומה לגבי נכס ש"ניזק במידה שאי-אפשר לשבת בו" - העובדה שקיימת "כדאיות כלכלית" בשיפוצו אין בה די כדי למנוע פטור מארנונה. מבחן "הכדאיות הכלכלית" זר איפוא לטעמי לדיני הארנונה ומנוגד לתכליתם. כל עוד הבניין אינו ראוי לשימוש אין להטיל על הנישום (שעמד גם ביתר התנאים) ארנונה רק מאחר שקיימת "כדאיות כלכלית" לשפץ את הבניין. לכשיסתיים השיפוץ (אם בכלל יבוצע) והבניין יהיה ראוי לשימוש ניתן יהיה לעשות כן, כשם שעושים כן רק לאחר שמסתיימת הבניה, ואין די ב"כדאיות כלכלית" ובאפשרות רעיונית של שיפוץ. העיקר הוא כאמור מצבו הנוכחי של הבניין ולא האם "כדאי" להביא לשינוי במצבו.

13. המשיבות הוסיפו ועמדו על הרצון לעודד אנשים להשקיע בנכסיהם מטעמים שונים. ואולם, עניין זה אינו קשור לדיני הארנונה וצודקים הנישומים הטוענים כי לשם כך נועדו דינים אחרים (ראו, למשל, חוק שיפוץ בתים ואחזקתם, התש"ם-1980 וכן: סעיף 249(13) לפקודת העיריות הקובע כי סמכותה של עיריה "לצוות כי ייהרסו בניינים"; סעיף 249(13א) לפקודה הקובע כי סמכותה של עיריה "להורות בדבר שמירת המראה של חזיתות הבתים, לרבות סיודן ושיפוצן" ובענייני תברואה אף מוסמכת עיריה לפי סעיף 249(19) לפקודה "להיכנס לכל בית או בניין, שיש עליהם חשד סביר שהם בלתי-סניטיריים, כדי לברר את מצב הנקיון בהם או לצורך אחר, ולהוציא צו למחזיק בהם, שבו יידרש לנקוט את האמצעים המפורשים בצו". פקודת העיריות ממשיכה גם וקובעת בסעיף 251א את האפשרות לקבוע חוק עזר בעניין חזיתות הבתים ובעניין ההוצאות לביצוע עבודות בהן. כן ראו: סעיף 255 לפקודת העיריות המאפשר "ביצוע עבודות על-ידי העיריה על חשבון החייב בה לפי חוקי עזר"; ראו גם חוק עזר לדוגמה לעיריות (הריסת מבנים מסוכנים), התשל"ב-1972; אליהו וינוגרד דיני רשויות מקומית כרך א 364-362 וגם 384 (מהדורה חמישית, 1998)). דיני הארנונה לא נועדו, כאמור, לתכלית זו.

14. המשיבות הוסיפו וטענו כי ללא מבחן של "כדאיות כלכלית" ולמצער עלויות שיפוץ "סבירות" יהווה סעיף 330 תמריץ לנישומים להזניח את נכסיהם ו"למשוך" את זמן השיפוץ. קשה לקבל טענה זו. יש להניח כי אדם יעדיף להפיק תועלת מנכסו (העולה על סכום הארנונה) מאשר להחזיק נכס כאבן שאין לה הופכין, אף אם הנכס פטור מארנונה. יתר-על-כן, גם אם צודקות המשיבות בטענה לפיה ללא מבחן של כדאיות כלכלית ועלויות שיפוץ "סבירות" יגרום סעיף 330 לנישומים להזניח את נכסיהם ו"למשוך" את זמן השיפוץ אין בכך כדי למנוע פטור מנישומים שנכסיהם במצבם הנוכחי (גם אם לאחר שנות הזנחה) אינם ראויים לשימוש. כפי שקבע השופט ויתקון:

'אשליה היא להניח, שהאזרח אינו ער לתוצאות הפיסקליות של מעשיו ומחדליו, ולדרוש ממנו להיות תם. בדרך זו רק נחנך אותו לצביעות. מוטב יהא שהמחוקק הפיסקלי יישמר מניסוחים המזמינים את האזרח לשנות את התנהגותו הרגילה וללכת בדרכים אחרות, בלתי-רצויות מבחינה סוציאלית.' (ע"א 262/65 מנהל מס שבח מקרקעין, תל-אביב נ' תמיר, פ"ד כ(1), 695, 700-699 (1966) (להלן: "עניין תמיר")).

בעניין תמיר דובר בפטור מהמס שנדון שם כתלות בגודל הדירה. הנישומים שם פעלו להקטנת דירתם. השופט ויתקון הוסיף וקבע באותו עניין כי "הנסיבות שבהן הגיעה הדירה לגדלה אינן מעלות ואינן מורידות, ואין לראות משום 'מלאכותיות' בכך שהנישום בכוח מכלכל את צעדיו כדי לשוות לדירתו את הגודל הרצוי לו מבחינת החוק. ואם החוק לקוי, עניין למחוקק הוא לענות בו" (שם, בעמ' 700). כך גם לגבי סעיף 330. הנסיבות שבהן הגיע הבניין למצבו - אף אם ב"אשמת" הנישום - אינן מעלות ואינן מורידות. די בכך שהבניין כעת אינו ראוי לשימוש ואין למנוע את הפטור מאחר שייתכן כי הנישום "תרם" להגעת הבניין למצבו הנוכחי או מאחר שהנישום אינו נוקט צעדים כדי "להוציא" את הבניין ממצבו הנוכחי. אכן, "אדם שהתנהגותו פוטרת אותו ממס, הריהו פטור, אפילו כיוון את התנהגותו לתוצאה זו" (ע"א 604/78 רפפורט נ' מנהל מס שבח מקרקעין, פ"ד לד(2), 382, 384 (1980)). זאת כמובן כל עוד לא מדובר בהתנהגות בלתי-לגיטימית או בניגוד לדין או בניסיון לעוות את כוונת המחוקק (ראו: דברי הנשיא ברק ב- ע"א 9412/03 חזן נ' פקיד שומה, נתניה, פ"ד נט(5), 538, 560 ה-ז (2005) והאסמכתאות שם).

15. למסקנה דומה ניתן להגיע גם על-סמך מה שנפסק ב- בר"ם 5045/02 מלק נ' מנהל הארנונה שליד עיריית חדרה, פ"ד נז(5), 302 (2003). באותו עניין המחלוקת היתה סביב סכום הארנונה שיוטל על נכס ששימש בעבר לצורכי מלאכה ותעשיה אף כי ייעודם התכנוני החוקי היה חקלאי. השימוש הקודם שנעשה בנכס נפסק ואף-על-פי-כן בית-המשפט המחוזי באותו עניין ביקש, לשם קביעת סכום הארנונה, ללמוד על פוטנציאל השימוש במקרקעין מן השימוש שנעשה בנכס בעבר. בית-משפט זה מפי חברתי השופטת א' חיות ובהסכמת המשנה לנשיא ת' אור והשופטת ד' ביניש דחה את הגישה האמורה וקבע כי "אין להמשיך ולחייב את המערער בשיעורי ארנונה כאילו הוא עדיין עושה שימוש במקרקעין שלא בהתאם לייעודם התכנוני" (שם, בעמ' 308ב). בית-המשפט הוסיף וקבע כי "המערער יכול אולי לנקוט בהליכים שיכשירו את השימוש הלא חקלאי בקרקע, אולם כל עוד אינו עושה כן - מסיבותיו שלו - וכל עוד אינו עושה בקרקע שימוש בניגוד לייעוד התכנוני שלה - ואכן אין הוא עושה שימוש כזה זה שנים - שוב אין לחייבו בארנונה לפי השימוש 'ההיסטורי' שנעשה בקרקע" (שם, בעמ' 308). אכן, דברים אלה הולמים, בשינויים המחוייבים, גם את עניינו של סעיף 330. העובדה שהנישום יכול אולי לנקוט בצעדים "סבירים" שישנו את מצבו של הנכס כגון שיפוצו אין בה די כדי למנוע את הפטור שלפי סעיף 330. אכן, כל עוד הנישום "מסיבותיו שלו" אינו נוקט באותם צעדים ומצבו של הבניין נותר בלתי-ראוי לשימוש - אין לחייבו בארנונה.

16. מכאן גם ברור מדוע לא ניתן לקבל את עמדת המשיבות לפיה פטור שלפי סעיף 330 צריך להיות מוגבל בזמן לתקופת זמן השיפוץ "הסבירה" וכי מעבר לתקופה זו, יהא מצבו של הבניין אשר יהא, יש לחייבו בארנונה. לטעמי, העיקר הוא כאמור מצבו הנוכחי של הבניין ולא האפשרויות השונות לשינוי מצבו. הנישום יכול להחליט בעניין שיפוץ או הימנעות ממנו "מסיבותיו שלו" והפטור יינתן כל עוד הבניין אינו ראוי לשימוש. במילים אחרות, כל עוד הבניין "ניזוק במידה שאי-אפשר לשבת בו" יהנה הנישום מפטור, יהא משך הזמן לשיפוץ "סביר" אשר יהא. יתר-על-כן, בית-משפט זה כבר קבע מפורשות לגבי סעיף 330 כי בשונה מהפטור שעוסק בנכס ריק "(סעיף 330) אינו מגביל את תקופת הפטור" (עע"ם 10826/03 מנהל הארנונה בעיריית עכו נ' קלאב מרקט רשתות שיווק בע"מ, פורסם באתר נבו (11.6.2006), פסקה 7). בעניין הפטור לנכס ריק - השונה מהפטור שלפי סעיף 330 מעניין לציין כי בעבר אף לגביו לא היתה הגבלה על משך זמן הפטור. ואולם בהמשך נקבעה לגביו בחקיקה ראשית הגבלת זמן של 6 חודשים (על התפתחות החקיקה בעניין הפטור לנכס ריק ראו: ר"ע 422/85 חברת בתי גן להשכרה בע"מ נ' עיריית תל-אביב-יפו, פ"ד לט(3), 341 (1985); ע"א 1130/90 חברת מצות ישראל בע"מ נ' עיריית פתח-תקוה, פ"ד מו(4), 778 (1992); כן ראו בעניין את דברי ההסבר שבהצעת חוק לתיקון פקודת העיריות (מס' 16), התשל"ה-1974, ה"ח 1148, 37 ובדברי הכנסת: ד"כ 72 925 (תשל"ה); ד"כ 76 1503 (תשל"ו); וכיום ראו תקנה 13 לתקנות הסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה), התשנ"ג-1993). הגבלה שכזו לא נקבעה לגבי סעיף 330. הנה-כי-כן הגבלת משך הזמן לפטור היא עניין למחוקק לענות בו ואין מקום לעשות כן בדרך פרשנית, כפי שביקשו המשיבות. אוסיף כי אין אני מביעה כל עמדה בשאלה האם בתחום הארנונה הרציונאלים שהביאו להגבלת משך זמן הפטור לגבי נכס ריק (שניתן להשתמש בו) חלים גם לגבי נכס שכלל אינו ראוי לשימוש.

17. המשיבות תומכות, כאמור, בהחלת מבחן של כדאיות כלכלית כנגזרת משווי הבניין אך יש ממש בטענת המבקשים כי במבחן זה יש כדי לפגוע בעקרון השוויון (ראו והשוו רע"א 3784/00 שקם בע"מ נ' מועצת עיריית חיפה, פ"ד נז(2), 481, 494 (2003); ע"א 8588/00 עיריית עפולה נ' בזק חברה ישראלית לתקשורת בע"מ, פ"ד נז(3), 337, 348 (2003)). אכן, מבחן הכדאיות הכלכלית הנגזר משוויו של הבניין מביא דווקא לתוצאה בלתי-שיוויונית הן בין נישומים מתחום אותה רשות מקומית והן בין נישומים מתחום רשויות מקומיות שונות (ראו והשוו בהקשר זה עע"ם 1214/06 המועצה האזורית דרום השרון נ' מחצבות חצץ ואבן טייבה בע"מ, פורסם באתר נבו (13.01.2008), פסקה 7, כאשר גם שם נבחן עקרון השוויון ביחס לנישומים מתחום אותה רשות וביחס לנישומים מתחום רשויות מקומיות שונות). כך, למשל, יתכנו שני בניינים שמצבם הפיזי זהה ושניהם אינם ראויים לשימוש אלא ששוויו של אחד גבוה משמעותית משוויו של השני (למשל בשל מיקומו). מאחר שמבחן הכדאיות הכלכלית כפי שנטען על-ידי המשיבות מבוסס על שוויו של הבניין יתכן כי מחזיק אחד יהנה מהפטור ואילו מחזיק אחר לא יהנה מהפטור למרות שאין כל הבדל במצב הבניינים ובכך שאין יושבים בהם. במילים אחרות, בכל הנוגע לתשלום הארנונה ותכליתה אין לגבי סעיף 330 שוני רלבנטי בין הנישומים ואף-על-פי-כן תוצאת מבחן הכדאיות הכלכלית לגביהם היא שונה. לכך אין מקום. ניתן להקצין את הדוגמה עוד יותר: כך, למשל, כאשר בניין אחד ניזק באופן קל בלבד אך שוויו (למשל מפאת מיקומו) נמוך מאוד ואילו בניין אחר ניזוק באופן חמור אך שוויו גבוה יותר. מבחן של כדאיות כלכלית בשיפוץ עלול להוביל בדוגמה זו לתוצאה משונה שדווקא הבניין שניזוק באופן קל בלבד יהנה מפטור ואילו הבניין שניזק באופן חמור לא יהנה מהפטור מאחר ששוויו גבוה וקיימת "כדאיות" בשיפוצו. גם מטעם זה אין לאמץ את המבחן האמור.

18. למעשה ניסיון המשיבות להסתמך על שווי הנכס הספציפי כאשר עסקינן בארנונה מנוגד למגמת המחוקק לנתק בין שניהם. אכן, בראשית שנותיה של המדינה סכום הארנונה לתשלום היה נגזר משווי הנכס כפי שהוגדר אז (ראו בג"צ 345/78 ירדניה חברה לביטוח בע"מ נ' עירית תל-אביב-יפו, פ"ד לג(1), 113 (1978)) אלא שבמהלך השנים נותק קשר זה וכיום לא ניתן עוד לקבוע את סכום הארנונה בהתאם לשווי הנכס הספציפי (ראו: החוק לתיקון פקודת העיריות (מס' 2), התשי"ב-1952 (ס"ח התשי"ב 245); החוק לתיקון פקודת העיריות (מס' 5), תשכ"ז-1967 (ס"ח התשכ"ז 56); ד"כ 49 2180 (תשכ"ז); חוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג-1992; כן ראו: בג"צ 456/83 ברוידא נ' עיריית רעננה, פ"ד לח(1) 359, 361 (1984); בג"צ 1355/93 ועד מעקב לעניין ארנונה ירושלים נ' ראש עיריית ירושלים, פורסם באתר נבו (27.01.1994), פסקה 4; עניין מיכקשוילי, בעמ' 774). בדומה, הפסיקה קבעה כי הגם שניתן להתחשב בתועלת השונה המופקת מסוג נכסים כזה או אחר (כגון חברות ביטוח, בנקים וכיוצא בזה) (ראו: ע"א 8838/02 גולדהמר נ' עיריית חיפה, פורסם באתר נבו (20.09.2006), פסקה 10 לפסק-דיני והאסמכתאות שם; בג"צ 764/88 דשנים וחומרים כימיים בע"מ נ' עיריית קריית אתא, פ"ד מו(1), 793, 805-804 (1992); והשוו: עניין עיריית עפולה, בעמ' 344) עדיין אין להביא בחשבון לעניין ארנונה את רווחיו הספציפיים של הנישום. ובלשונו של השופט לנדוי:

'אין כאן מס הכנסה נוסף במובן הרגיל של מונח זה, כי אין העיריות מתימרות למדוד את הארנונה כמידת ההכנסה הממשית של כל בנק או כל מבטח בפני עצמו. אילו עשו כדבר הזה, הייתי אומר שבזה הן חורגות מסמכותם, כי סמכות כזאת לאינדיוידואליזציה של הארנונה לא ניתנה להן בפקודת העיריות וכידוע אין לעיריה אלא מה שהוסמכה לעשות על-פי פירוש סביר של הדין המסמיך.' (עניין ירדניה חברה לביטוח בע"מ, בעמ' 120; ראו והשוו גם עניין עפולה, בעמ' 350))

דברים אלו יפים גם לגבי שווי הנכס הספציפי כשלעצמו. דהיינו שהסתמכות עליו יש בה "אינדיבידואליזציה אסורה". ודוק: שווי הנכס הספציפי כשלעצמו שונה בהקשר זה ממצב הנכס הספציפי שהרי מצב הנכס מהווה ביטוי לאפשרות השימוש שהיא קריטריון מרכזי להטלת הארנונה ואילו שווי הנכס הספציפי אינו כזה (ראו והשוו בג"צ 240/85 בינשטוק נ' עיריית תל-אביב-יפו, פ"ד מ(2), 586, 588 (1986); ירון דיין מדיניות מיסוי עירוני והארנונה הכללית (2004), 169 ואילך (2004) www.nevo.co.il/Books_word/misuy%20ironi/misuy%20ironi.pdf; והשוו עע"ם 9401/06 ארגנטינה באוניברסיטה בע"מ נ' מנהל הארנונה בעיריית תל אביב, פורסם באתר נבו (6.07.2009), פסקה 24).

19. יש ממש גם בטענת המבקשים ולפיה יש במבחן "הכדאיות הכלכלית" כנגזרת משווי הבניין או החיוב לשיפוץ "סביר" של נכסיהם כדי לפגוע בזכות הקניין שלהם ללא הסמכה. זכות הקניין היא כידוע זכות יסוד שאין לפגוע בה אלא בחוק או מכוחו ובעניינו בוודאי שלא ניתן לראות בסעיף 330 לפקודת העיריות סעיף הסמכה לפגיעה בקניינם של נישומים. ודוק: אפילו סברתי כי לשון ההוראה ותכליתה מאפשרים, ולו בדוחק, אף את החלת מבחן "הכדאיות הכלכלית" - ואיני סבורה כך - עדיין לא היה מקום לקבל את פרשנות המשיבות ולהחיל מבחן זה. שהרי, "אם לאחר מיצוי תהליך הפרשנות נשארת ההוראה סתומה, כי אז יש ליתן אותו פירוש, שאין בו חיוב האזרח להיפרד מהחופש האישי שלו או מרכושו ונכסיו" (ע"א 165/82 קיבוץ חצור נ' פקיד שומה רחובות, פ"ד לט(2), 70, 78 א-ב (1982); כן ראו: עע"ם 980/04 המועצה האזורית חבל יבנה נ' אשדוד בונדד בע"מ, פורסם באתר נבו 01.09.2005), פסקה 12; עע"ם 11137/04 יעקובוביץ נ' מועצה מקומית אעבלין, פורסם באתר נבו (01.12.2005), פסקה 5). ועוד נאמר כי "כל דבר חקיקה מתפרש על בסיס ההנחה כי הוא לא בא לפגוע בקניינו של אדם" (ברק, בעמ' 561). דברים אלו מקבלים משנה-תוקף לאחר שזכות הקניין קיבלה תוקף חוקתי בחוק יסוד. אומנם אין מחלוקת כי תוקפו של סעיף 330 חוסה תחת הוראת שמירת הדינים שבחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו אך עדיין "כל נורמה חקוקה צריכה להתפרש בהשראתו של חוק היסוד" (דנ"פ 2316/95 גנימאת נ' מדינת ישראל, פ"ד מט(4), 589, 653 (1995)). פרשנות המשיבות ומבחן הכדאיות הכלכלית או עלויות שיפוץ סבירות יש בהם לטעמי כדי לפגוע בחופש האישי של הנישום ובקניינו כך שכאמור גם אילו שתי הפרשנויות (זו של המבקשים וזו של המשיבות) היו אפשריות (וכאמור לדעתי אין זה המצב) היה מקום להעדיף את פרשנות המבקשים על פני פרשנות המשיבות. המשיבות טוענות לעניין זה כי אין הן מחייבות את הנישומים לשפץ את נכסיהם אלא רק לשלם את הארנונה, אלא שבכך אין כדי לסייע להן. ראשית, ספק בעיני האם הטענה נכונה עובדתית. כך, למשל, ניתן למצוא בתשובתה של עיריית תל אביב לאחד הנישומים בענייננו הוראה ברורה שאינה משתמעת לשני פנים ולפיה "בעל נכס אשר בוחר לא להשביחו ומשאירו נטוש/מוזנח, אינו פטור מחובת התשלום עבורו. לפיכך, עליך להשמיש את הנכסים" (מכתב העיריה מיום 5.8.2004 נספח ג' למוצגי המשיבה ב- בר"ם 5711/06 (ההדגשה הוספה)). נראה שקשה לקרוא תשובה זו של העיריה לנישום אלא כחיוב להפוך את הנכס לראוי לשימוש. מכל מקום, וזה העיקר, אם אכן אין מדובר בחיוב לשיפוץ הרי חוזרים אנו לכך שהטלת ארנונה על בניין "שניזק במידה שאי-אפשר לשבת בו" מבלי שבניין זה שופץ מנוגדת לתכלית דיני הארנונה. במילים אחרות, אם אין מדובר בחובה להפוך את הבניין לראוי לשימוש והבניין נותר בלתי-ראוי לשימוש ממילא לא מתקיימת לגביו הזיקה הנדרשת בין השימוש בבניין ולמצער אפשרות השימוש וההנאה משירותי הרשות לבין תשלום ארנונה. על-כן, בין אם יש לראות במבחן הכדאיות הכלכלית או עלויות השיפוץ הסבירות חיוב דה-פקטו לשפץ ובין אם לאו - אין לקבלו.

20. זאת ועוד: מבחן של "כדאיות כלכלית" נדחה גם בתחומי מס אחרים. כך, במס שבח, כאשר הוצע מבחן זה כדי להכריע בשאלה האם מדובר בדירה המיועדת למגורים לפי טיבה. בית-משפט זה קבע מפי הנשיא שמגר כי אין לאמץ מבחן של כדאיות כלכלית שאינו מסייע במתן מענה לשאלה האם הדירה אכן מיועדת למגורים לפי טיבה. ובלשונו:

'הנשיא וינוגרד, שהיה בדעת מיעוט, סקר, את הראיות שהובאו, מהן עלה, כי במועד רכישתה היתה הדירה משולה לחורבה. לא זו בלבד ששררה בה הזנחה רבה, אלא הוכח, כי לא היו בה 'האלמנטים הפיסיים, ההופכים מבנה לבית מגורים' (ע"א 178/87 בטאט נ' מנהל מס שבח מקרקעין ת"א, פ"ד מג(1), 743, 746 (1989))). חברי הוועדה שהיו ברוב דעות לא חלקו על כך, אלא הציעו מבחן חדש לבחינת היותה של דירה מיועדת למגורים לפי טיבה - 'האם יש טעם כלכלי לשפץ את המבנה המוזנח או שמא מוטב להרסו ולבנות חדש תחתיו'.

אינני סבור, כי יש מקום שנאמץ את המבחן המוצע. החוק מגדיר דירת מגורים, בין היתר, כדירה המיועדת למגורים לפי טיבה. ב- ע"א 668/82 (כורש נ' מנהל מס שבח מקרקעין, פ"ד ל"ט(2), 385 (1985)), קבע בית-משפט זה, כי המבחן להיות הדירה מיועדת למגורים לפי טיבה הוא מבחן אובייקטיבי, היינו קיומו של פוטנציאל ממשי לשמש למגורים.
'הדיבור "לפי טיבה" מלמד, כי יש לבדוק את הדירה, כמות שהיא, לצורך מבחן זה, ולראות, אם היא מיועדת ועשויה לשמש בפועל למגורים מבחינה פיסית, דהיינו, מבחינת המבנה ומבחינת הימצאותם של מתקנים המצויים בדרך-כלל בדירות מגורים והחיוניים לשם שימוש רגיל וסביר של הדיירים, כגון מתקני חשמל ומים, שירותים, מטבח וכיוצא באלה' (שם, בעמ' 388-387).

ההלכה שנקבעה (בעניין כורש) שימשה את ועדות הערר במשך שנים רבות, ובית-משפט זה חזר ואימץ אותה לאחרונה (בעניין בטאט). אינני רואה מקום לסטות מן העקרונות שקבענו ולאמץ תחתם מבחן של כדאיות כלכלית, שאין בינו לבין היות הדירה מיועדת למגורים לפי טיבה קשר הכרחי" (ע"א 5517/90 שורץ נ' מנהל מס שבח מקרקעין, מחוז המרכז, פ"ד מו(4), 732, 737-736 (1990)).

דברים אלה שנאמרו לגבי מבחן הכדאיות הכלכלית ביחס לשאלה האם דירה מיועדת לפי טיבה למגורים יפים, בשינויים המחוייבים, גם לשאלה האם בניין ניזק במידה שאי-אפשר לשבת בו. אכן, בין השאלה האם בניין ניזק במידה שאי-אפשר לשבת בו לבין מבחן של כדאיות כלכלית אין לדעתי קשר הכרחי.

21. במהלך הטיעון על פה הוסיפו העיריות וטענו כי דחיית מבחן הכדאיות הכלכלית או עלות השיפוץ בקשר לסעיף 330 עלולה להציב אותן בפני "שוקת שבורה" ולהפחית את סכומי הגביה השנתיים. טענה זו נטענה למעשה לראשונה בפנינו ולא נתמכה בכל ראיה שהיא. קשה להניח כי אנשים יזניחו את נכסיהם רק כדי להימנע מתשלום ארנונה. בין כך ובין כך, בענייננו, ההשלכה התקציבית אינה יכולה להשפיע על המסקנה המשפטית לגבי פרשנות סעיף 330.

המבחן הראוי

22. משהגענו למסקנה כי אין לבחון עלות שיפוץ "סבירה" או "כדאיות כלכלית" במסגרת השאלה האם בניין "ניזק במידה שאי-אפשר לשבת בו" עדיין יש לבחון כיצד בסופו-של-דבר בכל זאת תוכרע השאלה. לדעתי מדובר בשאלה עובדתית והמבחן שיש לקבוע הוא מבחן פיסי אובייקטיבי בעיני האדם הסביר. ואכן, כפי שנקבע בעניין אחר "קרקע יש לשום בהתאם לתנאים אובייקטיביים" (המ' 460/63 לש נ' ועדת השומה שליד עיריית נהריה, פ"ד יח(1), 318, 324 (1963)). השאלה אינה כיצד רואה את הבניין באופן סובייקטיבי הנישום ואין די בכך שיטען בהודעה מטעמו בעלמא כי הבניין ניזק במידה שאי-אפשר לשבת בו. השאלה היא האם מבחינה אובייקטיבית ניתן לומר כי הבניין "ניזק במידה שאי-אפשר לשבת בו". אכן, ייתכנו מקרים "אפורים" וגם אם לא נלך לשיטת "לכשאראנו אכירנו" (כתרגומו של השופט רובינשטיין ב- ע"פ 2358/06 סלימאן נ' מדינת ישראל, פורסם באתר נבו (17.09.2008), פסקה ק"ו, לביטוי "I know it when I see it") עדיין ניתן יהיה להכריע בשאלה לפי מבחן השכל הישר. כפי שציין השופט רובינשטיין בפרשה אחרת:

'משאין בחוק או בתקנות הגדרה למושג שפירושו נדרש, יש לפרשו על-פי המשמעות הרגילה שמייחסות לו הבריות, ולהיעזר במבחן השכל הישר: 'כלל ידוע הוא, שכאשר ביטוי השגור בפי הבריות אינו מוגדר בחיקוק, יש לפרשו לפי המשמעות הרגילה שמייחסים לו בני-אדם' (ע"א 753/68 מלכה פרנסיס, ואח' נ' בנימין רוזנברג, פ"ד כג(2) 182, 187 (1969) - השופט, כתארו אז, י' כהן); 'באין הגדרה מיוחדת בחיקוק מסויים מניחים שהמחוקק דיבר בלשון בני-אדם והתכוון למובנו המקובל של המונח' (ע"א 307/72 ברטולד מוך נ' פקיד השומה, ירושלים, פ"ד כח(1), 414, 419 (1974) - השופט אשר).'
(עע"ם 9530/05 ריבוע כחול - ישראל בע"מ נ' עיריית עפולה, פורסם באתר נבו (16.01.2008), פסקה י"ח)

23. ודוק: אין לומר כי כל בניין מוזנח הוא בהכרח בניין בלתי-ראוי לשימוש, ומקובל עליי כי הנזק בו עוסק סעיף 330 הוא נזק משמעותי. לעניין מס שבח התעוררה כאמור השאלה מהי דירה המיועדת למגורים לפי טיבה. הפסיקה שעסקה בעניין קבעה כי "יש לבדוק את הדירה, כמות שהיא, לצורך מבחן זה, ולראות, אם היא מיועדת ועשויה לשמש בפועל למגורים מבחינה פיסית, דהיינו, מבחינת המבנה ומבחינת הימצאותם של מתקנים המצויים בדרך-כלל בדירות מגורים והחיוניים לשם שימוש רגיל וסביר של הדיירים, כגון מתקני חשמל ומים, שירותים, מטבח וכיוצא באלה" (ע"א 668/82 כורש נ' מנהל מס שבח מקרקעין, פ"ד לט(2), 385, 388-387 (1985); כן ראו והשוו: ע"א 178/87 בטאט נ' מנהל מס שבח מקרקעין ת"א, פ"ד מג(1), 743 (1989); ע"א 607/72 מדור בהר שלום בע"מ נ' הממונה האזורי על מס רכוש וקרן פיצויים, המרכז, פ"ד כח(1), 480 (1974)). הפטור שלפי סעיף 330 מדבר על "בניין" ולאו דווקא על דירת מגורים. המונח "בניין" הוא מונח רחב יותר ואין הוא מוגבל אך למגורים. כפי שנקבע "המונח בניין הינו מונח רחב ביותר, הכולל מבני מגורים, משרדים, בתי עסק, בתי מלון וכדומה" (עע"ם 11641/04 סלע נ' מועצה אזורית גדרות, פורסם באתר נבו (17.07.2006), פסקה 9). על-כן, גם אם בניין אינו ראוי לשימוש לצרכי מגורים אין לומר כי בהכרח יהנה הוא מפטור לפי סעיף 330. יתכן בניין שאינו ראוי לשימוש לצרכי מגורים אך ניתן להשתמש בו בהתחשב בדיני התכנון והבניה, למשל, לצרכי משרדים, מלאכה, תעשיה או כל סיווג אחר שהוא כדין לגבי הבניין. על-כן, כדי להיכנס בגדרי הפטור שלפי סעיף 330 הבניין צריך להיות "ניזק במידה שאי-אפשר לשבת בו" לכל סיווג חוקי שהוא לגבי הבניין.

צריך עיון

24. המשיבות טענו במהלך הדיון לפנינו בלשון רפה כי גם אם יש לפטור בניינים מארנונה לפי סעיף 330 יש לחייבם כ"קרקע תפוסה". כידוע "אבות החיוב בארנונה" כלשונה של השופטת ארבל בעניין סלע הם "בניין", "קרקע תפוסה" ו"אדמה חקלאית". ההגדרה של קרקע תפוסה לפי סעיף 269 לפקודת העיריות היא "כל קרקע שבתחום העיריה שאינה אדמה חקלאית, שמשתמשים בה ומחזיקים אותה לא יחד עם בניין". בפסיקה נקבע כי ל"שימוש" לעניין "קרקע תפוסה" אין די בשימוש ערטילאי או אפשרי אלא ש"'שימוש בקרקע' חייב להתבטא בפעולה חיצונית, המעידה על ניצול כלשהו לצורך מסויים" (עניין פרופיל חן בע"מ, בעמ' 417). כדי ליהנות מן הפטור שלפי סעיף 330 יש לקיים את הדרישה כי "אין יושבים" בבניין. השאלה היא איפוא האם ייתכן שבבניין "אין יושבים" אך קיים "שימוש" בקרקע. מעיון בתיקים שלפנינו מסתבר כי המשיבות לא טענו בעניין לא בפני ועדת הערר ולא בפני בית-המשפט לעניינים מינהליים ואף לא בכתבי הטענות שהוגשו לבית-משפט זה. רק בדיון על פה הועלתה הטענה כאמור בלשון רפה. לפיכך אין מקום כי נדון בטענה כערכאה ראשונה וניתן להותירה בצריך עיון.

25. כמו-כן אבקש להותיר בצריך עיון את השאלה מיהי הערכאה המוסמכת לדון בעניינו של סעיף 330. על-פי חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשל"ו-1976 (להלן: "חוק הערר") מוגבלת סמכותה של ועדת הערר לדון בטענות מסויימות המפורטות למעשה בסעיף 3(א) לחוק הערר. בפסיקת הערכאות הדיוניות ניתן למצוא הכרעות סותרות בשאלה האם הכרעה בדבר תחולתו של סעיף 330 באה בגדרי סעיף 3(א) האמור (ראו: עת"מ (מינהליים ת"א) פלסטיקס חיפה בע"מ נ' עיריית עכו, פורסם באתר נבו (4.09.2008), פסקה 10 (השופטת ב' בר זיו); עת"מ (מינהליים ירושלים) 8059/08 טוויל נ' עיריית ירושלים, פורסם באתר נבו (4.05.2008), פסקה 3 (הנשיאה מ' ארד); עניין ימין משה, בפסקה 12; עניין כדורי מילניום בע"מ, בפסקה 13; כן ראו בש"א (שלום ת"א) 159034/05 עיריית הרצליה נ' מיכקשוילי, פורסם באתר נבו (16.05.2005) (השופט מ' קליין)). בעניינו כל ההליכים החלו בוועדת הערר ואף אחד מהצדדים לא טען בעניין הסמכות. כשלעצמי ומבלי לקבוע מסמרות בדבר נוטה אני לדעה כי הדבר אכן מצוי בסמכותה של ועדת הערר מה גם שמדובר בבדיקה עובדתית לגביה זו הערכאה המתאימה. ואולם, כאמור, מאחר שהעניין לא נדון לפנינו ולא נשמעו בו טענות אמנע מהכרעה בו ואבקש להותירו בצריך עיון.

סיכום עד כאן

26. הגענו לכלל מסקנה כי לצורך סעיף 330 ולעניין התנאי שבניין "ניזק במידה שאי-אפשר לשבת בו" די בכך שלא ניתן לשבת בבניין, דהיינו שהבניין לא ראוי לשימוש, ואין כל מקום להמשיך ולבדוק כתנאי למתן הפטור האם לא קיימת כדאיות כלכלית "אובייקטיבית" או עלות "סבירה" אחרת ב"הפיכת" הבניין הלא ראוי לשימוש לבניין ראוי לשימוש. העיקר הוא מצבו הנוכחי של הבניין ולא התנהגותו של הנישום והאפשרויות השונות העומדות בפניו. לכן גם אין לקבל את טענת המשיבות כי הפטור שלפי סעיף 330 מוגבל בזמן. המבחן הראוי להכרעה בשאלה מהו בניין ש"ניזק במידה שאי-אפשר לשבת בו" הוא מבחן פיסי אובייקטיבי וכדי להיכנס בגדרי הפטור שלפי סעיף 330 הבניין צריך להיות "ניזק במידה שאי-אפשר לשבת בו" לכל סיווג חוקי שהוא לגבי הבניין.

מן הכלל אל הפרט
בר"ם 5711/06

27. המבקשת בבקשה זו היא, בין היתר, הבעלים של 7 יחידות בנכס בתל אביב. בין הצדדים התנהלו מספר הליכים לגבי חיובים נטענים של ארנונה ומים בגין הנכס ובסופם הגיעו הצדדים להסכם פשרה שקיבל ביום 10.05.2001 תוקף של פסק-דין בבית-משפט השלום בתל אביב. על-פי ההסכם המבקשת תשלם בגין "חובות העבר" סך של 235,000 ש"ח ולפי הטענה כך נעשה. להסכם הפשרה צורפו גם מספר מסמכים. אחד מאותם מסמכים הוא מכתב מטעם העיריה מיום 03.05.2001 שכותרתו "הסכם בדבר תשלומי ארנונה" ובו נקבע כי 5 יחידות אינן ראויות לשימוש ("בבדיקה שנערכה על יד פקח מטעם עיריית תל אביב נמצא כי היחידות המפורטות להלן - אינן ראויות לשימוש") וכי יחידה אחרת נמצאה ראויה לשימוש ותחוייב בתעריף מגורים. כמו-כן נאמר במכתב כי "ממצאים אלה יהוו בסיס לחיובים בגין ארנונה ומים החל מיום 01.01.2001 כל עוד לא ישתנה מצבו של הנכס". העיריה ציינה בפנינו כי מכתב זה "מהווה נספח להסכם הפשרה" (סעיף 8 לתשובה מטעם המשיבה) וייתכן שלכך תהיה משמעות בהמשך כפי שעוד יפורט. לגבי היחידה השביעית לא היתה התייחסות.

28. עד למחצית שנת 2004 פעלה המשיבה על-פי מכתבה מיום 03.05.2001, דהיינו לא הוטלו חיובי ארנונה בגין 5 היחידות שנמצא כי הן אינן ראויות לשימוש. ואולם, במחצית שנת 2004 החליטה המשיבה על-אף האמור במכתבה כי יש מקום לחייבם. המשיבה ציינה בפנינו כי עשתה זאת נוכח "שינוי המצב המשפטי" שחל עובר למועד החיוב לפיו "בעל נכס אשר בוחר שלא להשביח את נכסו ומשאירו נטוש ומוזנח איננו זכאי לקבלת הפטור על-פי סעיף 330 לפקודת העיריות". המבקשת פנתה למשיבה וציינה כי הודעות החיוב מנוגדות להסכם שקיבל תוקף של פסק-דין אך המשיבה לאחר ביקורת שנערכה בנכס דחתה פנייה זו והשיבה למבקשת, והדברים כבר צוטטו, כי "בעל נכס אשר בוחר לא להשביחו ומשאירו נטוש/מוזנח, אינו פטור מחובת התשלום עבורו. לפיכך עליך להשמיש את הנכסים". עד כאן עניינן של 5 היחידות. בד-בבד, באותה תקופה פנתה המבקשת למשיבה גם בגין היחידה הנוספת שנזכרה במכתב מיום 03.05.2001 ובגין היחידה האחרת השביעית (להלן, יחד "2 היחידות") וטענה כי נוכח חלוף הזמן אף יחידות אלה הגיעו למצב שהן אינן ראויות לשימוש וכי גם לגביהן זכאית היא לפטור שלפי סעיף 330. המשיבה דחתה גם פניה זו מנימוקים דומים.

29. על החלטות אלה של המשיבה הגישה המבקשת עררים לוועדת הערר. בתשובתה לעררים טענה העיריה כי המבקשת אינה זכאית לפטור מאחר שלא הראתה כי "היא ממלאת את המבחן הכלכלי הכלול בתנאי הסף הראשון שבסעיף 330 לפקודה". בסיכומים לעררים הוסיפה וטענה המשיבה כי מאז נחתם ההסכם שקיבל תוקף של פסק-דין "השתנתה המדיניות בפסיקת בתי-המשפט" וכי המגמה בפסיקה היא ש"הפטור צריך להיות מוגבל בזמן". ועדת הערר קיבלה את עמדת המשיבה (העיריה) וציינה כי המבקשת לא עמדה בנטל להראות כי היא נכנסת בגדרי סעיף 330. הוועדה הוסיפה כי היא "מאמצת את הפסיקה שרואה בפטור כזמני בלבד, ועד שמחלוקת הפוסקים בעניין זה בביהמ"ש המחוזי לא תוכרע בביהמ"ש העליון, נתמיד בעמדתנו זו". באשר לשאלת הסכם הפשרה שקיבל תוקף של פסק-דין קבעה הוועדה כי בהסכם לא נקבע ששתי היחידות אינן ראויות לשימוש ולכן הערר לגביהן נדחה. לגבי 5 היחידות הנותרות, קבעה ועדת הערר כי המבקשת תמשיך ליהנות מהפטור עד תום שנת המס 2004 אך נוכח תקנת הציבור ודוקטרינת ההשתחררות מהתחייבות שלטונית החל מיום 01.01.2005 תשוחרר המשיבה "מהכבלים שהטיל עלי(ה) ההסכם".

30. על החלטה זו הגישה המבקשת ערעור מינהלי לבית-המשפט המחוזי. בית-המשפט המחוזי (כב' סגן הנשיא י' זפט) דחה כאמור את הערעור. בית-המשפט קבע כי מכתב העיריה מיום 03.05.2001 בו הוסכם כי 5 יחידות אינן ראויות לשימוש אינו חלק מהסכם הפשרה שקיבל תוקף של פסק-דין ולכן העיריה לא פעלה בניגוד לפסק-דין. בית-המשפט הוסיף כי אין לראות במסמך "התחייבות לפטור את המבקשת מתשלומי ארנונה אם הדין יאפשר הטלת חיוב הארנונה לגבי שטחים בבניין שאינם ראויים לשימוש". כפי שהוזכר בראשית הדברים בית-המשפט אימץ את הפרשנות לפיה "בניין שמחמת בלאי אינו ניתן לשימוש, אולם ניתן לשפצו בעלות סבירה, יהיה חייב בארנונה" וכי "רק בניין שהגיע למצב בו ההוצאות הנדרשות להבאתו למצב בו יהיה ניתן לשימוש כה גבוהות עד כי אין כדאיות כלכלית אובייקטיבית בהשקעה בשיפוץ הבניין יהנה מפטור על-פי סעיף 330". בית-המשפט קבע כי בענייננו הממצא שנקבע בהסכם לפיו 5 היחידות אינן ראויות לשימוש אינו מספק שהרי "לא די בהיותו של נכס לא ראוי לשימוש כדי לבסס פטור מארנונה".

31. על פסק-דין זה הוגשה בקשת רשות הערעור שלפנינו. טענותיה הכלליות של המבקשת בעניין סעיף 330 כבר הוזכרו ואין צורך לחזור על הדברים. המבקשת הוסיפה כי ממילא גם אם היה חל מבחן של כדאיות שיפוץ, הנכס שבבעלותה הוכרז כנכס לשימור כך שאין כל אפשרות מעשית לקבלת היתרי בניה ולהשביח את הנכס. באשר ליתר קביעות בית-המשפט ובפרט קביעותיו לגבי הסכם הפשרה שקיבל תוקף של פסק-דין טענה המבקשת כי בהסכם הפשרה התכוונו הצדדים לקנות סיכונים וסיכויים וכי תכונה מרכזית של הסכמי פשרה היא סופיות. על-כן, לגישת המבקשת, יש לאכוף על העיריה את ההסכם וזאת בפרט נוכח החובות המוגברות החלות עליה והכל כל עוד לא בוטל פסק-הדין שנתן תוקף להסכם. כוונת ההסכם היתה להעניק למבקשת פטור עבור 5 היחידות עד אשר ישתנה מצבן, וזה לא השתנה. המבקשת שינתה בעקבות ההסכם את מצבה לרעה בעצם תשלום עבור חובות העבר ובית-המשפט חרג מסמכותו כאשר התייחס להסכם הפשרה ונתן לו פרשנות ללא כל ביסוס. המבקשת הוסיפה כי אם העיריה רוצה לבטל את ההסכם שקיבל תוקף של פסק-דין עליה לעשות כן ב"תקיפה ישירה" ומכל מקום עליה להשיב למבקשת את ששולם על-פי ההסכם. עוד טענה המבקשת כי חרג בית-המשפט מסמכותו כאשר קבע כי מכתב העיריה מיום 03.05.2001 אינו חלק מהסכם הפשרה שקיבל תוקף של פסק-דין וממילא מדובר בקביעה שגויה. המבקשת הוסיפה כי גם קביעות ועדת הערר בעניין תוקפו של הסכם הפשרה שקיבל תוקף של פסק-דין נעשו בחוסר סמכות.

32. מעבר לטענות בעניין סעיף 330 שכבר הוזכרו המשיבה טוענת כי ההסכם שקיבל תוקף של פסק-דין התייחס לחיובי העבר ואין הוא חל ביחס לחיובים שמיום 01.01.2001 ואילך. לחילופין טענה המשיבה כי מוצדקת השתחררותה מההסכם. בהקשר זה טענה המשיבה כי 5 היחידות קיבלו אומנם פטור עד תום המחצית הראשונה של שנת 2004 אך נוכח המגמה בפסיקה לפיה חל המבחן הכלכלי והפטור הקבוע בסעיף 330 קצוב בזמן - בוטל הפטור עבור אותן 5 יחידות. בעניין 2 היחידות הנוספות הרי שלגבי אחת מהן נקבע בהסכם כי היא ראויה לשימוש ואילו ההסכם אינו מתייחס לאחרת ובכל אופן המבקשת לא עמדה בנטל ההוכחה לגבי יחידות אלה. המשיבה הוסיפה כי מאחר שלגבי 5 היחידות החליטה ועדת הערר להעניק פטור עד תום שנת 2004 - היא השנה שבמחלוקת - אין לדון בטענות המבקשת וכי "אין כל נפקות להערת האגב של הוועדה הנכבדה" לפיה החל מיום 01.01.2005 משוחררת העיריה מכבלי ההסכם שקיבל תוקף של פסק-דין.

הכרעה

33. הטענות בעניין סעיף 330 כבר הוזכרו והוכרעו כאמור. אכן, לפי דעתי אין להשלים עם קביעת ועדת הערר כי הפטור הוא זמני בלבד וגם לא עם קביעתו של בית-המשפט כי לא די בכך שהנכס לא ראוי לשימוש או כי הדין מאפשר הטלת חיובי ארנונה גם לגבי שטחים שאינם ראויים לשימוש. עמדת המשיבה לפיה יש לבדוק את כדאיות השיפוץ ולמנוע בגין כך את הפטור שלפי סעיף 330 נדחתה גם היא. על-כן לגבי 2 היחידות אין מנוס מהחזרת העניין למשיבה כדי שתתקבל החלטה חדשה בעניין ברוח פסק דיננו. שהרי, כבר בראשית ההליכים הסתמכה המשיבה בהחלטותיה על המבחן הכלכלי ועל כך שהפטור מוגבל בזמן וכן על כך שעל הנישום "להשמיש" את נכסיו. ואולם, מבחנים אלו יש לשיטתי לדחות. מלבד עניין זה אין למעשה כל ממצא עובדתי אחר בדבר מצב 2 היחידות ולכן אין מנוס מהחזרת העניין להחלטת המשיבה לאחר שתאפשר למבקשת להשלים ראיות וטענות בעניין. למותר לציין שאם ההחלטה החדשה לא תשא חן בעיני המבקשת רשאית היא לפעול כנגדה וטענות הצדדים שמורות להם.

34. לגבי 5 היחידות האחרות: בעניין זה קבעה כאמור המשיבה במכתבה מיום 03.05.2001 כי הן אינן ראויות לשימוש ואין מחלוקת כי לא חל כל שינוי לטובה במצבן הפיזי של יחידות אלו. על-כן, יחידות אלה יזכו לפטור מארנונה כבניין שהרי הפטור שלפי סעיף 330 אינו מוגבל בזמן. באשר לקביעות ועדת הערר ובית-המשפט לגבי יחידות אלה בעניין תוקפו של ההסכם, פרשנותו, מה נכלל בו ומה לא נכלל בו - צודקת המבקשת כי מדובר בקביעות שנעשו בחוסר סמכות. כפי שהוסבר לעיל סמכותה של ועדת הערר מוגבלת לעניינים הקבועים בסעיף 3(א) לחוק הערר. השאלות שעניינן הסכם הפשרה שקיבל תוקף של פסק-דין נמצאות מחוץ לאותם נושאים שבסמכות ועדת הערר וממילא מחוץ לסמכותו של בית-המשפט לעניינים מינהליים בשבתו כערכאת ערעור על החלטות ועדת הערר (ראו: בר"ם 7153/06 מנהל הארנונה במועצה המקומית כפר שמריהו נ' מועדון נווה אביב (כפר שמריהו בע"מ, פורסם באתר נבו (19.10.2006); בר"ם 9817/06 וינברג נ' מנהל הארנונה - עיריית תל-אביב, פורסם באתר נבו 8.01.2007)). על-כן, קביעות ועדת הערר כי נוכח תקנת הציבור ודוקטרינת ההשתחררות מהתחייבות שלטונית תשוחרר המשיבה החל מיום 01.01.2005 "מהכבלים שהטיל עלי(ה) ההסכם" מבוטלות ולמעשה גם המשיבה ציינה כי אין לקביעות אלה כל נפקות. בדומה, גם קביעות בית-המשפט בשאלה האם קיים בין הצדדים הסכם שקיבל תוקף של פסק-דין המתייחס לחיובים שלאחר 01.01.2001 והאם המכתב מיום 03.05.2001 הוא חלק מההסכם מבוטלות (המשיבה דווקא הודתה בפנינו שהמכתב אכן מהווה נספח להסכם הפשרה). בהמשך ישיר לכך אין מקום כי נכריע בטענת המבקשת כי בין הצדדים הסכם שקיבל תוקף של פסק-דין וכי המשיבה רשאית להשתחרר ממנו רק באמצעות "תקיפה ישירה". שהרי, עניין זה כאמור אינו בסמכות ועדת הערר ואין להכריע בו במסגרת בבקשת רשות ערעור על החלטותיה. אם סבורה המבקשת כי המשיבה נוהגת בביזיון כלפי פסק-הדין שנתן תוקף להסכם הפשרה או כי אינה פועלת לפי פסק-דין או הסכם כאמור יכולה היא לפנות לערכאה המוסמכת בהליך המתאים (ראו, למשל, עע"ם 5640/04 מקורות חברת מים בע"מ נ' מועצה אזורית לכיש, פורסם באתר נבו (05.09.2005); והשוו בר"ם 8312/07 הסוכנות היהודית נ' עיריית טבריה, פורסם באתר נבו (21.05.2009) שעסק בהשתחררות מהסכם שלא קיבל תוקף של פסק-דין). כמובן שאיננו מביעים כל עמדה לגבי תוצאות הליכים מעין אלו, ככל שהצדדים ינקטו בהם, וטענות הצדדים בהקשר זה שמורות להם כולן. יחד-עם-זאת, נאמר כי טוב יעשו הצדדים אם יבואו ביניהם בדברים ויגיעו להסכמות שימנעו הליכים נוספים.

35. הערעור מתקבל איפוא במובן הבא: באשר ל- 2 היחידות המשיבה תקבל החלטה חדשה לאחר שתאפשר למבקשת להשלים ראיות וטענות בעניין; באשר ל- 5 היחידות הנותרות, הן ייהנו מפטור לפי סעיף 330 וקביעות ועדת הערר ובית-המשפט בעניין הסכם הפשרה שקיבל תוקף של פסק-דין מבוטלות. ההוצאות ושכר הטרחה שנפסקו בבית-המשפט המחוזי מבוטלים והמשיבה תשלם למבקשת שכר טרחת עו"ד בסך 20,000 ש"ח והוצאות.
בר"ם 7261/07

36. המבקש הוא, בין היתר, הבעלים של שתי יחידות דיור. הגישה ליחידות הדיור היתה אפשרית באמצעות גרם מדרגות שנהרס על-פי צו הריסה שהוציאה העיריה ובעקבות כך גם נאטמו היחידות. במשך כשנתיים (2003/4) העניקה המשיבה למבקש פטור על-פי סעיף 330 לפקודת העיריות ואולם כאשר הוגשה בקשה להמשיך ולפטור את הנכס הודיעה העיריה כי הפטור שניתן מבוטל. ערר המבקש כנגד החלטה זו נדחה וכך גם ערעורו המינהלי.

37. בבקשת רשות הערעור עמד המבקש על טענות בעניין סעיף 330 לפקודת העיריות ואין צורך לחזור על הדברים. המבקש הוסיף כי בעניינו מאחר שניתן כבר פטור לפי סעיף 330 בשנים קודמות ובהיעדר שינוי נסיבות אין להגביל את הפטור בזמן ומכל מקום הנטל להצדיק את ביטול הפטור מוטל על המשיבה.

38. העיריה הסבירה בכתב התשובה שלפנינו כי הפטור בוטל "בעקבות שינוי המצב המשפטי על-פיו ניתנו פסקי-דין בהם נקבע כי פטור בגין נכס לא ראוי לשימוש על-פי סעיף 330 לפקודת העיריות הינו פטור קצוב בזמן, וכן בעקבות התחזקות המגמה בפסיקה לפרשנות סעיף זה על דרך הצמצום תוך היעזרות במבחן הכלכלי" (פסקה 13 לתשובה).

39. מעניין לציין כי פסק-הדין עליו הסתמכה המשיבה בהחלטה שלא להמשיך את הפטור שניתן למבקש (ראו נספח ב' לתיק מוצגי המשיבה) הוא פסק-דין שניתן בעניינה עוד בשנת 1998 דהיינו עוד הרבה לפני שהעניקה למבקש פטור בשנים 2003 ו- 2004 כך שקשה להבין על איזה "שינוי" משפטי מדברת המשיבה. במכתב זה גם נטען כי כדי ליהנות מהפטור שלפי סעיף 330 יש צורך שהנזק יגרם כתוצאה מאירוע חד-פעמי כגון שריפה או הריסה ובצדק לא חזרה המשיבה על עמדה זו לפנינו (ראו פסקה 52 לתשובה). המבקש הגיש כאמור ערר על החלטת המשיבה ובכתב התשובה לערר טענה המשיבה כי "כאשר ניתן להפוך את הנכס כך שיהיה ראוי לשימוש, בעלות סבירה, לא יראו בנכס כבלתי-ראוי לשימוש ולא יינתן פטור מארנונה". נוכח האמור לעיל דינה של טענה זו להדחות. הנה-כי-כן, נקודת המוצא של המשיבה היא כי נכסי המבקש אינם ראויים לשימוש ולכן ניתן לנכס בעבר פטור לפי סעיף 330. המשיבה ביקשה לשלול את הפטור אלא שכל הטעמים שהביאו את המשיבה לעשות כן כפי שפורטו לעיל לאו טעמים הם ובנסיבות אלה החלטת המשיבה אינה יכולה לשיטתי לעמוד. יש לציין כי ב"דוח ממצאי ביקורת חוץ" מטעם המשיבה מיום 14.02.2005 נכתב כי "בביקורת במקום נמצא כי שתי היחידות לא ניתן לעלות אליהן היות והמדרגות ליחידות נהרסו לא נמצא שינוי מביקורות קודמות". על-כן, מסקנתי היא כי המבקש ייהנה מפטור גם בגין שנות המס נשוא ההליכים שלפנינו. ודוק: מאחר שבעניינו של המבקש לא הובאו טעמים שלעניין לשלילת הפטור ממילא לא נדרשת הכרעה בשאלה האם ללא שינוי בנתונים העובדתיים רשאית היתה המשיבה לבטל את הפטור ועל מי נטל ההוכחה בנסיבות שכאלה (השוו בר"ם 7298/06 מוסה נ' מנהל הארנונה של עיריית רחובות, פורסם באתר נבו (28.09.2006)).

40. הערעור מתקבל איפוא במובן זה שהמבקש ייהנה מפטור גם בגין שנות המס נשוא ההליכים שלפנינו. ההוצאות ושכר הטרחה שנפסקו בבית-המשפט המחוזי מבוטלים והמשיבה תשלם למבקש שכר-טרחת עו"ד בסך 20,000 ש"ח והוצאות.
בר"ם 10313/07

41. המבקש רכש את הנכס נשוא ההליכים בשנת 2005. מדובר בדירה בבניין שנבנה לפני עשרות שנים. המבקש ביקש פטור מארנונה על-פי סעיף 330. הוא טען כי הוא משפץ את הנכס לבדו. העיריה דחתה את בקשת המבקש והודיעה לו ביום 06.10.2005 כי "מבדיקה שנערכה על-ידי שמאי מטעמנו באשר למצב הנכס עולה כי שווי הנכס במצב שמיש הינו 29,000$ ועלות השיפוץ הינה 10,000$, מכאן כי המדובר בכ- 34% בלבד משווי הנכס. לאור האמור לעיל, ישנה כדאיות כלכלית לשיפוץ הנכס ולפיכך נדחית בקשתך לפטור". המבקש ערר כנגד החלטה זו. בשלב הערר שינתה המשיבה את עמדתה והסכימה למעשה למתן פטור נוכח הצורך בשיפוץ הנכס אך ביקשה מוועדת הערר להגביל את הפטור בזמן כדי "לעודד" את המבקש לסיים את השיפוץ תוך זמן סביר.

42. בפרוטוקול הדיון מיום 07.06.2006 בפני ועדת הערר מציינת ב"כ המשיבה מפורשות כי "בנכס מבוצעים שיפוצים רציניים, שכוללים התקנת ריצוף, הסדרת מערכות החשמל והמים, התקנת דלתות, חלונות" (נספח א' לתשובת המשיבה, עמ' 4, שורות 17-15) ואולם כי "הנוהל בעיריית חיפה בכל הנוגע לסעיף 330 עניינו יישום המבחן הכלכלי" (שם, עמ' 5, שורה 1). ב"כ העיריה שבה וציינה כי היא אינה חולקת על מצב הדירה (שם, בעמ' 8, שורות 18-17) וכי היא מוכנה שינתן פטור לתקופה "שבמהלכה, לכל הדעות, אפשר להתחיל ולסיים (ה)שיפוצים" (שם, בעמ' 12, שורות 26-25). המבקש דחה את ההצעה לפטור מוגבל בזמן וציין כי הוא מבצע את כל עבודות השיפוץ בעצמו ולכן הזמן שמציעה העיריה אין בו די. המבקש הוסיף כי בינתיים מאחר שאין הוא מיוצג נאלץ הוא גם להפסיק את עבודות השיפוץ כדי לנהל בעצמו את ההליכים נגד העיריה.

43. מאחר שכאמור מלכתחילה לא היתה מוכנה העיריה להעניק את הפטור שלפי סעיף 330 התקבל עררו של המבקש אך זאת באופן חלקי בלבד. ועדת הערר קבעה בהחלטתה מיום 07.05.2007 כי "אין מחלוקת אמיתית בין הצדדים באשר למצבו הפיזי של הנכס, וכי הנכס במצבו דהיום לא שמיש". ועדת הערר גם הסתמכה על חוות-דעת של שמאי מטעם המשיבה שציין כי "המצב הפנימי של הדירה הרוס וללא קירות מחיצה. הטיח מתקלף, קיימת קורת בטון עם פלדת זיון חשופה. הדירה ללא מטבח, ללא אסלה וללא מקלחת, קיימת דלת כניסה מעץ. אין חלונות". נוכח הסכמת המשיבה לפני ועדת הערר בכל זאת להעניק פטור קבעה ועדת הערר כי כל שנותר לה להכריע "הינו בשאלת פרק הזמן בו זכאי העורר (ל)פטור מתשלום ארנונה בגין הנכס" וכי בעניין זה מקובלת עליה "עמדתה של המשיבה ולפיה יש להגביל את הפטור בזמן". על-כן החליטה הוועדה "לקבל הערר בחלקו, וליתן (למבקש) פטור מתשלום ארנונה בגין הנכס כשהוא מוגבל לפרק זמן סביר בנסיבות העניין, וזאת (...) עד ליום 30.08.2007".

44. על החלטה זו הגיש המבקש ערעור מינהלי שכאמור נדחה. בית-המשפט כפי שצוטט בראשית הדברים אימץ את עמדת המשיבה לפיה יש לבדוק כדאיות כלכלית בשיפוץ הבניין בטרם מתן פטור שלפי סעיף 330 וקבע כי "אין די בהיותו של הנכס לא ראוי לשימוש". כמו-כן, אימץ בית-המשפט את דעתה של המשיבה כי ניתן להגביל את משך זמן הפטור. בית-המשפט הוסיף וקבע כי חלק מעבודות השיפוץ המתוכננות אינן רק כדי להפוך את הנכס לראוי לשימוש אלא גם כדי לשדרגו. בית-המשפט אף ציין כי "רק משום (שהמבקש) בחר לשפץ את המבנה בעצמו במשך זמן כה רב ובצורה כה מקיפה ולהפסיק את עבודות השיפוץ לשם ניהול ההליכים משפטיים שבחר לנהל מול המשיבה. אין להעניק (למבקש) 'פרס' בצורת פטור מתשלום ארנונה כאשר (המבקש) נמנע בכוונה מהמשך השיפוץ במטרה לנהל הליכים משפטיים להשגת הפטור".

45. על פסק-דין זה הוגשה בקשת רשות הערעור שלפנינו. טענות הצדדים בעניין סעיף 330 כבר הוזכרו והוכרעו. אכן, אין לקבל את עמדת המשיבה שהתקבלה בבית-משפט קמא לפיה "הנוהל בעיריית חיפה בכל הנוגע לסעיף 330 עניינו יישום המבחן הכלכלי". המבחן הכלכלי כאמור לעיל נדחה ואין לפעול על-פיו בבחינת התקיימות תנאי סעיף 330. כמו-כן, נדחתה עמדת המשיבה לפיה יש להגביל את הפטור בזמן. כל עוד הבניין נמצא במצב שהוא אינו ראוי לשימוש ("ניזק במידה שאי-אפשר לשבת בו") אין לשלול את הפטור יהא משכו אשר יהא. על-פי קביעת ועדת הערר אין ספק עוד כי מבחינה עובדתית בניינו של המבקש (לפחות ביום 07.05.2007) לא היה ראוי לשימוש. בכל הנוגע לסעיף 330 העובדה שהמבקש עורך את השיפוץ בעצמו, ולפרקים אף אינו ממשיך את השיפוץ, אינה יכולה להיות לו לרועץ - כל עוד הבניין נותר במצב שהוא אינו ראוי לשימוש. משכך, כל עוד בניינו של המבקש נותר במצב שהוא אינו ראוי לשימוש ייהנה המבקש מהפטור שלפי סעיף 330. באשר לקביעות בית-המשפט כי חלק מהעבודות נועדו ל"שדרוג" הנכס והן מעבר להבאתו למצב שמיש: בעניין זה נוכח קביעת ועדת הערר בדבר מצבו הנוכחי של הנכס אין מחלוקת כי המבקש טרם הגיע לאותו חלק של שיפוץ "עודף". לכן, השאלות בהקשר זה הן מוקדמות ותיאורטיות ואין מקום כי נכריע בהן. במילים אחרות, אין מקום כבר בשלב זה כאשר אין מחלוקת כי הבניין לא ראוי לשימוש לשלול את הפטור רק מן הטעם שהמבקש מעוניין לערוך בעתיד גם שיפוצים "עודפים" בנוסף לאותם שיפוצים שיהפכו את הבניין לראוי לשימוש. מכל מקום, ככל שתסבור המשיבה כי הסתיימו אותן עבודות שהביאו את הנכס למצב שהוא ראוי לשימוש והחלו עבודות השדרוג ה"עודפות" רשאית היא לפעול כחוכמתה וטענות הצדדים בעניין שמורות להם.

46. הערעור מתקבל איפוא במובן זה שהמבקש ימשיך ליהנות מהפטור שלפי סעיף 330 ללא הגבלת זמן כל עוד בניינו אינו ראוי לשימוש. ההוצאות ושכר הטרחה שנפסקו בבית-המשפט המחוזי מבוטלים והמשיבה תשלם למבקש הוצאות בסך 10,000 ש"ח.

סוף דבר
מהטעמים המפורטים לעיל אציע לחבריי לקבל את הערעורים שלפנינו כאמור בפסקאות 35, 40 ו- 46. הוצאות ושכר טרחה ישולמו על-ידי המשיבות כאמור באותן פסקאות."

3. חובת משלוח הודעה - סעיף 325 לפקודת העיריות
לפי הדין המבקש פטור מארנונה בשל מבנה שלא יצלח לשימוש צריך לעמוד בשלוש דרישות:
האחת, משלוח הודעה בכתב על מצב הנכס;
השניה, לשכנע שמצב הנכס הוא כזה שלא ניתן לעשות בו שימוש ;
שלישית, שלא נעשה בנכס שימוש כלשהו.

משלוח הודעה הוא עובדה שאינה נתונה במחלוקת. לעניין שני הרכיבים הנוספים , נטל השכנוע רובץ לפתחו של המחזיק בנכס שמבקש פטור {עמ"ן (ת"א) 114/05 מנהל הארנונה בעת"א נ' חברת עדן יפו, פורסם באתר נבו (26.12.05)}. על-פי ההלכה הפסוקה, תכלית ההסדר הקבוע בסעיפים 325 ו-326 לפקודת העיריות היא להקל את הנטל המוטל על העיריה לגבות את המס, מתוך הכרה בכך שהטלת נטל של בדיקה אקטיבית באשר לזהותו של המחזיק בכל נכס ונכס, הינה גזירה שהרשויות המקומיות לא תוכלנה לעמוד בה.

ב- בר"ם 867/06 {דור אנרגיה (1988) בע"מ נ' עיריית חיפה, פורסם באתר נבו (17.04.08)}, שהוא פסק-הדין המנחה בסוגית חבות מחזיק שלא מסר הודעת חדילה לחובות כלפי הרשות, הפנה בית-המשפט הנכבד גם לבר"ם 1962/06 שלמה כהן נ' מנהלת הארנונה בעירית חיפה, פורסם באתר נבו), מפי כב' הנשיאה נאור, כדלקמן:

"העיקרון הבסיסי של חיובי האנונה הוא שהחיוב יושת על המחזיק בנכס (סעיף 8 לחוק ההסדרים). תכליתו של סעיף 325 לפקודת העיריות הינה להעביר את נטלההודעה על שינוי החזקה אל המחזיק העוזב. הוראה זו נועדה להקל על הרשות לגבות את מיסי הארנונה בלא שתידרש לעקוב בעצמה אחר השינויים בחזקה."

כן ראו ע"א 1982/97 צדוק נ' עירית תל-אביב, פורסם באתר נבו (30.05.99); בסעיף 7 לפסק-הדין. המובא גם הוא ב- בר"ם 867/06 הנ"ל.

"במילים אחרות פקודת העיריות קובעת בסעיף 325, כי המחזיק בפועל מסתכן בכך שהעיריה תוכל להמשיך ולתבוע ממנו את חוב הארנונה גם לאחר שיחדל מהחזקתו, אלא-אם-כן יודיע לה בכתב כי חדל להחזיק בכנס. בכך בקשה הפקודה להעביר את נטל הבדיקה והעדכון מצד החזקות בנכסים השונים מכתפיה של העיריה אל כתפיו של המחזיק.

ההיגיון שבהעברת נטל זה ברור שכן היקף הנכסים השונים המצויין בתחומי העיריה הינו עצום והשינויים במצב ההחזקות של נכסים אלה מתרחשים חדשות לבקרים. במצב דברים זה, אין העיריה מסוגלת, מטבע הדברים, לעדכן את רישומיה באשר לשינויים אלה, באמצעות מקורות ומשאבים עצמיים הפירוש לפיו מטילה הוראת סעיף 325 לפקודת העיריות על המחזיקים את הנטל להודיע לעיריה על התרחשותם של שינויים כאמור, הינו, איפוא, פירוש סביר, הגיוני ומחוייב המציאות, וכמוהו גם הגישה לפיה כל עוד לא הודיע המחזיק על השינוי, תהא העיריה רשאית להמשיך ברצף הגביה של הארנונה על-פי הרישום הקיים."
{כן ראו אהרון נמדר דיני מיסים (מיסוי מקרקעין) (מהדורה שניה תשנ"ב), 415, בסעיף 26}

לעניין תכליתו של ההסדר הקבוע בסעיף 325 לפקודה, ראו בסעיף 27 לפסק-הדין, המפנה להנריק רוסטוביץ' בספרו ארנונה עירונית, ספר ראשון, 276, (מהדורה חמישית, רונית כהן, כספי ושגיב חנין עורכים התשס"א). וכן בסעיף 30 ל- בר"ם 867/06, מפ' כב' השופט דנציגר, לעניין הצידוק שבהיצמדות לתכלית החקיקה באופן דווקני, באופן שמקום בו לא נשלחה הודעה בכתב, ימשיך הנישום הרשום לשאת בארנונה עד למתן הודעה כאמור, וככל שקיים בעלים או מחזיק "שנהנה מההפקר" בתקופת הזמן שבה לא הודיע הבעלים או המחזיק הקודם על ההעברה, הרי שהפתרון של הנושים הוא במישור היחסים שבינו לבין הבעלים או המחזיק החדש, ולא במישור היחסים מול העיריה.

בעניין דור אנרגיה נחלקו הדעות לעניין חובת ההגינות השלטונית, מקום שקיימת לעיריה ידיעה פוזיטיבית שלא הגיעה לה דרך הודעה בכתב, או עצימת עיניים מוחלטת תוך התעלמות מנתונים הזועקים כי עליה לבדוק באופן אקטיבי אם חל שינוי בבעלות. לדעת כב' השופט דנציגר וכב' השופטת ארבל, יתכנו מקרים מעין אלו, מכוח חובת ההגינות המוטלת על העיריה כרשות, לעומת-זאת, השופטת פרוקצ'יה סבורה כי חובתו של האזרח הינה אבסולוטית, מאחר ומדובר בנטל שאינו כבד מנשיאה מצד האזרח, ומצד שני - נועד הוא לפטור את הרשות מביצוע מעקב משלה ולהגשים אינטרס ציבורי הכרוך בהקלת הגביה של ארנונה, המשרתת את צורכי הכלל, ולחסוך כספי ציבור הנדרשים לצורך ניהול מערך מעקב אחר השינויים בזהות המחזיקים בנכסים בתחומי הרשות המקומית. לעניין זה מפנה כב' השופטת פרוקצ'יה ע"א 739/89 מוכקשווילי נ' עירית ת"א פ"ד מה(3), 769 בפסקה 6. ול- בר"ם 1008/06 טרכנטונגוט נ' מנהל הארנונה של עירית ת"א, פורסם באתר נבו (2006) (פסקה 8), {ת"א (יר') 12665-11-13 יעקב יחיאל אמסטר נ' עיריית ירושלים, תק-של 2016(1), 12734 (17.03.2016)}.

4. דוגמאות ותקדימים
א. נכס ניזוק במידה שאי-אפשר לשבת בו
ב- עמ"נ (חי') 39774-01-16 {משחטת גרוס נ' עיריית קריית אתא, תק-מח 2016(2), 9637 (05.05.2016)} נקבע:
"המחלוקת בין הצדדים נוגעת לשאלת מצבו של הנכס נשוא הערעור והאם במועדים הרלבנטיים לערעור הנכס "ניזוק במידה שאי-אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו".
בעניין זה, טענו המערערים, כי עיון בתמונות שהוצגו לוועדת הערר מלמד כאלף עדים, כי הנכס נשוא הערעור ניזוק במידה שאי-אפשר לשבת בו ולמעשה המערערים לא יושבים בו החל מיום 01.04.12.
מנגד סבורים המשיבים, כי המערערים לא הביאו כל ראיה אובייקטיבית, לפיה הנכס אינו שמיש ולטענתם על-מנת לקבל את הפטור מתשלום ארנונה מכוח סעיף 330 לפקודת העיריות, על המערערים היה להגיש חוות-דעת שתומכת בטענותיהם לעניין מצבו של הנכס.

19. במחלוקת שנתגלעה בין הצדדים לעניין מצבו של הנכס, מקובלת עלי עמדתם של המערערים. בעניין זה סבורני, כי די לעיין בתמונות שהוגשו לעיון ועדת הערר על-ידי הצדדים, על-מנת להיווכח, כי הנכס אכן ניזוק במידה שאי-אפשר לשבת בו.
עיון בתמונות, מעלה כאמור באופן מובהק, כי מצבו הפיזי של הנכס הינו בכי רע, באופן, שאדם סביר לא היה עושה בו שימוש. בעניין זה אפנה אף לדברי עו"ד גרוסמן ב"כ המשיבים בפני ועדת הערר, אשר נאמרו במסגרת פרוטוקול הדיון בערר מיום 17.06.15, שם ציין עו"ד גרוסמן, כי התמונות שהוגשו לעיון ועדת הערר שיקפו הלכה למעשה את מצב הנכס בפועל.
בנוסף, אין גם מחלוקת על כך, כפי שקבעה ועדת הערר בהחלטתה, כי החל מיום 01.04.12 לא נעשה שימוש על-ידי המערערים בנכס.

20. בנסיבות אלה, בשים-לב למראה התמונות שהוגשו לעיון ועדת הערר ובית-המשפט, לאור צו הסגירה שניתן למקום, בין היתר לנוכח מצבו הפיזי, ומשמיאנו המשיבים לבדוק את מצב הנכס בזמן אמת, באמצעות סיור במקום, וזאת עד למועד הדיון בערר בשנת 2015, אף שפנייה לעיריה בעניין נעשתה על-ידי המערערים עוד בשנת 2013, עם הגשת הבקשה לקבלת פטור מתשלום ארנונה מכוח סעיף 330 לפקודת העיריות, סבורני, כי הנכס נשוא הערעור עומד בתנאי סעיף 330 לפקודת העיריות באופן שמזכה את מחזיקיו בפטור מתשלום ארנונה בגינו.
אוסיף ואציין, כי אין מקום לזקוף לחובת המערערים את אי-הגשת חוות-הדעת בתמיכה לטענותיהם ביחס למצבו של הנכס, שכן, ממקרא סעיף 330 לפקודת העיריות, לא נמצא, כי הסעיף מטיל חובה על מבקש פטור מתשלום ארנונה להגיש חוות-דעת בנושא.

כמו-כן בניגוד לדברים שנקבעו בהחלטת ועדת הערר ולפיהם, לא ניתן מכוח התמונות לזהות את הנכס, בפועל, עלה מדברי עו"ד גרוסמן מיום 17.06.15 (פרוטוקול הדיון שנערך בפני ועדת הערר), כי המשיבים אינם חולקים על כך, כי התמונות שהוצגו בפני ועדת הערר, הן התמונות של הנכס, והן אף משקפות את מצב הנכס לאשורו.
זאת ועוד, גם בפסיקה נקבע, כי במקרים בהם מבוקש פטור מתשלום ארנונה מכוח סעיף 330 לפקודת העיריות, אין צורך בהגשת חוות-דעת להוכחת מצב הנכס וניתן להסתפק בתמונות המעידות על מצבו ההרוס של הנכס. ראה: עמ"נ (חי') 15324-10-15 אורי ברוק נ' עיריית חיפה, פורסם באתר נבו (22.01.16).

21. בטרם סיום אעיר, כי לצד הטענה כי הנכס במצבו הינו שמיש, נטען על-ידי המשיבים בהרחבה, כי יש באפשרות המערערים להשמיש את הנכס בעלות כספית סבירה. סבורני, כי טענות המשיבים בעניין זה אינן יכולות לדור בכפיפה אחת. יתר-על-כן, עצם העובדה, כי המשיבים מעלים את הטענה כי ניתן להשמיש את הנכס, מעידה כשלעצמה, כי הנכס במצבו אינו שמיש במובן הוראת סעיף 330 לפקודת העיריות.

22. בהינתן כל האמור, הגעתי למסקנה, כי שגתה ועדת הערר בדחותה את הערר שהגישו המערערים, שכן, ממכלול הראיות שהונחו על-ידי המערערים בפני מנהל הארנונה, ועדת הערר ובפני בית-המשפט עלה כי הנכס נשוא הערעור הוא "נכס שניזוק במידה כזו שלא ניתן להשתמש בו- כאמור בסעיף 330 לפקודת העיריות, ובהתאם כי הנכס ראוי לפטור. לאור המסקנה שהתקבלה, התייתר, איפוא, הצורך לדון בשאלת סיווג הנכס לצרכי תשלום ארנונה.

סוף דבר

23. סיכומו-של-דבר, הערעור מתקבל. החלטת ועדת הערר מתבטלת, באופן שהנכס נשוא הערעור יופטר מחיוב בארנונה, בהתאם לסעיף 330 לפקודת העיריות.

24. המשיבים יישאו בהוצאות המערערים ובהוצאות שכר טרחת בא כוחם, בסכום כולל של 15,000 ש"ח. סכום זה יישא הפרשי ריבית והצמדה מהיום ועד למועד התשלום בפועל."

ב. מצבו של הנכס
ב- עמ"נ (חי') 15324-10-15 {אורי ברוק נ' עיריית חיפה, תק-מח 2016(1), 10257 (22.01.2016)} נקבע:

"41. השאלה העיקרית במחלוקת היא שאלת מצבו של הנכס נשוא העתירה והאם במועדים הרלבנטיים לעתירה הוא "ניזוק במידה שאי-אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו".

42. כפי ששני הצדדים הרחיבו וציטטו מפסק-דין המגרש המוצלח, המבחן הקובע בעניין זה הוא "המבחן האובייקטיבי" ולא "המבחן ההנדסי", כפי שטוען ב"כ המשיב בתגובה לעתירה.

43. לצרכי הכרעה די לי לעיין בתמונות שהגיש העותר, ומהן ניתן להסיק באופן שלא משתמע לשתי פנים כי הנכס "ניזוק במידה שאי-אפשר לשבת בו" (כאשר המשיבה אינה חולקת על כך שבפועל במועדים הרלבנטיים לא ישבו בו).

44. כפי שנראה בבירור בתמונות חלק גדול מהמרצפות בדירה שבור ומפורק לחלוטין, התקרה האקוסטית מסוכנת ויש להחליפה, חוטי החשמל תולים גלויים מהקירות, החלונות שבורים והדירה לא מחוברת לרשת החשמל ורשת המים (כאשר שמישות הצנרת של מערכות אלה כלל לא נבדקה).

45. במצב דברים זה קביעתו של השמאי מטעם המערער, לפיה במצבו הנכס לא ראוי לשימוש נראית לי המסקנה היחידה המוצדקת בנסיבות העניין והעובדה שבחוות-הדעת נבחנה שאלה זו "מבחינה כלכלית", כפי שנדרש על-ידי העיריה עובר לפסק-דין המגרש המוצלח, לא מאיינת את האמור בחוות-דעת זאת, באשר לעובדה שמבחינה אובייקטיבית הדירה אינה ראויה לשימוש.

46. אציין כי גם המומחה מטעם המשיבה אינו מהנדס אלא שמאי והמבחן בו נקט, ואשר מנחה את העיריה בהתאם להנחיות היועץ המשפטי שלה , כאבן בוחן למתן הפטור לסעיף 330 לפקודת העיריות, מהוה בעיקרו "מבחן כלכלי" שנפסל בפסק-דין המגרש המוצלח, למרות שהשמאי לא נקב בעלות העבודות אלא רק בעלות היחסית של סוג העבודות שנבחן, יחסית לכל העבודות הנדרשות לבניית הנכס.

בהנחיות היועץ המשפטי של העיריה, שהוצאו לאחר פסק-דין המגרש המוצלח, נאמר כי: "בחינת הזכאות לפטור תיעשה תוך בדיקת מבנה הנכס בלבד והערכה הנדסית של מידת הנזק שנגרמה לו. התוצאה שתתקבל .מבחינה זו תיתן את היחס שבין הבניין במצבו הנוכחי לבין מצבו כתקין". ועוד נאמר שם כי "מובהר כי היעדרם של רכיבים חיוניים בנכס, שניתן להתקינם ו/או לתקנם בהליך פשוט וקצר ובעלות נמוכה יחסית, לא יקמו כל זכאות לפטור וזאת אף אם לא ניתן, זמני, בשל היעדרם , לעשות שימוש בנכס. כך, למשל, היעדר דלת הדירה, לא קינה פטור חרף העובדה שכי אין חולק כי בהיעדר דלת אי-אפשר לגור בדירה".
אני סבורה כי המבחן שנקבע הוא כלכלי טהור, כאשר מובן, והדבר נאמר במפורש בפסק-הדין במגרש המוצלח, כי יש לבחון "אם היא מיועדת ועשויה לשמש בפועל למגורים מבחינה פיסית, דהיינו, מבחינת המבנה ומבחינת הימצאותם של מתקנים המצויים בדרך-כלל בדירות מגורים והחיוניים לשם שימוש רגיל וסביר...".

47. עיון בתמונות מעלה כי הנכס אינו יכול במצבו לשמש למגורים, ואף לא לכל מטרה אחרת והמבחן הקובע הוא כאמור: מה מצבו הנוכחי של הבניין ולא מהו הסכום שיש להשקיע כדי "להוציאו" ממצבו הנוכחי והאם סכום זה הוא "סביר".

48. בהנחיות הנ"ל הוסיף וקבע היועץ המשפטי של העיריה כי "במקרים שאינם מובהקים תעשה בדיקה הנדסית של הנכס באמצעות מהנדס בניין או שמאי מקרקעין בעל רקע הנדסי (להלן: "המומחה"). הבדיקה ההנדסית תיעשה ביחס לטבלאות המצויות בנספחים א/1-א/4 (מגורים, מסחר, תעשיה ומלאכה ואחסנה). הטבלאות הוכנו כל בסיס נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (מדד מחירי תשומה בבניה למגורים לפי פרקי הבניה - טבלה 4.2) ...ביחס לכל מרכיב של הבניין, כמפורט בטבלה, המומחה יתאר, בנפרד, את מצב אותו מרכיב מילולית וייתן לו ציון באחוזים מתוך האחוז המקסימלי הקבוע בטבלה (להלן: "הציונים"). סיכום סה"כ הציונים של חלקי הבניין השונים יהיה הציון ההנדסי הכולל של הבניין. מידת הנזק של הבניין תהיה על-כן ההופכי לציונו ההנדסי. נכס שציונו ההנדסי הכולל גדול מ- 60% ייחשב כנכס שאינו הרוס ו/או ניזוק במידה המקימה את זכאותו לפטור.

48. הנה-כי-כן - בקובעו מבחן שכזה, מתעלם היועץ המשפטי של העירה מהקביעה לפיה מדובר ב"מבחן אובייקטיבי". אעיר כי על-פי "טבלת הציונים" שצורפה לנוהל נכס בו לא בוצעו כלל "עבודות גמר" ייחשב כנכס שאינו זכאי לפטור, מאחר ו"הציון" היחסי שלו מכלל העבודות הוא 30% בלבד, בעוד שברור כי נכס שלא הושלמו בו עבודות גמר אינו ראוי לשימוש, אלא-אם-כן הושלמו עבודות הגמר (ברי כי גם טופס 4, המאשר את השימוש של הנכס לייעודו לא יינתן לנכס כל עוד לא הושלמו בו עבודות הגמר).

49. ועוד אציין כי בהמשך לטבלה בה מפורט הציון לעבודות מופיע כנספח גם נספח ממחירון דקל לעבודות בניה לשנת 2009 ובו מפורטת בטבלה "התפלגות ההוצאות לבניה למגורים, לפי פרטי הבניה", כאשר הטבלה ערוכה לפי "סקר 2003 במחירי ינואר 2004". העובדה שהיועץ המשפטי של העיריה השתמש ב"ציון" במקום ב"עלות" - אין בה כדי להפוך את המבחן שקבע למבחן הנדסי והמבחן שננקט הוא "כלכלי" טהור - שנפסל בפסק-דין המגרש המוצלח.

50. ולעצם חוות-דעת המומחה מטעם העיריה : ראשית - חוות-הדעת נערכה על-ידי מר מרדכי זייד, אשר כפי שמופיע לצד שמו הוא "שמאי מקרקעין מוסמך" ולא מצויין כי הוא מהנדס בניין.
בתיאור המצב הפיזי של הנכס הוא מציין למשל כי:
"שלד המבנה נראה תקין, למעט אזורים בהם נראה ברזל הזיון חשוף כתוצאה מרטיבות ונשירת טיח
הקירות והמחיצות בין החדרים במצב תקין, הנמכות תקרה במצב לא ראוי לשימוש ויש להחליפן...
מערכת אינטלציה קיימת תקינה, שירותים וכיור תקינים (ישנים) קיימים ברזים. חשמל - קיימת תשתית מערכת חשמל נראית תקינה, יש חיווט ורכיבי חשמל, לוח חשמל תקין."

51. השמאי זייד, כמומחה מטעם העיריה, היה אמור לעשות חוות-דעת אובייקטיבית, על-פי שיקול-דעתו, ואולם חוות-דעתו נערכה על-סמך הקריטריונים שקבע היועץ המשפטי של העיריה ובחוות-הדעת הוא לא התייחס לשאלה המהותית - האם הנכס נהרס במידה שלא ניתן להשתמש בו, אלא רק מציין את הציון הכללי ("66%) ומעיר כי "בהתאם לנוהל הנ"ל, נכס אשר ציונו הכללי גדול מ- 60% ייחשב כנכס שאינו הרוס ו/או ניזוק במידה המקימה את זכאותו לפטור".

52. בהיעדר קביעה "אובייקטיבית", כפי שנדרש בפסק-דין המגרש המוצלח, אלא קביעה "הנדסית" בלבד - היה על ועדת הערר לקבוע, לכל היותר, כי לא עמדו בפניה כל חוות-דעת שהן.

53. אמנם גם ועדת הערר קבעה כי ניתן לקבוע את מצבו של הנכס על-סמך התמונות בלבד, גם ללא חוות-הדעת, ומדובר בקביעה עובדתית בה אין דרכה של ערכאת הערעור להתערב, ואולם מאחר ומדובר במראה עינים, ולוועדת הערר אין כל עדיפות בקביעתה על פני ערכאת הערעור, לאחר שלא ערכה ביקור פיסי בנכס - אני סבורה, כאמור, כי אין לקבל קביעתה זו.

54. ודוק: ועדת הערר ביססה את קביעתה על העובדה שבתמונות נראה ש"שוברו מספר חלונות - עובדה שהביאה ל"השארת עקבות" של יונים בדירה ולכלוך בלתי-נסבל בה ולצורך להחליף את השטיחים מקיר אל קיר אשר שימשו אות המשרדים ששכנו בדירה ...כמו גם הצורך לשפץ את הדירה ולהחליף בה קרמיקה ו/או להוסיף לה מתקנים אשר יכולים להכשירה ולהשמיש אותה לדירה כארונות מטבח ו/או התקנת אביזרי אמבטיה ו/או שירותים" אך לקביעתה "אין בהם כדי להצביע כי הדירה היתה מלכתחילה בלתי-ראויה לכל שימוש שהוא".

55. ועדת הערר גם מוסיפה כי היא מקבלת את ממצאי השמאי מטעם המערער לפיה הדירה ברמת תחזוקה ירודה ביותר "ויש צורך בשיפוצה היסודי הכולל החלפת הריצוף, אינסטלציה, ניקיון וטיפול בקני יונים, החלפת התקרה האקוסטית, תאורה, תיקון חלונות ומסגרותיהם וכן שיפוצם של חדר המדרגות והכניסה לבניין, על-מנת להשמיש את הדירה לדירות מגורים והשכרתן של אותן דירות". בהמשך קובעת ועדת הערר כי מקובלת עליה הקביעה בפסק-הדין המגרש המוצלח לפיה "אין לומר כי כל בניין מוזנח הוא בהכרח בניין בלתי-ראוי לשימוש ומקובל עלי כי הנזק בו עוסק סעיף 330 הוא נזק משמעותי" וכי מדובר במבחן אובייקטיבי, אך בפועל אין בהחלטתה כל התייחסות לשאלה האם הנזק בנכס הספציפי נשוא הערר הוא משמעותי אם לא (כפי שגם השמאי מטעם העיריה לא התייחס לשאלה זו בהיבט "האובייקטיבי" אלא בהיבט ההנדסי בלבד).

56. ויוער כי גם ב"כ המשיבה בעיקרי הטיעון לא טען כי "הנכס אינו במצב שבו הוא נהרס עד שאי-אפשר לעשות בו שימוש" אלא הוסיף את המילים "מבחינה הנדסית".

57. לאור המכלול, לרבות האמור בחוות-הדעת, אני קובעת כי הנכס נשוא הערעור הוא "נכס שניזוק במידה כזו שלא ניתן להשתמש בו - כאמור בסעיף 330 לפקודת העיריות" וכי הנכס ראוי לפטור לתקופה הרלבנטית.

58. באשר לתקופת הרלבנטית - הרי שהמערער הגיש בקשה לפטור את הנכס מתשלום ארנונה עוד בשנת 2009. העובדה שהמערער קיבל תשובה לבקשתו רק בשנת 2011 וכי המשיב ציין בתגובתו כי מדובר בהשגה לשנת 2011, אינה הופכת את ההשגה להשגה לשנה זו בלבד וככל שהתשובה לבקשה לפטור היתה מתקבלת סמוך לאחר הגשתה וניתן היה להשיג עליה במועד - ברי כי הפטור היה חל עד שהמערער היה מבצע עבודות שיפוץ שהיו מביאות את הנכס למצב בר שימוש.

59. לפיכך - אני דוחה את הטענה כי מדובר בהשגה על שנה ספציפית בלבד, טענה שאפילו לא הועלתה על-ידי המשיבה אלא ביוזמת ועדת הערר.

60. באשר לתגובת ב"כ המשיבה לפיה הדיון בערר "לא עוכב באופן חריג "הרי שהיטיב ב"כ המשיבה לעשות כאשר הוסיף כי הדבר "יחסית לשמיעתם של עררים אחרים". עובדה זו, כמובן, אינה הופכת את הדיון בערר לסביר במועד שנקבע לדיון - 3 שנים לאחר הגשת הערר, והעיכוב בדיון גם גרם לכך שלא היה ניתן לבדוק את מצבו של הנכס על-ידי ועדת הערר לאחר שכבר נמכר ושופץ (וראה פסק-דינו של כב' השופט זמיר ב- בג"צ 6300/93 המכון להכשרת טוענות בית-דין נ' השר לענייני דתות, פ"ד מח(4), 44 (1994) על חובת הרשות המינהלית להפעיל סמכותה תוך זמן סבירה לפי נסיבות העניין).

61. באשר לטענת ב"כ המשיבה כי הנכס נמכר ולאחר מכן הוחל שימוש בו, הרי שלא הובאה כל ראיה בעניין זה, כאשר מול טענת ב"כ המשיבה טען המערער כי כל הבניין עבר שיפוץ יסודי טרם שהוחל בשימוש בו, ולפיכך הדבר אינו יכול לשמש ראיה כי הנכס היה ראוי לשימוש, כפי שטען ב"כ המשיבה.

62. מכל האמור - אני מקבלת את הערעור, מבטלת את החלטת ועדת הערר, וקובעת כי המערער זכאי לפטור מארנוהנ, בהתאם לסעיף 330 לפקודת העיריות, ביחס לדירה נשוא הערעור, לתקופה מאז שנת 2009 ועד מכירתה ."

ג. אמות המבחן לקביעת מבנה שלא יצלח לשימוש
ב- עמ"נ (ת"א) 46146-02-13 {ליאורה מיכקשוילי נ' עיריית תל-אביב, תק-מח 2015(4), 3908(2015)} נדונה השאלה האם מחזיק של בניין שנהרס או ניזוק במידה שלא ניתן לשבת בו ואין יושבים בו {להלן: "מבנה, או "נכס"}, ("שלא יצלח לשימוש"), זכאי לפטור מחובת תשלום ארנונה עירונית {סעיף 330 של פקודת העיריות (נוסח חדש) (להלן: "פקודת העיריות")}.

מהן אמות המבחן לקביעת מבנה שלא יצלח לשימוש? האם אמות המבחן מתקיימות במי מהמבנים מושאי העתירה ומהן מגבלות ההתערבות של בית-המשפט לעניינים מינהליים בהחלטת ועדת הערר לענייני ארנונה בנקודה זו.

המערערים, החזיקו בשורה ארוכה של נכסים בתל אביב אשר היו מיועדים לשימור.

על המבנים הללו קיימים הגבלות בינוי חמורות המצריכות השקעות כספיות גדולות. על-כן מהלכי השיקום של נכסים אלה והכשרתם לייעוד הנושא הכנסה בצדו {כגון השכרה למגורים, למשרדים, הסעדה, מלונאות וכיוצא בזה} התנהלו לאיטם.

חלק מן הנכסים הושכרו עד לשנת 2008 לתכליות שונות. חלק מן הנכסים עמדו בשמימונם עת ארוכה עד להגשת ערעור זה וייתכן שמעבר לערעור.

המערערים הגישו למנהל הארנונה של עיריית תל אביב {להלן: "העיריה"} הודעות בכתב על כך שנכסיהם לא יצלחו לשימוש ושלפיכך יש לפטור את הנכסים הללו מחובת תשלום ארנונה לתקופות מסויימות בהתאם לפקודת העיריות.

מנהל הארנונה קיבל את בקשת המערערים בעניין מקצת הנכסים בלבד.

אשר-על-כן הגישו מחזיקי הנכסים מספר עררים לוועדת הערר לענייני ארנונה שליד עיריית תל אביב {להלן: "ועדת הערר"}.

ועדת הערר החליטה שלעניין חלק מן הנכסים העוררים עמדו בנטלם להוכיח שאלה מבנים שלא יצלחו לשימוש. לעניין יתר הנכסים לא הוכחה זכאות לפטור.

הערעור כוון כנגד חלק ההחלטה שדחה את הבקשה לפטור וכנגד הקביעה שמועד תחילת הפטור הוא יום הגשת ההודעה ולא היום הראשון של השנה שבה הוגשה ההודעה.

בפסק-דין "המגרש המוצלח" {בר"מ 5711/06 חברת המגרש המוצלח בע"מ נ' עיריית תל-אביב-יפו - מנהל הארנונה, פורסם באתר נבו (30.12.09)} נקבע שהמבחן להחלת הוראת הפטור על מבנה שלא יצלח לישיבה הוא מבחן פיזי-אובייקטיבי של האדם הסביר.

המערערים טענו כי ועדת הערר אמנם זיהתה כהלכה את המבחן אך לא יישמה אותו כראוי. בשלושה שגתה הוועדה. ראשית בכך שמצב הנכסים כפי שתואר בסיכומי המערערים והוכח בראיות מוליך בעליל למסקנה שהנכסים לא יצלחו לכל שימוש.

המערערים לא הבינו כיצד ניתן להתעלם מתמונות המשקפות, מבנים הרוסים ומוזנחים, שאין בהם חלונות דלתות וריצוף, חסרי כלים סניטריים וחיבור למים ולחשמל.

עוד הוסיפו המערערים כי הוועדה אמנם העידה על עצמה שעיינה עיין היטב בחומר הראיות הרב ובדברי הצדדים אך לא פירטה בהחלטתה דבר מתוך הראיות הללו ולא נימקה מדוע היא דוחה, הלכה למעשה את הגלום בראיות.

בנוסף טענו המערערים כי חובתה של הוועדה היתה לערוך סיור בנכסים כדי להתרשם מהם וממצבם באורח בלתי-אמצעי; בבחינת "כשאראנו - אכירונו" אי-אפשר להכיר מבלי לראות {בר"מ 6966/12 נצב"א אחזקות 1995 בע"מ נ' מנהל הארנונה בעיריית טירת הכרמל, פורסם באתר נבו (20.01.13)}.

בנסיבות אלה המערערים טענו כי ברור כי יש לבית-המשפט שלערעור סמכות התערבות בממצאי הוועדה.
המערערים טענו גם כי הוועדה שגתה בכך שכן לאור הלכת המגרש המוצלח גם נכסים שאינם מסוכנים עשויים להיות בלתי-ניתנים לשימוש.

המשיבה טענה כי תחילת הפטור היא מיום שבו נמסרה הודעה בכתב לעיריה שהבניין שעליו משתלמת ארנונה נהרס או ניזק במידה שאי-אפשר לשבת בו ואין יושבים בו {סעיף 330 לפקודת העיריות}.

המשיבה הוסיפה כי המערערים שלחו הודעות בכתב לעניין רוב הנכסים ביום 29.04.08 ומיום זה צריך לחול הפטור, כאשר בהתאמה יחול הפטור על נכסים אחרים מיום משלוח ההודעות ביחס אליהם.

לאחר שנת 2000 במשך שנים, עד לשנת 2008 נדרשו המחזיקים לשלם ארנונה בגין אותם נכסים ועל-כן המציאות שקדמה לשנת 2008 היא שהנכסים נחשבו כנכסים לא פטורים.

המשיבה טענה כי אם עלה רצון מלפני המחזיקים לגרום לטירת הנכסים מארנונה היה עליהם לשלוח הודעה מתאימה לעיריה ולצפות לכך שהפטור יחל מיום משלוח ההודעה.

המשיבה טענה כי נקודת המוצא היא שנכס שלא יצלח לשימוש הוא נכס שנהרס או ניזוק באופן כה חמור ומשמעותי עד כי לא ניתן לעשות בו שימוש לצורך חוקי כלשהו. הזנחה בלבד של הנכס אינה מצדיקה פטור.

העיריה טענה גם נטל השכנוע רובץ לפתחו של המחזיק בנכס שמבקש פטור והמערערים לא עמדו בנטלם.

העיריה טענה כי המערערים ניסו לגלגל את הנטל לפתחה של המשיבה בעיקר בהקשר לטענה שהעיריה לא בדקה את מצב מערכות המים, החשמל והביוב בחלק מן הנכסים. בגדרו של נטל השכנוע מוטלת על המערערים החובה להביא ראיות בעניין מצב מערכות התשתית הללו. אין זו חובתה של העיריה.

המשיבה טענה שהמערערים לא הרימו את נטל השכנוע בעניין היות המבנים בלתי-שמישים.

בית-המשפט מצא כי קביעת המחוקק ברורה והיא משמיעה שתחילת הפטור עשויה להיות בכל מועד שהוא על פני שנת המס ואין מקום להחילה לאחור אל ראשית השנה.

בית-המשפט מצא לכך טעם כפול, מאחר וראשית ההודעה כשהיא לעצמה אינה מוכיחה את מצב הנכס לפני מועד מסירת ההודעה. ממילא אין מקום להקנות פטור לתקופה שבה אין הוכחה למצב המצדיק פטור.

שנית, אפילו נלוותה להודעה גם הצהרה על מצב הנכס עובר להודעה, ככל הנראה המחוקק ראה לפטור את הרשות מן הצורך להתמודד עם המציאות שקדמה להודעה.

אין כל משמעות לכך שכ- 13 שנים קודם לכן נמסרה הודעה על מצב הנכסים.

שכן במהלך השנים שולמה ארנונה כדין ועל-כן ההנחה היא שזו שיקפה מציאות שלא הצדיקה פטור.

אשר-על-כן, בית-המשפט דחה את הערר בשאלת מועד הפטור.

לעניין נכס שלא יצלח לשימוש - אמת המבחן ונטל השכנוע, בית-המשפט קבע כי בעקבות פסק-דין המגרש המוצלח, הכל מסכימים שקביעה בדבר היותו של מבנה בלתי-ראוי לשימוש וככזה פטור מתשלום ארנונה עירונית צריכה להתבסס על ראיות שמסברות את הדעת בדבר אי-השמישות.

סבר הדעת יושג על-פי ראיות שמשכנעות שהנכס נהרס או ניזוק באופן כזה שלא ניתן לשבת בו ולא ניתן לעשות בו שימוש חוקי כלשהו.

המבחנים של "תועלת כלכלית" ו "השקעה סבירה" אינם קשורים לצורך זה.

בית-המשפט סבר כי נכס שלא ניתן להשתמש בו בשל נזק קל שניתן לתקנו כמעט על אתר והעלות של התיקון קטנה, לא יחשב לנכס שאינו ניתן לשימוש.

בית-המשפט הבהיר כי נטל השכנוע בעניין אי-שמישות הנכס חל על מבקש הפטור. המחזיק בנכס שמבקש פטור הוא בחזקת "המוציא מחברו", עליו הראיה.

עיון בהודעת הערעור הראה כי המערערים חולקים על מסקנות ועדת הערר ללא ירידה לפרטים.

בית-המשפט קבע כי לאחר עיון מדוקדק בהחלטת ועדת הערר ובטיעון המפורט של שני הצדדים לפני הגיע לכלל מסקנה שהחלטת הוועדה מבוססת היטב.
בית-המשפט קבע כי אין מקום להשגה לפני ערכאת ערעור בעניין מידת הפירוט של ההנמקה של הערכאה הראשונה. הדברים אמורים במיוחד כאשר הערעור סב על החלטת גורם מעין שיפוטי שאיננו כפוף לכללי ראיות נוקשים.

בית-המשפט מצא שוועדת הערר פירטה את מסקנותיה די והותר.

לעניין מצב הנכסים, בית-המשפט גרס כי בעניין כגון זה יש מידה לא מבוטלת של חשיבות למראה עיניים, אך למרות זאת, הביקור במקום איננו הכרחי ולא קיימת כל אסמכתא לתמוך בה חובת סיור לכאורה.

ספק אם ועדת הערר יכולה לקיים רמת פעילות סבירה אם יכפה עליה לסייר בכל נכס ונכס.

בנסיבות אלה בית-המשפט לא מצא פגם דיוני בתהליך הסקת המסקנה של וועדת הערר.

בית-המשפט לא סבר שבעניין דנן עליו להתערב במסקנות ועדת הערר.

הדבר מבוסס הן על סבירות מסקנות ועדת הערר והן על כך שלוועדה היתה התרשמות ישירה מן העדים ויכולת טובה יותר להתרשם מן הראיות התומכות.

התערבות של ערכאת ערעור תהיה רק כאשר מסקנות הגורם הדיוני נראות בלתי-סבירות על פניהן או שנופל בהן פגם של אי-תקינות אחר.

לעניין מבנים לשימור בית-המשפט קבע כי המערערים הצביעו לפניו על הקושי וההשקעה המרובה הנדרשת כדי לשפץ ולהכשיר לייעודם מבנים לשימור.

הדבר ברור וכיוון שלציבור ולעיריה כמייצגת של הציבור יש עניין גדול בשיפוץ המבנים בהתאם לכללי השימור הנוקשים, שמא אפשר להקל עם בעלי הנכסים על-ידי הגמשה מבחני הפטור מתשלום ארנונה.

בית-המשפט הסביר כי יש בדברים אלו הגיון אך אינו יכול לפטור את המחזיקים מתשלום חובה בלי שיהיה לכך עיגון בדין.

התמיכה וההקלה בבעלים של נכסים לשימור מוסדרות בחוקי התכנון והבניה ובתכניות השימור ובית-המשפט העיר כי אינו יכול להוסיף או לגרוע מכך.

סיכומו-של-דבר, בית-המשפט דחה את הערעור על כל חלקיו. בית-המשפט לא מצא מקום לחייב את המערערים בהוצאות.

בהמשך לפסק-הדין המינהלי, הגישו המערערים ערעור גם לבית-המשפט העליון {בר"מ 7747/15 ליאורה מיכקשוילי נ' מנהל הארנונה, עיריית תל אביב, פורסם באתר נבו (06.12.15)} וגם שם נדחתה בקשת המערערים מכיוןן שלפי בית-המשפט העליון, אמת-המידה למתן רשות לערער על פסק-דין של בית-המשפט לעניינים מינהליים שדן בהחלטות של ועדת הערר לענייני ארנונה, בשאלות שהן יישומיות באופיין, היא מצמצמת {בר"מ 3811/14 עו"ד ישראל כלוף נ' מנהל הארנונה בעיריית תל אביב, פורסם באתר נבו (05.03.15); בר"מ 8737/14 עיד מסלמאני נ' מנהל הארנונה בעיריית ירושלים, פורסם באתר נבו (11.02.15)} והמקרה הנדון אינו בא בגדרי אמת-מידה זו.

ד. נכסי עמיגור
ב- בר"מ 2253/15 {עיריית נתיבות נ' עמיגור ניהול נכסים בע"מ, תק-על 2015(2), 11620 (14.06.2015)} נקבע:

"1. לפני בקשת רשות ערעור על פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי בבאר שבע בשבתו כבית-משפט לעניינים מינהליים מיום 22.02.2015 (עמ"נ 27352-05-14, הנשיא י' אלון). בפסק-הדין התקבל ערעור שהגישה המשיבה על החלטתה של ועדת הערר לענייני ארנונה שליד עיריית נתיבות (להלן: "ועדת הערר") מיום 19.08.2009 בשני עררים שהוגשו על-ידי המשיבה (ערר 7/05 וערר 2/04).
רקע והליכים קודמים

2. עמיגור ניהול נכסים בע"מ, המשיבה, היא חברת בת של הסוכנות היהודית העוסקת במתן פתרונות דיור במקומות שונים בישראל, ובהם בנתיבות. בשנים 2004 ו- 2005 המשיבה הגישה לוועדת הערר שני עררים אשר נגעו לחיובה בארנונה על-ידי המבקשת, עיריית נתיבות (להלן: "העיריה"), בגין שניים מהנכסים שבהם החזיקה בתחומים המוניציפליים של נתיבות. בין הצדדים הושגה הסכמה דיונית לפיה "החלטת ועדת הערר תחול ביחס לשנים 2005-1998", הסכמה שרלוונטית לאחד מן העררים כמפורט להלן.

3. המבנה ברחוב אלפסי - ערר אחד (ערר 7/05) עסק במבנה המגורים הממוקם ברחוב אלפסי בנתיבות (להלן: "מבנה אלפסי"), אשר המשיבה נהגה להשכיר את הדירות בו לזכאי דיור ציבורי. המבנה כלל 24 דירות, ובמהלך השנים נמכרו שלוש מהן לדיירים ששכרו אותן. יתר הדירות נותרו בידי המשיבה. בדצמבר 2001, לבקשת העיריה, הורה בית-משפט השלום בבאר שבע (ת"פ 3178/02, השופט י' שפסר) לבעלי הדירות במבנה אלפסי לפנותו, לאחר שמהנדסי העיריה מצאו כי הוא מסוכן ולכן אין מוצא מהריסתו. בהמשך לכך, המשיבה הביאה לפינוי מלא של הדירות אשר היו בבעלותה. פינויים של שלושת הדיירים הנוספים, שהזכויות בדירות הועברו להם, ארך יותר זמן, אך בסופו-של-דבר אף הם פונו, והמבנה נהרס בשנת 2007. המחלוקת בין הצדדים נסבה על התקופה שלאחר השלמת פינוי הדירות שהזכויות בהן נותרו בידי המשיבה ועד אשר פונו הדירות האחרות, בשים-לב לאמור בסעיף 330 לפקודת העיריות (נוסח חדש) (להלן: "פקודת העיריות"). סעיף זה מקנה למחזיק בבניין ש"נהרס... או שניזוק במידה שאי-אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו" פטור מתשלום ארנונה (בתנאים המפורטים שם). ועדת הערר קבעה בעניין זה כי על-פי פרשנותו הנכונה של הסעיף, כל עוד הבניין לא פונה במלואו ממילא המשיבה אינה זכאית לפטור מתשלום ארנונה. ועדת הערר הוסיפה וקבעה כי המשיבה לא הוכיחה שהבניין ניזוק באופן שאינו ניתן לריפוי על-ידי השקעה סבירה (כנדרש על-פי "המבחן הכלכלי" שאוזכר באותה עת בפסיקתם של בתי-המשפט המחוזיים), ולכן העיריה היתה רשאית לחייב את המשיבה בתשלום ארנונה בגין הדירות שבבעלותה, אף-על-פי שהיו ריקות.

4. בית האבות - הערר השני (ערר 2/04) עסק בשומת הארנונה שנסבה על בית אבות בבעלותה של המשיבה, אשר כולל 75 יחידות דיור הנמצא גם הוא בנתיבות (להלן: "בית האבות"). המשיבה השיגה בפני העיריה על שומת הארנונה שנעשתה לה בגין בית האבות, וטענה כי יש לחלק את תעריף הארנונה בין 75 יחידות הדיור שבו ובהמשך לכך לסווג אותן בהתאם לתעריף "מגורים" (ולא כ"קרקע תפוסה"). כמו-כן, המשיבה טענה כי יש לייחס את השטחים הפתוחים בבית האבות ליחידות הדיור השונות, כך שכל אחת מהן תיחשב כבעלת "גינה" הצמודה לאותה היחידה. ועדת הערר קבעה בעניין זה כי אמנם יש להבחין בין יחידות המגורים והשטחים הנלווים להן, אשר אותם יש לסווג בהתאם לסיווג "מגורים", לבין החלקים האחרים של הנכס אשר יסווגו בהתאם למהותם. עם-זאת, ועדת הערר דחתה את הבקשה לשייך את השטחים הפתוחים בבית האבות ליחידות המגורים, וקבעה כי הקרקע כולה תסווג כ"קרקע תפוסה" ותחוייב בהתאם לתעריף שנקבע לכך מדי שנה, למעט יחידות המגורים עצמן. לעניין מועד התחולה של הסיווג החדש ועדת הערר קבעה כי יש להחיל את הסיווג החדש החל מחודש ינואר 2005 בלבד, אך גם ציינה שבהתאם להסדר הדיוני שהוסכם בין הצדדים, החלטתה תחול ביחס לשנים 2005-1998.

5. בית-המשפט המחוזי קיבל את הערעורים שהגישה המשיבה בשני העניינים. בכל הנוגע למבנה ברחוב אלפסי בית-המשפט המחוזי עמד על כך שמאז שוועדת הערר נתנה את החלטתה, ניתן בר"ם 5711/06 חברת המגרש המוצלח בע"מ נ' עיריית תל-אביב-יפו - מנהל הארנונה, פורסם באתר נבו (30.12.2009) (להלן: "עניין המגרש המוצלח"), שבו נקבע כי לצורך בחינת הזכאות לפטור הקבוע בסעיף 330 לפקודת העיריות אין להידרש ל"מבחן הכלכלי" כאמת-המידה לבחינת מצבו של המבנה, אלא שיש לבחון את מצבו של המבנה כפי שהוא בפועל. כמו-כן, בית-המשפט המחוזי קבע כי אין בעובדה ששלושה דיירים סירבו לפנות את ביתם כדי לחייב את המשיבה בתשלום ארנונה בגין הדירות, שאותן היא פינתה לדרישתה של העיריה. בכל הנוגע לבית האבות, המשיבה פנתה לבית-המשפט המחוזי בבקשה שיורה ליישם את החלטתה של ועדת הערר כך ששינוי הסיווג יחול החל משנת 1998 ועד לשנת 2009, ואילו העיריה טענה כי המשיבה שוגה בפרשנותה להחלטתה של ועדת הערר, ולמעשה היא מורה על שינוי הסיווג החל משנת 2005 בלבד. בית-המשפט המחוזי קבע שוועדת הערר התעלמה שלא בצדק, ובלא נימוק, מן ההסדר הדיוני שנקבע בין הצדדים ועל-כן יש להחיל את הסיווג החל משנת 1998. בנוסף, באשר לסיווג הקרקע בבית האבות נקבע כי סיווג כל הקרקע מלבד יחידות הדיור כ"תפוסה", בלא שהדבר נתמך בממצא עובדתי כלשהו, אינו יכול לעמוד. לפיכך, בית-המשפט המחוזי הורה להשיב את הדיון לוועדת הערר בעניין זה בלבד, לשם עריכת ההבחנות הנדרשות בין החלקים השונים של השטח.
בקשת רשות הערעור

6. העיריה טוענת כי יש לתת לה רשות ערעור, בשל הטעויות הקשות שנפלו, לשיטתה, בפסק-דינו של בית-המשפט המחוזי. באשר למבנה אלפסי העיריה טוענת כי פרשנותו הראויה של סעיף 330 לפקודת העיריות היא סוגיה עקרונית בעלת חשיבות כללית. לטענתה, סעיף 330 לפקודת העיריות דורש כתנאי לפטור מארנונה כי הבניין נשוא הבקשה לא יהיה מיושב, ולכן פרשנותו של בית-המשפט המחוזי את סעיף החוק שגויה ומהווה תקדים משפטי שאין להסכים לו. בכל הנוגע לבית האבות, העיריה טוענת כי המשיבה כלל לא ערערה על קביעתה של ועדת הערר לעניין מועד התחולה של ההוראה לשנות את סיווג הקרקע, ולא ביקשה בעניין זה כל סעד. לטענת העיריה, כל שביקשה המשיבה מבית-המשפט המחוזי היה להורות על יישום החלטתה של ועדת הערר, ולמעשה החלטה זו קבעה כי יש להחיל את שינוי הסיווג משנת 2005 בלבד. העיריה סבורה כי החלטתו של בית-המשפט המחוזי להקדים את מועד הסיווג מעבר לאמור בהחלטתה של וועדת הערר ניתנה מבלי שניתנה לה הזדמנות לטעון בעניין ולפיכך ההחלטה גרמה לה עיוות דין חמור.
דיון והכרעה

7. לאחר ששקלתי את הדברים הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות, וזאת אף מבלי להידרש לתגובתה של המשיבה.

8. הלכה היא כי רשות ערעור ב"גלגול שלישי" תינתן רק במקום שבו מתעוררת שאלה כללית ועקרונית החורגת מעניינם הקונקרטי של הצדדים או כאשר עולה חשש לעיוות דין חמור (ראו: רע"א 103/82‏ חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור בע"מ, פ''ד לו(3), 123 (1982)). בנוסף לכך, בית-משפט זה כבר עמד פעמים רבות על כך ששאלות מתחום הארנונה שהן יישומיות באופיין אינן מקימות עילה למתן רשות ערעור בגלגול שלישי (ראו: בר"ם 1114/14 יוסף נ' עיריית באר שבע, פורסם באתר נבו (13.4.2014), פסקה 13), ובאופן ספציפי נקבע כי שאלת סיווגו של נכס לצורך הטלת ארנונה אינה מקימה, ככלל, עילה למתן רשות ערעור "בגלגול שלישי" אלא-אם-כן נוצר דפוס של פסיקות סותרות בבתי-המשפט דלמטה או כאשר מתעוררת שאלה משפטית החורגת מעניינם הישיר של הצדדים למחלוקת (ראו: בר"ם 1295/12 נורקייט בע"מ נ' עיריית פתח תקוה, פורסם באתר נבו (‏12.3.2012), פסקה 7).

9. באשר לטענותיה של המבקשת בעניין מבנה אלפסי, הרי שרובן ככולן נוגעות לאופן יישום הדין בנסיבותיו הקונקרטיות של המקרה ולפרשנותו הנכונה של סעיף 330 לפקודת העיריות, אשר כבר נדונה בפסיקתו של בית-משפט זה תוך התייחסות לתכליתם של דיני הארנונה (ראו: עניין המגרש המוצלח, בפסקה 11). על-כן, גם אם שגה בית-המשפט המחוזי בהחלטתו, ואינני סבורה כך, הדבר אינו מעניק לעיריה זכות ערעור ב"גלגול שלישי" (ראו למשל: בע"ם 364/15 פלוני נ' פלוני, פורסם באתר נבו (05.03.2015), פסקה 12 וההפניות שם). בהקשר זה, ניתן להוסיף - גם אם למעלה מן הצורך - כי טענתה של העיריה לפיה יש לחייב את המשיבה בתשלום ארנונה אף-על-פי שלבקשתה שלה פינתה המשיבה את דירותיה במבנה מעוררת תמיהה. המשיבה פינתה את 21 הדירות שהיו בבעלותה לנוכח חוות-הדעת של מהנדס העיריה והוראתו של בית-משפט השלום לפנות את הנכס בהתאם לה. לא ניתן להלום כי בידה האחת העיריה תפנה דיירים מבתיהם - ובצדק רב, בשים-לב לסכנה שבמבנה - אך בידה האחרת תחייבם בארנונה בגין אותו הנכס שמהם פונו על ידה, וזאת בשל סירובם של דיירים אחרים להתפנות מן הבניין. ההיתלות בטענה כי הבניין עודנו מיושב על-מנת שתוכל להוסיף ולגבות ארנונה מהמשיבה, אשר פעלה כפי שנדרש ממנה, עשויה אף לעלות כדי הפרה של חובת ההגינות המוטלת על העיריה כרשות מינהלית (ראו: דפנה ברק-ארז משפט מינהלי, כרך א', 285-284 (2010)). למעשה, אילו היתה מתקבלת טענתה של העיריה הרי לכאורה אף פלישה בלתי-חוקית לאחת הדירות, לאחר שהבניין פונה, היתה מובילה למסקנה כי הוא עדיין תפוס בחלקו. האבסורד שבכך בולט על פני הדברים.

10. גם טענותיה של העיריה בכל הנוגע לסיווג הקרקע בבית האבות אינן מצדיקות הענקתה של רשות ערעור. כאמור לעיל, קבלתן של בקשות רשות ערעור המעלות שאלות יישומיות מתחום הארנונה, כדוגמת אופן סיווגה של קרקע, תיעשה במקרים חריגים. אמנם, פגיעה בזכות הטיעון של צד עשויה להקים באופן עקרוני חשש לעיוות דין המצדיק מתן רשות ערעור, וזאת אף ב"גלגול שלישי" (ראו והשוו: עע"מ 9682/06 עיריית ראשון לציון נ' בנק הפועלים בע"מ, פורסם באתר נבו (13.07.2008), פסקה 19). אולם, אינני סבורה כי במקרה שבפני העיריה הצביעה על פגיעה מסוג זה. בכתב הערעור שהגישה המשיבה היא ביקשה כי בית-המשפט המחוזי יורה לעיריה ליישם את החלטתה של ועדת הערר, תוך התייחסות לכך שהעיריה לא שינתה את סיווג הארנונה לשנים שבין 1998 ועד 2009, השנה שבה ההחלטה ניתנה. העיריה סברה כי בקשתה זו של המשיבה נבעה מטעות בהבנת האמור בהחלטת ועדת הערר. אולם, היא היתה מודעת לכך שזוהי מהות הבקשה ואף מצאה לנכון להתייחס לכך בכתבי טענותיה בפני בית-המשפט המחוזי. ככל שהעיריה בחרה שלא להרחיב בעניין זה הרי שאין לה להלין אלא על עצמה.

11. סוף דבר: הבקשה נדחית. בנסיבות העניין ומשלא נתבקשה תשובה, אין צו להוצאות."

ה. הסכם פשרה ומצב הנכס

ב- עמ"נ (חי') 28963-12-14{ אמות השקעות בע"מ נ' מנהל הארנונה של עיריית חיפה, תק-מח 2015(2), 12897 (03.05.2015)} נקבע:

"לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ואת המסמכים שהוגשו לעיוני הגעתי למסקנה כי יש לדחות את הערעור מהטעם שלא נפל בהחלטת ועדת הערר פגם המצדיק התערבות.
סעיף 330 לפקודה, שעניינו בפטור מארנונה לנכס שנהרס או ניזוק (בנוסח אשר היה בתוקף בזמנים הרלוונטיים למחלוקת בין הצדדים), קובע כך:
"נהרס בניין שמשתלמת עליו ארנונה לפי הוראות הפקודה, או שניזוק במידה שאי-אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, ימסור מחזיק הבניין לעיריה הודעה על כך בכתב, ועם מסירת ההודעה לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים; אין האמור גורע מחבותו של מחזיק בשיעורי הארנונה שהגיע זמן פרעונם לפני מסירת ההודעה."
בסעיף זה נקבעו שלושה תנאים לצורך מתן פטור מארנונה: האחד, נהרס בניין או שניזק במידה שאי-אפשר לשבת בו; השני, שאין יושבים בבניין; השלישי, מסירת הודעה בכתב על כך לעיריה. המחלוקת בענייננו היא בשאלת התקיימותו של התנאי הראשון.

ב- בר"ם 5711/06 חברת המגרש המוצלח בע"מ נ' עיריית תל-אביב-יפו - מנהל הארנונה, פורסם באתר נבו (30.12.09) נדרש בית-המשפט העליון לשאלה מתי יהיה המחזיק בנכס פטור מתשלום ארנונה, כאשר הנכס שברשותו ניזוק "במידה שאי-אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו", במשמעות סעיף 330 לפקודה. בעניין המגרש המוצלח נפסק כי המבחן הקובע הוא מבחן אובייקטיבי, אשר בגדרו די בכך שהבניין אינו ראוי לשימוש ואין יושבים בו. הודגש כי לא כל בניין מוזנח הוא בניין בלתי-ראוי לשימוש, וכי הנזק שבו עוסק סעיף 330 הוא נזק משמעותי. השאלה איננה כיצד רואה הנישום את הבניין באופן סובייקטיבי, ואין די בכך שהוא יטען כי הבניין ניזוק במידה שאי-אפשר לשבת בו. השאלה האם הבניין ראוי לשימוש אם לאו, צריכה להיות מוכרעת באופן אובייקטיבי, לפי מבחן השכל הישר. עוד נקבע כי אין מקום להוספת תנאים נוספים ולכן בוטל מבחן הכדאיות הכלכלית שהיה מוכר בפסיקה קודמת. נקבע כי השאלה היא מה מצבו הנוכחי של הבניין ולא מהו הסכום שיש להשקיע כדי להוציאו ממצבו הנוכחי והאם זה סכום סביר. כן נקבע כי הנסיבות שבשלן הגיע הבניין למצבו הנוכחי אינן מעלות ואינן מורידות. די בכך שהבניין כעת אינו ראוי לשימוש. עוד נקבע כי גם אם בניין אינו ראוי לשימוש לצרכי מגורים, אין לומר כי בהכרח ייהנה מפטור. כדי להיכנס בגדרי הפטור הבניין צריך להיות ניזוק במידה שאי-אפשר לשבת בו לכל סיווג חוקי שהוא לגבי הבניין. הנטל להוכיח את תנאי הפטור מוטל על כתפי הנישום.

כאמור, בענייננו ועדת הערר קבעה בהחלטתה כי לאחר קריאת חוות-הדעת שהוגשה מטעם המערערת ועיון בתמונות שצורפו לה, לא שוכנעה הוועדה כי מצבו של הנכס מצדיק פטור מארנונה לפי סעיף 330. נקבע כי חווה"ד היתה קצרה ולא הפרידה בין שלושת הנכסים והתייחסה אל כל המבנה כאל מיקשה אחת. בנוסף, בחווה"ד אין תיאור של מצבה של כל קומה בפני עצמה, דבר המפחית משמעותית ממשקלה. נקבע בהחלטת ועדת הערר כי המומחה מטעם המערערת מציין חלונות שבורים, תריסים ישנים, היעדר דלתות, סדקים בקירות, אריחים ישנים ושחוקים ברצפה, אך אינו מציין פרטי מידע הכרחיים כגון בכמה אריחים מדובר, באיזו קומה הם ממוקמים. כך גם לגבי מערכות תקשורת וחשמל מציין המומחה שחלק מהשקעים נתלש מהקיר אך אינו מציין כמה והיכן. כאשר המומחה נשאל על-סמך מה קבע כי מערכות התקשורת והחשמל ישנות ואינן עובדות והאם בדק אותן, השיב "רואים". ועדת הערר קבעה כי ניתן לצפות ממומחה לתשובה מנומקת ומבוססת הרבה יותר. על-כן, קבעה ועדת הערר כי גם אם הנכס סבל מהזנחה ומצבו לא היה מהמשופרים, עדיין לא התרשמה הוועדה שהנכס היה הרוס או ניזוק במידה שלא ניתן לשבת בו. נקבע כי העוררת לא הצליחה להוכיח כי קיימת פגיעה בתשתיות הנכס או שיש בו ליקויים קונסטרוקטיביים.

באשר לעדותו של מר דותן, אשר שימש כמנהל הנכס מטעם המערערת, ואשר סיפר בתצהירו ובעדותו על מעשי ונדליזם בנכס, אשר כללו עקירת וגניבת כבלי חשמל וכו', קבעה ועדת הערר כי אין לעד הכשרה כמהנדס או שמאי ובכל מקרה אין בעדותו כדי להרים את הנטל המוטל על המערערת (העוררת שם).
בכל הנוגע לטענות המערערת כי העיריה לא שעתה לפניותיה להגיע לנכס ולעמוד על מצבו וטענות המשיב כי ניסיונות חוזרים ונשנים לתאם פיקוח בנכס לא עלו יפה בהיעדר שיתוף פעולה מטעם המערערת, קבעה ועדת הערר כי השאלה מדוע העיריה לא הגיעה לבדוק את הנכס לפני שנמכר אינה רלוונטית להכרעה במחלוקת ודי בכך שהמערערת לא עמדה בנטל ההוכחה המוטל עליה להוכיח כי הנכס ניזוק במידה המזכה בפטור מארנונה.

בנסיבות העניין, סבורני כי החלטת ועדת הערר הינה החלטה סבירה שלא נפל בה פגם המצדיק התערבות. מעיון בחוות-דעת המומחה שהוגשה מטעם המערערת, בפרוטוקול הדיון בפני ועדת הערר ובמסמכים השונים שהוצגו עולה כי המערערת אכן לא עמדה בנטל להוכיח כי הנכס ניזוק במידה המזכה בפטור. חוות-דעת המומחה אכן אינה מפורטת דיה ומסתמכת בעיקר על הנחות שהניח המומחה ולא בדיקות שערך. אמירות כמו "מהכניסה הראשית של הבניין רואים שהוא עזוב ולא ראוי לשימוש" או "בארונות התקשורת וגם כן מהקירות רואים שמערכות התקשורת והחשמל ישנים ולא תקינים צריך להחליף את כולם.." מצביעות על הנחות על-סמך מראה, בניגוד לבדיקה מקצועית של מומחה, כפי שניתן היה לצפות ממומחה שכותב חוות-דעת בנוגע למצבו של נכס שנטען שאינו ראוי לשימוש. כפי שציינה ועדת הערר, המומחה מטעם המערערת גם אינו מפרט באילו מהחדרים או הקומות של הבניין בעל 6 הקומות נמצאו הממצאים המפורטים בחוות-הדעת או בכמה חדרים נמצאו הממצאים ולכן לא ניתן לקבוע על-סמך חוות-הדעת ממצא כללי לגבי כל הבניין בעל 6 הומות וכל שלושת הנכסים המצוינים בשומת הארנונה.
הלכה היא כי התערבות בית-המשפט לעניינים מינהליים בהחלטת הרשות המינהלית המקצועית תהיה רק במקרים של חוסר סבירות קיצונית וביהמ"ש לא יחליף את שיקול-דעת הרשות המקצועית בשיקול-דעתו. ראו:

בג"צ 376/81 לוגסי נ' שר התקשורת, פ"ד לו(2), 449 (1981);
בג"צ 2324/91 התנועה למען איכות השלטון בישראל נ' המועצה הארצית לתכנון ובניה, משרד הפנים, פ"ד מה(3), 678 (1991);
בג"צ 2887/04 סלים אבו מדיגם נ' מינהל מקרקעי ישראל, פורסם באתר נבו (15.04.07);
בג"צ 4004/07 רימה טרונישבילי נ' משרד הבריאות, פורסם באתר נבו (19.07.07).

בנסיבות העניין, סבורני כי החלטת ועדת הערר הינה החלטה סבירה, המבוססת על שיקול-דעתה המקצועי ועל הראיות, כפי שהובאו בפניה. לא ניתן להסתמך על חוות-דעת המומחה מטעם המערערת על-מנת לקבוע כי הנכסים אינם ראויים לשימוש ואין בתצהיר מטעם מנהל הנכסים של המערערת כדי לסייע לעניין זה, שכן מדובר במתווך ולא במהנדס או שמאי.

באשר לטענת המערערת כי המשיב לא טרח לבצע בדיקה בנכס, יש לקבל את טענת המערערת כי היה על המשיב לנסות ולבצע בדיקה בנכס כבר בשנת 2009, כאשר המערערת העלתה את הטענה בעניין הפטור. המסמכים שהציג המשיב מעידים על ניסיונות לתאם בדיקה בנכס רק משנת 2011 ואילך וראוי היה שהמשיב יבצע את הבדיקה כבר בשנת 2009, או לכל הפחות ינסה לתאם בדיקה בנכס בשנת 2009 ולכך לא הובאה כל ראיה. המשיב אף ביסס החלטתו לדחיית פניית המערערת לקבלת פטור בשנת 2009 על ביקורת שנערכה בשנת 2006 על-ידי שמאי מטעם המשיב בנכס והדבר אינו ראוי. היה על המשיב לערוך ביקורת בנכס גם בשנת 2009 כאשר הוגשה הבקשה לקבלת הפטור על-ידי המערערת. עם-זאת, לא ניתן להתערב בהחלטת ועדת הערר לפיה לו היתה המערערת עומדת בנטל להוכיח טענתה, ולו ברמה לכאורית, היה בכך שהמשיב לא ביצע בדיקה בנכס ולא המציא ראיה נגדית מטעמו כדי לשמש לרעתו מאחר והנטל היה עובר לשכמו. אך בנסיבות העניין, כאשר המערערת לא עמדה בנטל המוטל עליה להוכיח טענתה לעניין הנזק המזכה בפטור, היעדר הביקורת של העיריה בנכס אינו מעלה ואינו מוריד.

יצויין גם כי המערערת טוענת כי הדיון בערר התעכב במשך שנים ולמרות שהערר הוגש בשנת 2009, הדיון וההחלטה הם משנת 2014. נטען כי לו היה מתקיים הדיון במועד מוקדם יותר, ניתן היה לברר את הטענות העובדתיות בצורה מוצלחת יותר. המשיב טוען כי הדחיות בקיום הדיון בערר נבעו בשל מחדלי המערערת והחלפת ייצוג. המערערת לא הציגה כל מסמך המעיד על הסיבה לדחיית הדיון בערר או על כך שהדיון בערר נדחה בשל התנהלות המשיב או ועדת הערר. מאידך, מפרוטוקול הדיון שהתקיים לפני ועדת הערר ביום 29.04.14 עולה כי יו"ר ועדת הערר מתייחס בתחילת הפרוטוקול לכך שהעוררת (המערערת כאן) הודיעה על הפסקת הייצוג וב"כ העוררת טוענת כי הלקוח בשעתו בחר להעביר את הטיפול בערר לעו"ד חלופי ולאחר מכן התיק חזר אליה. על-כן, נראה כי יש ממש בטענת המשיב כי הדחיות בקיום הדיון בערר נגרמו בעיקר בשל המערערת והחלפת ייצוגה. מכאן שהפגיעה באפשרות המערערת להוכיח טענותיה נגרמה בשל דחיות דיון שנגרמו עקב התנהלות המערערת. כאמור, לא הובאו בפני מסמכים התומכים בכך שהדחיות לא נגרמו בשל התנהלות המערערת ובנסיבות העניין, לאור האמור בפרוטוקול, התומך בטענת המשיב לעניין זה, יש לדחות גם טענת המערערת לעניין זה. כל זאת למרות שבהחלט היה מקום שהדיון וההחלטה בערר יתקיימו במועד מוקדם יותר ולא כחמש שנים לאחר הגשת הערר.

סיכום:

מכל הטעמים שפורטו אני קובע כי יש לדחות את הערעור. לא נפלו בהחלטת ועדת הערר פגם או אי-סבירות קיצונית המצדיקים את התערבותו של בית-המשפט."

ו. הנחה לבנייין חדש
ב- עמ"נ (ת"א) 56014-01-13 {ברוך סער נ' מנהל הארנונה בעיריית ת"א, תק-מח 2015(2), 1309 (05.04.2015)} נדון ערעור סירובו של מנהל הארנונה בעיריית תל אביב לאשר את בקשת המערער לפטור מארנונה בגדרה של "הנחה לבניין חדש". החלטת הסירוב נבחנה, פעם ופעמיים, בידי ועדת הערר לענייני ארנונה כללית בעיריית תל אביב (להלן: "ועדת הערר") ונדחתה בידה. כעת מובאות טענות המערער לפני בית-משפט זה ב"גלגול שני". נקבע:

"אני סבור שלא נפל פגם בהתנהלות ועדת הערר.
ועדת הערר בהרכב הקודם סיימה את תקופת כהונתה. לא היה מנוס מפני הבאת סוגיות הערר לפני הוועדה בהרכבה החדש. הוועדה בססה החלטותיה על ממצאי עובדה שנקבעו בידי קודמתה. היתה לה סמכות לעשות כן לפי שבית-המשפט במסגרת הערעור הקודם לא ראה לנכון להטיל על הוועדה מגבלות דיוניות כלשהן.
יתר-על-כן. ממצאי העובדה שנקבעו בידי הוועדה מבוססים על נתוני עובדה הגלומים במסמכים. כך, עניין קיומה של מחזיקה קודמת נשען על פניית המערער לעיריה בכתב ביום 19.07.09 ומצבו של הנכס ותכולתו מבוססים על דו"ח של נציג העיריה מינואר 2010 שאיש לא טען שמי שערך אותו אינו נאמן על דברו.
אינני רואה מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר גם בעניין הטענה לפטור בגין נכס חדש. תקנה 12(א) של תקנות ההנחה בארנונה מורה:
'...המועצה רשאית לקבוע הנחה בשיעור כמפורט להלן, למחזיק שהוא הבעל הראשון של בניין חדש, ריק, שמיום שהסתיימה בנייתו והוא ראוי לשימוש, אין משתמשים בו במשך תקופה רצופה, כמפורט להלן:
(1) עד שנים-עשר חודשים - הנחה עד 100 אחוזים.' (ההדגשות שלי ע.מ)

בניין חדש
לפי המערער ענה בו שהנכס נבנה בשלהי 2008 ומאחר שהבניה היתה ברמה ירודה מאד נערכו בו שיפוצים מקיפים עד לקבלת טופס אכלוס בנובמבר 2009 (דברי המערער בהודעת הערר הראשונה). מועד קבלת טופס האכלוס עשוי להוות נקודת הזמן הראשונה לחיוב בארנונה של נכס חדש (2). אכן העיריה ביקשה לחייב את המערער החל מקבלת טופס האכלוס (תוך מתן פטור ל- 6 חודשים בגין נכס ריק).

מחזיק שהוא הבעל הראשון
בין 01.09.08 לבין 16.07.09 היתה מיכל סער רשומה, בספרי העיריה, כמחזיקה בנכס. הבעלים של הנכס הוא מעיקרה המערער.
פטור בגין בניין חדש עשוי להינתן ל"מחזיק שהוא הבעל הראשון". מכאן נובע שחילופי מחזיקים או חילופי בעלים שוללים את התגבשות התנאי. בדנן היו חילופי מחזיקים. החילופים התרחשו בתקופת הבניה סמוך לפני שהוענק טופס האכלוס.
העובדה שחילופי המחזיקים התרחשו לפני שהגיע מועד החיוב הראשון אינה משנה דבר בהקשר להתגבשות התנאי. התקנה מכוונת למתן פטור למשך שנה אחת בנכס שלגביו מתקיים תנאי של מחזיק ובעלים ראשון. חילופי בעלים או חילופי מחזיקים גם בתקופת הבניה שוללים את התגבשות התנאי (אם לא תאמר כך אזי מי שרוכש דירה או שוכר דירה מן הבעלים שבנה את הדירה, יימצא פטור משך שנה תמימה מתשלום ארנונה אם לא אכלס את הדירה או לא השתמש בה. ברי שאין הדבר כן).
הנסיבה של חילופי מחזיקים מצדיקה את החלטת מנהל הארנונה שאושרה בידי ועדת הערר.

(נכס) ריק
ביקורת שנערכה בנכס בתקופה הנטענת להיות תקופת הפטור מצאה כי בנכס מצויים מיני ריהוט ופריטים נוספים. לא ניתן אם-כן להתערב בממצא שהנכס לא היה בחזקת "נכס ריק".

התוצאה
אני דוחה את הערעור.
המערער הוליך לדיון כפלי כפול הן לפני ועדת הערר והן לפני בית-משפט זה. בנסיבות אלה אני מחייב את המערער בהוצאות המשיב בסך 20,000 ש"ח."

ז. אינו ראוי לשימוש
ב- עמ"נ (ת"א) 23047-03-14 {גבריאל בלמס נ' מנהל הארנונה של עיריית ת"א, תק-מח 2015(1), 37246 (18.03.2015)} נקבע:

"1. לפני ערעור על החלטת ועדת ערר שליד עיריית תל אביב על-פי חוק הרשויות המקומיות (ערר על ארנונה כללית), התשל"ו-1976 (להלן: "ועדת הערר"; "החוק") מתאריך 10.02.14, ובה נדחתה טענת המערערים המתייחסת לחיובי הארנונה לשנים 2013-2012, לפיה הנכס שבבעלותם, המהווה מבנה בשטח של 91 מ"ר, הנמצא ברח' שערי ניקנור 4 ביפו (להלן: "הנכס") ומחוייב בתעריף של "מלאכה ותעשיה", אינו ראוי לשימוש למגורים בהיותו ברמת מעטפת ולפיכך אינו חב בארנונה בהתאם לסעיף 330 לפקודת העיריות (נוסח חדש) (להלן: "הפקודה").

טיעוני הצדדים בפני ועדת הערר
2. לטענת המערערים, בתמצית, הנכס נרכש מעמידר ב- 26.04.02 והוא שימש משך 15 שנים, עד כ- 3 שנים קודם לרכישתו, כמאפיה, כאשר לאחר שזו נסגרה אוחסנו בה גרוטאות על-ידי המחזיק בנכס. הגרוטאות פונו עם פינויו של אותו מחזיק. לטענת המערערים, הם לא עשו בנכס כל שימוש והינו עומד נעול כאשר עסקינן במבנה ישן בלב שכונת מגורים המיועד על-פי התכניות החלות במקום למגורים, אלא שלא שימש מעולם למגורים. הנכס מורכב מחלל אחד ללא מטבח, ללא חדר רחצה או מקלחת, ללא חלוקה לחדרים וללא חלונות והינו במצב רעוע. לפיכך, אינו ראוי למגורים וכאמור מעולם לא נעשה בו שימוש למגורים. כך גם, בהיות הנכס מיועד למגורים, לא ניתן לעשות בו שימוש לצרכי אחסנה באשר שימוש זה מנוגד לתב"ע, ואף אין מקום להשמיש את הנכס לצרכי מגורים על-פי ההלכה הפסוקה ולפיכך, בהיות הנכס בלתי-ראוי לשימוש מאחר והינו ברמת מעטפת, הוא גם אינו חייב בארנונה לפי סעיף 330 לפקודה.

3. המשיב מצידו טען, כי הטענות אותן העלו המערערים בפני ועדת הערר, למעט טענת הפטור לפי סעיף 330 לפקודה ובפרט סוגיית ייעודו של הנכס, אינן רלוונטיות באשר אלה לא עמדו בפני מנהל הארנונה בהשגה ומדובר בהרחבת חזית. אשר לסוגיית ייעוד הנכס, שנטענה במסגרת הרחבת חזית אסורה ולא הוכחה לטענת המשיב, אינה רלוונטית, שכן טענה בדבר "פטור לנכס שאיננו ראוי לשימוש למגורים" אינה רלוונטית כאשר הפטור הינו לנכס שאינו ראוי לשימוש כלל, כאשר שימוש לאחסנה הינו אפשרי בנסיבות. מכאן, שניתן לעשות שימוש בנכס במצבו הרעוע לשימושים כדוגמת מאפיה או מחסן. עוד טען המשיב, כי למרות טיעוני המערערים ולפיהם אין מחלוקת בדבר היות הנכס מיועד אך ורק למגורים, אמנם מצויה במחלוקת. כך גם הפטור הקבוע בפקודה אינו מתייחס לנכס שאינו ראוי למגורים אלא שאינו ראוי לשימוש לכל סיווג חוקי שהוא. מאחר ולא הומצאו ראיות, לרבות חוות-דעת לעניין ייעוד הנכס, הרי שהמערערים לא עמדו בנטל המוטל עליהם להוכיח כי הנכס אינו ראוי לכל שימוש שהוא, לפחות לאחסנה. מכל מקום, הנכס נהנה מהסיווג המופחת של "תעשיה" על-פי השימוש האחרון שנעשה בו, למרות שניתן היה לסווג כמחסנים.

החלטת ועדת הערר
4. ועדת הערר דחתה כאמור את טענות המערערים, ניתחה את סעיף 330 לפקודה על-פי תוכנו והפרשנות שניתנה לו בפסיקה, והגיעה למסקנה כי די שניתן לעשות בנכס שימוש כלשהו התואם את אחד השימושים החוקיים בו על-מנת לקבוע כי הנכס אינו זכאי לפטור. אין חולק בין הצדדים, כי הנכס שימש בפועל שנים רבות כמאפיה ולאחר מכן כמחסן לגרוטאות, כך גם אין חולק כי לאחר שהנכס פונה מדייריו הקודמים לא השתנה מצבו הפיסי. מעבר לכך, המערערים לא הציגו כל ראיה ולפיה הנכס אינו ראוי לשימוש כלשהו, אלא אך כי אינו ראוי לשימוש למגורים והמערערים לא הרימו הנטל להוכיח טענה זו ואף טענו כי אינה מצויה במחלוקת, למרות שהיתה במחלוקת כאמור.
לפיכך הגיעה הוועדה למסקנה, כי כאשר הנכס שימש כמאפיה משך שנים רבות ולאחר מכן כמחסן, אך לא שימש למגורים, אין די באמירה ולפיה היעוד הבלעדי הינו למגורים ללא הצגת תכניות החלות על הנכס או מסמך מתיק הבניין או חוות-דעת מקצועית, וכן אין אפשרות לטעון כי הנכס נהרס או ניזוק והפך ל"ללא בניין", מקום שנעשה בו שימוש כאמור בעבר, במצבו הנוכחי.

טיעוני המערערים בערעור
5. לטענת המערערים, העובדה ולפיה השימוש היחיד המותר בנכס הוא למגורים, לא היתה במחלוקת ולפיכך טעתה הוועדה כשקבעה שלא הורם הנטל לעניין זה, טענה המופיעה כבר בכתב הערר ואף בתצהיר עדות ראשית שהוגש על-ידי המערערים (סעיף 8 לתצהיר המערער 1), כמו גם לא הוכחשה הטענה על-ידי המשיב ואין כל התייחסות לעניין זה בתצהיר שהוגש מטעם המשיב לאחר מכן, ואף לא נחקר ביחס לכך המערער 1 בחקירתו בפני הוועדה, ומכאן שאין מחלוקת כאמור שהשימוש היחיד המותר בנכס הינו למגורים.

6. עוד הפנו המערערים לקביעת הוועדה ולפיה אין חולק, כי הנכס שימש שנים רבות כמאפיה ולאחר מכן לצרכי אחסנת גרוטאות, כאשר המערער 1 העיד, כי עוד לפני שנרכשו הזכויות בנכס, לא נעשה בו שימוש, גם לא על-ידי המחזיק הקודם, אלא השאיר בנכס זבל.

7. אשר לפרשנות ההולמת לעניין פטור מארנונה לנכס שלא ניתן לעשות בו שימוש במצבו, עדיין עסקינן בנכס ישן הנמצא במצב רעוע, המורכב מחלל אחד ללא חלוקה, ללא חלונות והאדם הסביר הבוחן את הנכס במבחן פיזי-אובייקטיבי, מגיע לכלל מסקנה ולפיה הוא אינו מתאים למגורי אדם, כאשר השימוש למגורים הינו השימוש היחידי המותר בנכס.

תשובת המשיב
8. לטענת המשיב, אין מדובר במקרה ובו החלטת הוועדה ולפיה הנכס ראוי לשימוש ולא נכנס לגדר סעיף 330 לפקודה כזו היוצאת ממתחם הסבירות. עוד הוסיף, כי אין להתייחס לטענות המערערים שלא עלו בהשגה, באשר הינן עולות כדי חוסר סמכות של בית-משפט זה לדון בהן.

9. המשיב הוסיף, כי בתאריך 20.05.12 פנו המערערים לעיריה בבקשה לקבלת הנחה מארנונה לנכס ריק, וציינו על גבי הטופס כי הנכס לא ראוי לשימוש. בקשתם נבחנה על-פי סעיף 330 לפקודה כ"נכס לא ראוי לשימוש" ובביקורת שנערכה בו עלה, כי הנכס אינו עונה להגדרה וההשגה נדחתה. על ההשגה הוגש הערר כאמור, בו נטען לראשונה כי ייעוד הנכס הינו למגורים. בפני ועדת הערר הונחו תצהירי הצדדים ונחקרו המצהירים, כאשר במסגרת תצהירו של המערער 1 צויין, כי הנכס שימש בעבר כמאפיה וכי הוא אינו מיועד למגורים ומעולם לא נעשה בו שימוש למגורים. בחקירתו הנגדית ציין את השימוש שנעשה בו בעבר, לרבות מאפיה ואחסנת גרוטאות וכי אינו יודע אם אי פעם שימש למגורים. ועדת הערר דחתה כאמור את הערר ועל-פי ההלכה הפסוקה אין מקום להתערב בהחלטות הוועדה אלא מקום בו הן חורגות ממתחם הסבירות באופן קיצוני. כך גם אין להתערב בממצאים עובדתיים ובממצאי מהימנות שנקבעו בוועדה, במיוחד שעסקינן בערעור שהוא עובדתי בעיקרו המתייחס לממצאים שנקבעו לאחר שהוועדה שמעה את העדים והתרשמה ממהימנותם וקבעה כי הנכס אינו מקיים את מבחני הפטור בסעיף 330 לפקודה ולמעשה ניתן לעשות בו שימוש כפי שהוצג בפני הוועדה לכל סיווג אחר, למשל לצרכי אחסנה ואף לצרכי אפיה. כך גם לא יתערב בית-משפט מקום בו אפשריים מספר סיווגים חוקיים, אפילו בית-המשפט עצמו היה מגיע למסקנה אחרת מזו שאליה הגיעה ועדת הערר, אלא-אם-כן נפלה בה טעות בולטת שאינה מתקבלת על הדעת, כאשר המקרה דנא אינו אחד ממקרים אלה.
המשיב הוסיף, כי נטל ההוכחה לפיו המשיב טעה בקביעותיו, מוטל על המערערים, וכאשר הוועדה בחנה את התשתית העובדתית שהוצגה לה וקבעה כי אין בה די להרים את נטל ההוכחה, אין מקום גם להתערב בקביעתה זו, ותשתית זו עומדת גם בפני בית-משפט זה.

10. המשיב אף הפנה לפרשנות אותה העניקה הפסיקה לסעיף 330 לפקודה ושלל את קיום תנאי הפטור בנסיבות על-פי המבחן הפיסי האובייקטיבי בעיניו של האדם הסביר ובמקרים אפורים לפי מבחן השכל הישר. עוד הוסיף, כי העובדה לפיה הנכס אינו שמיש למגורים, אין בה כדי להוכיח שהנכס ניזוק במידה שאין אפשרות לשבת בו, באשר ניתן לעשות בו שימוש לצרכים אחרים שהינם בבחינת בניין ולא די בטענה כי מדובר בבניין מוזנח. בנסיבות, הנכס יכול לשמש לשימושים שונים המופיעים תחת המונח "בניין" או גם מאפיה או אחסנה כפי שימושו בעבר ולא הוכח כי מדובר בנכס שניזוק במידה שאי-אפשר לשבת בו לכל סוג בניין, אפילו הינו נדרש לתיקונים, שלא הוכחה מהותם בנסיבות.

11. המשיב אף טען, כי הענקת פטור משמעו הכבדה על יתר התושבים ויש לשקול זאת היטב בכל מקרה. אשר לטענת השימוש למגורים בלבד על-פי התב"ע, ציין, כי מדובר בטענה שנטענה לראשונה בשלב הערר ולא בהשגה, מה גם שנטענה באופן לקוני ולא ברור, מבלי שהוצג היתר הבניה של הנכס או מסמך כלשהו מתיק הבניין לתמיכה בעמדה זו, במיוחד כאשר השימוש המותר בנכס מצוי במחלוקת בין הצדדים למרות טענת המערערים. מכל מקום, הנכס אינו בנוי פיסית לשמש למגורים כטענת המערערים, אך ניתן לעשות בו את אותם שימושים אחרונים שבוצעו בו, ולפיכך חוייב במסגרת תעריף "מלאכה ותעשיה", וניתן לעשות בו שימוש לצרכי אחסנה או למאפיה.

12. במהלך הדיון חזרו הצדדים על טיעוניהם. ב"כ המערערים הוסיף, כי המשיב אינו יכול לכפות על המערערים שימושים לא חוקיים וכן הוצאת כספים להעמדת הנכס לאותו שימוש המותר על-פי דין - מגורים.
המשיב ציין, כי אמנם הנכס במצבו לא יכול לשמש למגורים וכי יש לעשות בו שימוש חוקי בלבד, אלא שלא הוצגו ראיות בדבר השימוש המותר, זו היא בעיה ראייתית.

בסיכומו של הדיון הראשון הוסכם שהעיריה תבדוק מהם השימושים החוקיים בהם ניתן לעשות שימוש בנכס, וככל שיתברר, כי קיימים שימושים שאינם רק למגורים, ולא במסגרת שימוש חורג, תימסר הודעה. ככל שמדובר בשימוש חורג, מהו השימוש החורג האפשרי.
ככל שיתברר כי השימוש המותר הינו למגרים בלבד, והעותרים יבקשו להשמיש את המבנה למגורים, תוגשנה תכניות מתאימות ומחלקת ההנדסה בעיריה תפעל לאשר התכנית על-פי דין.

בדיון שהתקיים לאחר מכן הודיע ב"כ המשיב כי הצעת הפשרה לא התקבלה, וכי אמנם המאפיה בה נעשה שימוש בנכס הותרה כשימוש חורג בשנות השישים. לפיכך, חזרו הצדדים אל עיקר טיעוניהם המקוריים, כאשר המערערים מציינים כי אין לכפות עליהם שיפוץ שיביא את הנכס למצב המאפשר שימוש למגורים מחד, ואין אפשרות לעשות בו שימוש שלא למגורים באופן הסותר את התב"ע מאידך. המשיב מצדו ציין, כי הציע את התעריף הזול ביותר הקיים בצו הארנונה.
המלצת בית-המשפט בתום הדיון לא עלתה יפה ולפיכך הצדדים סיכמו טענותיהם בכתב והגיע שעת ההכרעה.

דיון והכרעה
13. שתי שאלות שנויות במחלוקת עלו מכתבי הטענות בנסיבות העניין. האחת, מהו השימוש המותר בנכס על-פי התב"ע. ככל שיוכח כי בשימוש למגורים בלבד עסקינן, האם ניתן לעשות שימוש שכזה בנכס במצבו הנוכחי, באופן המצדיק פטור על-פי סעיף 330 לפקודה.
בסיכומיו המשיב לא הכחיש יותר דבר הייעוד על-פי התב"ע כמגורים, אם כי סבר שאין לומר שהנכס מצוי במצב שלא ניתן לעשות בו שימוש כלשהו המצדיק תשלום ארנונה.

14. בקשת המערערים הינה אם-כן למתן פטור על-פי סעיף 330 לפקודת העיריות, הקובע כדלקמן:
'נהרס בניין שמשתלמת עליו ארנונה לפי הוראות הפקודה, או שניזוק במידה שאי-אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, ימסור מחזיק הבניין לעיריה הודעה על כך בכתב, ועם מסירת ההודעה לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים.'
הזכאות לפטור מארנונה מותנית בשלושה תנאים מצטברים, שנטל הוכחתם על מבקש הפטור, בהיות בקשתו חריגה לכלל - תשלום הארנונה ואלה הם:
(א) בניין נהרס או שניזוק במידה שאי-אפשר לשבת בו;
(ב) אין יושבים בו;
(ג) נמסרה הודעה לעיריה.

15. אין מחלוקת למעשה בדבר התקיימותם של התנאים השני והשלישי. המחלוקת הינה בשאלת קיום התנאי הראשון. במסגרת בר"מ 5711/06, 7261/07, 10313/07 המגרש המוצלח בע"מ עזבון המנוח אלאשווילי ז"ל ואשר נוף נ' עיריית תל-אביב-יפו ועיריית חיפה, פורסם באתר נבו (30.12.09) (להלן: "פרשת המגרש המוצלח") התייחס ביהמ"ש העליון לשאלה האם כאשר אי-אפשר לשבת בבניין ובפועל אין יושבים בו אך קיימת כדאיות כלכלית בשיפוצו (והפיכתו לבניין שאפשר לשבת בו) ניתן למנוע מתן פטור מארנונה לפי סעיף 330 וקבע, כי בחינת היותו של הנכס בניין שנהרס או שניזוק במידה שאי-אפשר לשבת בו, הינו עובדתי במהותו, כאשר עסקינן:

ב'מבחן פיסי אובייקטיבי בעיני האדם הסביר... השאלה אינה כיצד רואה את הבניין באופן סובייקטיבי הנישום ואין די בכך שיטען בהודעה מטעמו בעלמא כי הבניין ניזק במידה שאי-אפשר לשבת בו. השאלה היא האם מבחינה אובייקטיבית ניתן לומר כי הבניין 'ניזק במידה שאי-אפשר לשבת בו'. אכן, ייתכנו מקרים 'אפורים' וגם אם לא נלך לשיטת 'לכשאראנו אכירנו' (כתרגומו של השופט רובינשטיין ב- ע"פ 2358/06 סלימאן נ' מדינת ישראל, פורסם באתר נבו (17.09.2008), פסקה ק"ו לביטוי 'I know it when I see it') עדיין ניתן יהיה להכריע בשאלה לפי מבחן השכל הישר.'

בנסיבות המקרה דנא, אין הוכחה ולפיה מדובר בנכס אשר ניזוק במידה שאי-אפשר לשבת בו, שהרי בפועל, אין חולק כי הנכס לא עבר שינוי מאז התקבל לידי המערערים ויש אף להניח, בפועל כפי שהניחה ועדת הערר, כי נעשה בו שימוש גם בעבר כמאפיה, ולמרות טענת המערערים לעניין אחסנת "זבל", עדיין הוא שימש כמקום לאחסון. מכאן, שלכאורה הנכס אינו עונה להגדרה זו. יחד-עם-זאת, מבקש ב"כ המערערים לבחון האם יש צורך לבדוק לא רק את הריסתו של המבנה ככזה בו לא ניתן לשבת, אלא ככזה בו לא ניתן לשבת על-פי ייעודו בתב"ע, היינו שלא ניתן לשבת במבנה כמבנה המיועד למגורים, והרי עתה המשיב כבר אינו מכחיש כי ייעוד הקרקע במקום הינו למגורים. השאלה אם-כן הינה, האם הוכיחו המערערים כי מצב הנכס הינו כזה שאין אפשרות במצבו לעשות בו שימוש למגורים או לשימוש מותר אחר.

16. לעניין חוסר האפשרות לעשות בו שימוש למגורים טענו המערערים בכתב הערעור, כי מדובר בנכס ישן הנמצא במצב רעוע, המורכב מחלל אחד, ללא חלוקה לולא חלונות, וכי כל אדם סביר שהיה בוחן את הנכס במבחן פיסי-אובייקטיבי, היה מגיע לכלל מסקנה כי הנכס אינו מתאים למגורי אדם. בהודעת הערר לוועדת הערר ציינו המערערים, כי לא נעשה במבנה כל שימוש בשל מצבו הרעוע, אך למעלה מכך לא צויין דבר.

בתצהירו של מר גבריאל בלמס מטעם המערערים שוב צויין, כי לא נעשה במבנה כל שימוש בשל מצבו הרעוע (סעיף 5 לתצהיר) וכן פורט בו כי הינו בנוי כחלל אחד ללא חלוקה לחדרים, ללא חלונות, ללא מטבח, ללא חדר מקלחת וכי דרושות עבודות שיפוץ רבות בעלויות רבות כדי להפכו לנכס שניתן לשכן בו אנשים. לתצהיר צורפו תמונות הנכס.
המשיב מצידו ציין, כי מדובר בבניין תקין שקירותיו עומדים על תילם ואף נראה על-פי התמונות שמצבם טוב, כל זאת לפי ביקורת בנכס מ- 03.06.12. יש בו ריצוף, קירותיו תקינים, יש דלת ומנעול והוא ראוי לשימוש, עוד ציין הדו"ח עצמו כי בתקרה יש סדק קטן שמשם נפל טיח, אין חשמל במקום אך יש דלת פלוס מנעול.

17. נדמה, כי אין חולק לאור התיאור דלעיל, כי אין כל אפשרות במצבו הנוכחי של הנכס, לעשות בו שימוש למגורים. הוא נעדר את המרכיבים הנדרשים באופן אובייקטיבי לראות בנכס בית מגורים כאשר נעדרים ממנו מטבח, שירותים ואף חלונות (ראה לעניין זה ע"א 668/82 כורש נ' מנהל מס שבח מקרקעין, פ"ד לט(2), 385 (1985); ע"א 5517/90 שורץ נ' מנהל מס שבח מקרקעין, מחוז המרכז, פ"ד מו(4), 732, 737-736 (1990); פרשת המגרש המוצלח). יחד-עם-זאת אין חולק, כי בעבר נעשה בנכס שימוש כמאפיה ואף כמחסן, האם בעובדה זו יש כדי להצדיק המשך תשלום ארנונה למרות שלא ניתן לעשות בנכס שימוש כדירת מגורים כפי ייעוד המקרקעין?

עניין דומה נדון ב- בר"ם 5045/02 מלק נ' מנהל הארנונה שליד עיריית חדרה, פ"ד נז(5), 302 (2003). באותו מקרה המחלוקת היתה סביב סכום הארנונה שיוטל על נכס ששימש בעבר לצורכי מלאכה ותעשיה אף כי ייעודם התכנוני החוקי היה חקלאי. השימוש הקודם שנעשה בנכס נפסק ואף-על-פי-כן בית-המשפט המחוזי באותו עניין ביקש, לשם קביעת סכום הארנונה, ללמוד על פוטנציאל השימוש במקרקעין מן השימוש שנעשה בנכס בעבר. בית-משפט העליון מפי כב' השופטת א' חיות ובהסכמת המשנה לנשיא ת' אור והשופטת ד' ביניש דחה את הגישה האמורה וקבע כי: "אין להמשיך ולחייב את המערער בשיעורי ארנונה כאילו הוא עדיין עושה שימוש במקרקעין שלא בהתאם לייעודם התכנוני" (שם, בעמ' 308 ב). בית-המשפט הוסיף וקבע כי: "המערער יכול אולי לנקוט בהליכים שיכשירו את השימוש הלא חקלאי בקרקע, אולם כל עוד אינו עושה כן - מסיבותיו שלו - וכל עוד אינו עושה בקרקע שימוש בניגוד לייעוד התכנוני שלה - ואכן אין הוא עושה שימוש כזה זה שנים - שוב אין לחייבו בארנונה לפי השימוש 'ההיסטורי' שנעשה בקרקע" (שם, בעמ' 308).

ביהמ"ש העליון בפרשת המגרש המוצלח התייחס לפסק-דין זה וקבע, כי:
'דברים אלה הולמים, בשינויים המחוייבים, גם את עניינו של סעיף 330. העובדה שהנישום יכול אולי לנקוט בצעדים 'סבירים' שישנו את מצבו של הנכס כגון שיפוצו אין בה די כדי למנוע את הפטור שלפי סעיף 330. אכן, כל עוד הנישום 'מסיבותיו שלו' אינו נוקט באותם צעדים ומצבו של הבניין נותר בלתי-ראוי לשימוש - אין לחייבו בארנונה.'

במילים אחרות, אין לחייב בעל מקרקעין לעשות שימוש במקרקעין בניגוד לייעודם התכנוני, על-מנת לשפר את אפשרויות גביית הארנונה לנוכח סיווג "מכניס" יותר לרשות המקומית ועל-פי שימוש היסטורי שנעשה במקרקעין. במקביל, גם אין לחייב בעל מקרקעין להשקיע בנכס מקרקעין על-מנת למנוע את הפטור לפי סעיף 330 לפקודה. שילוב של שתי הוראות אלה, יכול להצדיק שלא לחייב את המערערים לשפץ את הנכס על-מנת להפכו למתאים למגורים על-פי ייעודם התכנוני מחד, אך מאידך ולכאורה גם אין הצדקה לחייב בארנונה נכס בסיווג שאינו למגורים, כאשר הייעוד הוא למגורים, במיוחד כאשר המחזיק אינו עושה בו שימוש כזה מזה שנים. מכאן, שאין לחייב בעל מקרקעין לעשות בהם שימוש אחר שאינו על-פי ייעוד המקרקעין, שימוש שיחייבו להוציא הוצאות לא מבוטלות בנסיבות, רק על-מנת לאפשר גביית ארנונה מתאימה, כאשר בעל הנכס מעולם לא עשה שימוש במקרקעין כפי השימוש שנעשה בהם בעבר.

יחד עם אמירת דברים אלה, השאלה עתה הינה האם לא ניתן לחייב את המחזיק, שאינו יכול לעשות בהם שימוש למגורים, בתשלום ארנונה בחיוב ארנונה על-פי שימוש מותר אחר על-פי הדין ובנסיבות לשם הדוגמה כמחסן, שהרי לא הוכח בשום דרך ואופן, לא בהשגה, לא בפני ועדת הערר וגם לא לפני, כי התב"ע אינה מתירה שימוש בנכס כמחסן אלא כמאפיה שחייבה כזכור היתר לשימוש חורג. מאחר ולא הוכח בנסיבות כי אין אפשרות לעשות שימוש בנכס כמחסן אפילו הייעוד בתב"ע הינו כאמור למגורים וכאשר ידוע באופן כללי כי גם במקרקעין המשמשים למגורים נבנים מחסנים, בעוד ששימוש כמאפיה חייב כאמור היתר לשימוש חורג, וכאשר המבנה אינו במצב ניזק באופן שלא ניתן לישב בו כמחסן כהגדרת סעיף 330 לפקודה, כי אז לא מצאתי לקבל את הערעור ודינו להידחות. ודוק, הבקשה הינה לפטור לפי סעיף 330 לפקודה. בקשה לפטור לפי סעיף זה מחייבת כי המבנה יהיה ניזק במידה שאי-אפשר לשבת בו, שאינו כפי המצב בנסיבות, הדיון התנהל כאמור בהתאם לסעיף זה לאורך כל הדרך ובו גם יש להתדיין בפני. מכאן, שכאשר הנכס אינו במצב ניזק כאמור, וכאשר לא מוכח כי המקרקעין בתב"ע אינם מאפשרים כל שימוש אחר המותר לאותה מסגרת, אין מנוס מלדחות את הערעור.

תהיתי ביני לביני האם טענה ביחס לנכס שעל-פי מבנהו אינו מאפשר שימוש על-פי התב"ע יכולה להתברר במסגרת סעיף 3 לחוק אך סברתי כי לנוכח התוצאה יש להותיר זאת לעת מצוא."

ח. המבחן לקביעה אם נכס נהרס או ניזוק
ב- ת"א (יר') 61839-12-12{ עיריית ירושלים נ' מחמוד מוגרבי, תק-של 2014(4), 85517 (07.12.2014)} נקבע:

"השאלות הטעונות בירור
24. תחילה נבחן מהו המבחן שנקבע לעניין "בניין שנהרס או שניזוק" על-פי סעיף 330 בפקודת העיריות וכן נבחן אם על-פי המבחן שנקבע, הנכס הנדון אכן עונה על הגדרה זו. שאלה נוספת אשר נידרש אליה עניינה, אם הערכאה הנדונה מוסמכת לקבוע את תחולת הפטור הקבוע בסעיף 330 האמור, או שמא, כטענת התובעת, הדרך לתקוף החלטה הדוחה בקשה לפטור מתשלום ארנונה מכוח סעיף 330 היא בהליכים מינהליים (השגה, ערר וערעור מינהלי).

המבחן לעניין "בניין שנהרס או שניזוק"
25. סעיף 330 בפקודת העיריות, שעניינו "בניין שנהרס או שניזוק" קובע פטור מתשלום ארנונה, בהתאם להוראות הסעיף ובכפוף לכך שנמסרה הודעה מתאימה בכתב. על-פי הוראה זו, הפטור מתשלום ארנונה ניתן במקום שבו "נהרס בניין שמשתלמת עליו ארנונה לפי הוראות הפקודה, או שניזוק במידה שאי-אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו". במצב זה וכדי ליהנות מן הפטור, נקבע בסעיף זה כי "ימסור מחזיק הבניין לעיריה הודעה על כך בכתב" ובמקרה זה יחולו הוראות הסעיף "כל עוד הבניין במצב של נכס הרוס או ניזוק".

המבחן הקובע מהו בניין שנהרס או ניזוק באופן הפוטר את המחזיק בו מתשלום ארנונה, נדון בהרחבה ב- בר"מ 5711/06 חברת המגרש המוצלח בע"מ נ' עיריית תל-אביב-יפו - מנהל הארנונה (2009) (כב' השופטת (כתוארה אז) מ' נאור, בפסקאות 23-22, 26 (להלן: "עניין המגרש המצליח")), שבו נקבע כי המבחן הוא מבחן פיסי-אובייקטיבי, על-פי האופן שבו רואה את הדברים האדם הסביר, הבוחן אם אמנם מדובר בבניין שניזוק, כך שלא ניתן עוד לשבת בו. כך נאמר בעניין זה:

'לדעתי מדובר בשאלה עובדתית והמבחן שיש לקבוע הוא מבחן פיסי אובייקטיבי בעיני האדם הסביר... השאלה אינה כיצד רואה את הבניין באופן סובייקטיבי הנישום ואין די בכך שיטען בהודעה מטעמו בעלמא כי הבניין ניזק במידה שאי-אפשר לשבת בו. השאלה היא האם מבחינה אובייקטיבית ניתן לומר כי הבניין 'ניזק במידה שאי-אפשר לשבת בו'. אכן, ייתכנו מקרים "אפורים" וגם אם לא נלך לשיטת "לכשאראנו אכירנו" (כתרגומו של השופט רובינשטיין ב- ע"פ 2358/06 סלימאן נ' מדינת ישראל, פוסם באתר נבו (07.09.2008), פסקה ק"ו לביטוי "I know it when I see it") עדיין ניתן יהיה להכריע בשאלה לפי מבחן השכל הישר...'

ודוק: אין לומר כי כל בניין מוזנח הוא בהכרח בניין בלתי-ראוי לשימוש, ומקובל עליי כי הנזק בו עוסק סעיף 330 הוא נזק משמעותי. לעניין מס שבח התעוררה כאמור השאלה מהי דירה המיועדת למגורים לפי טיבה. הפסיקה שעסקה בעניין קבעה כי 'יש לבדוק את הדירה, כמות שהיא, לצורך מבחן זה, ולראות, אם היא מיועדת ועשויה לשמש בפועל למגורים מבחינה פיסית, דהיינו, מבחינת המבנה ומבחינת הימצאותם של מתקנים המצויים בדרך-כלל בדירות מגורים והחיוניים לשם שימוש רגיל וסביר של הדיירים, כגון מתקני חשמל ומים, שירותים, מטבח וכיוצא באלה' (ע"א 668/82 כורש נ' מנהל מס שבח מקרקעין, פ"ד לט(2), 385, 388-387 (1985); כן ראו והשוו: ע"א 178/87 בטאט נ' מנהל מס שבח מקרקעין ת"א, פ"ד מג(1), 743 (1989); ע"א 607/72 מדור בהר שלום בע"מ נ' הממונה האזורי על מס רכוש וקרן פיצויים, המרכז, פ"ד כח(1), 480 (1974)). הפטור שלפי סעיף 330 מדבר על 'בניין' ולאו דווקא על דירת מגורים... על-כן, גם אם בניין אינו ראוי לשימוש לצרכי מגורים אין לומר כי בהכרח יהנה הוא מפטור לפי סעיף 330. ... על-כן, כדי להיכנס בגדרי הפטור שלפי סעיף 330 הבניין צריך להיות 'ניזק במידה שאי-אפשר לשבת בו' לכל סיווג חוקי שהוא לגבי הבניין.

סיכום הדברים, כאמור בפסק-הדין בעניין המגרש המוצלח (שם, פסקה 26), הוא איפוא, כי "לצורך סעיף 330 ולעניין התנאי שבניין 'ניזק במידה שאי-אפשר לשבת בו' די בכך שלא ניתן לשבת בבניין, דהיינו שהבניין לא ראוי לשימוש, ואין כל מקום להמשיך ולבדוק כתנאי למתן הפטור האם לא קיימת כדאיות כלכלית 'אובייקטיבית' או עלות 'סבירה' אחרת ב'הפיכת' הבניין הלא ראוי לשימוש לבניין ראוי לשימוש. העיקר הוא מצבו הנוכחי של הבניין ולא התנהגותו של הנישום והאפשרויות השונות העומדות בפניו... המבחן הראוי להכרעה בשאלה מהו בניין ש'ניזק במידה שאי-אפשר לשבת בו' הוא מבחן פיסי אובייקטיבי וכדי להיכנס בגדרי הפטור שלפי סעיף 330 הבניין צריך להיות 'ניזק במידה שאי-אפשר לשבת בו' לכל סיווג חוקי שהוא לגבי הבניין".

26. יישום מבחן זה על נסיבות המקרה הנדון מוביל למסקנה כי הנכס הנדון עונה על הגדרה של "בניין שנהרס או שניזוק", אשר על-פי הוראת סעיף 330 בפקודת העיריות המחזיק בו פטור מתשלום ארנונה בקשר אליו.
למסקנה זו הגענו משני טעמים אלו: הראשון, לאחרונה קבעה העיריה כי יש להעניק פטור מתשלום ארנונה בקשר לנכס בהתאם להוראת סעיף 330 בפקודת העיריות. מאחר שלא חל כל שינוי בנכס במהלך כעשרים השנים האחרונות, ממילא שיש להחיל את הפטור גם ביחס לחובות מהשנים הקודמות. השני, על-פי נתוני דו"חות החוקרים שבדקו את הנכס מטעם התובעת, בכל מקרה, ראוי היה להעניק פטור מתשלום ארנונה. נבהיר עתה את שני הטעמים.

27. באשר לטעם הראשון, על-פי האמור בתצהירו של מר קרה (פסקאות 21-11), ביום 15.05.2014 נערכה ביקורת בנכס ועל-פי האמור בממצאיה, "אין מים וחשמל וריצוף, אין טיח בחלק מהנכס. נכס ריק, עזוב מזמן רב (לפחות 20 שנה) ... הנכס סגור ואטום. נמדד דרך החלון" (נספח 14 של תצהירו של קרה). לנוכח ממצאי ביקורת זו, אישרה העיריה פטור מתשלום ארנונה בקשר לנכס, בהתאם לסעיף 330 בפקודת העיריות וזאת בשל היותו "נכס שנהרס או שניזוק".
השוואת הדו"ח מהביקורת האחרונה, שנערכה בנכס ביום 15.05.2014, עם דו"חות קודמים בעניין ביקורות שנערכו בנכס עוד לפני שנים, מעלה כי לא חל כל חידוש או שינוי במצב הנכס במשך כל השנים. השוני היחיד הוא במסקנות שהוסקו מממצאי דו"חות הביקורת הקודמים, אשר מעלות לא מעט תהיות. כבר ביום 17.07.2003 נכתב בדו"ח הביקורת כי "הנכס ריק מכל חפץ, סגור מספר שנים, סדקים בקירות, ללא מים ולא חשמל. הדלת הראשי תחת הכביש. נאטם בזפת 30 ס"מ. נכס עזוב מספר שנים" (שם, נספח 7). בדומה, בעקבות הביקורת שנערכה ביום 14.09.2004, כתב עורך הביקורת כי "הנכס נטוש, לא בשימוש. מהיכרות אישית הנכס סגור מספר שנים. מפלס הכביש מעל הכניסה לנכס" (שם, נספח 10).

בחינת דו"חות הביקורת הקודמים משנת 2003 ומשנת 2004 מעלה כי בפועל וכאמור, לא חל כל שינוי במצב הנכס מאז ועד עריכת הביקורת האחרונה בשנת 2014. לפיכך בדיוק אותה סיבה שהובילה להכרה עתה, כי מדובר בנכס שהוא בגדר "בניין שנהרס או שניזוק", כמשמעותו בסעיף 330 בפקודת העיריות, צריכה היתה להוביל להכרה זו עוד בשנים 2003 ו- 2004. מכאן, שעצם ההכרה האחרונה מחייבת שתחול גם ביחס לשנים הקודמות, מאז שנת 2003.
באשר לתקופה שבין שנת 1995 לשנת 2003, הראיות הן דלות. טופס ההשגה שהגיש הנתבע, התצהיר שצורף אליו ודו"ח הביקורת שנערכה בנכס לא אותרו. המסמך היחיד שהוגש הוא ההחלטה מיום 12.11.1996, הדוחה את ההשגה, שבה נאמר כי "על-פי דו"ח המבקר, הנכס סגור וראוי לשימוש, הוא בר-חיוב בארנונה כללית". במצב זה ולנוכח היעדרו של דו"ח הביקורת, שנטען כי לא אותר, אין לנו אלא להסיק שגם בשנת 1996, פעלה העיריה בדיוק באותו אופן שבו פעלה בעקבות ההשגות שהגיש הנתבע בשנת 2003 ובשנת 2004. כשם שאותן השגות נדחו ונקבע כי נמצא שהנכס ראוי לחיוב בתשלום ארנונה, חרף ממצאי הביקורת, כך ניתן להניח שהיה בשנת 1996, שכבר אז היה "הנכס סגור". לכך מתווספת גם העובדה שעל-פי האמור בדו"ח האחרון, משנת 2014, הנכס עזוב זמן רב, לפחות עשרים שנה.
מכל מקום וכאמור, מסקנת העיריה בשנת 2014 היתה שיש לתת פטור מתשלום ארנונה בקשר לנכס לנוכח מצבו העונה על ההגדרה של נכס שנהרס או שניזוק. מאחר שנראה כי לא חל כל שינוי במצב הנכס מאז שנת 1996, המסקנה היא שכבר אז היה זה נכס שנהרס או שניזוק שאין מקום לחייב בתשלום בארנונה בקשר אליו.

28. לעניין הטעם השני, על-פי נתוני דו"חות החוקרים שנשלחו לבדיקת הנכס מטעם התובעת, שעל תוכנם עמדנו, נראה שבכל מקרה, ראוי היה להעניק פטור מתשלום ארנונה מאז שנת 1996.
כאמור, דו"ח הביקורת משנת 1996 אינו בנמצא, אך כאמור, הנחנו שהיה דומה למסקנות הדו"חות המאוחרים, מהשנים 2003, 2004 ו-2014. מדו"חות אלו עולה כי מדובר בנכס ריק ועזוב במשך תקופה ארוכה, שאינו מחובר למים או לחשמל, אין בו ריצוף, אין טיח ויש סדקים בקירות. בנוסף לכך, מדובר בנכס שלא ניתן להיכנס אליו מכיוון שהכביש שנסלל בצמוד אליו, נסלל כך שהאספלט מכסה את חלקו התחתון של הנכס באופן החוסם את דלת הכניסה.
מצב זה של הנכס עונה על ההגדרה של "בניין שנהרס או שניזוק" הקבועה בסעיף 330 בפקודת העיריות, כפי שנקבעה בעניין המגרש המוצלח. על-פי המבחן שנקבע בפסק-דין זה, יש לבחון על-פי מבחן פיסי ואובייקטיבי אם אמנם מדובר בנכס ש"ניזק במידה שאי-אפשר לשבת בו". לשם כך, די בכך שלא ניתן לשבת בבניין וכי אינו ראוי לשימוש. מבחן זה, שאותו יש ליישם על מצבו הנוכחי של הבניין, מוביל למסקנה כי אמנם מדובר בבניין העונה על ההגדרה הקבועה בסעיף 330, הפוטרת מתשלום ארנונה.

29. אשר לחובת המחזיק בנכס למסור הודעה בכתב על כך שהנכס נהרס או ניזוק, דומה כי לא יכולה להיות מחלוקת על כך שההשגות שהגיש הנתבע, אשר נתמכו בתצהיריו, ענו על דרישה זו הקבועה בהוראת סעיף 330 בפקודת העיריות. מכל ההחלטות בהשגות עולה, שכך אמנם התייחסה לכך העיריה בכל ההחלטות בהשגות, שבהן נקבע כי אין תחולה להוראת סעיף זה ביחס לנכס.

הערכאה המוסמכת לקבוע את תחולת הפטור לפי סעיף 330 בפקודת העיריות
30. טענה נוספת שטענה התובעת היתה כאמור, כי אין מקום להידרש לתחולתו של סעיף 330 בפקודת העיריות במסגרת התביעה הנדונה. לטענתה, משבחר הנתבע לתקוף את חוב הארנונה בדרך של הגשת השגה, היה עליו למצות את ההליך המינהלי בדרך של הגשת עררים על דחיית ההשגות שהגיש ובהגשת ערעורים מינהליים, אילו טענותיו בעררים היו נדחות. משלא עשה כן, טענה התובעת, כי לא ניתן לעקוף את ההליך המינהלי, למעט במקרים חריגים ולטענתה, המקרה הנדון אינו נמנה עימם. בטענתה זו ביקשה התובעת להסתמך בין השאר, על פסקי-דין אלו: רע"א 2425/99 עיריית רעננה נ' י' ח' ייזום והשקעות בע"מ, פ"ד נ(4), 481 (2000) (להלן: "עניין עיריית רעננה"); ע"א 4452/00 ט' ט' טכנולוגיה מתקדמת בע"מ נ' עיריית טירת הכרמל, פ"ד נו(2), 773 (2002) (להלן: "עניין ט' ט' טכנולוגיה"); עע"מ 2611/08 שאול בנימין נ' עיריית תל-אביב (2010) (להלן: "עניין בנימין").
עוד טענה התובעת, כי אם בית-המשפט יידרש לבחון במסגרת תובענה אזרחית את תחולת הוראת סעיף 330 בפקודת העיריות, כי אז יחרוג מסמכותו המוגבלת רק לבחינת סבירות ההחלטה המינהלית, בעוד שאינו מוסמך להמיר את שיקול-דעתה בשיקול-דעתו.

31. למיטב ידיעתנו, השאלה איזו ערכאה מוסמכת להידרש לטענה הנסמכת על הוראת סעיף 330 בפקודת העיריות, בדבר "בניין שנהרס או שניזוק", טרם הוכרעה בפסיקת בית-המשפט העליון. בעניין המגרש המוצלח העלה בית-המשפט את השאלה, תוך ציון העובדה שבפסיקה של בתי-המשפט המחוזיים ושל בתי-משפט השלום, הדעות חלוקות, אך הותיר את ההכרעה בשאלה לעת מצוא ("בצריך עיון"), מהטעם שהצדדים לאותו הליך לא העלו את השאלה ולא טענו בעניין (שם, פסקה 25). עוד הוסיף בית-המשפט, כי "מבלי לקבוע מסמרות", נראה לכאורה, "כי הדבר מצוי בסמכותה של וועדת הערר, מה גם שמדובר בבדיקה עובדתית, לגביה זו הערכאה המתאימה" (שם).

32. סעיף 3 בחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשל"ו-1976 (להלן: "חוק הערר"), מסדיר את נושא הליכי ההשגה והערר על חיוב בתשלום ארנונה. על-פי הוראת סעיף 3(א) "מי שחוייב בתשלום ארנונה כללית רשאי תוך תשעים ימים מיום קבלת הודעת התשלום להשיג עליה לפני מנהל הארנונה על יסוד טענה" מתוך ארבע טענות שאותן מונה הסעיף.
בין הטענות היכולות לשמש בסיס להגשת השגה כלולה בסעיף-קטן (א)(2) הטענה כי "נפלה בהודעת התשלום שמשיגים עליה טעות בציון סוג הנכס, גדלו או השימוש בו" וכן הטענה הקבועה בסעיף-קטן (א)(3), כי מי שחוייב בתשלום ארנונה טוען כי "הוא אינו מחזיק בנכס כמשמעותו בסעיפים 1 ו- 269 לפקודת העיריות". שתי הטענות הנוספות שניתן להעלות בהשגה על חיוב בתשלום ארנונה, שאינן רלוונטיות לענייננו, הן כי הנכס אינו באזור המופיע בהודעת התשלום (סעיף-קטן (א)(1)), או כי מדובר בעסק ומי שחוייב אינו בעל שליטה עליו או שהמחזיק פרע את החוב (סעיף-קטן (א)(4)). ההוראה הקובעת את האפשרות להעלות בהשגה את טענה כי מקבל הודעת התשלום אינו מחזיק בנכס (טענת "אינני מחזיק בנכס"), נוספה לחוק בתיקון משנת 1994 (חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) (תיקון מס' 4), התשנ"ד-1994, ס"ח 1471, מיום 8.7.1994, עמ' 241). תיקון זה הוסיף לחוק הערר גם את הוראת סעיף 3(ג), הקובעת סמכות מקבילה לבית-המשפט להידרש לטענת "אינני מחזיק בנכס", אפילו לא הוגשה השגה תוך המועד שנקבע לכך, אך העלאת הטענה אפשרית רק אם ניתנה לכך רשות בית-המשפט.

33. הוראות אלו שעניינן סמכות בית-המשפט להידרש לטענות הנוגעות לתשלום ארנונה, שההשגה בעניינן מצויה בסמכותו של מנהל הארנונה, זכו לפרשנות רבה בפסיקה. כפי שנקבע, לנוכח ההוראה המיוחדת בעניין טענת החייב כי אינו מחזיק בנכס, נתונה לבית-המשפט סמכות להידרש לטענה זו, אפילו לא הוגשה השגה במועד, אך עדיין, הדבר נתון לשיקול-דעתו של בית-המשפט (רע"א 1809/07 עיריית הרצליה נ' גיא לוי בע"מ, פורסם באתר נבו (03.06.08), כב' השופטת ע' ארבל, בפסקה 7 (להלן: "עניין הרצליה"); עניין בנימין, כב' השופט א' רובינשטיין בפסקאות יח-כא, כב' המשנה לנשיאה א' ריבלין וכב' השופטת ע' ארבל, בפסקאות 3-2). עם-זאת, באשר לשאלה אם בית-המשפט מוסמך להידרש גם אל טענות אחרות הקבועות בסעיף 3(א) בחוק הערר, שעניינן אלו הקבועות בסעיף 3(א)(1), (2) ו- (4), הדעות חלוקות, ויש השוללים את סמכותו של בית-המשפט להידרש אל אותן טענות (כב' המשנה לנשיאה א' ריבלין בעניין בנימין). אולם דומה כי הגישה הרווחת היא, כי הגם שככלל, ההליכים שבהם יש לנקוט במקום שבפי החייב טענות שאינן טענת "אינני מחזיק בנכס", הם הליכים מינהליים (הגשת השגה, ערר וערעור מינהלי), אין בכך כדי לחסום את הדרך בפני בית-המשפט להידרש אל אותן טענות, אך זאת רק במקרים חריגים ומתאימים (עניין עיריית רעננה, כב' השופט א' פרוקצ'יה, בפסקה 5 (בעמ' 493-492); עניין ט' ט' טכנולוגיה, כב' השופט י' אנגלרד, בפסקאות 12-10; עניין הרצליה, כב' השופטת ע' ארבל, בפסקאות 11-8. כן ראו את הפסיקה הנזכרת בפסקי-דין אלו).

על-פי גישה זו המובאת בפסיקה הנזכרת, אם הטענה היא טענה המתייחסת אל כל עילות ההשגה, למעט טענת החייב כי אינו מחזיק בנכס שבשלו נדרש תשלום הארנונה, כי אז שיקול-הדעת של בית-המשפט להידרש אל הטענות יהיה שיקול-דעת המצומצם רק למקרים חריגים בעלי חשיבות עקרונית וציבורית. לעומת-זאת, במקום שבו נטענת טענה שהחייב אינו מחזיק בנכס, כי אז שיקול-הדעת אף רחב יותר. בעניין ט' ט' טכנולוגיות הרחיב בית-המשפט את השיקולים שינחו בעת בחינת השאלה אם ישנה הצדקה לדון בטענותיו של חייב בבית-המשפט, חרף הליך ההשגה הקבוע בחוק הערר. שיקולים אלו הם "מידת מודעותו של האזרחי להליכי ההשגה המינהליים ומידת הפגיעה ועיוות הדין שייגרמו לאזרח מחסימת דרכו לערכאות השיפוטיות הרגילות" (שם, פסקה 12). חריג נוסף הוא במקום שנטענה טענה לרשלנות מצד הרשות המקומית (רע"א 7669/96 עיריית נהריה נ' נתן קזס, פ"ד נב(2), 214 (1998), כב' השופט א' גולדברג, עמ' 220-221).

34. כאמור בעניין המגרש המצליח, בבתי-המשפט המחוזיים ובבתי-משפט השלום נחלקו בשאלה, אם בית-המשפט מוסמך להידרש לטענה הנסמכת על הוראת סעיף 330 בפקודת העיריות במסגרת תביעה אזרחית. כך למשל, יש הסבורים שהשאלה אם נכס שאינו בר-שימוש על-פי סעיף 330 בפקודת העיריות עוסקת בשאלה שעניינה השימוש בנכס. לפיכך, בהתאם להוראת סעיף 3(א)(2), טענה שעניינה הוראת סעיף 330 תידון במסגרת השגה ובמקרה של דחייתה, ניתן יהיה להגיש ערר על-פי חוק הערר, אשר אם יידחה, ניתן יהיה להשיג על כך בהליך של ערעור מינהלי. עוד נקבע, כי במקום שבו מנהל הארנונה לא הודיע לחייב על זכותו להגיש ערר, יהיה על וועדת הערר להתחשב בכך ולהימנע מדחיית הערר בשל הגשתו באיחור (עת"מ (מחוזי יר') אבראהים טוויל נ' עיריית ירושלים, פוסם באתר נבו (04.05.2008), כב' הנשיאה מ' ארד, בפסקה 3. כן ראו: ת"א (שלום ראשל"צ) עיריית ראשון לציון נ' ימין משה, פורסם באתר נבו (28.05.2007), כב' השופטת מ' עמית-אניסמן, בפסקאות 18-12); ת"א (שלום ת"א) 70724/03 כדורי מילניום בע"מ נ' עיריית תל-אביב-יפו, פורסם באתר נבו (06.01.2008), כב' השופט ח' טיבי, בפסקאות 14-12).

לעומת-זאת, יש הסבורים כי במקום שבו נטען בין השאר, כי נכס אינו בר שימוש על-פי הוראת סעיף 330 (נוסף על טענת התיישנות ועל טענה בדבר חיוב רטרואקטיבי), כי אז הסמכות לדון בטענה זו נתונה לבית-המשפט לעניינים מינהליים במסגרת עתירה מינהלית. כך מן הטעם שהעתירה נסמכה על טענות שאינן נכללות במסגרת הטענות שהן בנות-השגה בהתאם להוראת סעיף 3(א) בחוק הערר (עת"מ (מחוזי חי') 515/08 פלסטיקס חיפה בע"מ נ' עיריית עכו, פורסם באתר נבו (04.09.2008), כב' השופטת ב' בר-זיו, בפסקה 10).
גישה דומה נוספת היא, שאף אין מניעה שטענה הנסמכת על הוראת סעיף 330 בפקודת העיריות תתברר במסגרת תביעה כספית של העיריה נגד החייב. עמדה זו נסמכה על השיקולים שנקבעו בעניין ט' ט' טכנולוגיה, כמצדיקים מתן אפשרות להעלאת טענות במסגרת הליך משפטי רגיל. כך במיוחד לנוכח העובדה שהטענה הנסמכת על הוראת סעיף 330 אינה כלולה במסגרת הטענות שעליהן ניתן להשיג בהתאם להוראת סעיף 3(א) בחוק הערר. לפיכך ומן הטעם שמניעת זכות הגישה לערכאות של אזרח יש לפרש בצמצום, נקבע כי יש לפרש את הוראת סעיף 3(א) בחוק הערר באופן דווקני שלא יחסום טענת הגנה של חייב הנסמכת על הוראת סעיף 330 (ת"א (שלום ת"א) 64583/04 עיריית הרצליה נ' רחל מיכקשוילי, פורסם באתר נבו (16.05.2005), כב' השופט מ' קליין (להלן: "עניין רחל מיכקשוילי").

35. לאחר שעמדנו על עיקריה של הפסיקה הרלוונטית, לרבות הגישות השונות בעניין חלק מהנושאים, נעבור לבחון את המקרה הנדון. זאת בין השאר, על רקע הפסיקה הבוחנת את השאלה, אימתי יוכל בית-המשפט הדן בתביעה כספית להידרש לטענה שלגביה נקבע הסדר בחוק הקובע הליכים מינהליים שבמסגרתם תתברר אותה טענה (הליכי השגה, ערר וערעור מינהלי). כן נבחן את השאלה, אם אמנם יש ממש בטענת התובעת, כי לא ניתן להעלות טענה הנסמכת על סעיף 330 בפקודת העיריות במסגרת תביעה כספית של העיריה נגד החייב. נדון בכך גם רקע חילוקי-הדעות בשאלה זו, שאף עליהם עמדנו.
נקדים ונאמר כי המסקנה שאליה הגענו היא, שככלל, בית-המשפט הדין בתביעה כספית כמו זו הנדונה, מוסמך להידרש לטענה הנסמכת על הוראת סעיף 330 בפקודת העיריות, שעניינה כי הנכס שבקשר אליו נדרש תשלום הארנונה, נהרס או ניזוק ואינו בר-שימוש. כך בדרך-כלל וכך על-אחת-כמה-וכמה בנסיבות המקרה הנדון. כל זאת מן הטעמים שעליהם נעמוד עתה.

36. הטעם הראשון נעוץ בכך שספק רב אם הטענה הנסמכת על הוראת סעיף 330, שלפיה נכס אינו בר שימוש, נכללת ברשימת הטענות העשויות לשמש בסיס להגשת השגה. באותם מקרים שבהם ראו בתי-המשפט לקבוע כי מדובר בטענה שיכולה לשמש בסיס להגשת השגה, נקבע כי טענה זו כלולה בחלופה הקבועה בסעיף 3(א)(2) בחוק הערר. אולם גישה זו, כך נראה, אינה נקיה מספקות ודומה כי קריאת הוראת סעיף זה מובילה למסקנה שלא כך הם פני הדברים. הוראת סעיף 3(א)(2) בחוק הערר מאפשרת הגשת השגה על יסוד הטענה ש"נפלה בהודעת התשלום שמשיגים עליה טעות בציון סוג הנכס, גדלו או השימוש בו". הוראה זו, כך נראה, מכוונת לאותם מקרים שבהם החייב סבור כי הרשות המקומית שגתה בהגדרה הטכנית שעל-פיה נקבע החיוב. זאת בין טעות המתייחסת אל סיווגו של הנכס, אל שטחו או אל מטרת השימוש בו. שכן, שיעור הארנונה נגזר משורה של נתונים טכניים ובהם נתונים אלו ואם נפלה טעות באחד מהם, ממילא שהדבר עשוי להשליך על שיעור הארנונה או על עצם החיוב.

לא ברור כיצד טענה של חייב, כי נכס כלל אינו בר-שימוש כהגדרתו בהוראת סעיף 330 בפקודת העיריות, בעוד הרשות המקומית סבורה כי הוראת סעיף 330 אינה חלה על הנכס, יכול לבוא בגדר "טעות בציון ... השימוש בנכס". הכללת טענה לפי סעיף 330 במסגרת הוראת סעיף 3(א)(2) היא דחוקה מאד, אם בכלל אפשרית, מאחר שאין מדובר בטעות ביחס למטרת השימוש בנכס. כך שדי בכך כדי לקבל את עמדת בית-המשפט בעניין רחל מיכקשוילי, כי "כיוון שמניעת זכות הגישה לערכאות של אזרח יש לפרש בצמצום האפשרי, יש מקום לקריאה דווקנית של סעיף 3(א)". קריאה דווקנית זו, שוללת את הכללת הטענה לפי סעיף 330 בחלופה של טעות באשר לשימוש בנכס.
לנוכח מסקנה זו, נראה שבכל מקרה, ספק אם המסלול שבו תידון טענה לפי סעיף 330 הוא המסלול המינהלי. אפילו זהו מסלול אפשרי, אין בכך כדי למנוע דיון בטענה זו במסגרת תביעה אזרחית רגילה.

37. הטעם השני, אפילו היינו מגיעים למסקנה אחרת, כי טענה הנסמכת על הוראת סעיף 330 נכללת בטענות שניתן להשיג עליהן על-פי הוראת סעיף 3(א) בחוק הערר, עדיין, משני טעמים שאליהם נידרש עתה, נראה כי היה מקום למסקנה שבית-משפט זה בכל מקרה מוסמך להידרש אל טענת הנתבע הנסמכת על הוראת סעיף 330 במסגרת התביעה הנדונה.
בענייננו אמנם ספק אם ניתן לומר כי עולות שאלות שהן בעלות חשיבות עקרונית וציבורית המצדיקות בירור, וגם לא נטענה טענה כי הרשות המקומית התרשלה. עם-זאת, ישנם שלושה נימוקים שהצדיקו להידרש לטענותיו של הנתבע הנסמכות על הוראת סעיף 330. האחד, עניינו בכך שבהסכמת התובעת ניתנה לנתבע רשות להתגונן. השני, הטענות כבדות המשקל של הנתבע בעניין העובדה שמדובר בנכס שאינו בר-שימוש, אשר נראה כי היעדרו של דיון בהם עשוי להביא לעיוות דין לנתבע. עניינו במחדליה של הנתבעת, בכך שלא הראתה ששלחה אל הנתבע הודעת חיוב בתשלום ארנונה, הכוללת הודעה על זכותו להשיג אל החיוב ואף לערור במקרה של דחיית השגתו. נפרט את הדברים בקצרה.

הנימוק הראשון, עניינו כאמור בכך, שהתובעת הסכימה לכך שלנתבע תינתן רשות להתגונן מפני התביעה. לנוכח הסכמה זו, ממילא שלא ברור כיצד יכולה התובעת מצד אחד, להסכים לכך שהנתבע יורשה להתגונן מפני תביעתה ומן הצד האחר, להתנגד לכך שיתגונן בטענות ההגנה שטען. לפיכך, משהורשה הנתבע להתגונן, בהסכמתה של התובעת, ממילא שיש לדון בטענות ההגנה שטען.
הנימוק השני נובע מכל הטעמים שעליהם עמדנו אגב הדיון בשאלת תחולת הוראת סעיף 330 בפקודת העיריות על הנכס הנדון. כאמור לעיל, חרף ממצאי הביקורת שערכה העיריה בנכס לפני שנים רבות, שהעלו כי מדובר בנכס הבא בגדרו של נכס שאינו ראוי לשימוש, מסיבות תמוהות ולא ברורות, לא הוסקו המסקנות המתבקשות. רק עתה, בעוד התביעה מתבררת, הגיעה העיריה למסקנה כי יש להעניק פטור מתשלום ארנונה בשל כך שהתקיימו הנסיבות הקבועות בסעיף 330 בפקודת העיריות. כל זאת מבלי שהעיריה הצביעה על כך שחל שינוי כלשהו במצב הנכס במהלך שני העשורים האחרונים ומבלי שמצאה לנכון לתת הסבר כלשהו, על שום מה בעבר, על-סמך אותם ממצאים, לא הגיעה למסקנה זו, אלא הגיעה אליה רק עתה, בעוד התביעה מתבררת. התנהלות תמוהה זו - בלשון המעטה - של העיריה, הצדיקה לאפשר דיון בטענת הנתבע, כי הוא זכאי ליהנות מהפטור מתשלום ארנונה הקבוע בהודאת סעיף 330 בפקודת העיריות. זאת בין השאר, גם לנוכח השיקול המחייב לבחון את "מידת הפגיעה ועיוות הדין שייגרמו לאזרח מחסימת דרכו לערכאות השיפוטיות הרגילות" (ט' ט' טכנולוגיה, בפסקה 12).
הנימוק השלישי נעוץ בכך שלנתבע לא נמסרה הודעה על זכותו להגיש ערר, לאחר שהשגותיו על חיובו בתשלום ארנונה, נדחו. סעיף 306 בפקודת העיריות קובע כי על הרשות המקומית המבקשת לגבות חוב ארנונה, לשלוח אל החייב הודעה בכתב (ראו גם סעיף 307 לעניין המצאה בדרכים חלופיות). בתיקון חוק הערר משנת 1994 שהוזכר לעיל, נוסף גם סעיף 7א הקובע כי "בהודעת תשלום על ארנונה כללית תפרט הרשות המקומית את הזכויות והמועדים להשגה ולערר האמורים בחוק זה". בעניין הוראות אלו נקבע כי "הימנעות הרשות מקיום דרישה זו, תצדיק, ככלל, מתן רשות לנישום להעלות טענות בבית-המשפט" (ט' ט' טכנולוגיה, פסקה 12).
בענייננו, התובעת לא הראתה שהודעות החיוב בתשלום ארנונה, שעל-פי טענתה נשלחו אל הנתבע, אמנם התקבלו אצלו, היא אף לא הראתה שמילאה אחר דרישת סעיף 7א בחוק הערר, בכך שהודיעה לנתבע על זכותו להגיש השגה וערר על חיובו בתשלום. מכל מקום, אין מחלוקת על כך שבהחלטות הדוחות את ההשגות שהגיש הנתבע, לא נמסרה לו כל הודעה על זכותו להגיש ערר. בנסיבות אלו, דומה כי אפילו היו מתירים לנתבע להגיש עתה עררים על אותן החלטות בהשגות, לא היה בכך טעם רב לאחר שחלפו שנים כה רבות מאז ניתנו אותן החלטות.

38. מכל הטעמים שעליהם עמדנו, אין מקום לטענת התובעת, כי בית-משפט זה לא היה מוסמך להידרש לטענת הנתבע הנסמכת על הוראת סעיף 330 בפקודת העיריות, המעניקה פטור מתשלום ארנונה לנכס שנהרס, או שניזוק, כך שאינו בר שימוש עוד.

ד. סיכום ותוצאה
39. המסקנות שאליהן הגענו הן איפוא, שהתביעה ברובה התיישנה. לא זו בלבד, אלא שבכל מקרה, גם ביחס לתקופה שלגביה התביעה לא התיישנה, לא היה מקום לחיוב הנתבע בתשלום ארנונה עבור התקופה נושא התביעה. כך מהטעם שעל-פי ממצאי ביקורת העיריה עצמה, במהלך כל תקופה זו היה הנכס בגדר בניין שניזוק או שנהרס שאינו בר שימוש, כמשמעות הדברים בהוראת סעיף 330 בפקודת העיריות. כמו-כן וכאמור, בית-משפט זה מוסמך היה להידרש אל טענת ההגנה של הנתבע הנסמכת על הוראת סעיף 330.
לפיכך, התביעה נדחית."

ט. החזרת דיון במצבו של הנכס
ב- עמ"נ (ת"א) 23384-07-13 {מכשירי תנועה ומכוניות (2004) בע"מ נ' מנהל הארנונה בעיריית תל אביב, תק-מח 2014(3), 22527 (26.08.2014)} נקבע:

"6.1 לאחר שבחנתי את טענות הצדדים והמסמכים שהוגשו על ידם, מסקנתי היא כי יש לקבל את הערעור, באופן שהדיון יוחזר לוועדה על-מנת שתמצה את הברור העובדתי הנדרש להכרעה בסוגיה שבמחלוקת, הכול כפי שיפורט וינומק להלן:
6.2 סעיף 330 לפקודת העיריות (בנוסחו הקודם החל לגבי תקופת שנת המס 2012) קובע כדלקמן:

'נהרס בניין שמשתלמת עליו ארנונה לפי הוראות הפקודה, או שניזק במידה שאי-אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, ימסור מחזיק הבניין לעיריה הודעה על כך בכתב, ועם מסירת ההודעה לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים; אין האמור גורע מחבותו של מחזיק בשיעורי הארנונה שהגיע זמן לפירעונם לפני מסירת ההודעה.'

במקרה שלנו, אין חולק שהמערערת אינה יושבת במבנה, והמחלוקת העובדתית נוגעת אך ורק לגבי התנאי הראשון על-פי הסעיף, דהיינו לגבי השאלה האם מדובר במבנה שניזוק במידה שאי-אפשר לשבת בו.

ב- בר"מ 5711/06 חברת המגרש המוצלח בע"מ נ' עיריית תל-אביב-יפו, פורסם באתר נבו (30.12.2009) (להלן: "פס"ד המגרש המוצלח") נדונה שאלת פרשנותו של סעיף 330 לפקודה ובין השאר השאלה מה הוא 'בניין שניזוק במידה שאי-אפשר לשבת בו'. בית-המשפט העליון קבע כי מדובר בשאלה עובדתית, וכי המבחן הוא מבחן פיסי אובייקטיבי וזאת להבדיל מתחושה סובייקטיבית גרידא של הנישום, המועלית בעלמא. לדברי בית-המשפט שם, המבחן לצורך קביעה כאמור הוא בעיני האדם הסביר.

בית-המשפט הוסיף וקבע, שבכדי שנוכל לומר שמדובר בבניין שניזוק בצורה שאי-אפשר לשבת בו צריך זה להיות נזק משמעותי, להבדיל ממצב של הזנחה גרידא, ועם-זאת לא מצאתי תימוכין לגישה, שכוונת המחוקק היתה להעניק את הפטור במצב קיצוני בלבד. בית-המשפט העליון עמד על כך שהחיוב בארנונה הוא בראש ובראשונה פונקציה של החזקה ועשיית שימוש בנכס. על רקע זה, כך לדברי בית-המשפט, ברור מדוע החליט המחוקק להעניק פטור לבניין "שניזק במידה שאי-אפשר לשבת בו" ושאין יושבים בו, שהרי לגבי בניין שכזה לא מתקיימת הזיקה הנדרשת בין השימוש, ולמצער אפשרות השימוש בנכס, לבין הטלת ארנונה (שם, פסקה 11 לפסק-הדין).

6.3 במקרה שלנו, המערערת נסמכה על דבריו בתצהיר ובעדות של מקס בוגדנוב, חשב החברה, שמסר אודות סדקים עמוקים שהתגלו במבנה בשלהי 2011. הוא דיבר על פנייה שנעשתה מטעם החברה בעניין זה למומחים, ביניהם מהנדס המועסק בחברה, וכן על פעולות שהחברה נקטה בדרך של הנחת עמודים לצורך תמיכת תקרת הקומה הראשונה. לדבריו, בסופו-של-דבר, הוחלט על פינוי המקום בהמלצת המהנדס קליין, מחמת מסוכנותו. מר בוגדנוב נחקר נגדית קצרות (ראה פרוטוקול, נספח 7 לעיקרי הטיעון מטעם המשיב) ודבריו לא נסתרו. לא-זו-אף-זו, בעדותו מסר שהנכס עומד ריק וממתין להיתר הריסה. הוא הוסיף לשאלות ב"כ המשיב שלא ניתן לאחסן במבנה דבר מחמת החשש להכניס פנימה אנשים פן יפלו עליהם חלקי בניין. הוא ציין שהוחלט על-פינוי המקום למרות שהחברה השקיעה הרבה כסף בנכס תקופה קצרה לפני כן, וכי כיום החברה שוכרת נכס אחר בת"א. דבריו של מר בוגדנוב גובו בתצלומים שמהם משתקפים לכאורה סדקים בקירות ובתקרה, חוטי חשמל גלויים היוצאים מהתקרה וכן עמודי תמיכה המחוברים לקורות התקרה, כאשר במקום מסויים, הקורה שאותה תומך העמוד נראית לכאורה שבורה, על-סף קריסה (ראה תמונות שצורפו לכתב הערעור). דבריו של בוגדנוב מוצאים לכאורה תימוכין במכתב של המהנדס בוריס קליין, שצורף לתצהירו.

מטעם המשיב הוגש תצהיר חתום על-ידי יוסי ששון שבו אישר את נכונותם של שני דוחות ביקור שערך במקום. עדותו בבית-המשפט היתה קצרה ולא הוסיפה נדבך נוסף של מידע מעבר למפורט בדו"חות. בשני הדוחות רשם העד שלא נוכח בשברים או בסדקים וכי הקירות היו שלמים.

6.4 הוועדה לא קבעה ממצאי מהימנות לגבי שני המצהירים שהעידו בפנייה, ולא נימקה מדוע היא מעדיפה - כך במשתמע - את דבריו של העד ששון מטעם המשיב על פני דבריו של העד בוגדנוב. אומנם דבריו של ששון לא נסתרו, כנאמר על-ידי הוועדה, אך הדבר נכון גם לגבי דבריו של בוגדנוב. עוד אמרה הוועדה, כי מתוך העיון בתמונות ובדברי המצהירים היא הגיעה למסקנה שהגדרת הנכס כנכס 'שניזוק בצורה שלא ניתן לשבת בו', אינה מתיישבת עם השכל הישר. מסקנתה זו לא נומקה, או למצער, לא נומקה כדבעי. עיון גרידא בתמונות אינו מאפשר לדעתי להגיע למסקנה ברורה וחד-משמעית, ולא ניתן לומר שהם תומכים במובהק בעמדתו של המשיב. עמודי המתכת שמעוגנים לרצפה ולתקרה, כמשתקף בתמונות, והשבר הקשה שניתן לראות באחת הקורות, דווקא מתיישבים, לכאורה ומבלי לקבוע מסמרות, עם טענות המערערת. גם בעובדה שהנכס נמצא סגור ומחובר לחשמל ולמים אין כדי לתמוך בטענות המשיב ולסתור בהכרח את טענות המערערת. מדובר בנתונים שאין להם רלוונטיות ישירה לשאלה השנויה במחלוקת.

6.5 אשר למסמך החתום על-ידי המהנדס בוריס קליין, הוא נספח א' לתצהיר המערערת: על פניו, מכתבו של מר קליין כאיש מקצוע המתייחס למצב הנכס, הוא בעל משמעות ראייתית נכבדה לצורך הכרעה במחלוקת בין הצדדים. מן הסתם, עובדה זו לא יכלה להיעלם מעיני הוועדה כבר במהלך הדיון, אלא שמהפרוטוקול לא ברור האם שאלת זימונו של העד עלתה באותו שלב, ועד כמה עמדה על הפרק האפשרות לדחות את הדיון על-מנת לתקן את המעוות. מאחר שהפרוטוקול שותק בעניין זה, אומר בזהירות, שבמצב שבו אין ספק שקיימת ראיה חשובה ורלוונטית לכאורה, שחסרונה עלול לפגוע באפשרות לברר את העובדות לאשורן, יש לעשות את המאמץ הנדרש על-מנת לאפשר הבאתה בפני הוועדה, או לחלופין, לתעד את החלטתו המכוונת של הצד שלא להביאה.
בענייננו, הוועדה קבעה בהחלטת ביניים לגבי נספח א' כדלקמן (פרוטוקול עמ' 1): "לא מדובר בחוות-דעת מומחה והצדדים יתייחסו למשקל הראייתי של נספח א' במסגרת הסיכומים".

מההחלטה עולה, שוועדה קיבלה את המסמך כראיה קבילה בהותירה במחלוקת את שאלת משקלו ובהזמינה את הצדדים להתייחס לכך בסיכומים. מדובר בהחלטה שיש עמה קושי, ואבהיר כוונתי: ברור לחלוטין שחשיבותו הראייתית של נספח א' היא בתוכנו, ואין לו משמעות ראייתית אמיתית שאינה קשורה לנכונות תוכנו. מאחר שהוועדה קבעה שהמסמך אינו מהווה "חוות-דעת מומחה" ומאחר שהיה ברור שאין הוא מוגש באמצעות מי שערך אותו, אלא באמצעות בוגדנוב שלא יכול היה להעיד דבר לגבי תוכנו, היה מקום לפסול אותו כראיה כבר בהתחלה ובכך להעמיד את המערערת בפני הצורך לכלכל אחרת את צעדיה כדי להכשיר את קבילותו לנכונות תוכנו. החלטת הביניים של הוועדה לקבל את המסמך, תוך מתן פתח למערערת לטעון לגבי משקלו, הובררה להיות חסרת כל ערך ומשמעות עבור המערערת, שהרי אם לא ניתן לתת משקל ממשי למסמך בלא לשמוע את מר קליין - כפי שקבעה הוועדה בהחלטתה הסופית - מדוע התקבל המסמך כראיה, ומדוע הצדדים התבקשו להתייחס למשקלו?

אומנם, הוועדה בהיותה גוף מעין שיפוטי אינה כבולה לדיני הראיות הנהוגים בבית-המשפט והיא רשאית היתה לקבל את המסמך כראיה תוך סטיה מדיני הראיות. לא מן הנמנע שבהליכים מעין אלה, הצדדים נוהגים חירות מסויימת לגבי דיני הראיות ודרכי ההוכחה. עם-זאת, בהיות הוועדה כפופה לכללים של צדק טבעי ביניהם הגשמת זכות הטיעון (ראה בר"ם 6966/12, נצב"א אחזקות נ' מנהל ארנונה בעיריית טירת הכרמל, פורסם באתר נבו ׁ20.01.13), צריכה להיות הלימה בין נכונות הוועדה לקבל מסמך כראיה קבילה בשלב שמיעת הראיות, תוך סטיה מדיני הראיות, לבין ההקפדה על דיני הראיות בשלב שבו היא באה להעריך את המסמך ולהתייחס למשמעותו בעת מתן ההחלטה. במצב שנוצר במקרה שלנו, נפגעה לכאורה זכותה של המערערת להביא את ראיותיה בצורה המיטבית ולמצות את זכותה לשכנע את הוועדה בטענותיה, והיא הועמדה בפני שוקת שבורה בשלב הסופי.

לא-זו-אף-זו, בהחלטתה קבעה הוועדה שמשקלו הראייתי של נספח א' הנ"ל נמוך ביותר אך הלכה למעשה, העניקה למסמך משקל אפס והתעלמה ממנו כליל. בהנחה שהמסמך מהווה, למצער, ראיה לעצם כתיבתו וקיומו, להבדיל מתוכנו, הוועדה לא התייחסה ולא נתנה כל משקל בנימוקיה לדבריו של בוגדנוב לפיהם חוות-דעתו של קליין, כמפורט במסמך, עמדה לנגד עיני החברה והיוותה את הסיבה להחלטתה לפנות את המבנה.

7.סיכומו-של-דבר, על רקע הדברים שפורטו לעיל, המסקנה היא שיש לבטל את החלטת הוועדה ולהחזיר את העניין אליה להשלמת הברור העובדתי שלא מוצה, כאמור.
אני מקבלת איפוא את הערעור ומורה על החזרת הדיון לוועדה.

י.חיוב ארנונה על נכס שנטען, כי לא היה בשימוש ולא היה ראוי לשימוש - הערעור נדחה
ב- עע"מ 9130/11 {יורשי המנוח יוסף סויסה זל נ' עיריית רחובות, תק-על 2015(3), 9259 (2015)} נדון ערעור על פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי בתל-אביב בשבתו כבית-משפט לעניינים מינהליים. במוקד הערעור, נדון מעמדם של חובות עירוניים של המערערים למשיבה, לנוכח הסכם פשרה שנחתם בעבר בין הצדדים, טענה לפטור לפי פקודת העיריות, והתיישנות החובות.

המנוח מר יוסף סויסה, החזיק שני נכסים, בית מגורים ברחוב מוסקוביץ ברחובות ומשחטה, באזור התעשיה בעיר. לטענת המערערים, יורשי המנוח על-פי דין, נכס המשחטה נמסר לידיו של סויסה בגדרי הסכמה בינו לבין המשיבה בשנת 1979, מכוח אותה הסכמה ויתר סויסה לבקשת העיריה על נכס אחר שהיה ברשותו.

לפי הטענה, הופעלה בנכס משחטה משנת 1980 עד 1990. לטענת המערערים, נכס המשחטה הוחכר על-ידי העיריה לאחרים, וכתוצאה מכך הוגשה כנגד סויסה בשנת 1990 תביעה לפינוי המשחטה {ת"א 2278/90}, וזו נתקבלה ביום 31.10.93. סויסה הגיש ערעור על פסק-הדין שהורה על-פינויו, והושג הסדר פשרה בגדרו הוסכם, בין היתר, על ביטול פסק-דין הפינוי.

בעקבות התכתבות בין העיריה לסויסה בגין תשלומי מים וארנונה, חובות נוספים ופניות לחידוש הפעילות במשחטה נחתם בין סויסה לעיריה, הסכם פשרה, שבו נקבע בין היתר, כי החלקה, שעליה מצוי נכס המשחטה, והמשחטה יימכרו לסויסה. כן נאמר, כי המשחטה אינה פועלת מאז 12.06.91, וכי העיריה רואה בה נכס שניזוק, שלא ניתן לשבת בו, וכי מיום 12.06.91 אין יושבים בו, הכל כמשמעותם של אלה בסעיף 330 לפקודת העיריות.

העיריה אישרה בהסכם הפשרה, כי מיום זה {12.06.91} סויסה אינו חייב בתשלום ארנונה בגין נכס המשחטה, וכי יש להפחית 60% מצריכת המים שבה חוייבה המשחטה, וכי היא מוותרת על כל חוב של סויסה בגין ארנונה, מים, ביוב ושכר דירה בגין נכס המשחטה ובית המגורים. הסכם הפשרה היה כפוף לאישור מועצת העיר ושר הפנים. מועצת העיר אישרה את ההסכם, אך שר הפנים לא מצא לנכון לאשרו, בין היתר מן הטעם, כי המשחטה נסגרה בצו של משרד החקלאות, ולא עקב מעשה או מחדל של העיריה. עוד צויין, כי מחיקת חובות מים, ארנונה ואגרת ביוב צריך שתיעשה רק על-פי הנחיות חוזר מנכ"ל משרד הפנים.

בשנת 2005 פתחה העיריה בהליכי גביה כנגד סויסה בשל חובות ארנונה ומים וחובות נוספים בגין נכסי המגורים והמשחטה. סויסה הגיש מנגד ב-2008 עתירה לבית-המשפט לעניינים מינהליים, שהיא נשוא ערעור זה. נטען בעתירה, כי אין מקום לגבות חובות אלה לנוכח האמור בהסכם הפשרה, לרבות הודאת העיריה, כי נכס המשחטה אינו ניתן לשימוש, וכי החובות התיישנו.

העתירה נדחתה, ובית-המשפט קבע, שמאחר והסכם הפשרה לא אושר על-ידי שר הפנים, הוא לא נכנס לתוקף, ואין לו כל משמעות משפטית. צויין, כי "העובדה, כי הסכם הפשרה לא אושר ולכן לא נכנס לתוקף, משליכה על המשמעות המשפטית של הצהרות העיריה מכוחו, כפי שהיא משליכה על האופן בו ניתן לעשות שימוש בכל יתר הוראות ההסכם... בלא אישור כזה, לא היה תוקף לא להתחייבויות ההדדיות של הצדדים מכוח ההסכם, ואף לא להצהרות שהיוו חלק ממנו. כל תוצאה אחרת תרוקן מתוכן את הסכמת הצדדים בטיוטת הסכם הפשרה".

הודגש בפסק-הדין, כי האמור בהסכם הפשרה אף אינו מהווה הבטחה שלטונית, שכן מדובר במסמך שכל המעורבים בו ידעו, כי הוא אינו בעל תוקף מחייב. עוד הוסף, כי לא ניתן לראות את הצהרות העיריה ביחס למצב המשחטה כמחייבות אותה, וזאת לנוכח סעיף 13 להסכם הפשרה, הקובע, כי "אין בהסכם זה משום הודאה של העיריה בטענות סויסה, ואין בו משום הודאה של סויסה בטענות העיריה, וכי הסכם זה לא יהווה ראיה בכל הליך כלשהו העלול להיות בין הצדדים למעט הליך בגין הפרתו של הסכם זה".

עוד נקבע, כי שאלת מצבו של הנכס היא עובדתית, וכי המערערים לא עמדו בנטל המוטל עליהם מכוח סעיף 330 לפקודת העיריות. נומק, כי מצו הסגירה לא ניתן להסיק, שמדובר בנכס אשר ניזוק במידה שלא ניתן היה לשבת בו; אמנם האמור בדו"חות משרד החקלאות העלה, כי אכן הנכס היה מוזנח, אולם אין בכך כדי לבסס קביעה שלפיה לא ניתן לעשות שימוש חוקי אחר בנכס.

הוסף, כי משאין תוקף לטיוטת הסכם הפשרה, אין תוקף אף להסכמות שעניינן חובות הארנונה והמים בקשר עם בית המגורים. כן נדחתה הטענה, שלפיה סויסה כלל לא החזיק בנכס המשחטה בשנים 1995-1991, מאחר שהוצאו כנגדו צו סגירה ואחר כך צו לפינוי הנכס. צויין, כי "העובדה, כי ניתן צו סגירה לעסק שפעל בנכס, אינה שוללת את המסקנה כי סויסה, שהיה בעל הזכות להחזיק בו, נותר בעל הזיקה הקרובה ביותר אליו. באופן דומה, גם צו הפינוי אינו שולל בהכרח את המסקנה, כי סויסה החזיק בנכס".

טענת ההתיישנות שהעלו המערערים כנגד החובות שבגינם ננקטים הליכי גביה, נבחנה לאור פסק-הדין ב- רע"א 187/05 {נסייר נ' עיריית נצרת עילית, פ"ד סד(1), 215(20.06.10)}, שלפיו:

'...נישום אשר הרשות נוקטת כלפיו הליך גביה מינהלי רשאי להתגונן בטענה שחוב המס התיישן. טענת התיישנות זו נותרת בגדר טענת הגנה, הגם שאופן השמעתה הוא על דרך של יזימת הליך...'

בית-המשפט קמא קבע, כי אין לקבל את טענת העיריה שלפיה סויסה הודה בחובו כלפיה, ועל-כן יש לדחות לשיטתה של העיריה את טענת ההתיישנות שהעלו המערערים, שכן הסכם הפשרה אשר ממנו עולה הודאה כאמור, לא נכנס לתוקף. הוסף, כי ההודאה הנטענת של סויסה היא משנת 1996, ומאז ועד שהחלה העיריה בהליכים המינהליים כנגד סויסה בשנת 2005, חלף שוב פרק זמן העולה על תקופת ההתיישנות. באשר לטענה, כי הליכי הגביה המינהליים עוצרים את מרוץ ההתיישנות נקבע, כי בכל הנוגע לחובותיו של סויסה ביחס לתקופה שעד ליום 21.11.98, הנה במועד שבו החלו הליכי הגביה, תקופת ההתיישנות ביחס לחובות אלה כבר הסתיימה.

חרף האמור דחה בית-המשפט קמא את טענת ההתיישנות, וזאת בשל שיהוי בהעלאתה. נומק, כי אם עותר משתהה בהגשת עתירה כנגד הליכי גביה מינהליים {וככלל אם אינו מגישה תוך 45 יום}, משמעות הדבר, כי העותר אינו פועל בהזדמנות הראשונה כנגד הליכי הגביה.

הליכי הגביה כנגד סויסה החלו ביום 21.11.05, והעתירה הוגשה למעלה משנתיים מאוחר יותר. משכך נקבע, כי "טענת השיהוי מובילה למסקנה, כי אין מקום לקבל את טענת ההתיישנות שהעלו המערערים, משום שהם לא העלו אותה בהזדמנות הראשונה".

בית-המשפט אף דחה את הטענה, כי העתירה הוגשה באיחור, משום שמשנת 2004 התנהל בין הצדדים משא-ומתן, אשר במסגרתו הוסכם, כי עד לסיומו לא יטענו הצדדים זה כנגד זה טענות הקשורות למועדים או להתיישנות; זאת מן הטעם שהמשא-ומתן בין הצדדים הסתיים בשנת 2005 ללא הסכמה, ובמועד זה החלו הליכי הגביה כנגד סויסה, ואילו העתירה הוגשה אך בשנת 2008. עוד צויין, שאם תתקבל טענת המערערים, שלפיה הצדדים לא היו רשאים, לנוכח המשא-ומתן ביניהם, להעלות זה כנגד זה טענות הקשורות להתיישנות, משמעות הדבר היא, כי גם המערערים אינם רשאים להעלות טענת התיישנות כנגד העיריה.

לנוכח האמור לא נבחנה טענתה הנוספת של העיריה, שלפיה אין לקבל את טענת ההתיישנות נוכח תביעת סויסה כנגדה, הנוגעת לאותן נסיבות. עוד נקבע ביחס לתקופה שבין 26.01.04 ועד יום 07.6.05 {בטרם החלו הליכי הגביה} שבה התקיים משא-ומתן לקראת פשרה אפשרית, ואשר לא צלח, כי אין מקום להוספת ריבית לפי חוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), התש"ם-1980 בגין החובות שנצטברו ביחס לנכסי המשחטה והמגורים; אולם יש להוסיף הפרשי ריבית והצמדה "רגילים" כחוק. כך הוא גם ביחס לתקופה שבה ניהלו הצדדים משא-ומתן להסכם הפשרה ועד שנת 2005, שאז חודשו הליכי הגביה.

בשנת 2005 הגיש סויסה תביעה כנגד העיריה בגין הנזקים שנגרמו לו מהתנהלותה לאורך השנים, לרבות הפרת הסכמים שנחתמו עמה.

המערערים טענו, כי הוכח בבירור שסויסה לא ישב בנכס המשחטה, והנכס לא היה ראוי לשימוש. לטענתם, שגה בית-המשפט קמא כאשר קבע, כי הצהרות העיריה במסגרת הסכם הפשרה היו לצרכי הסכם פשרה בלבד, ומשזה לא אושר, אין להן תוקף. נטען, כי אין בין הנימוקים לאי-מתן אישור שר הפנים לבין העובדות שעליהן הצהירה העיריה במסגרת ההסכם, דבר.

עוד נאמר, כי ההסכם שנחתם בין הצדדים והתנהגותה של העיריה יוצרים התחייבות שלטונית. נטען בהקשר זה, כי בהחלטת ביניים שעניינה בין היתר, טענה מקדמית של העיריה להתיישנות ב- ת"א 1748/05, ציין רשם בית-המשפט המחוזי, כתארו אז, השופט אורנשטיין, כי "העובדה ששר הפנים בסופו-של-דבר לא אישר את ההסכם, אינה מאיינת את היותו של ההסכם אלא רק את אי-הכנסתו לתוקף". על-כן, טענו המערערים, מנועה העיריה מטענה אחרת. עוד נטען, שקביעתו של בית-המשפט קמא, כי לא הוכח שנכס המשחטה לא היה ראוי לשימוש, בטעות יסודה, בהיותה סותרת את המסמכים אשר העיריה צירפה לתגובתה לעתירה. נאמר עוד, כי ממועד צו הסגירה בשנת 1991 ועד סוף שנת 1995 שבה בוטל צו הפינוי כנגד סויסה, לא היה הנכס בחזקתו.

הוסף, שהחל מיום 12.06.91 לא ניתן היה לחייב את סויסה בארנונה בגין נכס המשחטה, וכן החל ממועד זה, משעזב סויסה את הנכס, לא יתכנו חובות בגין צריכת מים. ככל שקיימים חובות כלשהם בגין ארנונה או מים, הללו התיישנו. יתר-על-כן, העיריה נטלה חלק פעיל לאורך כל התקופה בכל ההליכים, ועל-כן פשיטא שידעה, כי סויסה אינו יכול להחזיק בפועל בנכס לאורך כל התקופה, בין היתר לנוכח צו הפינוי.

עוד טענו המערערים, כי קביעתו של בית-המשפט שסויסה לא העלה טענותיו בהזדמנות הראשונה, מהווה למעשה הלכה חדשה, שלפיה היה ונישום לא פעל כנגד הליכי גביה שננקטו כנגדו, הדבר ימנע בעדו להעלות טענת התיישנות; ודוק; נדרש הימנו לפעול כנגד הליכי הגביה באופן אקטיבי. לבסוף הוסף, כי אין מקום לחיוב בריבית ובהצמדה, שכן מדובר בחיובים שהעיריה לא פעלה שנים רבות לגבייתם.

העיריה סמכה ידיה על פסק-דינו של בית-המשפט קמא. נטען, כי דין העתירה להידחות בשל שיהוי ניכר בהגשתה. צויין, כי המערערים אף לא מצאו לנכון להגיש בקשה להארכת מועד להגשת העתירה, ודי בטעם זה כשלעצמו כדי להצדיק את דחייתה על-הסף.

עוד נטען להיעדר סמכות עניינית, שכן את הטענות לעניין סעיף 330 לפקודת העיריות או טענת "אינני מחזיק" ראוי היה להעלות במסגרת הליכי השגה וערר. לבסוף נטען, שלא הוכחו התנאים המצטברים למתן פטור מכוח סעיף 330 לפקודת העיריות.

ראשית, לא הוכח שנכס המשחטה ניזוק במידה שלא ניתן לשבת בו, והסכם הפשרה בודאי אינו יכול להוות ראיה לטענה אחרת. כן לא הוכח התנאי השני, שלפיו אין יושבים בנכס המשחטה, ומכרטיס החיוב בגין צריכת המים אף עולה, כי נרשמה פעילות בנכס לאחר מתן צו הפסקת הפעילות ועד לשנת 1994. לא הוכח אף התנאי השלישי, שעניינו הודעה לעיריה, שכן סויסה לא שלח הודעה בכתב ביוני 1991, שלפיה הנכס ניזוק באופן המזכה אותו בפטור מארנונה, ואף לא הוכיח, כי עשה זאת לאחר מכן. לבסוף נטען, שקיימות דרכי גביה נוספות, ושטענת התיישנות אינה מסכלת הליכי גביה פסיביים {הסמכות לדרוש מן האזרח פרעונם של חובות כתנאי למתן אישורים שונים, הנדרשים שעה שמועברות זכויות במקרקעין}.

בית-המשפט קבע, כי הסכמת העיריה להכיר במשחטה מושא הערעור כנכס שניזוק, היא חלק ממכלול ההסכמות שאליהם באו הצדדים במסגרת הסכם הפשרה, ומשזה לא נכנס לתוקף, ההסכמה אינה מחייבת. מטבע הדברים כשבאים צדדים לכלל פשרה, נכונים הם להסכים לצרכי הפשרה לטענות מסויימות של הצד שכנגד, שאלמלא הניסיון לבוא לידי הסדר היו עומדים איתנים כנגדן. פשיטא, כי תוצאה אחרת עלולה להרתיע בעלי דין לבוא ממשא-ומתן לפשרה, מחשש שמא כל שיסכימו ישמש כנגדם, ככל שהפשרה לא תצא מן הכוח אל הפועל. יפות בהקשר זה ההנמקות שביסוד החיסיון המוטל על משא-ומתן לפשרה:

'ההנחה היא, כי כאשר מתנהל משא-ומתן לשם השגת פשרה, הצדדים לו עלולים להימנע ממצגים, הצהרות או הצעות, אשר טמון בחובם ויתור כלשהו לטובת הצד השני, מחשש שויתור כאמור ישמש כראיה לרעתם בהליך עתידי העשוי להתנהל בין הצדדים. בכך, עלולים הסיכויים להשגת פשרה בין הצדדים להיפגע, ותוצאה בלתי-רצויה זו בא הכלל, המגביל את קבילותם של מסמכים אלו למנוע.'
{ע"א 172/89 סלע חברה לביטוח נ' סולל בונה, פ"ד מז(1), 311, 333 (1993) (הנשיא שמגר); רע"א 2235/04 בנק דיסקונט לישראל בע"מ נ' שירי, פורסם באתר נבו (27.06.06); ע"א 9056/12 קניג נ' פקיד השומה ירושלים, פורסם באתר נבו (04.08.14)}.

בנדון דידן, קבע בית-המשפט, כי העובדה שהסכם הפשרה לא אושר אף שנחתם, ועל-כן לא נכנס לתוקף, משליכה על המשמעות המשפטית של הצהרות העיריה מכוחו, כמו גם על יתר הוראותיו. הדברים אמורים ביתר שאת לנוכח סעיף 13 להסכם, הקובע כאמור, ברחל בתך הקטנה, כי אין בהסכם משום הודאה של העיריה בטענות סויסה, ואין בו משום הודאה של סויסה בטענות העיריה. התעלמות מאמירה מפורשת זו, משל לא היו הדברים מעולם, עושה פלסתר את רצונם ואת כוונתם של הצדדים כפי שהובעה בהסכם.

לא-זו-אף-זו, במובהק אין מדובר בהבטחה שלטונית, שהרי "על ההבטחה השלטונית להיות מפורשת וברורה ולא מוטלת בספק, כנדרש מהתחייבות משפטית שאינה בגדר הצהרת כוונות גרידא" {בג"צ 585/01 קלכמן נ' ראש המטה הכללי, רב אלוף שאול מופז, פ"ד נח(1), 694, 706 (2003) (השופטת פרוקצ'יה)}.

יתר-על-כן, ואולי זו עיקר, ההסכמה הותנתה באישור הגורמים הרלבנטיים, ואישור זה לבסוף לא ניתן. כמו-כן, אין בקביעתו של השופט אורנשטיין, שנאמרה בהיבט של דחיית התביעה ב- ת"א 1748/05 על-הסף בשל התיישנות, כדי ללמד שהסכמות הצדדים, בגדרי הסכם הפשרה, שרירות וקיימות, או כדי להוות אישור לתוכנו של ההסכם. כל שקביעה זו מלמדת, היא על עצם קיומו של הסכם בין הצדדים, ולכך יכול שתהא השפעה לעניין ההתיישנות.

עוד הוסיף בית-המשפט, כי ההכרעה בדבר מצבו של הנכס לעניין סעיף 330 לפקודת העיריות, כפי שציין בית-המשפט קמא, היא שאלה עובדתית מובהקת. בית-המשפט קבע, כי לא הוכחו תנאי סעיף 330 לפקודת העיריות, ובית-המשפט לא מצא לקבוע אחרת {ראה: פסק-הדין בבר"מ 5711/06 חברת המגרש המוצלח בע"מ נ' עיריית תל-אביב, פורסם באתר נבו (30.12.09)}, שלפיו השאלה אינה כיצד רואה הנישום את הבניין באופן סובייקטיבי, אלא האם מבחינה אובייקטיבית ניתן לומר, כי הבניין "ניזק במידה שאי-אפשר לשבת בו".

אין לומר, כי כל בניין מוזנח הוא בהכרח בניין בלתי-ראוי לשימוש, ומקובל, כי הנזק שבו עוסק סעיף 330 לפקודת העיריות צריך שיהא נזק משמעותי. כידוע, בית-משפט שלערעור לא ייטה להתערב בממצאי עובדה ומהימנות של הערכאה הדיונית אלא במקרים חריגים {ע"א 2835/04 דוד לובינסקי בע"מ נ' י.ת נצר אחזקות בע"מ, פורסם באתר נבו (04.08.05); ע"א 3601/96 בראשי נ' עזבון המנוח קלמן בראשי, פ"ד נב(2), 582, 594 (1998)}. בית-המשפט קבע, כי המקרה שלפנינו אינו בא בקהלם של אלה. באשר לצו הסגירה שהוצא על-ידי משרד החקלאות, כל שיש בו ללמד הוא, כי המבנה, שבו נעשה שימוש כמשחטה, נסגר עקב ליקויים שונים, אך לא בהכרח מלמד הדבר, כי מצבו הפיסי של המבנה היה רעוע, עד כי לא ניתן לעשות בו שימוש מסוג כלשהו.

המערערים טענו כלפי העיריה להתיישנות. בית-המשפט קמא קבע כאמור, כי חרף התיישנות החובות הנטענים, לא טענו המערערים להתיישנות בהזדמנות הראשונה, וענייננו בשיהוי. הוסבר, כי ככל שהעותר משתהה בהגשת העתירה בהתאם לכללי הדין המינהלי, משמעות הדבר, כי הוא אינו פועל כנגד הליכי הגביה בהזדמנות הראשונה.

בית-המשפט קבע, כי בהתאם להלכת נסייר, שאושרה בדעת רוב בהרכב מורחב בעע"מ 8832/12 {עיריית חיפה נ' סלומון בע"מ, פורסם באתר נבו (15.04.15)} ביחס להליכי גביה אקטיביים ואף הורחבה להליכי גביה פסיביים, נישום אשר הרשות מפעילה כלפיו הליך גביה מינהלי רשאי להתגונן בטענה שחוב המס התיישן.

טענת התיישנות זו נותרת טענת הגנה, הגם שאופן השמעתה הוא על דרך ייזום הליך, עתירה לבית-המשפט לעניינים מינהליים. עם-זאת לא למותר לציין, כי השימוש בטענה זו אינו עומד לטוען לה עד אין קץ. לכאורה, ההזדמנות הראשונה שבה יש לטעון להתיישנות, היא מועד הגשת העתירה המינהלית {ט' חבקין התיישנות (תשע"ד), עמוד 105}, אך בכך, אין די לסלול את הדרך לקבלת טענת התיישנות, שהועלתה בשיהוי ניכר.
כנודע, כשעסקינן בעתירה מינהלית, בוחן בית-המשפט האם זו הוגשה ללא שיהוי. בית-המשפט מצא טעם, בדרך הילוכו של בית-המשפט לעניינים מינהליים, אשר ראה בשיהוי בהגשת עתירה כנגד הרשות, שהיא הדרך לתקיפת הליכי גביה אקטיביים, כהחמצת ההזדמנות הראשונה.

נשאלת השאלה מהו פרק הזמן המגבש שיהוי. בהקשר זה יש ליתן את הדעת לפסק-הדין בעע"מ 867/11 {עיריית תל אביב-יפו נ' אי. בי. סי ניהול ואחזקה בע"מ, פורסם באתר נבו (28.12.14); עע"מ 3108/14 אלביט מערכות סאיקלין בע"מ נ' המועצה האזורית מטה אשר, פורסם באתר נבו (18.08.15)}. באותה פרשה נדונה השאלה מה דינה של עתירה מינהלית המכוונת לפגם משורשר שנפל בצו ארנונה, המוגשת בחלוף 7 שנים ממועד התקנתו של הצו הפגום.

בית-המשפט קיים דיון מקיף באפשרות להחלת דיני ההתיישנות למול דוקטרינת השיהוי ובא למסקנה, לאחר סקירת השיקולים שביסוד החלת כל אחת מהדוקטרינות, כי יש להחיל במקרים אלה את דוקטרינת השיהוי. קו הפדות הועמד על שבע שנים תוך תלות, כמובן, בנסיבות. הוסבר, כי השיקולים המתחרים שעל הפרק מקימים חזקה שלפיה עתירה מינהלית המכוונת לפגם משורשר שנפל בצו ארנונה, המוגשת בחלוף שבע שנים ממועד התקנתו של הצו הפגום, לוקה בשיהוי אובייקטיבי המביא לדחיית העתירה. חזקה זו ניתנת לסתירה במקרים מתאימים. הלכה זו הוחלה הן ביחס לעתירות התוקפות בתקיפה ישירה צוים שנפלו בהם פגמים משורשרים, הן ביחס לתביעות אזרחיות להשבה של סכומים שנגבו שלא כדין מחמת פגם משורשר. בעניין אי.בי.סי דובר בפגם שנפל בצו הארנונה ובגביה לא חוקית בעקבות זאת.

עוד הוסיף בית-המשפט, כי כל מקרה לנסיבותיו, ובענייננו המצב שונה לחלוטין, שכן אין עסקינן בצו שנפלו בו אי-חוקיות או פגם כלשהו. בנדון דידן הוגשה העתירה כשנתיים לאחר תחילת הליך הגביה, ולא הובא הסבר מניח את הדעת לכך. בכך יש השתהות יתרה. כך גם הטענה, כי העיכוב בהגשת העתירה מקורו במשא-ומתן בין הצדדים {בטרם הליכי גביה} נעדרת ביסוס, משזה הסתיים בשנת 2005, והחלו הליכי הגביה.

לאור כל האמור לעיל, קבע בית-המשפט בדחותו את הערעור, כי אין בידיו להיעתר למבוקש. נקבע, כי פסק-דינו של בית-המשפט לעניינים מינהליים יוותר על מכונו.

יא. האם יש לקבל את הטענה לפטור מכוח סעיף 330 לפקודת העיריות ולהתיישנות החובות?
ב- עע"מ 9130/11 {יורשי המנוח יוסף סויסה ז"ל נ' עיריית רחובות, פורסם באתר נבו (01.09.15)} נדון ערעור על פסק מינהלי. במוקד הערעור נדון מעמדם של חובות עירוניים של המערערים {להלן גם: "סויסה"} למשיבה {להלן: "העיריה"} בגין בית מגורים ומשחטה.

בעקבות התכתבות בין העיריה למנוח סויסה בגין תשלומי מים וארנונה, חובות נוספים ופניות לחידוש הפעילות במשחטה נחתם בין סויסה לעיריה ביום 02.08.01 הסכם פשרה {להלן: "הסכם הפשרה" או "ההסכם"}, שבו נקבע בין היתר, כי החלקה, שעליה מצוי נכס המשחטה, והמשחטה יימכרו לסויסה.

כן נאמר, כי המשחטה אינה פועלת מאז 12.06.91, וכי העיריה רואה בה נכס שניזוק, שלא ניתן לשבת בו, וכי מיום 12.06.91 אין יושבים בו, הכל כמשמעותם של אלה בסעיף 330 לפקודת העיריות (נוסח חדש) {להלן: "פקודת העיריות"}.

סעיף 330 לפקודת העיריות מורה כדלקמן:

"נהרס בניין שמשתלמת עליו ארנונה לפי הוראות הפקודה, או שניזק במידה שאי-אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, ימסור מחזיק הבניין לעיריה הודעה על כך בכתב, ויחולו הוראות אלה, כל עוד הבניין במצב של נכס הרוס או ניזוק - (1) עם מסירת ההודעה לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים בשלוש השנים שממועד מסירת ההודעה (להלן: "תקופת הפטור הראשונה"); (2) חלפה תקופת הפטור הראשונה יהיה חייב בארנונה לגבי אותו בניין בחמש השנים שמתום אותה תקופה, בסכום המזערי בהתאם להוראות לפי סעיפים 8 ו- 9 לחוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג-1992, הקבוע לסוג הנכס המתאים לבניין על-פי השימוש האחרון שנעשה בבניין (בסעיף זה: "תקופת התשלום"); (3) חלפה תקופת התשלום והבניין נותר במצב של נכס הרוס או ניזוק כאמור ימסור מחזיק הבניין לעיריה הודעה בכתב על כך ולא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים; (4) התקופות כאמור בפסקאות (1) ו- (2) ייספרו בין ברציפות ובין במצטבר; אין האמור גורע מחבותו של מחזיק בשיעורי הארנונה שהגיע זמן לפירעונם לפני מסירת ההודעה."

לנוכח הסכם הפשרה שנחתם בין הצדדים, אשר היה כפוף לאישור הגורמים הרלוונטיים, ואישור זה לא ניתן, המערערים העלו טענה לפטור מכוח סעיף 330 לפקודת העיריות ולהתיישנות החובות.

המערערים טענו בערעור כי הוכח בבירור שסויסה לא ישב בנכס המשחטה, והנכס לא היה ראוי לשימוש.

המערערים טענו כי שגה בית-המשפט קמא כאשר קבע, כי הצהרות העיריה במסגרת הסכם הפשרה היו לצרכי הסכם פשרה בלבד, ומשזה לא אושר, אין להן תוקף.

המערערים טענו כי אין בין הנימוקים לאי מתן אישור שר הפנים לבין העובדות שעליהן הצהירה העיריה במסגרת ההסכם, דבר.

עוד טענו המערערים כי ההסכם שנחתם בין הצדדים והתנהגותה של העיריה ירצו התחייבות שלטונית, כאשר בהקשר זה, בהחלטת ביניים שעניינה בין היתר, טענה מקדמית של העיריה להתיישנות ב- ת"א 1748/05 {לא פורסם}, ציין רשם בית-המשפט המחוזי - כתארו אז - כב' השופט אורנשטיין {החלטה מיום 08.05.07}, כי העובדה ששר הפנים בסופו-של-דבר לא אישר את ההסכם, אינה מאיינת את היותו של ההסכם אלא רק את אי-הכנסתו לתוקף.

אשר-על-כן, טענו המערערים, מנועה העיריה מטענה אחרת.

המערערים טענו שקביעתו של בית-המשפט קמא כי לא הוכח שנכס המשחטה לא היה ראוי לשימוש היתה טעות ביסודה, מאחר וסתרה את המסמכים אשר העיריה צירפה לתגובתה לעתירה.

עוד הוסיפו המערערים, כי ממועד צו הסגירה בשנת 1991 ועד סוף שנת 1995 שבה בוטל צו הפינוי כנגד סויסה, לא היה הנכס בחזקתו.

המערערים ציינו כי החל מיום 12.06.91 לא ניתן היה לחייב את סויסה בארנונה בגין נכס המשחטה, וכן החל ממועד זה, משעזב סויסה את הנכס, לא יתכנו חובות בגין צריכת מים, וככל שהתקיימו חובות כלשהם בגין ארנונה או מים, הללו התיישנו.

יתרה-מכן, העיריה נטלה חלק פעיל לאורך כל התקופה בכל ההליכים, ועל-כן פשיטא שידעה כי סויסה אינו יכול להחזיק בפועל בנכס לאורך כל התקופה, בין היתר לנוכח צו הפינוי.
המערערים טענו כי קביעתו של בית-המשפט שסויסה לא העלה טענותיו בהזדמנות הראשונה, היוותה למעשה הלכה חדשה, שלפיה היה ונישום לא פעל כנגד הליכי גביה שננקטו כנגדו, הדבר ימנע בעדו להעלות טענת התיישנות.

וליתר דיוק, נדרש ממנו לפעול כנגד הליכי הגביה באופן אקטיבי.

לבסוף טענו המערערים, כי לא היה מקום לחייב אותם בריבית ובהצמדה, שכן, היה מדובר בחיובים שהעיריה לא פעלה שנים רבות לגבייתם.

העיריה טענה כי יש להסתמך על פסק-דינו של בית-המשפט קמא.

העיריה טענה כי דין העתירה להידחות בשל שיהוי ניכר בהגשתה. העיריה ציינה, כי המערערים גם לא מצאו לנכון להגיש בקשה להארכת מועד להגשת העתירה, ודי בטעם זה כשלעצמו כדי להצדיק את דחייתה על-הסף.

העיריה טענה כי סויסה לא נקט עד שנת 2008 הליך משפטי כנגד הליכי הגביה. אשר להסכם הפשרה נטען, כי אינו מחייב את הצדדים ואינו מקים למערערים כל זכות.

העיריה הוסיפה כי ההוראה הקבועה בסעיף 13 להסכם איינה כל טענה בפי המערערים, שלפיה העיריה הודתה בטענותיו של סויסה; כך גם לנוכח סעיף 15 להסדר, שלפיו "הסכם זה טעון אישור מועצת העיריה ברוב חבריה ושר הפנים ואין לו תוקף בלעדיהם".

עוד טענה העיריה, להיעדר סמכות עניינית, שכן את הטענות לעניין סעיף 330 לפקודת העיריות או טענת "אינני מחזיק" ראוי היה להעלות במסגרת הליכי השגה וערר.

העיריה סיכמה את טענותיה בכך שלא הוכחו התנאים המצטברים למתן פטור מכוח סעיף 330 לפקודת העיריות {"נהרס בניין שמשתלמת עליו ארנונה לפי הוראות הפקודה, או שניזק במידה שאי-אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, ימסור מחזיק הבניין לעיריה הודעה על כך בכתב, ויחולו הוראות אלה, כל עוד הבניין במצב של נכס הרוס או ניזוק"}.

העיריה טענה כי לא הוכח שנכס המשחטה ניזוק במידה שלא ניתן לשבת בו, והסכם הפשרה בודאי אינו יכול להוות ראיה לטענה אחרת וכי לא הוכח התנאי השני, שלפיו אין יושבים בנכס המשחטה, ומכרטיס החיוב בגין צריכת המים אף עלה כי נרשמה פעילות בנכס לאחר מתן צו הפסקת הפעילות ועד לשנת 1994.

העיריה הוסיפה כי לא הוכח אף התנאי השלישי, שעניינו הודעה לעיריה, שכן סויסה לא שלח הודעה בכתב ביוני 1991, שלפיה הנכס ניזוק באופן המזכה אותו בפטור מארנונה, ואף לא הוכיח כי עשה זאת לאחר מכן.

לבסוף טענה העיריה שיש גם דרכי גביה נוספות, ושטענת התיישנות אינה מסכלת הליכי גביה פסיביים {הסמכות לדרוש מן האזרח פרעונם של חובות כתנאי למתן אישורים שונים, הנדרשים שעה שמועברות זכויות במקרקעין}.

בית-המשפט העליון {מפי כב' המשנה לנשיאה א' רובינשטיין, בהסכמת כב' הנשיאה מ' נאור וכב' השופטת ע' ברון} דחה את הערעור מאחר וכפי שקבע בית-המשפט קמא, משהסכם הפשרה לא אושר על-ידי הגורם הרלוונטי {השר} אף שנחתם, הרי שההסכם לא נכנס לתוקף ומכאן שאין משמעות משפטית להצהרות העיריה מכוחו, כמו גם ליתר הוראותיו.

בית-המשפט העליון קבע כי הסכמת העיריה להכיר במשחטה כנכס שניזוק, היא חלק ממכלול ההסכמות שאליהם באו הצדדים במסגרת הסכם הפשרה, ומשזה לא נכנס לתוקף, ההסכמה אינה מחייבת.

בית-המשפט העליון מצא, כי בכל הנוגע להכרעה בדבר מצבו של הנכס לעניין סעיף 330 לפקודת העיריות, מדובר בשאלה עובדתית מובהקת ולא נמצא להתערב בעניין הנדון בקביעותיו ומסקנותיו של בית-המשפט קמא כי לא הוכחו בעניין הנדון תנאי סעיף 330 לפקודת העיריות.

בהקשר זה ציין בית-המשפט העליון, בין היתר, כי השאלה אינה כיצד רואה הנישום את הבניין באופן סובייקטיבי, אלא האם מבחינה אובייקטיבית ניתן לומר כי הבניין ניזוק במידה שאי-אפשר לשבת בו.

אי-אפשר לומר כי כל בניין מוזנח הוא בהכרח בניין בלתי-ראוי לשימוש, ומקובל כי הנזק שבו עוסק סעיף 330 לפקודת העיריות צריך שיהיה נזק משמעותי.

בית-המשפט העליון החליט כי בכל הנוגע לטענת ההתיישנות, בהתאם ל- רע"א 187/05 נעמה נסייר נ' עיריית נצרת עילית, פורסם באתר נבו (20.06.10) (להלן: "הלכת נסייר"}, שהוכלה בפסיקה ביחס להליכי גביה אקטיביים ופסיביים, נישום אשר הרשות מפעילה כלפיו הליך גביה מינהלי רשאי להתגונן בטענה שחוב המס התיישן.

בית-המשפט העליון קבע כי טענת התיישנות זו נותרת טענת הגנה, הגם שאופן השמעתה הוא על דרך ייזום הליך - עתירה לבית-המשפט לעניינים מינהליים.

בית-המשפט קבע כי השימוש בטענה זו אינו עומד לטוען לה עד אין קץ. בית-המשפט קמא קבע כי חרף התיישנות החובות הנטענים, משהעתירה הוגשה כשנתיים לאחר תחילת הליך הגביה, המערערים לא טענו להתיישנות בהזדמנות הראשונה, והעניין הנדון עניינו בשיהוי.

כלומר, בית-המשפט קמא ראה בשיהוי בהגשת עתירה כנגד הרשות, שהיא הדרך לתקיפת הליכי גביה אקטיביים, כהחמצת ההזדמנות הראשונה.

בית-המשפט העליון הסכים למסקנה זו, שעה שלא הובא הסבר מניח את הדעת לשיהוי, והדגיש כי יש לבחון כל מקרה לנסיבותיו.

יב. נכס שניזוק, נכס שאינו ראוי למגורים ונכס ריק - "מבחן אובייקטיבי" אל מול "מבחן כלכלי" בבחינה האם הנכס הרוס או ראוי למגורים - הערעור התקבל
ב- עמ"נ (חי') 15324-10-15 {אורי ברוק נ' עיריית חיפה, תק-מח 2016(1), 10257 (2016)} נדון ערעור על החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה שליד עירית חיפה. בהחלטה נדחה ערר שהגיש המערער והוא חוייב לשלם למשיבה הוצאות בסך 3,000 ש"ח ומע"מ.

במועדים הרלבנטיים להליך זה, היה המערער הבעלים של דירה בת 5 חדרים בקומה ראשונה מעל קומת קרקע מסחרית, ברחוב ביאליק בחיפה.

במכתבים לעיריית חיפה, הודיע המערער לעיריה, כי הדירה ריקה, אי-אפשר לעשות בה שימוש ובפועל אין בה שימוש וכי מדובר בנכס שאין טעם לשפץ, מאחר ועלות השיפוץ עולה על שווי הנכס.

במכתב מיום 30.09.09 השיבה העיריה למערער, כי:

"הוראת החוק היחידה לפטור נכס מחיובי ארנונה הינה על-פי הוראת החוק שבסעיף 330 לפקודת העיריות (נוסח חדש), המחייבת הוכחת רכיביה המצטברים של ההגדרה שהינם, היות הנכס הרוס במידה שאי-אפשר לשבת בו ושאין יושבים בו הפועל.
על-מנת לשקול בקשתך לפטור מארנונה לפי הסעיף הנ"ל יש להוכיח, כי עלות השמשת הנכס עולה על שיוויו.
לפיכך דורשת עיריית חיפה מהפונה אליה בבקשה לפטור מארנונה, המתבססת על הסעיף הנזכר לעיל, כי ימסור חוות-דעת מאי או מהנדס מוסמך בדבר שווי הנכס לעומת עלות השיפוצים הנדרשים להשמישו.
הבקשה נבדקת באמצעות אנשי מקצוע ובסופו-של-דבר נקבע באם הנכס עומד בדרישות החוק.
עם קבלת הנדרש תבדק בקשתך עניינית."

המערער שלח לעיריה, באמצעות השמאי גדעון פרלמן, הערכה של הדירה. בחוות-הדעת נאמר כי:

"בעת הביקור בנכס נמצאה הדירה ברמת תחזוקה ירודה ביותר הכוללת סדקים, רטיבויות בקירות ובתקרה ופלישת יונים לתוך הדירה.
נדרש שיפוץ יסודי הכולל טיפול החלפה ושיפוץ של, בין היתר: ריצוף, קרמיקה, כלים סניטריים, דלתות, הוספת מטבח וארונות מטבח, טיח וצבע, אינסטלציה, ניקיון וטיפול בקיני יונים, החלפת תקרה אקוסטית, תאורה, תיקון חלונות ומסגרות חלון, שיפוץ הכניסה וחדר המדרגות."

השמאי פרלמן העריך את ערך הנכס במצבו בסכום של 155,000 ש"ח ואת עלות השיפוץ הכוללת בסכום של 194,000 ש"ח. עלות השיפוץ, כולל חלק יחסי בשיפוץ כל הבניין הוערכה ב - 270,000 ש"ח.

לחוות-הדעת צורפו 4 תמונות בהן רואים, בין היתר, כיור וריצפה מלאים עד גדותם בהפרשת יונים, ריצפה שבורה לחלוטין באחד החדרים, וחוטי חשמל גלויים יורדים מהקירות.

העיריה השיבה לבא-כוח המערער, כי השמאות שמסר בתמיכה לבקשתו לפטור מוחלט מארנונה נבחנה על-ידי מומחה מטעם העיריה:

"והוחלט כי הנכס שבנדון אינו עומד בדרישות הסעיף ואין לזכותו בפטור המבוקש מארנונה כללית.
ההחלטה נסמכה על נוהל פטור מארנונה לבניין שנהרס או ניזוק בהתאם לסעיף 330 לפקודת העיריות, כפי קביעתו של היועץ המשפטי לעיריה בעקבות הלכת בית-המשפט העליון ב- בר"ם 711/06 , 7261/07 ו- 10331/07 חברת המגרש המוצלח נ' עיריית תל אביב ואח' (להלן: פסק-הדין המגרש המוצלח).
בחינת זכאות הנכס שבנדון לפטור מכוח הנוהל האמור העלתה, כי לא נגרם למבנה, על תשתיותיו והמתקנים המצויים בו והחיוניים להפעלתו ולעשיית כל שימוש חוקי בו, נזק משמעותי במידה המונעת כל אפשרות עשיית שימוש בו."

לפיכך נדרש המערער לשלם את יתרת החוב בחשבון.

בא-כוח המערער פנה אל העיריה בבקשה לקבל את הנוהל הנזכר במכתב העיריה ובתשובה נענה, כי מדובר בנוהל פנימי שלא ניתן להפיצו. כן הוסף במכתב, כי "מכל מקום, בהתאם לחוות-דעת שמאי מטעמנו נקבע, כי הנכס אינו עומד בדרישות הסעיף ואין לזכותו בפטור המבוקש מארנונה כללית".

העיריה המציאה לבא-כוח העותר את חוות-דעתו של השמאי מרדכי זייד. בסעיף "מטרת הבדיקה" בחוות-הדעת נאמר, כי מטרת הבדיקה היא "בחינת מצבו של הנכס לעניין זכאותו לפטור מארנונה מכוח סעיף 330 לפקודת העיריות (נוסח חדש). חוות-דעתי נערכה בהתאם לנוהל מתן פטור מארנונה לבניין שנהרס או ניזוק לפי סעיף 330 לפקודת העיריות".

השמאי זייד ביקר בדירה ביום 29.11.10 ובחוות-הדעת הוא פירט את מצב עבודות הביסוס והשלד של המבנה, עבודות בניה ואחרות, עבודות הגמר, עבודות מסגרות ונגרות, אינסטלציה סניטרית וחשמל. לאחר מכן הוא ציין, כי "הדירה מוזנחת וברמת אחזקה ירודה ביותר. לדירה פלשו יונים והדירה מלאה לשלשת יונים".

בהתייחס לחוות-דעת השמאי מטעם המערער קבע מר זייד, כי:

"חוות-הדעת מטעם המחזיק אשר נערכה על-ידי שמאי מקרקעין גדעון פרלמן מתייחסת לנכס הנדון... ובוחנת את הנכס על-פי המבחן הכלכלי. הגישה הכלכלית נשללה על-ידי בית-המשפט העליון בהלכת "המגרש המוצלח" ...ונקבע, כי יש להפעיל את המבחן הפיסי והאובייקטיבי בלבד, בהתאם לשימוש העיקרי החוקי הפשוט ביותר המותר."

בהמשך ערך מר זייד טבלה ובה ציון לכל אחד מרכיבי הבניין הנ"ל, כאשר הציון הכללי אליו הגיע הוא 66%. הוא הוסיף וציין בהערה, כי "יצויין, כי בהתאם לנוהל הנ"ל, נכס אשר ציונו ההנדסי הכולל גדול מ- 66% יחשב כנכס שאינו הרוס או ניזוק במידה המקימה את זכאותו לפטור".

המערער פנה לעיריה, באמצעות בא-כוחו במכתב השגה לגבי הארנונה. בהשגה חזר בא-כוח המערער וטען, כי הדירה אינה ראויה לשימוש ויש להעניק לה את הפטור הקבוע בסעיף 330 לפקודת העיריות.

בהחלטת ועדת הערר נקבע כדלקמן:

ראשית, הערר הוגש רק לגבי שנת 2011 ולפיכך מוגבל כוחה של הוועדה לדון רק בשנת 2011.

שנית, ועדת הערר אינה הפורום המתאים לתקוף את הנוהל שקבעה העיריה. ועדת הערר מוסמכת לדון רק בעניינים טכניים ועובדתיים והחוק שלל במפורש את סמכותה לדון באי-חוקיות.

שלישית, לאור האמור בחוות-הדעת והתמונות שהוצגו בפני ועדת הערר, הרי, כי לא מתקיים הרישא של סעיף 330 לפקודת העיריות בדבר היותם של הבניין או הדירה הרוסים.

רביעית, הפסיקה קבעה 3 מבחני עזר לשם קבלת החלטה אם מדובר בנכס "שניזוק במידה שאי-אפשר לשבת בו": המבחן האובייקטיבי, הערכת מידת הנזק בהסתמך על בדיקה עובדתית.

המבחן הכלכלי, האם קיימת אפשרות מעשית וטעם כלכלי לשפץ את הנכס שניזוק.

המבחן ההנדסי, האם מדובר במבנה מסוכן העלול להתמוטט או לגרום סכנה לנמצאים בו.

חמישית, פסק-דין המגרש המוצלח איין לחלוטין את המבחן הכלכלי ונקבע המבחן האובייקטיבי.

שישית, הפטור בסעיף 330 לפקודת העיריות מתייחס לבניין ולאו דווקא לדירת מגורים, וגם אם בניין אינו ראוי למגורים, אין זה מצביע בהכרח, כי יזכה לפטור וישנם מקרים בהם לא יהיה ראוי למגורים אך יהיה ראוי לשימוש לצרכי מסחר, מלאכה, תעשיה או כל סיווג אחר כדין.

שביעית, חוות-הדעת שהמציא המערער אינה עונה על דרישות הפסיקה מאחר והיא מתייחסת למבחן הכלכלי, עלות השמשת הדירה, ולפיכך עומדת בפני הוועדה רק חוות-הדעת מטעם השמאי מטעם העיריה שקבע שמרבית הפריטים בדירה תקינים.

שמינית, גם בלי להיזקק לחוות-דעת, התרשמה הוועדה מהתמונות שהציגו הצדדים, כי לא התקיים לגבי הדירה התנאי הקבוע ברישא לסעיף 330 לפקודת העיריות, כי הדירה ניזוקה במידה כזו או אחרת שאין ניתן לשבת בה אובייקטיבית או שאין יושבים בה.

תשיעית, העובדה שבדירה נשברו מספר חלונות, דבר שאיפשר "השארת עקבות" של יונים בדירה ולכלוך בלתי-נסבל כמו גם הצורך לשפץ את הדירה ולהחליף את הקרמיקה או מתקנים אשר יכולים להכשירה ולהשימה כמו ארונות או אביזרי אמבטיה או שירותים, אין בהם כדי להצביע, כי הדירה היתה מלכתחילה בלתי-ראויה לכל שימוש שהוא.

עשירית, עמדת הוועדה תואמת את עמדת השמאי לפיה הדירה במצב תחזוקה ירוד ויש צורך בשיפוץ יסודי שלה הכולל "החלפת ריצוף, אינסטלציה, ניקיון וטיפול בקיני יונים, החלפת התקרה האקוסטית, התאורה, תיקון חלונות ומסגרותיהם וכן שיפוצם של חדר המדרגות והכניסה לבניין על-מנת להשמיש את הדירה למגורים ולהשכרתן של אלה".

אחד-עשר, גם בלי חוות-הדעת הוועדה התרשמה מהתמונות, כי מדובר ברמת תחזוקה ירודה ואולם כפי שנקבע בפסק-דין המגרש המוצלח "אין לומר, כי כל בניין מוזנח הוא בהכרח בניין בלתי-ראוי לשימוש ומקובל עליי, כי הנזק בו עוסק סעיף 330 הוא נזק משמעותי".

שנים-עשר, מקובלת על הוועדה גם הקביעה בפסק-הדין לפיה המבחן הקובע הוא המבחן האובייקטיבי ולא המבחן הסובייקטיבי.

שלוש-עשר, "כל דירה - אף דירה שגרים בה באופן רציף - זקוקה מדי תקופה לרענון ושיפוץ יסודיים. אין בעובדה זו של הצורך ברענון ו/או בשיפוץ, אף אם הם כוללים החלפה מסיבית של חלק גדול מן המערכות בה, כדי להופכה לדירה שניזוקה במידה שאין אפשרות לעשות בה כל שימוש ו/או אין עושים בה שימוש בפועל".

לאור האמור לעיל, הוועדה דחתה את הערר.

בא-כוח המערער טען, כי אין לקבל את החלטת ועדת הערר לפיה היא מנועה מלהתייחס לחוקיות הוראות הנוהל שהוצאו על-ידי היועצת המשפטית של עיריית חיפה לאור הוראות סעיף 3(ב) לחוק הרשויות המקומיות וטען, כי הוראות נוהל אלו לא מהוות "מעשה המועצה של הרשות המקומית", בו אין להתערב.

בא-כוח המערער טען גם לעניין המועדים, כי ההשגה שהגיש המערער למנהל הארנונה היתה על כך שהנכס לא ראוי לשימוש למגורים מכאן ואילך וכי אין המדובר בהשגה לשנה ספציפית בלבד אלא לכל התקופה ממועד הגשת ההשגה ועד מועד מכירת הנכס.

עוד טען בא-כוח המערער, כי גם השמאי מטעם העיריה לא קבע, כי הדירה ראויה למגורים וכי תאור השיפוצים הנדרשים בדירה, כפי שקבעה ועדת הערר, מתארים מצב הרוס של הדירה.

בא-כוח המערער הפנה ל- 19 החלטות של ועדת הערר, החל מאפריל 2015 ואילך וטען, כי באף אחת מההחלטות לא מצאה ועדת הערר לנכון לחייב מערערים בהוצאות כלל או נעשה חיוב בסכום הנופל בהרבה מסכום החיוב שהושת על המערער וכי בכל מקרה יש לבטל חיוב זה.

בית-המשפט קבע, כי כפי ששני הצדדים הרחיבו וציטטו מפסק-דין המגרש המוצלח, המבחן הקובע בעניין זה הוא "המבחן האובייקטיבי" ולא "המבחן ההנדסי", כפי שטען בא-כוח המשיב בתגובה לעתירה.

עוד הוסיף בית-המשפט, כי לצרכי הכרעה די לעיין בתמונות שהגיש העותר, ומהן ניתן להסיק באופן שלא משתמע לשתי פנים, כי הנכס "ניזוק במידה שאי-אפשר לשבת בו" {כאשר המשיבה אינה חולקת על כך שבפועל במועדים הרלבנטיים לא ישבו בו}.

כפי שנראה בבירור בתמונות, חלק גדול מהמרצפות בדירה שבור ומפורק לחלוטין, התקרה האקוסטית מסוכנת ויש להחליפה, חוטי החשמל תולים גלויים מהקירות, החלונות שבורים והדירה לא מחוברת לרשת החשמל ורשת המים {כאשר שמישות הצנרת של מערכות אלה כלל לא נבדקה}.

במצב דברים זה, קבע בית-המשפט, כי קביעתו של השמאי מטעם המערער, לפיה, במצבו, הנכס לא ראוי לשימוש, היא המסקנה היחידה המוצדקת בנסיבות העניין, והעובדה שבחוות-הדעת נבחנה שאלה זו "מבחינה כלכלית", כפי שנדרש על-ידי העיריה עובר לפסק-דין המגרש המוצלח, לא מאיינת את האמור בחוות-דעת זאת, באשר לעובדה שמבחינה אובייקטיבית הדירה אינה ראויה לשימוש.

עוד ציין בית-המשפט, כי גם המומחה מטעם המשיבה אינו מהנדס אלא שמאי והמבחן בו נקט, ואשר מנחה את העיריה בהתאם להנחיות היועץ המשפטי שלה, כאבן בוחן למתן הפטור לסעיף 330 לפקודת העיריות, מהווה בעיקרו "מבחן כלכלי" שנפסל בפסק-דין המגרש המוצלח, למרות שהשמאי לא נקב בעלות העבודות אלא רק בעלות היחסית של סוג העבודות שנבחן, יחסית לכל העבודות הנדרשות לבניית הנכס.

בהנחיות היועץ המשפטי של העיריה, שהוצאו לאחר פסק-דין המגרש המוצלח, נאמר כי:

"בחינת הזכאות לפטור תיעשה תוך בדיקת מבנה הנכס בלבד והערכה הנדסית של מידת הנזק שנגרמה לו. התוצאה שתתקבל. מבחינה זו תיתן את היחס שבין הבניין במצבו הנוכחי לבין מצבו כתקין."

ועוד נאמר שם, כי:

"מובהר כי היעדרם של רכיבים חיוניים בנכס, שניתן להתקינם ו/או לתקנם בהליך פשוט וקצר ובעלות נמוכה יחסית, לא יקימו כל זכאות לפטור וזאת אף אם לא ניתן, זמני, בשל היעדרם, לעשות שימוש בנכס. כך, למשל, היעדר דלת הדירה, לא קיבלה פטור חרף העובדה שכי אין חולק, כי בהיעדר דלת אי-אפשר לגור בדירה."

בית-המשפט קבע, כי המבחן שנקבע הוא כלכלי טהור, כאשר מובן, והדבר נאמר במפורש בפסק-הדין המגרש המוצלח, כי יש לבחון "אם היא מיועדת ועשויה לשמש בפועל למגורים מבחינה פיסית, דהיינו, מבחינת המבנה ומבחינת הימצאותם של מתקנים המצויים בדרך-כלל בדירות מגורים והחיוניים לשם שימוש רגיל וסביר...".
עיון בתמונות העלה, כי הנכס אינו יכול במצבו לשמש למגורים, ואף לא לכל מטרה אחרת והמבחן הקובע הוא כאמור: מה מצבו הנוכחי של הבניין ולא מהו הסכום שיש להשקיע כדי "להוציאו" ממצבו הנוכחי והאם סכום זה הוא "סביר".

בהנחיות הנ"ל הוסיף וקבע היועץ המשפטי של העיריה, כי:

"במקרים שאינם מובהקים תעשה בדיקה הנדסית של הנכס באמצעות מהנדס בניין או שמאי מקרקעין בעל רקע הנדסי. הבדיקה ההנדסית תיעשה ביחס לטבלאות המצויות בנספחים א/1-א/4 (מגורים, מסחר, תעשיה ומלאכה ואחסנה). הטבלאות הוכנו כל בסיס נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (מדד מחירי תשומה בבניה למגורים לפי פרקי הבניה - טבלה 4.2) ...ביחס לכל מרכיב של הבניין, כמפורט בטבלה, המומחה יתאר, בנפרד, את מצב אותו מרכיב מילולית וייתן לו ציון באחוזים מתוך האחוז המקסימלי הקבוע בטבלה (להלן "הציונים").
סיכום סך-כל הציונים של חלקי הבניין השונים יהיה הציון ההנדסי הכולל של הבניין. מידת הנזק של הבניין תהיה על-כן ההופכי לציונו ההנדסי. נכס שציונו ההנדסי הכולל גדול מ- 60% ייחשב כנכס שאינו הרוס ו/או ניזוק במידה המקימה את זכאותו לפטור."

עוד הוסיף בית-המשפט, כי בקובעו מבחן שכזה, מתעלם היועץ המשפטי של העיריה מהקביעה לפיה מדובר ב"מבחן אובייקטיבי". על-פי "טבלת הציונים" שצורפה לנוהל נכס בו לא בוצעו כלל "עבודות גמר" ייחשב כנכס שאינו זכאי לפטור, מאחר ו"הציון" היחסי שלו מכלל העבודות הוא 30% בלבד, בעוד שברור, כי נכס שלא הושלמו בו עבודות גמר אינו ראוי לשימוש, אלא-אם-כן הושלמו עבודות הגמר {ברי, כי גם טופס 4, המאשר את השימוש של הנכס לייעודו לא יינתן לנכס כל עוד לא הושלמו בו עבודות הגמר}.

ועוד ציין בית-המשפט, כי בהמשך לטבלה בה מפורט הציון לעבודות מופיע כנספח גם נספח ממחירון דקל לעבודות בניה לשנת 2009 ובו מפורטת בטבלה "התפלגות ההוצאות לבניה למגורים, לפי פרטי הבניה", כאשר הטבלה ערוכה לפי "סקר 2003 במחירי ינואר 2004". העובדה שהיועץ המשפטי של העיריה השתמש ב"ציון" במקום ב"עלות", אין בה כדי להפוך את המבחן שקבע למבחן הנדסי והמבחן שננקט הוא "כלכלי" טהור, שנפסל בפסק-דין המגרש המוצלח.

בית-המשפט קבע, כי השמאי זייד, כמומחה מטעם העיריה, היה אמור לעשות חוות-דעת אובייקטיבית, על-פי שיקול-דעתו, ואולם חוות-דעתו נערכה על-סמך הקריטריונים שקבע היועץ המשפטי של העיריה ובחוות-הדעת הוא לא התייחס לשאלה המהותית, האם הנכס נהרס במידה שלא ניתן להשתמש בו, אלא רק ציין את הציון הכללי {"66%} והעיר, כי "בהתאם לנוהל הנ"ל, נכס אשר ציונו הכללי גדול מ- 60% ייחשב כנכס שאינו הרוס או ניזוק במידה המקימה את זכאותו לפטור".

עוד הוסיף בית-המשפט, כי בהיעדר קביעה "אובייקטיבית", כפי שנדרש בפסק-דין המגרש המוצלח, אלא קביעה "הנדסית" בלבד, היה על ועדת הערר לקבוע, לכל היותר, כי לא עמדו בפניה כל חוות-דעת שהן.

אמנם גם ועדת הערר קבעה, כי ניתן לקבוע את מצבו של הנכס על-סמך התמונות בלבד, גם ללא חוות-הדעת, ומדובר בקביעה עובדתית בה אין דרכה של ערכאת הערעור להתערב, ואולם מאחר ומדובר במראה עיניים, ולוועדת הערר אין כל עדיפות בקביעתה על פני ערכאת הערעור, לאחר שלא ערכה ביקור פיסי בנכס, קבע בית-המשפט, כי אין לקבל קביעתה זו.

ודוק, ועדת הערר ביססה את קביעתה על העובדה שבתמונות נראה ש"שוברו מספר חלונות - עובדה שהביאה ל"השארת עקבות" של יונים בדירה ולכלוך בלתי-נסבל בה ולצורך להחליף את השטיחים מקיר אל קיר אשר שימשו אות המשרדים ששכנו בדירה. כמו גם הצורך לשפץ את הדירה ולהחליף בה קרמיקה ו/או להוסיף לה מתקנים אשר יכולים להכשירה ולהשמיש אותה לדירה כארונות מטבח ו/או התקנת אביזרי אמבטיה ו/או שירותים" אך לקביעתה "אין בהם כדי להצביע, כי הדירה היתה מלכתחילה בלתי-ראויה לכל שימוש שהוא".

ועדת הערר גם הוסיפה, כי היא מקבלת את ממצאי השמאי מטעם המערער לפיה הדירה ברמת תחזוקה ירודה ביותר "ויש צורך בשיפוצה היסודי הכולל החלפת הריצוף, אינסטלציה, ניקיון וטיפול בקני יונים, החלפת התקרה האקוסטית, תאורה, תיקון חלונות ומסגרותיהם וכן שיפוצם של חדר המדרגות והכניסה לבניין, על-מנת להשמיש את הדירה לדירות מגורים והשכרתן של אותן דירות".

בהמשך קבעה ועדת הערר, כי מקובלת עליה הקביעה בפסק-הדין המגרש המוצלח לפיה "אין לומר, כי כל בניין מוזנח הוא בהכרח בניין בלתי-ראוי לשימוש ומקובל עלי, כי הנזק בו עוסק סעיף 330 הוא נזק משמעותי" וכי מדובר במבחן אובייקטיבי, אך בפועל אין בהחלטתה כל התייחסות לשאלה האם הנזק בנכס הספציפי נשוא הערר הוא משמעותי אם לא {כפי שגם השמאי מטעם העיריה לא התייחס לשאלה זו בהיבט "האובייקטיבי" אלא בהיבט ההנדסי בלבד}.

בית-המשפט קבע, כי לאור המכלול, לרבות האמור בחוות-הדעת, הנכס נשוא הערעור הוא "נכס שניזוק במידה כזו שלא ניתן להשתמש בו, כאמור בסעיף 330 לפקודת העיריות" וכי הנכס ראוי לפטור לתקופה הרלבנטית.

באשר לתקופת הרלבנטית, קבע בית-המשפט, כי המערער הגיש בקשה לפטור את הנכס מתשלום ארנונה עוד בשנת 2009. העובדה שהמערער קיבל תשובה לבקשתו רק בשנת 2011 וכי המשיב ציין בתגובתו, כי מדובר בהשגה לשנת 2011, אינה הופכת את ההשגה להשגה לשנה זו בלבד וככל שהתשובה לבקשה לפטור היתה מתקבלת סמוך לאחר הגשתה וניתן היה להשיג עליה במועד, ברי, כי הפטור היה חל עד שהמערער היה מבצע עבודות שיפוץ שהיו מביאות את הנכס למצב בר שימוש.

לפיכך, בית-המשפט דחה את הטענה, כי מדובר בהשגה על שנה ספציפית בלבד, טענה שאפילו לא הועלתה על-ידי המשיבה אלא ביוזמת ועדת הערר.

באשר לתגובת בא-כוח המשיבה לפיה הדיון בערר "לא עוכב באופן חריג", קבע בית-המשפט, כי היטיב בא-כוח המשיבה לעשות כאשר הוסיף, כי הדבר "יחסית לשמיעתם של עררים אחרים". עובדה זו, כמובן, אינה הופכת את הדיון בערר לסביר במועד שנקבע לדיון - 3 שנים לאחר הגשת הערר, והעיכוב בדיון גם גרם לכך שלא היה ניתן לבדוק את מצבו של הנכס על-ידי ועדת הערר לאחר שכבר נמכר ושופץ {ראה פסק-דינו של כב' השופט זמיר ב- בג"צ 6300/93 המכון להכשרת טוענות בית-דין נ' השר לענייני דתות, פ"ד מח(4), 44 (1994) על חובת הרשות המינהלית להפעיל סמכותה תוך זמן סביר לפי נסיבות העניין}.

באשר לטענת בא-כוח המשיבה, כי הנכס נמכר ולאחר מכן הוחל שימוש בו, קבע בית-המשפט, כי לא הובאה כל ראיה בעניין זה, כאשר מול טענת בא-כוח המשיבה טען המערער, כי כל הבניין עבר שיפוץ יסודי טרם שהוחל בשימוש בו, ולפיכך הדבר אינו יכול לשמש ראיה, כי הנכס היה ראוי לשימוש, כפי שטען בא-כוח המשיבה.

לאור כל האמור לעיל, קבע בית-המשפט, כי הוא מקבל את הערעור, מבטל את החלטת ועדת הערר, וקובע, כי המערער זכאי לפטור מארנונה, בהתאם לסעיף 330 לפקודת העיריות, ביחס לדירה נשוא הערעור, לתקופה מאז שנת 2009 ועד מכירתה.

יג. לא הוכח כי אין אפשרות לעשות שימוש בנכס כמחסן - הערעור נדחה
ב- עמ"נ (ת"א) 23047-03-14 {גבריאל בלמס נ' מנהל הארנונה של עיריית ת"א, תק-מח 2015(1), 37246 (2015)} נדון ערעור על החלטת ועדת הערר שליד עיריית תל-אביב על-פי חוק הערר, בה נדחתה טענת המערערים המתייחסת לחיובי הארנונה לשנים 2013-2012, לפיה הנכס שבבעלותם, המהווה מבנה בשטח של 91 מ"ר, ומחוייב בתעריף של "מלאכה ותעשיה", אינו ראוי לשימוש למגורים בהיותו ברמת מעטפת ולפיכך אינו חב בארנונה בהתאם לסעיף 330 לפקודת העיריות.

המערערים טענו בפני ועדת הערר, כי הנכס נרכש מעמידר ב- 26.04.02 והוא שימש משך 15 שנים, עד כ- 3 שנים קודם לרכישתו, כמאפייה, כאשר לאחר שזו נסגרה אוחסנו בה גרוטאות על-ידי המחזיק בנכס. הגרוטאות פונו עם פינויו של אותו מחזיק.

עוד טענו המערערים, כי הם לא עשו בנכס כל שימוש והוא עומד נעול כאשר עסקינן במבנה ישן בלב שכונת מגורים המיועד על-פי התכניות החלות במקום למגורים, אלא שהנכס לא שימש מעולם למגורים.

הנכס מורכב מחלל אחד ללא מטבח, ללא חדר רחצה או מקלחת, ללא חלוקה לחדרים וללא חלונות והינו במצב רעוע. לפיכך נטען, כי הנכס אינו ראוי למגורים וכאמור מעולם לא נעשה בו שימוש למגורים.

כך גם, בהיות הנכס מיועד למגורים, לא ניתן לעשות בו שימוש לצרכי אחסנה באשר שימוש זה מנוגד לתב"ע, ואף אין מקום להשמיש את הנכס לצרכי מגורים על-פי ההלכה הפסוקה ולפיכך, בהיות הנכס בלתי-ראוי לשימוש מאחר והינו ברמת מעטפת, הוא גם אינו חייב בארנונה לפי סעיף 330 לפקודת העיריות.

המשיב מצידו טען בפני ועדת הערר, כי הטענות אותן העלו המערערים בפני ועדת הערר, למעט טענת הפטור לפי סעיף 330 לפקודת העיריות ובפרט סוגיית ייעודו של הנכס, אינן רלוונטיות באשר אלה לא עמדו בפני מנהל הארנונה בהשגה ומדובר בהרחבת חזית.

באשר לסוגיית ייעוד הנכס, שנטענה במסגרת הרחבת חזית אסורה ולא הוכחה, לטענת המשיב, היא אינה רלוונטית, שכן טענה בדבר "פטור לנכס שאיננו ראוי לשימוש למגורים" אינה רלוונטית כאשר הפטור הינו לנכס שאינו ראוי לשימוש כלל, כאשר שימוש לאחסנה הינו אפשרי בנסיבות.

מכאן, שניתן לעשות שימוש בנכס במצבו הרעוע לשימושים כדוגמת מאפיה או מחסן. עוד טען המשיב, כי למרות טיעוני המערערים ולפיהם אין מחלוקת בדבר היות הנכס מיועד אך ורק למגורים, אמנם מצויה במחלוקת. כך גם הפטור הקבוע בפקודה אינו מתייחס לנכס שאינו ראוי למגורים אלא שאינו ראוי לשימוש לכל סיווג חוקי שהוא.

מאחר ולא הומצאו ראיות, לרבות חוות-דעת לעניין ייעוד הנכס, הרי שהמערערים לא עמדו בנטל המוטל עליהם להוכיח, כי הנכס אינו ראוי לכל שימוש שהוא, לפחות לאחסנה. מכל מקום, הנכס נהנה מהסיווג המופחת של "תעשיה" על-פי השימוש האחרון שנעשה בו, למרות שניתן היה לסווג כמחסנים.

ועדת הערר דחתה כאמור את טענות המערערים, ניתחה את סעיף 330 לפקודת העיריות על-פי תוכנו והפרשנות שניתנה לו בפסיקה, והגיעה למסקנה, כי די שניתן לעשות בנכס שימוש כלשהו התואם את אחד השימושים החוקיים בו על-מנת לקבוע, כי הנכס אינו זכאי לפטור.

אין חולק בין הצדדים, כי הנכס שימש בפועל שנים רבות כמאפיה ולאחר מכן כמחסן לגרוטאות, כך גם אין חולק, כי לאחר שהנכס פונה מדייריו הקודמים לא השתנה מצבו הפיסי. מעבר לכך, המערערים לא הציגו כל ראיה ולפיה הנכס אינו ראוי לשימוש כלשהו, אלא אך, כי אינו ראוי לשימוש למגורים והמערערים לא הרימו את הנטל להוכיח טענה זו ואף טענו, כי היא אינה מצויה במחלוקת, למרות שהיתה במחלוקת כאמור.

לפיכך הגיעה הוועדה למסקנה, כי כאשר הנכס שימש כמאפיה במשך שנים רבות ולאחר מכן כמחסן, אך לא שימש למגורים, אין די באמירה ולפיה היעוד הבלעדי הינו למגורים ללא הצגת תכניות החלות על הנכס או מסמך מתיק הבניין או חוות-דעת מקצועית, וכן אין אפשרות לטעון, כי הנכס נהרס או ניזוק והפך ל"ללא בניין", מקום שנעשה בו שימוש כאמור בעבר, במצבו הנוכחי.

המערערים טענו בערעור, כי העובדה ולפיה השימוש היחיד המותר בנכס הוא למגורים, לא היתה במחלוקת ולפיכך טעתה הוועדה כשקבעה שלא הורם הנטל לעניין זה, טענה המופיעה כבר בכתב הערר ואף בתצהיר עדות ראשית שהוגש על-ידי המערערים, כמו גם, לא הוכחשה הטענה על-ידי המשיב ואין כל התייחסות לעניין זה בתצהיר שהוגש מטעם המשיב לאחר מכן, ואף לא נחקר ביחס לכך המערער 1 בחקירתו בפני הוועדה, ומכאן שאין מחלוקת כאמור שהשימוש היחיד המותר בנכס הינו למגורים.

עוד הפנו המערערים לקביעת הוועדה ולפיה אין חולק, כי הנכס שימש שנים רבות כמאפיה ולאחר מכן לצרכי אחסנת גרוטאות, כאשר המערער 1 העיד, כי עוד לפני שנרכשו הזכויות בנכס, לא נעשה בו שימוש, גם לא על-ידי המחזיק הקודם, אלא השאיר בנכס זבל.

באשר לפרשנות ההולמת לעניין פטור מארנונה לנכס שלא ניתן לעשות בו שימוש במצבו, עדיין עסקינן בנכס ישן הנמצא במצב רעוע, המורכב מחלל אחד ללא חלוקה, ללא חלונות והאדם הסביר הבוחן את הנכס במבחן פיזי אובייקטיבי, מגיע לכלל מסקנה ולפיה הוא אינו מתאים למגורי אדם, כאשר השימוש למגורים הינו השימוש היחידי המותר בנכס.

המשיב טען, כי אין מדובר במקרה ובו החלטת הוועדה ולפיה הנכס ראוי לשימוש ולא נכנס לגדר סעיף 330 לפקודת העיריות, ככזו היוצאת ממתחם הסבירות. עוד הוסיף המשיב, כי אין להתייחס לטענות המערערים שלא עלו בהשגה, באשר הם הינן עולות כדי חוסר סמכות של בית-המשפט לדון בהן.

המשיב הוסיף, כי בתאריך 20.05.12 פנו המערערים לעיריה בבקשה לקבלת הנחה מארנונה לנכס ריק, וציינו על גבי הטופס, כי הנכס לא ראוי לשימוש. בקשתם נבחנה על-פי סעיף 330 לפקודת העיריות כ"נכס לא ראוי לשימוש" ובביקורת שנערכה בו עלה, כי הנכס אינו עונה להגדרה וההשגה נדחתה.

על ההשגה הוגש הערר כאמור, בו נטען לראשונה, כי ייעוד הנכס הינו למגורים. בפני ועדת הערר הונחו תצהירי הצדדים ונחקרו המצהירים, כאשר במסגרת תצהירו של המערער 1 צויין, כי הנכס שימש בעבר כמאפיה וכי הוא אינו מיועד למגורים ומעולם לא נעשה בו שימוש למגורים.

בחקירתו הנגדית ציין את השימוש שנעשה בו בעבר, לרבות מאפיה ואחסנת גרוטאות וכי אינו יודע אם אי-פעם שימש למגורים. ועדת הערר דחתה כאמור את הערר וקבעה, כי על-פי ההלכה הפסוקה אין מקום להתערב בהחלטות הוועדה אלא מקום בו הן חורגות ממתחם הסבירות באופן קיצוני.

כך גם אין להתערב בממצאים עובדתיים ובממצאי מהימנות שנקבעו בוועדה, במיוחד שעסקינן בערעור שהוא עובדתי בעיקרו המתייחס לממצאים שנקבעו לאחר שהוועדה שמעה את העדים והתרשמה ממהימנותם וקבעה, כי הנכס אינו מקיים את מבחני הפטור בסעיף 330 לפקודת העיריות ולמעשה ניתן לעשות בו שימוש כפי שהוצג בפני הוועדה לכל סיווג אחר, למשל לצרכי אחסנה ואף לצרכי אפיה.

המשיב הוסיף, כי נטל ההוכחה לפיו המשיב טעה בקביעותיו, מוטל על המערערים, וכאשר הוועדה בחנה את התשתית העובדתית שהוצגה לה וקבעה, כי אין בה די להרים את נטל ההוכחה, אין מקום גם להתערב בקביעתה זו, ותשתית זו עומדת גם בפני בית-המשפט.

המשיב אף הפנה לפרשנות אותה העניקה הפסיקה לסעיף 330 לפקודת העיריות ושלל את קיום תנאי הפטור בנסיבות על-פי המבחן הפיסי האובייקטיבי בעיניו של האדם הסביר ובמקרים אפורים לפי מבחן השכל הישר. עוד הוסיף המשיב, כי העובדה לפיה הנכס אינו שמיש למגורים, אין בה כדי להוכיח שהנכס ניזוק במידה שאין אפשרות לשבת בו, באשר ניתן לעשות בו שימוש לצרכים אחרים שהינם בבחינת בניין ולא די בטענה, כי מדובר בבניין מוזנח.

בנסיבות, הנכס יכול לשמש לשימושים שונים המופיעים תחת המונח "בניין" או גם מאפיה או אחסנה כפי שימושו בעבר ולא הוכח, כי מדובר בנכס שניזוק במידה שאי-אפשר לשבת בו לכל סוג בניין, אפילו הינו נדרש לתיקונים, שלא הוכחה מהותם בנסיבות.

המשיב אף טען, כי הענקת פטור משמעו הכבדה על יתר התושבים ויש לשקול זאת היטב בכל מקרה.

באשר לטענת השימוש למגורים בלבד על-פי התב"ע, ציין המשיב, כי מדובר בטענה שנטענה לראשונה בשלב הערר ולא בהשגה, מה גם שנטענה באופן לקוני ולא ברור, מבלי שהוצג היתר הבניה של הנכס או מסמך כלשהו מתיק הבניין לתמיכה בעמדה זו, במיוחד כאשר השימוש המותר בנכס מצוי במחלוקת בין הצדדים למרות טענת המערערים. מכל מקום, הנכס אינו בנוי פיסית לשמש למגורים כטענת המערערים, אך ניתן לעשות בו את אותם שימושים אחרונים שבוצעו בו, ולפיכך חוייב במסגרת תעריף "מלאכה ותעשיה", וניתן לעשות בו שימוש לצרכי אחסנה או למאפיה.

בית-המשפט קבע, כי במסגרת בר"מ 5711/06, 7261/07, 10313/07 {המגרש המוצלח בע"מ עזבון המנוח אלאשווילי ז"ל ואשר נוף נ' עיריית תל-אביב-יפו ועיריית חיפה, פורסם באתר נבו (30.12.09)} התייחס בית-המשפט העליון לשאלה האם כאשר אי-אפשר לשבת בבניין ובפועל אין יושבים בו אך קיימת כדאיות כלכלית בשיפוצו {והפיכתו לבניין שאפשר לשבת בו} ניתן למנוע מתן פטור מארנונה לפי סעיף 330 לפקודת העיריות וקבע, כי בחינת היותו של הנכס בניין שנהרס או שניזוק במידה שאי-אפשר לשבת בו, הינו עובדתי במהותו, כאשר עסקינן:ב"מבחן פיסי אובייקטיבי בעיני האדם הסביר... השאלה אינה כיצד רואה את הבניין באופן סובייקטיבי הנישום ואין די בכך שיטען בהודעה מטעמו בעלמא, כי הבניין ניזק במידה שאי-אפשר לשבת בו. השאלה היא האם מבחינה אובייקטיבית ניתן לומר, כי הבניין 'ניזק במידה שאי-אפשר לשבת בו'. אכן, ייתכנו מקרים 'אפורים' וגם אם לא נלך לשיטת 'לכשאראנו אכירנו' (כתרגומו של השופט רובינשטיין ב- ע"פ 2358/06 סלימאן נ' מדינת ישראל, פ"ד סג(1), 170 (2008), פסקה ק"ו, לביטוי 'I know it when I see it') עדיין ניתן יהיה להכריע בשאלה לפי מבחן השכל הישר".

בנסיבות המקרה דנא, קבע בית-המשפט, כי אין הוכחה ולפיה מדובר בנכס אשר ניזוק במידה שאי-אפשר לשבת בו, שהרי בפועל, אין חולק, כי הנכס לא עבר שינוי מאז התקבל לידי המערערים ויש אף להניח בפועל, כפי שהניחה ועדת הערר, כי נעשה בו שימוש גם בעבר כמאפיה, ולמרות טענת המערערים לעניין אחסנת "זבל", עדיין הוא שימש כמקום לאחסון.

מכאן, שלכאורה הנכס אינו עונה להגדרה זו. יחד-עם-זאת, ביקש בא-כוח המערערים לבחון האם יש צורך לבדוק לא רק את הריסתו של המבנה ככזה בו לא ניתן לשבת, אלא ככזה בו לא ניתן לשבת על-פי ייעודו בתב"ע, היינו שלא ניתן לשבת במבנה כמבנה המיועד למגורים, והרי עתה המשיב כבר אינו מכחיש, כי ייעוד הקרקע במקום הינו למגורים. השאלה אם-כן הינה, האם הוכיחו המערערים, כי מצב הנכס הינו כזה שאין אפשרות במצבו לעשות בו שימוש למגורים או לשימוש מותר אחר.

לעניין חוסר האפשרות לעשות בו שימוש למגורים טענו המערערים בכתב הערעור, כי מדובר בנכס ישן הנמצא במצב רעוע, המורכב מחלל אחד, ללא חלוקה לולא חלונות, וכי כל אדם סביר שהיה בוחן את הנכס במבחן פיסי אובייקטיבי, היה מגיע לכלל מסקנה, כי הנכס אינו מתאים למגורי אדם. בהודעת הערר לוועדת הערר ציינו המערערים, כי לא נעשה במבנה כל שימוש בשל מצבו הרעוע, אך למעלה מכך לא צויין דבר.

המשיב מצידו ציין, כי מדובר בבניין תקין שקירותיו עומדים על תילם ואף נראה על-פי התמונות שמצבם טוב, כל זאת לפי ביקורת בנכס. יש בו ריצוף, קירותיו תקינים, יש דלת ומנעול והוא ראוי לשימוש, עוד ציין הדו"ח עצמו, כי בתקרה יש סדק קטן שמשם נפל טיח, אין חשמל במקום אך יש דלת פלוס מנעול.

בית-המשפט קבע, כי נדמה, כי אין חולק לאור התיאור דלעיל, כי אין כל אפשרות במצבו הנוכחי של הנכס, לעשות בו שימוש למגורים. הוא נעדר את המרכיבים הנדרשים באופן אובייקטיבי לראות בנכס בית מגורים כאשר נעדרים ממנו מטבח, שירותים ואף חלונות {ראה לעניין זה: ע"א 668/82 כורש נ' מנהל מס שבח מקרקעין, פ"ד ל"ט(2), 385 (1985); ע"א 5517/90 שורץ נ' מנהל מס שבח מקרקעין, מחוז המרכז, פ"ד מו(4), 732, 737-736 (1990); פרשת המגרש המוצלח}.

יחד-עם-זאת אין חולק, כי בעבר נעשה בנכס שימוש כמאפיה ואף כמחסן, האם בעובדה זו יש כדי להצדיק המשך תשלום ארנונה למרות שלא ניתן לעשות בנכס שימוש כדירת מגורים כפי ייעוד המקרקעין.

עניין דומה נדון ב- בר"ם 5045/02 {מלק נ' מנהל הארנונה שליד עיריית חדרה, פ"ד נז(5), 302 (2003)}. באותו מקרה המחלוקת היתה סביב סכום הארנונה שיוטל על נכס ששימש בעבר לצורכי מלאכה ותעשיה, אף כי ייעודם התכנוני החוקי היה חקלאי.

השימוש הקודם שנעשה בנכס נפסק ואף-על-פי-כן בית-המשפט המחוזי באותו עניין ביקש, לשם קביעת סכום הארנונה, ללמוד על פוטנציאל השימוש במקרקעין מן השימוש שנעשה בנכס בעבר. בית-משפט העליון מפי כב' השופטת א' חיות ובהסכמת המשנה לנשיא ת' אור והשופטת ד' ביניש דחה את הגישה האמורה וקבע, כי: "אין להמשיך ולחייב את המערער בשיעורי ארנונה כאילו הוא עדיין עושה שימוש במקרקעין שלא בהתאם לייעודם התכנוני". בית-המשפט הוסיף וקבע, כי: "המערער יכול אולי לנקוט בהליכים שיכשירו את השימוש הלא חקלאי בקרקע, אולם כל עוד אינו עושה כן - מסיבותיו שלו - וכל עוד אינו עושה בקרקע שימוש בניגוד לייעוד התכנוני שלה - ואכן אין הוא עושה שימוש כזה זה שנים - שוב אין לחייבו בארנונה לפי השימוש 'ההיסטורי' שנעשה בקרקע".

בית-המשפט העליון בפרשת המגרש המוצלח התייחס לפסק-דין זה וקבע, כי:

"דברים אלה הולמים, בשינויים המחוייבים, גם את עניינו של סעיף 330. העובדה שהנישום יכול אולי לנקוט בצעדים 'סבירים' שישנו את מצבו של הנכס כגון שיפוצו אין בה די כדי למנוע את הפטור שלפי סעיף 330. אכן, כל עוד הנישום 'מסיבותיו שלו' אינו נוקט באותם צעדים ומצבו של הבניין נותר בלתי-ראוי לשימוש - אין לחייבו בארנונה."

במילים אחרות, קבע בית-המשפט, כי אין לחייב בעל מקרקעין לעשות שימוש במקרקעין בניגוד לייעודם התכנוני, על-מנת לשפר את אפשרויות גביית הארנונה לנוכח סיווג "מכניס" יותר לרשות המקומית ועל-פי שימוש היסטורי שנעשה במקרקעין.

במקביל, גם אין לחייב בעל מקרקעין להשקיע בנכס מקרקעין על-מנת למנוע את הפטור לפי סעיף 330 לפקודת העיריות. שילוב של שתי הוראות אלה, יכול להצדיק שלא לחייב את המערערים לשפץ את הנכס על-מנת להפכו למתאים למגורים על-פי ייעודם התכנוני מחד, אך מאידך ולכאורה גם אין הצדקה לחייב בארנונה נכס בסיווג שאינו למגורים, כאשר הייעוד הוא למגורים, במיוחד כאשר המחזיק אינו עושה בו שימוש כזה מזה שנים. מכאן, שאין לחייב בעל מקרקעין לעשות בהם שימוש אחר שאינו על-פי ייעוד המקרקעין, שימוש שיחייבו להוציא הוצאות לא מבוטלות בנסיבות, רק על-מנת לאפשר גביית ארנונה מתאימה, כאשר בעל הנכס מעולם לא עשה שימוש במקרקעין כפי השימוש שנעשה בהם בעבר.

יחד עם אמירת דברים אלה, השאלה עתה הינה האם לא ניתן לחייב את המחזיק, שאינו יכול לעשות בהם שימוש למגורים, בתשלום ארנונה בחיוב ארנונה על-פי שימוש מותר אחר על-פי הדין ובנסיבות לשם הדוגמה כמחסן, שהרי לא הוכח בשום דרך ואופן, לא בהשגה, לא בפני ועדת הערר וגם לא לפני בית-המשפט, כי התב"ע אינה מתירה שימוש בנכס כמחסן אלא כמאפיה שחייבה כזכור היתר לשימוש חורג.

בית-המשפט קבע, כי מאחר ולא הוכח בנסיבות, כי אין אפשרות לעשות שימוש בנכס כמחסן אפילו הייעוד בתב"ע הינו כאמור למגורים וכאשר ידוע באופן כללי, כי גם במקרקעין המשמשים למגורים נבנים מחסנים, בעוד ששימוש כמאפיה חייב כאמור היתר לשימוש חורג, וכאשר המבנה אינו במצב ניזק באופן שלא ניתן להשתמש בו כמחסן כהגדרת סעיף 330 לפקודת העיריות, אין לקבל את הערעור ודינו להידחות.

ודוק, הבקשה הינה לפטור לפי סעיף 330 לפקודת העיריות. בקשה לפטור לפי סעיף זה מחייבת, כי המבנה יהיה ניזק במידה שאי-אפשר לשבת בו, שאינו כפי המצב בנסיבות. כאשר הנכס אינו במצב ניזק כאמור, וכאשר לא מוכח, כי המקרקעין בתב"ע אינם מאפשרים כל שימוש אחר המותר לאותה מסגרת, אין מנוס מלדחות את הערעור.

לאור כל האמור לעיל, הערעור נדחה.

במקרה אחר, ב- עת"מ (נצ') 33807-01-13 {נתנאל עזריה נ' עיריית טבריה, תק-מח 2014(3), 19236 (2014)} קבע בית-המשפט, כי אילו היורשים לא היו עושים שימוש בדירה, ומתוך הנחה, כי הסיווג החוקי לגבי הדירה הוא "מגורים", וזאת בלבד, אזי קבלת ממצאי דו"ח השמאי היתה מחייבת את מתן הפטור לדירה.

אולם, במקרה דנן נעשה בדירה שימוש, אף אם אין מדובר בהכרח בשימוש החוקי המוגדר לנכס זה, ולפיכך מלכתחילה לא התקיימו תנאי סעיף 330 לפקודת העיריות לצורך הענקת הפטור. כאמור, סעיף 330 לפקודת העיריות קובע, כי הפטור יינתן לנכס "שניזק במידה שאי-אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו", כשלמונח "יושבים" משמעות רחבה של עשיית שימוש, שהרי הסעיף חל גם על נכסים המשמשים לאחסנה ולא רק על כאלה המשמשים למגורים.

לפיכך, קבע בית-המשפט, כי משעה שיעקב הודה שהדירה משמשת לאחסנת ציוד, ולהדגיש, כי אין מדובר בציוד השייך ליעקב עצמו, לא היה מקום להעניק ליורשים את הפטור המבוקש.

יד. סמכות מנהלת הארנונה וועדת הערר בבחינת שאלת סיווג הנכס כנכס שאינו ראוי לשימוש - העתירה נדחתה
ב- עת"מ (מרכז) 65460-09-14 {מאיר לוציאן רביבו נ' עיריית יבנה, תק-מח 2015(1), 22497 (2015)} נטען, כי הקומה השניה בנכס היא בבחינת נכס שאינו ראוי לשימוש, ועל-כן יש להעניק לה את הפטור מארנונה הקבוע בחוק לעניין נכס מסוג זה.

המשיבים טענו, כי הנכס נבדק, נמדד, ונמצא, כי הוא בר-שימוש ואילו העותרים מעולם לא הגישו בקשה להכירו ככזה במועד.

בית-המשפט קבע, כי שאלת סיווג הנכס כנכס שאינו ראוי לשימוש, היא בסמכותה של מנהלת הארנונה ואחריה ועדת הערר, ואינה מעניינה של עתירה מינהלית. סמכות זו נקבעה בסעיף 3 לחוק הערר, הקובע, בסעיף-קטן א(א)(2), כי טענות שעניינן סוג הנכס, גודלו או השימוש בו, ידונו אצל מנהל הארנונה.

עוד הוסיף בית-המשפט, כי שאלת סיווג יחידת דיור מסויימת בנכס היא שאלה המצויה בסמכות מנהלת הארנונה, ועם הגשת הערר אל ועדת הערר, בסמכותה של האחרונה. מותב זה אינו מוסמך לדון בסוגיה זו, כשהוא דן בעתירה מנהלית. מדובר בשאלה עובדתית שלמותב זה אין הכלים לבחון ולהכריע לגביה.

כך גם שאלת סיווג הנכס כנכס שאינו ראוי לשימוש. גם שאלה זו היא בסמכותה של מנהלת הארנונה ואחריה ועדת הערר, ואינה מעניינה של עתירה מנהלית. סמכות זו נקבעה בסעיף 3 לחוק הערר.

לאור כל האמור לעיל, העתירה נדחתה.

טו. ממצאי הביקורת העלו, כי אין יסוד לטענה, כי הנכס אינו ראוי לשימוש, מן הבחינה העובדתית - הערעור נדחה
ב- עמ"נ (יר') 54012-10-13 {עמותת אור האמת נ' מנהל הארנונה בעיריית ירושלים, תק-מח 2014(1), 12250 (2014)} המערערת טענה, כי החל משנת 2007, עת חזרה החזקה לידי המערערת, לא נעשה באולם כל שימוש. בשנת 2008 אף בוצעה בניה של קירות פנימיים, והבניה מנעה כל שימוש בנכס במהלך כל אותה שנה. החל משנת 2009, מאחר שהמתחם היה עזוב למעט תפילות בשבתות ובחגים, נעשו בו מעשי חבלה רבים, עד כי, לא היה ניתן לעשות כל שימוש בנכס. נטען, כי על-מנת לשוב ולהשמיש את הנכס יש להשקיע סכום של מאות אלפי שקלים.

המשיב דחה את ההשגה של המערערת. בכל הנוגע לטענה, כי המדובר בנכס שאינו ראוי לשימוש, הרי שזו נדחתה לאור ממצאי ביקורת שנעשתה בו ביום 19.08.09. נאמר במכתב הדחיה, כי נמצאה בנכס פעילות של מחזיק בשם פרוייקט "חברותא" של איילת השחר, ולא נמסרו כל פרטים ומסמכים לגבי מהות השימוש וההחזקה בו. עוד כתב המשיב, כי הטענות בדבר השגות שהוגשו בעבר ולא נענו נדחות, משום שלא הוגשו כל השגות בעבר.

ועדת הערר קבעה, כי מכתב התשובה ששלח המשיב למערערת במענה לפנייתה מיום 04.10.00 ובו דרישה למסמכים נוספים הינו בבחינת מענה להשגה ולפיכך אין מקום לקבל את טענת המערערת לפיה בהיעדר תשובה להשגה דינה להתקבל.

בית-המשפט קבע, כי טענות המערערת לפיהן היה הנכס בבחינת נכס ריק בשנים 2008-2007, או כזה שאינו ראוי לשימוש בשנת 2009, נטענו בדיעבד, בלא כל אסמכתא ובלא שתהיה בידי העיריה כל יכולת לבדקן.

עוד הוסיף בית-המשפט, כי לשם קבלת פטור בגין נכס שאינו ראוי לשימוש, על-פי סעיף 330 לפקודת העיריות על מבקש הפטור להודיע על כך בכתב לעיריה, ואין בהודעה זו כדי לפטור מחיובי ארנונה שהגיע זמן פרעונם קודם למסירת ההודעה. יתרה מזאת, ממצאי הביקורת משנת 2009 העלו, כי אין יסוד לטענה, כי הנכס אינו ראוי לשימוש, מן הבחינה העובדתית.

נוכח כל אלה, הערעור נדחה.

טז. חיוב ארנונה על נכס שנטען, כי לא היה בשימוש ולא היה ראוי לשימוש - הערעור נדחה
ב- עע"מ 9130/11 {יורשי המנוח יוסף סויסה ז"ל נ' עיריית רחובות, תק-על 2015(3), 9259 (2015)} נדון ערעור על פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי בתל-אביב בשבתו כבית-משפט לעניינים מינהליים. במוקד הערעור, נדון מעמדם של חובות עירוניים של המערערים למשיבה, לנוכח הסכם פשרה שנחתם בעבר בין הצדדים, טענה לפטור לפי פקודת העיריות, והתיישנות החובות.

המנוח מר יוסף סויסה, החזיק שני נכסים, בית מגורים ברחוב מוסקוביץ ברחובות ומשחטה, באזור התעשיה בעיר. לטענת המערערים, יורשי המנוח על-פי דין, נכס המשחטה נמסר לידיו של סויסה בגדרי הסכמה בינו לבין המשיבה בשנת 1979, מכוח אותה הסכמה ויתר סויסה לבקשת העיריה על נכס אחר שהיה ברשותו.

לפי הטענה, הופעלה בנכס משחטה משנת 1980 עד 1990. לטענת המערערים, נכס המשחטה הוחכר על-ידי העיריה לאחרים, וכתוצאה מכך הוגשה כנגד סויסה בשנת 1990 תביעה לפינוי המשחטה {ת"א 2278/90}, וזו נתקבלה ביום 31.10.93. סויסה הגיש ערעור על פסק-הדין שהורה על-פינויו, והושג הסדר פשרה בגדרו הוסכם, בין היתר, על ביטול פסק-דין הפינוי.

בעקבות התכתבות בין העיריה לסויסה בגין תשלומי מים וארנונה, חובות נוספים ופניות לחידוש הפעילות במשחטה נחתם בין סויסה לעיריה, הסכם פשרה, שבו נקבע בין היתר, כי החלקה, שעליה מצוי נכס המשחטה, והמשחטה יימכרו לסויסה. כן נאמר, כי המשחטה אינה פועלת מאז 12.06.91, וכי העיריה רואה בה נכס שניזוק, שלא ניתן לשבת בו, וכי מיום 12.06.91 אין יושבים בו, הכל כמשמעותם של אלה בסעיף 330 לפקודת העיריות.

העיריה אישרה בהסכם הפשרה, כי מיום זה {12.06.91} סויסה אינו חייב בתשלום ארנונה בגין נכס המשחטה, וכי יש להפחית 60% מצריכת המים שבה חוייבה המשחטה, וכי היא מוותרת על כל חוב של סויסה בגין ארנונה, מים, ביוב ושכר דירה בגין נכס המשחטה ובית המגורים. הסכם הפשרה היה כפוף לאישור מועצת העיר ושר הפנים. מועצת העיר אישרה את ההסכם, אך שר הפנים לא מצא לנכון לאשרו, בין היתר מן הטעם, כי המשחטה נסגרה בצו של משרד החקלאות, ולא עקב מעשה או מחדל של העיריה. עוד צויין, כי מחיקת חובות מים, ארנונה ואגרת ביוב צריך שתיעשה רק על-פי הנחיות חוזר מנכ"ל משרד הפנים.

בשנת 2005 פתחה העיריה בהליכי גביה כנגד סויסה בשל חובות ארנונה ומים וחובות נוספים בגין נכסי המגורים והמשחטה. סויסה הגיש מנגד ב- 2008 עתירה לבית-המשפט לעניינים מינהליים, שהיא נשוא ערעור זה. נטען בעתירה, כי אין מקום לגבות חובות אלה לנוכח האמור בהסכם הפשרה, לרבות הודאת העיריה, כי נכס המשחטה אינו ניתן לשימוש, וכי החובות התיישנו.

העתירה נדחתה, ובית-המשפט קבע, שמאחר והסכם הפשרה לא אושר על-ידי שר הפנים, הוא לא נכנס לתוקף, ואין לו כל משמעות משפטית. צויין, כי "העובדה, כי הסכם הפשרה לא אושר ולכן לא נכנס לתוקף, משליכה על המשמעות המשפטית של הצהרות העיריה מכוחו, כפי שהיא משליכה על האופן בו ניתן לעשות שימוש בכל יתר הוראות ההסכם... בלא אישור כזה, לא היה תוקף לא להתחייבויות ההדדיות של הצדדים מכוח ההסכם, ואף לא להצהרות שהיוו חלק ממנו. כל תוצאה אחרת תרוקן מתוכן את הסכמת הצדדים בטיוטת הסכם הפשרה".

הודגש בפסק-הדין, כי האמור בהסכם הפשרה אף אינו מהווה הבטחה שלטונית, שכן מדובר במסמך שכל המעורבים בו ידעו, כי הוא אינו בעל תוקף מחייב. עוד הוסף, כי לא ניתן לראות את הצהרות העיריה ביחס למצב המשחטה כמחייבות אותה, וזאת לנוכח סעיף 13 להסכם הפשרה, הקובע, כי "אין בהסכם זה משום הודאה של העיריה בטענות סויסה, ואין בו משום הודאה של סויסה בטענות העיריה, וכי הסכם זה לא יהווה ראיה בכל הליך כלשהו העלול להיות בין הצדדים למעט הליך בגין הפרתו של הסכם זה".

עוד נקבע, כי שאלת מצבו של הנכס היא עובדתית, וכי המערערים לא עמדו בנטל המוטל עליהם מכוח סעיף 330 לפקודת העיריות. נומק, כי מצו הסגירה לא ניתן להסיק, שמדובר בנכס אשר ניזוק במידה שלא ניתן היה לשבת בו; אמנם האמור בדו"חות משרד החקלאות העלה, כי אכן הנכס היה מוזנח, אולם אין בכך כדי לבסס קביעה שלפיה לא ניתן לעשות שימוש חוקי אחר בנכס.

הוסף, כי משאין תוקף לטיוטת הסכם הפשרה, אין תוקף אף להסכמות שעניינן חובות הארנונה והמים בקשר עם בית המגורים. כן נדחתה הטענה, שלפיה סויסה כלל לא החזיק בנכס המשחטה בשנים 1995-1991, מאחר שהוצאו כנגדו צו סגירה ואחר כך צו לפינוי הנכס. צויין, כי "העובדה, כי ניתן צו סגירה לעסק שפעל בנכס, אינה שוללת את המסקנה כי סויסה, שהיה בעל הזכות להחזיק בו, נותר בעל הזיקה הקרובה ביותר אליו. באופן דומה, גם צו הפינוי אינו שולל בהכרח את המסקנה, כי סויסה החזיק בנכס".

טענת ההתיישנות שהעלו המערערים כנגד החובות שבגינם ננקטים הליכי גביה, נבחנה לאור פסק-הדין ב- רע"א 187/05 {נסייר נ' עיריית נצרת עילית, פ"ד סד(1), 214 (20.06.10)}, שלפיו:

"...נישום אשר הרשות נוקטת כלפיו הליך גביה מינהלי רשאי להתגונן בטענה שחוב המס התיישן. טענת התיישנות זו נותרת בגדר טענת הגנה, הגם שאופן השמעתה הוא על דרך של יזימת הליך..."

בית-המשפט קמא קבע, כי אין לקבל את טענת העיריה שלפיה סויסה הודה בחובו כלפיה, ועל-כן יש לדחות לשיטתה של העיריה את טענת ההתיישנות שהעלו המערערים, שכן הסכם הפשרה אשר ממנו עולה הודאה כאמור, לא נכנס לתוקף. הוסף, כי ההודאה הנטענת של סויסה היא משנת 1996, ומאז ועד שהחלה העיריה בהליכים המינהליים כנגד סויסה בשנת 2005, חלף שוב פרק זמן העולה על תקופת ההתיישנות. באשר לטענה, כי הליכי הגביה המינהליים עוצרים את מרוץ ההתיישנות נקבע, כי בכל הנוגע לחובותיו של סויסה ביחס לתקופה שעד ליום 21.11.98, הנה במועד שבו החלו הליכי הגביה, תקופת ההתיישנות ביחס לחובות אלה כבר הסתיימה.

חרף האמור דחה בית-המשפט קמא את טענת ההתיישנות, וזאת בשל שיהוי בהעלאתה. נומק, כי אם עותר משתהה בהגשת עתירה כנגד הליכי גביה מינהליים {וככלל אם אינו מגישה תוך 45 יום}, משמעות הדבר, כי העותר אינו פועל בהזדמנות הראשונה כנגד הליכי הגביה.

הליכי הגביה כנגד סויסה החלו ביום 21.11.05, והעתירה הוגשה למעלה משנתיים מאוחר יותר. משכך נקבע, כי "טענת השיהוי מובילה למסקנה, כי אין מקום לקבל את טענת ההתיישנות שהעלו המערערים, משום שהם לא העלו אותה בהזדמנות הראשונה".

בית-המשפט אף דחה את הטענה, כי העתירה הוגשה באיחור, משום שמשנת 2004 התנהל בין הצדדים משא-ומתן, אשר במסגרתו הוסכם, כי עד לסיומו לא יטענו הצדדים זה כנגד זה טענות הקשורות למועדים או להתיישנות; זאת מן הטעם שהמשא-ומתן בין הצדדים הסתיים בשנת 2005 ללא הסכמה, ובמועד זה החלו הליכי הגביה כנגד סויסה, ואילו העתירה הוגשה אך בשנת 2008. עוד צויין, שאם תתקבל טענת המערערים, שלפיה הצדדים לא היו רשאים, לנוכח המשא-ומתן ביניהם, להעלות זה כנגד זה טענות הקשורות להתיישנות, משמעות הדבר היא, כי גם המערערים אינם רשאים להעלות טענת התיישנות כנגד העיריה.

לנוכח האמור לא נבחנה טענתה הנוספת של העיריה, שלפיה אין לקבל את טענת ההתיישנות נוכח תביעת סויסה כנגדה, הנוגעת לאותן נסיבות. עוד נקבע ביחס לתקופה שבין 26.01.04 ועד יום 07.06.05 {בטרם החלו הליכי הגביה} שבה התקיים משא-ומתן לקראת פשרה אפשרית, ואשר לא צלח, כי אין מקום להוספת ריבית לפי חוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), התש"ם-1980 בגין החובות שנצטברו ביחס לנכסי המשחטה והמגורים; אולם יש להוסיף הפרשי ריבית והצמדה "רגילים" כחוק. כך הוא גם ביחס לתקופה שבה ניהלו הצדדים משא-ומתן להסכם הפשרה ועד שנת 2005, שאז חודשו הליכי הגביה.

בשנת 2005 הגיש סויסה תביעה כנגד העיריה בגין הנזקים שנגרמו לו מהתנהלותה לאורך השנים, לרבות הפרת הסכמים שנחתמו עמה.

המערערים טענו, כי הוכח בבירור שסויסה לא ישב בנכס המשחטה, והנכס לא היה ראוי לשימוש. לטענתם, שגה בית-המשפט קמא כאשר קבע, כי הצהרות העיריה במסגרת הסכם הפשרה היו לצרכי הסכם פשרה בלבד, ומשזה לא אושר, אין להן תוקף. נטען, כי אין בין הנימוקים לאי-מתן אישור שר הפנים לבין העובדות שעליהן הצהירה העיריה במסגרת ההסכם, דבר.

עוד נאמר, כי ההסכם שנחתם בין הצדדים והתנהגותה של העיריה יוצרים התחייבות שלטונית. נטען בהקשר זה, כי בהחלטת ביניים שעניינה בין היתר, טענה מקדמית של העיריה להתיישנות ב- ת"א 1748/05, ציין רשם בית-המשפט המחוזי, כתארו אז, השופט אורנשטיין, כי "העובדה ששר הפנים בסופו-של-דבר לא אישר את ההסכם, אינה מאיינת את היותו של ההסכם אלא רק את אי-הכנסתו לתוקף". על-כן, טענו המערערים, מנועה העיריה מטענה אחרת. עוד נטען, שקביעתו של בית-המשפט קמא, כי לא הוכח שנכס המשחטה לא היה ראוי לשימוש, בטעות יסודה, בהיותה סותרת את המסמכים אשר העיריה צירפה לתגובתה לעתירה. נאמר עוד, כי ממועד צו הסגירה בשנת 1991 ועד סוף שנת 1995 שבה בוטל צו הפינוי כנגד סויסה, לא היה הנכס בחזקתו.

הוסף, שהחל מיום 12.06.91 לא ניתן היה לחייב את סויסה בארנונה בגין נכס המשחטה, וכן החל ממועד זה, משעזב סויסה את הנכס, לא יתכנו חובות בגין צריכת מים. ככל שקיימים חובות כלשהם בגין ארנונה או מים, הללו התיישנו. יתר-על-כן, העיריה נטלה חלק פעיל לאורך כל התקופה בכל ההליכים, ועל-כן פשיטא שידעה, כי סויסה אינו יכול להחזיק בפועל בנכס לאורך כל התקופה, בין היתר לנוכח צו הפינוי.

עוד טענו המערערים, כי קביעתו של בית-המשפט שסויסה לא העלה טענותיו בהזדמנות הראשונה, מהווה למעשה הלכה חדשה, שלפיה היה ונישום לא פעל כנגד הליכי גביה שננקטו כנגדו, הדבר ימנע בעדו להעלות טענת התיישנות; ודוק; נדרש הימנו לפעול כנגד הליכי הגביה באופן אקטיבי. לבסוף הוסף, כי אין מקום לחיוב בריבית ובהצמדה, שכן מדובר בחיובים שהעיריה לא פעלה שנים רבות לגבייתם.

העיריה סמכה ידיה על פסק-דינו של בית-המשפט קמא. נטען, כי דין העתירה להידחות בשל שיהוי ניכר בהגשתה. צויין, כי המערערים אף לא מצאו לנכון להגיש בקשה להארכת מועד להגשת העתירה, ודי בטעם זה כשלעצמו כדי להצדיק את דחייתה על-הסף.

עוד נטען להיעדר סמכות עניינית, שכן את הטענות לעניין סעיף 330 לפקודת העיריות או טענת "אינני מחזיק" ראוי היה להעלות במסגרת הליכי השגה וערר. לבסוף נטען, שלא הוכחו התנאים המצטברים למתן פטור מכוח סעיף 330 לפקודת העיריות.

ראשית, לא הוכח שנכס המשחטה ניזוק במידה שלא ניתן לשבת בו, והסכם הפשרה בודאי אינו יכול להוות ראיה לטענה אחרת. כן לא הוכח התנאי השני, שלפיו אין יושבים בנכס המשחטה, ומכרטיס החיוב בגין צריכת המים אף עולה, כי נרשמה פעילות בנכס לאחר מתן צו הפסקת הפעילות ועד לשנת 1994. לא הוכח אף התנאי השלישי, שעניינו הודעה לעיריה, שכן סויסה לא שלח הודעה בכתב ביוני 1991, שלפיה הנכס ניזוק באופן המזכה אותו בפטור מארנונה, ואף לא הוכיח, כי עשה זאת לאחר מכן. לבסוף נטען, שקיימות דרכי גביה נוספות, ושטענת התיישנות אינה מסכלת הליכי גביה פסיביים {הסמכות לדרוש מן האזרח פרעונם של חובות כתנאי למתן אישורים שונים, הנדרשים שעה שמועברות זכויות במקרקעין}.

בית-המשפט קבע, כי הסכמת העיריה להכיר במשחטה מושא הערעור כנכס שניזוק, היא חלק ממכלול ההסכמות שאליהם באו הצדדים במסגרת הסכם הפשרה, ומשזה לא נכנס לתוקף, ההסכמה אינה מחייבת. מטבע הדברים כשבאים צדדים לכלל פשרה, נכונים הם להסכים לצרכי הפשרה לטענות מסויימות של הצד שכנגד, שאלמלא הניסיון לבוא לידי הסדר היו עומדים איתנים כנגדן. פשיטא, כי תוצאה אחרת עלולה להרתיע בעלי דין לבוא ממשא-ומתן לפשרה, מחשש שמא כל שיסכימו ישמש כנגדם, ככל שהפשרה לא תצא מן הכוח אל הפועל. יפות בהקשר זה ההנמקות שביסוד החיסיון המוטל על משא-ומתן לפשרה:

"ההנחה היא, כי כאשר מתנהל משא-ומתן לשם השגת פשרה, הצדדים לו עלולים להימנע ממצגים, הצהרות או הצעות, אשר טמון בחובם ויתור כלשהו לטובת הצד השני, מחשש שויתור כאמור ישמש כראיה לרעתם בהליך עתידי העשוי להתנהל בין הצדדים. בכך, עלולים הסיכויים להשגת פשרה בין הצדדים להיפגע, ותוצאה בלתי-רצויה זו בא הכלל, המגביל את קבילותם של מסמכים אלו למנוע."
{ע"א 172/89 סלע חברה לביטוח נ' סולל בונה, פ"ד מז(1), 311, 333 (1993) (הנשיא שמגר); רע"א 2235/04 בנק דיסקונט לישראל בע"מ נ' שירי, פ"ד סר(2), 634 (2006); ע"א 9056/12 קניג נ' פקיד השומה ירושלים, פורסם באתר נבו (04.08.14)}.

בנדון דידן, קבע בית-המשפט, כי העובדה שהסכם הפשרה לא אושר אף שנחתם, ועל-כן לא נכנס לתוקף, משליכה על המשמעות המשפטית של הצהרות העיריה מכוחו, כמו גם על יתר הוראותיו. הדברים אמורים ביתר שאת לנוכח סעיף 13 להסכם, הקובע כאמור, ברחל בתך הקטנה, כי אין בהסכם משום הודאה של העיריה בטענות סויסה, ואין בו משום הודאה של סויסה בטענות העיריה. התעלמות מאמירה מפורשת זו, משל לא היו הדברים מעולם, עושה פלסתר את רצונם ואת כוונתם של הצדדים כפי שהובעה בהסכם.

לא-זו-אף-זו, במובהק אין מדובר בהבטחה שלטונית, שהרי "על ההבטחה השלטונית להיות מפורשת וברורה ולא מוטלת בספק, כנדרש מהתחייבות משפטית שאינה בגדר הצהרת כוונות גרידא" {בג"צ 585/01 קלכמן נ' ראש המטה הכללי, רב אלוף שאול מופז, פ"ד נח(1) 694, 706 (2003) (השופטת פרוקצ'יה)}.

יתר-על-כן, ואולי זו עיקר, ההסכמה הותנתה באישור הגורמים הרלבנטיים, ואישור זה לבסוף לא ניתן. כמו-כן, אין בקביעתו של השופט אורנשטיין, שנאמרה בהיבט של דחיית התביעה ב- ת"א 1748/05 על-הסף בשל התיישנות, כדי ללמד שהסכמות הצדדים, בגדרי הסכם הפשרה, שרירות וקיימות, או כדי להוות אישור לתוכנו של ההסכם. כל שקביעה זו מלמדת, היא על עצם קיומו של הסכם בין הצדדים, ולכך יכול שתהא השפעה לעניין ההתיישנות.

עוד הוסיף בית-המשפט, כי ההכרעה בדבר מצבו של הנכס לעניין סעיף 330 לפקודת העיריות, כפי שציין בית-המשפט קמא, היא שאלה עובדתית מובהקת. בית-המשפט קבע, כי לא הוכחו תנאי סעיף 330 לפקודת העיריות, ובית-המשפט לא מצא לקבוע אחרת {ראה: פסק-הדין ב- בר"מ 5711/06 חברת המגרש המוצלח בע"מ נ' עיריית תל-אביב, פורסם באתר נבו (30.12.09)}, שלפיו השאלה אינה כיצד רואה הנישום את הבניין באופן סובייקטיבי, אלא האם מבחינה אובייקטיבית ניתן לומר, כי הבניין "ניזק במידה שאי-אפשר לשבת בו".

אין לומר, כי כל בניין מוזנח הוא בהכרח בניין בלתי-ראוי לשימוש, ומקובל, כי הנזק שבו עוסק סעיף 330 לפקודת העיריות צריך שיהא נזק משמעותי. כידוע, בית-משפט שלערעור לא ייטה להתערב בממצאי עובדה ומהימנות של הערכאה הדיונית אלא במקרים חריגים {ע"א 2835/04 דוד לובינסקי בע"מ נ' י.ת נצר אחזקות בע"מ, פורסם באתר נבו (04.08.05); ע"א 3601/96 בראשי נ' עזבון המנוח קלמן בראשי, פ"ד נב(2), 582, 594 (1998)}. בית-המשפט קבע, כי המקרה שלפנינו אינו בא בקהלם של אלה. באשר לצו הסגירה שהוצא על-ידי משרד החקלאות, כל שיש בו ללמד הוא, כי המבנה, שבו נעשה שימוש כמשחטה, נסגר עקב ליקויים שונים, אך לא בהכרח מלמד הדבר, כי מצבו הפיסי של המבנה היה רעוע, עד כי לא ניתן לעשות בו שימוש מסוג כלשהו.

המערערים טענו כלפי העיריה להתיישנות. בית-המשפט קמא קבע כאמור, כי חרף התיישנות החובות הנטענים, לא טענו המערערים להתיישנות בהזדמנות הראשונה, וענייננו בשיהוי. הוסבר, כי ככל שהעותר משתהה בהגשת העתירה בהתאם לכללי הדין המינהלי, משמעות הדבר, כי הוא אינו פועל כנגד הליכי הגביה בהזדמנות הראשונה.

בית-המשפט קבע, כי בהתאם להלכת נסייר, שאושרה בדעת רוב בהרכב מורחב בעע"מ 8832/12 {עיריית חיפה נ' סלומון בע"מ, פורסם באתר נבו (15.04.15)} ביחס להליכי גביה אקטיביים ואף הורחבה להליכי גביה פסיביים, נישום אשר הרשות מפעילה כלפיו הליך גביה מינהלי רשאי להתגונן בטענה שחוב המס התיישן.

טענת התיישנות זו נותרת טענת הגנה, הגם שאופן השמעתה הוא על דרך ייזום הליך, עתירה לבית-המשפט לעניינים מינהליים. עם-זאת לא למותר לציין, כי השימוש בטענה זו אינו עומד לטוען לה עד אין קץ. לכאורה, ההזדמנות הראשונה שבה יש לטעון להתיישנות, היא מועד הגשת העתירה המינהלית {ט' חבקין התיישנות (תשע"ד), 105}, אך בכך, אין די לסלול את הדרך לקבלת טענת התיישנות, שהועלתה בשיהוי ניכר.

כנודע, כשעסקינן בעתירה מינהלית, בוחן בית-המשפט האם זו הוגשה ללא שיהוי. בית-המשפט מצא טעם, בדרך הילוכו של בית-המשפט לעניינים מינהליים, אשר ראה בשיהוי בהגשת עתירה כנגד הרשות, שהיא הדרך לתקיפת הליכי גביה אקטיביים, כהחמצת ההזדמנות הראשונה.

נשאלת השאלה מהו פרק הזמן המגבש שיהוי. בהקשר זה יש ליתן את הדעת לפסק-הדין בעע"מ 867/11 {עיריית תל אביב-יפו נ' אי. בי. סי ניהול ואחזקה בע"מ, פורסם באתר נבו (28.12.14); עע"מ 3108/14 אלביט מערכות סאיקלין בע"מ נ' המועצה האזורית מטה אשר, פורסם באתר נבו (19.08.15)}. באותה פרשה נדונה השאלה מה דינה של עתירה מינהלית המכוונת לפגם משורשר שנפל בצו ארנונה, המוגשת בחלוף 7 שנים ממועד התקנתו של הצו הפגום.

בית-המשפט קיים דיון מקיף באפשרות להחלת דיני ההתיישנות למול דוקטרינת השיהוי ובא למסקנה, לאחר סקירת השיקולים שביסוד החלת כל אחת מהדוקטרינות, כי יש להחיל במקרים אלה את דוקטרינת השיהוי. קו הפדות הועמד על שבע שנים תוך תלות, כמובן, בנסיבות. הוסבר, כי השיקולים המתחרים שעל הפרק מקימים חזקה שלפיה עתירה מינהלית המכוונת לפגם משורשר שנפל בצו ארנונה, המוגשת בחלוף שבע שנים ממועד התקנתו של הצו הפגום, לוקה בשיהוי אובייקטיבי המביא לדחיית העתירה. חזקה זו ניתנת לסתירה במקרים מתאימים. הלכה זו הוחלה הן ביחס לעתירות התוקפות בתקיפה ישירה צוים שנפלו בהם פגמים משורשרים, הן ביחס לתביעות אזרחיות להשבה של סכומים שנגבו שלא כדין מחמת פגם משורשר. בעניין אי.בי.סי דובר בפגם שנפל בצו הארנונה ובגביה לא חוקית בעקבות זאת.

עוד הוסיף בית-המשפט, כי כל מקרה לנסיבותיו, ובענייננו המצב שונה לחלוטין, שכן אין עסקינן בצו שנפלו בו אי-חוקיות או פגם כלשהו. בנדון דידן הוגשה העתירה כשנתיים לאחר תחילת הליך הגביה, ולא הובא הסבר מניח את הדעת לכך. בכך יש השתהות יתרה. כך גם הטענה, כי העיכוב בהגשת העתירה מקורו במשא-ומתן בין הצדדים {בטרם הליכי גביה} נעדרת ביסוס, משזה הסתיים בשנת 2005, והחלו הליכי הגביה.

לאור כל האמור לעיל, קבע בית-המשפט בדחותו את הערעור, כי אין בידיו להיעתר למבוקש. נקבע, כי פסק-דינו של בית-המשפט לעניינים מינהליים יוותר על מכונו.

יז. אמת-המידה לחיוב נכס ריק בארנונה היא השימוש החוקי המותר באותו נכס - הערעור התקבל
ב- עמ"נ (ת"א) 46446-05-15 {מנהל הארנונה בעיריית תל אביב-יפו נ' אפריקה ישראל להשקעות בע"מ, תק-מח 2016(1), 2125 (2016)} נדון ערעור על החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה של עיריית תל-אביב-יפו.

נושא הערעור, הם שני נכסים ברחוב אחד העם בתל אביב, מגדל עסקים הידוע כ"בית אפריקה ישראל" אשר המשיבה רשומה כמחזיקה בהם. הנכס האחד מצוי בקומה השניה ושטחו 651 מ"ר, הנכס השני מצוי בקומה השלישית ושטחו 117 מ"ר. המשיבה החלה להחזיק בנכסים החל מיום 16.07.12. הנכסים סווגו לצרכי ארנונה בסיווג הכללי "בניינים שאינם משמשים למגורים".

בעקבות פניית המשיבה למערער, נערכה ביקורת בנכסים על-ידי נציגי המערער ואושר למשיבה פטור מארנונה בגין "נכס ריק", החל מיום קבלת החזקה, ולמשך שישה חודשים, בהתאם לסעיף 13 לתקנות הסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה), התשנ"ג-1993.

לאחר תום תקופת הפטור, השיגה המשיבה על קביעת הסיווג שנקבע לנכסים בפני המערער וטענה, כי כיון שמדובר בנכסים ריקים מכל אדם וחפץ, יש להעניק להם פטור כנכסים שאינם ראויים לשימוש, ולחילופין לשנות את הסיווג לסיווג הזול ביותר האפשרי שעניינו מגורים.

המערער דחה את ההשגה ובעקבות כך הוגש הערר.

במסגרת ההליך בפני ועדת הערר הסכימו הצדדים, כי השאלה היחידה שבמחלוקת היא השאלה מהו סיווגם הנכון של הנכסים הריקים, האם על-פי ייעודם התכנוני הזול האפשרי על-פי היתר הבניה או על-פי ייעודם התכנוני הזול האפשרי על-פי תכנית בניין העיר.

המערער טען, כי יש להסתמך על הייעוד התכנוני האפשרי הזול ביותר על-פי היתר הבניה של הבניין בו מצויים הנכסים, שימוש למשרדים. המשיבה טענה, כי יש להסתמך על השימוש האפשרי בתב"ע החלה על המקרקעין, שימוש למגורים, גם אם שימוש זה אינו תואם ואינו מותר בהיתר הבניה של הנכסים.

ועדת הערר קיבלה את עמדת המשיבה. הוועדה קבעה, כי אימוץ עמדת המערער יגרום לכך ש"לא תעמוד בפני מנהל הארנונה חלופה זולה יותר בבואו לסווג נכס ריק, שכן על-פי-רוב, היתר הבניה בכלל וחלק ספציפי ממנו המתייחס לקומה בפרט, כדוגמת קומות 3-2 במקרה שבפנינו אינו מאפשר יותר משימוש אחד".

הוועדה ציינה, כי ההלכה היא, כי "כאשר מדובר בנכס ריק יש לסווגו בהתאם לייעודו התכנוני והחוקי, ולא לפי השימוש האחרון שנעשה בו". לאחר מכן ציינה הוועדה, כי על-פי התב"ע, אחת התכליות המותרות היא שימוש למגורים וכי תכנית בניין עיר היא בגדר "חיקוק".

"בהיותה "חיקוק", די להם לעוררים שהם מצביעים על תכנית בניין עיר בכדי להתבסס על תוכנה ו/ או הוראותיה... פרשנות נכונה של הוראות בית-המשפט, במיוחד לאור דברי בית-המשפט, כי הקביעה מתחשבת במצבו של הנישום שאינו מפיק מהנכס הריק תועלת כלכלית תוביל לכך שנכס ריק יסווג לפי הסיווג הזול ביותר בהתאם לשימושים המותרים על-פי דין, כלומר על-פי הוראות תכנית בניין עיר החלה על הנכס או היתר הבניה של הנכס לפי הזול שביניהם... יש לסווג את הנכס על-פי הסיווג הזול האפשרי על-פי הוראות התב"ע, היינו תכנית 2198T- שימוש למגורים."

המערער טען, כי ועדת הערר התעלמה מדיני התכנון והבניה וקבעה החלטה מנוגדת להלכה הפסוקה, על-פיה הייעוד התכנוני לצרכי ארנונה נקבע על-פי היתר הבניה הספציפי החל על הנכס. על-פי גישת ועדת הערר, די שבתכנית בניין עיר קיימת אופציה כלשהי למגורים, גם אם לא בנכס הספציפי, כדי לסווג את השימוש למגורים.

הוועדה התעלמה מכך שיש לבחון את הייעוד התכנוני הספציפי של הנכס המופיע בהיתר הבניה ביחס לבניין ולקומה הרלוונטית. לא ניתן לסווג נכס ללא בסיס חוקי. קיימת תכלית שונה לתעריפים השונים וסיווג נכס כ"זול" יותר ללא בסיס חוקי יגרום לכך שמטרות צו הארנונה יוחטאו.

עוד טען המערער, כי רק בהיעדרו של היתר בניה ספציפי יש לפנות לתב"ע על-מנת ללמוד על התכליות המותרות. כאשר יש לסווג נכס על-פי הייעוד התכנוני, אין הכוונה לכל מגוון התכליות שמתירה התכנית, החלה על שטח נרחב, אלא לאותו ייעוד מסויים שמתיר היתר הבניה לאותו בניין מסויים ולאותה קומה מסויימת, שהרי כדי שהשימוש יהיה אסור די בכך שלא הותר על-פי ההיתר הספציפי.

לעיתים התב"ע מאפשרת מספר שימושים בנכס ספציפי, אשר בהסתמך עליה מאושר היתר הבניה הקובע את השימוש הספציפי. הנכסים דנן מצויים בבניין משרדים בעל היתר בניה למגדל משרדים וזהו השימוש המותר על-פי היתר הבניה.

עוד נטען, כי לא ניתן לסווג נכס בסיווג "זול" בכל מחיר, כפי שקבעה ועדת הערר. צריך שיהיה זה סווג ריאלי, התואם את היתר הבניה. הנכסים עצמם מותאמים פיסית לשימוש למשרדים ולא למגורים והם משמשים בפועל למשרדים כיום. אין בהם כל מאפיין של מגורים ומעולם לא נעשה בהם שימוש למגורים אלא רק למשרדים.

בהתאם לתכנית בניין העיר לגבי המגרש הנדון קיימת אופציה למגורים החל מהקומה ה- 15 בלבד ונקבע, כי מימוש האופציה ייעשה בתנאים שתקבע הוועדה המקומית.

המערער טען, כי הנכסים דנן הם בקומות השניה והשלישית בבניין משרדים. הוועדה המקומית גם לא היתה מאשרת בהם שימוש חורג למגורים, שכן אף בהתאם לתב"ע שימוש זה אינו אפשרי. לא ניתן לסווג נכס בסיווג אשר לו היה מתבצע שימוש בפועל בהתאם לסיווג, הוא היה נחשב מנוגד לדיני התכנון והבניה. יש לסווג נכס ריק בהתאם לייעודו התכנוני החוקי. תכלית המותרת בתב"ע, שאינה תואמת להיתר ספציפי, וכאשר לא ניתן אישור לשימוש חורג, אינה מהווה ייעוד חוקי ולא ניתן להסתמך עליה. מכאן, שהייעוד התכנוני האפשרי היחיד הוא משרדים.

המשיבה טענה, כי אין להתערב בקביעת ועדת הערר, אשר תואמת את המצב העובדתי והמשפטי. אם תתקבל גישת המערער, הרי יהיה זאת בניגוד לגישת החוק והפסיקה, על-פיה יש לנקוט גישה מקלה כלפי נכסים ריקים, אשר גם לא נהנים משירותי העיריה ואינם מניבים תועלת כלכלית למחזיקם. בנוסף לטענות אלו העלתה המשיבה במסגרת עיקרי הטיעון שלה, במהלך הדיון ולאחר שהתבקשה להתייחס להמלצת בית-המשפט לסיום התיק, טענות נוספות אותן לא טענה בפני ועדת הערר.

עוד טענה המשיבה, שגם אם תתקבל עמדת המערער ויחול הסיווג הכללי של בניינים שאינם משמשים למגורים, התעריף אמור להיות זול יותר מהתעריף בו חוייבה על-ידי המערער. ייאמר מיד, כי לא היה מקום להעלות בערעור טענות חדשות, אשר לא הועלו ולא נדונו בפני ועדת הערר. במסגרת הדיון בערעור תידון אך ורק השאלה אשר נדונה והוכרעה על-ידי ועדת הערר, היא שאלת סיווג הנכסים, זאת לאחר ששני הצדדים הסכימו, כי ועדת הערר תדון אך ורק בשאלה זו.

בית-המשפט קבע, כי דין הערעור להתקבל. סיווג נכס לצורך חיוב בארנונה ייעשה, ככלל, על-פי השימוש שנעשה בו בפועל. השאלה המתעוררת היא, כיצד יסווג נכס ריק, בו לא נעשה שימוש בפועל.

סוגיה זו נדונה בפסיקת בית-המשפט העליון. ב- בר"מ 5045/02 {סלומון נ' מנהל הארנונה שליד עיריית חדרה, פ"ד נז(5), 302 (2003)}, פסק-דין אליו הפנתה גם ועדת הערר, נקבע, כי אין להסתמך על השימוש שנעשה בפועל בנכס בשנים עברו, כפי שעשה בית-המשפט המחוזי.

שם מדובר היה בקרקע אשר ייעודה החוקי היה לחקלאות בלבד. בפועל שימש הנכס במשך מספר שנים לצרכי מלאכה ותעשיה, שימוש חורג, אשר לא הותר ולא תאם את הייעוד החוקי. בית-המשפט העליון קבע, כי כל עוד לא הוכשר השימוש הלא חקלאי בקרקע אין לחייב בארנונה לפי השימוש ההיסטורי שנעשה בקרקע, כאילו עדיין נמשך שימוש זה, אלא רק על-פי השימוש המותר בקרקע.

אמת-המידה לחיוב נכס ריק בארנונה היא השימוש החוקי המותר באותו נכס. בעע"ם 8804/10 {חלקה 6 בגוש 6950 בע"מ נ' עיריית תל-אביב-יפו, פורסם באתר נבו (04.09.12), אשר גם אליו הפנתה ועדת הערר, נקבע, כי כאשר לנכס ריק מספר שימושים המותרים על-פי דין, הרי שיש לסווגו "לפי הסיווג הזול ביותר בהתאם לשימושים המותרים בו על-פי הדין. קביעה כזו מתחשבת במצבו של הנישום, שאינו מפיק מן הנכס הריק תועלת כלכלית, מחד גיסא, ותדרבן אותו לנצל את הנכס, שכן הוא עדיין משלם בגינו ארנונה מאידך גיסא".
ב- בר"מ 10360/06 {תנופורט (1990) בע"מ נ' מנהל הארנונה של מועצה אזורית שער הנגב, פורסם באתר נבו (01.04.07)}, חזר בית-המשפט העליון על ההלכה, כי לא ניתן לסווג נכס לצרכי ארנונה בסיווג שהדין אינו מאפשר לאותו הנכס.

לאור האמור לעיל, קבע בית-המשפט, כי בכל הנוגע לנכס ריק, אשר לגביו לא ניתן לקבוע מהו השימוש שנעשה בו בפועל, סיווגו לצורך תשלום ארנונה ייעשה על-פי השימוש החוקי הזול ביותר המותר בו. השאלה שיש לבחון היא, כיצד יקבע השימוש החוקי המותר הזול ביותר.

בהתאם לתקנות התכנון והבניה (עבודה ושימוש הטעונים היתר), התשכ"ז- 1967 שימוש חורג הוא שימוש הטעון היתר לפי פרק ה' לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965.

שימוש חורג בקרקע או בבניין מוגדר בסעיף 1 לחוק התכנון והבניה כמצב בו "השימוש בהם למטרה שלא הותר להשתמש בהם, הן במיוחד והן מהיותם באזור או בשטח מיוחד, לפי כל תכנית או תקנה אחרת שלפי חוק זה החלות על הקרקע או הבניין או לפי היתר על-פי כל חוק הדן בתכנון ובניה".

הכלל שנקבע בהלכה הפסוקה, על בסיס חוק התכנון והבניה ותקנותיו הוא, כי שימוש הנעשה בכל נכס חייב להתאים הן לתכנית בניין עיר החלה על האזור והן להיתר הבניה לבניין.

די בסטיה כלשהי מאחד מסמכים אלו כדי שהשימוש יהווה שימוש חורג, אשר יש לקבל לגביו היתר {בג"צ 609/75 ישראלי נ' ראש עיריית תל-אביב, פ"ד ל(2), 304 (1976); בג"צ 53/86 ירמיהו עייני נ' ראש עיריית קריית מוצקין, פ"ד מ(4), 45 (1986); בג"צ 762/86 ליקוויד קלאב בע"מ נ' ראש העיר תל-אביב-יפו, פ"ד מ(2), 656 (1987); רע"פ 10782/07 אדיב אסמאעיל עיאס נ' מדינת ישראל, פורסם באתר נבו (01.02.08); אהרן נמדר תכנון ובניה, 318-312 (2015)}.

"אין די בכך שהשימוש מותר על-פי התכנית אלא הוא צריך להיות מותר גם על-פי ההיתר... וכדי שהשימוש יהיה אסור, די בכך שלא הותר על-פי ההיתר, ובכלל זה גם היתר שניתן על-פי כל חוק אחר ואף קודם הדן בתכנון ובניה, אף אם מותר הוא על-פי תכנית" {ר"ע 170/83 אורנשטיין נ' מדינת ישראל, פ"ד לח(1), 276 (1983)}. "כל שאינו מותר מפורשות, אסור. אכן - האיסור יכול שיהפוך להיתר - אולם זאת רק בכפוף להליך חוקי מפורש" {ע"א 1216/98 אבוטבול ואח' נ' ועדת ערר מחוז מרכז, פ"ד נה(5), 114, 132-131 (2001); עפ"א (ת"א) 80150/02 אביעד נ' מדינת ישראל, פורסם באתר נבו (01.10.02)}.

"השימוש במבנה ייחשב כמותר אך ורק כאשר הוא יתבצע בתוך המסגרת החוקית. אם נעשה שימוש במבנה, על המבנה להיות חוקי ועל השימוש הנעשה בו להיות תואם את השימוש המותר שנקבע לאותו מבנה בהיתר הבניה" {רע"פ 924/08 גוטליב נ' מדינת ישראל, פורסם באתר נבו (30.03.08)}. בהיעדר היתר, ניתן להסיק משימוש אחד, רב שנים במבנה, התואם את התכנית, כי שימוש זה, ולא אחר, הוא שהותר בהיתר הבניה. לא כך כאשר קיים היתר, שאז השימוש המותר הוא רק זה שנרשם בהיתר {ע"פ 3350/91 צוקרט נ' מדינת ישראל, פורסם באתר נבו (31.12.91)}.
בית-המשפט קבע, כי יישום כלל ההלכות האמורות מביא לכך שעלינו לבחון מהו השימוש המותר בנכסים נושא הערעור הן בהתאם להיתר הבניה הרלוונטי להם והן בהתאם לתכנית בניין העיר החלה עליהם. לא ניתן להסתפק בשימושים מותרים המוזכרים באופן כללי בתכנית בניין העיר.

אין חולק, כי השימוש היחיד המותר על-פי היתר הבניה לנכסים הוא שימוש למשרדים. עוד אין חולק, כי מעולם לא התבקש וגם לא ניתן היתר לשימוש חורג; כי מעולם לא נעשה בפועל שימוש למגורים בנכסים אלא רק למשרדים; כי הנכסים אינם מתאימים באופן פיסי למגורים וכי אין בהם מאפיינים של בתי מגורים.
אכן, בתכנית בניין העיר החלה על המקרקעין נרשם, כי קיימת "אופציה" למגורים, בקומות העליונות, אף לא בקומות בהן מצויים הנכסים, כאשר מימוש האופציה יעשה "בתנאים כפי שיקבעו על-ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבניה בכל הקשור בגודל יח"ד מינימלי, נגישות למגורים, הפרדת החניה וכיוצא בזה".

אין בכך כדי להביא לכדי מסקנה, כי שימוש חוקי מותר בנכסים הוא גם למגורים וכי קיים פוטנציאל של שימוש חוקי למגורים. השימוש בנכס ספציפי צריך להיות מותר, כאמור, הן על-פי התכנית והן על-פי ההיתר.
עצם רישומה של אופציה לשימוש למגורים לנכסים אחרים בתכנית בניין העיר, בכפוף למילוי תנאים, אינו הופך את השימוש למגורים בנכסים דנן לחוקי. שימוש למגורים בנכסים אלו, בהיעדר היתר לשימוש חורג, אינו שימוש חוקי ומותר. ככל שהיה מתבצע שימוש כזה היו יכולים להינקט אמצעי אכיפה בגין הפרת הדין. לא ניתן להתייחס לשימוש זה, המנוגד להיתר הבניה, כאמת-מידה לשימוש חוקי.
שימוש זול יותר אשר קיים באופן כללי בתכנית בניין העיר, אך אינו אפשרי ואינו מותר לנכס ספציפי, וכאשר מעולם גם לא אושר, אינו יכול להילקח בחשבון ולהיחשב כסיווג חוקי לאותו הנכס.

השימוש למגורים, במקרה זה, מנותק לחלוטין מהנכסים נושא הערעור. לא ניתן להתעלם מכך שנדרשת זיקה בין סיווג הנכס לצרכי ארנונה ובין מאפייני הנכס ויכולתו של בעל הנכס לעשות בנכס את השימוש המתאים לאותו סיווג. לא ניתן לקבוע סיווג תיאורטי בלבד לנכס לצרכי ארנונה {ראה גם: עמ"נ (מחוזי ת"א) 255/07 השקעות כדאיות בע"מ נ' עיריית הרצליה, פורסם באתר נבו (01.09.08)}.
בית-המשפט קבע, כי לא קיימים בענייננו מספר שימושים חוקיים, אשר מהם יש לבחור את השימוש הזול ביותר. השימוש החוקי היחיד הוא השימוש למשרדים. בהתאם לכך, קביעת המערער, כי זהו הסיווג המתאים לנכסים, נכונה ואין להתערב בה.
עוד הדגיש בית-המשפט, כי החלטה זו אינה עוסקת בשאלה כיצד יסווג נכס ריק אשר לגביו התבקש וניתן בעבר היתר לשימוש חורג.
ועדת הערר לא נתנה דעתה להלכות הקובעות מהו שימוש מותר בנכס בהתאם לדיני התכנון והבניה ולכן לא ניתן להותיר את החלטתה על כנה. הוועדה התעלמה מהדרישה, כי הסיווג הזול ביותר, עליו ניתן להסתמך, חייב לעמוד, כדרישת סף, גם בדרישת החוקיות. אין די בכך שקיים, באופן תיאורטי ומקרי, סיווג זול יותר בצו הארנונה ובתכנית בניין העיר, אם סיווג זה אינו חוקי לגבי אותו הנכס והוא חסר זיקה אליו.
לאור כל האמור לעיל, בית-המשפט קיבל את הערעור, וקבע, כי החלטת ועדת הערר מבוטלת. עוד נקבע, כי קביעת המערער בדבר סיווג הנכסים תישאר בעינה."

ראה גם:
עמ"נ (נצ') 49415-09-12 תעשית אבן וסיד בע"מ נ' מנהל הארנונה - מועצה אזורית בגלבוע, תק-מח 2013(3), 10716 (2013);
ע"א (יר') 59970-12-12 מועצה מקומית מעלה אפרים נ' דינרמן חברה לבניין ופיתוח בע"מ, תק-מח 2013(3), 8911 (2013);
תא"ק (יר') 12985-01-12 עיריית ירושלים נ' משה מורד, תק-של תא"ק (יר') 2013(3), 13370 (2013);
תא"ק (יר') 40660-11-12 ישראל שמעון כהן ואח' נ' עיריית ירושלים תק-של תא"ק (יר') 2013, 81413 (2013);
ת"מ (ת"א) 1643-09 רות הראל נ' עיריית תל-אביב, תק-מח 2013(2), 13340 (2013;
ע"א (חי') 20291-10-12 פהד נשאשיבי נ' עיריית עכו, תק-מח 2013(2), 2045 (2013);
עמ"נ (חי') 23951-10-12 עו"ד אבנר כהן, כונס הנכסים על זכויות חב' מלונית פנינת נהריה בע"מ במקרקעין הידועים כגוש 18172, חלקות 48 ו-49, תת-חלקה 4, ברח' הגעתון 2 נהריה נ' מנהלת הארנונה בעיריית נהריה ואח', תק-מח 2013(1), 20203 (2013);
עמ"נ (ת"א) 28710-10-11 דלק חברת הדלק הישראלית בע"מ נ' מנהל הארנונה של עיריית תל אביב, תק-מח 2013(1), 14419 (2013);
ת"א (עפו') 3872-01-08 עיריית בית שאן נ' רשת לייבוביץ בע"מ ואח', תק-של 2012(4), 66814 (2012);
עמ"נ (ת"א) 29825-10-11 גלגלי הפלדה 6 בע"מ נ' מנהל הארנונה של עיריית הרצליה תק-מח 2012(4), 18192 (2012);
ת"ק (חי') 31450-10-11 אליעזר גל נ' עיריית חיפה תק-של 2012(4), 25845 (2012);
עת"מ (ת"א) 12503-07-10 עמוס וסרמן נ' עיריית גבעתיים ואח', תק-מח 2012(4), 5081 (2012);
עמ"נ (ת"א) 21629-06-10 חי יעקב נ' מנהל ארנונה של עיריית תל אביב ואח', תק-מח 2012(4), 3370 (2012);
עת"מ (חי') 24262-09-12 בן גלים חברה ליזמות ונכסים בע"מ נ' עיריית עכו, תק-מח 2012(4), 29966 (2012);
עע"מ 8804/10 חלקה 6 בגוש 6950 בע"מ נ' עיריית תל-אביב-יפו ואח', תק-על 2012(3), 11013 (2012);
עת"מ (חי') 932-03-12 סתוי נ.מ.ש. תחנות דלק בע"מ נ' עיריית אור עקיבא תק-מח 2012(3), 19098 (2012);
ע"א 8417/09 עיריית ירושלים נ' ששון לוי, תק-על 2012(3), 7098 (2012);
עת"מ (יר') 21623-02-11 דורה זילברמן נ' המועצה האזורית מטה יהודה ואח', תק-מח 2012(3), 7635 (2012).

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

סעיף 330 לפקודת העיריות - נכסים ניזוקים